皖东（滁州•长江）国际车城一期项目可行性研究报告

皖东 (滁州 国际车城 一期工程可行性研究报告 安徽省工程咨询研究院 0551)2639197 1 皖东（滁州 长江）国际车城 一期项目 第一章 总论 概论 项目名称 皖东（滁州 长江）国际车城 一期项目 建设单位 滁州国润投资发展有限公司 建设地点 皖东（滁州 长江）国际车城 一期项目位于 滁州市开发区滁州 长江商贸城 ，位于花山路与花园路之间，坐南朝北，呈行列式布局，建筑物采用大进度，大跨度的柱网进行平面设计，一层为铺面，二层和三层用于商务办公和商务公寓。总占地 237亩，其中一期工程占地 。 可研报告编制单位 安徽省 工程咨询研究院 建设规模与主要建设内容 该项目 功能方面定位为汽车商品交易及辅助服务市场区，满足省内外广大经营户对商业铺面的需求，为广大经销商提供交易平台和各项服务设施。并为实力较强的经营大户提供环境幽雅的家庭式商业洽谈、商业办公场所。 总占地面积约 46549 平方米，主要建筑物总建筑面积约皖东 (滁州 国际车城 一期工程可行性研究报告 安徽省工程咨询研究院 0551)2639197 2 45620 平方米。主要建设内容为： 框架三层，底层为商铺，二、三层以上为商务办公及公寓。 场址概况 皖东（滁州 长江）国际车城 一期项目 位于滁州经济技术开发区西侧，西邻丰乐南路 ,北接会峰路 ,南沿花园路 。是滁州拟规划的未来城市的政治、经济、文化、教育和体育中心。该区域交通便利，地理位置优越，市内有多路公交车可直达。场址水、电、通讯等公用设施接入方便，土地平整，起伏不大，周围无工业污染，环境优美。 主要工程方案 工程设计依据有关标准和文献，总体建设方案遵循保证整个流通体系的系统性，实现储存、购物、物流的合理性，各建筑物要兼顾相互间的和谐，努力体现时代风貌。结构采用 大进度，大跨度的柱网设计 ，设计力求做到技术先进、经济合理，确保在预定的使用期限内安全坚固、经久耐用。 主要原料及动力供 应 该项目 功能方面定位为汽车商品交易及辅助服务市场区，满足省内外广大经营户对商业铺面的需求，为广大经销商提供交易平台和各项服务设施。并为实力较强的经营大户提供环境幽雅的家庭式商业洽谈、商业办公场所。 项目拟建设 1 台 400压器及相应的配电设施。 项目水源取自市政自来水管网。 给水管网采用生活及消防合一制供水形式。 环境保护 项目主要物流对象为 为汽车商品 等。主要污染物为生活污水、包装皖东 (滁州 国际车城 一期工程可行性研究报告 安徽省工程咨询研究院 0551)2639197 3 材料等，包装材料集中堆放后运至垃圾处理场，生活污水经化粪池排入城市管网经污水处理厂统一处理达标后排放。 项目实施计划 项目从可行性研究到投产运行，总实施周期为 24个月。 投资估算与资金筹措 经估算，项目建设投资 元，流动资金 400 万元， 资金筹措方案为企业自筹 4245万元，占建设投资的 59%。申请银行长期贷款 3000 万元，占建设投资的 41%。流动资金按有关规定 30%由企业法人自筹， 70%申请银行短期贷款。 编制依据 1、省计三产办关于长江商贸城市场扩建的批复（省计三产 200151号文件） ； 2、国民经济和社会发展“十一五”计划纲要 ； 3、滁州市国民经济和社会发展“十一五”计划纲要 ； 4、滁州市城市总体规划及 2010年城市规划目标 ； 5、 安徽省国民经济和社会发展“十一五”计划； 6、国家、安徽省发改委关于可行性研究报告编制范围及深度要求； 7、项目建设单位提供的相关资料； 8、 滁州国润投资发展有限公司 与安徽省工程咨询研究院签订的可行性研究报告编制合同。 皖东 (滁州 国际车城 一期工程可行性研究报告 安徽省工程咨询研究院 0551)2639197 4 研究范围 研究范围主要包括如下内容： 1、项目建设背景及必要性； 2、市场分析； 3、项目建设规模与内容； 4、项目建设地点与建设条件； 5、工程实施方案； 6、环境保护、安 全卫生和节能； 7、组织机构与劳动定员； 8、投资估算与资金筹措； 9、经济效益分析； 10、社会评价； 11、可行性研究结论与建议。 法人及法人代表 法人概况 项目建设单位滁州国润投资发展有限公司，隶属于安徽国润投资发展有限公司。该公司注册资金 7000 万元，资产总额达 元人民币。经营范围涉及市场开发、市场投资建设、房屋租赁、物业管理、仓储、建材、家具等。自 2000 年 8月始，成功运作了滁州长江商贸城建材、家具、糖酒百货市场。目前，已开发并建成市场面积近 20万平方米。雄厚的资金实 力，娴熟的运作市场能力，良好的企业信誉，得到社会各界的一致好评。 