广场建设项目可行性研究报告

“ *广场”项目可行性研究报告 安徽 *酒文化投资有限公司 二 一三年十二月二十日 1 目 录 1 项目概况 1 目名称及主办单位 . 1 办单位概况 . 1 目区位优势 . 3 设内容与建设规模 . 3 业技术经济指标 . 5 2 规划、建设方案 6 果展示 . 6 划设计 . 7 筑设计 . 12 3 设计说明 27 说明 . 27 规划及建筑方案设计说明 . 27 构设计说明 . 29 排水设计说明 . 31 气设计说明 . 34 态定位 43 目发展的背景 . 43 目整体定位 . 47 能体系构建 . 49 5 策划营销 53 目 计 . 53 6 项目建设指标及实施进度安排 53 设项目经济指标 . 53 目实施进度安排 . 53 7 投资估算、资本金与资金筹措 54 资估算范围与依据 . 54 2 . 54 目建设总投资 . 55 金使用计划 . 55 本金筹措 . 55 他资金筹措 . 55 8 财务分析 56 析依据及说明 . 56 营收入 . 56 本分析 . 57 收与利润 . 57 务分析指标 . 58 债能力分析 . 58 9 结论 59 设的社会效益 . 59 论 . 59 附表 60 附表 1：建设项目经济技术指标一览表 . 60 附表 2：投资估算表 . 61 附表 3：工程进度及资金需求计划 . 62 附表 4：销售收 入估算表（单位：万元） . 63 附表 5 ：营收入、营业税金及附加估算表（计算期 10 年） . 64 附表 6：成本费用估算表 . 65 附表 7：利润和利润 分配表 . 65 附表 8 ：项目投资现金流量表 . 65 附表 9 项目资本金现金流量表 . 66 附表 10 ：偿还计划表 . 66 附表 11：固定资产折旧估算表 . 67 表 12：形资产摊销估算表 . 67 1 “ *广场”项目可行性研究报告 1 项目概况 目名称及主办单位 名称： *广场 项目由安徽 *酒文化投资有限公司独立兴建 办单位概况 安徽 *酒文化投资有限公司是新成立的有限公司，注册资金 10000 万元，主要股东由安徽 *商贸有限公司、 *实业集团有限公司、安徽 *信息网络公司三家企业组成。公司经营范围：酒文化投资；房地产开发、租赁；物业服务；展览、展示服务；仓储服务（除危险品）；商业管理及咨询；国内广告设计、制作、代理及发布；室内外装修，水电安装（除专项许可）；音响设备工程设计及安装；建筑材料、机电设备、日 用杂品、工艺美术品、五金交电、化工产品（除危险品）销售。 徽 *商贸有限公司简介 安徽 *商贸有限公司成立于 2006 年 10 月，注册资金 1000 万元人民币，注册地为合肥市新站区。 2006 年公司通过竞标方式取得 2008年北京奥运会特许商品安徽经销权，在北京奥林匹克公园及省内各地市开设奥运特许商品专营店二十多家，两年营销收入达 2 亿多元人民币。 2009 年公司通过四川宜宾市政府牵线与五粮液股份有限公司合作，成为五粮液白酒安徽运营商，当年完成销售额五千多万元，并荣获五粮液集团模范运营商称号， 2010至 2011年，公司在五粮液股份有限公司的大力支持下，在全省共设立了 10 家五粮液专卖店，两年完成销售产值 3 亿多元，并受到五粮液公司多次表彰。目前公司已与剑南春、郎酒签约，即将成为剑南春、郎酒在皖经销商，和国酒茅台、泸州老窖、法国卡斯特博隆葡萄酒等国内外知名企业的合作正在洽商中。为厂家直营建立市场品牌建立平台，从而形成全国独特营销基地打下坚实基础。 实业集团有限公司简介 2 *实业集团有限公司 是 江西省服务业龙头企业 ， 赣北地区最具影响力的零售商业品牌之一 。 