华叶家具商贸惠州产业园项目可行性研究报告

1 华叶家具商贸惠州产业园 第一章 总论 一、项目名称： 华叶家具商贸（惠州）产业园 二、项目建设地点： 广东省惠州市惠阳区秋长街道人民一路，南北各一块。 三、项目投资单位： 广东华叶基金管理有限公司、深圳市盛世豪德投资有限公司 四、项目投资单位法定代表人： 黄锦标 五、项目性质： 新型家具原辅材料产业基地及交易平台 六、项目概况： 2 结构组成 商贸物流区：家具原辅材料批发商业、零售商业、大品牌独立展示区； 仓储物流区：采购物流、分销物流、配送物流； 项目园区社会区：生产性服务业、生活性服务业。 发展定位 本项目致力于打造专业的家具原辅材料及家具相关产业商贸物流中心。力促商贸繁荣、物流发达、园区社会和谐、人文璀璨、田园意蕴风情的五位一体新型家具产业基地，使之成为立足粤东，依托珠三角，辐射全国的家具原辅材料商贸物流华南总部基地。 发展前景 在家具行业高速发展过程中 , 产业转型升级是产业的重大战略选择 , 立足家具行业战略布局和大企业全国布局，依据 “商贸、物流和园区社会、家居人文和田园生态 ”全方位渗透的五位一体开发理念，代表着家具行业最先进生产力，驱动园区成为立足粤东、辐射珠三角乃至全国的深圳家具原 辅材料专业市场及商贸物流华南区域总部。 七、投资单位概况： 广东华叶资产管理有限公司： 是中国华叶控股集团在亚太区的总部公司，主要业务涵括重点行业产业投资、融资租 3 赁、产业整合、及为上市公司和大型企业提供金融及财务一体化服务等。 华叶资产在业界资源丰富， 与广州产业投资基金、中信集团、凯利集团、广东省国资委属下多家大型国企、金融机构以及中国南方多个省市政府建立了深度的战略合作关系，与高盛、 旗等国际知名投行保持着长期业务合作。广东华叶将联合金融合作伙伴，与盛世豪得一起设立投资基金，作为项目资金运作平台， 同时建立项目公司，注册资本达 5000万。 华叶为本项目可引入的战略合作伙伴涵盖电商，比如亚马逊、神州数码、橡果国际、京东；金融伙伴，比如广发银行、民生银行、招商银行、建设银行、交通银行、中国银行、国金证券、欧力士；物流投资与运营伙伴，比如丰树集团、腾飞集团、嘉民、普洛斯、顺丰速运、利丰集团、中国普天物流技术有限公司等，均能参与专业领域投资、融资或运营。 深圳市盛世豪德投资有限公司： 深圳市盛世豪德投资有 限公司成立于 2007 年，是一家从事商贸物流地产投资开发及运营管理的企业。 公司凭借强大的实力，参与投资开 发了福建漳浦长德国际商贸城、吉林珲春长德国际商贸城、山东平度豪德国际商贸城等项目。作为当地省市招商引进的重点项目，得到了当地政府的高度重视和大力支持，保障了项目顺利进展、取得了良好的社会效益。 4 其中，漳浦项目位于新晋国家级石化基地福建漳浦，占地面积300亩，总建设面积 30万平米，开发建设阶段创造税收 2 亿元，预计能引入商家 1000户，运营后每年解决 4000人就业，创税收5000 万元；平度项目位于胶东半岛地理中心山东平度，占地面积 1200亩，首期已开发面积 450亩，建筑面积 40万平方米，预计能引入商户 1500 户， 解决 6000人就业，年创税收 7000 万元；宝鸡项目位于西北开发重地关中天水经济区的核心城市陕西宝鸡，紧邻宝鸡国际会展中心，占地面积 500 亩，总建设面积 50万平方米，运营后预计引入商家 1800 家，解决 8000 人就业，创税收 8000万元。 根据国家十二五规划及党中央、国务院打造中国经济升级版 的战略，走新型城镇化道路、转变经济增长方式将是中国发展模式的主旋律。在这一过程当中，商贸物流作为国民经济第三产业的主力军，将展现广阔的发展空间、释放巨大的发展潜力。公司未来将持续专注于商贸物流领域的投资与建设，在自己获得发 展的同时，为合作城市的新区开发建设、商贸职能培育、提升市场档次、规范市场管理、解决人口就业、创造稳定税源等方面贡献自己的一份力量。 盛世豪德有着深厚的家具行业背景 ：公司的两位发起人股东也是深圳市七彩人生家具有限公司的创始人。 七彩人生家具集团经过 15年的发展，目前已是国内知名的大型家具企业，在深圳、东莞拥有 10个分厂，员工超过 3000人，年产值 10亿，纳税 3000 5 万。旗下“七彩人生”品牌是唯一一家参与起草儿童家具通用技术条件的儿童家具企业。已经成为青少年儿童家具行业的领军人物。公司作为亚洲最大的青少年儿童 家具生产基地占地近10 万平方米，涵盖实木家具、板木家具、板式家具、软体家具四大类儿童家具，旗下拥有 8 条国际最先进的色彩家具生产线及亚洲最大的青少年儿童家具研发中心、展示体验中心。在全国一二三级城市中拥有 1800余家标准加盟专卖店。“新福牌”品牌提倡“快乐生活，幸福至上”的生活理念，秉持开放的国际家居生活观和高品质生活准则，将国际顶尖的设计潮流、家居生活理念融入家具设计及研发，以独特的新锐视觉演绎着“爱家爱生活”的幸福感与品质感。