城市广场建设项目可行性研究报告[Word完整版可编辑]

1 X 城市广场 项目可行性 分析 研究报告 2 目 录 第一节：总论 4 一、 项目概况 4 二、 项目实施背景 5 三、 业主单位简介 6 四、 可行性报告编制依据 7 五、 可行性报告编制范围 7 第二节：项目建设的可行性 8 一、 政策分析 8 二、 区位价值分析 8 三、 项目条件分析 9 四、 产品形态分析 9 第三节：房地产市场分析 1 一、 全市当产开发投资 1 二、 娄底市市本级商品房供销情况 2 第 四 节：商业市场分析 、 春园商圈 7 二、 五江商圈 4 三、 火车站商圈 6 第 五 节：建设项目条件 、 地形条件 0 二、 气候条件 0 三、 经济条件 0 3 四、 交通条件 1 五、 制约因素 1 第六节：项目实施方案 、 项目开发计划 、 组织管理 、 实施措施 七节：投资估算与资金筹措 、 投资估算 、 项目总投资 、 资金筹措 八节：销售收入测算 、 销售单价测算 、 销售总价测算 九节：财务分析 、 总成本费用估算 、 利润估算 、 项目可运用资金估算表 、 项目总体现金流量表 、 财务评估指标 、 评价结论 4 第一 节 ：总 论 工程建设的规模和设计范围 一、 项目概况 1、 项目名称 2、 项目投资商 3、 项目开发商 4、 项目地点 位于氐星路与贸西街西北角， 东临春园步行街，南面与娄星广场隔街相望，西邻气象局及体育馆宿舍区， 北至九龙 小商品市场 。 5、 用地性质 综合用地（含旅馆业、居住、办公用地、商业用地） 6、 建设规模 项目规划建设用地面积 为 （不包括城市道路用地面积），总建筑面积为 ，其中商业建筑面积为 ，酒店建筑面积为 ，住宅建筑面积为 ， 写字楼建筑面积 ，其中计入容积率面积： ， 容积率： 7、 投资总额 8、 资金来源 本项目建设资金以开发商自筹资金为主，部分通过银行贷款 、销售收入再投入等渠道 解决。 9、 建设计划 项目建设周期为 36个月 ，即 2009年 5月至 2012年 8月。 5 10、主要建设内容 本项目将打造成为集酒店、办公、百货、超市、影院、餐娱 等 为一体的 大型 开放式 端 居住区的城市综合体。 （ 1） 商业区设在地块东区，临氐星路和春园步行街，商业部分总面积 用国际领先业态组合、六大步行街区规划、多个情景中庭设 计，融购物、美食、娱乐、文化、休闲于为一体，将成为中南地区首屈一指的超大型购物中心。 （ 2）酒店位于氐星路与贸西街交口，沿路口设置，拟定为为五星级酒店标准，总建筑面积为 。 拟为一类高层设计，体现建筑地标性。 （ 3）写字楼位于项目东北角，定位娄底首座甲级专业写字楼， 。以百米地标、高速电梯、大尺度弹性商务空间、智能配套、商务专属服务，为娄底鼎级企业构筑全新的总部商务经济基地。 （ 4） 住宅区位于地块西部，采取行列式排布，为南北通透的板式高层建筑，总建筑面积约 。 其中小户型 国际公寓位于项目西北角，建筑面积约25000平米 。 （ 5） 11、经济效益测算 该项目开发建设总投资为 项目可实现销售收入为 可获取利润总额 26897 万元，税前利润率为 预期支付所得税 元； 税后利润 22056万元，税后利润率为 项目全部投资财务内部收益率（ 财务净现值 ( 投资利税率为 18%. 6 二、 项目实施背景 1、 X 城市广场建设是提升娄底城市形象、完善中 心城区功能的必然要求。 作为湖南连通东西、纵贯南北的战略要衢，经过多年发展，娄底城市规模不断扩大，城市形象已焕然一新；但低水平重复建设的问题较为普遍，粗放型开发的现象较为突出， 代表娄底城市形象的 标志性建筑极为稀缺。 投资商 诚邀香港华城建筑设计院按世界一流水准精心设计，挺拔、壮观、现代的建筑群落将成为娄底当之无愧的城市名片，酒店、住宅、商业等多元一体的城市综合体开发模式也将大大丰富中心城区功能，成为娄底城市发展的重要里程碑。 2、娄底经济发展迅速，城市人口剧增， 呼唤上规模、上档次的大型商业中心。 