培训课件：房地产开发项目可行性研究

房地 产 开 发项 目可行性研究学 习 目 标 1、了解可行性 研 究的含 义 ，熟悉房地 产开发项 目可行性 研 究的 内 容； 2、熟悉房地 产 市 场调研 的 内 容及方法； 3、掌握 财务评 价主要 经济 指 标 的 计 算方法及 财务评 价基本 报 表的 编 制； 4、熟悉房地 产开发项 目不确定性分析第一 节 ：可行性研究概述 一、可行性 研 究的含 义 和目的 1、含 义 ：可行性 研 究是指在投 资决 策前， 对 建 设项 目 进 行全面的技 术经济 分析， 论证 的科 学 方法。具体地 讲 ，就是在工程 项 目投 资决 策前，对与项 目有 关 的自然、社 会 、 经济 和技 术 等方面情 况进 行深入 细 致的研 究； 对拟订 的各 种 可能建 设 方案或技 术 方案 进 行 认真 的技 术经济 分析、比 较 和 论证 ； 对项 目的 经济 、社 会 、 环 境效益 进 行科 学 的 预测 和评 价。在此基 础 上， 综 合 研 究建 设项 目的技 术 先 进 性和 实 用性、 经济 合理性以及建 设 的可能性和可行性，由此确定 该项 目是否 应该 投 资 和如何投 资 等 结论 性意 见 ， 为决 策部 门 最 终决 策提供可靠、科 学 的依据， 并 作为开 展下一步工作的基 础 。 2、目的 是 实现决 策的科 学 化、民主化、 减 少或避免投 资决 策的失 误 ，提高 项 目开发 建 设 的 经济 、社 会 和 环 境效益。 二、可行性 研 究的作用 1、可行性 研 究是 项 目投 资决 策的基本依据 2、可行性 研 究是 筹 集建 设资 金的依据 3、可行性 研 究是 项 目立 项 、用地 审 批的 条 件 4、可行性 研 究是 开发 商 与 有 关 各部 门签订协议 、合同的依据 5、可行性 研 究是 编 制下一 阶 段 规划设计 方案的依据 三、可行性 研 究 编 制的依据 1、 国 家和地方的 经济 和社 会发 展 规划 、行 业 部 门发 展 规划 ； 2、批准的 项 目建 议书 或同等效力的文件； 3、 国 家批准的城市 总 体 规划 、 详细规划 、交通等市政基 础设 施 规划 等； 4、自然、地理、 气 象、水文地 质 、 经济 、社 会 等基 础资 料 5、有 关 建 设 方面的 标 准、 规 范、定 额 、指 标 、要求等 资 料； 6、 国 家所 规 定的 经济参数 和指 标 ； 7、 开发项 目被 选 方案的土地利用 条 件、 规划设计条 件以及 备选规划设计 方案等 四、可行性 研 究的 阶 段 划 分 可行性 研 究是一 项综 合性工作，需要投入一定的 时间 和 费 用。根据不同需要，可以一次性完成，也可以分 阶 段 进 行。可行性 研 究是在投 资 前期所做的工作，可分 为 以下四 个 工作 阶 段，每 阶 段的 内 容逐步由 浅 到深。 1、投 资 机 会研 究 阶 段 该阶 段的主要任 务 是 对 投 资项 目或投 资 方向提出建 议 ，即在一定的地 区和部 门内 ，根据自然 资 源、市 场 需求、 国 家 产业 政策，通 过调查 ， 经过预测 和分析 研 究， 选择 房地 产开发项 目， 寻 找最有利的投 资 机 会 。 该阶 段 研 究的主要 内 容有：地 区 情 况 、 经济 政策、 资 源 条 件、 劳动 力状况 、社 会条 件、地理 环 境、 国内 外市 场 情 况 、工程 项 目建成后 对 社会 的影 响 等。 该阶 段投 资 估算的精确程度控制在 30%左右， 研 究 费 用一般占投 资总额的 0.2-1%。如果机 会研 究 认为 是可行的，就可以 进 行下一步的工作。 