总公司安徽国润投资发展有限公司是秦皇岛渤海物流控股股份有皖东 (滁州 国际车城 一期工程可行性研究报告 安徽省工程咨询研究院 0551)2639197 5 限公司（股票代码： 000889）下属的一个子公司，成立于 1998 年 10 月，它是以未来电子交易网络体系为目标，按照现代企业制度规范化要求，并以有形的合肥长江批发市场为依托而建立起来的高成长性有限公司。公司注册资本 29433 万元人民币，净资产 元，资产总额 要业务是：以大型批发市场建设为基础，并不断开拓网络市场，包括网上交易、信息咨询、主页制作、网上交割、国际结算、物业管理 等众多领域。 1998 年公司抓住机遇，果断决策，建成并开通了科技含量高、市场潜力大、发展前景好的安徽省商品咨询中心 网站是一个面对二十一世纪电子商务模式，采用国际上最先进的因特网技术和物流管理技术，能够提供个性化的 在线交易、配送结算和增值服务的全球性、专业化的商务网络平台。现拥有 8 万余家各类会员企业资源，实现网上交易额 1 亿多元。作为网站二期建设内容，公司将在全省十七个地市设立分中心，着手推出全新中文升级版本及英文版本，在海外建立子网站、进行服务器托管及寻求战略联盟，进一 步提高网络的国际知名度和访问率。预计到 2005 年，将实现 20 万家企业上网运作，网上交易额将突破 20 亿元的目标。同时将有形市场和无形市场紧密结合，相互促进，相得益彰，带动长江市场及相关集群市场的发展与繁荣。 安徽国润投资发展有限公司坚持“制度管人、数据说话、依法办事、按效分配”的十六字方针；坚持“务实创新、稳中求进”的经营发展理念；积极引入“优胜劣汰”和“以人为本”的管理模式；建立竞争机制、约束机制和激励机制；发扬团结奋进、积极进取的企业精神，促使全体员工把个人的发展与公司的发展紧密相联，使人员综合素质水平在 公司稳中求进的发展中不断提高。 皖东 (滁州 国际车城 一期工程可行性研究报告 安徽省工程咨询研究院 0551)2639197 6 未来公司将发挥务实、创新精神，逐步规范建立现代企业管理制度，采用资本运营手段，开发、发展以市场为主业的制高点，拓展未来生存和发展空间，逐步形成均衡发展格局，为二十一世纪企业的百年伟业奠定基础。 法人代表概况 法人代表：张文千，经济学硕士 2005 年任安徽国润投资发展有限公司董事长、滁州国润投资发展有限公司董事长。 张文千在企业发展过程中不断自我充电，曾于 1997 年 参加中央党校“非公有制企业管理理论及实践”高级培训班学习，并自 1992年起，多次荣获“安 徽省十佳优秀青年企业家”、“安徽省十大营销能手”、“优秀民营企业家”、“发展经济突出贡献奖”等荣誉称号。 主要技术经济指标 主要技术经济指标详见表 1 皖东 (滁州 国际车城 一期工程可行性研究报告 安徽省工程咨询研究院 0551)2639197 7 工程经济指标汇总表 表 1号 科 目 单位 指标值 备注 1 总占地面积 亩 2 总建筑面积 6459 车区 5482 件区 0138 3 劳动定员 人 66 不含其它岗位聘用员工 4 年耗电量 万 00 5 年耗水量 万吨 266 6 总 投资 万元 设投资 万元 动资金 万元 400 7 年经营总收入 万元 5019 8 年总成本费用 万元 9 投资利润率 % 10 投资利税率 % 11 投资回收期 年 2 12 借款还偿期 年 2 13 财务内部收益率 % 14 财务净现值（ %） 万元 1044 15 盈亏平衡点 % 皖东 (滁州 国际车城 一期工程可行性研究报告 安徽省工程咨询研究院 0551)2639197 8 第二章 项目建设背景、意义及必要性 项 目建设背景 滁州市地处“长三角”腹地，在南京一小时都市圈内，区位优越，资源丰富，周边市场容量大，是一座正在逐步兴起的工贸旅游城市。滁州市工业产品齐全，尤其是加工制造业有着悠久的历史和产业集群发展优势。目前，全市大中型加工制造企业达 74 家，产值超 10 亿元的有 3家，超亿元的有 20 家。 以西门子冰箱、康佳彩电和冰箱、扬子空调为代表的家电业，以扬子皮卡和客车、江淮扬天的专用及改装车、滁州广通客车和改装车、全柴车用发动机、明光消防车为代表的汽车业成为滁州市加工制造业的两大支柱。尤其是汽车业发展迅速，目前，滁州汽车生产和 加工品种已达 11 种，形成了汽车产业链。 根据滁州市 2005 年政府工作报告的布署和坚持走新型工业化道路，改造提升传统产业，培育发展新兴产业，充分发挥工业对经济增长起主导作用的发展要求，作为滁州市的两个特色产业之一的汽车业，必将进一步发展壮大。 随着该产业的发展，迫切需要一个有一定规模和辐射力的汽车市场，让市场在该产业中发挥基础性作用，从而促进该产业及相关配套产业的全面发展。进一步巩固滁州市的工业基础。建设皖东国际车城就是适应这种需要，它的建设必将为滁州市的汽车及相关产业的发展提供良好的条件。 作为安徽省皖东新兴 城市，改革开放以来城市社会经济发展较快，基础设施建设在加速进行，人民生活水平显著提高。