★★商业地产基础知识培训资

廖诚志 地产营销业地产基础知识培训(完整版 )目 录第一章 房地产基础知识培训 4一、房地产的概念 4二、商业地产的类型 6三、房地产专业名词 8四、建筑识图 .18第二章 商业地产市场调研 .26第三章 目标商业基础知识培训 .27一、发展商背景介绍 .27二、项目地理位置及分析 .30三、项目总体规划 .31四、商业部分基本资料 .32五、项目商业部分的定位 .34六、商业部分功能分布 .36第四章 商业项目销售的业务流程与销售策略 .44一、寻找客户 .44二、现场接待客户 .46三、谈判 .48四、客户追踪 .50五、签约 .52六、售后服务 .54第五章 相关商业合同文本讲解 .55第六章 销售人员的礼仪和形象 .56第七章 电话礼仪及技巧 .57第八章 商业地产销售技巧 .58一、分析客户类型及对策 .58二、逼定的技巧 .63三、说服客户的技巧 .65四、如何塑造成功的销售员 .71五、如何处理客户异议 .76六、房地产销售常见问题及解决方法 .81第九章 个人素质和能力培养 .87第十章 员工架构、守则及职责 .88廖诚志 地产营销 明该销售手册共分十章，需要一个月的时间，共（ ）个课时，一个课时 60 分钟。主要安排如下：第一章 商业地产基础知识培训（ ）个课时第二章 商业地产市场调研（ ）个课时第三章 目标商业基础知识培训（ ）个课时第四章 项目的商业销售流程与策略（ ）个课时第五章 相关商业合同文本讲解（ ）个课时第六章 销售人员的礼仪和形象（ ）个课时第七章 电话礼仪及技巧（ ）个课时第八章 商业地产销售技巧（ ）个课时第九章 个人素质和能力培养（ ）个课时第十章 员工架构、守则及职责（ ）个课时廖诚志 地产营销一章 房地产基础知识培训一、房地产的概念1、 房地产的含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产与地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：1） 土地2） 建筑物及地上附着物3） 房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权2、 房产、地产两者间的关系及差异房产指各种明确了权属关系的房屋及与之相连的构筑物或建筑物；地产指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面：a) 实物形态上看，房产与地产密不可分；b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。差异包括几个方面：a) 二者属性不同；b) 二者增值规律不同；c) 权属性质不同；d) 二者价格构成不同。3、 商业房地产的含义人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。廖诚志 地产营销、商业地产的类型1、商业物业分类表分类方法 种类 举例大型商厦 天河城广场、广百新翼专业市场 天河电脑城、白马服装大厦按市场形式分类小区商铺 深圳四季花城商业街、祈福新村商业街购物中心 天河城、中华广场小区配套商铺 骏景花园商业街、华景新城商业街专业市场 南岸装饰材料城、美居中心批发及商贸中心 天雄布市按物业用途分类餐饮及美食广场 百福广场商业大厦 中泰国际广场、时代广场住宅区商铺 即小区配套商业铺位临街商铺 即市区道路临街商铺步行街露天商铺 北京路步行街商铺按建筑特征分类地下商城 流行前线、康王商业城商业区物业 名汇广场、名盛广场住宅区物业 即小区配套商业铺位按物业区位分类近郊物业 顺德国际商业城、五洲装饰世界统一经营物业 以产权酒店和商务公寓采用较多或只租 不售的商业物业按经营方式分类分散经营物业 大部分商铺（除发展商返租外）综合经营物业 如大型商厦、小区商铺按经营类别分类单一经营物业 如专业市场、餐饮及美食广场销售物业 有产权的商铺多以销售为主租售物业 广州国际玩具精品中心按销售方式分类出租物业 天河城广场、宏城广场产权物业 大部分的新建物业按物业产权分类非产权物业 临建物业或改建商铺廖诚志 地产营销 135980921132、房屋建筑结构分类类 型编号 名称内 容1 钢结构 承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。2钢、钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造3 钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物4 混合结构承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造5 砖木结构承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的6 其它结构凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等3、房地产专业名词1、建筑专用术语1）城市规划术语A) 城 市 规 划对 一 定 时 期 内 城 市 的 经 济 和 社 会 发 展 、 土 地 利 用 、 空 间 布 局 以 及 各 项 建 设的 综 合 部 署 、 具 体 安 排 和 实 施 管 理 。