淮安市楚州汽车站西侧项目发展建议报告上

谨呈：淮安市惠德隆开发有限公司楚州汽车站西侧项目楚州汽车站西侧项目 发展发展 建议建议国邦房产营销2007年 12月第一部分：宏观市场分析第二部分：项目地块分析第三部分：项目定位建议第四部分：规划与发展建议目 录第五部分：初步营销推广策略第六部分：国邦公司介绍第一部分： 宏观 市场分析1、淮安宏观经济分析2、淮安房地产市场分析3、楚州房地产市场分析1.1.1 淮安宏观经济分析地理位置淮安市位于苏北平原中心地域，江苏省直辖市，东靠盐城市，南连扬州市，西与西南接安徽省，北邻连云港市与徐州市以及宿迁市 ,是一代伟人周恩来的故乡和全国历史文化名城。占地面积 1.01万平方公里，人口 533万。淮安，古有 “淮上江南 ”， “壮丽东南第一州 ”之美誉，现已成为 江苏南北交通文汇中心、全国新兴的工业基地 。淮安市辖有清河、清浦、楚州、淮阴和开发区共 5区，涟水、洪泽、盱眙、金湖 4县，总面积1.01万方公里。单位元 1-10月份累计 同比增长（ % ）一、规模以上工业总产值 (现价 ) 8850744万元 33.1二、规模以上工业增加值 (现价 ) 2245242万元 （可比价） 18.8三、全部财政收入 1025531万元 39.2#一般预算收入 435507万元 51.1财政总支出 770602万元 58.8四、规模以上固定资产投资完成额 3279565万元 30.5# 房地产开发投资 796248万元 56.9商品房屋销售额 587087万元 84.4五、社会消费品零售总额 2181929万元 16.5六、金融机构存款余额 6035844万元 比年初 +922380#储蓄存款 3137434万元 比年初 +247808金融机构贷款余额 4015624万元 比年初 +688009七、进出口总额（万美元） 114171万元 38.7#出口额 74204万元 39.3八、城镇居民人均可支配收入（元） 10167元 16.8城镇居民人均消费性支出（元） 6777元 17.0九、市区居民消费价格总指数（ %） 103.8 -2007年 1-10月份淮安市主要经济指标 1.1.2 淮安宏观经济分析经济发展概况经济总量快速增长2006年，淮安市实现地区生产总值 651.06亿元，比上年增长 14.9。其中，第一产业增加值 123.78亿元，增长 5.0；第二产业增加值 305.23亿元，增长19.2；第三产业增加值 222.05亿元，增长 15.5。2007年， 1-10月份累计实现工业增加值 224.52亿元，同比增长 18.8%，超过去年全年水平。居民生活水平稳步提高2006年，淮安人均 GDP13155元（按常住人口计算），增长 15.8%。2007年， 110 月份淮安市市城镇居民人均可支配收入 10166元 ，同比增长 16.8 ，增幅居苏北五市第一。 居民生活水平稳步提高，为房产消费提供了经济基础。1.1.3 淮安宏观经济分析人均 GDP与收入分析人均可支配收入增长情况人口保持适度增长 2006年末，淮安户籍总人口 532.77万人，比上年增加 5.00万人，增长 9.0 ；全年出生 6.01万人，死亡 2.13万人；人口出生率 11.3 ，死亡率 4.0 ，人口自然增长率 7.3 。淮安市的人口基数较大,房产市场潜力比较大。1.1.4 淮安宏观经济分析人口发展2003-2006淮安人口增长1.1.5 淮安宏观经济分析招商引资招商引资成效显著 2006年，淮安新批外商投资企业 137个，比上年增加 34个，增长 33.0%；协议注册外资 6.41亿美元，比上年增长 118.0%；实际外商直接投资 1.16亿美元，增长 70.9%，成功引进了世界 500强之一的台湾鸿海集团，在淮安圈下 1500亩土地建设电子工业城， 2010年富士康项目完全建成后，用工总数将达 12万人左右 ，届时将并极大的推动淮安商业、房地产业、服务业、金融业等产业的发展 。年份 一 二 三2002年 26.8 : 43 ： 30.22003年 23.1 ： 46.5 ： 30.42004年 22.3 ： 47.1 ： 30.62005年 21.0 ： 45.5 ： 33.52006年 19.9 ： 46.6 ： 33.5 .产业结构比 产业结构不断优化淮安正在从过去的农业大市逐渐转变为以工业和旅游业为主体的区域中心城市，以工业和旅游带动发展。目前随着招商引资的发展，第二产业的比重正在稳步上升。而第三产业比重却大幅提升，主要得益于政府重点发展的旅游业的带动。 