江景工程项目可行性报告

2 目 录 第一章 项目溯源与必要性 4 第二章 项目概况 7 第三章 市场分析与定位 11 第四章 规划设计 19 第五章 项目建设与管理 30 第六章 销售计划 34 第七章 投资预算与资金筹措 37 第八章 财务分析 41 第九章 敏感性分析 46 第十章 综合评介及结论 52 3 绪 言 东和江景工程（暂用名）是重庆东和物业公司在渝中区朝天门开发的首个江景住宅项目，是在政府的支持下开发的高尚景观住宅区。东和江景工程依据重庆的经济形势和居民住房的发展趋势，结合项目的“江景 +生态 +文化”特殊地理位置，充分发挥其地域优势，秉承古人的“立功、立德、立言”人生不朽灵思，创造住宅项目的“户型奇”、“文化浓”、“景色秀”的自然永恒，将嘉陵江赋予项目区域的灵气，充分匠造在东和江景工程项目的每一细微处，使整个项目 洋溢着人与自然景观、环境与文化的和谐乐章。 东和江景工程的开发立意是：将中外富有吸引力的建筑概念及户型构思共冶一炉，提供一个富有色彩又有生活写意、亲情、文化、环境特色的中档高尚江景居所，成为重庆市内外商业俊杰以及政府机关公务员、学校教师、社会贤达和本地居民的具有人性化、生态化、智能化、自然景观化的居住场所。力争成为渝中区高尚江景住宅中的标志性产品。 4 第一章 项目溯源与必要性 一、溯源 东和江景工程项目的前身是渝中区“千厮门大码头改造”项目，位于渝中区千厮朝千路与嘉宾路 交汇处，原由重庆嘉利房地产有限公司开发，属于久拆未完的“四久”工程。因嘉利公司拖欠重庆东和公司的巨额债务无力偿还，经重庆市中级人民法院“ 1999渝一中民初执字第 456 号”判决书判决，将该项目 B、 C 栋高层商住楼的开发权和国土使用权一并抵偿其所欠部分债务。 在此情况下，重庆东和公司办理了该项目的开发手续后，于 2000 年 6月继续对该项目进行拆迁， 2001 年 4 月完成全部拆迁工程。该项目共拆迁127 户，总拆迁面积约 9500 平方米。东和公司已投入 3800 余万元资金对该项目进行了拆迁和重新设计等基础工作。目前项目开发 工作进展顺利。 二 、项目提出的必要性 房地产业素有永远的朝阳产业之称，同时又是一切经济活动的基础和载体，国内外经济增长的历史和理论反复证明，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。我国经济的高速增长也带动了房地产业的高速增长。此外，房地产业作为第三产业的龙头被确定为国民经济新的经济增长点，国家正采取各种措施鼓励和支持房地产业的发展，我国的房地产业将进入一个大发展、大提高的时期。从市场潜力来看，目前我国城镇人均住房仅 14 平方米左右，虽比改革 开放前提高了许多，但与一些发达国家和中等国家相比，还相差几 5 倍，市场潜力十分巨大，且我国目前的人均收入、房价比为五倍左右，正处于世界公认的三至八倍的中等水平，住房消费正符合目前中国大多数人的消费水平和消费需求，成为当前乃至今后相当长的一段时间内的消费热点，市场将会保持相当长时间的旺盛期 。 1、经济的发展需要增加优质地产产品 2001 年，重庆经济 9%以上的速度增长，高于全国 其经济增长速度列全国第 14 位，西部第 3 位。根据重庆市计委的报告， 2002 年全市的 计增长 重庆的房地产业出现了平稳发 展的好势头。重庆市目前的城镇人口住房面积为 方米，低于全国的标准水平。按照国家的相关规划，到 2010 年城市化率要达到 50%的目标，而重庆市目前城市化率仅为 33%，低于全国 37%的水平，加之西部大开发给重庆带来的机遇，重庆十年后的城市化率将超过全国的平均水平。按此测算，至少有 600万农村人口移至城市，如果三分之一的人口移至主城区，那么对于房地产产品的需求量会有进一步的大幅度增加的可能性；并且，目前重庆市城镇人均居住面积 方米，按照建设部等部门的规划，到 2001 年城镇居民人均居住面积将达到 30 平方米 ，房地产住宅需求空间巨大。由此可以推断，重庆市房地产消费市场在未来十年中，具有较为持续和充足的市场补给能力，以及广泛的多层次的开发潜力。 2、“渝中情结”亟需提供新型住宅产品 从另一个方面来看，重庆市主城区的住宅需求还是有不小的缺口，以渝中区为例，该区由于人口较多，已达 人，其中城镇人口达 ，占 人口密度最大，人居状况已经处于超饱和状态。根据调查资料显示，渝中区的居民把在渝中区安家作为选择新的居住区域的第一选 6 择，选择人数比例达到 这说明，人们的“渝中情结”还是比较 深厚的，作为新的居住选择，希望继续在渝中安家。 