B) 城 市 基 础 设 施城 市 生 存 和 发 展 所 必 须 具 备 的 工 程 性 基 础 设 施 和 社 会 性 基 础 设 施 的 总 称 。C) 城 市 用 地 城 市 用 地廖诚志 地产营销 城 市 中 土 地 使 用 的 主 要 性 质 划 分 的 居 住 用 地 、 公 共 设 施 用 地 、 工 业 用 地、 仓 储 用 地 、 对 外 交 通 用 地 、 道 路 广 场 用 地 、 市 政 公 用 设 施 用 地 、 绿 地 、特 殊 用 地 、 水 域 和 其 它 用 地 的 统 称 。 居 住 用 地在 城 市 中 包 括 住 宅 及 相 当 于 居 住 小 区 及 小 区 级 以 下 的 公 共 服 务 设 施 、 道 路和 绿 地 等 设 施 的 建 设 用 地 。 公 共 设 施 用 地城 市 中 为 社 会 服 务 的 行 政 、 经 济 、 文 化 、 教 育 、 卫 生 、 体 育 、 科 研 及 设 计等 机 构 或 设 施 的 建 设 用 地 。 工 业 用 地城 市 中 工 矿 企 业 的 生 产 车 间 、 库 房 、 堆 场 、 构 筑 物 及 其 附 属 设 施 （ 包 括 其专 用 的 铁 路 、 码 头 和 道 路 等 ） 的 建 设 用 地 。 仓 储 用 地城 市 中 仓 储 企 业 的 库 房 、 堆 场 和 包 装 加 工 车 间 及 其 附 属 设 施 的 建 设 用 地 。 对 外 交 通 用 地城 市 对 外 联 系 的 铁 路 、 公 路 、 管 道 运 输 设 施 、 港 口 、 机 场 及 其 附 属 设 施 的建 设 用 地 。 道 路 广 场 用 地城 市 中 道 路 、 广 场 和 公 共 停 车 场 等 设 施 的 建 设 用 地 。 市 政 公 用 设 施 用 地城 市 中 为 生 活 及 生 产 服 务 的 各 项 基 础 设 施 的 建 设 用 地 包 括 ： 供 应 设 施 、 交通 设 施 、 邮 电 设 施 、 环 境 卫 生 设 施 、 施 工 与 维 修 设 施 、 殡 葬 设 施 及 其 它 市政 公 用 设 施 的 建 设 用 地 。 绿 地城 市 中 专 门 用 以 改 善 生 态 、 保 护 环 境 、 为 居 民 提 供 游 憩 场 地 和 美 化 景 观 的绿 化 用 地 。 特 殊 用 地一 般 指 军 事 用 地 、 外 事 用 地 及 保 安 用 地 等 特 殊 性 质 的 用 地 。 水 域 和 其 它 用 地廖诚志 地产营销 市 范 围 内 包 括 耕 地 、 园 地 、 林 地 、 牧 草 地 、 村 镇 建 设 用 地 、 露 天 矿 用 地和 弃 置 地 ， 以 及 江 、 河 、 湖 、 海 、 水 库 、 苇 地 、 滩 涂 和 渠 道 等 常 年 有 水 或季 节 性 有 水 的 全 部 水 域 。 保 留 地城 市 中 留 待 未 来 开 发 建 设 的 或 禁 止 开 发 的 规 划 控 制 用 地D) 居 住 区 规 划 居 住 区 规 划对 城 市 居 住 区 的 住 宅 、 公 共 设 施 、 公 共 绿 地 、 室 外 环 境 、 道 路 交 通 和 市 政公 用 设 施 所 进 行 的 综 合 性 具 体 安 排 。 居 住 小 区城 市 中 由 居 住 区 级 道 路 或 自 然 分 界 线 所 围 合 ， 以 居 民 基 本 生 活 活 动 不 穿 越城 市 主 要 交 通 线 为 原 则 ， 并 设 有 与 其 居 住 人 口 规 模 相 应 的 、 满 足 该 区 居 民基 本 的 物 质 与 文 化 生 活 所 需 的 公 共 服 务 设 施 的 居 住 生 活 聚 居 地 区 。 居 住 组 团城 市 中 一 般 被 小 区 道 路 分 隔 ， 设 有 与 其 居 住 人 口 规 模 相 应 的 、 居 民 所 需 的基 层 公 共 服 务 设 施 的 居 住 生 活 聚 居 地 。2）建筑面积密度每 公 顷 建 筑 用 地 上 容 纳 的 建 筑 物 的 总 建 筑 面 积 。3）容积率一 定 地 块 内 ， 总 建 筑 面 积 与 建 筑 用 地 面 积 的 比 值 。4）建筑密度一 定 地 块 内 所 有 建 筑 物 的 基 底 总 面 积 占 用 地 面 积 的 比 例 。5）道路红线规 划 的 城 市 道 路 路 幅 的 边 界 线 。6）建筑红线城 市 道 路 两 侧 控 制 沿 街 建 筑 物 或 构 筑 物 （ 如 外 墙 、 台 阶 等 ） 靠 临 街 面 的 界 线 。 