房山市场研究报告0806

房山 项 目市 场 分析 报告北京标点地产2007年 7月 27日目 录. 房山区域综述. 房山总体市场分析. 项目对比个案分析. 项目价格建议. 房山区域综述区域规划区域定位区域经济区域人口区 域配套区 域交通区域发展一、区域规划 05年 1月 12日 ,国务院常务会议，讨论并原则通过 北京城市总体规划(2004年 -2020年 ) 。房山规划为 西部发展带中的新城 。 房山新城是北京 “ 两轴 -两带 -多中心 ” 城市空间结构中两个发展带上的重要节点 ，是承担疏解中心城人口和功能、集聚新产业，带动区域发展的规模化城市地区。 未来房山区域将规划至少一条轨道交通、一座重点高等学府、一所重点医疗机构、一个中高档商业消费中心、引进重点学校资源等。充分依托现有卫星城和重大基础设施，建设成为 相对独立、功能完善、环境优美、交通便捷、公共服务设施发达的健康新城 。 经济定位：将成为未来北京西南的经济重心、北京发展现代制造业和现代农业的主要载体。 功能定位：将成为疏散城市中心区产业与人口的重要区域，承担北京面向区域发展的重要节点。 二、区域定位 06年 1至 11月，房山在十个远郊区县中综合排名第四。 按区域口径统计，八项与地产相关的主要经济指标中有四项指标总量居远郊区县前三位：规模以上工业总产值居第一；全社会固定资产投资额居第二；城乡居民储蓄余额居第一；在岗职工平均工资居第三。 在增速排名中二项指标居前三位：城镇居民人均可支配收入居第一；房地产开发投资额居第三。三、经济状况目前房山的经济基础不是最好，但经济增长速度却一直很可观，而且房山居民人均可支配收入一直在十个远郊区县里处于领先位置。 房山 05年登记人口 76.5万。 根据房山 “ 十五 ” 期间人口发展态势和房山区新的功能定位 ：08年末，房山区人口总量控制在 95万 ； 10年，房山区人口总量控制在 100 万，户籍人口 80万，流动人口 20万； 20年，房山区总人口控制在 120 万人以内 。四、人口状况 商业目前房山大型商业连锁有国美、大中、苏宁，华冠等本土连锁企业已签订加盟协议 90个， 06年新开直营店、加盟店 45家 ，全区 06年上半年合计引进和新开超市、便利店、农资店等连锁店铺 97家 。 医疗房山五年内累计新建改建卫生院、卫生室、社区卫生服务站 537个，新型农村合作医疗覆盖率达到 81.4。初级卫生保健工作跨入全国先进行列，三级卫生网络整体服务功能大幅度提升。 教育配套目前房山有区教育委员会直属小学 6所、中学 13所、大中专 3所，乡属中学66所。另外，北京良乡大学城于 2002年起建，规划亩，目前有首都师范大学、北京理工大学、北京工商大学北京电大几所大学进驻。五、配套设施 铁路 ：区内贯通京广、京原两条铁路干线及四条支线，有大小客货站 24个； 高速、国道 ：贯通京石高速路、 107、 108国道等公路干线； 乡镇公路 ：区、乡、村公路总长 1800多公里，公路覆盖密度每平方公里 1公里，居全国区县之首。 公共交通 ：公共交通迅捷，公交车 917、 922、 616、 971、 321等直达市中心；城市六环贯穿良乡卫星城。 六、交通路线优势 (Strength)：1.环境优美，区域内旅游资源丰富，环境优美；2.区位优势突出，是进入北京的西南大门，距市中心 20公里，距北京西客站 15分钟车程，距天津塘沽港 120公里； 3.经济基础好，旅游业及轻工业发达；4.交通渠道多样，区内贯通多条铁路、高速路、国道等重要交通干线，公路干线总长 1800多公里，公共交通方便迅捷；5.人文环境好，房山历史悠久，是人类文明的重要发祥地 ；6.房地产项目性价比高 。七、 区 域 发 展劣势 (Weakness)1. 空气质量差，由于传统工业较多，污染较为严重；2.交通压力大，尽管房山区到市区有多条公交路线，但是交通高峰时期压力很大，交通主干道京石高速设有收费站；3.商业氛围不强，区内没有大型综合超市及大型百货。机会 (Opportunity) 1. 从市区通往房山的城铁将于 2008年开始动工，该城铁在房山区域内通过长阳、良乡，终点站设在窦店；2. 107国道将于近期内动工修复，将扩宽 50米，京石高速杜家坎收费站将取消；3. 随着各种配套设施及区域建设的完善，大学城将吸引更多的大学，给房山带来更多的新生血液，增添人文氛围；4. 近年来北京市商品房价格一路飙升，令很多购房者不得不退居市区周边近郊区域，房山区也成为关注热点区域。1. 房山区域周边如丰台、大兴等区域，无论是房地产还是交通商业配套等都已相当成熟，而且已深入人心； .一般消费者印象中，房山区远、偏、穷，区域价值尚待挖掘。威胁 (Threats). 房山整体住宅市场分析区域地产发展历程区域地产发展趋势区域利好区域市场供求区域产品特征区域总体价格区域客源一、区域地产发展历程近年来，房山区地产市场的发展相对于整个北京市场而言，比较平稳缓慢，当其郊区县房地产开发持续火爆的时候，房山区地产市场却显得有些沉寂；但近两年随着供应的持续放量、政策利好，加之北京市区客群对房山住宅市场认可程度不断提高，房山楼市的价格在近两年保持着稳中有升的态势。强劲的北京其他区域的购买拉动了房山普通住宅销售价格的上升。2002年绿城集团进军房山，可以看作是该区域住宅市场开始的标志.经过长达 4年多的积累，房山楼市的普宅市场终于迎来了全面爆发的局面。