3、“朝天门形象”需要有档次的江景形象楼盘 从第三方面来看，“朝天门形象”需要有档次的江景形象楼盘 。从渝中区以及重庆市的江景楼盘整体质素以及形象和档次来看，能代表重庆江景形象的楼盘少之又少。“东和江景工程”（暂名）从规划设计到立面形象，从高度的控制到朝天文化的浓缩，以及树立重庆市的江景文化都具有重要意义。东和江景工程项目 本身的 质素较高，是一个为“朝天形象”增彩的项目。 7 第二章 项目概况 一、基本情况 1、项目名称：东和江景工程（暂用名） 2、投资规模： 元人民币（一期：双塔式 33 层高层建筑） 3、开发总面积： （一期） 4、开发单位：重庆东和物业有限公司 5、建设周期： 24 个月 二、地理位置 东和江景工程项目位于重庆市渝中区解放碑千厮门朝千路，紧邻嘉陵江、长江两江交汇处，江景景观绝佳，交通便利，配套完善，商业发达。与重庆市最繁华的商贸中心 解放碑仅有约 10 分钟的步行距离，与重庆市最大的商品批发集散地 朝天门的步行距离也在 15 分钟以 内，与重庆市未来重点发展区域 北部新城区域仅有一江之隔。 项目 与嘉陵江有一定高差，并且前面没有任何遮挡建筑，处于观赏嘉陵江江景的绝佳地段 。 同时本 项目 与解放碑繁华区域比较位置略低，有效避开了繁华区域带来的各种噪音，因此本 项目 是渝中区解放碑区域难得的理想居家区域。 8 三、自然地理条件 基地为一东西向狭长地形，南高北低。朝千路标高在本区内从 m 至 m 不等。北面临江最低处标高为 m，南北相差 20 余米，是典型的陡坡地形。 项目一期用地 4807 平方米，北方紧靠嘉陵江，与高架的宾江路 “空中接壤”，其下面为朝天门二码头。南方紧接朝千路，西方为项目二期工程用地（现为居民拆迁房），东方为朝千路与宾江路交汇点。整个用地呈条状，东西长约 110m，南北宽约 40m 左右。场地地面南高北低，临江面最低标高182m，南面最高处约 200m。朝千路北侧为毛条石堡坎，高约 20m。朝千路从用地南面通过，在用地范围内路面标高两端为 面坡度为 5%。 四、周边配套情况 项目处于渝中区之朝天门商务区内。 1、交通：该项目所处地理位置交通较为便捷。长运水路有朝天二码头近在咫尺，环行城 市交通道路与项目相接，多路公交车与的士车穿行其中。近 10 条公交线路在项目区边穿行。 2、水电、燃气、通讯：已至项目外围。 3、商业：大型超市家乐福、地王广场近在咫尺、一步之遥。各类零售商业遍布项目周围。棉花街农贸市场约 5 分钟步行路程，出门便到。 4、学校： 29 中学、实验小学、大同路小学、新华路小学、八一路小学处在项目周围。 5、医疗：重医附二院、市中医院即在项目周围。 9 6、金融：华夏证券、浦发银行、工商银行、民生银行、招商银行等金融机构均分布在项目周围。 五、土地方及来源 1、土地方 渝中区人 民政府（国土局）。 2、土地来源 重庆市城市规划之朝天门市政规划景观住宅建设用地。 六、技术经济指标 总用地面积： 4807期） 总建筑面积： 期） 住宅面积： 库及设备用房： 7684空层（未计入总面积） 业网点建筑面积： 2873 筑占地面积： 1663.9 筑密度： 容积率： 盖率 化率： 停车泊位： 124 辆 总居住户数： 496 户 10 总居住人口： 1885（每户按 计） 七、项目建设单位 东和物业有限公司简介 重庆东和物业有限公司是专业从事房地产综合开发的企业。公司始终坚持“务实、诚信、卓越、创新”的企业理念，理性开发，稳步发展，先后成功开发了西郊大厦（ 30， 000m）、绿苑新村（ 35， 000m）、皇冠东和花园（ 19 万 m）等项目。目前正在开发的项目有皇冠东和花园已经成功销售了 85%。 经过全体东和员工近十年的努力奋斗，东和物业已逐步成为重庆地产行业著名的物业品牌之一。尤其是近年成功开发的皇冠东和花园高档住宅小区，项目总投资达 元人民币，获得 2000 年“重庆市十佳住宅小区”第二名称号以及“重庆市首届消费者满意楼盘 百花奖”，同时也是重庆目前唯一一家被中国质量检验协会授予“中国美好家园”称号的小区。公司在皇冠东和花园投巨资与名校联办小区完全中学，被业内外所瞩目称 道。 公司汇集了建筑设计、建筑施工、市场营销、物业管理等各类人才，在规划设计、建筑质量、工程监理、销售管理、物业管理等方面都连取得了令人瞩目的成绩。 目前，公司已升格为集团公司，下辖 3 个子公司和一间四星级东和花园酒店、一所皇冠实验中学。 