但城区商业环境没有显著改善，大型批发市场及物流等服务业基础设施建设仍很落后，发皖东 (滁州 国际车城 一期工程可行性研究报告 安徽省工程咨询研究院 0551)2639197 9 展层次偏低，结构不优，质量不高，竞争力相对较弱等问题仍很突出，已经成为当前乃至今后一段时期制约产业结构优化升级和国民经济发展的重要因素。 发展第三产业是国民经济和社会发展经济结构调整政策要求的 十一届三中全会以来，特别是中共中央国务院关于加快发展第三产业的决定下发以来，我国第三产业稳定发展，结构不断完善，就业岗位大幅度增加。但从 总体上看，服务业供给不足、比重偏低、结构落后、质量不高、竞争力差等问题仍然很突出。 加入世界贸易组织后，我国已经进入经济结构战略性调整的重要时期。加快发展第三产业，是国民经济持续快速健康发展的重要保障，是提高国际竞争力和国民经济整体素质的有力措施，是缓解就业压力的主要途径，也是提高国民生活水平的迫切需要。服务业的兴旺发达是现代化的一个重要特征，加快发展服务业，以市场化、产业化和社会化为方向，增加供给、优化结构、拓宽领域、扩大就业是党中央、国务院的一项带有全局性、战略性的决策。毫无疑问，皖东（滁州 际 车城的兴建，符合国家产业政策，是受国家鼓励的投资领域。 我国已经进入经济结构战略性调整的重要时期，必须充分认识新阶段、新形势、新体制下加快发展第三产业的重要意义。加快发展第三产业，是国民经济持续快速健康发展的保障，是提高国际竞争力和国民经济整体素质的有力措施，是缓解就业压力的主要途径，也是提高人民生活水平的迫切需要。第三产业的兴旺发达是现代化的一个重要特征，对于推进社会主义现代化具有深远的战略意义。 根据国家“十一五”计划纲要的要求，我国“十一五”期间第三产业发展的总体目标是：服务业增加值年均增长速度适当快 于国民经济的皖东 (滁州 国际车城 一期工程可行性研究报告 安徽省工程咨询研究院 0551)2639197 10 增长速度，争取达到 右，占国内生产总值的比重由 2000 高到 2005年的 36%；服务业从业人员年均增长 4%以上，累计新增就业人数争取达到 4500 万人，占全社会从业人员的比重由 2000 高到 2005年的 33%。根据安徽省国民经济和社会发展第十个五年计划纲要，安徽省第三产业“十一五”期间年平均增速达到 11%，“十一五”期末计划第三产业占国内生产总值比例达到 35%以上。 城市 产业结构调整和经济发展所要求的 改革开放以来，市委、市政府高度重视汽 车业的发展，并通过一系列改革措施，调整产业结构，使经济总体水平平衡增长，居民收入有所增加。但大市场发育不完善，在一定程度上阻碍了商品流通与市场的繁荣。因此迫切需要建设一个有一定规模和辐射力的批发市场，使汽车产品在这里能够得到流通，并在流通中升值，提高产品的商品率，增加收入，解决下岗职工的再就业问题。 在当前国家加大投资力度，扩大内需，刺激经济增长的宏观政策指导下，第三产业作为国民经济有力的增长点和国家扶值的支柱产业，在国家宏观经济政策占据着重要的地位。安徽地处华东腹地，处于承东启西的过渡地区，在西部大开发中 区域优势尤为突出，但由于长期观念保守、信息不灵，市场发育相对滞后，流通环节受阻，直接影响到地方经济的发展。 建设大市场是市商品经济大发展的需要，也是市经济发展的重要战略举措之一。项目的建设有利于改善投资环境、调优产业结构、解决富余劳动力和实施再就业工程，有利于形成江淮乃至东西部物流线路和现代货物配送的体制，树立城市新形象。 推进流通现代化，应对经济全球化的挑战 皖东 (滁州 国际车城 一期工程可行性研究报告 安徽省工程咨询研究院 0551)2639197 11 我国目前已正式成为世贸组织的成员。加入世贸组织意味着国内市场的国际化，也意味着我国流通企业将在更大范围、更深层次上参与经济全球 化的进程。根据现行承诺，批发服务、零售服务、佣金代理服务、特许经营和其他分销服务业将在我国加入世贸组织后二至五年内逐步放开。面对我国入世带来的挑战，用现代流通业的经营理念、模式对传统流通业资源进行改造、重组、提升，以适应国外流通业巨大的挑战，是国内流通业必由之路。 项目建设是保护消费者利益，整顿和规范市场经济秩序所要求的 在计划经济体制下，我国商品供应渠道主要是国营和合作社商业网点。随着社会主义市场经济的建立与发展，传统商品供给模式已被打破，特别是“九五”期间国家取消了多数商品专营政策 后，各类专业市场蓬勃兴起，这对满足消费者需求发挥了重要作用。但是，也存在着市场交易主体分散，经营规模小，服务水平差，效益不高，造成了无序竞争、市场秩序混乱、制售假冒伪劣产品、坑害消费者事件屡有发生，使消费者的利益受到极大损害。因此，本项目的建设，在供需双方之间构筑了桥梁，通过规范化、规模化运作，保障提供质优价廉的商品，可以从源头上杜绝假冒伪劣产品，有利于保护消费利益，从而在商品流通领域中起到示范带头作用，为市民提供信得过的商品和服务，从根本上规范市场经营秩序。 