该 公司创立于 1996年，是一家以商贸经营为主业，集商 业连锁、旅游投资、绿色农业为一体的综合性民营企业。在 *创始人、 *集团董事长严永敏的带领下，经过多年的艰苦创业和致力创新， *在经营管理、网点建设和效益水平等方面取得了显著的进步和提高。 1997年创建 *百货，成为九江市第一家民营商业企业。 1999年成立 *，成为九江规模最大的会员制企业。 2000年进入商业地产行业，成功地开发了多个住宅小区及商业地产项目。 2001年创 *超市，在九江市首开连锁超市先河。 2003年创 *购物广场，成功打造九江第一家都市时尚商业广场。 2007年创立 *绿色农业开发 有限公司，开发建设油茶种植和蔬菜生产、采购基地。 2007年创立 *商业连锁股份有限公司，顺利进行股份制改造。 2011年实施第一个五年发展规划， *商业正朝着做强做大、实现上市的战略发展目标坚实迈进。 *商业连锁股份有限公司是 *实业集团有限公司旗下商贸经营的主力军，目前已拥有购物广场 3 家、购物中心 3 家、连锁超市 19 家，总经营面积 平方米，网点主要分布在九江市区、瑞昌市、修水县、九江县、湖口县，以及江西省南昌市、湖北省黄梅县等地。中国连锁经营协会 2012年 5 月 7日发布 2011年中国快速消费品连 锁百强， *商业以 122377 万元的销售规模名列第 75位。目前， *集团总资产已达到 13亿元，从业员工近 5000人，拥有会员 29 万人。 2003 年 “ *” 商标被认定为江西省著名商标，先后获得 “ 中国优秀诚信企业 ” “ 江西省劳动保障诚信等级 “ 江西省守合同重信用 “ 江西省模范劳动关系和谐企业 ”“ 江西省第十二届职工职业道德建设优秀单位 ”“ 江西省扶残助残爱心集体 ” 等荣誉称号，连年被评为 “ 纳税大户 ” 。 2012 年 5 月， *实业集团有限公司荣获首批 “ 江西省服务业龙头企业 ” 称号。 徽 *信息网络公司简介 安徽 *信息网络有限公司成立于 2006 年 7 月，注册资金 106 万元，现有员工50名（包括所属施工队），公司拥有留英、科大博士、硕士及大专以上学历等 10人 3 的多层次的策划、科研、设计及一批有长期实践经验的工程管理、施工团队。 公司继成立以来，经过不懈努力，从单一的有线电视安装工程发展成集计算机软件开发、网络工程、消防工程、智能化安装工程、通信安装工程及维护、地下管道工程（除燃气管道、压力管道），机电产品、化工产品（除危险品）销售为一体的多元化工程建设公司。 一直以来，公司秉承“精益求精，至诚服务 ”的理念，并以科学的管理手段，专业的技术力量为合肥本地区多家新建大中型住宅小区建设了有线电视安装工程。与合肥有线电视宽带网络有线公司分别签订的格力工业园、利港 银河新城、博澳丽苑等新建小区施工合同，以高标准的质量保证，贴心的服务，赢得了主管部门和众多用户的信赖和好评。 特别是自 2010 年底以来承接了安广巢湖分公司所有有线电视系统改造、升级和新建小区有线电视工程设计、安装。与南京军区政治部合作，完成了部队干休所内部有线电视改造、升级、监控、自办节目频道工程，重点开设了家庭影院、文件阅读、远程小病诊断三大功能项 目。为多家企业提供了网络、通信、软件开发、智能化服务。 目区位优势 本项目建设地点为安徽省合肥市包河区徽州大道与繁华大道交口，与合肥高铁南广场互通，东临站西路，南邻繁华大道，西侧为徽州大道。项目一层为城际铁路始发站出站口，紧邻地铁 1、 4、 5号线。项目距老城区 5公里，东临包河区政府中心，西临合肥市政府中心，南临合肥滨湖新城及安徽省政务中心，区位优势极佳，建设条件成熟。 设内容与建设规模 本项目总用地面积为 ，合 。