“摩根世家”品牌则专注于高端美式家具的设计与制造，已经成为国内超豪华五星级酒店 及高端会所、别墅首选家具品牌之一。 八、项目实施进度安排： 华叶家具商贸（惠州）产业园 项目整个开发运作周期预计从 2014 年 11 月开始到 2016 年 6 月底结案，项目各期工程包括报建、立项、设计、施工、销售、竣工验收、商户入驻、开业运营、结算及办理产权证等各个环节，整个项目开发运作到启动运营持续一年半时间。 本项目开发规模较大，建设周期较长，招商引资任务较重，科学合理地确定开发步骤与时序，对于保障开发投入与收益的良 6 性滚动，实现整个项目的顺利运作与稳步发展具有决定性意义。 九、项目总投资： 华叶家具商贸（惠州） 产业园 项目 计划总投资额约 20亿元人民币，项目开发公司注册资金 1 亿元人民币。项目总投资由土地费用、前期工程费用、建安工程、附属工程费用、室外工程费、其他费用、不可预见费用及项目间接开发费用组成。 十、资金筹措： 本项目资金将由华叶资产与盛世豪德以自筹、联合战略合作伙伴投资与金融机构融资的方式解决。 十一、社会效益： （一）提升惠州市惠阳区的知名度和经济地位 本项目的实施在家具行业内会引起较大的反响，其规模和知名度会使得家具及相关产业的人士高度关注产业园区的发展，特别是项目正式投产以后，其带来的人流 、物流、资金流及信息流等，会给惠阳注入新的经济驱动力，产业园区内每年一度的专业家具新工艺、新材料博览会更能吸引来自全国各地乃至全世界各地的专业人士关注惠阳家具产业。 （二）切实改善当地投资环境 7 项目的开发建设可为惠州市和秋长街道办开辟新的产业发展空间，提供新的产业发展平台，有利于汇集周边地区的人才、资源、信息、资金、技术等稀缺要素资源，促进家居企业集群化发展，对于促进当地招商引资、保持经济发展后劲、提升城市品位将起到不可估量的积极作用。 （三） 加快当地城市化进程 实施本项目一方面有助于当地推动高质量城市化的 发展；另一方面，实施该项目将带来整个家居产业链的积聚，也将带动相关产业的发展，如旅游、酒店、地产、饮食及百货等产业经济的发展 。 （四） 环保和节能 该项目是家具产业原辅材料专业市场服务中心，环保节能，及专业市场进驻的所有产品都必须通过制定的专业检验机构的检查合格后方能进入该市场。 （五） 促进惠阳地区和谐稳定发展 本项目对惠州地区的社会稳定有着举足轻重的作用，符合本地区的产业布局和长远的发展规划。以自然与人文环境为依托，重视心灵家园建设，注重人文关怀，建立和谐人际关系为目标，定位于园区内各功能区自然生态融合的生 态园区，促进惠州地区和谐稳定发展。 8 第二章 产业发展规划和需求 第一节 国家支持家具商贸物流及集聚产业的发展 1、家具商贸产业的作用 （ 1）商贸物流产业发展的作用 改革开放以来，特别是“十一五”以来，我国的国民经济体制和运行机制都发生了重大转变，市场需求在经济社会资源的配置中开始发挥主导作用。家具商贸流通已经由被动适应生产、提供消费转变为创造需求、开发市场、引导生产，由计划经济下的末端行业上升为市场经济下的先导性行业。随着经济的发展和社会信息化的深入 ,现代 商贸 物流 产业 已经成为国民经济中极为 重要的一个部分 ,已成为一个城市国民经济的大动脉 ,在拉动国民经济增长、推动产业结构调整、满足人民生活需求、吸纳社会就业方面等发挥着越来越重要的作用。 “十七大”在商贸物流产业发展方面明确提出，要加快形成统一开放竞争有序的现代市场体系，完善社会主义市场经济体制、促进经济又好又快发展的重要内容。加快形成现 9 代市场体系，有三个重点：一是发展各类生产要素市场，完善市场结构和运行机制；二是完善反映市场供求关系、资源稀缺程度、环境损害成本的生产要素和资源价格形成机制；三是要加快发展现代化流通方式和新型流通业态，促进营销方式 转变，培育各类市场流通主体，降低流通成本和交易费用，提高城市经济的综合竞争力。 （ 2）家具产业的集聚效应 在发展方式上，注重产业规划，由无序开发，向集约开发转变，提升产业集群可持续发展的能力，以分工协作的市场化配套，促进集群内企业共同完成技术改进与产业升级。 在统筹规划上，结合园区特点、地域优势， 建立符合运城特色的家居产业集群工业园区，为入园企业发展搭建平台，营造宽松的园区创业创新氛围，从而提升区域经济综合实力。 在专业市场建设方面，要充分发挥运城的商贸、交通区位优势，注重整合家具及上下游配套的企业资源， 着力打造运城家居产业，立足于运城、建成连接周边城市、辐射全国的北方家居产业基地。 在技术创新方面，要积极建设与家居产业相关的培训教育、咨询检测、设计研发等机构， 促进企业的技术创新。 在人才管理方面，引导家具企业优化升级，从劳动密集型产业转向技术和艺术密集型产业，提高专业技术、企业管理以及从业人员的整体素质。 10 2、国家产业发展规划 加快产业由生产制造型向生产服务型转变 国务院关于加快发展生产性服务业促进产业结构调整升级的指导意见：以产业转型升级需求为导向，进一步加快生产性服务业发展，鼓励工业企业利用自有 工业用地兴办促进企业转型升级的自营生产性服务业，经依法批准，对提高自有工业用地容积率用于自营生产性服务业的工业企业，可按新用途办理相关手续。 