娄底 处于省会长沙 1 小时经济圈内 ， 是 3+5 城市群的能源原材料基地和核心发展区 ，具有区位、交通、资源等天然优势， 素有 “ 建材之乡、十里钢城、百里煤海、世界锑都 ” 的美誉，更有一大批大型支柱企业，城镇可支配居民收入和消费支出均位居全省前茅，具备迫切的消费需求和雄厚的消费潜力。 中心城区通过北扩南移，城市骨架不断扩大，城市人口飞速剧增，市区常住人口总数已达 50 余万，周边可辐射人口达 600 万，预计 2011 年将市区人口将达 60万。如此庞大的人群聚积，对大型商业中心的渴望是不言而喻的。 广场的建设，以运营城市为使命，将彻底改变娄底现有商业小、杂、低档次竞争的局面，带来超前的开发理念和质的飞跃。 3、项目建设将大大丰富娄底商品结构，增强核心商圈辐射力。 春园商圈是娄底业态最全面、商户最集中、客流最密集、辐射范围最广的核心商圈，春园商业步行街是春园商圈能量聚集的基石。 带来 “ 新理念，与春园步行街形成业态互补和商圈互动， 将 进 7 一步夯实春园商圈的核心地位，增强春园商圈的辐射力，开创娄底商业发展的新纪元。 中心城区虽已有康星百货、步步高、汇天百货、 友谊阿波罗商业广场等商家进驻，但同质化恶性竞争的局面没有 根本 改变， 步行街、百货概念泛滥，商品档次、品牌、结构仍在低水平徘徊， 站式全业态 开发 模式、众多强势品牌 携手金珠 、 带来与 潮流同步品质生活的消费理念，大大 丰富娄底商品档次， 提升娄底商业的发展水平。 三、 业主单位简介 娄底三江 南五江集团、湖南清泉集团联合成立的项目公司，负责 大连三江集团 是大连乃至东北实力雄厚 ,享有盛誉的城市运营商 ,以房地产开发、建筑施工、激光科技为产业主导 ,拥有一大批 高素质人才队伍 ,先后完成了大连政务中心 ,大连外事公寓。等多个项目 80 余万平米的开发规模。 聚集了一大批房地产专业人才，积累了丰富的房地产开发经验，所开发项目屡创销售奇迹和屡获社会赞誉。 湖南五江集团 是我国第一大搪瓷生产基地和全球最大的保温瓶生产基地 ,同时也是湖南省综合实力排名第二的民营企业 ,年销售收入达 30亿元 24万平米的五江国际建材家居城、 50万平米的长沙上河国际商业广场等一大批明星项目。 湖南清泉集团 是一家成长型的民营企业集团 ,立足城市发展需求，以商业地产开发为主导 ,以商贸物流与酒店经营管理为两冀，以“为城市创造价值，为城市打造客厅”为企业战略目标。由清泉集团和五江集共同开发的春园步行街是娄底商业提档升级的标志性工程 ,沃尔玛、国美电器、肯德基等国际品牌领街进驻 ,规模和档次在中南首屈一指。 8 四、 可行性报告编制依据 1、房地产开发项目经济评价方法（建设部：建标 2000 205号） 2、建设项目经济评价方法与参数（国家计委、建设部：计投资 1993 530号） 3、关于印发经济评估方法的通知及附件（中国国际工程咨询公司：咨经 199811号） 4、娄底建设工 程价格信息 5、 湖南中大设计院 筑规划 方案 6、娄底市 2008年政府工作报告 7、有关各专业的国家设计规范 8、有关市场调研 五、 可行性研究报告编制范围 根据 可行性研究报告的编制范围为 市场调研分析、建设规模目标、功能分区布局、规划建设方案、投资估算与资金筹措、项目经济效益评价和风险防范及对策 等。 9 第二 节 ：项目建设的可行性 品线最为丰富、开发理念最为领先的房地产项目，无论从宏观政策、区位价值还是产品形态、项目发展前 景等方面来看，该项目都具备现实的可行性和实施的紧迫性。 一、 从政策层面分析， 动内需的政策一脉相承。 2008 年下半年，金融危机肆虐全球，国家作出了加强和改善宏观调控、积极扩大国内需求特别是消费需求、保持经济平稳较快发展的重要部署。娄底作为内陆欠发达地市，加快经济发展的愿望尤为迫切，而项目建设是推动娄底腾飞的核心环节。 程概算总投资达 10亿元，可带动的周边投资可达 10 亿元；项目建成后，预计可吸纳万余人就业，年创利税达亿元以上。