某某休闲农业观光园项目可行性研究报告

1 某某 休闲农业观光园项目 第一章 某某 休闲农业观光园 项目 基本情况 一、项目名称 某某 休闲农业观光园 项目 （以下简称“本项目”） 二、项目业主 1、企业名称： 海南 银湾 旅游房产投资有限公司（以下简称投资方） 2、企业性质： 有限公司 3、 企业概况： 海南 银湾 旅游房产投资有限公司 隶属于 海南 银湾 国际集团控股有限公司。海南 银湾 国际集团控股有限公司 由亚洲投资基金控股，全国 13 家知名企业共同出资组成的大型企业集团 。 三、投资数额 本项目总投资 元。 四、项目简介 本项目位于 定安 县 安丽湖 风景名胜区，规划用地 4040 亩，其中用于与农场进行分成合作开发的商业用地为 1475 亩，另外 2565 亩地向农场进行租赁开发。项目规划了休闲度假居住区、养生理疗区、农业观光区、山林活动区四块。坚持保护性开发和可持续开发的理念。项目具有较好的生态效益、财务效益和社会经济效益。 2 第二章 总 论 一、本项目研究的方法 本项目研究的方法主要运用了经济、环境、人文等方面的理论知识，结合项目所在地的现状，分析了 某某 休闲农业观光园各方面的条件，得出是否具备开发的可行性结论。 二、本项目可行性研究的依据 1、国家和地区经济建设的方针、政策 和长远规划； 2、国家批准的旅游开发总体规划、详细规划等； 3、国务院国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见； 4、 *总体控制详细性规划； 5、海南国际旅游岛规划纲要； 6、自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料； 7、国家所规定的经济参数和指标； 三、可行性研究结论 1、从海南经济发展趋势来看 某某 休闲农业观光园项目的开发，顺应海南国际旅游岛建设的要求，而且对增强区域经济、促进 *新农村建设的旅游业发展、提高人民生活质量具有不可估量的作用。 2、从 *县旅游总体规 划体系来看 某某 休闲农业观光园项目的开发，它的开发对 *县其它相关产业的发展都有着带动和示范宣传的作用，有利于各产业各区域的和协发展。 3、从 *风景名胜区自身条件来看 其自然风光、人文资源、乡土风情都具有一定的特色，享有一定的声誉。这为本项目生态旅游的开发和各方面的开展奠定了深厚的基础。 3 4、从 某某 休闲农业观光园项目开发来看 本项目挖掘、反映了 *的休闲旅游特色，既符合国情、省情，又具有地方特色。同时，本项目坚持保护开发并举、保护优先的原则，从而达到经济效益、生态效益和社会效益的完美统一 。 4 第三章 海南省及 *县的基本情况分析 一、海南省自然社会经济概况 1、自然地理社会概况 海南省是我国唯一的热带省份和海洋大省，气候温和，四季常绿 ，阳光充足，空气清新，海水，温泉，良好的生态，古朴纯真的民风，自然条件十分优越。最高平均气温 28、最低平均气温 年平均日照时数 时，年降水 平均相对湿度为 85%。常年主导风向为东北风，次为东南风。平均风速 。陆地面积 平方公里，人口约 800 万 ,其中非农业人口 人，农业人口 人。 从全国来看，北京是中国政治中心，上海是全国经济中心，而中国度假休闲中心非海南莫属。也正源于此，亚洲论坛会址永驻海南，世界小姐选举指定海南。其他国际性会议和大赛也纷纷光临海南。 2002 年省委省政府通过的海南省旅游发展总体规划中确定，要将海南建成一流世界著名的国际性热带海岛度假胜地。省委 2005 年初提出了“要把海南建设成亚洲的重要旅游度假地和最适合的第二居住地”。海南必将成为中国乃至世界的国际化休闲、 度假、居住、会展目的地。 