石家庄房地产市场调查报告

石家庄房地产市场调查报告石家庄房地产市场调查报告二四年十一月石家庄房地产市场调查报告目 录第一部分 市场背景及经济发展动态3一、石家庄简介二、石家庄总体社会经济发展状况三.、石家庄城市规划与城市建设状况第二部分 石家庄房地产市场总体分析14一、2004 年房地产的概况二、石家庄房地产总体态势分析三、石家庄市场客户整体特征第三部分 石家庄市房地产市场板块及典型个案分析23一、石家庄市房地产市场板块分析二、石家庄房地产市场典型案例剖析三、2004 年石家庄房地产市场新开楼盘信息汇总石家庄房地产市场调查报告第一部分 市场背景及经济发展动态一、石家庄简介石家庄河北省的省会，地处中国华北平原，地势平坦开阔，全市总面积 15848 平方公里，总人口 910.5 万，其中市区面积 456 平方公里，人口 211.1 万，是全省政治、经济、 文化的中心。 1、地理交通华北城市间的经济交流主要依靠铁路、公路运输。石家庄市地处广袤辽阔的华北平原中南部，位于东经 11429，北纬 3804，北靠首都北京和港口城市天津，东临渤海和华北油田，西依巍巍太行山脉并与全国煤炭基地山西省毗邻，古称“京畿之地” ，素有“南北通衢、燕晋咽喉”之称，地理位置十分优越。2、科技教育 石家庄市科技教育基础雄厚，高等院校集中，具有丰富的智力资源和雄厚的科研创新能力。全市共有市以上科研机构 84 个，各类专业技术人员 47.34 万人，两院院士 5 人。其中，信息产业部第 54 所、13 所和中国农业现代化研究所等，在半导体、卫星通信、测控技术、农业现代化技术等领域代表着国家水平。拥有河北师范大学、河北科技大学、河北经贸大学、石家庄铁道学院等十五所大专院校，在校学生 18.6 万人。3、国际合作石家庄市与美国得梅茵市、日本的长野、韩国的天安、英国的考比、墨西哥克雷塔罗、意大利的帕尔马、加拿大的萨斯卡通等 8 个国家的 10 个城市结为友好城市； 与 100 多个国家和地区建立了友好往来和经贸关系。一些国际知名公司，如日本的富士通公司、美国的休斯公司、德国的赫斯特公司、英国的汇丰银行、意大利的萨普拉斯公司、马来西亚的金狮集团等均在区石家庄房地产市场调查报告内投资建立了企业。4、产业布局石家庄市工业现已形成以医药、纺织、化工、机械、电子、建材、食品为主体，布局较为合理的综合性工业体系，是全国重要的纺织工业基地和最大的医药工业基地之一。此外，石家庄市的重要产业还包括微电子、光电子、新材料、新型建材、流通业、房地产业、旅游业。5、经济基础石家庄 2003 年 GDP 总值 1376.6 亿元，同比增长率 12.5%，较上年增速提高 2.6 个百分点，增速高于全省 0.9 个百分点、高于全国 3.4 个百分点 2003 年人均 GDP 达到 25508 元。凭借紧邻北京的位置优势，占据华北的交通枢纽之利，全市共有国家级高新技术产业开发区、石家庄经济技术开发区、其中高新区在全国 53 家国家级开发区处于 10 强行列，经济技术开发区的大规模建设成果显著。二、石家庄市总体社会及经济发展状况（一）2004 年石家庄 1-3 季度经济发展状况1、GDP 指标13 季度全市 GDP 总量达到 11585 亿元，同比增长 144，继续保持着 1999 年以来全市经济增长的最高值。2、固定资产投资13 季度，石家庄市第一产业实现增加值 1499 亿元，增长 64；全市实现工业增加值 5063 亿元，同比增长 20，其中，规模以上工业企业完成增加值 3346 亿元，同比增长255；石家庄市第二产业发展迅猛，实现增加值 563 亿元，增长 192。 ； 第三产业实现增加值 4456 亿元，实现了 113的增速比去年同期非典过后的增速提高了 24 个百分点建筑业仍然保持良性合理的发展态势批；13 季度建筑业增加值增长 126，较上半年回石家庄房地产市场调查报告落 02 个百分点。3、服务业经济今年以来，服务业经济指标运行良好，邮电通信业务飞速发展，消费市场进一步活跃，金融存款稳步增长，服务业税收大幅增加，各行业经济均呈现较快增长势头，其中批发和零售贸易餐饮业、金融保险业增势显著，同比分别增长 139、125，交通运输仓储及邮电通信业和其他服务业增长幅度分别为 10、108。（二）2003 年石家庄总体社会及经济发展状况 1、GDP指标 2003 年石家庄市的经济综合实力明显增强，2003 年 GDP 总值 1376.6 亿元，同比增长率12.5%，较上年增速提高 2.6 个百分点，增速高于全省 0.9 个百分点、高于全国 3.4 个百分点。2003 年人均 GDP 达到 25508 元；同比增长 10.6%。第一产业稳定增长。第一产业完成增加值180.5 亿元，比上年增长 5.2%,占 GDP 的比重为 13.1%。第二产业增长较快。第二产业完成增加值 668.8 亿元，增长 15.5 %，占 GDP 的比重为 48.6%。第三产业上半年受“非典”影响较大，但下半年恢复很快，全年呈现了较好的发展态势。第三产业完成增加值 527.3 亿元，增长 11.7%,占 GDP 的比重为 38.3%。