2、初步可行性 研 究 阶 段 也 称预 可行性 研 究，是在机 会研 究的基 础 上， 进 一步 对项 目建 设 的可能性 与 潜在效益 进 行 论证 分析。主要解 决 的 问题 包括，分析机 会研 究的 结论 ，在 详细资 料的基 础 上作出是否投 资 的 决 定；是否有 进 行 详细 可行性研 究的必要；有 哪 些 关键问题 需要 进 行 辅 助 研 究。 审查内 容：市 场 需求 与 供 应 、建筑材料供 应状况 、 项 目所在地的社 会经济 情 况 、 项 目地址及其周 围环 境、 项 目 规划设计 方案、 项 目 进 度、项 目 销 售收入 与 投 资 估算、 项 目 财务 分析等。 初步可行性 研 究投 资 估算的精度可 达 20%左右，所需 费 用 约 占 总 投 资 的0.25%-1.25%。所 谓辅 助 研 究，是 对 投 资项 目的一 个 或几 个 重要方面进 行 单独研 究，用作初步可行性 研 究和 详细 可行 研 究的先 决条 件，或用以支持 两项研 究。 3、 详细 可行性 研 究 阶 段 详细 可行性 研 究是 开发 建 设项 目投 资决 策的基 础 ，是在分析 项 目技 术、 经济 可行性后做出投 资决 策的 关键 步 骤 。 这 一 阶 段 对 建 设 投 资 估算的精度在 10%，所需 费 用根据 项 目的大小不同而有所不同，小型 项 目 约占投 资 的 1%-3%，大型 复杂 的工程 约 占 0.2%-1%。 4、 项 目 评 价 与决 策 阶 段 项 目 评 价是由 决 策部 门组织 或授 权 于建 设银 行、投 资银 行、咨 询 公司或有 关专 家，代表 国 家 对 上 报 的建 设项 目可行性 研 究 报 告 进 行全面 审 核和再 评 价的 阶 段。 项 目的 评 价 与决 策是在可行性 研 究 报 告的基 础 上 进 行的，主要 内 容包括全面 审 核 报 告中反映的各 项 情 况 是否 属实 ；各 项 指 标计 算、 参数选择是否正确； 从 企 业 、 国 家和社 会 等方面 综 合分析和判 断项 目的 经济 效益和社 会 效益，判 断项 目可行性 研 究的可靠性、 真实 性和客 观 性、 对项 目作出最 终 的投 资决 策。 五、可行性 研 究的 内 容 由于 开发项 目的性 质 、 规 模和 复杂 程度不同，其可行性 研 究的 内 容不 尽相同、各有 侧 重。一般房地 产开发项 目可行性 研 究的 内 容主要包括以下10个 方面的 内 容： 1、 项 目 概况 具体包括 项 目的名 称 、承 办单 位 概况 、 项 目的地理位置、 项 目所在地周围 的 环 境 状况 、 项 目性 质 及特点、 项 目 开发 建 设 的社 会经济 意 义 、 项目主要建 设条 件、可行性 研 究工作的目的依据和范 围 。 2、 开发项 目用地的 现状调查 及 动迁 安置 具体包括土地 调查 、人口 调查 、建筑物 调查 ，生 产 、 经营 企 业 以及 个 体经营 者 调查 ，市政管 线调查 ，地下地上物 现状调查 ， 动迁计划 制定。安置方案确定。 3、市 场 分析和建 设规 模的确定 包括市 场 供 给现状 分析及 预测 ，市 场 需求 现状 分析及 预测 ，市 场 交易的 数 量 与 价格，服 务对 象分析、制 订 租售 计划 ， 拟 建 项 目建 设规 模的确定。 4、 规划设计 方案 选择 包括市政 规划 方案 选择 ， 项 目 构 成及平面布置，建筑 规划 方案 选择 。 5、 资 源供 给 包括建筑材料的需要 来 、采 购 方式和供 应计划 ，施工力量的 组织计划 ，项 目施工期 间 的 动 力、水等供 应 ， 项 目建成投入生 产 或使用后水、 电 、热 力、煤 气 、交通、通 讯 等供 应条 件。 