第二、第三产业的发展将会推进该市工业和服务业的发展，吸引大量的工业和服务业人口，带动房地产市场的需求。1.1.6 淮安宏观经济分析产业结构变化1.1.7 淮安宏观经济分析城市化水平发展趋势2003-2006城市化水平趋势城市化进程进一步加快2006年，市区建成区面积 89平方公里，城市化水平 38.4%（按常住人口计算），比上年提高 1.7个百分点。淮安目前的城市化水平低于江苏省乃至全国平均水平，近年来城市化进程进一步加快，城市建设与发展具有广阔的空间。固定资产投资高速增长淮安的房地产业发展较晚，起点也较低。但发展速度迅猛。其中，施工房屋面积每年以 20%以上的速度增长，固定资产投资也以每年 20%左右的速度增长。可以看出，固定资产和房地产的增幅年年高于经济的增长，长远来看，这必然成为未来的淮安楼市的不稳定因素。 且近两年房地产的开发量很大 ,未来市场竞争日趋激烈。1.1.8 淮安宏观经济分析固定资产投资淮安市城市总体规划调整（ 20052020 年）。城市性质：国家历史文化名城，江苏省重要的交通枢纽，苏北腹地能够辐射 2000万人口的中心城市 。城市规模：中期（ 2010年） 100万人远期（ 2020年） 120万人 。城市建设用地规模：规划远期（ 2020年）城市建设用地约 120平方公里，城市化水平为 55%。远景城市人口 180万人，城市建设用地规模为 200平方公里 。淮安城市的特点可概括为 “ 一个高速圈、两大组团、三条轴线、四水穿城 ” 。一个高速圈 ：由环绕淮安城的京沪、宁连及徐淮盐高速公路组成的一个高速公路圈。两大组团： 指中心城区包括主城区组团和古城组团两个组团，两组团以生态绿地相连。三条轴线： 工业产业轴、文化商务轴、生活休闲轴。四水穿城： 指贯穿城市的盐河、古黄河、里运河、大运河。1.1.9 淮安宏观经济分析城 区 发展规划1.1.9 淮安宏观经济分析城市发展规划淮安的中长期规划是发展成为苏北中心城市，城市化率在 2010年达到 55%，而 06年淮安的城市化率只有 37%，而随着 “三淮一体 ”的推进，淮安在城市规模和城市人口将迅速发展。大批的农村人口和外来人口涌入市区，而这些新增的人口同样带来了对住房的需求，必然会推动对淮安的房地产业的快速发展。1.2.1 淮安房地产市场分析 房地产市场概况淮安房地产起步较晚，此前的淮安房地产销售市场没有专业的营销推广，很少有打广告卖房子的概念，市场上销售的也多为企事业单位的集资房和居民自盖的私房。淮安的房价也从 2000年的 每平米 1000多元一路上涨， 但 淮安房地产业真正的起步始于 2003年。在 外来 开发商 和代理公司 的推动下，淮安房地产市场 逐步趋向 的成熟，消费者不再将价格作为主要参考指标，物业、环境等软件越来越受到购房者的重视，从对产品价格的重视逐渐过渡到对品质的重视。目前的淮安房地产已经迎来了第一轮的发展黄金期，城市居民正在经历第一轮购房和换房浪潮。而对于拥有上百万市区人口的淮安，目前的开发量还远远不能满足市场的需求，淮安的房地产业正飞速、健康的发展，类似苏南 02-03年的房地产市场。投资淮安地产业是一个很好的选择。因此，许多苏南地产开发商也看中此契机，纷纷进驻淮安的房地产业2006年，淮安房地产开发投资 66.35亿元，比上年增长 66.35%，达到 2003年以来的最高峰，增长速度非常快。1.2.2 淮安房地产市场分析 历年 房地产指标分析之房地产投资2003年以来，淮安的商品房竣工面积 增速逐年加大 长，特别是 2004年以来，增长都达到了 15%以上， 2006年增长率为 39.8%。1.2.2 淮安房地产市场分析 历年 房地产指标分析之商品房竣工面积2006年，商品房销售面积为 298.89万平米，呈现出逐年上涨的趋势， 2005年增幅是大，达到43.65%。1.2.2 淮安房地产市场分析 历年 房地产指标分析之商品房销售面积随着淮安经济的发展，房地产价格出出较大幅度的上升，短短四年的时间内由 1800元 / 上涨至 2878元 / ，就目前来讲，已经突破 3000元 / ，价格仍在上扬。