11 第三章 市场分析与定位 一、市场前景 重庆市位于长江上游，地处我国中西部结合地，为巴渝文化的发源地，有文字记载的历史已达 3000 多年。 1983 年重庆市作为全国第一个城市综合体制改革试点城市，将原四川省永川地区并入，实行 国家计划单列，赋予省级经济管理权限， 1997 年 3 月 13 日八届全国人大五次会议决定设立重庆直辖市。 建国以来重庆的综合经济实力迅速增强， 1949 年全市国内生产总值不足 14 亿元， 1998 年上升到 1429 亿元，按可比价格计算，国内生产总值年平均增长速度为 其中 1980 1998 年高达 高于全国同期水平。 重庆市近几年来房地产开发一直呈持续走强的发展态势，尤其是1997 年 6 月重庆市成为我国的四个直辖市后，表现得更为明显。 1995 年至 2001 年 5 年重庆市房地产开发投资的年均增长率超过 20，保持了较高 的增长速度，而同期国内生产总值的年均增幅约为 10左右。 重庆作为全国著名的山城，具有独特的山水立体景观优势。随着重庆经济的持续发展，居民生活水品的日益提高，追求住宅的舒适性、享受性已经成为一部分高收入人群购房的主要动机。自 2000 年初重庆掀起开发江景住宅的热潮以来，江景房大受青睐，已经开发的江景房如御景江山、华庭嘉 12 园、 江都怡园、江山多娇 等项目都取得了成功，证明江景住宅具有广阔的市场空间。 1、重庆市房地产市场 资增加。 2001 年 1末，全市累计完成房地产投资 比增长 同年 1，全市累计完成土地开发面积 比下降 计发生土地购置费 元，商品房竣工 平方米，同比下降 1商品房销售面积 平方米，同比增长 格趋升。根据统计局最新数据显示，商品房销售表现出“量增价升”的总体态势。去年同期全市商品房销售价格均价为 1443 元 /平方米，今年均价为 1488 元 /平方米，上涨了 45 元 /平方米；其中住宅售价为 1203元 /平方米，写字楼为 2675 元 /平方米，商业营业 用房售价为 3347 元 /平方米。 费增长 。 重庆市房地产市场出现日渐升温的市场趋势，这不仅与重庆的地区整体经济表现的稳定增长、城镇居民可支配收入逐渐增加有着紧密的关联。 2001 年 1重庆市 现 元，增长 消费增长 城市居民人均可支配收入 5661 元，增长 均居住面积增长。据 2001 年重庆市国土房管局在房交会期间一次调查， 1999 年末，重庆市人均居住面积为 1999 年末本市人口 人， 2000 年住宅销售面积 m， 2000 年末重庆市人口 人， 2000 年人均居住面积为 m。按重庆市住宅发展规划，到 2010 年人均居住面积将为 14 m，即到 2010 年人均增加居住面积 m。 2000 年末主城区人口为 人，到 2010 年主城区因人均面积而增加的住宅需求量应为 m。 13 从以上数据分析，可以看出，重庆的房地产市场从总体上来说，是呈渐进式向前发展的趋势。 2、渝中区房地产市场 渝中区是重庆的过去与现在的政治经济、商业文化中心，人均居住面积在重庆市的平均水平位置较低。由于特 殊的地理位置和历史原因，该区是重庆市的人口最密集区域，其市场潜力相当可观。对于渝中区的中心地段 解放碑区域来说，解放碑地段为重庆市的商业、贸易中心；吸引了大批国内外客商云集此地，已形成了成熟的商业市场。根据城市功能规划，市政府把解放碑规划为重庆的商业、金融、贸易中心。根据 2001 年重庆市国土房管局的调查分析，按渝中区 2000 年末 人口计，因人均居住面积提高、人口增长、经济收入提高等三重因素而形成的名义住宅需求量，在 2010 年可增长到 m。也就是说，在今后的 10 年里，渝中区将会有每年的名义住宅需求量 m的幅度增加。 3、本项目市场预测 景市场前景 重庆市是一个山水景观城市，江景对重庆人来说，更有过多的偏好。有资料报道，在北京和广州，一般的江景楼盘比非江景楼盘的房价要高出800 / m。在重庆，靠江的房子和不靠江的房子房价要高出500 / m。东和江景工程（暂名）作为朝天门的临江江景楼，位置优越、江景景观开阔，其江景楼盘市场前景非同一般。 宅市场前景 根据市统计资料显示，渝中区的住宅需求在逐年增大，由于没有适合居住者新需求的楼盘，因此，渝中 区特别是解放碑朝天门一带的居民只好在外区购房。在渝中区之朝天门、解放碑一带，新开发的住宅楼盘由于急于追逐 14 市场的开发热潮，许多楼盘急功近利，在产品的设计上没有创新，功能设计不太合理，环境塑造较差，配套不齐全、设施较差。