产 产 产 产 产 产 产 产 产 产1376.631186.811085.431003.11908.37020040060080010001200140016001999年 2000年 2001年 2002年 2003年石家庄房地产市场调查报告产产产产产产 产产产产380.9 409.4348.2 361.9560.201002003004005006001999年 2000年 2001年 2002年 2003年2、固定资产投资2003 年石家庄固定资产投资额 560.2 亿元，比去年同期增长 36.9%，国有及其他经济类型完成投资 379.5 亿元，增长 48.6%，增速比上年提高 38.4 个百分点。其中，基本建设投资完成212.0 亿元，增长 49.6%，更新改造投资完成 105.4 亿元，增长 31.7%，房地产投资增势迅猛，完成投资额 62.1 亿元，增长 85.8%，增速比上年提高 67.2 个百分点。国有及其他投资中第一产业完成 10.9 亿元，增长 111.7%,第二产业完成 146.8 亿元，增长 59.0%,第三产业完成 221.8亿元，增长 40.5%，增速均比上年有较大提高。农村个人投资完成 33.3 亿元，比上年增长2.2%。全市商品房销售面积 116.0 万平方米，销售收入 18.5 亿元，分别增长 16.0%和 2.2%。3、消费指数居民消费需求明显转旺，2003 度全市社会消费品零售总额 456.6 亿元，比上年度增长 11.0%；人均可支配收入 7741 元，同期增长 6.9%；人均消费性支出 6094 元，增长 4.7%；城市居民人均消费性支出食品占主导，娱乐教育文化用品支出比重占 15%，是食品消费之后的第二大消费。衣着支出首次呈负增长态势。居住消费支出比重占 10%。4、外资利用程度2003 年新注册三资企业 93 个，比上年增长 36.8%；新增利用外资合同总额 7 亿美元，增长192.4%，合同外资额 3.7 亿美元，增长 134.2%。实际利用外资 2.6 亿美元，增长 28.7%,其中外商直接投资 2.4 亿美元，增长 34.6%，增速比上年提高 16.3 个百分点。全市引进市外资金 102亿元，比上年增加 31.4 亿元，增长 44.5%。 “振兴河北 ”战略的提出，世界及中国对石家庄这个市场的关注程度会越来越高，外资的吸引程度也将会提高。石家庄房地产市场调查报告5、存贷款全市金融机构存款余额 1932.3 亿元，增长 16.5%。城乡居民储蓄存款余额继续增加，年末城乡居民储蓄存款余额 1044.5 亿元，比年初增长 13.5%，其中农村居民储蓄存款余额 290.4 亿元，比年初增长 7.2%。金融部门贷款余额 1377.4 亿元，比年初增长 7.7%。其中包含了企业、项目和个人贷款的增长，贷款的方式正在改变人们的生活观念。6、居民消费价格指数 居民消费价格总指数 2.3%，居住价格指数下降 1.2 个百分点。小结： 各项经济指标显示 2003-2004 年内石家庄市经济运行处于良好状态。 按国际经济组织统计表明，当一个地区的 GDP 经济增长速度大于 5%的时候，当地的房地产也就发展存在着极为广阔的前途。 社会消费品零售总额的高速增长表明人们消费能力得到进一步增长，房地产消费观念进一步形成。 政府各项政策、措施在不断的规范、促进地产市场，为房地产业的持续发展提供了有效的支持。（三） 石家庄经济发展政策产业政策：石家庄目前的产业政策纺织工业基地和最大的医药工业基地为主，石家庄市工业现已形成以医药、纺织、化工、机械、电子、建材、食品为主体，布局较为合理的综合性工业体系。此外，石家庄市的重要产业还包括微电子、光电子、新材料、新型建材、流通业、100 100.6 100.1 99.5102.398.6100.2104.2101.4 100.29496981001021041061999年 2000年 2001年 2002年 2003年居 民 消 费 价 格 总 指 数 房 地 产 价 格 指 数石家庄房地产市场调查报告房地产业、旅游业。金融政策：未来石家庄的金融政策将向个人消费方面倾斜，丰富和扩大消费信贷种类，积极推动住房消费信贷、汽车消费信贷为主的个人消费信贷。利率的不断上调，并没有影响开发商融资，对于贷款买房的个人利率不上涨，使人们放心消费。房地产政策：我国第一部物业管理法规物业管理条例的实施；国土资源部 71 号令的实施；石家庄已购公房可以上市交易；石家庄的房地产市场由政府指导，统一规划，五年之内完成 “城中村改造” ； 石市物价局和房产管理局联合出台了石家庄市物业服务收费管理实施办法 。人才政策：“振兴华北”战略提出，高新区的启动，人事部推出的人才开发规划、政策扶持、人事制度改革等措施将会吸引、提高石家庄的外来人口增长速度，人口的增长将直接促进房地产市场的增长。三、石家庄城市规划及城市建设状况（一）石家庄城市规划1、城市发展定位区域功能定位：京津冀经济区中的重要城市、华北南部中心城市。行政功能定位：河北省省会。产业定位：以医药、纺织为主导的华北制造业基地。交通功能定位：全国重要的铁路、公路交通枢纽之一。商贸功能定位：华北地区重要商埠。城市文化定位：燕赵文化与现代文化交融的文明城市。