又称 建 筑 控 制 线 。7）建筑间距两 栋 建 筑 物 或 构 筑 物 外 墙 之 间 的 水 平 距 离 。8）绿地率廖诚志 地产营销 市 一 定 地 区 内 各 类 绿 化 用 地 总 面 积 占 该 地 区 总 面 积 的 比 例 。 在 居 住 区 用地 范 围 内 指 各 类 绿 地 的 总 和 占 居 住 区 用 地 的 比 率 。 绿 地 应 包 括 ： 公 共 绿 地 、 宅 旁绿 地 、 公 共 服 务 设 施 所 属 绿 地 和 道 路 绿 地 （ 即 道 路 红 线 内 的 绿 地 ） ， 不 包 括 屋 顶、 晒 台 的 人 工 绿 地 。9）占（基/用）地面积：指 城 市 规 划 行 政 主 管 部 门 确 定 的 建 设 用 地 界 线 所 围 合 的 用 地 水 平 投 影 面 积 ， 不包 括 代 征 地 的 面 积 。10）总建筑面积：也 叫 “建 筑 展 开 面 积 ”。 建 筑 物 各 层 水 平 投 影 面 积 的 总 和 ， 包 括 使 用 面 积 、 辅助 面 积 和 结 构 面 积 三 项 。 使 用 面 积 指 建 筑 物 各 层 平 面 中 直 接 为 生 产 或 生 活 使 用 的净 面 积 的 总 和 。 在 居 住 建 筑 中 的 使 用 面 积 也 称 “居 住 面 积 ”。 辅 助 面 积 是 指建 筑 物 各 层 平 面 为 辅 助 生 产 或 生 活 活 动 所 占 的 净 面 积 的 总 和 ， 例 如 居 住 建 筑 中 的楼 梯 、 走 道 、 厕 所 、 厨 房 等 。 使 用 面 积 与 辅 助 面 积 的 总 和 称 “有 效 面 积 ”。 结 构 面 积 指 建 筑 物 各 层 平 面 中 的 墙 、 柱 等 结 构 所 占 面 积 的 总 和 。11）城市基础设施城 市 基 础 设 施 分 为 工 程 性 基 础 设 施 和 社 会 性 基 础 设 施 两 类 。 工 程 性 基 础 设 施 一 般指 能 源 供 应 、 给 水 排 水 、 交 通 运 输 、 邮 电 通 信 、 环 境 保 护 、 防 灾 安 全 等 工 程 设 施。 社 会 性 基 础 设 施 则 指 文 化 教 育 、 医 疗 卫 生 等 设 施 。 我 国 一 般 讲 城 市 基 础 设 施 多指 工 程 性 基 础 设 施 。2、设计规范术语1）建筑面积房 产 的 建 筑 面 积 是 指 建 筑 物 外 墙 外 围 所 围 成 空 间 的 水 平 面 积 ， 如 果 计 算 多 个 的建 筑 面 积 ， 则 是 各 房 产 建 筑 面 积 之 和 。 建 筑 面 积 包 含 了 房 产 的 可 用 面 积 、 墙 体柱 体 占 地 面 积 、 楼 梯 走 道 面 积 、 其 他 公 摊 面 积 等 。2）使用面积房 产 的 使 用 面 积 ， 指 房 产 各 层 平 面 中 直 接 供 使 用 者 使 用 的 净 面 积 之 和 。 计 算 使用 面 积 时 有 一 些 特 殊 规 定 ： 内 墙 面 装 修 厚 度 计 入 使 用 面 积 。3）公用面积房 产 的 公 用 面 积 是 指 房 产 内 为 客 户 出 入 方 便 、 正 常 消 费 或 生 活 所 设 置 的 公 共 走廊 、 楼 梯 、 电 梯 间 、 水 箱 间 等 所 占 面 积 的 总 和 。 开 发 商 在 出 售 商 品 房 时 计 算 的 建筑 面 积 存 在 公 共 面 积 的 分 摊 问 题 。廖诚志 地产营销 135980921134）实用面积它 是 “建 筑 面 积 “扣 除 公 共 分 摊 面 积 后 的 余 额 。5）计租面积作 为 计 算 房 租 的 面 积 。 非 住 宅 用 房 按 建 筑 面 积 计 算 。6）套内面积俗 称 “地 砖 面 积 “。 它 是 在 实 用 面 积 的 基 础 上 扣 除 了 柱 体 、 墙 体 等 占 用 空 间 的 建筑 物 后 的 一 个 内 容 空 间 的 概 念 。 动 既 有 章 可 循 ， 也 有 利 可 图 ， 吸 引 居 民 和 机 构 投资 非 房 产 租 赁 市 场 。7）竣工面积竣 工 面 积 是 指 竣 工 的 各 幢 房 屋 建 筑 面 积 之 和 。 房 屋 建 筑 的 竣 工 应 是 按 照 设 计 要 求全 部 完 工 ， 经 验 收 合 格 的 建 筑 .8）共有建筑面积系 指 各 产 权 主 共 同 占 有 或 共 同 使 用 的 建 筑 面 积 。9）共有建筑面积分摊系数整 幢 建 筑 物 的 共 有 建 筑 面 积 与 整 幢 建 筑 物 的 各 套 套 内 建 筑 面 积 之 和 的 比 值 ， 即 为共 有 建 筑 面 积 分 摊 系 数 。 即 公 用 建 筑 面 积 分 摊 系 数 公 用 建 筑 面 积 套 内 建 筑 面积 之 和 。