该项目将是娄底 乃至中南地区最大的城市商群和标志性工程，它的建设将大大改观娄底中心城区形象，稳固娄底作为湘中商业中心的地位，对于娄底实现“弯道超车”具有重要意义。 二、 从区位价值分析， 域 ，区位优势得天独厚，发展前景不可限量。 娄底是湖南连贯东西、纵通南北的战略要衢，也是 3+5城市群重要的发展极，正处于“加速赶超”的发展阶段。 条城市主干在项目及周边交汇， 三面环街，四通八达。 北临娄底市最大的小商品市场 九龙市场、以及城市东西主商业街 长青街；东靠城市南北主轴 氐 星路，并与春园步行街隔街相望；南依贸西街及乐坪街，与娄底市最大的城市广场 娄星广场仅一街之隔。 春园商圈核心 ，处于 人气沸点 最 中央，区位 优势 得天独厚，随着娄底经济的不断发展和城市 规模 的不断 10 扩张， 三、 从项目条件分析 ， X 城市广场通过强大资本实力的注入，专业团队的强强联合，将确保项目 理念领先和 实施无虞。 大连三江集团携多年房地产开发的丰富经验，组成强大高效的执行团队， 全力以赴进驻娄底， 并与专业技术力量强强联合，以将 场设计由香港华城设计研究院担纲，该院技术实力雄厚，专注于大型商业地产、城市综合体设计，富于探索和创新，先后完成了重庆北城天街、武汉金宝利国际广场、西安高新 津顺驰太阳城等一大批具有全国影响力的项目设计。香港华城植根本地实际，首次把开放式购物中心的设计理念带到娄底，力争将 步国际、 具有里程碑意义的典范项目，带来与众不同的建筑观感及与潮流同步的消费体验。 四 、 从产品形态分析， “ 行商业功能组合，具备较强的核心竞争力 。 城市综合体是指将 城市中的商业、办公、居住、酒店等功能进行组合，形成相互依存、高效互动的综合体。它是现代都市集约发展的必然产物，并成为城市核心区域主要的建筑表现形式。 随着经济的迅速发展， 城市综合体的建设浪潮正从北京、上海等大都市向长沙、衡阳等二、三线城市蔓延。娄底中心城区同样面临土地资源紧张的难题， X 城市广场集商业、酒店、住宅、公寓、写字楼等为一体，彻底打破了娄底单一粗放 无序 的开发模式，实现产品功能的高度集约化， 大大提升娄底房地产开发水平和城市形象。 以大型零售业为主体、众多专 业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的 商业 聚合体。 模大、功能全，能充分满足各类消费群的购物需求，代表着商业发展的最高形态。深圳万象城、 广州天河城 便是这一 商业 形态的典范之作。 X 城市广场充分汲取国内外 11 成功开发经验，以重庆北城天街、宁波万达广场、深圳为参照蓝本，结合娄底本地实际，力求打造集百货、超市、电器、餐饮、娱乐、健身、小商品等为一体的一站式开放型商业中心，彻底改变娄底现有商业规模小、档次低、环境差的局面，实现娄底商业发展的提档升级 。 12 第三节 房地产市场分析 2008年国际性金融危机加速蔓延，世界经济增速明显放缓，我国经济步入调整阶段。房地产市场经过近十年的快速发展和过热增长，在国家宏观调控政策主导下，已经进入调整期。娄底房地产市场的调整也在逐步深入，主要表现在市场供应量充足，商品房销售量、二手房成交量出现一定萎缩，房价小幅回落，但房地产税收在大幅增长，房地产信贷继续上升，房地产市场整体前景仍较乐观。 一、全市房地产开发投资（包括各县市） 全市完成房地产开发投资与去年基本持平，土地开发面积和土地购置面积大幅增长，商品房施工面 积和竣工面积继续攀升，房地产开发企业融资情况良好，新开工面积和销售面积呈下降趋势。 1. 房地产开发投资 2008年第四季度全市完成房地产开发投资 万元，同比增长 11%，环比增长 31%。其中完成商品住宅投资 比增长 54%，环比增长 40%；完成商业营业用房投资 元，同比减少 77%，环比减少 15%。 全年完成房地产开发投资同去年基本一致，为 中，完成商品住宅投资为 比增长 22%；完成商业营业用房投资 比减少65%。 、 2. 