2、城区发展方向2003年，石家庄市聘请了中国城市规划设计研究院、上海同济大学和南京大学三个单位对省会的空间战略发展规划进行研究，在这三个国家顶尖级的规划设计研究单位的方案基础石家庄房地产市场调查报告上，北方设计院汇总编制了石家庄市的空间战略发展规划。在这个空间战略发展规划中，明确强调今后石家庄市的空间发展方向是“西优东拓南延北跨中疏”。“西优”就是西部主要是以生产优化为主；“东拓”，就是在高速公路以东，在高薪技术开发区和良村经济技术区的基础上扩展新城；“南延”就是城市继续延续原来的发展，向东南方向延续发展；“北跨”，指的是远期，跨过滹沱河向正定发展；“中枢”就是讲要疏减城市中心区的人口。3、城市发展目标（1）立足冀中南，借助京津，步入更广泛区域合作的开放城市；（2）极化功能，产业特色突出，竞争力强大的活力城市；（3）回归自然、山水相依、绿城交融的宜居城市；（4）延古续今，燕赵文化与现代文化交相辉映的文明城市。4、城市发展战略（1） “1+4”市区发展新体系石家庄城市未来将构建以石家庄主城区(含高新技术产业开发区东区) 为核心，以正定、鹿泉、栾城、藁城四个组团为重点，以东西、南北向的高速公路和铁路为纽带的“1+4”市区发展新体系。（2）打造“双核”中心城市主城区由中心城区和新城区(石家庄高新技术产业开发区东区、良村经济技术开发区和石化区)组成。（3）整合旧城区现有资源发挥老城区优势，继续强化市级商业，文化、体育、行政等中心建设，完善中心功能。打造主城区园林城市空间结构，培植中心城市形象。（4）打造新型城市以产业建设为先导，全面整合高新技术产业开发区东区、良村经济技术开发区、石油化工区，规划建设百万人口的以新经济为中心的石家庄现代化新城区。全面整合现有园区，合理组织新区功能。建立南北轴向中心，导引新城区发展。石家庄房地产市场调查报告（二）石家庄城市建设状况1、侧重城中村改造工程石家庄市二环路以内 45 个城中村占地约 11.2 平方公里，建筑面积约 636 万平方米，居住着 4.77 万户 14.93 万人。2002 年初石家庄市正式启动城中村改造工程，预计到年把城市规划建设用地范围内的村庄基本改造完毕。到 2004 年 10 月石家庄已完成城中村改造投资近四亿元。部分启动改造早的城中村，目前基本处于建设、拆迁阶段。二环路内 45 个城中村开工建设的达 28 个，拆迁腾地 160.18 公顷，完成拆迁面积 98.45 万平方米，竣工 86.42 万平方米。正在拆迁建设的有休门、东三教、姚栗村、谈固、方北、城角庄等 14 个村。2、新行政区（裕华区）的成立裕华区是经国务院批准于 2001 年 3 月 21 日成立的行政区。裕华区，位于石家庄市区东南部，是省会城市总体规划未来发展的主导方向和重点区域，面积 10145 平方公里，人口 40 万，辖 9 个镇、街道办事处。新设立的裕华区土地资源丰富，拥有近 7 万亩土地可供项目开发和建设，是全市的投资热点区域。裕华区功能定位鲜明，发展思路清晰。今后 510 年建设以“四区一城”(高科技工业园区、高效生态农业园区、现代商贸服务区、现代化居住区和大学城)为标志的“商贸会展发达、科技教育领先、体闲娱乐高雅、绿色社区怡人”的生态产业区、现代商业区、科技文化区、绿色居住区和休闲娱乐区，使新区成为能够充分展现石家庄现代化大都市风貌的标志性区域。3、大型的城市改造与建设相对集中在石家庄的东南部2000 年至 2004 年石家庄市相继完成了城市重要干道中山路、体育大街、槐南路、吴家庄立交桥、仓丰路立交桥、石纺路立交桥的改造与建设；完成了民心河、人民广场、绿荫广场、明珠公园、世纪公园、欧韵公园等市容建设项目。近期大型的城市改造与建设相对集中在石家庄的东南部，顺应了石家庄东南部为主要城市发展方向的规划。4、城市环保石家庄房地产市场调查报告缺乏地表水资源的石家庄，常年靠超量开采地下水维持城市发展，以至地下水漏斗逐年扩大。水资源的匮乏，造成了生态环境的连锁恶化。滹沱河常年年断流，河床裸露，黄沙漫漫，成为尘土飞扬的策源地；严重干旱，环境恶化引发的“热岛效应”，把石家庄推进了全国夏季气温最高的“火炉城”；市区和近郊的几条排水明渠，污水横流。市政府聘请专家经过了反复论证，投巨款引水入市民心河，民心河环绕石家庄市城区，净化空气，改善环境。今年 7 月 13 日，国家环保总局公布了2003 年国家环境保护重点城市环境管理综合整治年度报告 ，石家庄是惟一一家列入大气污染严重城市后 10 名的省会城市。面对来自社会各方面的巨大压力，石家庄市市委、市政府把环境保护的弦绷得更紧。7 月 23 日，石家庄市市长臧胜业率有关负责同志到市环保局现场调查指导，研究确定了推广使用优质低硫煤、十大污染企业限期治理、继续拆除燃煤锅炉、强化建筑施工扬尘管理等 7 条治理措施。截至 10 月 15 日，省会市区综合达标天数(即二级和好于二级以上好天气)在全国 47 个重点城市中，位列第 37 位。在这 230 天中，一级天气达到 16 天，比去年增加了 15 天；空气中三项主要污染物可吸入颗粒物、二氧化硫和二氧化氮平均浓度同比分别下降了 23.8%、40.1%和 16.6%。由于距离年底还有77 天的时间，有关方面估计，到年底，省会市区二级天气有望突破 250 天。