是 21 世纪物流业发展趋势所要求的 我国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制。建立社会主义市场经济体制，必然发展社会化大生产，形成大市场、大流通、大交通。与之相适应，必须要有社会化的现代物流体制作为保障。传统的物流从“后勤服务”、“实物配送”起源，发展到今天将生产与消费之间皖东 (滁州 国际车城 一期工程可行性研究报告 安徽省工程咨询研究院 0551)2639197 12 的供应链全过程实现一体化，并含有先进的组织管理方式和现代科技智能。 经济体制改革带来的经济高速增长产生了对物业的巨大需求。1980间，我国经济以年均 10%左右的速度持续快速增长。 1980年我国国内生产总值为 4518 亿元， 2000 年超过了 8 万亿元。经济的 高速度发展带来的大流通必然伴随对物流需求的急剧扩张，政府对此一直非常关注，并采取有力措施逐步加以解决，其中重要的一项，就是加快大市场、大物流体系的建设，以加速产成品的流通和东西部地区之间的交流。 在经济总量增长的同时，需求结构也在不断发生变化，消费者的需求也越来越呈现出小批量、多品种的趋势，出现了市场的细分化，形成不同的消费层和群体。因此，经济基础的变化带来了对需求的变化，也伴随着对流通的依赖程度大大增加。经济的发展既对物流产生了巨大的需求，也为物流的迅速发展并实现现代化提供了广阔的空间。区域大型批发市场的 建立，满足了这种需求和发展。 我国建设大区域交易市场的条件已经成熟 我国批发市场起源于 20 世纪 80 年代初期，大致由三个方面形成，一是在原有农贸市场和集贸市场基础上发展起来的；二是在原有商业、粮食、物资、供销等流通部门购销中心的基础上形成的；三是为适应经济发展的要求而兴建的。 20 世纪 90 年代以来，我国各类批发市场进入了一个快速发展时期，成为我国经济发展的一个新的增长点。 从数量、品种上讲，我国批发市场已得到了迅速发展，批发市场体系初步形成。据统计，目前，在工商部门登记的各类商品市场有 95000多 家，管理相对规范的有 50000，已初步形成了门类齐全的批皖东 (滁州 国际车城 一期工程可行性研究报告 安徽省工程咨询研究院 0551)2639197 13 发市场体系。全国各类批发市场中，年交易规模超过亿元的市场有 1000多家，其中山东、浙江各有 200 多家，江苏、安徽、河南、湖北、湖南、广东等省各有 100多家，大多数省市都有年交易额过 10亿元的批发市场。可见，加快大型综合类批发市场的建设时机已成熟。 项目建设的必要性 建设汽车市场是加快开发区乃至滁州市经济发展的要求。 滁州长江商贸城建设以来，一直受到市委市政府、开发区及社会各界的大力支持。目前，已成功建成建材、家具市场 。启动汽车市场，将进一步将市场增容、扩大。进而促进流通领域的进一步发展，活跃当地商业，从而促进当地经济的快速发展。 建设汽车市场是滁州汽车行业进一步发展的需要。 滁州市具有一定的汽车工业基础，形成了较完善的汽车工业产业链。但由于没有集中统一的流通市场，遏制了汽车行业的进一步发展壮大。筹建皖东（滁州长江）国际车城，将解决汽车工业发展中面临的这一“瓶颈”。 开发汽车项目符合 滁州 长江商贸城市场发展的需要。 滁州长江商贸城自 2000年动工兴建以来，截止目前，已建成的 728套铺面 ，鉴于，滁州 经济及商业流通行业的市场现状 ， 决定了我们暂时不能再扩大市场中现有的建材装饰 、家具及糖酒百货市场。但是，随着汽车产业的飞速发展和汽车消费规模的扩大，我们决定进一步发展汽车城项目。就市场竞争而言，谁先把握了市场的契机，谁首先抢占市场，谁才能成为市场的引导者，才能抢占优势竞争地位。而目前，商贸城已经进驻 30 多家汽车销售经营商，经营效果良好，这也更加坚定开发本项目的信心。 从长远的角度看，这是符合公司发展战略的。 皖东 (滁州 国际车城 一期工程可行性研究报告 安徽省工程咨询研究院 0551)2639197 14 建设皖东（滁州长江）国际车城，有利于滁州市汽车产业做大做强；有利于城市文明创建，提升城市 形象；有利于规范管理，扩大税收，解决就业。因此，建设汽车市场，具有较好的社会效益和经济效益，政府和企业能够实现双赢。 滁州 市属于经济欠发达地区，无论是农业、工业、商业，还是其它产业，都相对落后，农业人口多，在目前农业普遍不景气的情况下，滁州市的经济发展受到严重的制约。据调查，目前 滁州 市还没有比较规范、上规模、上档次、综合性的批发大市场，现有的市场都是零散的、小规模的且功能单一，这种现状与市经济发展进程极不相称。因此，改变这种局面己刻不容缓，在国家强化开发中部地区的这个大好时机， 滁州 市政府抓紧进 行经济建设，加强市场建设，活跃商贸流通，改善商品流通体系是迫切需要的。 