10）层高层 高 是 指 房 产 高 度 以 “层 “为 单 位 计 量 ， 每 一 层 的 高 度 国 家 在 设 计 上 有 要 求 ，这 个 高 度 就 叫 层 高 。 它 通 常 包 括 下 层 地 板 面 或 楼 板 面 到 上 层 楼 板 面 之 间 的 距 离。11）净高净 高 是 指 层 高 减 去 楼 板 厚 度 的 净 剩 值 。12）实用率实 用 率 是 套 内 建 筑 面 积 和 房 产 面 积 之 比 ， 大 于 使 用 率 。 即 实 用 率 套 内 建 筑 面积 套 内 建 筑 面 积 分 摊 的 共 有 共 用 建 筑 面 积3、销售术语1）产权证书产 权 证 书 是 指 “房 屋 所 有 权 证 “和 “土 地 使 用 权 证 “。 房 屋 产 权 证 书 包 括 ： 产 权类 别 、 产 权 比 例 。 房 产 坐 落 地 址 、 产 权 来 源 、 房 屋 结 构 、 间 数 、 建 筑 面 积 、 使 用廖诚志 地产营销 积 、 共 有 数 纪 要 、 他 项 权 利 纪 要 和 附 记 ， 并 配 有 房 地 产 测 量 部 门 的 分 户 房 屋 平面 图 。2）使用权房使 用 权 房 是 指 由 国 家 以 及 国 有 企 业 、 事 业 单 位 投 资 兴 建 的 住 宅 ， 政 府 以 规 定 的 租金 标 准 出 租 给 居 民 的 公 有 房 产 。3）公房公 房 也 称 公 有 房 产 ， 国 有 房 产 。 它 是 指 由 国 家 以 及 国 有 企 业 、 事 业 单 位 投 资 兴 建、 销 售 的 房 产 ， 在 房 产 未 出 售 之 前 ， 房 产 的 产 权 （ 拥 有 权 、 占 有 权 、 处 分 权 、 收益 权 ） 归 国 家 所 有 。 目 前 居 民 租 用 的 公 有 房 产 ， 按 房 改 政 策 分 为 两 大 类 ： 一 类 是可 售 公 有 房 产 ， 一 类 是 不 可 售 公 有 房 产 。 上 述 两 类 房 均 为 使 用 权 房 。4）不可售公房不 可 售 公 房 是 指 根 据 本 市 现 行 房 改 政 策 还 不 能 出 售 给 承 租 居 民 的 公 有 房 产 。5）已购公房已 购 公 房 又 称 售 后 公 房 ， 就 是 购 买 的 公 有 房 产 。6）单位产权房单 位 产 权 房 是 指 产 权 属 于 单 位 所 有 的 房 屋 ， 也 称 系 统 产 权 房 、 系 统 房 。7）二手房二 手 房 即 旧 房 。 新 建 的 商 品 房 进 行 第 一 次 交 易 时 为 “一 手 “， 第 二 次 交 易 则 为“二 手 “。8）期房期 房 是 指 开 发 商 从 取 得 商 品 房 预 售 许 可 证 开 始 至 取 得 房 地 产 权 证 大 产 证 止 ， 在 这一 期 间 的 商 品 房 称 为 期 房 ， 消 费 者 在 这 一 阶 段 购 买 房 产 时 应 签 预 售 合 同 。 期 房 在港 澳 地 区 称 做 为 买 “楼 花 “， 这 是 当 前 房 地 产 开 发 商 普 遍 采 用 的 一 种 房 屋 销 售方 式 。 购 买 期 房 也 就 是 购 房 者 购 买 尚 处 于 建 造 之 中 的 房 地 产 项 目 。 而 在 成 都市 通 常 对 期 房 的 理 解 是 未 修 建 好 ， 尚 不 能 入 住 的 房 子 。9）现房所 谓 现 房 是 指 开 发 商 已 办 妥 房 地 产 权 证 （ 大 产 证 ） 的 商 品 房 ， 消 费 者 在 这 一 阶 段购 买 房 产 时 应 签 出 售 合 同 。10）准现房准 现 房 是 指 房 屋 主 体 已 基 本 封 顶 完 工 ， 工 程 正 处 在 内 外 墙 装 修 和 进 行 配 套 施 工阶 段 的 房 屋 。廖诚志 地产营销 1359809211311）共同共有房产共 同 共 有 房 产 ： 指 两 个 或 两 个 以 上 的 人 ， 对 全 部 共 有 房 产 不 分 份 额 地 享 有 平 等的 所 有 权 。12）尾房尾 房 又 称 扫 尾 房 。 它 是 房 地 产 业 进 入 散 户 零 售 时 代 的 产 物 ， 是 空 置 房 中 的 一 种。 一 般 情 况 下 ， 当 房 产 销 售 量 达 到 80 以 后 ， 一 般 就 进 入 房 地 产 项 目 的 清盘 销 售 阶 段 ， 此 时 所 销 售 的 房 产 ， 一 般 称 为 尾 房 。13）烂尾房烂 尾 房 是 指 那 些 由 于 开 发 商 资 金 不 足 、 盲 目 上 马 ， 或 者 错 误 判 断 供 求 形 势 ， 开发 总 量 供 大 于 求 ， 导 致 大 面 积 空 置 ， 无 法 回 收 前 期 投 资 ， 更 无 力 进 行 后 续 建 设， 甚 至 全 盘 停 滞 的 积 压 楼 宇 。 “烂 尾 “的 情 况 一 般 不 会 发 生 在 房 产 推 出 销 售 的时 候 的 ， 而 是 随 着 项 目 的 不 断 推 进 ， 一 步 步 显 现 。14）销售面积销 售 面 积 是 指 商 品 房 按 “套 “或 “单 元 “出 售 ， 其 销 售 面 积 为 购 房 者 所 购 买 的 套内 或 单 元 内 建 筑 面 积 （ 以 下 简 称 套 内 建 筑 面 积 ） 与 应 分 摊 的 共 有 建 筑 面 积 之 和。15）均价均 价 是 指 将 各 单 位 的 销 售 价 格 相 加 之 后 的 和 数 除 以 单 位 建 筑 面 积 的 和 数 ， 即得 出 每 平 方 米 的 均 价 。 均 价 一 般 不 是 销 售 价 。16）起价起 价 也 叫 起 步 价 ， 是 指 某 房 产 销 售 价 格 中 的 最 低 价 格 ， 即 是 起 价 。17）预售价预 售 价 也 是 商 品 房 预 （ 销 ） 售 合 同 中 的 专 用 术 语 ； 预 售 价 不 是 正 式 价 格 ， 在 商品 房 交 付 使 用 时 ， 应 按 有 批 准 权 限 部 门 核 定 的 价 格 为 准 。18）一次性买断价一 次 性 买 断 价 是 指 买 方 与 卖 方 商 定 的 一 次 性 定 价 。 一 次 性 买 断 价 属 房 产 销 售 合同 中 的 专 用 价 格 术 语 ， 确 定 之 后 ， 买 方 或 卖 方 必 须 按 此 履 行 付 款 或 交 房 的 义 务， 不 得 随 意 变 更 。19）定金定 金 是 指 当 事 人 约 定 由 一 方 向 对 方 给 付 的 ， 作 为 债 权 担 保 的 一 定 数 额 的 货 币 ，它 属 于 一 种 法 律 上 的 担 保 方 式 ， 目 的 在 于 促 使 债 务 人 履 行 债 务 ， 保 障 债 权 人 的廖诚志 地产营销 权 得 以 实 现 。 根 据 我 国 发 法 通 则 和 担 保 法 八 十 九 条 规 定 ， 定 金 应 当 以书 面 形 式 约 定 ， 当 事 人 在 定 金 合 同 中 应 约 定 交 付 定 金 的 期 限 。 定 金 合 同 从 实 际交 付 定 金 之 日 起 生 效 ， 定 金 的 数 额 由 当 事 人 约 定 ， 但 不 得 超 出 合 同 标 的 额 的 20%。如 果 购 房 者 交 了 定 金 之 后 改 变 主 意 决 定 不 买 ， 开 发 商 有 权 以 购 房 者 违 约 为 由 不退 定 金 ； 如 果 开 发 商 将 房 产 卖 给 他 人 ， 应 当 向 购 房 者 双 倍 返 还 定 金 。20）违约金违 约 金 是 指 违 约 方 按 照 法 律 规 定 和 合 同 的 约 定 ， 应 该 付 给 对 方 的 一 定 数 量 的 货币 。 违 约 金 是 对 违 约 方 的 一 种 经 济 制 裁 ， 具 有 惩 罚 性 和 补 偿 性 ， 但 主 要 体 现 惩罚 性 。 只 要 当 事 人 有 违 约 行 为 且 在 主 观 上 有 过 错 ， 无 论 是 否 给 对 方 造 成 损 失 ，都 要 支 付 违 约 金 。四、建筑识图1、建筑图纸的内容及用途一 套 完 整 的 建 筑 图 纸 ， 根 据 其 专 业 内 容 或 作 用 的 不 同 ， 一 般 包 括 ：1）图纸目录包 括 每 张 图 纸 的 名 称 、 内 容 、 图 纸 编 号 等 ， 表 明 该 工 程 图 纸 由 哪 几 个 专 业 的 图纸 及 哪 些 图 纸 所 组 成 ， 便 于 检 索 和 查 找 。2）设计总说明主 要 说 明 工 程 的 概 况 和 总 的 要 求 。 内 容 一 般 应 包 括 ：A） 设 计 依 据 （ 如 规 划 限 制 、 设 计 规 模 、 建 筑 面 积 以 及 有 关 的 地 质 、 气 象 资 料等 ） ；B） 设 计 标 准 （ 如 建 筑 标 准 、 结 构 荷 载 等 级 、 抗 震 要 求 等 ） ；C） 施 工 要 求 （ 如 施 工 技 术 、 材 料 要 求 以 及 采 用 新 技 术 、 新 材 料 或 有 特 殊 施 工的 工 艺 说 明 ） 。以 上 各 项 内 容 ， 对 于 简 单 的 工 程 ， 也 可 以 分 别 在 各 专 业 图 纸 上 写 成 文 字 说 明 。3）建筑施工图包 括 总 平 面 图 、 平 面 图 、 立 面 图 、 剖 面 图 和 构 造 详 图 。 表 示 建 筑 物 的 内 部 布 置情 况 ， 外 部 形 状 ， 以 及 装 修 、 构 造 、 施 工 要 求 等 。4）结构施工图包 括 结 构 平 面 布 置 图 和 各 构 件 的 结 构 详 图 。 表 示 承 重 结 构 的 布 置 情 况 ， 构 件 类型 ， 尺 寸 大 小 及 构 造 做 法 。廖诚志 地产营销 135980921135） 设备施工图包 括 给 水 、 排 水 、 采 暖 通 风 、 电 气 等 设 备 的 平 面 布 置 图 、 系 统 图 和 详 图 。 