据了解，自 2001年起，石家庄市区二级以上好天气分别为：95 天，181 天，211 天，今年任务目标是 230 天。第二部分 石家庄房地产市场总体分析石家庄房地产市场调查报告一、2004 年石家庄房地产概况1、 近千万平方米的省直已购公房上市交易工作已全面启动。 来自省直房改办的消息表明，河北省省直已购公有住房上市交易管理暂行办法（以下简称办法）已于近日公布。办法规定，省直已购公房上市后，该家庭不得再按房改价购买公有住房或经济适用住房。在省城，房源总量近千万平方米的省直已购公房上市交易工作已全面启动。办法规定，对于省直已购公房的上市实行交易备案制度。已购公房上市交易政策改变，随之为久已缺少活力的二手房市场带来了新的气息。2、石市物价局和房产管理局联合出台了石家庄市物业服务收费管理实施办法 ，该办法自 7 月 1 日起实施。 办法规定，物业服务收费将实行统一政策，分级管理。这一办法，使消费者在物业收费、服务内容、服务等级等方面都可有章可循，保护自己的利益不受侵犯。3、石家庄房地产市场新开盘多个别墅项目，反响效果不错，堪称“2004 石家庄别墅年” 。但是，房地产别墅市场还是几家欢喜几家愁，7 月上市的纳帕溪谷一期 TOWNHOUSE 1136 套销售一空，而天山集团推出的水榭花都二期 36 套 TOWNHOUSE 却是无人问津。 4、据专家分析指出，在顺驰集团以 5.97 亿元的天价拍得石家庄 009 号地之后，石家庄的土地价格一路上扬，加大了建筑成本，随之商品房价格也是不断上涨，近一两年不会有太大的变化。5、18 月统计情况：据石家庄市房地产交易市场管理中心统计分析， 18 月交易面积97.8 万平方米，成交额 25.07 亿，去年同期交易面积为 74.4 万平方米，成交额 19 亿，分别增长31.5和 31.9；存量房交易，增幅较大，18 月交易面积 103 万平方米，交易额 10.4 亿，分别增长 57和 52.8。今年 18 月我市商品房平均价格 2562.4 元平方米，比去年（2400.8元平方米）同期增长 161.6 元平方米，增幅为 6.7。其中商品住宅均价 2296.0 元平方米，同比增长（2206.6 元平方米）89.4 元平方米，增幅为 4.05。6、火爆的 7 月房地产市场。今年多个项目都选择了在 7 月开盘，其中以国际城和纳帕溪谷石家庄房地产市场调查报告最为抢眼，两个项目都依托自己的优势，都在短时间内形成了快速销售。在本地明星楼盘强势高调的同时，其他各个项目都保持了自己的个性。自由港，小户型，主打投资和低首付、低月供概念，燕都金地城主打入住和生活氛围，花样年华则向人们展示了一幅美好的缤纷的生活画卷。7 月石家庄的广告有很重的北京风格，以“东方新世界”这个商业地产项目为代表，恢弘大气的视觉效果，出位震撼的语言运用，表示石家庄的地产正在逐步融入等多样的元素，尝试借鉴更多的先进经验7、10 月石家庄市秋季住交会，地产大阅兵。10 月 4-7 日，在石家庄市省博物馆广场举办了石家庄市秋季住交会。顺驰、卓达、天山等近 20 家参展企业上演了一场品牌、形象大战。顺驰集团借助现场设置的顺驰集团、顺驰置业、顺驰蓝郡三大展台，对顺驰的企业和品牌形象进行整体宣传。卓达的“星辰一号” 、 “太阳城”和“山水园林”分别以商业、住宅、别墅等形式参加房展。 “天山水榭花都”在促销手段上别出心裁，虽然没有设立展位，但他们搬来袋鼠模型游走会场吸引市民的眼球。销售形势看好的“香榭里”没有任何促销的意思，他们以房展会为契机，突出展现品牌形象。在本届房展会上，还有多家二手房置业中介公司和装饰装修公司也来参展。天昊房产、顺驰置业的现场售房吸引了众多市民。业之峰、东易日盛等多家装饰装修公司的现场洽谈也吸引了不少客户。8、10 月 28 日，第二届中国石家庄国际健康节全面启动，七个项目被评为“健康家园” 。中国石家庄国际投资贸易洽谈会暨第二届中国石家庄国际健康节全面启动。大会包括投资项目洽谈、商贸展览与交易、旅游展览与推介和健康节活动四个方面的内容。 “一特三健”健康产业推介周将从 10 月 28 日到 11 月 4 日在省会文化广场进行。内容包括特色医疗、健康食品、健身器材、健康家园四类宣传展览推介。平安万河园、卓达太阳城、天山水榭花都、珠峰国际花园等七个项目被评为“健康家园” 。9、10 月12 月，中国住交会（河北区）评选活动开始，活动持续到 12 月。经过中国住交会（河北区）组委会和中国住交会（河北区）三名评选专家委员会的紧张工作，结合读者的投票结果，在诸多参评单位中评选出“2004 年中国住交会河北地产英雄榜”，共产生“精品楼盘、最佳别墅、最佳商业地产、明星企业、风云人物、最佳地产中介机构、最佳营销策划机构”七个奖项。精品楼盘：卓达星辰花园、滨海城、顺驰蓝郡、联邦名都、平安万河园、珠峰国际花园；最佳别墅：纳帕溪谷；最佳商业地产：新休门燕赵财富中心、卓达星辰商业石家庄房地产市场调查报告广场；明星企业：卓达集团、河北天山实业集团房地产开发有限公司、石家庄市爱地房地产开发有限公司；风云人物：卓达集团总裁杨卓舒、河北天山实业集团总裁吴振山、河北滨江置业有限公司汤英松；最佳地产中介机构：河北顺驰房地产经纪有限公司；最佳营销策划机构：海那恒企划顾问有限公司、石家庄新风格视觉营销顾问公司。