大力发展创业投资和股权投资基金 国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定：引导和鼓励社会投入，发展创业投资和股权投资基金。 文化产业要成为国民经济支柱产业 国务院关于推进文化创意和设计服务与相关产业融合发展的若干意见：推动文化产业成为国民经济支柱性产业，推进文化创意和设计服务与相关产业融合发展，增加文化产业发展专项资金规模，加大对文化创意和设计服务企业支持 力度。 第二节 地方家具商贸产业规划和产业需求 1、地方家具商贸产业规划 广东发展现代服务业已上升为国家战略 11 珠三角改革发展规划纲要（ 2008：惠州全力打造珠江口东岸现代服务业功能区，重点发展面向深莞惠大规模制造业的生产性服务业。 促进新兴产业集群形成 广东省战略性新兴产业基地发展指导意见：整合产业资源，扶持一批龙头企业，培育一批骨干企业和创新型中小企业，促进形成核心竞争力强、专业化分工合理、具备较强集成创新能力的战略性新兴产业集群。 广东为中小家具企业减税 广东省 2012年 扶持中小微家具企业发展的若干政策措施：采取多项税费优惠为家具企业减负，包括提高增值税、营业税起征点，减免所得税，免征多项行政事业性收费等。 省财政安排专项资金 点支持中小家具企业自主创新、转型升级，推动中小家具企业服务体系及融资服务体系建设。 惠州区推动企业转型升级 惠州市关于鼓励企业实施名牌战略推动转型升级的若干措施：对获评名牌名优产品和著名知名商标的企业，分别给予 5万到 50万元不等的奖励，并对其相关的生产经营费用进行减免，对成功上市的企业一次性奖励 150万元，并配套相关帮扶措施。 12 2、 地方 家具商贸产业需求 华叶家具商贸（惠州）产业园项目 是惠深两地 2000 多家 家具制造企业的殷切期盼和强烈呼声。 （ 1）降低采购成本。 低成本是家具企业核心竞争力中最重要的因素，而材料采购成本占绝大多数家具产品直接成本的 55%个别类型的家具产品，其原辅材料成本更是占到整个产品成本的 65%以上。家具原辅材料基地项目的兴起和建立，从节省物流成本、时间成本及人力成本考虑，至少可以为家具制造企业节省 4%采购成本。按照惠深两地家具产业的产值规模，总体产品成本数值在 800亿元左右，节省的直接成本可达 40 亿元 。而对于一个年销售过亿的家具企业而言，一年节省下来的成本可达到 150元以上，这对提升家具企业的利润空间和综合竞争力相当重要 . （ 2）极大改善采购原辅材料便利性。 目前，惠州及深圳两地家具企业对大量材料的批发及零星材料的采购大多选择在顺德及东莞的专业市场选购，然而交通不便利，导致惠州深圳往返顺德和东莞的车程分别长达 5 小时及 3 小时，时间成本过高，特别是临时的零星的材料采购，更为不便。 （ 3）有效地加强企业的反腐倡廉建设。 本地企业选择外地采购，易出现采购人员暗箱操作、佣金回扣等不规范行为，无形增加了企 业采购成本。如果在惠阳有一个具有相当规模、品种齐全、管理专业完善的原辅材料的供应基地 13 或交易集中平台，无疑对深惠两地家具企业降低材料采购成本、提升企业在市场上的核心竞争力有重要助益，而且能有效地加强企业的反腐倡廉建设。 第三章 项目建设背景和意义 第一节 项目建设单位简介 广东华叶资产管理有限公司： 是中国华叶控股集团在亚太区的总部公司，主要业务涵括重点行业产业投资、融资租赁、产业整合、及为上市公司和大型企业提供金融及财务一体化服务等。华叶资产在业界资源丰富， 与广州产业投资基金、中信集团、凯利集团、广东省 国资委属下多家大型国企、金融机构以及中国南方多个省市政府建立了深度的战略合作关系，与高盛、 根、花旗等国际知名投行保持着长期业务合作。广东华叶将联合金融合作伙伴，与盛世豪得一起设立投资基金，作为项目资金运作平台，同时建立项目公司，注册资本达 1 亿元人民币。 华叶为本项目可引入的战略合作伙伴涵盖电商，比如亚马逊、神州数码、橡果国际、京东；金融伙伴，比如广发银行、民生银行、招商银行、建设银行、交通银行、中国银行、国金证券、欧力士；物流投资与运营伙伴，比如丰树集团、腾飞集团、嘉民、普洛斯、顺丰速运、利丰集团、中 国普天物流技术有限公司等，均能参与专业领域投资、融资或运营。 深圳市盛世豪德投资有限公司 ：深圳市盛世豪德投资有限公 14 司成立于 2007 年，是一家从事商贸物流地产投资开发及运营管理的企业。 公司凭借强大的实力，参与投资开发了福建漳浦长德国际商贸城、吉林珲春长德国际商贸城、山东平度豪德国际商贸城等项目。作为当地省市招商引进的重点项目，得到了当地政府的高度重视和大力支持，保障了项目顺利进展、取得了良好的社会效益。