土地开发面积 2008年 第四季度全市完成土地开发面积 比增长 ，环比增长 100倍；购置土地面积 比增长 比增长 年土地开发面积继续增长，完成土地开发面积 比增长49%；购置土地面积 比增长 13 3. 房屋施工面积及销售面积 2008年第四季度全市房屋施工面积 比增长 中，新开工面积 60万平方米 ，同比增长 53%，环比增长 ；房屋竣工面积 比增长 环比增长 45%；比减少 12%，环比增长 78%。 全年房屋施工面积 平方米，同比增长 其中，新开工面积 ，同比减少 房屋竣工面积 平方米，同比增长 31%，商品房销售面积 比减少 4. 房地产企业融资 2008年第四季度全市房地产开发企业融资 元，同比持平，环比增长 68%，其中，银行贷款 元，同比减少 31%，环比增长 定金及预收款 比增长 11%，环比增长 37%；个人按揭贷款 比减少 46%，环比减少 16%。 2008年全年房地产开发企业融资 比增长 11%，其中，比增长 22%；定金及预收款 元，同比增长 个人按揭贷款 比增长 20%。 二、娄底市本级商品房供销情况 1、商品房累计批准预售面积依然旺盛。 从娄底市建设局和娄底市房地产管理局的调查数据显示， 2008年第四季度商品房累计批准预售面积 比增长 36%，环比增长 22%，其中：住宅批准预售面积为 平 方米，环比增长 18%。全年累计批准预售面积 去年相比减少了 少了 2008年 1月国务院发布关于对促进节约集约用地的通知，加大了对闲置土地的处置力度，明确了土地闲置费的征收标准：即土地闲置满一年不满两年的将按出让或划拨土地价格的 20%征收土地闲置费，并对土地闲置特别是闲置房地产 14 用地将征收增值地价。这样，从紧的土地政策，不允许开发商囤地，大量的项目动工并被推向市场，同时 2007年房地产市场迅猛发展，投资过热，导致 2008年房屋销售压力进一步加大。 图： 2007年和 2008 年批准预售面积表 2、全年商品房销售量持续下滑 2008年第四季度新建商品房销售面积 比只为去年同期销售量的三分之一，环比与上季持平，其中：住宅销售面积 比减少69%，环比同上季一致，商业营业用房销售面积 比减少 65%，环比增长 97%。全年累计新建商品房销售面积 去年 7%，成交量连降五成，特别从第三季度开始，有的楼盘甚至出现 “零成交”，成交量降至历史新低。 房地产需求全年难以走出观望，炒房者因投 机能力下降不同程度退出市场，首次购房的自住性需求更为谨慎，留在市场当中真正的住房需求者对房地产产品提出了更高的要求。 3、新建商品住房价格稍有回落 2008年第四季度，新建商品住房均价为 1651元 /平方米，同比上涨 6%，同上季相比，涨幅降低了 7 个百分点，环比下降 高层住宅均价为 1936元 /平方米，同比上涨 6%，涨幅降低了 3个百分点，环比下降 多层住宅均价为 1473元 /平方米，同比上涨 7%，环比下降 15 全年房价较去年均有上涨，但涨幅逐步下降。商品住房均价第一、二季度小幅上升至最高点 1720元 /平方米后向下回落，到第四季度恢复至年初的水平，全年最大涨幅不到 50元 /平方米，而 2007年从年初至年末涨幅达 200元 /平方米。 图： 2007年至 2008 年商品住房销售价格 4、累计可售面积总量继续放大。 至 2008年底，商品房累计可售面积达 比增长 92%，环比增长 32%；其中：住宅累计可售面积 比增长一倍，环比增长 33%；商业营业用房累计可售面积 比增长 73%，环比增长 35%。由于商品房市场交易冷淡，进一步堆积了商品房累计可售面积总量 ，也不断扩大了市场的供需比例，商品房面积供需比例高达 1。 5、 120方米户型销售依然占市场主体。 图： 不同户型住房销售面积情况 16 今年第四季度，不同户型新建商品住宅销售面积段的数据显示， 120方米的户型面积占整个住宅销售面积的 67%， 1443%，较上季稍有增长， 90方米面积占 9%，比上季减少 16个百分点，大于 180平方米的户型占 9%，比上季增长 6个百分点，小于 90平方米的户型面积所占比例与上季持平，占 2%。 