本次荣获殊荣的楼盘和企业代表着河北的最高水平，同全国各地入围项目一起，共同展示 2004 年中国房地产发展的最终成果和整体形象。10、 2004 年 省 会 房 地 产 市 场 的 基 本 走 势 分 析 ： 第 一 ， 商 品 住 宅 需 求 逐 渐 增 大 ；第 二 ， 住 房 供 应 趋 弱 ； 第 三 ， 房 地 产 价 格 会 继 续 稳 步 上 升 ； 第 四 ， 新 建 商 品 住 房 以 二室 、 三 室 面 积 在 70 130 平 方 米 之 间 的 住 房 为 主 要 销 售 户 型 。二、石家庄房地产总体市场态势分析1、总体投资石家庄市房地产投资从 1999 年到 2003 年连续逐年增加，尤其是 2003 年石家庄市房地产投资增势非常迅猛，2003 年全年完成投资额 62.1亿元，增长 85.8%，增速比上年提高 67.2 个百分点，占当年固定资产投资的 11%。2、供应量石家庄房地产市场供应量与销售量相对持平，甚至略有不足，如，2002 年全年的住宅总供给量达到 83.73 万，需求量则在 99.95 万，说明市场已在逐步消化质素较低的部分存量房，而在住宅施工面积中，别墅施工面积相对较小，别墅产品相对供应不足，市场供应仍以市产产产产产 产产产产28.262.133.421.3 23.20.010.020.030.040.050.060.070.01999年 2000年 2001年 2002年 2003年石家庄房地产市场调查报告区普通住宅为主。3、销售量房地产销售面积和销售收入持续高速增长，以 2001 年和 2002 年的情况最为明显，2003 年的数据表明，市场的需求对于产品、配套平庸的项目已经趋于理性，同时将市场空白点表露清晰。以上表格可以看出市场对商品房的需求是比较旺盛的，甚至出现了需求量大于供应量的情况。11.9316.23 18.1 18.5051015202000年 2001年 2002年 2003年销 售 收 入 (亿 元 /年 ) 4、销售收入 房地产销售收入在稳定增长，但涨幅不大，以 2003 年的情况最为显著，2003 年的数据表明，销售面积增加了 16.05 万平方米，而销售收入仅增加 0.4 亿元。 5、价格分析101.8103.9101.4100.298991001011021031041052000年 2001年 2002年 2003年 房 地 产 价 格 指 数(上 年 -100) 698499.951160 20 40 60 80 100 120 1402000年 2001年 2002年 2003年年 份石家庄房地产市场调查报告52.5%21.8%1.9%7.5%一 居 室 两 居 室 三 居 室 四 居 室 石家庄近年来的房地产销售价格呈现逐年稳步上升的态势，在经过 2001 年和 2002 年的高速增长期后，2003 年的增长趋于缓和。2003 年的增长比率的下降，表明市场正处于一个蓄势阶段，也表明了不规范的销售行为已经逐渐的被市场所放弃，但现在仍然是市场上的普遍现象，意味着巨大的市场空间。据相关资料显示，石家庄 2003 年的平均房价为 2000 元/ ，低于同期全国大中城市平均房价 2200 元/，作为省会城市，这种现象在全国较少见，随着城市人口的逐步增长，可开发土地的不断下降，预示着石家庄市房地产市场的价格有巨大的上升空间。 三、石家庄市场客户整体特征为了对石家庄住宅市场消费者的特征有整体把握和了解，因地域性限制，我们运用多种方法和形式，梳理出以下特征：1、消费者现住房所有权多半属自己所有目前石家庄已有 71的家庭自购房，其中购房改房的家庭占 98.3，购商品房的占1.7。2、现住房面积在40-60平米最多消费者现在所住房子的面积在 40-60 平方米的最多，占 43.3%，20-40 平方米的占 34.1%，60-80 平方米的占9.3%等。3、住房建筑面积在 80 至 100 平方米的二室二厅房受青睐7.7%34.1%43.3%9.3%3.3%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%20以 下 20-40 40-60 60-80 80-100石家庄房地产市场调查报告据调查显示，建筑面积在 80 至 100 平方米的住房最受欢迎。其次 100 平方米以上和 60 至 80 平方米的住房也拥有一定的喜爱度。按年龄分析，30 至 40 岁家庭打算购买住房面积在 80 至 100 平方米的居多。4、住宅建筑式样两居室居多石家庄市目前家庭单元配套式住房率达到 84.1，其中以二居室所占比重最大为 52.5；其次为三居室，占 21.8；一居室 7.5；四居室 1.9。配套设施不完善的普通楼房和平房分别为 3.0和 12.9。5、 消费者最希望的户型二室二厅 户型选择上，石家庄人青睐二室二厅的占 31.6，其次为三室一厅和三室二厅分别为25.5和 23.5。6、市民对住宅面积不满意的居多目前石家庄市居民家庭户均建筑面积近 60 多平方米，而且多是过去一间半和二间半的老户型。对现有住房有 9 成的消费者不甚满意。