其中，漳浦项目位于新晋国家级石化基地福建漳浦，占地面积300亩，总建设面积 30万平米，开发建设阶段创造税收 2 亿元，预计能引入商家 1000户，运营后每年解决 4000人就业，创税收5000 万元；平度项目位于胶东半岛地理中心山东平度，占地面积 1200亩，首期已开发面积 450亩，建筑面积 40万平方米，预计能引入商户 1500 户，解决 6000人就业，年创税收 7000 万元；宝鸡项目位于西北开发重地关中天水经济区的核心城市陕西宝鸡，紧邻宝鸡国际会展中心，占地面积 500 亩，总建设面积 50万平方米，运营后预计引入商家 1800 家，解决 8000 人就业，创税收 8000万元。 根据国家十二五规划及党中央、国务院打造中国经济升级版的战略，走 新型城镇化道路、转变经济增长方式将是中国发展模式的主旋律。在这一过程当中，商贸物流作为国民经济第三产业的主力军，将展现广阔的发展空间、释放巨大的发展潜力。公司未来将持续专注于商贸物流领域的投资与建设，在自己获得发展的同时，为合作城市的新区开发建设、商贸职能培育、提升市场 15 档次、规范市场管理、解决人口就业、创造稳定税源等方面贡献自己的一份力量。 第二节 项目建设的有利条件 1、 城市区位优势 深惠地区地处中国南方窗口，着力构建我国国土空间“两纵 三横”为主体的城市化战略格局。惠州市作为广东珠三角地区的后花园，处于 珠三角两纵交界节点，连接珠三角与粤东北地区，同时毗邻广州、深圳、东莞，交通便利，正在成为生产性服务业投资开发的热点地区。而项目选址正处于惠州市腹部核心区 惠阳区秋长街道办。 2、城市交通优势 项目所在地交通非常便利，无论是高速公路、铁路，还是机场和港口，均成网络状分布在项目周边。具体描述如下： 五条主要公路：广惠高速、惠盐高速、惠莞高速、深汕高速、惠河高速。项目基地距离惠阳城区车程仅 10分钟，至东莞市 40分钟，至深圳市 50 分钟，至广州市两小时，至汕头市两小时。距离惠盐高速和深汕高速的出口车程分别不超过 6分钟、 8分钟。 四条铁路：京九铁路、惠澳铁路、广深铁路、厦深铁路。项目基地距离厦深铁路淡水站车程仅 15分钟，至坪山站 25分钟。四个机场：广州白云机场、深圳宝安机场、香港机场、惠州机场（预计 2015 年开通）。项目基地距离惠州机场车程仅 20 分钟， 16 至宝安机场 50 分钟，至白云机场 2 小时。四个港口航道：蛇口港、盐田港、惠州港、香港水路。项目基地距离惠州港车程仅35分钟，至盐田港 50分钟，至蛇口港 75分钟。 深惠两地家具企业 2100 多家，其中龙岗约 380 家，坪地约320 家，坪山约 620 家，宝安等其他区域近 480 家，惠 州约 380家。项目基地距离最近家具企业集中区域仅需 10 分钟车程，距离最远家具企业集中区域也仅需 45 分钟车程 . 3、城市经济发展优势 惠阳地处珠三角东岸，西靠深圳、东莞，南临大亚湾，位于“深莞惠 1 小时经济圈 ”的枢纽中心，是惠州实施珠三角规划纲要深化与深莞对接的桥头堡。 2013 年，元，增长 公共财政预算收入 元，固定资产投资总额 元， 增长 社会消费品零售总额 元，增长 外贸出口总额 美元，增长 三次产业结构比重为 惠阳区工业生产快速增长。坚持实施 “外向带动 ”战略，采取 “筑巢 引商、以商引商 ”、 “走出去、请进来 ”及举办各类招商活动等办法，大力开展招商引资工作，推动了外向型工业蓬勃发展，达到了 “让外商发财， 促惠阳发展 ”的目的，使全区工业保持快速增长的发展势头，园区经济初具规模，一批如联想、中建电讯、东亚电子等技术含量高的骨干企业得到了充分发展。 17 惠阳区农业资源丰富，自然条件优越，是综合性农业开发地区。 1994 年全县土地面积 方公里，其中平原（海拔高度 30 米以下） 方公里，占土地总面积 低丘（海拔 31200 米） 方公里，占土地总面积 中高丘（海拔 201500 米） 方公里，占土地总面积 山地（海拔 500 米以上） 方公里， 占土地总面积 全县实有耕地面积 亩，其中水田 亩，旱地 亩，人均耕地面积 。农业户 73082 户，农业人口 378475 人。 农村经济稳定发展。积极实施 “科 技兴农 ”战略，深入开展粮食创高产活动，大力推广良种良法，确保了粮食稳产、高产；采用股份制、集约化等方式，建办起优质谷、荔枝、蔬菜、西瓜、速生丰产林等 “三高 ”农业生产基地 113 个，面积 亩；组建农业产业化经营组织 55 个，其中农业龙头企业 4 家，促进了农、林、牧、副、渔各业向产业化的方向发展， 农业商品率达 75%。2002 年农业总产值 元，其中 “三高 ”农业产值占农业总产值 60% 以上。 第三产业繁荣活跃。全区有各类市场 52 个，总面积 平方米， 形成了农村集贸市场、综合市场和专 业批发市场相结合市场网络。其中投资 元、占地 平方米、平方米的中山商贸广场是目前粤东南商贸设施之最；平潭蔬菜批发市场蔬菜日成交量 吨。 18 有酒店、宾馆 45 家，其中三星级宾馆 5 家。