表 示上 下 水 及 暖 气 管 线 布 置 ， 卫 生 设 备 及 通 风 设 备 等 的 布 置 ， 电 气 线 路 的 走 向 和 安装 要 求 等 。2、建筑图纸中的常用符号及图例为 了 保 证 制 图 质 量 、 提 高 效 率 、 表 达 统 一 和 便 于 识 读 ， 我 国 制 订 了 国 家 标 准 房 屋 建 筑 制 图 统 一 标 准 ， 其 中 几 项 主 要 的 规 定 和 常 用 的 表 示 方 法 如 下 ：1） 定 位 轴 线在 施 工 图 中 通 常 将 房 屋 的 基 础 、 墙 、 柱 和 梁 等 承 重 构 件 的 轴 线 画 出 ， 并 进 行 编号 ， 以 便 于 施 工 时 定 位 放 线 和 查 阅 图 纸 ， 这 些 轴 线 就 是 定 位 轴 线 。定 位 轴 线 采 用 细 点 划 线 表 示 。 轴 线 编 号 的 圆 圈 用 细 实 线 ， 在 圆 圈 内 写 上 编 号 。在 平 面 图 上 水 平 方 向 的 编 号 采 用 阿 拉 伯 数 字 ， 从 左 向 右 依 次 编 写 。 垂 直 方 向 的编 号 采 用 大 写 英 文 字 母 ， 自 下 而 上 依 次 编 写 ， 英 文 字 母 中 的 I、 O、 Z 不 得作 轴 线 编 号 ， 以 免 与 数 字 1、 0、 2 混 淆 。对 于 一 些 与 主 要 承 重 构 件 相 联 系 的 次 要 构 件 ， 它 的 定 位 轴 线 一 般 作 为 附 加 轴 线， 编 号 可 用 分 数 表 示 。 坟 墓 表 示 前 一 轴 线 的 编 号 ， 分 子 表 示 附 加 轴 线 的 编 号 。2） 标 高在 总 平 面 图 、 平 面 图 、 立 面 图 和 剖 面 图 上 ， 经 常 用 标 高 符 号 表 示 某 一 部 位 的 高度 。 各 种 图 上 所 用 的 标 高 符 号 如 下 所 示 ：标 高 数 值 以 米 为 单 位 （ 不 标 单 位 ） ， 一 般 标 注 至 小 数 点 后 三 位 数 。标 高 有 绝 对 标 高 和 相 对 标 高 两 种 。绝 对 标 高 ： 我 国 把 青 岛 黄 海 的 平 均 海 平 面 定 位 绝 对 标 高 的 零 点 ， 其 他 各 地 标 高都 以 它 作 为 基 准 ， 在 总 平 面 图 中 的 室 外 地 面 标 高 中 采 用 的 一 般 都 是 绝 对 标 高 。相 对 标 高 ： 除 了 总 平 面 图 外 ， 一 般 都 采 用 相 对 标 高 ， 即 把 首 层 室 内 主 要 地 面 标高 定 位 相 对 标 高 的 零 点 ， 并 在 建 筑 工 程 的 总 说 明 中 说 明 相 对 标 高 和 绝 对 标 高 的关 系 。 如 室 外 地 面 标 高 -0.450 表 示 室 外 地 面 比 室 内 首 层 地 面 低 0.45 米 。3） 尺 寸 标 注2.450 -0.450 6.4009.0006.0003.000廖诚志 地产营销 工 图 中 均 应 注 明 详 细 的 尺 寸 。 尺 寸 标 注 由 尺 寸 界 线 、 尺 寸 线 、 尺 寸 起 止 点 和尺 寸 数 字 四 个 部 分 组 成 。 根 据 房 屋 建 筑 制 图 统 一 标 准 规 定 ， 除 了 标 高及 总 平 面 图 上 的 尺 寸 以 米 为 单 位 外 ， 其 余 一 律 以 毫 米 为 单 位 。 为 了 使 图 面 清 晰， 尺 寸 数 字 后 一 般 不 必 注 明 单 位 。在 图 形 外 面 的 尺 寸 界 线 是 用 细 实 线 画 出 ， 一 般 应 与 被 标 注 的 长 度 垂 直 ， 但 在 图形 里 面 的 尺 寸 界 线 以 图 形 的 轮 廓 线 和 中 线 来 代 替 。 尺 寸 线 必 须 用 细 实 线 画 出 ，而 不 能 用 其 他 线 代 替 ； 应 与 被 注 长 度 平 行 ， 且 不 宜 超 过 尺 寸 界 线 。 尺 寸 线 的 起止 点 用 45的 中 粗 斜 短 线 表 示 ， 短 线 的 方 向 应 以 所 标 注 数 字 为 准 ， 自 数 字 左下 角 向 右 上 角 倾 斜 。 尺 寸 数 字 应 标 注 在 水 平 尺 寸 线 的 上 方 ， 垂 直 尺 寸 线 作 坊 的中 部 。4） 常 用 图 例名 称 图 例 名 称 图 例新 设 计 建 筑 物 原 有 的 建 筑 物计 划 扩 建 的 预留 地 或 建 筑 物地 下 建 筑 物 或构 筑 物拆 除 的 建 筑 物建 筑 物 下 面 的通 道散 状 材 料 露 天 堆 场5） 建 筑 施 工 图 的 识 读 方 法一 幢 建 筑 物 从 施 工 到 建 成 ， 需 要 有 全 套 的 建 筑 施 工 图 纸 作 指 导 ， 一 般 一 套 图 纸有 几 十 张 到 几 百 张 。 