6、 环 境影 响 和 环 境保 护 包括建 设 地 区 的 环 境 现状 ，主要 污 染源和 污 染物， 开发项 目可能引起的周 围 生 态变 化， 设计 采用的 环 境保 护标 准，控制 污 染 与 生 态变 化的初步方案， 环 境保 护 投 资 估算， 环 境影 响 的 评 价 结论 和 环 境影 响 分析，存在 问题 及建 议 。 7、 项 目 开发组织 机 构 和人力 资 源配置 包括 开发项 目的管理体制、机 构设 置，管理人 员 的配置方案，人 员 培 训计划 ，年管理 费 用估算。 8、 项 目 实 施 进 度 包括前期 开发进 度 计划 ，工程建 设进 度 计划 。包括各 个单项 工程的 开 工、竣工 时间 ， 进 度安排，市政工程的配套建 设进 度 计划 等，建 设场 地的布置，施工 队 伍的 选择 。 9、 项 目 经济 及社 会 效益分析 包括 项 目 总 投 资 估算， 项 目投 资来 源、 筹 集方式的确定，开发 成本估算， 销 售成本、 经营 成本估算， 销 售收入，租金收入、 经营 收入和其他 营业 收入估算， 财务评 价， 国 民 经济评 价， 风险 分析， 项 目 环 境效益，社 会 效益及 综 合效益评 价。 10、 结论 及建 议 运 用各 种数 据 从 技 术 、 经济 、 财务 等方面 论 述 开发项 目的可行性，据此推荐最佳方案， 并对项 目存在的 问题 提出相 应的建 议 。 六、可行性 研 究的 编 制要求 一 份 好的房地 产项 目可行性 研 究 报 告 应该 做到：可行性 研 究 报 告 编 制依据可靠； 结构内 容完整；可行性 研 究 报 告表述形式 尽 可能 数 字化、 图 表化；可行性 研 究 报 告文本格式 规划 、附 图 、附表、附件 齐 全；可行性 研究 报 告深度能 满 足投 资决 策和 编 制 项 目初步 设计 的需要。 七、可行性 研 究的步 骤 1、接受委托 2、市 场 和 资 源 调查 3、方案 选择 和 优 化 4、 财务评 价和 国 民 经济评 价 5、 编 制可行性 研 究 报 告第二 节 房地 产 市 场 的 调查 与研究 一、房地 产 市 场调查 的含 义 1、市 场调查 ：也 称 市 场调研 、 营销调研 ，是 现 代市 场营销 理 论 的重要 组 成部分，是适 应 市 场经济 、市 场营销发 展需要的 产 物。 2、房地 产 市 场调查 ：是指 运 用科 学 的方法，有目的、有 计划 、系 统 地判 断 、收集、 记录 、整理、分析、 研 究房地 产 市 场过 去及 现 在的各 种 基本 状况 及其影 响 因素， 并 得出 结论 的活 动与过 程，其目的是 为 房地 产经营 者 预测 其未 来发 展 并为 制定正确的 决 策提供可靠依据。 狭义 的房地 产 市 场调查 ：是把市 场 理解 为 房地 产产 品消 费对 象， 针对消 费 者 购买 行 为 所做的 调查 ，即 对 消 费 者及其行 为 的 研 究。 广 义 的房地 产 市 场调查则 把市 场 理解 为 商品交 换关 系的 总 和，即一 个由各 种 市 场 要素 构 成的、有 结构 的体系，也就是市 场调查 不再只局限于消 费 者的 购买 行 为 ，而是 将 其 调查 范 围扩 大到了房地 产营销 的每一 个阶 段。 二、房地 产 市 场调查 的作用 1、有助于房地 产 企 业 确定正确的投 资 方向 2、有助于房地 产 企 业 适 时进 行 产 品更新 换 代 3、有助于 项 目投 资 者制定科 学 的 营销 和 开发计划 4、有助于 项 目投 资 者 实 施正确的价格策略 5、有助于房地 产 企 业 改善 经营 管理，提高 经济 效益 三、房地 产 市 场调查 的原 则 1、准确性原 则 调查资 料的准确性取 决 于以下三 个 方面： （ 1）市 场调研 人 员 的技 术 水平 （ 2）市 场调研 人 员 的敬 业 精神 （ 3） 资 料提供者是否持客 观态 度 2、 时 效性原 则 一 份 好的 调查资 料 应该 是最新的。