各种市场要素不断完善和活跃，尤其是个体私营企业在区委、区政府的大力扶持下获得了迅速发展， 全区目前有民营企业 1226 家，注册资金 14 亿元，其中注册资金超千万元的 27 家，进入惠州市 “私营企业 100 强 ”的 13 家；个体工商户 9168 家， 注册资金 9102 万元，从业人员 人 ，上缴税收 8926 万元， 2002 年，全区消费品零售总额 元，人均社会消费品零售总额 714 元。 第三节 项目建设的必要性 1、城市发展规划 当前，惠阳正围绕建设珠江口东岸现代服务业功能区、助力惠州尽快进入珠三角第二梯队的核心任务，紧紧抓住深莞惠一体化和环大亚湾新区建设的重大契机，以加快发展为第一要务，以转型升级为主要路径，以人居和谐为根本追求，以惠民利民为最终目的，扎实推进经济、政治、文化、社会和生态文明 “五位一体 ”全面发展，努力建设一个经济繁荣、社会文明的惠阳 ，安居乐业、平安和谐的惠阳，蓝天白云、青山绿水的惠阳。先后荣获全国文明城市、全国推进义务教育均衡发展工作先进区、全国科普示范区、全国法制宣传教育先进区、全国绿化先进集体等称号。 19 2、 惠深 两地家具产业发展现状及分析 目前，广东地区主要的专业家具材料市场集中在顺德、东莞，而以设计领先和生产高端家具著称的深圳家具基地却没有相应配套的专业家具材料市场以及物流集散中心，据不完全统计，顺德家具材料市场面积达 220 万平方米，物流集散中心达 105 万平方米，东莞家具材料市场面积达 87 万平方米，物流集散中心达 27 万平方米， 而作为高端家具生产著称的深圳家具基地及毗邻惠州生产基地，专业家具材料市场面积不足 8 万平方米，与深圳家具产业迅猛发展态势是极为不相符合的。因此，深惠地区家具及其原材料专业市场的建立亟待进行。 第四节 项目建设的意义 1、形成产业集群效应，扩大产品辐射效应 惠州连同深圳周边的家具产业的集聚效应已逐渐形成。两地 合力的家具产业已无可争议的成为广东优势传统龙头产业之一，且深圳的家具产业逐步向惠州地区转移符合 “双转移”的战略大方向。 近两年来，已迁往或计划迁往惠州的大品牌家具企业有：芝华士、仁豪、柏森、七彩人生 、园方圆、华源轩、吉盛源等几十家大型家具企业。预计在 2015 年底，准备搬迁至惠州的深圳及外地家具企业将达到 800余家。 20 虽然惠深两地家具产业在产品的设计、生产、品牌及销售网络等方面逐渐健全且优势凸现。但是，家具原辅材料的供应则已成为制约两地家具产业发展的瓶颈。对相对集中在惠州地区的家具企业而言，他们热切盼望有一个交通便利、上规模、上档次的专业化原辅材料供应市场，以供他们能进行方便及时的集中采购和比较采购。 依据惠深家具产业的发展趋势，惠州即将成为中国家具产业的第五个分销中心。强大的集聚效应，吸引家具全国各地 家具产业原辅材料厂商，家具企业以及家具连锁物业（如红星美凯龙、进驻。我们可以预见，在未来的 3内，又一新兴的、大规模的家具产业集聚基地将在惠州市惠阳区诞生。 2、 是完善惠州家具生产基地的产业链结构的需要 任何一个产业基地的有效集聚和蓬勃发展需要一个完整的产业链来支撑，家具产业基地同样如此。纵观顺德、东莞、四川、江浙地区家具产业基地，其快速发展无不得益于完整的产业链结构，特别是原辅材料的供应基地对家具产业的发展起着至关重要的作用。四川成都家具产业基地就是一个典型的家具产业集聚效应和产业链完整给产 业带来革命性提升的案例。 2009 年以前，成都地区几乎没有完整的家具原辅材料专业市场和物流基地，极大地制约了当地家具企业的发展，特别是在原辅材料的采购成本控制和物流采购的便利性方面，让整个成都家具业处于一种很被动的局面。 2010 年后，随着两个较具规模的专业家具原辅材料 21 市场的建立，成都家具业也掀起了发展高潮，逐步涌现出象全友、掌上明珠、双虎、标卓等大型品牌家具企业的迅猛壮大。虽然在发展壮大的背后有着各种内因和外因，但在家具界的一个共识，那就是家具原辅材料基地的建立是成都家具产业成功崛起的关键因素。 3、 提升城市 形象，带动产业发展 华叶家具商贸（惠州）产业园项目 的实施在家具行业内会引起较大的反响，其规模和知名度会使得家具及相关产业的人士高度关注产业园区的发展，特别是项目正式投产以后，其带来的人流、物流、资金流及信息流等，会给惠阳注入新的经济驱动力，产业园区内每年一度的专业家具新工艺、新材料博览会更能吸引来自全国各地乃至全世界各地的专业人士关注惠阳家具产业。一方面有助于当地推动高质量城市化的发展；另一方面，实施该项目将带来整个家居产业链的积聚，也将带动相关产业的发展，如旅游、酒店、地产、饮食及百货等产业经济的发展 。 22 第四章 项目分析及评价 第一节 项目建设内容 1、项目定位 华叶家具商贸（惠州）产业园项目 致力于打造专业的家具原辅材料及家具相关产业商贸物流中心。力促商贸繁荣、物流发达、园区社会和谐、人文璀璨、田园意蕴风情的五位一体新型家具产业基地，使之成为立足粤东，依托珠三角，辐射全国的家具原辅材料商贸物流华南总部基地。 