加之解放碑、朝天门历属重庆的老城，人口密集，可开发土地有限，因此，居民有需求的精品住宅楼盘在解放碑朝天门一带就比较少。东和江景工程（暂名）从建筑规划、住宅性质、产品设计、智能化设施的综合运用，还是绿化生态、江景利用，都做到了最佳。因此，本项目的住宅市场前景看好。 和江景楼项目的优势分析 本项目位于渝中区千厮门，北为嘉陵江滨江路，南为朝千路。位于解放碑商业中心和朝天门商业中心的要冲之地，可以尽享两大商业中心带来的方便。本项目交通条件优越，有多路公交路线直达市区各处。此外，本地区的基础设施建设如给水、排水、电力、电讯、天然气等部门也加强了投资力度，为本地区的发展建设提供了很好的基础设施建设和发展前景。本项目设计方案优越，配套设施齐全，采取户户朝江，尽观两江美景，是渝中区离江最近的江景房。 二、投资环境 1、人口环境： 2000 年末，重庆市总人口达到 人，比上年增长 渝中 区 2000 年末总人口为 人，较上年增长 2、经济环境： 2001 年，重庆全市完成 元，增幅为 9%，高于全国 百分点，较上年增加 162 亿元，经济增长速度位居全国 14位，西部第 3 位。根据重庆市计委报告， 2002 年全市 计增长 固定资产投资增长 18%，外资出口增长 6%，地方预算内财政收入增长10%。 3、 收入与消费： 2000 年末城市居民可支配收入 ，比上年 15 增长 人均消费支出 5475员，扣除价格因素，每年实际增长 到 2002 年全 市城镇居民收入将增长 7%。 2001 年 1城市居民可支配收入达 ，较同期增长 百分点，人均消费支出 4、城市自然环境（略） 5、社会政治环境（略） 6、政策环境 重庆房地产开发的主要政策措施 加大住房制度改革，进一步完善住房公积金制度。 调整税收政策，鼓励住房消费。 加大信贷支持力度，提高住房消费。 清理收费项目，降低住宅开发成本。 拓宽空置商品住宅的消化渠道。 加强管理，完善配套设施。 加强对房地产开发项目的方案审查和设计审查。 加强 对房地产开发项目的综合验收工作。 建立完善房地产交易市场，实行“一站式”服务。 强化企业质量意识和售后服务意识，在商品房建设中严格质量管理，在商品房销售中严格执行住房使用说明书和质量保证书制度，同时加强物业管理，使消费者放心购房。 各级政府都加大了对新开发区域基础设施建设的投入，完善住宅小区外的配套设施，方便新开发区居住者的生活。 总之，在这样的投资环境下，开发东和江景工程，有一定的规避风险的能力；投资的安全性和价值的增值性会得到保证。 16 三、竞争楼盘分析 在本区域（解放碑一带）内，比较有知名度和现 代感的楼盘如时代天骄、御景江山、江都怡园、云鼎国际公寓、华庭嘉园、巴渝世家等规模小的准小区住宅或单体楼。这些楼盘都是东和江景工程项目的潜在竞争对手。 见东和江景工程市场调研报告。 四、市场定位 1、客户定位 主力客户群：渝中区的富裕阶层和重庆市的中高级白领阶层、商人。 主力客户群特点： 1. 1 收入较高、有一定的财富积累； 1. 2 因旧城改造有“渝中情结”的家庭； 1. 3 高收入的机关工作人员； 1. 4 在解放碑和朝天门的经商者。 具体为： 渝中情结”的老城居民 居住在渝中区旧城住宅区的居民，这 一类群体在该区域内占有一定比例，但从他们现有的居住现状来看，大多数的居住功能都已老化，居住环境不佳，他们当中大多数为老城区居民，经济积蓄已较为丰厚，随着居住形态的变化，对新的住宅需求有热切的向往，对老朝天门、解放碑以及渝中区的怀恋（渝中情结）。这些居民一般来说都不会墨守成规，只要推 17 出适合他们内在的心理需求和价位的新式居所（如江景住宅），往往能激发他们潜在的换房愿望。既了却住在渝中的“渝中情结”，又能享受现代景观（江景）生活。 小企业主（商人） 由于渝中区的解放碑和朝天门是多功能的综合性商业、文化区， 吸引了不少重庆市内外包括酒楼、商场、商铺、贸易等经营为主的个体户（朝天门服装批发商）和中小企业主，这一阶层的人员结构虽然复杂，但财力较为丰盈。由于重庆市内道路交通问题较多，故为便于工作和商业往来，他们会选择在此居住。 关公务员 渝中区又是过去和现在的政治中心，政府机关公务员和医疗、文化单位较为集中。此部分人士年龄跨度较大，收入较为稳定及可观；另外，一部分隐性收入会增强其整体经济实力。这类人士基本上都有单位的福利分房，但因所分房屋缺乏档次及环境的舒适性，因而他们往往不满足于现有居住条件，具有换房欲望， 又不愿离开渝中区。 领人士 白领人士阶层是一新的社会阶层。解放碑区域是白领阶层较为集中的区域。