因 为 只有最新的 调查资 料，才能反映市 场 的 现实状况 ， 并 成 为 企 业 制定市 场经营 策略的客 观 依据。 3、全面性原 则 4、 针对 性原 则 5、 创 造性原 则 市 场调研 是一 个动态 的 过 程， 虽 然有科 学 的、程序化得步 骤 ，但任何 环节 都需要 创 意的 帮 助，市 场调研 的 创 造性思 维应贯 穿于整 个调研设计和 实 施 过 程中。 四、房地 产 市 场调查 的 类 型 （一）按市 场调查 的范 围 分 类 1、 专题 性市 场调查 简称专题调研 ，是指市 场调研 主体 为 解 决 某 个 具体 问题 而 进 行的 对 市场 中的某 个 方面 进 行 调研 。 这种调研 具有 组织实 施 灵 活方便、所需人力物力有限、 对调研 人 员 的要求相 对较 低的 优 点。但是， 它 存在提供的信息具有某 种 局限性的不足，市 场调研 主体无法 仅 凭此 对 市 场 全面了解。 2、 综 合性市 场调查 是指市 场调研 主体 为 全面了解市 场 的 状况 而 对 市 场 的各 个 方面 进 行的全面 调研 。 综 合 调研 涉及市 场 各 个 方面，提供的信息能全面地反映市 场 的全貌，有助于市 场调研 主体正确了解和把握市 场 的基本 状况 。但是， 这种调研 涉及面广， 组织实 施比 较 困 难 ，不但需要投入相 当 多的人力物力， 费时费钱 ，而且 对调研 人 员 的要求相 对较 高。 （二）按市 场调查 的功能分 类 1、探 测 性 调查 又 称 非正式 调查 。探 测 性 调查 只是收集一些有 关资 料，以确定 问题 所在，至于 问题应该 如何解 决 ， 则 有待于 进 一步的 调查研 究。探 测 性 调查回答的是 “可以做什 么 ”、也就是投石 问 路。 2、描述性 调查 是指 对 确定 调查 的 问题 通 过 收集 资 料 并经 甄 别 、 审 核、 记录 、整理、汇总 ，做更深入、更全面的分析，确 认问题真 相， 并对问题 的性 质 、形式、存在、 变 化等具体情 况 作出 现 象性描述， 并 不涉及事物的本 质 及影响 事物 发 展 变 化的 内 在原因。 描述性 调查 回答的是 “是什 么 ”，一般可用于房地 产 市 场 占有率的 调查 、销 售渠道的 调查 、消 费 行 为 的 调查 和市 场 潜在需求量的 调查 等。 3、因果性 调查 因果性 调查 是 对导 致 研 究 对 象存在或 变 化的 内 在原因和外部因素的相互联 系和制 约关 系作出 说 明， 并对诸 因素之 间 因果 关 系、主 从关 系、自变 量 与 因 变 量的 关 系 进 行定量 与 定性的分析，指出 调查对 象 产 生的原因及其形成的 结 果。 因果性 调查 就是在描述性 调查 的基 础 上，找出房地 产 市 场 上出 现 的各 种现 象之 间 、各 种问题 之 间 相互 关 系的原因和 结 果， 它 回答的是 “为 什 么 ”，常用方法有 实验 法。 五、房地 产 市 场调查 的步 骤 和方法 （一） 调查 的步 骤 1、准 备阶 段 是 调查 的工作的 开 端。 这个阶 段的具体工作步 骤 如下： （ 1）提出 问题 ，明确目 标 。 （ 2）初步情 况 分析和非正式 调查 （ 3）制定 调查 方案和工作 计划 ， 拟 定 调研计划书 2、 实 施 阶 段 这个阶 段主要任 务 ，是 组织调查 人 员 深入 实际 ，按照 调查 方案或 调查提 纲 的要求，系 统 地收集各 种资 料和 数 据，听取被 调查 者的意 见 。 