阅 读 这 些 施 工 图 纸 要 先 从 大 方 面 看 ， 然 后 再 一 次 阅 读 细 小部 分 ， 先 粗 看 ， 再 细 看 ， 平 面 图 、 立 面 图 、 剖 面 图 和 详 图 结 合 看 。 具 体 说 ， 要先 从 建 筑 平 面 图 看 起 ， 若 建 筑 施 工 图 第 一 张 是 总 平 面 图 ， 要 看 清 楚 新 建 建 筑 物的 具 体 位 置 和 朝 向 ， 以 及 其 周 边 建 筑 物 、 构 筑 物 、 设 施 、 道 路 、 绿 地 等 的 分 布3000标注数字尺寸线尺寸起止符号尺寸界线 廖诚志 地产营销 布 置 情 况 ， 以 及 各 单 元 户 型 情 况 ； 平 面 图 与 立 面 图 对 照 ， 看 外 观 及 材 料 做 法； 配 合 剖 面 图 看 内 部 分 层 结 构 ； 最 后 看 详 图 了 解 必 要 的 细 部 构 造 和 具 体 尺 寸 与做 法 。3、建筑材料建 筑 材 料 是 建 筑 物 的 物 质 基 础 ， 它 的 性 质 、 质 量 、 品 种 和 价 格 等 直 接 关 系 到 建 筑物 的 结 构 形 式 、 建 筑 功 能 质 量 和 建 筑 造 价 。1） 建 筑 材 料 的 分 类根 据 材 料 来 源 不 同 ， 建 筑 材 料 可 以 分 为 天 然 材 料 和 人 造 材 料 ； 根 据 使 用 部 位 不同 ， 可 以 分 为 墙 体 材 料 、 地 面 材 料 和 屋 面 材 料 等 ； 根 据 材 料 功 能 不 同 ， 可 分 为结 构 材 料 、 防 水 材 料 、 保 温 材 料 和 吸 声 材 料 等 。 为 了 研 究 学 习 方 便 ， 一 般 将 材料 的 化 学 组 成 分 为 无 机 材 料 、 有 机 材 料 和 复 合 材 料 三 大 类 ；建 筑 材 料 的 分 类黑 色 金 属 ： 钢 、 铁金 属 材 料有 色 金 属 ： 铜 、 铝 等 及 其 合 金无 机材 料非 金 属 材 料天 然 石 材 ： 沙 、 石 、 各 种 岩 石 制 品烧 结 与 熔 融 制 品 ： 粘 土 砖 、 陶 瓷 、 玻 璃等胶 凝 材 料 ： 水 泥 、 石 膏 、 石 灰 。 水 玻 璃 、水 泥 混 凝 土 、 砂 浆 、 硅 酸 盐水 泥 制 品 等植 物 类 材 料 木 材 、 竹 材 及 其 制 品高 分 子 材 料 塑 料 、 涂 料 、 胶 粘 剂 等有 机材 料沥 青 及 其 制 品 石 油 沥 青 、 煤 沥 青 、 沥 青 制 品无 机 材 料 基 复合 材 料钢 筋 混 凝 土 、 钢 纤 维 混 凝 土复 合材 料 有 机 材 料 基 复合 材 料沥 青 混 凝 土 、 胶 合 板 、 纤 维 板 等2） 建 筑 材 料 的 基 本 性 质A） 材 料 结 构 状 态 的 主 要 参 数 密 度 ： 材 料 再 绝 对 密 实 状 态 （ 不 含 孔 隙 或 空 隙 ） 下 单 位 体 积 的 质 量 。廖诚志 地产营销体 积 密 度 ： 材 料 再 自 然 状 态 下 单 位 体 积 的 质 量 。 松 散 材 料 的 体 积 密 度一 般 成 为 堆 积 密 度 。 孔 隙 率 ： 固 体 材 料 体 积 内 孔 隙 体 积 所 占 的 比 例 。 密 实 度 ： 材 料 体 积 内 被 固 体 物 质 充 实 的 程 度 ， 即 材 料 的 绝 对 密 实 体 积与 其 总 体 积 之 比 。密 度 何 体 积 密 度 主 要 反 映 材 料 的 轻 重 ， 而 孔 隙 率 和 密 实 度 主 要 反 映 材 料 中孔 隙 的 多 少 。 一 般 情 况 下 ， 材 料 的 孔 隙 率 越 高 （ 密 实 度 越 低 ） ， 则 材 料 的保 温 隔 热 性 能 、 吸 声 性 能 和 吸 湿 性 能 越 好 ， 而 材 料 的 强 度 降 低 ， 抗 渗 透 性能 、 耐 磨 性 能 、 抗 冻 性 能 、 耐 腐 蚀 性 能 、 耐 久 性 能 越B） 材 料 的 力 学 性 质 强 度 ： 材 料 在 外 力 作 用 下 抵 抗 破 坏 的 能 力 称 为 强 度 ， 用 材 料 在 被 破 坏时 的 最 大 应 力 （ 单 位 面 积 承 受 的 力 ） 值 来 表 示 。 根 据 外 力 作 用 方 式 的不 同 ， 材 料 强 度 主 要 有 抗 拉 强 度 、 抗 压 强 度 、 抗 折 强 度 和 抗 剪 强 度 。不 同 的 材 料 ， 对 其 强 度 的 要 求 也 不 一 样 。 如 水 泥 以 抗 压 强 度 为 主 ， 钢筋 以 抗 拉 强 度 为 主 。 弹 性 与 塑 性 ： 材 料 在 外 力 作 用 下 产 生 变 形 ， 外 力 去 除 后 ， 仍 能 恢 复 其原 状 的 性 质 称 为 材 料 的 弹 性 。 反 之 ， 当 外 力 去 除 后 ， 不 能 完 全 恢 复 原状 的 性 质 称 为 材 料 的 塑 性 。 