2、经济情况 2009年，全省生产总值 上年增长 全社会固定资产投资 长 社会消费品零售总额 长 投资、消费成为拉动经济增长的主要动力。 地方一般预算收入 长 23%，占生产总值比重由上年的 高到 税收占地方一般预算收入比重 同比提高 百分点。地方一般预算支出 上年增支 元，完成年度预算任务。金融 5 机构存、贷款分别增长 35%和 银行业盈利 元、增长 良贷款率下降 百分点。 城镇居民人均可支配收入 13751 元，农村居民人均纯收入 4744元，实际分别增长 城镇新增就业 人，高校毕业生初次就业率 86%，中职毕业生初次就业率 基本实现零就业家庭动态为零的目标，城镇登记失业率控制在 内。农村劳动力转移就业 村贫困人口减少 人。 3、国际旅游岛建设契机 2009 年 12 月 31 日， 国务院 关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见 （ 国发 2009 44 号 ）批复，正式启动海南国际旅游岛的建设，充分发挥海南的区位和资源优势，建设海南国际旅游岛，打造有国际竞争力的旅游胜地，是海南加快发展现代服务业，实现经济社会又好又快发展的重大举措，对全国调整优化经济结构和转变发展方式具有重要示范作用。 海南的发展迎来了一个重大的机遇。 意见中对房地产行业的指导意见是： 地产业平稳健康发展。积极引导和发展与旅游业相适应的房地产业，科学规划房地产业发展的类型、规模和速度，鼓励有实力、有信誉的企业发展富有海南特色、高品质的星级宾馆、度假村等房地产项目。加强产权式度假酒店的开发、建设 、销售等环节的规范管理。稳步发展满足避寒、疗养等不同需求的度假居住型房地产。鼓励发展家庭旅馆经营和房屋租赁经营。加强保障性住房建设，逐步改善城乡居民的住房条件。条件成熟时，在海南开展房地产投资信托基金试点。 二、 *县自然社会经济概况 1、历史沿革 “ *” 的寓意是稳定、平安，稳妥发展。新编纂的 *县志 6 通过沿革、地理等二十八编和大事记，以及附录的内容，翔实记述了 1840至 1996 年的史实。叙述在 *这片热土上，汉、黎、苗等各族人民休戚与共，辛勤耕耘，发展生产，洒下热血和汗水，培 育出一朵朵芬芳、璀璨的文明之花的历程。从不同的角度告诉人们， *县的建置虽然较晚，其历史渊源却久远；这里没有海，大部分地区属于南渡江流域，土地肥沃，环境独具好处；这里的经济虽然发展缓慢，其人文却灿烂辉煌；这里居住着的几个民族，相处相当融洽，共同孕育出朴实、敦厚的民风；这里的经济基础虽然较差，全县人民却始终奋发图强，努力发展生产，造福社会，为促进经济、文化等各项事业的发展做出了有口皆碑的贡献。 2、 *县地理情况 *县地势南高北低，属于丘陵半丘陵地带，土地肥沃，纬度较低；气候温和，年平均气 温 24度；热量丰富，阳光充足，年平均日照时数 1880小时。水资源丰富，除了雨量充沛，年平均降水量 1953 毫米外，境内河流不少，流域面积在 100 平方公里以上的河流有 9 条，方公里，是 “ 三高一优 ” 农业开发的宝地。 3、 *县自然资源 *县辖有定城、雷鸣、龙门、龙湖、龙河、岭口、翰林、富文、新竹、黄竹 10 个镇， 3 个国营农场。 辖区东西宽 里，南北长 68公里，总面积 1189平方公里，总人口 32 万。 辖区内 资源蕴藏丰富 ： 【水资源】 水资源丰富，集雨面积 100平方公里以上的河 流有 10 条，呈网状分布，各类水库 87宗，山塘 36宗，拥有琼北地区最大的人工湖 *。水蕴藏量大，适宜发展淡水养殖。 【矿产资源】 7 境内矿产资源丰富，已探明的具有开采价值的主要矿产 10 多种：有金、银、铜、钴、铅、铝、铀、铁、石墨、石英石、高岭土等。 【植物资源】 粮食作物以水稻为主，其次是蕃薯、大豆（黑豆、黄豆、绿豆、红豆）、粟、玉米等。油料作物以花生为主，次之芝麻。