2、项目建设内容 华叶家具商贸（惠州）产业园 项目致力于打造现代化布局、统一管理、一站式采购、物流配套完善的新型家具原辅材料产业基地，使之成为立足粤东、依托珠三角、辐射全国的家 具原辅材料商贸物流华南总部基地。 从功能分区： （ 1）商贸物流区：家具原辅材料批发商业、零售商业、大品牌独立展示区 （ 2）仓储物流区：采购物流、分销物流、配送物流 23 （ 3）项目园区社会区：生产性服务业、生活性服务业 从产品类别分区： 序号 区域 比例 类型 一 实木板材区 35% 一般实木 红木 人造板 胶合板 纤维板 刨花板 中纤板 三聚氢氨板 大芯板 二 布艺皮料区 25% 皮类 真皮 仿皮 布料 家具用 装饰用 三 五金区 20% 屏风五金 椅类五金 民用与酒店家具五金 办公家具五金 四 油漆区 10% 水性漆 装修漆 五 海绵区 5% 海绵 木皮 装饰纸 六 木工机械设备区 3% 工机械设备 七 其他 2% 24 第二节 项目运营及客户定位 1、项目运营管理 华叶家具商贸（惠州）产业园 项目的建设由深圳市盛世豪德投资有限公司发起成立一个专业的运营公司来全面运营和管理 ，项目的运作和经营将以如下方式加以提升和逐步完善： （ 1）先进和科学的项目设计、优美的环境建设，构建高层次的产品购物、消费环境； （ 2）本项目 在前期的项目调研和市场调查中投入了大量的时间和精力，以充分论证本项目的可行性。项目建成以后，由基金公司招聘有行业背景的专业团队，并发起成立专业的招商及运营公司，对产业园项目进行统一的经营管理。 （ 3）建立项目电子商务和网络推广平台，发挥商贸物流项目优势，整合区域物流资源，实施最优先物流配送体系；项目运营实行统一广告、统一初期的辅助性服务（如搬运、叉车等）；设立展会活动 ，深度服务 华叶家具商贸（惠州）产业园。 （ 4）提升行业品牌在行业内的广泛性宣传，推广项目品牌，提升项目在行业内及当地消费市场的知名度和影响 25 力。 （ 5）整合城市资源优势，带动包括城市旅游、餐饮、特色产品、服务行业等产业发展，发挥项目的采购、交易、会展等经济活动优势，拉动和增加惠阳区域性经济发展。 2、目标客户定位 华叶家具商贸（惠州）产业园 项目 的市场定位主要是打造“惠深家具商贸物流服务业聚集区”，所以本项目的目标客户和消费群体构成较为简单清晰，目标客户主要以自主经营和固定资产投资者为主，而目标客户的区域构成 又分为本地客户和外地客户。 目标客户的构成包括：家具工厂（本地家具工厂、外地家具工厂）、当地装修公司以及建材公司等等，购买投资商铺的主要特点集中在自主经营，改变现有城市落后的商业消费模式，同时又需要考虑到商铺增值和远期具有良好的产业发展。既是一种消费观念的改变，又是满足城市消费品位和观念的需求。 第三节 项目规划设计设想 1. 规划原则 26 华叶家具商贸（惠州）产业园 项目用地可扩充及兼容，预留一定面积的用地，项目建成后，如园区内有相关用地需要，都能方便扩建且能恰如其分的融入园区，比如可扩充及延伸到物流、家具成品 、家居饰品、家装、家具生产机械设备等。充分考虑到建材及当地家装市场的融合。现有规划用地有物流、家具生产机械设备。 该项目贯彻以人为本的思想，以建设高效新型家具商贸物流基地为规划目标，营造出一个布局合理、功能齐备、交通便捷、生活方便，具有城市文化内涵及传统特色的商业氛围。注重当地的商业环境和生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把营造具有吸引力与辐射效应的特色家具商贸物流中心区作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的。完善的配套设施，方便的交通系统，宜人的空间设计以及人性化便民场所的设 置，将有助于提高城市家具商贸物流产业经济活动，有效的 实现 区域 资源的互动，最大限度地丰富、提升城市品牌 。 建筑群体平面、空间组合与环境富有特色，带有浓厚的文化气息，富有个性的设计风格，手法多变，在整体格调统一的前提下，使形体塑造更具魅力。强调项目的环境与建筑，单体与群体，空间与实体的整合性。注重整体环境、建筑群体与城市发展风貌的协调。 2. 设计理念及设想 27 华叶家具商贸（惠州）产业园 项目既要形成既富有地方特色，同时又具有其本身独有特点的方案特色。家具商贸物流项目的建设能够促进惠阳城市化健康发展与带动地方特色商贸物流 产业经济迅速发展的有效模式，并且通过塑造独特的商贸区域形象，在城市中产生集聚经济效益。 充分利用项目地形条件建造建筑物，但是不同类型的产品展区有完全不同的建筑形态，包括墙体色彩、形状、建筑物之间的距离、通道等，每个建筑物之间要有相同的元素将其连贯，形成完整、统一的建筑综合体，合理地对项目地形条件加以利用，结合道路交通组织及建筑布局，把营造尽可能多的商业铺面，创造尽可能多的商业机会作为设计目标之一，力图在本项目中找到符合市场选择与规划设计探索的平衡点。 