这 一阶 段的具体步 骤为 ： （ 1）建立 调查组织 （ 2）收集第二手 资 料 （ 3）收集第一手 资 料 3、分析和 总结阶 段 这 一 阶 段的主要步 骤 如下： （ 1） 数 据的分析 与 解 释 （ 2） 编写调研报 告， 调研报 告的主要 内 容包括： 调查 目的、方法、步 骤 、 时间 等 说 明； 调查对 象的基本情 况 ；做 调查问题 的 实际 材料 与 分析 说 明； 对调查对 象的 额 基本 认识，作出 结论 ；提出建 设 性的意 见 和建 议 ； 统计资 料、 图 表等必要附件。 （ 3） 总结 反 馈 （二）房地 产 市 场调查 方法 1、 观 察法 这 种方法是指 调查 人 员 不与 调查 者正面接触，而是在旁 边观 察。 这样 做的 话 可以使被 调查 者无 压 力，表 现 得自然，因此 调查 效果也 较为 理想。观 察法有四种形式： （ 1）直接 观 察法：就是派 调查 人 员 去 现场 直接察看。 （ 2） 亲 自 经历 法：就是 调查 人 员亲 自参与某 项 活 动 ，来收集有关 资 料。 （ 3）痕迹 观 察法： 这 种方法不是直接 观 察被 调查对 象的行 为 ，而是 观察 调查对 象留下的 实际 痕迹。 （ 4）行 为记录 法：因 为观 察法不直接向 调查 者提出 问题 ，所以，有些观 察工作就可以通 过录 音机、 录 像机、照相机及其他一些 监 听、 监视设备 来 进 行。 （ 5） 观 察法的 优 缺点 优 点：第一， 观 察法具有直 观 性和可靠性， 它 可以比 较 客 观地收集第一手 资 料，直接 记录调查 的事 实 和被 调查 者在 现场 的行 为 ， 调查结 果更接近于 实际 。第二， 观 察法基本上是 调查 者的 单 方面活 动 ，特 别 是非 参与 性 观 察， 它 一般不依 赖语 言交流，不 与 被 调查 者 进 行人 际 交往。因此， 它 有利于 对 无法、无需或无意 进 行 语 言交流的市 场现 象 进 行 调查 ，有利于排除 语 言交流和人 际 交往中可能 发 生的 种种误会 和干 扰 。 缺点： 观 察不 够 具体、深入，只能 说 明事 实 的 发 生，而不能说 明 发 生的原因和 动 机。 2、 实验 法 是 将调查 范 围缩 小到一 个 比 较 小的 规 模， 进 行 试验 后得出一定 结 果，然后再推 断 出 样 本 总 体可能的 结 果。 实验 包括三 个 基本部分： 实验对 象、 处 理 过 程、 处 理效果（ 结 果）。 3、 询问 法 是把 调研 人 员 事先 拟 定的 调查项 目或 问题 以某 种 方式向被 调查对 象提出，要求 给 予回答，由此 获 得信息 资 料。 询问 法包括以下六 种 形式： （ 1）小 组 座 谈 法。又 称 焦点 访谈 法，就是采用小型座 谈会 的形式，挑选 一 组 具有代表性的消 费 者或客 户 ，在一 个 装有 单 面 镜 或 录 音 设备 的房间内 ，在主持人的 组织 下，就某 个专题进 行 讨论 ， 从 而 获 得 对 有 关问题 的深入了解。 该 方法的特点在于，他所 访问 的不是一 个 一 个 的被 调查 者，而是同 时访问 若干 个 被 调查 者，即通 过与 若干 个 被 调查 者的集体座 谈来 了解市 场信息。 （ 2）深度 访谈 法。在市 场调查 中，常需要 对 某 个专题进 行全面深入的了解，同 时 希望通 过访问 、交 谈发现 一些重要情 况 ，要 达 到此目的， 仅依靠表面 观 察和一般的 访谈 是不 够 的， 这 就需要采用深度 访谈 法。 