水果主要品种为荔枝、龙眼、香焦、菠萝、西瓜、菠萝蜜等，其次有芒果、橙、木瓜、油皮、山竹、石榴、杨桃等各类品种。热带经济作物有橡胶、槟榔、 胡椒。糖料作物主要是糖蔗和果蔗。瓜菜种类繁多，有圣女果、青龙丝瓜、大丁苦瓜、南瓜、冬瓜、豆角、尖椒、园椒等，种植生产以较有规模化，已趋基地化。 【动物资源】 已知的野生动物主要有坡鹿、刺猬、果子狸、穿山甲、金钱龟、蟒蛇、鹧鸪等 40 多种，主要水生动物则拥有水獭、鳖、水龟等。经济养殖动物主要有肉牛、三元杂交肉猪、山羊、家免、肉鸡、四季鹅、樱桃鸭等。淡水产养殖品种有四大家、罗非鱼、攀鲈、尖嘴鱼、角虾、对虾、淡水龙虾等。 【旅游资源】 主要旅游区和景点有： *风景名胜区、文笔峰道教文化旅游区、*古 城、探花郎张岳崧故居、见龙塔、明代尚书王弘诲故居八角楼、母瑞山革命纪念园、。其中 *古城门、见龙塔、太史坊、八角殿、清潭亭是明清两代琼州建筑的杰作，对 *乃至明清历史的研究颇有价值，如今已分别被列入省、县级保护文物。 【作物资源】 *县素有“槟榔之乡”美称，全县现有槟榔 亩，且还呈迅猛增长趋势。岭口镇、龙门镇和龙塘镇等南部乡镇是海南省较大的槟榔初加工基地和干果集散地，年加工槟榔 10000吨，槟榔产业已逐渐发展成为 *县的支柱产业。其他经济作物植有橡胶 亩，胡椒 亩 ，荔枝 8 季瓜菜 亩。 4、社会经济情况 在海南国际旅游岛建设中， *发挥了中部城市的重要作用， 经济发展势头良好，产业结构进一步优化。 2009 年 全县生产总值完成 上年增长（下同） 其中：第一产业完成 元，增长 第二产业完成 元，增长 第三产业完成 元，增长 三次产业比重为 方财政收入 长 首次突破亿元大关。城镇居民人均可支配收入 8835元，增长 比全省平均增速 17%高 百分点。农民人均纯收入3336 元，增长 社会消费品零售总额 元，增长 农业产业结构调整力度不断加大，热带高效农业的质量和效益大幅提升，农产品 “ 两出两进 ” 取得可喜的成绩，全县瓜菜出岛 吨，增长 农民收入大幅度增长，农民人均纯收入比上年增加 474元。 塔岭工业园区建设步伐明显加快，已入园区工业企业 48 家，其中已建成投产 27家，在建 14家，已批待建 7 家，塔岭工业园区已成为拉动工业经济增长的主要支撑。旅游经济健康发展，全县各景点接待旅游 过夜人数 上年增长 实现旅游收入 长 18%。 5、基础设施建设情况 基础设施建设力度加大，发展环境明显改善。 2009 年 全社会固定资产投资总额完成 元，增长 其中，元，增长 比全省平均增速 43 个百分点。全县投资额在 500 万元以上的项目有 31 个，比上年增加 16 个，其中投资 1000 万元以上的有 17 个。基本完成了塔岭新区行政大楼、宣传文化中心大楼、就业大厦、法院审判大楼、检察院办公大楼、人武部新办公区等大项 目建设，启动了老城区 10 条道路改造、文体广场、文化公园项目及潭榄河休 9 闲带项目建设。积极培育 *房地产市场，引进房地产开发项目 14个。完成了岭口水尾洋等 3 个国家级土地整理项目、南扶水库除险加固工程项目等重点水利工程项目建设。基本完成总里程 里的农村公路通畅工程项目建设，改造建设了新竹大桥、新竹更生桥和雷鸣担干桥。强化规划指导作用，完成了塔岭新区、老城区、潭榄河休闲带、仙沟片区控制性规划及翰林镇等 9个镇的总体规划。 6、 *县旅游发展定位 *县 围绕构建国际旅游岛，加快旅游业转型升级， 提升现代服务业发展水平 ，努力 以打造琼北旅游强县为目标加快发展旅游业。 一是加大旅游业开放力度。高水平编制 *县旅游产业总体规划。以旅游开放新政策和北京举办 2008 年奥运会为契机，精心策划系列旅游促销活动，对吃、住、行、游、购、娱等旅游要素实施国际化改造，提升现有 *高尔夫球场规模档次，启动新的高尔夫球场和 1 2 家五星级酒店、会所建设，开拓国际国内高端旅游市场，发展高尔夫休闲旅游经济。 