从目前渝中区的社会经济地位和企业档次及规模来看，都会使白领人数进一步扩大，从而为项目带来更多的潜在客户。对于这一类群体，他们的收入相对较高，而且一般都有购买居所安家的愿望。随着工作节奏与强度的加快和增加，这一阶层的无房户将会选择离办公地点较近的位置作为居所。特别是景观（江景）楼房是他们最优的选择。 资群体 由于本项目所处区域及周边都是市区内难得的商业旺铺地带，如朝天门 18 的服装批发市场，解放碑的零售商圈 ，是重庆流动人口的主要集散地，住宅租赁市场的前景非常看好，由此将可能吸引部分有投资意向的投资人士作为住宅投资的选择。 渝人士 由于经商和工作的需要，朝天门就会成为外来人士的重要聚居地。一方面，部分来渝经商和办事人员为了方便经商和工作，他们有可能会选择城市的商业经济中心作为办公加居所的办事机构。另一方面，重庆直辖后，部分有商业往来的外来人员和其他县、区的外来置业者会在重庆置业，渝中区朝天门一带会是他们的首选。 2、户型、价格定位 项目定位：中档高尚江景楼盘 规划形式：蝶形塔式建筑 宅（一 期） A、 B 座均为 33 层。 A、 B 座户型配置： 2为住宅标准层，每层 8 户，均为 3 室 2 厅 2 卫 1 厨 面积为 m m/户； 每套价格： 元 32 层 33 层为跃层，面积为 m m/户； 每套价格： 78 105 万元 均价： 3100 元 / m 19 第四章 规划设计 一、设计思路 1、指导思想 东和江景工程的规划指导思想是：充分利用基地的地形和嘉陵江江景资源 ，在保证一定的容积率的基础上力求创造更优美、舒适的环境。 2、设计原则： 分挖掘江景资源，最大限度的体现江景的景观优势； 免项目的雷同性，在体现现代建筑风格的同时，展现巴渝文化的特色； 性化的 户型 设计指导思想， “ 以人为本 ” 注重满足舒适、安全、方便、私密等方面的 户型 要求 ； 找适合 江景景观 形 态 的规划设计方法，解决好住宅单元面 江 的景观要求。树立建筑风格的个性化，又同时要求和谐融合于 城市现代建筑； 决好 地块 与滨江高架桥之 过境车道带来的一系列不利因素 ； 规划及 建筑设计中贯穿 “ 市场观念 ” 和 “ 品牌战略 ” ，以实现社会效益，环境效益和经济效益的有机结合。 3、设计依据 见中煤国际工程集团重庆设计研究院的东和江景工程 A、 B 座初步设计说明书中之“设计依据”。 20 二、规划布局 1、总体布局 重庆东和江景工程项目分两期完成，一期工程项目由 A、 B 座塔式建筑依嘉陵江蝶形展开，呈双塔建筑。 工程裙房为一字形，沿朝千路纵向展开，于屋面与朝千路持平，作为架空景观房。其上面的双塔楼平行置于用地两端，蝶形平面面向嘉陵江，以获得最佳景观朝向。一层为架空景观层，设计标高两塔之间由朝千路通过大台阶进入，此为住宅与景观人流之主入口。另外，沿朝千路在不同的路面标高处，用栈桥连接方式，自西向东设有残疾人入口、商场入口、架空景观层入口。在东端标高 ，设有地下车库出入口，其右侧为进入二码头的梯道，保持原状。人流、车流完全分开，互不干扰。 2、总平面布局 基地沿东西向呈狭长地形，南北宽仅 30 余米，东西长 100 余米，长面向嘉陵江畅开，这为布置江景房提供了得天独厚的条件。依据地形，塔楼分 A、 B 两座平行排列，面向嘉陵江。由于地形高差的原 因，塔楼入口层和朝千路中段基本相平，朝千路以下还有近 20 米的自然高度，被设计为车库、库房的设备房等。从城市环境景观上来看，虽然本方案有五层裙房，但因其处在城市主干道以下人眼较少触及，大大减弱了裙楼对江景的影响。实际上，城市市民通过架空层和 A、 B 座之间的间距能充分的领略嘉陵江的风景。 21 详细资料见 东和江景工程 A、 B 座初步设计说明书。 3、建筑风格 东和江景工程项目为现代主义建筑风格。 4、立面设计 建筑造型除满足现代居室的基本要求外（大阳台、弧形转角窗），通过吊角楼剪影的出现而凸显出设计者对历 史与地域文化的重视，架空层的处理手法也隐隐约约能看到吊角楼的影子。 在架空层的环境处理下，设计者更是重在体现地域文化， A、 B 座下部着重体现重庆码头文化和火锅文化。 第五立面的处理，建筑地处嘉陵江边，虽然高达 100 米，实际上相对于渝中半岛顶部的建筑来说，其高度相对低的多。 A、 B 座塔楼檐口和机房、楼梯顶部都采用飞板与空架的处理方法，丰富了建筑的第五立面。 5、环境设计 底部临江地面 除 宽的滨江游览道外，其余均处理为绿化用地，种植大片草坪，本花灌木。布置部分小品，构成滨江开阔空间。 