图： 不同户型 住房销售套数情况 从 2009年全年不同户型新建商品住宅销售套数的数据显示， 1209%，较上季增长 18个百分点， 144方米和 901%、 10%，大于 180平方米的户型占 7%，小于90平方米的户型占 3%。 17 第三节：商业市场分析 在经济快速发展和城市迅速扩张的推动下，娄底商业呈现出前所未有的繁荣局面。多极商圈涌现，业态更趋丰富，辐射力不断增强；商业地产开发方兴未艾， 专业市场、订单项目不断涌 现，开发理念更趋成熟；国内外品牌蜂拥进驻，知名连锁百货、超市扎堆经营，娄底商业已经达到一个新的高度。 娄底商业发展的特点具体表现在： 1. 新旧商业对消费的刺激与回应。随着新一佳、步步高、汇天、友谊阿波罗等省内外知名企业的进驻，在商业布局、营销机制等方面带来新的震荡，商业经营场地不断扩大，竞争将会成为商业提升档次的重要基点； 2. 商业层次逐渐明朗，区域性商贸中心的基本框架形成。在市区已形成了以春园商圈为轴心呈“十字架”状辐射。北至友谊阿波罗大型百货，西通娄底最大九龙小商品市场以及本案 X 城市广场，东往九亿步行街及步 步高。 3. 品牌布局较混乱，重复建设性问题严重。已有的商业建了又建，规划不合理，百货、超市、餐饮、娱乐、专业市场等业态还没未到充分发挥，虽然有各类品牌扎堆入驻，但国际国内一线品牌仍然欠缺，中低档商品仍旧主导市场，传统商业格局占据主流。 因此，中高档次的品牌大型百货与超大型连锁超市的紧密结合与合理布局在娄底仍然是一片空白。虽然友阿、步步高等带来了连锁百货的经营模式与众多首次入娄品牌，但在定位上依旧沿用保守式经营方式，竞争档次未从根本上拉开，特别是侧重商业综合规模和生态的“一站式商业”尚未成型，这为处于核心商圈的 18 按商业集中度、顾客消费取向、发展程度，娄底目前形成了春园、五江、火车站三大较为成熟、各具特色的商圈。 一、 春园商圈 1）商圈概况 春园商圈是指地处娄底城市核心，以春园商业步行街为辐射半径，东至友谊阿波罗商业广场、南抵乐坪街、西达九龙市场、北接新一佳超市的围合区域。 春园商圈 九龙市场 友谊阿波罗 新一佳 春 园 步 行 街 沃尔玛 康星百货 汇天百货 今典影城 豪城市广场 春园 商圈 火车站 商圈 五江 商圈 19 春园是娄底商业的发源地，经过多年的沉淀和升级，春园商圈已脱胎换骨，从以清泉广场为轴心演变为以春园步行街为轴心的商业聚合， 形成总体量达 30多万平米、数万商家、数十主力店的庞大商业规模，已成为娄底业态最全面、商户最集中、客流最密集、辐射范围最广的核心商圈。 春园商业步行街是春园商圈能量聚集的基石：超大商业体量，一站式全业态消费理念，沃尔玛、国美、今典影城等强势品牌组合，开创了娄底商业发展的新纪元。康星百货、步步高、汇天百货、友谊阿波罗商业广场等各类商家强势进驻，进一步完善了春园商圈的业态结构，夯实了该商圈的领导地位。 2）业态构成 业态定位多样化、业态构成多元化、品牌组合集约化是春园商圈的显著特点。业态范畴涵盖百货、超市、餐饮 、娱乐休闲、专业市场等各个类别，经营商户从大到小各档次各类型异常丰富，春园商圈成为品牌商家拓址湘中的首选。但国际国内一线品牌仍显欠缺，传统业态仍旧占据主流，中低档次的商品主导商圈格局。 a、百货 商 家 区 位 定 位 规 模 管 理 经 营 友谊阿波罗 长青街中 中档精品 17000 统一 一般 步步高 长青街东 中档大众化 20000 统一 良好 园步行街内 中低档 15000 统一 一般 汇天 清泉广场 中档 10000 统一 差 康星 清泉广场 中低档 4000 统一 一般 清泉名店 清泉广场 中档 3000 统一 较好 南洋 九龙市场内 低端 50000 超市化 一般 20 品牌大型百货在娄底仍是一片空白。友谊阿波罗、步步高虽带来了连锁百货的经营模式及众多首次进驻娄底的品牌，但在定位上依旧沿袭中档大众化的保守经营路线，各百货店品牌组成类似，营业规模普遍局促，竞争档次未从根本上拉开。 