二是加快精品旅游项目建设。启动 *风景名胜区基础设施建设和丁湖路改造，推动我县旅游基础设施上规模、上档次。 制订督促机制，促使华田、昌炜、水木金华、中国基建集团等公司加快注资，将策划理念转变为实质开发，推动 *核心区和外围区协同发展。采取有效措施，提升文笔峰接待软硬环境，增加游客流量。全面启动仙沟康体休闲度假村项目动工建设，打造海口郊外第一旅游休闲胜地。加快创建 “ 百里百村 ” 乡村生态休闲游和 “ 母瑞山 ” 红色旅游项目，招商引资开发久温塘冷泉，完善接待设施建设，争取将南部旅游列入我省特色旅游定点线路之一。 三是加强旅游市场规范管理。积极采取措施融入琼北湛江旅游经济圈，推进旅游市场全面开放。加强旅游市场监管，建立和完 善旅游投诉及应急处理机制，实行旅游联合执法。 10 四是扶持发展现代服务业。重点围绕旅游业，科学规划、有序推进旅游房地产业健康发展。以仙沟休闲康体度假村、海南文化博览园、 *幸福城为载体，加快发展休闲、养生、运动产业，高标准建设适应中外游客需要的中医保健设施。以 *和文笔峰为主要平台，高水平策划、招揽和举办一批国际国内会议、体育文化赛事活动和大型节庆活动，推动会议经济向专业化和品牌化方向发展。进一步推进餐饮、商贸、银行、保险、通信、运输、物流等服务业加快发展。 7、招商引资情况 2009年 共有意向到 *县投资项目 40个，已落户的项目 20 个，计划投资额 223 亿元。拟投资额在 10 亿元上的项目有 *幸福城项目拟投资 60亿元 、 丁湖路海南文化博览园项目拟投资 63亿元 、 北京天行九州集团南部百里百村、母瑞山红色旅游资源开发项目计划投资 100 亿元 、南山集团龙门镇项目、昌茂集团“十里长廊”项目等。其中 昌茂集团 “ 十里长廊 ” 项目 ， 计划从中润温泉水城开始，一直延伸至 *的 “ 十里长廊 ”项目，规划用地 3 万亩，总投资约 40 亿元，布局了住宅区、旅馆街区、商业街区、影视基地、酒吧街区以及主题公园等。整个项目定位为 *县休闲高档旅游地产产业带 。 北京中科恒通投资有限公司大黄竹合作开发项，约投资 30 亿元，用三到五年时间，优化配置黄竹镇生态、文化及靠近琼海区位优势资源，打造高规模上档次的风情小镇和国际知名的休闲、娱乐、健康、养生的生态度假基地，亮化 *“ 南大门 ” 形象。 8、 交通 *县陆路交通十分便捷，海口至三亚东线高速贯穿境内，县城镇距省会海口 30 公里、距三亚市 210 公里，县内公路四通八达，全县各镇已全部实现公路通车。 11 第四章 海南休闲度假地产分析 一、海南休闲度假地产的背景分析 1、海南建省 20 余 年成为旅游业为支柱产业的旅游目的地，在全球财富重新分配的大背景下，其休闲地产市场方兴未艾。 （ 1）近年来，东部南部沿海众多旅游度假城市吸引大规模国内居民前来旅游； （ 2）海南更以其独特的自然资源、气候条件成为度假首选地。 （ 3）海南对北京、东北两地人群拥有极大的吸引力，是理想的第二居所，特别是老人会选它。 2、百企千亿下海南 : 海南岛重回房地产市场巅峰时代 （ 1）北起海口南至三亚的海南东海岸，正在开发休闲房地产项目的海岸线超过 120 公里长，这些项目总投资额超过 1000 亿元。投资还在向内陆延伸，海南省五指山市 的楼市也因此水涨船高。 （ 2）典型项目： 中建海南分公司：国电集团投资近 10亿元的万丽酒店 外交部下属的世界知识印刷厂参股投资的世知酒店项目， 广东雅居乐地产耗资 200 亿建设的海南清水湾项目。 10年之内，在这片 亩的海滩上，将出现一个包括别墅、高尔夫球场和顶级酒店的超级度假村。 整个海棠湾规划成“国家海岸”之后， 5 月 29 日，便有 10 家超五星级酒店项目同时开工。 