区 域地 产发 展 历 程可以分 为 三 个 阶 段第一阶段：酝酿期时间： 2002 2005年上半年 该阶段显著标志是知名外地开发商进驻房山市场，比较典型的是绿城集团的进驻，区域地产市场潜力得到市场关注。 该时期房山住宅产品已经有很大改观，南方房地产公司绿城集团开发的绿城百合无论是园林还是建筑外观上都已很成熟。 该时期房山住宅项目投放量逐渐大，本土客户已经远远消化不了那么大的供应量。酝酿期房山住宅项目主要分布时间： 05年下半年 06年上半年 06年 10月份总共成交的地块中，房山就占了 4块，土地面积达 43.7万平米，规划建筑面积达 36.2万平米。 在 06年北京市住宅用地的投放中，房山区占了 18.58%，居首位。 该时期房山无论是本土还是外地开发商为了提高项目的竞争力更要完善产品，而且该时期房山大体量的住宅项目爆发，区域内是不可能消化掉的，市区越来越作为一个主战场受到重视。第二阶段：全面发展期全面发展期住宅项目主要分布时间 ： 2007年上半年至今 市 区 购 房人群已占 60%以上。 该时 期交通、人文、配套等不 断 升 级 ， 单 价突破 5500元 /平米大 关 ，上升速度 极 快 迎 来 集中放量 时 代 ,根据房山 区 政府工作 报 告及 长 阳 镇 等 发 布的 30个 重点工程 显 示，今年有 10余 个 新 楼 盘 上市，体量共 计 200万平米左右，而且这 些新 盘 多 处 于 长 阳 镇 等距离市 区 较 近、交通 状况 较 好的位置，或是 处于各 项 配套 较为 成熟的良 乡 区 域。比如， 东邻绿 城百合的天恒 乐 活城 项目， 规 划 建筑面 积为 19万多平米 第三 阶 段：爆 发 期二、区域地产发展趋势根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队联合发布的 2007年北京上半年北京房地产市场信息显示，京城四环路以内的住宅期房均价达到 13696元 /平米，四环至五环路为 11439元 /平米。简言之，五环内的房子均价每平米已经过万元。随着轨道交通便捷和市场配套的逐渐完善，通州、昌平和大兴，房山等近郊已经明显地缩短了城区和郊区的心理距离。最重要的是，这些区域内 6000元 -8000元 /平米的住宅，也接近普通购房者可以承受的心理和现实价位。2007年上半年住宅市 场 不同地段均价列表所处地段 均价四环以内 13696元 /平方米四环至五环 11439元 /平方米五环至六环 8006元 /平方米六环路以外 5385元 /平方米2007年上半年住宅市场比较去年涨幅列表远郊县增长速度快，成为北京楼市关注的焦点。房山住宅市场热力飙升五环内房价业已过万，近郊置业成大势所趋，房山作为京西南的最后一片热土，价格一直处于较低的状态，京石高速公路使这里具备了发展住宅的交通条件。同时， 由于西南周边的大兴北部、中关村丰台科技园、南三环等地价逐步升高，可开发土地减少，而京西机关部委等工作人群升级置业需求却很旺盛，因此部分购房需求便转向房山。依托其优越自然资源、人文历史条件、 政府规划政策支持、交通、市政配套等不断上级，房山住宅市场热力飙升。三、区域利好1、房山轨道设置，加速区域升值房山轨道设置，已经被列为北京市轨道交通规划，其工程方案研究及预可行性研究报告已经完成。根据这一方案，轨道在郭公庄进入房山境内，经过良乡、长阳等乡镇，最后抵达该区的小南关站，运营里程总计为 24公里，沿途将设 8个停靠站点。2 、房山将成为首都西南交通枢纽根据房山新城的规划，未来房山将加强与丰台、大兴、门头沟新城间的区域交通联系，完善区域内部的客运、货运、旅游交通系统，积极促进区域轨道交通建设。预留京石铁路客运专线走廊，远景在房山预留首都西南客运交通枢纽位置。超前考虑，预留西南第二通道选线。（一）交通不断升级（二）建设规划大学城被称为 “ 大学城 ” 的良乡高教园区，到目前为止，已经完成 19亿元投资。07年，高教园区将进一步加快项目施工进度，主要为北京工商大学、北京理工大学、首都师范大学、中国社会科学院研究生院等 4所高校的入驻，完成 15.1万平米的开复工建设，全部项目建成后，能够达到 8万 -10万师生的入住规模。该项目计划 2007年实施，利用 3年时间，建成并投入使用。大学城的建设，必将为区域带来人文气息，引发区域市政配套升级，带动区域商业发展，促使新商圈的形成，为区域普通住宅带来极大的升值发展机遇。五、 2007年区域市场供应情况项目名称 项目区位 总建面（平米） 均价 下半年上市体量加州水郡 长 阳 138000 07.4-4900 4000户小户型即将上市梧仗爱街区 长 阳 286180 07.4-4600.6500 二期 53、 54、 58号楼开盘天地新城 窦 店 56983 07.4-3600 1栋楼， 9， 10月开盘，价格 5000元以上水墨林溪 窦 店 630000 07.4-3888 9月份后期开盘， 8-12层电梯板楼，均价 4300世界名园 窦 店 113473 07.4-3800 B组团 9、 10月份即将上市价格 5000元以上山水 汇 豪 窦 店 310000 07.3-3500 （已销完）在售 项 目情况在售 项 目情况 (续 )项目名称 项目区位 总建面均价 下半年上市体量腾龙 家园 窦 店 630000 07.3-3300 (无