其中对住房面积不满意的居多，占 39.2。其次对房屋结构、质量、环境等不满意的分别占 13.4、12.4和 10.3。31.625.5 23.5 19.4010203040最 希 望 的 户 型两 室 两 厅 三 室 一 厅 三 室 两 厅 其 他36%28%36%扩 大 居 住 面 积户 型 结 构 好其 他13.4 12.4 10.339.201020304050不 满意 住宅 面积不 满意 房屋 结构不 满意 质量不 满意 环境不 满 意 住 宅 面 积不 满 意 房 屋 结 构不 满 意 质 量不 满 意 环 境石家庄房地产市场调查报告7、 扩大居住面积是买房的首选增加住房面积、改善居住环境已成当今城市家庭的迫切需求。有近 1/3 的家庭计划一年内买房（19.8家庭打算购买现有公房） 。在有意购商品房的家庭中，35.7的家庭想扩大居住面积，27.6的家庭则希望购买户型结构更好的房子。8、消费者购房时首先考虑的是价格、环境房价和环境二者密切相关，地段好、环境好则房价高，看重价格和环境的人占 30左右。购房考虑因素重点不一，30 岁以下年轻人重环境的居多，占 37.8；31 岁至 40 岁和 41 岁至 50 岁年龄的人较看重价格，分别占 32和 41；50岁以上老年人最看重户型结构，占 35.7。9、一套商品房10万元左右是普通工薪家庭期望的房价就石家庄市目前的居民家庭户均收入 1.9 万元的水平与合理的房价收入比（一般房价为家庭年收入 3 至 6 倍时较为合适）看，10 万元左右一套房子是普通工薪家庭期望的价位。10、购房资金选择银行贷款的家庭有 4 成多在家庭购房资金来源上，有 42.9的家庭选择银行贷款。其中，30 至 40 岁的人居多，占46.7。这部分家庭储蓄尚不充裕，但观念超前，乐于接受贷款消费这一新生事物。由于受到收入等因素的限制，可接受每月还款额在 100 元以下的居多，占 91.8。37.8 32 41 35.705030岁 以 下 重 环 境 31-40岁 重 价 格41-50岁 重 价 格 50岁 以 上 重 户 型 结 构 石家庄房地产市场调查报告小结：居民现住房所有权多为个人所有； 现住房面积以 40-60 平米的两房为主；在将来的购房中有 31.6%人选择二房，经济的面积更贴和市场需求；房屋环境、价格、户型结构是购房考虑的主要因素；10 万元是普通大众能够支付的最高房价；选银行贷款的家庭所占比例大。第三部分 石家庄市房地产市场板块及典型个案分析一、石家庄市房地产市场板块分析目前的石家庄房地产市场被划分为6 大版块：中心区版块、东部版块、南部版块、西部版块、北部版块和开发区版块。从城市发展来看，沿着城市发展的方向，开发区、东部两大版块发展速度较块，新增供应产品素质较高，市场形象逐步提升，拉动了区域房价的上扬；中心区域及北部区域发展保持平稳态势，中心区域目前住宅供应量不大，多以商服物业为主，而北部版块经过几年的开发，已逐步得到石家庄人的认可，形成了一定的居住氛围，区域市场日益成熟。而相对西部版块，多以经济适用房供应为主，棚户区较多，市场形象较差。随着众多开发商的进入，区域市场潜力将逐步体现，区域房价具有较大的上升空间。从图表来看，中心版块价最高，为 3200 元/平方米，北部版块价格因供应量增多为 2000 元各 版 块 价 格 走 势32002400 2600 2200 2000 28000500100015002000250030003500中 心 版 块 东 部 版 块 东 南 部 版 块 西 部 版 块 北 部 版 块 开 发 区 版 块中 心 版 块 东 部 版 块 东 南 部 版 块西 部 版 块 北 部 版 块 开 发 区 版 块石家庄房地产市场调查报告/平方米左右的产品，将价格拉低，开发区版块均价超过东南部版块成为均价第二的版块。（一） 中心版块2003 年中心区住宅项目新增供应量较少，主要项目国际自由港、时代方舟等为中小规模，市场表现一般。写字间和商业项目较为集中，2004 年新增供应为：福郡、君创商务花园、东方新世界、联邦名都等，对高端产品市场产生影响，其它传统的中山路、市中心等仍然以库存供应为主。（二） 东部版块2003 年的东部开发热度明显增强，新增中档项目依水苑、和平世家、龚尚苑等，中高档项目国际城带动了区域价值的提升和区域开发热度。2004 年东部将以中档及中高档项目供应为主，随着国际城三期的即将开盘，又将为本市的房地产带来一股生命力。（三） 东南部版块2003 年南部延续区域热点，是表现最“火”的版块，重心由翟营大街转移到了 308 国道与京珠高速公路交汇的卓达太阳城，2004 年东南部依然延续区域热点，卓达太阳城一期住宅将直接影响该版块的销售速度。商品房表现亮点主要是海天阳光源、九鼎星园、花府园等，市场表现抢眼。石家庄东南版块是目前石家庄市场的区域热点，供销两旺，居各版块之首；2004 年中高档产品供应丰富：新自然康城、香榭里、凯莱金第等。（四） 西部版块西部版块低档项目以海龙花园、凤凰城、绿水康城等为代表，区域价值发展潜力较高。2004 年新增的高档项目有：纳帕溪谷、山水清音等。