和记黄埔、保利地产、嘉里集团等地产大鳄已经确认投资。 3、背靠中国大陆是海南休闲地产最大的宏观背景 中国富裕阶层、超富裕阶层增长迅速产生了巨大 的消费势能。受旅游 12 度假市场带动，度假区置业渐成主流；庞大的中国市场是滨海高端度假物业的强大支持，这为休闲地产的发展提供足够的客源。 4、以三亚为代表的海南休闲房产以其天然的稀缺性和长远的增长潜力成为优选的财富工具 休闲地产具有极大的投资、保值价值，海南岛滨海物业在经济危机中一枝独秀，经济危机后，价格仍保持上涨趋势，目前海南岛的休闲度假地产仍是中国房地产市场中的价值洼地，发展潜力巨大。 （ 1）中国的海岸线长 公里，岛屿海岸线长 公里，相对中国广大的腹地，海岸线是绝对的稀缺资源。 （ 2）滨海城市中海 景住宅同非海景住宅存在明显价格梯度，价格由内陆向海岸线逐渐递增，并形成相对独立评价体系。 （ 3）海南岛的热带资源、海岸资源在整个中国的气候条、海岸线资源具有双重的稀缺性。 5、财富阶层自 90 年代中期开始出现滨海度假候鸟性迁移现象，表现出由内陆向海边，由纬度高地区向纬度低地区迁移 （ 1）从国际富人群体度假资源偏好统计数据可知，滨海休闲度假，、滨湖休闲度假、山地运动是国际旅游度假的两大趋势。 （ 2）近年来，东部南部沿海众多旅游度假城市吸引大规模国内居民前来旅游； （ 3）海南更以其独特的自然资源、气候条件成为国内 富裕人群的度假首选地。 （ 4）海南对北京、东北两地人群拥有极大的吸引力。 6、随着富人群体对豪宅市场的消费心态进入主动尊贵的阶段，高端休闲地产市场将吸引中高端富人群体的青睐。富人群体对房地产投资偏好的提升源于其在房地产投资中的高回报率 ，海南岛的双重稀缺资源对富人 13 群体具有很强的吸引力 二、休闲度假地产的内涵分析 1、内涵： 休闲地产作为休闲产业与房地产业两大黄金产业交织而成的产业类型，简单地说就是为休闲活动服务的地产。休闲地产以住宅为主体，融合了多种休闲设施。 2、定义： 在一般住宅要素的基础上，依托项目周边 良好的资源环境，把房地产和房地产以外的其他产业资源，包括生态资源、旅游资源、文化资源等进行嫁接，在建筑规划、配套设施、社区生活中导入休闲元素，使居住者能够充分放松身心，享受到休闲生活的地产类别。 三、海南休闲度假地产的类别 目前海南的休闲地产主要包括两类： 1、度假型居住地产（第二居所） 集中分布地区： 亚龙湾国家旅游度假区 大东海 三亚湾 海棠湾 代表楼盘： 清水湾：雅居乐清水湾项目 三亚湾：三亚湾新城 海口：海蓝椰风，龙墅湾 香水湾：香水湾一号 亚龙湾：中粮 2、专业性旅游地产（酒店、度假村等 ） 14 集中分布地区： 亚龙湾国家旅游度假区已建成为一个国际一流水准的、服务设施高档次的度假旅游胜地，其作为三亚市的标杆性度假区已基本打造完成。 大东海和三亚湾已具备承接三亚当前细分度假游客市场的能力，近几年发展迅速。 海棠湾已完成建设三亚新兴的国际顶级滨海度假旅游区的初步规划。 红塘湾拥有绝佳的资源，目前尚未开发。 代表项目： 酒店：凯悦、喜来登、希尔顿、万豪、假日、香格里拉、凯宾斯基等世界著名酒店集团已落户三亚。全市现有五星级和准五星级 11 家，四星级和准四星级 29家。 09上半年海棠湾将有 15家超五星级酒店开 工。 高尔夫：有高尔夫球场 3 个，有高尔夫俱乐部和球会，承办职业高尔夫赛 潜水：有潜水基地 5 个，有全国接待规模最大的潜水公司，进行远海潜水、海底漫步、夜潜等 水上运动：冲浪、快艇、钓鱼、空中拖伞、帆板等 娱乐配套：三亚大型表演场所主要集中在中高级酒店 ，市内有 4家电影院和一些酒吧，清水湾等大型社区有娱乐配套。 