华叶家具商贸（惠州）产业园 项目 在方案规划设计中引入建筑综 合体的设计概念。因为商贸物流项目是由不同业态、不同用途的商业社会空间组成，而在这种有限的项目规划用地上，高度集中各项商业功能的做法不仅可以调整项目空间结构，减少项目交通负荷，提高工作效率，改善工作和生活环境质量，而且对有效使用城市规划土地，节省市政、公用设施投资，减少城市经营管理费用及改善城市景观等具有很好的综合效益。 该项目 在方案规划设计中分期开发，满足现状，具备项目后期发展要求；并将项目各区域建筑物用清晰且易识别的标识分门 28 别类。另外，从园区安全性考虑，该项目将特殊品类区隔，便于日后消防的严格管理。 该项 目在方案规划设计中还将规划近距离的仓储建设，以便园区内仓储供求不足的不时之需；项目后期的公共服务平台的管理及发展（叉车、搬运卸装、质检及信息发布）也成为该项目规划设计的考量重点。 由于家具商贸物流项目一般是处在城区的郊区，作为一个城市的边缘形象，应具有很大的景观作用。如果造型风格平庸，色彩单调，很难起到丰富城市景观的作用，而且单一的景观也会埋没城市景观的个性彰显，所以在设计中确立以现代建筑为设计风格，融合城市积淀的历史文化内涵。通过现代语素的应用和色彩、材料的精心搭配，营造一个朴素而又充满智慧的群体形象。简 单而不单调、朴素而不凌乱是规划与建筑设计的目标。 华叶家具商贸（惠州）产业园 项目既要形成既富有地方特色，同时又具有其本身独有特点的方案特色。商贸物流项目的建设能够促进惠阳城市化健康发展与带动地方特色商贸物流产业经济迅速发展的有效模式，并且通过塑造独特的商贸区域形象，在城市中产生集聚经济效益。 充分利用项目地形条件形成完整、统一的建筑综合体，合理地对项目地形条件加以利用，结合道路交通组织及建筑布局，把营造尽可能多的商业铺面，创造尽可能多的商业机会作为设计目标之一，力图在本项目中找到符合市场选择与规划设计探索的 平 29 衡点。 第四节 项目利弊分析（ 析法） 1、优势与机会 （ 1） 深惠地区地处中国南方窗口，作为广东珠三角地区的后花园，处于珠三角两纵交界节点， 优秀的城市区域环境和便利的交通区位优势等因素，具有良好的商贸物流产业交易、流通能力，具备项目建设条件； （ 2） 依据惠深家具产业的发展趋势，惠州即将成为中国家具产业的第五个分销中心。强大的集聚效应，吸引家具全国各地家具产业原辅材料厂商，家具企业以及家具连锁物业（如红星美凯龙、 进驻。可以预见，在未来的 3内，惠州及深圳两地家具产业的年产值可达 3000亿元，销售额可达 2600亿元； （ 3）深惠两地家具产业原辅材料供应不足，没有一家上规模的家具材料供应基地或交易平台，极大限度的制约着深惠两地家具产业的更大发展。惠州市惠阳区亟需建立一个配备齐全的家具原辅材料基地； （ 4）该项目的建立对丰富产业链、壮大当地家具产业、提升产业的社会竞争能力，打造又一家具产业集聚基地起着至关重要的作用。将可带动整个地区经济的更快发展。 2、劣势与风险 30 （ 1）广东省是中国家具产业第一大省，深圳的家具产业逐步向惠州地区转移已带动惠深两地及其周边家具产业集聚效应的逐渐形成，无可 厚非，为了满足各大家具企业对家具原辅材料的供应，很多商家早已发现这一商机，潜在的竞争对手将是我们建立本项目最大的风险之一。 （ 2）不可抗力风险是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，任何项目的进行都不能排除不可抗力风险带来的影响。如自然灾害、战争等。 31 第五章 项目开发方案 第一节 项目选址 1、地理优势 深惠地区地处中国南方窗口，着力构建我国国土空间“两纵三横”为主体的城市化战略格局。惠州市作为广东珠三角地区的后花园，处于珠三角两纵交界节点，连接珠三角与粤东北 地区，同时毗邻广州、深圳、东莞，交通便利，正在成为生产性服务业投资开发的热点地区。而项目选址正处于惠州市腹部核心区 惠阳区秋长街道办。 2、交通优势 项目所在地交通非常便利，无论是高速公路、铁路，还是机场和港口，均成网络状分布在项目周边。具体描述如下： 五条主要公路：广惠高速、惠盐高速、惠莞高速、深汕高速、惠河高速。项目基地距离惠阳城区车程仅 10分钟，至东莞市 40分钟，至深圳市 50 分钟，至广州市两小时，至汕头市两小时。 32 距离惠盐高速和深汕高速的出口车程分别不超过 6分钟、 8分钟。 四条铁路：京九铁 路、惠澳铁路、广深铁路、厦深铁路。项目基地距离厦深铁路淡水站车程仅 15分钟，至坪山站 25分钟。 四个机场：广州白云机场、深圳宝安机场、香港机场、惠州机场（预计 2015 年开通）。项目基地距离惠州机场车程仅 20 分钟，至宝安机场 50 分钟，至白云机场 2 小时。四个港口航道：蛇口港、盐田港、惠州港、香港水路。项目基地距离惠州港车程仅35分钟，至盐田港 50分钟，至蛇口港 75分钟。 