空层 架空层是社区的中心及视觉焦点。为住户必经之地，也是住户户外聚会的良好场所，其环境设计至关重要。 A、 B 座之间广场，设座椅、观景平台、小树林，并通过川江号子词曲碑和火锅九宫格体现地域文化。 A 座下部，设儿童游戏区，成人健身区，休闲区，在外围辅设草坪和灌木，靠近塔楼中心边植喜阴花草，并通过组画、浮雕、雕塑体现码头文化。 B 座下部，环境设施同 A 座，但文化氛围则着重体现重 22 庆的火锅文化。 化 为创造南国园林气氛，形成开阔空间，体现时代气息。本区绿化主要是对项目的立体绿化，努力营造楼盘的公共绿化和住户绿化的 有机结合，形成立体绿化，使项目达到生态环境的标准。 6、交通组织 嘉滨路是高架的城市快速干道，虽从基地北面穿过，但和区内建筑不直接相接。基地南边的朝千路因此成为人、车流进入小区的主要道路。 朝千路与基地直接相接，社区人流从朝千路中段直接上至架空层，再由架空层到 A、 B 座电梯厅；商业人流也从朝千路上经过上或下的阶梯入第五层的商场；车流从朝千路东端经过螺旋形车道进入车库，螺旋形车道可一直下至 m 标高，为下部人车流提供便利。 垂直交通： 住宅部分， A、 B 座塔楼分别有三部电梯和两座疏散楼梯。 地下部分，在东 部和中部各设一部客货两用楼梯，并设四座楼梯供疏散用。 7、智能化设计 能化系统组成 智能化系统是由管理中心、室外主机、室内分机三个主要部分组成。实现多方通话，楼宇对讲、图象监视、综合报警、中心综合管理。 统功能 A、可视对讲 B、报警求助 C、通讯联网 D、一卡通智能管理系统 23 E、宽带网系统等。 三、功能设计 项目（一期） A、 B 座主要功能如下： 负四层：设备房、车库 负三层：库房、车库 负二层：车库 负一层：商场 负一层夹层：商场 一层 ：架空层：架空绿化、儿童、老年活动场所 二 三十三层：住宅 三十四层：屋面、机房、水箱 电力、给排水、天然气等市政管网均由朝千路引入，雨污水排向基地西南向的市政雨污水管。 四、户型配比 基地提供了良好的江景房条件，建筑呈蝶形向嘉陵江畅开，除后部两室两厅户型不能看到江景外，其余各户型均为江景房。 户型多种多样，从两室两厅至三室两厅二卫，户型面积最小的 方米，最大的 平方米，跃层 方米；设计上尽量让更多的房间朝向嘉陵江。 户型配置： 2 房 2 厅单卫 m/户 3 房 2 厅 2 卫 125 m/户 跃层 m/户 24 车位： 124 个 （平均每 4 户 1 个） 五、市政设施 1、给排水系统 A、给水系统 a、水源：由水厂供给。供水标高为 270 米 b、小区内用水量详见下表： 名称 用水量标准 用户人数（人） 使用时间 （ h） 小时变化系数（ k） 最大日用 水量大小时用水量 民生活 250L/人 2048 24 12 50 商业用水 15L/3342 6 库用水 2L/2948 未预见水量 按日水量10%计 绿化用水 按日水量 10%计 总量用水 c、供水管网： 建筑正面朝千路下有一根市政主供水干管，管径 供水管上设两个接口供大楼使用，接口管径 沿小区四周敷设成环， 供生活及消防使用，在管网上设有隔断阀门。 d、室内供水： 大楼内生活供水分三个区， 16 层及 16 层以下为低区，由市政给水管供水， 1726 层为中区， 2738 层为高区；高区由水泵加压至屋顶水箱，由屋顶水箱重力供水，中区由屋顶水箱通过减压阀后供给， A、 B 座屋顶水箱 25 生活用水容积各为 27m，地下生活用储水容积 50m。 B、排水系统 a、 污水系统： 大楼内污水主要为生活污水，污水量为 606 立方米 /日，建设方未提供市政排水管管径及标高，本次排水管设计安排至道路最低点为准。大楼内生活污水及废水经排水管接纳后排至污 水处理设备，经生化处理达污水综合处理标准后排入嘉陵江。 b、雨水系统： 大楼周边雨水有组织排放。室外雨水经雨水口收集后直接排至市政雨水管。屋面雨水经雨水斗收集后通过雨水立管排至室外排水管。 2、电气系统 A、负荷级别： 该建筑架空层（一层）以上 30 层、架空层以下 5 层的综合楼，属一类防火高层民用建筑，为一级用电户。用电负荷中，所有消防设施的用电负荷均为一级，包括消防电梯，消火栓泵、喷淋水泵、消防控制室、前室和防烟楼梯间的加压送风机等；楼梯走道照明、变配电房、柴油发电机房的照明、商场及客梯、生活水泵电力等为 二级负荷，其余为三级负荷。 B、电源电压： 主电源为市电 10城区电网就近区域变电站或 10闭所引入，电缆进线。备用电源为应急自起动柴油发电机组，容量 500满足二级及以上负荷的用电需要。