四、海南休闲度假地产发展的特征 海南旅游地产开发进入新阶段，呈现四个显著特点： 1、点线面结构形成 海南休闲地产已经跳出了传统的海口和三亚两个热点城市 ，具有明显特征的开发热点区域初步形成，且在空间上 呈现出了以“热点城市”为点，“海滨湾区”为线，“养老社区”为面的“点、线、面”结构。 15 2、产品结构更加丰富 海南岛的旅游地产摆脱了以产权酒店为代表的度假地产“唱独角戏”的局面，产品日渐丰富，独栋别墅、花园洋房和度假公寓等度假型居住地产一样受到了市场的欢迎。 3、养老地产客源丰富发展迅速 养老地产的客源方面，随着人民生活水平的提高，岛外客群的来源更加多元化，西南省份（川、渝、贵）和西北的客户增长迅速，成为新一轮购房热潮中的主要构成力量。 4、同质化竞争严重 聚焦到海南的休闲地产：海南优质海岸线资源已基本瓜分完 毕，市场定位均为 “ 中国富人度假居所 ” ，同质化竞争严重 五、海南休闲度假地产的开发模式 海南目前度假型居住地产开发特点，主要是依靠地块资源开发，被称为 “ 资源地产 ” ，主要有三种开发模式 ： 1、模式一：高档度假地产开发模式 湾区开发 雅居乐清水湾将优越的自然环境和外销地产结合，打造高端度假型居住地产 2、模式二：养老地产开发模式 海岛中部 *代表的 “ 候鸟型 ” 社区开发 海岛中部绿荫浓郁，形成了世界上同纬度中极为珍贵的热带生物圈和生态系统，被誉为 “ 回归大自然的好去处，未受污染的长寿岛 ” 。海岛中部大型的候鸟 型社区主要依附于水库、温泉、森林等丰富的生态资源，非常有利于老年人养生度假。 海南岛中部的候鸟社区，摆脱了滨海湾区带状地形带来的限制，在占 16 地规模和开发规模上都是滨海湾区难以比拟的。开发商可以从容的进行各种设施的摆布和配套，利用丰富的水库资源和森林资源组成区域的养生环境。 海岛中部的养生养老价值逐渐被更多的人认识，面对的客户群也不仅限于候鸟客户了。目前针对高端客户推出的独栋别墅、联排别墅等高品质产品，在中部候鸟型社区中逐渐增多。 海岛中部的温度、湿度等气候条件更适合老年人、候鸟一族养生度假，养老地产开发潜力巨 大，在海南有着独特优势，虽没有滨海资源，但和滨海地产相比这部分旅游地产性价比较高，吸引了更多中低收入者购买；并且海岛中部的温度、湿度等气候条件更适合老年人、候鸟一族养生度假，因此养老地产开发潜力巨大，在海南有着独特优势。海南中部高速沿线的*、屯昌、琼中、五指山、保亭等地的旅游地产已开展得如火如荼，将成为海南旅游地产开发体系中不容忽视的力量。 3、模式三：复合旅游地产的开发 文昌代表的城市拓展新区开发 （ 1）发射基地建设 2007 年 8 月 22 日，经国务院 189 次常务会议批准将在海南省文昌市建设新航天 发射场，主要承担地球同步轨道卫星、大质量极轨道卫星、大吨位空间站和深空探测卫星等航天器的发射任务。这是继酒泉、西昌、太原三大内陆发射场后，中国建设的首个滨海发射基地。 （ 2）航天主题公园 作为开放型大型旅游项目，配套区拟建的航天主题公园，将填补国内乃至整个亚洲的空白，从而对海南实施科研配套和科普教育、建设国际旅游岛，实现旅游进一步转型升级产生重要影响。发射基地建成后，“嫦娥二号”、“嫦娥三号”工程都有望在文昌开展，文昌必将成为全世界关注的 17 焦点。 （ 3）重要影响 航天产业给文昌旅游带来的转型升级效应 海南旅 游格局重新洗牌 ，文昌成为重要亮点，并带动相关产业升级发展。 4、其 他 近年来，越来越多的国内外企业看好海南，竞相来这里投资。海南的大项目建设取得了较好成效，城市建设也随着国家重大战略的实施进入了发展的快车道。在海南的产业规划中，列出了几个重要的节点城市。例如：作为我国未来最大航天基地的文昌、拥有石油加工工业的东方和洋浦、临高等城市。这一类城市的旅游地产和上两类的发展模式迥然不同。 