第三产业的兴旺发达是现代化经济的一个重要特征。目前， 滁州市第三产业的基本现状是总量小，比重低 (占国内生产总值的比重不到30%)，从业人数比重也远落后于全国平均水平，结构不合理，产业层次低、特色不明显，传统领域多，现代商贸少。第三产业发展滞后的状况己引起市委、市政府的高度重视。在编制地区国民经济和社会发展计划的基本思路中，就特别强调了要加快第三产业发展。 是加快市城镇现代化建设的需求 改革开放以来， 滁州 市城镇建 设进入了一个新的发展时期。尤其是“八五”、“九五”期间，全市城镇规划逐步完善深化，规模组合、职能分工和布局合理，初步形成了有机网络体系，城镇基础设施建设得到了迅速发展。城镇化水平明显提高，城镇化进程明显加快。目前全市城镇人口由“八五”末的 112 万人发展到“九五”末的 195 万人，其中城皖东 (滁州 国际车城 一期工程可行性研究报告 安徽省工程咨询研究院 0551)2639197 15 市人口增长势头较猛，仅滁州市区“九五”期间增加了 8 万人，现已达到 28万人。 城镇建设步伐的加快，对于 滁州 市经济建设和社会发展起到了十分重要的作用，适应了 21世纪滁州市社会发展和经济建设的需要。根据市党代会提出的“规模适中、突出特 色、改造老城、拓展新区、承接省城、辐射县镇”的城市建设工作发展思路，按照高标准规划、高强度投入、高起点开发、高效能管理的总体要求，大力发展第三产业，推动各类大市场的建设，是促进经济增长，扩大就业，提高人民生活质量，完善市场经济体制及应对加入世界贸易组织后面临挑战的迫切要求，是推动经济结构战略性调整的重要着力点，是实施 滁州 市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要对第三产业要求。由于大市场的建设增加了人流和物流，形成了一批经济发展和人民生活所必须的市政公用设施，加强了城镇管理，完善了城镇功能，提高了城镇品位， 为改善投资环境、促进经济发展、方便群众生活创造了条件。 是促进地方经济需求，拉动地方经济增长的有效途径 项目主要建筑物总建筑面积约 45620 平方米，根据建筑业有关统计资料，项目主要建筑材料消耗量约为钢材 2790 吨、水泥 8880 吨、木材780 立方米、砂石 36000吨，这些将产生近亿元的建筑材料营业收入。 根据商业零售业经营业绩统计指标，商业批零经营场所每平方米年销售收入在 1 万元到 元之间。本项目商业批零经营场地总面积45620 平 方米，取 元 a 的中低等销售收入水平，预测正常年商品批零收入可达 元。商品批零销售收入经抵扣后的实际增值税率若取 10%，则项目仅增值税一项可为地方财政每年增加 元的收入。 皖东 (滁州 国际车城 一期工程可行性研究报告 安徽省工程咨询研究院 0551)2639197 16 项目正常年商品批零销售收入预测 元，商品年均进货成本取60%，则商品总值可达 元，将对商品原材料制造企业、商品半成品与成品制造企业、商品包装物生产企业、交通运输业以及仓储业产生直接的经济影响，其产业链各结点的相互促进是该项目促进地方经济发展、拉动地方经济增长的显著特点。 是实施再就业工程的需要 随着改革开放的深入和国有资产重组不断推向前进，下 岗职工再就业安置已是摆在各级政府面前的必须解决的难点问题。据国家计委规划发展司调查研究，对于尚未实现工业化的国家，工业是扩大就业的主要途径之一，但我国独特的工业路线使工业人员与创造的价值相比己明显偏多。在经济全球化挑战面前，工业必然减员增效、下岗分流。 1998 年以来全国工业已累计减员 1840万人，而第三产业则成为吸收就业与再就业的主要渠道。“九五”期间，第三产业新增就业 2715 万人，占全国同期新增就业的 85%。“十一五”期间我国每年要安置 800多万人就业，总量超过“九五”期间，面临前所未有的就业压力，发展第 三产业对缓解就业压力、保持社会稳定具有决定意义。 滁州 市目前国有企业内部富余人员己占全部职工总人数的三分之一以上，其中下岗人数已达 6 万人。大市场是带动力强、就业容量大的第三产业的项目，按照劳动力就业成本为 5 万元（一般 5元）测算，项目直接提供的就业机会为近 1000 个，加上市场本身可提供的摊位人员、卫生、餐饮及其它服务人员，预计项目可为富余劳动力提供近 5000个就业机会。 综上所述，大市场一期工程一期工程项目的建设，符合国家产业政策，顺应了现代商业流通的发展趋势，能够有效地应对加入 的挑皖东 (滁州 国际车城 一期工程可行性研究报告 安徽省工程咨询研究院 0551)2639197 17 战，对促进安 徽省及皖东商业零售业发展、有效解决富余劳动力再就业等有着十分重要的意义，项目建设是十分必要的。 