采用 10明分开计量相结合的方式计量，同时在照明计量住宅、商场等又分开计量，便于供电部门计费。 3、广电通讯系统 26 A、电话系统 电话系统由电话公司设计大楼以商场、车库、库房、住宅为主，共需 1100对市直拨电话，在大楼架空层设一电话交接间（ S 10,再由交接 间放射至各层分线盒，电话分线盒设在每层竖井内。 B、广播电视 有线电视由有线电视部门设计。 住宅部分每户设计 2 个电视接受插座，商场及其它公共场所设置数量根据实际需要定，该有线电视系统与市区有线广播电视联网。 4、通风、防排烟系统 A、一至五层的公共卫生间设排风系统 个卫生间设两台卫生间通风器，通过土建竖井排至架空层，在架空层由排风机排出室外。各层排风管在接入土建竖风井处均设 70防火调节阀。 B、一至五层（包括夹层）均设有一定量的可开启外窗，以满足自然排烟和通风换气的要求。 C、不能自然排烟 的防烟楼梯间及其前室，消防电梯前室均设有机械加压送风系统。加压送风机设在架空层。 D、加压送风口：在防烟楼梯间内为隔层设置，采用自垂式百叶风口。 在前室内为每层设置，采用电动加压送风口。 E、失火时，楼梯间的加压送风口全开，前室的加压送风口开启着火层及其上下层。 F、加压送风口和加压送风机均在消控中心联动控制。 5、消防系统 A、分区及消防措施 a 半地下车库为一个防火分区，每区面积小于 4000自动喷淋灭 27 火装置。 b 半地下库房每层分为两个防火分区，每区面积小于 2000自动喷淋灭火装置。 c 半地 下商店每层为一个防火分区，每区面积小于 4000自动喷淋灭火装置。 B、安全疏散 a 半地下室各防火分区均有 2 个以上独立疏散口，疏散梯均为防烟楼梯间。 b 塔楼每幢设有一台消防电梯和两道疏散梯间，其前部分别设有前室。疏散梯除直接通向架空层室外，并能通往屋顶。 c 裙房设有多座电梯间，楼梯除直接通向底层室外，并能通往朝千路。 d 消防中心单独对外疏散。 C、防火构造 防火墙、防烟楼梯间、管道及住宅分户门等，均按防火规范要求设置各类防火门。室内装修采用难燃材料。 D、消防给水 a 消防水源 根据建设单位提供的资料， 建筑正面朝千路下有一根市政供水干管，管径 水标高 270 米，大楼供水接口两个，接口管径 别设在大楼两端。 b 消防水量 本建筑为一类高层建筑，消防用水量如下： 室外消火栓 30LS 室内消火栓 40LS 28 自动喷水灭火系统 26LS 室内外消火栓火灾延续时间 3 小时，自动喷水灭火系统火灾延续时间 1小时。一次火灾用水量 864 六、环境保护 本工程为高层民用建筑，建筑所排放的污水、废气、设备发出的噪声对城市环境会造成一定污染。根据重庆市和国家有关规定，必须进行有效的控制和处理。在规划设计中可 按以下原则规划设计： 1、原则 产生噪声或振动的设备，如水泵房、柴油发电机房等放在地下室或半地下室，从而减少噪声、烟气对建筑物的危害和周围环境的影响。 建筑沿城市道路一面，均留有 3绿化带；在底层留有集中的大片绿地，以改善环境。 房天台，除塔楼所占位置外，作屋顶花园供住户观赏。 圾袋装化处理。垃圾收集间分两个布置在 A、 B 塔楼下，其中 B 座塔楼入口处一座。 2、污水处理 大厦内排放的粪便及油污经无能耗生化池处理后，再排入城市市政污水管网。 3、噪声控 制 用紧急柴油发电机组噪声控制：在发电机房进出口均设消音器，基础作减振垫，发电机排出的烟经消烟池后再经烟道排放。 泵基础作减振垫，四周墙壁及顶棚均作隔声吸声处理。噪声在50 分贝内，符合重庆市环境噪声规定。 29 第五章 项目建设与管理 30 东和江景工程项目是东和公司进军渝中区的重点开发项目，为搞好项目的开发和建设，产生良好的社会效益和经济效益，将实行科学、规范的经营管理模式，保证该项目成为重庆市江景楼盘经典性的具有浓郁文化特色的智能化高尚住宅。 一 、分期开发设想 东和江景工程项目的开发，从投资角度和营销角度来考虑，采取分期建设、逐步实施的开发原则。 一期总建筑面积达 平方米，投资规模约 元，整个开发周期从 2002 年 3 月至 2004 年 3 月底，长达 2 年。对外销售的住宅建筑面积约 平方米，车位 124 个， 。 销售周期在 2002年 10月到 2005年 1月底，抢占该期的销售旺势。 二期开发是在一期成功开发的基础上进行，以获得项目的规模优势。 二、组织保障体系 东和江景工程项目管理体系采取项目经理制管理 模式，项目经理为第一责任人，承担项目投资及经济效益实现的责任。