大 多 数 建 筑 材 料 都 同 时 具 有 弹 性 和 塑 性 ，在 外 力 不 大 的 情 况 下 ， 产 生 弹 性 变 形 ， 当 外 力 超 过 一 定 数 值 后 ， 便 出现 塑 性 变 形 。 韧 性 与 脆 性 ： 材 料 在 外 力 作 用 下 ， 未 发 生 明 显 变 形 就 突 然 破 坏 的 性 质称 为 脆 性 ， 具 有 此 性 质 的 材 料 称 为 脆 性 材 料 ， 如 石 材 、 砖 、 素 砼 等 。脆 性 材 料 一 般 抗 压 强 度 高 于 其 抗 拉 强 度 。 材 料 在 冲 击 、 振 动 力 作 用 下产 生 较 大 变 形 而 不 至 被 破 坏 的 性 质 称 为 韧 性 ， 具 有 此 性 质 的 材 料 称 为韧 性 材 料 ， 如 钢 材 、 木 材 等 。 硬 度 与 耐 磨 性 ： 材 料 抵 抗 较 硬 物 体 压 入 和 刻 划 的 能 力 称 为 硬 度 。 材 料抵 抗 磨 损 的 能 力 称 为 耐 磨 性 。 在 建 筑 工 程 中 ， 用 于 路 面 、 地 面 、 楼 板面 的 材 料 都 需 要 较 高 的 硬 度 和 耐 磨 性 。C） 材 料 的 物 理 性 质廖诚志 地产营销耐 水 性 ： 材 料 长 期 在 水 的 作 用 下 保 持 其 原 有 性 质 的 能 力 称 为 耐 水 性 。建 筑 工 程 中 易 于 受 水 作 用 或 易 于 受 潮 的 部 位 所 用 的 材 料 要 求 具 有 较 好的 耐 水 性 。 抗 渗 性 ： 材 料 抵 抗 压 力 水 或 其 他 液 体 渗 透 的 能 力 称 为 抗 渗 性 。 如 卫 生间 的 地 面 所 使 用 的 材 料 就 要 求 有 很 好 的 抗 渗 性 。 抗 冻 性 ： 抗 冻 性 是 指 材 料 在 吸 水 饱 和 状 态 下 抵 抗 多 次 冻 结 和 融 化 的 作用 而 不 被 破 坏 ， 同 时 也 不 严 重 降 低 强 度 的 性 质 。 寒 冷 地 区 建 筑 物 的 外墙 与 外 界 接 触 的 构 件 所 使 用 的 材 料 ， 要 求 具 有 较 好 的 抗 冻 性 。 吸 湿 性 ： 材 料 在 空 气 中 吸 收 水 分 的 能 力 称 为 吸 湿 性 。 室 内 装 饰 材 料 具有 一 定 的 吸 湿 性 ， 可 以 调 节 、 稳 定 室 内 的 湿 度 。 导 热 性 ： 材 料 传 到 热 量 的 能 力 称 为 导 热 性 ， 用 物 理 学 的 导 热 系 数 表 示。 导 热 系 数 越 小 ， 则 材 料 的 保 温 隔 热 性 能 越 好 。 材 料 的 导 热 性 能 ， 取决 于 材 料 的 化 学 组 成 、 孔 隙 率 、 含 水 率 、 温 差 等 因 素 。 孔 隙 率 高 ， 保温 性 好 ； 含 水 率 高 、 温 差 大 ， 保 温 性 差 ； 建 筑 物 外 墙 一 般 度 采 用 多 孔的 保 温 材 料 ， 如 粘 土 砖 、 加 气 砼 等 。 热 容 量 ： 材 料 吸 收 热 量 和 释 放 热 量 的 性 质 称 为 热 容 量 。 建 筑 工 程 中 采用 导 热 系 数 消 ， 热 容 量 大 的 材 料 可 以 起 到 保 温 隔 热 、 保 持 室 内 温 度 恒定 、 节 约 能 源 的 作 用 。 一 般 情 况 下 ， 砖 混 结 构 房 屋 较 之 钢 筋 砼 结 构 房屋 具 有 更 好 的 保 温 隔 热 性 能 。 耐 燃 性 与 耐 火 性 ： 材 料 抵 抗 然 受 的 性 质 称 为 耐 燃 性 。 建 筑 材 料 按 耐 燃性 分 为 4 级 ： A 级 ， 不 燃 烧 体 ； B1 级 ， 难 燃 体 ； B2 级 ， 可 燃 体 ； B3 级 ， 易 燃 体 。 材 料 抵 抗 高 热 或 火 的 作 用 ， 保 持 原 有 性 质 的 能 力 ， 称 为耐 火 性 。 耐 火 性 与 耐 燃 性 不 同 ， 如 钢 材 是 不 燃 烧 体 ， 但 在 高 温 或 火 的作 用 下 短 时 间 内 就 会 变 形 ， 失 去 原 有 的 强 度 ， 甚 至 熔 融 ， 因 而 不 术 语耐 火 材 料 。 建 筑 材 料 或 构 件 的 耐 火 性 用 耐 火 极 限 表 示 ， 即 从 受 火 作 用到 失 去 支 持 能 力 、 完 整 性 被 破 坏 或 失 去 防 火 作 用 的 时 间 。 吸 声 性 与 隔 声 性 ： 声 能 穿 透 材 料 和 被 材 料 消 耗 的 性 质 称 为 材 料 的 吸 声性 。 阻 止 声 能 穿 透 材 料 的 性 质 称 为 隔 声 性 。 一 般 情 况 下 ， 多 孔 材 料 吸声 性 较 好 ， 体 积 密 度 大 的 材 料 隔 声 性 好 ， 多 层 材 料 和 带 夹 层 的 材 料 隔声