六、海南休闲度假地产的竞争态势 国内进入旅游休闲度假迅速发展时期，三亚成为旅游、度假置业首选地；亚龙湾具有很好的资源优势 和先发优势，成为专业性旅游地产中的最大赢家；受旅游度假市场的影响，三亚城市未来将向东、向西两翼进行持续的功能扩展，海棠湾发展前景很好；其他优异的自然资源有待开发。 1、度假型居住地产竞争态势 主要是依靠不同的资源，做资源地产，通过资源的差异化来竞争。 2、专业性旅游地产竞争态势 依靠品牌力量、服务质量来打差异化竞争。 3、 启示 :（ 1）抢占稀缺资源，提高品牌形象 ;（ 2）资源价值最大化，提高品牌美誉度 ;（ 3）打造品牌力量，提高品牌知名度 ;（ 4）通过服务质量来保持品牌忠诚度。 18 七、海南休闲度假地产发展的机遇 与挑战 1、海南国际旅游岛建设带来的机遇 （ 1）国际旅游岛前奏：建省 20 年历程，发展定位从 “ 一省两地 ” 到国际旅游岛，经济结构从工业为主到旅游业为支柱；全面开展基建和资本市场建设 （ 2）国际旅游岛时代： 2010 年 1 月， 国务院发布关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见，将海南建设国际旅游岛上升为国家战略 ，发展重心从工业转到旅游业，且得到中央政策、资金双重支持。 相关意见和政策 具体内容 发挥海南特色优 势，全面提升旅游业管理服务水平 建设富有海南特色的旅游产品体系，大力发展新型旅游项目，如海上运动 、潜水 、邮轮、游艇 、自驾游、森林生态旅游、温泉、高尔夫等。 打造精品旅游景区，塑造“阳光海南、度假天堂”的整体旅游形象，规划建设海洋、热带雨林等旅游主题公园。 进一步规范旅游市场秩序，推进旅游服务标准化和国际质量认证。 加强旅游公共服务体系建设，完善应急救援、公共医疗、卫生检疫防疫等安全救助体系。 投融资政策 支持符合条件的旅游企业发行企业债券，设立 旅游产业投资基金 ， 将海南省增列为中西部地区外商投资优势产业目录执行省份 。 财税政策 中央财政加大对海南的 均衡性转移支付力度 ，抓紧研究在海南试行境外 旅客购物离境退税的具体办法和离岛旅客免税购物政策的可行性。 5年补贴 50 亿。 土地政策 推进城乡土地一体化管理，科学选划发展海洋经济集约用海区域，引导海洋产业相对集聚发展。 开放签证政策 增加芬兰、丹麦等 5 国为入境免签证国家，对俄罗斯、韩国、德国 3 国旅游团组团人数放宽至 2 人以上（含 2 人），入境停留时间延长至 21 天。 2、海南休闲旅游度假地产发展的机遇 转型后的海南国际旅游岛将成为大陆居民的后花园，加快旅游资源建设，丰富旅游项目，提升旅游服务质素，为承接中国旅游市场的进一步开放扩大做好准备。 （ 1）随着经济高速增长，人民日益富庶，中国正日益成为全球最具生机活力的旅游市场。中国国家旅游局的数据显示， 2008 年中国入境旅游人数为 际旅游外汇收入达 408 亿美元。出境游总人次 4,584万，是亚洲最大的客源输出国。联合国世界旅游组织预测 ,到 2015 年中国 19 将成为世界第一大入境旅游接待国和第四大出境旅游客源国，成为世界第一大旅游市场 。 （ 2）中国旅游市场庞大，发展後劲充足，中国旅游业”蛋糕”做大了，海南也必将从中分享更多的利益。海南还可以与香港大力发展”一程多站”的旅游模式，甚至将整个东南亚串连 起来，使彼此的旅游资源形成互补，海南作为未来的区域旅游枢纽的地位指日可待。 （ 3） 海南历年来接待的海内外游客维持在 1500的水平，且逐年递增，近五年对 贡献在 6%以上，预计 2020 年增加到 12%。 海南应该加快旅游资源建设，丰富旅游项目，提升旅游服务质素，为中国旅游市场的进一步开放扩大做好准备。 3、海南度假型居住地产发展面临的挑战 （ 1）资源的稀缺性，使得海南度假型居住地产在 08 年的经济危机中表现较稳定，国际旅游岛的批复将为海南房地产进一步奠定发展基础。 