项目建设的意义 有利于改善 滁州 市的投资环境，加快皖东地区改革开放和招商引资步伐，促进生产地域的合理分工和各类商品及农副产品基地建设，实现经济的商品化、社会化和现代化。 有利于产业结构的调整。 滁州 市存在着巨大的向第二、三产业转移的压力，眼下最好的办法就是引导其向第三产业的转移。只有第三产业真正发展了，才能带动 滁州 市经济结构的调整，从而促进经济的发展。 有利于解决富 余劳动力再就业工程。实践证明，建立大型商品批发市场，不仅其本身可吸纳城镇下岗职工，而且还可以带动其它产业发展，大大拓展了就业门路，稳定了社会秩序。 随着大市场经营的现代化发展，有利于形成我国未来社会化、专业化的配送中心，同时，也将影响区域性布局的调整，这种布局的调整将在很大程度上影响皖西地区的物流走向合理化，也将在很大程度上影响制造商和各级供应商的销售体制和物流的科学调整，降低商品流通成本。 有利于树立 滁州 市形象，为 滁州 市走出安徽、面向世界打基础，为进一步吸纳国内、国际的技术和资 金来 滁州 创业创造条件。 皖东 (滁州 国际车城 一期工程可行性研究报告 安徽省工程咨询研究院 0551)2639197 18 第三章 市场分析与预测 消费品市场分析 我国的消费品市场现状 从宏观经济形势来看，目前，我国正处在新一轮经济增长的上升期。城市化进程加快，消费结构升级初步完成，高端产品逐渐走进家庭，这些将是支撑国内汽车市场长期利好的因素。据权威机构预测， 2005 年国内生产总值保持 8%左右的增度，扩大消费仍是扩大内需的着力点，消费在国内生产总值中的比重将逐步提高，消费需求对经济增长的拉动作用将进一步增强，房地产、汽车、移动通信等近年来形成的消费热点将在2006 年继续升温。 从国内汽车工业发展来看，汽车产业投资力度不断加大。我国汽车工业的“八五”投资 172 亿元， “ 九五 ” 投资 756 亿元， “ 十一五 ” 投资近千亿元。 这将为 2005 2010 年中国汽车发展保持 15%以上的平均速度，提供有力的支撑。 汽车消费需求正处于加速扩张时期。 2006 年中国汽车业将继续保持产销稳步增长，加入世界贸易组织前较长时间积累的购买力将会进一步释放，国内长期被压抑的巨大即期消费潜能在 300500 万辆，将大致需要 3 4 年才能释放完毕，这一因素能使国内汽车消费在未来 3 4 年内保持 20%以上的增长率，目前汽车消费快速 增长的势头，有望持续相当长的一段时间。 从汽车消费潜能来看，我国汽车的即期消费潜能达 500 万辆以上，需 3 至 4 年才能释放完毕 。 期间，我国汽车需求将保持 20%增长率。 近两年我国汽车销售增长在很大程度上是在消化历史累积形成的消皖东 (滁州 国际车城 一期工程可行性研究报告 安徽省工程咨询研究院 0551)2639197 19 费能力。因此我国汽车市场发展潜力巨大，汽车普及将持续很长一段时间。 从汽车产业政策来看，经国务院批准，国家发改委发布了新的汽车产业发展政策 (简称政策 )，许多业内人士认为，政策对于中国汽车产业的发展是长期利好，有利于进一步改善汽车消费环境，扩大汽车消费。 随着我国经济的 全面发展，人民生活水平的不断提高，加之国家扩大内需、启动市场的政策将持续发生作用，以及财政转移支付的削峰填谷作用，促进了社会平均消费倾向的提高，减缓了收入分配的差距，以各类商品等为代表性的消费在很长一段时间内将成为市场需求的亮点。据有关统计资料， 2002 比增长 其中一季度 长 二季度 长 二季度增幅比一季度提高 百分点。分地域看，城市消费品零售总额 元，同比 增长 增幅回落 及县以下农村消费品零售总额 长 增幅回落 1 个百分点。城乡增幅差距与上年同期持平。按行业分，批发零售贸易业 2132 亿元，增长 增幅回落 百分点；餐饮业 383亿元，增长 增幅回落 百分点。 当前有利于社会消费品零售总额稳定增长的因素有：一是消费者信心指数上升， 2005年 6月末消费者信心指数 3月末提高 成消费者信心指数的消费者满意指数和消费者预期指数也呈回升态势。二是城镇居民 收入增长较快，随着增加工资和“两个确保”政策的逐步到位， 2005 年上半年城镇居民人均可支配收入 8942 元，扣除价格因素，实际增长 明显高于去年同期 增幅。三是假期商品热销，厂家不断推出新品，利用各种促销手段吸引消费者，将增加皖东 (滁州 国际车城 一期工程可行性研究报告 安徽省工程咨询研究院 0551)2639197 20 汽车的消费。 我国消费品流通业的发展 我国零售业正面临着进入 全面向内外资开放的关键时刻，产业整合加速，以企业扩张和产业调整为目的的重组并购案例异彩纷呈。我国商业领域即将全面开放、企业间并购如火如荼、优势企业不断高速增长、市场集中度不断提高。 1、零售业增速超过 品批零业是毋庸置疑的增长行业，批零业存在的价值就在于最大限度地降低消费者对于消费品的搜寻成本，随着商品种类的日益丰富，批零业作为“通路”和对商品“事先选择”的作用只会越来越大。