1.2.2 淮安房地产市场分析 历年 房地产指标分析之商品房价格走势全市房地产开发面积2007年 1-6月类型 房地产 商业营业用 房 住 房其 中普通商品住房 别墅 保障性住房在建施工面积 679.55 83.84 564.76 428.19 4.18 132.39其中新开工面积 257.2 36.92 208.6 186.09 0.78 21.73竣工面积 137.18 5.63 129.96 58.82 0 71.14空置面积 3.89 3.4 0 0 0 0淮安市房地产开发投资完成情况表 年份 房地产开发投资（万元） 同比增长全市 市区 全市 市区2006年 1-6月 264998 194470 16.38% 11.65%2007年 1-6月 480984 356365 81.50% 83.25%2007年 1 6月份，全市和市区完成房地产开发投资同比增长都超过 80%， 全市房地产开发投资大幅增长。全市和市区保障性住房的供应总量分别占住房供应总量的36.51%和 45.71%，保障性住房占有较大份额， 将对商品住宅市场构成一定的冲击1.2.3 淮安房地产市场分析 07年上半年 房地产分析之房地产投资开发情况全市商品房供 销 分析表 单 位：万商品房 商品住房 其 中 办 公用房 商 业营业 用房普通商品住房 别 墅可 预 售面 积 251.07 190.78 188.55 2.23 4.88 52.61可 现 售面 积 20.43 10.46 8.37 2.09 0 9.69实际预 售面 积 144.5 125.92 124.49 1.43 2.91 14.74实际现 售面 积 6.88 1.51 1.46 0.05 0 5.37供 应总 量 271.5 201.24 196.92 4.32 4.88 62.3销 售 总 量 151.38 127.43 125.95 1.48 2.91 20.11供 销 比 值 1.79 1.58 1.56 2.92 1.68 3.1市区（含淮阴区、楚州区）商品房供 销 分析表 单 位：万 商品房 商品住房 其 中 办 公用房 商 业营业 用房普通商品住房 别 墅可 预 售面 积 166.14 132.98 130.75 2.23 4.88 25.6可 现 售面 积 5.66 0.35 0.35 0 0 5.31实际预 售面 积 97.62 81.83 80.4 1.43 2.91 12.59实际现 售面 积 5.2 0.29 0.29 0 0 4.92供 应总 量 171.8 133.33 131.1 2.23 4.88 30.91销 售 总 量 102.82 82.12 80.69 1.43 2.91 17.51供 销 比 值 1.67 1.62 1.62 1.56 1.68 1.77全市商品房供销比值远大于专家们一致认为的 1.2左右的商品房总量基本平衡值 ,反映出商品房的市场供应是非常充裕的。 但从局部看，清河区普通商品住房还存在供应偏紧的现象。 全市商品房销售量增长幅度非常大。 1.2.3 淮安房地产市场分析 07年上半年 房地产分析之商品房供销情况全市商品住房供 销 分析表范 围类 型 供 销总 量 (套数 ) 60 以下 60 80 80 90 90 100 100 120 120 144 144 180 180 以上套数 占比 套数 占比 套数 占比 套数 占比 套数 占比 套数 占比 套数 占比 套数 占比供 应总 量 16883 48 0.28% 235 1.39% 4625 27.39% 984 5.83% 4717 27.94% 4665 27.63% 1096 6.49% 513 3.04%销 售 总 量 11369 34 0.30% 174 1.53% 3352 29.48% 713 6.27% 3430 30.17% 3056 26.88% 446 3.92% 164 1.44%供 销 比 值 1.49 1.41 1.35 1.38 1.38 1.38 1.53 2.46 3.13市区（含淮阴区、楚州区）商品住房供 销 分析表范 围类 型 供 销总 量 (套数） 60 以下 60 80 80 90 90 100 100 120 120 144 144 180 180 以上套数 占比 套数 占比 套数 占比 套数 占比 套数 占比 套数 占比 套数 占比 套数 占比供 应总 量 11357 13 0.11% 64 0.56% 3108 27.37% 661 5.82% 3370 29.67% 3160 27.82% 582 5.12% 399 3.51%销 售 总 量 7129 10 0.14% 39 0.55% 1931 27.09% 410 5.75% 2173 30.48% 2057 28.85% 350 4.91% 159 2.23%供 销 比 值 1.59 1.3 1.64 1.61 1.61 1.55 1.54 1.66 2.51从套型面积来看， 80 90 、 100 120 、 120 144 的商品住房不论是全市还是市区，供应量分别占总供应量的三分之一左右，销售量也分别占总销售量的三分之一左右， 三种套型房屋成为市场的主流套型，销售较好 。 