其中净用地面积 ，合 ； 代征道路绿地面积 ，合 。容积率 筑密度50%，用地性质为商业性质。 4 结合本案地块周边的现状环境以及未来城市的发展，经综合考虑，本建筑的形态与布局如下： 1）在 B、 D 地块沿高铁站南广场设置七层大型商业，高度 40 米，形成面向高铁南广场的商业活力场所。 2）在 A 地块布置一栋 100 米高的塔楼，功能为高档商务酒店，拥有客房 400 余间。 3）在 0层 180米超高层塔楼，该塔楼为纯写字楼，塔楼主入口位于南侧，面向繁华大道。 4） A、 到 4层的联系体将 两栋塔楼连接，紧密联系两栋塔楼的功能。 5 业技术经济指标 建设项目经济技术指标一览表 项目 数量 预期售价 总用地面积（） 净用地面积（） 总建筑面积（） 其中 地上建筑面积（） 地下建筑面积（） 其中 地下一层面积（） 地下二层面积（） 地下三层面积（） 建 筑基地面积（） 建筑密度 50% 容积率 A 地块 总建筑面积（） 裙房总建筑面积（） 塔楼总建筑面积（） C 地块 总建筑面积（） B、 D 地块 总建筑面积（） 一层建筑面积（） 二层建筑面积（） 三层建筑面积（） 四层建筑面积（ ） 五层建筑面积（） 六层建筑面积（） 七层建筑面积（） 6 2 规划、建设方案 果展示 7 划设计 地环境分析 8 9 10 能分析 车分析 11 通分析 观分析 12 筑设计 业一层平面图 13 业二层平面图 14 业三层平面图 15 业四、五层 平面图 16 业六层平面图 17 业七层平面图 18 三层平面图 19 二层平面图 20 一层平面图 21 2.0 块一、二层平面图 22 2.1 块三、四层平面图 23 2.2 A 地块酒店标准层平面图 24 地块低区办公标准层平面图 25 地块高区办公标准层平面图 26 面示意图 27 3 设计说明 中华人民共和国城乡规划法 城市规划编制办法 城市道路交通规划设计规范（ 合肥市城市规划管理办法及相关地方性法规 合肥市城市总体规划（ 2006 建设用地红线图 规划设计条件书 规模和设计范围 本案地处合肥市包河区，位于合肥市高铁站南广场西侧，东临站西路，南邻繁华大道，西侧为徽州大道，规划中城际铁路线从地块经过。总用地面积为 ，合 中净用地面积 合 ；代征道路绿地面积 合 积率 筑密度 50%，用地性质为商业性质。 本案基地西侧高，东侧低，东西高差 3米左右。经勘察，区内无不良地质作用，为稳定场地，适宜进行工程建设。 规划及建筑方案设计说明 目概况 本基地位于合肥市包河区，距市中心约 里，紧邻徽州大道和繁华大道，交通便捷。地块位于高铁站南广场西侧，是联系合肥老城区与滨湖新区的重要区域。项目地块周边包括了高铁站、城际铁路站以及地铁站多种大型公共交通的流线，同时地块与城市主干道相邻，是多种人流交织的场所，具有城市门户形象空间的重要功能。项目地块内部被两天城市支路分成四个设计地块，西侧 A、 C 地块与徽州大道相邻，东侧 B、 D 地块与高铁南广场相邻。总用地面积为 ，合 。其中净用地面积 合 征 道路绿地面积 合 积率 筑密度 50%，用地性质为商业性质。 28 体规划 规划依托现有周边特有的交通优势，着力打造一个集 商业办公酒店为一体的现代城市综合体项目。将功能、形象、活力作为主要的设计方向，打造合肥高铁城市门户空间的品质。 深度发掘中国酒文化内涵，将商业功能与酒文化相结合，同时将高端商业业态引入，形成特色的交通枢纽区域的商业商务场所。 分析本案结合地块周边的现状环境以及未来城市的发展综合考虑建筑的形 态与布局。 1）在 B、 D 地块沿高铁站南广场设置七层大型商业，高度 40 米，形成面向高铁南广场的商业活力场所。 