同时，随着经济增长、居民收入和消费者购买力的不断提高，批零业的规模必然持续扩张。 不同于其他周期性的行业，商业的总体规模保持着长期持续增长态势。据国家统计局的资料，批零业总额近 10 年来大部分年份的增长率均超过当年 速。 2、传统 +新兴的优势 现代批零业迄今为止已经有 100 多年的历史，可谓是由来已久的传统 行业。特别在近十年来的发展中，批零业在经营模式、管理技术等方面不断创新，为这个传统行业注入了新的生命力。 我国批零业有 70 余年历史，最近十年呈现出新的气象，主要是以连锁超市和大型市场为代表的新兴业态迅速发展。短短十年已经造就了数家销售额超百亿元的批零商，尽管与跨国零售商相比还微不足道，但发展速度不可小觑。 皖东 (滁州 国际车城 一期工程可行性研究报告 安徽省工程咨询研究院 0551)2639197 21 滁州市及周边市场建设分析 周边地区市场概况 滁州市周边有几十家综合和专业批发市场，经营范围较为广范，市场功能初步具备。 在培育市场和发展市场，以市场促进经济发展方面，浙江省在华东地 区走在了前面。浙江省是经济大省，也是市场大省，专业市场的发展，己成为浙江商品经济兴旺的重要特征。该省现有各类商品交易市场 4619个，其中城镇市场 1285 个，农村市场 3324 个，市场品类比较齐全。在市场总数中，有消费品市场 4048 个，生产资料市场 571个；在消费品市场中，消费品综合市场 823 个，农副产品市场 2439 个，工业消费市场786 个；在生产资料市场中，生产资料综合市场 66个，工业生产资料市场 457 个，农业生产资料市场 47 个。商品市场成交金额每年约在 3200亿元，其中，消费品市场的批发零售额约在 850 亿， 占社会商品销售总额 40%左右，已日趋成为社会商品流通的重要场所。浙江省的专业市场不仅起步早，发育好、进展快，而且数量多、设施全、档次高，在活跃商品经济、方便人民生活、推动城镇经济建设方面起到了桥梁作用，同时在促进人们观念的更新、加快信息传播速度等方面起到了纽带作用。目前，浙江省摊位在 2000 个以上的特大型市场已达 385 个，这些市场设施日臻完善，室内楼层布局、电梯、通讯设施、电视监控系统、大屏幕电脑信息系统都相继引入市场，初步达到了市场商场化、设施现代化的标准。 我省合肥市近年来在培育和发展大型市场方 面做了很多工作，除了大卖场这样的大型商业连锁店的引进和建设，在各种综合和专业类批发市场建设方面也走在了全省前列。如城隆庙小商品批发市场、新长江农皖东 (滁州 国际车城 一期工程可行性研究报告 安徽省工程咨询研究院 0551)2639197 22 产品批发市场、周谷堆蔬菜水果批发市场、唐桥蔬菜水果批发市场、安徽大市场、红旗建材批发市场、东方商城批发市场、瑶海家具世界、瑶海装饰世界、曹冲糖酒批发市场等大型市场。这些市场的兴起都起到了建一方市场，繁荣一方经济的作用，业主的投资回报也很高。 滁州市市场概况 滁州市经过“九五”期间的快速发展，缩小了该市流通服务业与安徽省平均水平的差距，但在前进中还存在一 些问题。主要表现：一是总量不足、比重偏低， 2000 年滁州市服务业实现的增加值占 比重仍居安徽省 17 个地市中第 16 位，服务业增加值占国内生产总值的比重仍比安徽省平均水平低 百分点；二是内部结构落后，发展层次低，目前运输业、仓储业、邮电业和批零贸易餐饮业等传统行业比重偏高，缺少大型骨干龙头企业，整体实力不强；三是服务领域狭小，服务水平不高；服务业领域不适应市场经济体制的要求，服务品种少，服务手段落后，难以满足国民经济发展和人民生活水平提高的需求。 滁州市城区现有近十个批发市场。市场规模较小，平均在 150 户左右，市场集中化程度较高，市场经营范围主要集中在烟、酒、小百货、食品和农副产品。尚无成熟的综合性汽车批发市场。市场配套设施落后，基本无物业管理，不能满足商家的基本需求。市场铺面以租赁为主，租金水平较低，现有的经营户渴望进驻成熟的大型综合市场。 滁州市区批发市场经营品种多为“请进来”的产品，面对众多的地方特产，需要一个能将本地产品“送出去”的市场。随着经济的增长，居民的消费结构发生变化，现有市场的经营品种将不适合市民需要，特别是黄大街市场与常青路市场一个将面临“旧城改造”，一个属“占道经营”。这与滁州 市 460 万人口的服务数量和范围显然不相适应，广大消费皖东 (滁州 国际车城 一期工程可行性研究报告 安徽省工程咨询研究院 0551)2639197 23 者和经营户都迫切需要一个规范的综合性的大市场。 滁州商品交易市场发展方向 “十一五”期间，滁州市将加强商品流通市场建设。按照统一开放、竞争有序的指导方针和有利于搞活经济、方便生活的原则，加大大型专业市场建设力度。