步步高稳健的经营积累了一定数量的客户群，取得了相对可观的经营业绩；友谊阿波罗还需经历较长的培育期，而汇天百货已陷入衰退的被动竞争局面。 b、超市 商 家 区 位 规 模 经 营 备 注 沃尔玛 春园步行街内 18000 良好 负一层整层 国美电器 春园步行街内 4000 差 新一佳 氐星路中 15000 一般 社区型购物中心 通程电器 九龙市场内 4000 较好 沃尔玛的进驻给新一佳带来了巨大的竞争压力，新一佳业务模式被迫从纯超市向“超市 +百货”转型，勉强维持经营。而在与国美电器的竞争中，本地品牌通程电器通过灵活经营则牢牢占据了主动权，国美业绩稍逊一筹。 春园商圈正处于扩容提质期，本地商户为主力，全国性及区域性的品牌商家集中度并 不高，屈臣氏等处于急剧扩张期的创新业态有吸纳空间。 c、餐饮 商 家 区 位 面 积 经 营 主 题 肯德基 1店 春园步行街口 600 良好 西式快餐 肯德基 2店 汇天国际一楼 400 良好 西式快餐 西堤岛 文化局二楼 850 良好 中西餐咖啡 铭典 长青街邮局对面 800 一般 中西餐咖啡 西典 九亿步行街 1000 一般 中西餐咖啡 21 第三空间 九亿步行街 300 一般 中西餐咖啡 兰桂坊 春园步行街银街 600 良好 中西餐咖啡 米萝咖啡 春园步行街金街 1000 良好 中西餐咖啡 名人茶庄 春园路 300 一般 茶饮 味博士 氐星路中 1000 良好 中式 桂林人 1店 氐星路中 1000 良好 中式快餐 桂林人 2店 春园步行街 2000 良好 中式快餐 永和豆桨 氐星路中 200 良好 中式快餐 上岛 氐星路图书馆 2F 500 良好 中西餐咖啡 儒林茶庄 长青街新华书店 1000 良好 茶饮 春园美食广场 货楼上 2000 一般 风味自助 老舍茶馆 长青街 600 良好 茶饮 星克玛 春园步行街 2500 较好 中西餐咖啡 春园商圈是娄底美食的大本营，西式快餐、中西餐咖啡、中式茶饮、自助美食应有尽有，肯德基、上岛咖啡、永和豆浆、桂林人等多个全国连锁品牌进驻，绝大部分店面经营良好。但相对而言，品牌餐饮的集中度仍不高，麦当劳、必胜客、棒约翰、豪客来、味千拉面等急速扩张中的众多知名品牌尚未来娄，高档次高规格的中大型商务餐饮几近缺位，特色地方及异国风味美食更是一片空白，餐饮业态大有潜力可挖！ d、娱乐休闲类 商 家 区 位 主 题 面 积 经 营 雅芳时尚会所 氐星路 美容美体 1800 较好 风尚瑜珈 九亿步行街 瑜珈 260 良好 美丽传说 九亿步行街 足浴 3000 良好 22 京都医学美容 九亿步行街 医学整形 540 良好 彭都 春园步行街 美容美发 2000 良好 禅逸瑜珈馆 春园步行街 瑜珈 300 良好 美时慕 春园步行街 美容美体 300 良好 沸点健身馆 春园步行街 健身 700 良好 今典影城 电影 5000 良好 新城影院 乐坪街 电影 5000 较差 美容、美体、美发足浴、健身、电影等娱乐休闲业态在春园商圈发挥了聚合效应，春 园步行街俨然成为娄底时尚潮流的方向标。各商户经营状况大多良好，今典影城更是取得了颇为可观的票房收入，显示娄底娱乐休闲消费热情高涨。但 吧、电玩、商务会所、运动馆（旱冰、桌球等）等热门娱乐业种缺位待补充。 e、专业市场类 商 家 区 位 主 题 面 积 布 局 经 营 鑫鑫手机城 清泉广场 手机 800 柜台式 一般 新绿岛手机城 氐星路中 手机 1500 柜台式 良好 长青中街 长青街 精品家纺 约 60 /个 街铺 良好 春园钻石街 乐坪街 精品家纺 约 60 /个 街铺 良好 九亿步行街 女装及童装 20765 街铺 一般 九龙市场 长青中街 小商品 10000 摊位分割 良好 时尚潮流城 春园步行街 潮流服饰 2000 摊位分割 一般 春园小商品城 春园步行街 小商品 18000 摊位分割 一般 春园商圈已经形成多个专业手机、家纺、服饰、小商品市场，如长青中街、春园钻石街家纺店面集中渐成气候，形成特色街区，商户间竞 争激烈。