2）在 00米高的塔楼，功能为酒店和办公，其中酒店部分为 200客房，办公部分以小型 供灵活的办公场所。 3）在 0层 180米超高层塔楼，改塔楼为纯写字楼，塔楼主入口位于南侧，面向繁华大道。 4） A、 到 4层的联系体将两栋塔楼连接，紧密联系两栋塔楼的功能。 本区块涉及多种性质的功能安排，产生各自的交 通流线及出入口需求，必须针对地块特征，合理设置各出入口，安排好交通流线。 B、 辆地下车库出入口位于西侧以及地块南侧，地块内部道路靠近车行出入口的位置，车辆可以快捷的出入地下车库。地上主要停车区在地块周边沿路部分，停车较方便。A、 于内部支路，便于交通管理。 商业人行主入口位于南侧繁华大道以及南广场位置，面向人流方向，有利于商业价值的体现。主要商业界面通过立面处理，营造商业气氛。 由于高层均沿地块边缘布置，地块的内部支路可作为消防车道并设有消 防登高面，地块西侧的城市绿线及内部广场道路亦可作为紧急消防通道。 筑设计 商业功能科学的空间布局，服务空间与使用空间分区明确，使得内部商业空间可 29 以灵活分隔，能灵活满足不同大小规模客户的需求。通过商业南北中庭设置，提高商业内部空间品质。 超高层塔楼在满足消防分区的要求下，做到最大的使用效率，平面规整，有利于办公空间的使用。高低分区电梯有效的提升内部使用的感受。 酒店塔楼部分结合酒店客房的面积要求，体现合理的经济型，形成塔楼平面的尺寸。 型设计： 刻化精 致建筑细部，协调建筑色彩尺度、规范广告牌匾位置，烘托高品味商业氛围，本地块建成后的，将成为高铁南站区门户空间的重要建筑空间，建筑形象、空间形式丰富多彩。以其形象的多元化吸引各阶层的消费群体，从达到带动商业区的繁荣，倡导商业文化，带动周边城市商业向特色化、精品化发展。 1）大型集中商业，紧跟流行步伐，追踪时尚信息，是其不可缺少的内容之一。时代广场的时尚元素不盲从于流行，而是在时尚中体现高格调的内涵，简捷的线条和鲜明的色彩以及新材质中展示健康的生活方式。 2）建筑立面的广告的处理风格上多元化，既有精典高贵，也有 温馨宜人，通过各段不同风格的处理，以人为本的尺度感，以及自然材质的应用，体现建筑与人之间亲切的交流。 3）大力烘托商业氛围，在不破坏建筑美的同时，合理布置广告、屏幕、海报 、霓虹灯。在统一中求变化，变化中求协调，力求形成格调高雅的繁华商业街。 筑装修 1）商业部分建筑立面采用玻璃、 机材料以及铝板为主要材料，几何拼接的铝板材料可以传达出明确的时代感和商业氛围，与本项目的定位相得益彰。 助于形成完整简洁的商业形象。 2）办公塔楼楼的立面整体上力求干净、简洁的形 象气质。在塔楼部分采用玻璃幕墙充分表达办公形象的同时，在酒店塔楼部分采用铝板幕墙和玻璃幕墙的结合，成为超高层塔楼和商业立面的过渡。 构设计说明 程概况 *广场位于包河区高铁站南广场南以西，徽州大道以东，繁华大道以北。主要拟建建筑物主要为 1 栋 40 层框架 F 框架结构 30 商业； 1 栋 26 层框架核心筒结构酒店办公楼以及 7 层框架结构商业。总建筑总面积约 个场地设有 3 计依据 设计执行的主要规范、规程、标准 建筑结构可靠度 设计统一标准 建筑抗震设防分类标准 建筑抗震设计规范 建筑结构荷载规范 混凝土结构设计规范 建筑地基基础设计规范 建筑地基处理技术规范 高层建筑混凝土结构技术规程 建筑桩基技术规范 地下工程防水技术规范 中华人民共和国工程建设 标准强制性条文 房屋建筑部分 中华人民共和国建设部全国民用建筑工程设计技术措施 结构（ 2009 年版） 计荷载 办公室、住宅： 会议室： 商场： 消防疏散楼梯： 办公走道： 储藏间： 档案库： 5 地下停车库： （单层） 机房区服务器机房、设备通道： 电梯机房： 上人屋面： 不上人屋面： 高层商业办公楼基本风压按 （ 50 年重现期的风压值）采用，承载力设计时按基本风压的 放大；多层框架的基本风压按 （ 50年重现期的风 31 压值）采用，地面粗糙度为 （ 50年一遇的雪压） 部结构选型及抗震设计 本项目结构设计使用年限为 50 年，结构安全等级为二级。