重点在滁州市城区建设 10 个大型产品批发市场、建材市场和小商品批发市场。在市区和各县区城镇积极改造新建一批星级酒店和旅馆。改进经营方式，推行连锁经营、物流配送、网上营销等组织形式和服务方向，提高服务质量和经营效益。 滁州市“十一五”服务 业发展计划中明确指出： 1、进一步动员和依靠全社会力量兴办服务业。坚持谁投资、谁所有、谁受益的原则和国家、集体、个人一起上的方针，充分发挥各种经济成份兴办服务业的积极性。鼓励企业跨地区、跨行业、跨所有制组建服务业企业集团或一、二、三产业联合的企业集团，以推进集团化经营，扩大规模效益。 2、建立充满活力的服务业自我发展机制，积极推进服务业单位向经营型、企业型转变，鼓励跨部门、跨行业、跨地区、跨所有制组建服务业集团，推进农工贸、产供销一条龙的集团化经营。 3、加大对服务业的投入。金融部门要调整信贷结构，积极扶植 效益好、有偿还能力的服务业企业；积极利用外资发展服务业，扩大服务业利用外资的规模和领域，通过中外合资、合作和独资等多种形式兴办交通、商贸、信息咨询、房地产、旅游、餐饮等国家政策许可的服务业。 4、放宽政策，大力培育和扶持服务业领域新的增长点。 加速培育一批文明、规范、有特色的区域性批发市场。对列入安徽省第三产业发展计划的新建扩建市场，各项规费 3年内减半征收。对建设消费品市场、皖东 (滁州 国际车城 一期工程可行性研究报告 安徽省工程咨询研究院 0551)2639197 24 生产资料市场和集中交易的生产要素市场，经县区以上政府或授权部门批准开办的，只要依法取得土地使用权，可先办理市场登记手续，一年内补办其他 手续。 消费品市场需求分析 消费品市场需求概况 安徽汽车工业经过 20 年的发展，尤其是 “ 九五 ” 期间和步入 21 世纪以来的快速发展，已逐步形成以商用、商务车、轿车为主导，以改装车和重点零部件为两翼的发展格局，并逐渐成为我国汽车工业的一个重要的组成部分。 近年来，安徽汽车工业已成为全国增长最快的少数几个省份之一，汽车工业正逐渐成为安徽国民经济的一个重要产业，对全省经济发展的带动作用日益显现。 安徽省政府在安徽省全面建设小康社会的战略目标、战略步骤及起步阶段的重点建设任务中提出，要在 2007 年或稍长的时间里，使安徽汽车年产量达到 120 万辆，打造在全国市场具有较强竞争力的汽车产业体系。 滁州市汽车及相关产业资源丰富。汽车业作为滁州两大特色产业之一，是滁州政府今后重点发展的工业产业，截止目前，滁州已有皮卡、客车、消防车、农机、摩托车等品种 10 余种，生产汽车及相关产业的企业数十家，形成了汽车产业链。 滁州缺少汽车有形市场，不利于汽车产品的发展。滁州市目前经营汽车的商家分布零散，规模实力均较小。与汽车产业相关联的汽配、摩配、修理、装潢、美容业等多系占道经营，未能形成统一的市场。 政府支持筹建汽车市场。 无论是从划行规市还是从城市建设的角度皖东 (滁州 国际车城 一期工程可行性研究报告 安徽省工程咨询研究院 0551)2639197 25 考虑，政府及相关部门均支持滁州市能建立一个综合的汽车市场。尤其是近期国家 9 部门 已从 2004 年上半年联合开展汽车市场专项整汽的决定，更坚定当地政府整治汽车市场的决心，目前，市文明办、运管等政府部门已积极与我司接触，表示大力支持 国润公司 开发汽车市场。 据国家统计局统计， 2003 年 11 月份，去年同月增长 2003年 1会消费品零售总额 比增长 其中城市消费品零售额比去年同月增长 县及县以下零售额增长 从行业看，批发零售贸易业零售额 元，比去年同月增长 元，增长 从商品看，家具、汽车、通讯器材和家用电器等热点商品类领先增长，如家具类同比增长 通讯器材类增长 石油及制品类增长 滁州市消费品市场需求分析 滁州市现辖 2 个区、 5 个县、 1 个经济技术开发区和 1 个改革发展试验区，共有 195个乡镇， 3402 个行政村，全市共有人口 460 万，非农人 口约 人，占全市总人口的 随着经济建设的发展和农村集镇建设步伐的加快，全市约 40 万农民离土不离乡，在区域内从事二、三产业，这些都是大市场很大的一批目标客户群体。 根据有关统计资料， 2005年滁州市城镇居民人均收入约为 8700 元，消费性支出约为 5900 元，在消费性支出中食品类支出约为 2400 元，恩格尔系数在 45%。由此可以看出，滁州市城镇居民人均收入水平、消费性支出比例相对较低，因此造成了恩格尔系数偏低，这说明滁州市整体社会经济水平较高，只有较高收入水平下的低恩格尔系数才能证明居民生活水 平的提高。生活消费品在购买的绝对额上仍处于上升空间。因此，皖东 (滁州 国际车城 一期工程可行性研究报告 安徽省工程咨询研究院 0551)2639197 26 从居民收入水平角度分析，商品的需求潜力仍将巨大。 区域市场状况 整车（汽车）行业状况。 滁州市目前整车经销