这类市场大多 23 将较大的商业平面分割成小面积铺位或柜台然后出租给小商户，但市场的运行需要足够的商户数量和人流支撑，后期高效的运营管理也至关重要，九龙市场、新绿岛手机城等占据了竞争的主动权。 3）租售行情 a、租金及铺面转让费 春园商圈租金地图 长青街 湘阳路 乐坪街 氐星路 火车站 新一佳星百货 都 清泉名店广场 汇天国际 新绿岛手机城 沃尔玛 友谊阿波罗 步步高 星达馨都 九龙市场 鑫鑫手机城 九亿步行街 春园 商业 步 行街 典影城 新城影院 星玛克咖啡 万豪城市广场 娄星广场 一楼 70 /月，二楼 15 元 /月 氐星路 中 段120 元 /月 长青路 中 段140 元 /月 长青路 东 段60 /月 氐星路 中 段160 元 /月 春园银街 160元 /月 春园钻石街 90 /月 春园金街 130月 广成大厦 一楼临街 90元 /月 银 街 钻石街 金街 24 春园商圈是娄底租金最高的区域之一，其中以春园步行街钻石街 氐星路中段九龙市场临街门面为最，平 均租金达 160 / 月，沃尔玛、九龙市场等主力商家是提升该区域租金的关键；春园步行街银街 长青路中段九龙市场临街区域次之，但租金亦达 140 / 月的高位。品牌服饰、鞋、珠宝等是推动租金高企的主力业态。 春园核心商圈可谓一铺难求，商铺转手费随之水涨船高。其中以春园步行街 九龙市场临街区域为最，转让行情约为 20元 /店面；氐星路中段（清泉广场 新一佳）、长青路中段（清泉广场 友谊阿波罗）略低，但单门面的转让费也普遍在 15左右 /店面；九亿步行街人气稍逊，报价为空转 2 万元 /单门面。 b、售价表现 春园商圈人气高涨，价值备受肯定，亦是娄底商铺售价最高的区域之一。 2004年 5 月份公开发售的九亿步行街街铺曾创下 16000 元 / 的天价，并很快销售一空； 2006年 6月春园商业步行街开盘更是所向披靡，街铺均价达 21000 元 / ，最高价突破 30000元 / ，创造了又一个奇迹。 春园商圈现售的商业项目有鹏泰国际、星达馨都、 都，街铺售价在24000 ，单铺面积在 60 左右，总价在 200万左右，热售局面未丝毫减退。三级市场上，仅有少量铺面在转让交易，春园商业步行街部分 门面报价已达 30000元 / ，相比 2006年上涨幅度已达 40%。 和街铺形成鲜明反差的是二楼及以上铺面：星达馨都二楼售价仅 5500元 / ，且有较大还价空间，不及一楼的 1/5，仍乏人问津。目前经营中的二楼以上商业，除春园步行街外部分表现乏力，以低租金维系。 25 二、 五江商圈 1） 商圈概况 五江商圈是指位于娄底城北，以大汉路为发展轴线，以五江国际建材家居城为辐射半径，东至涟水河二大桥、南临涟水河风光带、北抵凤阳街、西达娄星北路的围合区域。 五江商圈形成周期短，尚处于培育期，以建材家居为鲜明特色，着眼于涟钢及城北居民 消费。五江国际建材家居城以 28万 超大规模领衔，多个建材市场沿五江国际建材家居城延伸抱团经营， 沃尔玛、佳惠百货、通程电器等主力店的进驻更是为该商圈的进一步发展注入强心剂。 五江商圈分布图 五江建材城 沃尔玛 鑫新家居城 大汉建材城 都 涟钢步行街 大汉钢材城 丹枫国际 26 2、业态构成 商 家 业 态 区 位 规 模 经 营 沃尔玛 超市 五江建材城内 17800 一般 佳惠百货 百货 +超市 5000 已签约 通程电器 电器超市 3800 已签约 碧波尔电器 电器超市 五江建材城内 6000 招商中 湘中明居 建材超市 五江建材城内 16000 一般 松建建材 建材超市 五江建材城内 10000 较好 先锋建材 建材超市 五江建材城内 20000 较好 金山角酒楼 餐饮 大汉路交叉口 900 较好 天趣茶楼 茶饮 大汉路口 800 较好 五江商圈内大型建材市场多达 4个（含规划中），面积在 10000 以上的大型建材主力店多达 6个，建材主营面积逾 20万 。