（五） 北部版块北部版块在区域和产品上，以经营适用房或相类似小面积住房为主，供应集中，销化量旺盛，中档商品房存在市场需求，新推出的康庄植物园旁的乡村别墅对石家庄聚合项目有一定的影响。石家庄房地产市场调查报告（六） 开发区版块开发区版块这两年的发展是世人瞩目，房地产的开发也是异常迅速，拥有众多中高档项目：筑业花园、心海假日、梧桐苑、天山花园等。2004 年又陆续推出了卓达星辰花园、高档住宅天山水榭花都，对本项目的开发是个竞争。小结新增住宅供应总量保持适度增长，产品供应结构发生变化，供应集中在中高档和高档项目。城市发展方向带动住宅市场新的供应方向，东南及东部版块成为地产市场热点，区域竞争加剧。中低档市场供应量相对稳定，中高档供应相对、市场的争夺异常激烈。高档市场供应在有所增加的基础上也保持了良好的消化率。二、石家庄房地产市场典型个案剖析（一）天山水榭花都 物业名称 天山水榭花都 地址 石家庄开发区珠峰大街 218 号开发商 河北天山实业集团房地产开发有限公司 占地面积 1000 余亩规划设计 澳大利亚柏涛（墨尔本）建筑设计公司 总建筑面积 93700 平方米景观设计 美国贝尔高林园林设计公司（BELT COLLINS） 容积率 容积率为 1.07物业管理 香港中海物管 绿化率 42.5% 开盘日期 04 年 4 月 28 日 销售热线 5901333/666/777/999户型类别 TOWNHOUSE、洋房会所 项目内设有会所，包括：豪华灯光游泳池、迷你高尔夫、攀岩、健身房等休闲娱乐设施.石家庄房地产市场调查报告内部环境景观世界级大师以“泛公园式”环境规划理念，以水作为整个园区的主角，打造 360 度公园式主题景观，开创省会亲水景观。豪宅的艺术典范。整合数万平米流水园林，七百种珍贵树种，上千株成年乔木和遍布园区的情景雕塑，铸就天山水榭花都核心魅力。内部配套 1 万平米超大礼宾广场、5000 平米会所、2 条国际商街、25000 平米幼儿园、400 平米游泳池、5000 平米格里芬湖 。外部配套 项目周边有石家庄师范专科学院、私立一中、河北科技大学、石家庄 54 中学等知名学府。公交有：28 路类型 建筑面积/平方米三房两厅两卫 130 平米复式三房两厅两卫 210 平米联排别墅 294 平米户型联排别墅 380 平米价格体系 均价 3800 元/平米销售情况 一期已售完，二期正在热卖，三期在即。广告媒体组合 网络宣传： 、；报纸广告：燕赵都市报 、 燕赵晚报等其它报纸为辅；其他广告：户外广告。营销手法广告诉求重点 创石家庄第一高尚社区项目优势 与聚合、卓达项目规模相当，逐步形成三大项目领舞东南版块的局势，做为东南片区一个高端楼盘，具有很强的规模优势。建筑构成丰富，小区整体展示与建筑质量良好。项目分析项目劣势 天山项目社区内部空间相对独立，没有形成较好的公共关系。总结分析 该项目是目前石家庄市场知名度较高的项目之一，是天山项目在品牌、服务等方面需要关注的重点项目。（二）纳帕溪谷 物业名称 纳帕溪谷（山水家园） 地址 石家庄市九龙湖附近发展商 河北国建房地产开发有限公司 占地面积 423 亩销售电话 5208866/99 7811891 8008038896 开盘日期 04 年 7 月 18 日石家庄房地产市场调查报告户型类别 联排别墅 容积率 0.7内部配套规划有一较大人工湖位于项目中；西餐馆、咖啡厅、花店、书吧；会所内设室内泳池、SPA 浴馆、美容室、小型影院等高尚服务；配套健身房、桌球、壁球、攀岩等高尚室内运动设施；社区双语幼儿园，至高规格的教育体系；超市、银行、家政服务，提供完整秘密的生活配套；社区专有巴士，与市中心畅意通达；宽带入户，高科技安全防范系统，24 小时保安巡逻。外部配套 近邻石清公路，道路两旁绿荫如盖；两道水渠相邻，终年波光粼粼，珍贵的水岸宅邸；前有毗卢寺风水相佑，传达深厚文化底蕴；九龙湖巨柳吐绿，荷塘月色，清雅品格所在。类型 建筑面积/平方米联排别墅 160联排别墅 170联排别墅 180联排别墅 210联排别墅 243户型联排别墅 275价格及销售情况 平均价格 2400 元/平方米，价格区间：1950-3000 /平方米。目标客户定位 石家庄 5%高收入人群。 （现场销售人员描述）广告媒体组合网络宣传：、;报纸广告：燕赵都市报 ， 燕赵晚报等其它报纸为辅；其他广告：车体广告。营销策略广告诉求重点 石家庄首席低层低密度中产社区项目优势 最大限度的采光设计，优良的通风设施，较高的绿化率，打造其“石家庄首席低层低密度中产社区”的定位。产品总体特征明显，具备一定产品优势；定位中高档细分市场联排别墅。项目分析项目劣势 规划平淡，用大面积水面造景是否恰当，产品无绝对优势。石家庄房地产市场调查报告规划设计特点社区园林引入高尔夫果岭，贵族气息随意挥洒水主题景观主轴，溪流、喷泉、浅滩的多种水景形态7000 平米中心大湖，引发自然生态长达 1 公里的社区内部溪流，户户可赏蜿蜒景致漫步式栈桥，以原木搭建水景长廊牛仔雕像、青铜小品，营造浓郁北美庄院氛围最新动态 一期已售完，二期即将推出。综合评价 内部环境优美、亲近自然，适合人的居住；但外部配套设施不完善，给生活带来诸多不便。