整个项目操作流程分为三个阶段： 项目策划（项目方案设计确定之前的策划工作：包括市场调研、项目定位和方案设计等）由东和营销策划部负责制定，项目经理参与。在项目策划确定后，项目经理按照策划原则进行实施。项目实施过程中 31 若因市场变化或其他原因，需对原项目策划方案进行原则性调整，项目经理提出报告报项目主管部门批准。 在项目方案设计确定后，公司项目主管部门与项目经理签定项目控制计划书，并将项目交给项目经理，由项目经理负责项目的 整个开发建设，包括后期项目策划、施工监理、内外协调等。项目经理为第一责任人。 项目营销原则上由项目营销中心负责，但营销中心应根据项目控制计划书中有关原则制定营销策划方案，该方案应征得项目经理的同意，以确保项目经济效益的实现。 三、项目建设管理 东和江景工程项目项目是东和公司进军渝中区房地产开发的关键之作，项目的建设管理至关重要。项目管理中将建立一套规范的房地产开发操作模式，实施科学管理和规范管理。 东和江景工程项目是一个中档高尚住宅小区，由久赋盛名的“中煤国际工程集团重 庆设计研究院”担纲。 东和江景工程项目的施工应保证高质量、高效益，创全优工程是其追求的主要目标。为保证东和江景工程项目施工的高质量，将挑选技术、设备力量强的实力施工企业进行施工。 32 对东和江景工程项目实行项目监理制。项目监理工作从设计阶段开始介入，对东和江景工程项目实施全过程的监理。 东和江景工程项目所有工程以及重要设备将采取招标方式进行，以追求高品质和节省投资。 四、工程进度计划 本项目从 2002 年 3 月开始正式动工，所有基建及安装工程预计在 2004 年 3 月前 完成，建设周期为两年。 第一阶段： 从 2002 年 3 月开始进行土地平整和基础工程，2002 年 7 月前全部完成。 第二阶段： 土建施工由 2002 年 7 月开始到 2003 年 8 月底结束。 第三阶段： 内外装修、安装工程、环境建设由 2003 年的 9月初 开始到 2004 年的 3 月底结束。 （见附表） 34 第六章 销售计划 该项目物业全部采用销售的形式经营，预计销售周期为 26 个 。从 2002 年 10 月开始预售期房； 2004 年 3 月后开始销售现房，到2005 年 1 月时累计完成整个物业销 售的 95 以上 。 附表如下： 项目销售进度表 时间 物业 销售 2002年 2003 年 2004 年 2005年 合计 4 季度 1 2 3 4 1 2 3 4 1 季度 住宅车位 商场 销售比例 11 5 10 4 8 5 18 9 18 7 95 销售金额 （万元） 2290 1041 2082 833 1665 1041 3747 1874 3747 1457 19778 为 达成以上销售计划，需做好以下策略性工作 ： 35 价格制定 东和江景工程项目原则上采用“低开高走”的价格策略。在开盘初期，价格适当定低，以利于聚集一定的人气，然后价格逐步上调。 付款方式 用尽量宽松的付款方式吸引更多的人买得起并产生实际的购买行动。必须增加付款方式上下功夫，如尽量减少买家付首期款的数额，延长付款期限等。 使更多的客户选择有利于发展商的付款方式购楼。通过对各种付款方式的折扣、优惠等的设计来控制销售进度，以保证资金回笼的速度。 通过付款方式的设计吸引买家早入场、早下定金 。 东和江景工程项目采用自主销售、外聘顾问的方式进行，聘请专业销售顾问公司对该项目的销售进行策划、培训和指导；销售渠道主要有： 现场销售 由于房地产产品的特性：价格高、环境影响大等，现场销售是东和江景工程项目主要的销售渠道，现场销售主要做好两方面的工作： 做好现场包装 卖房子就是卖梦想，要把一个美好家居生活的美梦成功地卖给消费者，就需要一个很好的造梦环境，并追求每一个细节的完美，使购房者的美梦更具真实感。让购房者来到现场后有一种美妙绝伦的感觉。当购房者已经陶醉其中时，销售也就成功了一大 半。 搞好销售现场人气的培育 有人气才有财气。要培育旺盛的销售现场人气，第一重点是把握好每个周末的销售小高潮，定期投入宣传，推出促销方法，促使更多的人 36 集中在周末出现；其次采取多种措施，促使每一个购房者更多地出现在销售现场。 展示会销售 东和江景工程项目将利用东和公司的实力优势，在解放碑等繁华场所设立长期的展示大厅（第二接待中心），对该项目进行推介。在开盘之前可在此进行认购活动。 业主直销 业主直销是房地产销售的主要渠道之一，据统计大约有 25的销售来自于业主直销。因此东和江景工程项目将充分发挥东和