庞大的开发规模形成了鲶鱼效应，但也造成供求失衡的局面。鑫新家居城、大汉建材市场招商艰难，疲态凸显；五江国际建材家居城部分商 户经营惨淡，被淘汰出局；凤阳步行街则已陷入破产境地。 沃尔玛、通程电器等品牌的进驻丰富了业态的多样性，但商圈内餐饮、娱乐、休闲、服饰专卖等业态仍极度欠缺。大汉路沿线开发方兴未艾，娄底开发区正处于急剧扩张中，五江商圈前景斐然；但城北人口总量有限、涟钢职工消费力较为分散的局面短期内难以改变，商圈成熟仍需假以时日。 27 3、租售行情 a、租金 项 目 五江国际建材城 鑫新家居商贸城 凤阳路 租金 一楼 40 / 月 二楼 8 月 20 月 一楼 40 月 二楼 15元 / 月 20 月 招租率 一楼 95%以上 二楼 90% 主力店满租 一楼 10% 二楼空置 一楼 20% 二楼空置 满租 五江商圈街铺平均租金水平约为 40元 / 月，仅相当于春园商圈数值的 1/4；二楼租金低至 10 / 月，除五江建材城外其它项目乏租客问津，商铺供求失衡是制约租金上行的主因。商铺空置现象随之蔓延：鑫新家居商贸城、 楼空置率达八成，二楼几乎全处与空置状态。五江国际建材城通过引进大型主力店，招租率相对理想，规避了后期运营冷清的局面。 b、售价 项 目 五江国际建材城 鑫新家居商贸城 售价 一楼 4200 二楼 1100元 / 4500 / 9280 月 销售率 一楼 100% 二楼 50% 临街铺 100% 一楼 85% 和低落的租金水平形成鲜明反差的是商铺售价的高企。五江国际建材城 2006 年1 月以 4200 / 的价格公开发售，即告销售一空，令市场叹为观止；鑫新家居商贸城同样备受客户关注，实现了高售价和高销售率的统一； 都街铺售价逾万元 / ，客户的购买力惊人，创造了五江商圈的价格 顶峰。 28 三、 火车站商圈 1、商圈概况 火车站商圈是指东接石马公园、南临湘阳路、西达氐星路、北靠老街的围合区域，它的形成与发展和娄底火车站休戚相关，是娄底历史最为悠久的商圈。火车站商圈可谓历经兴衰，天成银座、明珠步行街等项目曾一度陷入维谷，但随着明珠电脑城、老街批发市场、月塘 天、华泰、六福等多个星级酒店的陆续开业，火车站商圈重拾生机，成为仅次于春园、五江的次级商圈之一及娄底最密集的酒店集群。 六福大厦 金成时代广场 明珠步行街 新一佳 天成银座 老 街 庄盛项目 吉泰邦臣 月塘 条街 29 2、业态 构成 火车站商圈业态构成分散，以批发市场、电脑 /娱乐专业街为主，超市、餐饮、美容等零星布点；中低档业态占据主流，但辐射面纵贯全市。如老街是全市糖酒、饮料、水果、五金、杂货等的批发交易中心，年营业额逾十亿元；明珠步行街是娄底唯一的专业电脑市场，品牌专卖与小型店面并存；月塘 称娄底娱乐的大本营；百洋、百花等多家超市进驻，但规模小，渗透力有限。 火车站商圈流动人口多，客户群构成复杂，脏、乱、差现象依然严重，制约了商圈的进一步发展；明珠步行街、老街、月塘街等专业市场自行成市，普遍缺 乏引导和管理；各个业态之间缺乏有效整合和互动，过度开发的现象蔓延，商圈前景不容乐观。 a、专业市场 项 目 区位 规 模 业态 经 营 明珠步行街 氐星路旁 57000 电脑市场 较好 老街 门面 240个 批发市场 良好 月塘街 歌厅 良好 天成银座 火车站旁 30000 电脑城 未开业 b、超市 商 家 区 位 规 模 经营 百洋超市 六福大厦 1200 一般 百花超市 市政大厦 1楼 800 一般 龙胜超市 锦泉宾馆 1楼 500 一般 30 c、餐饮 商 家 区 位 面 积 经 营 主 题 彼岸咖啡 六福大厦 3F 600 一般 中西餐厅 湘都酒楼 氐星路 600 良好 大型酒楼 百事德 氐星路 300 一般 中西餐厅 d、保健美容类 商 家 区 位 主 题 面 积 经 营 雅露仙美容休闲馆 氐星路 美容美体 800 良好 鸿远足浴 长青中街 足浴保健 1200 较好 百分百美发 氐星路