（三）香榭里 物业名称 香榭里 地址 石家庄市淮南路与建设大街交汇处西行 200 米发展商 石家庄市东胜房地产开发有限公司 总建筑面积 81780 平方米建筑设计 何显毅建筑师（中国）有限公司 绿化率 35%景观设计 澳洲顿琨（DS）国际景观顾问公司 建筑形式 28 高层广告推广 北京龙尊广告有限公司销售热线 5212666/777/888/999 建筑形式 28 高层内部配套 中庭广场融入式园林景观建筑风格，小区中央经 6000 平米的中心花园庭院；休闲欧式座椅，绿茵法桐，300 米步行街专用道路铺装体系；围合私家园林布局，完善生活配套享受。外部配套紧邻元南公园，两分钟步行可达公园美景；附近商场云集，北国商城、西美百货、新世隆超市、在建的家世界超市等；银行环绕，中国银行、中国建设银行、中国农业银行、中国工商银行、中信银行、商业银行；教育设施齐全，结构完善，四所幼儿园、三所小学；娱乐餐饮丰富，石家庄影城、阳光大厦、卡西诺娱乐广场。类型 建筑面积/平方米两房两厅一卫 90三房两厅两卫 110三房两厅两卫 120三房两厅两卫 150户型四房两厅两卫 182石家庄房地产市场调查报告四房两厅两卫 184广告媒体组合网络宣传： 、；报纸广告：燕赵晚报 、 燕赵都市报等；其他广告：户外广告。广告诉求重点 城市中轴生活圈营销策略公关/促销活动 10 月 4-7 日，参加石家庄市房展会。项目分析社区具有一定规模，配套趋于完善，除了内部营造的广场、湖景等景观外，幼儿园、超市、医院和即将兴建的大型商场等社区配套将使社区生活更为便利、舒适，社区品质较高。总结分析该项目定位为中档，走大众亲民路线，规模、品牌是香榭里的优势所在，社区内部配套逐步完善，形成一定的生活氛围。外部配套完善，内部景观设计没有新意。（四）福郡物业名称 福郡晶都 地址 石家庄市新华东路 199 号发展商 河北华海房地产公司 建筑商 江苏南通二建集团建筑设计 河北建筑设计研究院 占地面积 16000 平米物业顾问 新加坡海韵地产物业顾问机构 总建筑面积 60000 平米营销顾问 辅龙伟业 销售热线 7602777/888/999视觉执行 IDERS STUDIO 户型类别 高层平均价格 3500 元/平米 开盘日期 2004 年 10 月 19 日绿化率 35% 内部设施除写字楼外，该项目还包括住宅及商业等部分，综合了星级酒店(HOTLE)、高档写字楼(OF-FICE)、商业街区(SHOPPING)、休闲娱乐集会(CONVENTION)、街区公寓组团(APARTMENT)等形式，堪称为中产阶级度身定制的豪斯卡(HOSCA)都心园区新模式。建有中心公园、小桥流水。石家庄房地产市场调查报告外部环境邻省级行政中心，与裕园商务区、自强路金融区遥相呼应。该项目南临新华路，西临中华大街，项目周边有中华大街、新华路、中山路、和平路、裕华路等主要交通干道，靠近交通枢纽火车站，交通便利，是商务办公的理想地段。紧邻绿茵广场，儿童活动中心；附近的学校完善：铁幼、宁安路小学、新华路小学、铁一中、二中、十七中、二职、石家庄美术职业学校；商场云集，新百广场、东方购物广场、世纪联华超市、华联商厦、王府井；银行环绕，中国银行、中国建设银行、中国农业银行、中国工商银行、中信银行、商业银行。类型 建筑面积/平方米一房一厅一卫 55一房一厅一卫 57两房两厅一卫 101两房两厅一卫 105三房两厅两卫 126三房两厅两卫 135三房两厅两卫 140户型四房两厅两卫 160广告媒体组合 网络宣传： 、；报纸广告：燕赵晚报 、 燕赵都市报等；其他广告：户外广告。营销策略广告诉求重点 中产阶级的中央特区项目优势 配套设施基本完善，地理位置优越，交通便利。项目分析项目劣势 社区内缺少景观设计。最新动态 一次性付款，优惠 2%；按揭付款，优惠 1%。综合评价该项目定位在中产，而中产注定是属于都市的， “人在城中” ，也就成了中产阶级居住、创业的必然选择。华海福郡倾力打造的，就是这样一个集中产阶级居住、创业于一体的“中央特区” 。（五）原乡别墅物业名称 原乡别墅 地址 石家庄新华区植物园南临开发商 石家庄市金广厦房地产开发有限公司 占地面积 252 余亩，一期 63 亩石家庄房地产市场调查报告建筑设计 河北建筑设计研究院 总建筑面积 29000 余平方米全案策划整合推广风格视觉 容积率 0.65开盘日期 04 年 12 月 1 日（待定） 绿化率 46% 销售热线 5330786/796 套数 460户型类别 独体别墅、叠拼别墅、联排别墅内部配套 星级社区会所：内设豪华棋牌室、游泳池、酒吧等；社区幼儿园；交通便利：旅游 1、3 路车。外部配套 南临植物园，南水北调工程在此项目附近，此项目东南北单面环水。类型 建筑面积/平方米联排别墅 180 平米联排别墅 190 平米联排别墅 230 平米联排别墅 260 平米联排别墅 290 平米叠拼别墅 355 平米独体别墅 360 平米户型独体别墅 390 平米价格体系 均价 2350 元/平米销售情况 正在内部认购，12 月初发售。广告媒体组合 报纸广告：燕赵都市报 ， 燕赵晚报等其它报纸为辅营销手法 广告诉求重点 格调人群的专署领地项目优势 位于植物园旁的乡村别墅为纯别墅区，无小高层、多层。自然环境优美，三面环水，坐落于植物园这个天然氧吧旁边，空气清新。 项目分析