1.2.3 淮安房地产市场分析 07年上半年 房地产分析之套型面积情况到 2007年二季度末，全市商品房空置比上年底下降 35.91%，商业营业用房空置面积比上年底下降32.54%。市区商品房空置面积比上年底下降 57.22%，商业营业用房空置面积 1.05万比上年底（ 2.58万）下降 59.3%。空置率的大幅下降表明目前淮安的楼市仍处于比较健康的发展态势，楼市泡末基本不存在，未来房产需求将进一步增长。单位：万空置率1.2.3 淮安房地产市场分析 07年上半年 房地产分析之商品房空置情况1.2.3 淮安房地产市场分析 07年上半年 房地产分析之普通商品房价格情况二季度末全市普通商品住房的平均价格是 2281元 / ，同比增长 8.21%，比一季度末上涨 16.38%；市区普通商品住房的平均价格是 2563元 / ，同比增长 1.3%，比一季度末上涨 3.22%；县域普通商品住房的平均价格是 1785元 / ，同比增长 21.76%，比一季度末上涨 20.85%。县域普通商品住房价格增长较快，幅度较大，市区房价发展相对平稳。进入下半年以后，房价又出现大幅增长。全市普通商品房的平均价格达 2757元 / 。当前市 城 区实际房价达到 3110元 / 。(截至日期 12月 15日 ) 区域 总人口 (万人 ) 人平 GDP 人均 GDP排名 每平米房价盐城 798 14711元 10 3857元扬州 454 24251元 6 4900元连云港 466 13369元 12 3268元淮安 533 14332元 11 3112元1.2.4 淮安房地产市场分析 与 周边城市房价比较从上表中可以看出，淮安的房价同周边苏北地区城市比较而言，同比销售价格明显偏低，处于末尾。因此，可以推断淮安房地产市场还有一个较大的上涨的空间。07年淮安周边城市 主城区 房价情况根据淮安市房地产市场特点， 我们将淮安城区房地产市场划分为以下四个板块1、主城区板块 主城区包括清河区和清浦区，是淮安房地产发展最早的区域，但受土地刚性的影响。主城区的楼盘十分抢手，但增长越来越快的房价让普通老百姓望房兴叹。很多老城区居民已经开始选择在房价相对较低的城区边缘和开发区购房。主城区相对楼盘较少 ,房价突破 4000元 / 。2、开发区板块 本区域为新兴板块，也是目前淮安楼市的热点，区域内大盘云集，各楼盘销售火爆，区域商品房住宅均价 3000元 / 。由于供应量偏大，相关配套等未跟上，增长势头开始趋缓。3、淮阴区板块 本板块在售楼盘不多，居住环境和配套也不如主城区。但由于本区域紧邻主城区，因此价格也略高于开发区。区域商品房住宅均价 3100元 / 。4、楚州区板块 区域商品房住宅均价 3000元 / ，由于开发量较少，正处于快速增长趋势，大有赶超开发区的势头。1.2.5 淮安房地产市场分析 市区 楼盘分布的区域划分 4000元 /3100元 /3100元 /3000元 /清河区 -康城明珠开 发 商：淮安嘉联置业发展有限公司地理位置：健康东路 34号产品形态：多层、高层建筑面积： 17万绿 化 率： 31%容 积 率： 2.0开盘日期： 07年 8月销售状况：一期售完 ,二期热销 .去化率 35%面 积： 86230 主力面积： 120133 价 格： 3500 4200元 /主力总价： 48万客源购成：主要是淮安自用客户 ,周边居民 ,机关单位综 术：该项目地处市中心地段 ,周边配套优越 .产品无特别卖点。1.2.6 淮安房地产市场分析 区域代表性楼盘分析 清河区 -香格里拉 国际花园开 发 商：淮安今创智思房地产开发公司地理位置：水渡口大道 28号（钵池山公园北门）产品形态：多层、高层、别墅建筑面积：近 100万绿 化 率： 31%容 积 率： 2.2开盘日期： 07年 1月销售状况：一期多层售完 ,二期小高层尾声 .去化率 20%面 积： 80300 主力面积： 120130 价 格： 3300 4200元 /主力总价： 46万客源购成：清河区、清浦区的客户居多 ,淮阴区较少 ; 烟厂内订一栋多层一栋小高层。综 述：该项目地处清河区开发区交界地段 ,紧临水渡口中央商务区、钵池山公园 ,风景