根据建筑抗震设防分类标准（ 3栋高 层办公楼底部多层商业区段抗震设防类别为乙类，多层商业区段以上的办公部分的抗震设防类别为丙类。其余的多层商业单体的抗震设防类别为丙类。抗震设防烈度为 7度。设计基本地震加速度值为 计地震分组为第一组。 办公楼采用钢筋混凝土框架 板采用现浇钢筋混凝土板。多层部分采用钢筋混凝土框架结构。上部结构主楼与裙房设缝分开。地下室不设缝，采用后浇带及其他加强措施。 础设计 本工程地基基础设计等级为甲级。由于目前没有详细的地质勘察报告，根据相邻场地地质情况，各单体拟采用如下基础形式：办公楼 拟采用桩基础；多层商业拟采用独立基础加防水板。地下室基础设计抗浮桩。 构主要材料 混凝土：高层办公楼： 60，多层建筑： 40， 非结构构件： 础垫层： 钢 筋： 护墙：烧结煤矸石空心砖 排水设计说明 计依据 建筑给水排水设计规范 (2009版 )建筑设计防火规范（ 高层民用建筑设计防火规范 (2005版 )自动喷水灭 火系统设计规范 建筑灭火器配置设计规范 汽车库、修车库、停车场设计防火规范 全国民用建筑工程设计技术措施 建筑专业提供条件图 32 计内容 本项目给排水设计内容包括给水、排水、生活热水、雨水排放、消火栓消防、喷淋消防、灭火器配置等。 水系统 根据建筑给水排水设计规范，按住宅用水定额 200L/人日，商场 5L/m日，商铺 300L/间，办公 40L/人 管网漏失水量和未预见水量按最高日用水量 15%计 多层公建利用市政给水管网直接供给；高层住宅采用分区供水方式，低区由市政给水管网直接供给，高区由小区生活泵房内各自分区的变频生活供水机组从生活水箱直接加压供水。 各地块给水总进水管由市政给水管分两路引入，引入管径均为 入管在小区内布置呈环状，提供直供区生活给水，地下生活水箱、消防水池水源，小区室外消防用水量以及小区室外绿化、清扫用水。 市政给水引入管，室外给水管选用球墨给水 铸铁管，橡胶圈连接。 生活泵房内给水管选用不锈钢管，焊接。 给水立管，衬塑镀锌钢管，丝接。 给水支管，三型聚丙烯 熔连接。 水系统 办公内卫生间排水系统采用单立管排水配专用通气立管 , 以 H 管与排水管相连的排水方式；综合商业和公建配套设施内的公共卫生间排水系统采用单立管排水配专用通气立管的排水方式或者排水主立管配环形通气立管的排水方式。 地块漩流降噪特殊单立管排水系统的排水立管采用硬聚氯乙烯 (强型内螺旋排水管 ;厨房排水立管采用 扣挤压胶圈密封接口。排水支管及通气管均采用普通实壁 水管材，底层排出管采用高密度聚乙烯 33 (水管。 C 栋办公内卫生间排水立管采用 壁消音管材，承插粘接口；通气立管为普通实壁 ，排水支管均为普通实壁 外排水管采用 胶圈连接。 室内生活污水，经排出管排至室外污水检查井，再汇至室外化粪池，经处理后，排入小区污水管网，最终排至市政污水管网。 水系统 本工程热水系统采用每户预留电热水器，燃气热水器冷热水接口的方式。 户内热水管材均采用三型聚丙烯 熔连接。 水排放 本工程雨水排放采用有组织收集，根据建筑专业屋面雨水斗布置设置雨水管，沿柱、墙至一层覆土层内，排至室外雨水检查井，最终排至市政雨水管网。雨水系统管材：住宅部分雨水管均采用 橡胶圈连接。综合商业内部的雨水管采用给水热镀锌钢管，丝接 (于等于 100),卡箍连接 (于 100)；外部的雨水管采用普通实壁 插连接。