深度 访谈 法是一 种 无 结构 的、直接的一 对 一的 访问 ，在 访问过 程中，由掌握高 级访谈 技巧的 调查员对调查对 象 进 行深入的 访谈 ，用以揭示被访问 者 对 某一 问题 的潜在 动 机、 态 度和情感等。 （ 3）面 谈调查 法。主要包括入 户 面 访调查 和街 头 /商 场拦 截式面 谈调查两 大 类 。 （ 4） 电话调查 法。是由 调查 人 员 通 过电话 向被 调查 者 询问 了解有 关问题 的一 种调查 方法。 优 点在于：取得市 场 信息 资 料的速度最快； 节 省 调查时间 和 经费 ；覆盖面广，可以 对 任何有 电话 的地 区 、 单 位和 个 人 进 行 调查 ；被 调查 者 没有 调查 者在 场 的心理 压 力，因而能 畅 所欲言，回答率高； 对 于那些不易见 到面的被 调查 者，采用此法有可能取得成功。 缺点：被 调查 者只限于有 电话 和能通 电话 者，在 经济发达 地 区 ， 这种方法可得到广 发应 用。但在不 发达 、通 讯条 件比 较 落后的地 区 ，在一定程度上影 响调查 的完整性； 电话 提 问 受到 时间 限制， 询问时间 不能 过长 、 内 容不能 过 于 复杂 ，故只能 简单 回答，无法深入了解有些情 况 和 问题 ；由于无法出示 调查说 明、照片、 图 表等背景 资 料，也 没 有 过 多 时间逐一在 电话 中解 释 ，因此，被 调查 者可能因不了解 调查 的 详尽 、确切的意 图 而无法回答或无法正确回答； 对 于某些 专业 性 较 强的 内 容，而接 电话 者可能无法回答。 （ 5） 邮 寄 调查 法 是 将问 卷寄 给 被 调查 者，由被 调查 者根据 调查问 卷的 填 表要求 填 好后寄回的一 种调查 方法。 优 点： 1） 可以 扩 大 调查区 域，增加更多的 调查样 本 数 目，只要通 邮 的地方，都可以 进 行 邮 寄 调查 。 2）提 问内 容可增加，信息含量大； 3） 调查 成本 较 低，只需花 费 少量 邮资 和印刷 费 用； 4）被 调查 者有 较 充分的 时间填写问 卷，如果需要， 还 可以 查阅 有 关资料，以便准确回答 问题 ； 5）可以避免被 调查 者受 调查 者的 态 度、形象、情 绪 等因素影 响 ； 6）通 过让 被 调查 者匿名方式，可 对 某些敏感或 隐 私情 况进 行 调查 ； 7）无需 对调查 人 员进 行 专门 的培 训 和管理。 缺点： 1）征 询问 卷回收率一般偏低， 许 多被 调查 者 对 此不屑一 顾 ； 2）信息反 馈时间长 ，影 响资 料的 时 效性； 3）无法确定被 调查 者的性格特征，也无法 评 价其回答的可靠程度； 4）要求被 调查 者要有一定的文字理解能力和表 达 能力， 对 文化程度 较 低者不适用。 （ 6）留置 问 卷法 留置 调查 是指 调查 者 将调查 表 当 面交 给 被 调查 者， 说 明 调查 意 图 和要求，有被 调查 者自行 填写 回答，再由 调查 者按 约 定的日期收回的一 种调查 方法。 六、房地 产 市 场调查研 究的 内 容 房地 产业 是一 个综 合性非常强的行 业 ，房地 产 市 场调研 也是一 个综 合分析的 过 程。一般 来说 ，房地 产 市 场调研 的 内容主要包括以下四 个 方面： （一）房地 产 市 场环 境 调研 1、宏 观环 境 调研 房地 产 市 场 宏 观环 境 调研 主要包括： （ 1） 经济环 境 （ 2）政策 环 境 （ 3）人口 环 境 另外，宏 观环 境 还 包括文化 环 境、行 业环 境、技 术环 境以及 对 城市 发 展 概况 的描述等。 2、 区 域 环 境 研 究 区 域 环 境 调研 是指 对项 目所在 区 域的城市 规划 、景 观 、交通、人口 构 成、就 业 中心、商圈等 区 位 条 件 进 行分析， 对项 目地 块