深惠两地家具企业 2100 多家，其中龙岗约 380 家，坪地约320 家，坪山约 620 家，宝安等其他区域近 480 家，惠州约 380家。 项目基地距离最 近家具企业集中区域仅需 10 分钟车程；距离最远家具企业集中区域仅需 45分钟车程； 第二节 项目建设内容及规模 1、 建设内容 （ 1）建筑物 华叶家具商贸（惠州）产业园 项目 主要建设内容为建筑物，为满足家具商贸产业的需要，建设配套用房，如办公楼及员工住宿公寓等相关设施。 33 （ 2）停车位 根据用地的规划设计和建筑规模，设置停车场及大型货车掉头空间，满足停车需要，以及部分专用功能仓库。 （ 3）其他配套设施 配套建设给水、排水、电力、通讯，并配备相应的附属设备，在区域内建设绿地、花坛、广场等公共设施。 2、 建设规模 本项目规划用地面积 47 公顷，以商贸、物流和园区社会服务为主导产业，其中规划南区约 26公顷，北区约 21公顷。商贸区包括批发商业、零售商业、大品牌独立展示区，规划占地 顷；物流区包括采购物流、分销物流、配送物流，规划占地 15 公顷；项目园区社会区包括生产性服务业和生活型服务业，规划占地 项目规划建设规模见下表： 序号 项目 单位 数量 备注 1 项目占地面积 亩 210 平方米 2 规划容积率 3 总建筑面积 平方米 203000 34 贸物流区 平方米 120000 字楼 平方米 0 色购物街 平方米 20000 客集散中心 平方米 5000 平方米 53000 储 平方米 0 建配套（物业） 平方米 5000 4 停车位 个 1300 5 地上建筑占地面积 平方米 203000 6 建筑密度 40% 7 绿地率 15% 8 绿地面积 平方米 21000 9 道路、广场、 平 63000 35 停车位等 方米 第 三节 建筑规划设计 1、规划原则 （ 1）保护与发展的原则 整体上营造一种围合的空间形式。将自然环境与人工环境相整合，充分考虑规划要求、文化因素和未来的发展，重视对原有自然环境的保护和利用，达到可持续发展的目标。 （ 2）整体性的原则 统一规划，合理布置各个功能群，注重各功能群之间的联系，最终实现合理、节约和高效的目标。 2、总平面布局及规划指标 （ 1）总平面布局 通过对项目用地条件进行分析，结合规划控制条件，在满足需要、日照条件等前提下，拟定总体布局。从用地条件分析，本项目地块较为平坦，为避免日照遮挡， 高层布局在用地的西、北部。 （ 2）用地规划指标 36 项目用地规划指标表： 序号 项目 单位 数量 备注 1 项目占地面积 亩 210 平方米 140000 2 规划容积率 3 总建筑面积 203000 4 停车位 1300 5 地上建筑占地面积 平方米 56000 6 建筑密度 40% 7 绿地率 15% 8 绿地面积 21000 9 道路、广场等 63000 项目用地平衡表： 序号 项目名称 占地面积 (平方米 ) 折合亩数 所占比例 1 建筑物占地面积 56000 84 40% 2 绿化用地 21000 5% 37 3 广场及道路用地 63000 5% 总占地面积 140000 210 3、交通组织 （ 1）采用尽端式布局方案，避免车道交叉，尽量减少十字路口，多设计 内道路应顺应地形，尽量设有弯度，在获得景观效果时可以降低车速，减少区内道路的危险性。 （ 2）车行道以枝状或者环形道路伸入建筑群内，步行道则贯穿于建筑物周边，将户外活动区域、绿地、公共建筑和其他建筑物联系起来。 （ 3）各功能区 道路人车分流，并布置地上停车位。 第四节 建设方案 1、建筑工程 （ 1）基本参数 主体结构使用年限 50年 建筑物重要性类别（抗震范围） 丙类建筑 抗震设防裂度 6 度 38 设计地震条件 近震 建筑场地类别 二类 建筑结构安全等级 二级 风荷载取值 基本风压 2 (50年一遇） 地面粗糙度类别为 B 类 （ 2）结构荷载 根据建筑结构荷载规范（ 的有关条文规定取值。均布活荷载标准 A 不上人屋面 2 B 上人屋面 2 C 办公室 2 D 走廊 2 E 厕所、卫生间 2 其余房间活荷载按建筑结构荷载规范取值。 （ 3）建筑物耐火等级 本项目单体工程的耐火等级按建筑设计防火规范 所有电 器管线均采用暗敷方式。 2、建筑结构 根据建筑物平面布局、地下室情况，商贸物流采用不同的 39 基础处理方式采用人工挖孔灌注桩基础，桩端持力层位于基岩内，桩顶设承台，有基础梁拉结。高层建筑均采用剪力墙结构体系，填充墙采用加气混泥土砌块砌筑。多层建筑采用钢筋混凝土框架结构，混凝土砌块砌筑。 3、装修 （ 1）外立面 本项目采用简洁明快的立面造型，通过变化多样的竖向线条的划分，勾勒出富有层次感的立面造型。外墙面主体色彩的和谐搭配使建筑整体层次分明，呈现出自然流畅的建筑风格。屋面根据当地规划要求采用平屋顶或坡屋面。商铺 店门上方预留出门店广告位置，统一制作和安装标准。 高层建筑的外墙、屋顶、门窗等均按照国家及当地现行标准采取可靠的保温措施，以达到节能 65%的标准。 （ 2）室内 室