室外检查井间雨水管采用 胶 圈 连 接 。 暴 雨 强 度 计 算 公 式 采 用 合 肥 地 区 暴 雨 强 度 公 式 ， 即 ：q=3600(1+(t+14) P= 消火栓消防 根据高层民用建筑设计防火规范，建筑设计防火规范，地块室内外消防用水量分别为 40L/S， 30L/。消火栓采用单出口 置于楼梯出入口，消防电梯前室等明显位置，消火栓箱根据实际情况明设或嵌墙暗装，箱内均设有启动消防主泵按钮。在地块最高楼屋面设 24m消防专用水箱 ,储存消防初期水 量 18m。各单体室内消火栓管网布置呈环状，在室底层外均设地上式消防泵接合器各若干组。消火栓管低区管道均采用给水热镀锌钢管，丝接；高区管道采用无缝钢管，焊接。消火栓前静动水压大于 50采用 稳定栓后压为 淋消防 根据高层民用建筑设计防火规范，建筑设计防火规范，本工程地块负一层地下停车库，办公区域、综合商业及公建配套等均设置自喷系统。本工程喷淋系统属 34 中危 计喷水强度 8L/ ，作用面积 160 ，设计流量 30L/球中温级 68喷头，最大间距 墙边间距不大于 小于 式报警阀设于消防泵房或者设备间内，提供喷淋水量。各单体喷淋系统在底层室外均设地上式水泵接合器各 2组。喷淋系统管材采用给水热镀锌钢管或无缝钢管。 火器配置 根据建筑灭火器配置设计规范，在消火栓箱处及其它位置明显处设置手提式磷酸胺盐灭火器。 外管线 各地块生活给水管由市政管网引入两根 径进入小区，在小区内布置呈环状，提供直供区生活用水；道路绿化浇灌清扫用水。室外 消防用水与市政供水管合用，按一定间距（不大于 120m）布置室外消火栓，距建筑物不小于 5m,距路边不大于 2m。 各地块均采用雨污分流，生活污水经化粪池处理后排入小区污水管网，最终排入市政污水管网。各地块内雨水采用雨水口收集，汇合建筑单体有组织排放的雨水，经小区内雨水管道最终排入市政雨水管网。 备用房 集中设置生活泵房与消防泵房。设备用房设于地下负一层，生活泵房内配置生活水箱，低区、中区、高区变频供水机组各一套，恒压变量提供小区内加压低区、中区、高区生活用水。消防泵房内设 有消火栓泵两台，一用一备；喷淋泵两台，一用一备，提供室内消火栓系统及喷淋系统消防用水。地块消防水池容积 540T，提供室内消火栓系统 3小时用水量及喷淋系统 1小时消防用水量。 气设计说明 计依据 高层民用建筑设计防火规范 2005版 ) 火灾自动报警系统设计规范 民用建筑电气设计规范 6建筑防雷设计规范 智能建筑设计规范 50314低压配电设计规范 35 10有线电视系统工程技术规范 建筑照明设计标准 0034 2004 地下建筑照明设计标准 2 建筑 ,结构 ,水 ,暖等专业提供的设计资料 计范围 根据工程性质及业主要求，电气设计主要承担：电力、照明、防雷及接地、火灾自动报警及联动系统设计等。并配合甲方选定的集成商共同进行宽带网、摄像监控、有线电视等智能建筑设计。本次初步设计不包括建筑物外的供电线路及供电设施，该部分由业主委托供电部 门设计。商场部分仅按商家要求做配电设计，内部照明灯具布置及其配线可由商家二次装修时重新设计。 电设计 按照规定，本工程办公楼为高层建筑。其相应的消防泵、防排烟风机、消防电梯等消防设施电源属于一级负荷。其余为二、三级负荷。酒店、商业等公建其相应的消防泵、防排烟风机、消防电梯等消防设施电源属于一级负荷。其余为二、三级负荷。一、二级负荷在双回路电源的设备末端自动切换。 本工程由供电部门提供二路不同回路变电所的 10源。本工程变电所设置下地下室内。（结 合当地供电部门供电规划后确定）变电所内变压器采用列， 10为备用单母线分段方式接线，高压开关为真空断路器，直流操作系统，二路 10