2008年 10 月至 2009年 10月海口市商品房供求走势图 （ 2）目前海南度假型居住地产主要凭借优势资源，走的是“资源地产”的路线，目前发展势头强劲，远期发展受资源的限制。 （ 3） 目前市场上存量较大，未来 10年内，大规模综合住宅开发主要集中在主城区和新开发度假区，竞争同质化严重。 区 域 规 模 开发时间 居住项目建设 主城区 阳光海岸 007年 基本为高层和小高层公寓，规划占地 330亩 20 三亚湾新城 为三亚湾仅可开发的二线用地 鹿回头半岛 006年 6月正式开工 独立别墅占地 1725 亩；联排别墅360亩 凤凰岛 006 年开工，计划2011年建设完成 产权式公寓，建面共 9万平米 山水国际 006 年起，开发至2012年左右 未来供应量 2 凤凰水城 006年开工 主要为多层集合式住宅和公寓，占地大于 2250亩 大东海 01 年起楼盘开发，目前已全部开发完毕 亚龙湾 二期为中高档别墅度假区，目前有部分在售 海棠湾 于一级开发阶段；2011年全面开发 2010 年以高档酒店建 设为主；居住用地规划 13545亩 坎秧湾 只允许顶级度假设施的建设 红塘湾 市发展备用地；一级开发阶段 用地控制为 1800亩；高端住宅规划 (4)目前海口的供应仍以城区居住物业为主，但 09 年清水湾入市后，标志着新兴度假型居住地产时代已经 拉开帷幕，度假型居住地产逐渐入市并成为主体 (5)滨海度假型居住地产存在的问题 第一：是开发规模限制。由于地形特殊，这一类项目的纵深较短，一般沿海岸线呈带状分布，在功能分区和景观、路网设计方面受限制较多； 第二：在文化的导入上缺乏海南特色的原创 滨海休闲文化，更多是对欧美和东南亚滨海休闲文化的模仿和借鉴； 第三：各个湾区的设计产品单一，目标客群重合，竞争压力大。 (6)中部旅游度假地产存在的问题 第一：服务配套低。候鸟型社区作为独立于当地社会的“飞地”，远离城区，项目规划自成一统，缺乏和周边社会的必然联系。 第二：产品档次低。中部地产的主力产品是小户型的公寓，主要以价格低来迎合市场。 第三：产品使用率低。社区的入住率随着季节的变化大起大落，也为社区的管理带来了巨大的挑战，不利于社区气氛的行成。海南岛城市中除 21 海口和三亚外，城市市政基本配套设施档次低， 城市功能不完备，历史欠账较多，城市医疗和文化娱乐设施缺乏。单个开发商难以承担市政配套设施的建设，在土地的一级开发中要为其预留发展用地。 八、海南度假型居住地产发展趋势 1、针对湾区度假地产 丰富产品走综合性发展战略 海南岛湾区的度假区档次较高，预计将来世界知名的一流酒店品牌都会加入进来，但是不容回避的是未来湾区开发的同质化。为了避免恶性竞争，湾区开发要丰富产品谱系走综合性发展战略。 （ 1） 湾区要加大体育、养生、修养等多样配套的营造。为了避免产品的单一，适当引入和度假产业相关的产业，并充分挖掘地域文化与 历史背景，发挥出地域的文化优势。这样度假产品才会有丰富的个性，有效的避免低层次竞争。 （ 2） 为了追求更大利益，海南湾区的开发强度较大，随着度假区的成熟，将向更为高级的低密度度假区发展。这也当今滨海度假地产的发展趋势。在前期规划中生态敏感区要禁止开发，协调好生态保护和旅游地产开发的矛盾。在尽可能保护自然的同时，做到体验自然，享受自然。 （ 3）目前的湾区开发在空间上呈现出平行于海岸线的高强度带状开发，对纵深二线地产的开发利用不够。应加以重视。 （ 4）海南度假型居住地产将顺应中国经济发展过程中的各类需求，突出休闲 度假和健康长寿主题，成为大陆度假型居住地产中的佼佼者。 2、针对养老地产 统筹发展完善配套可持续发展战略 海南岛中部的经济较为落后，基础设施滞后。大型候鸟型社区的开发为当地的经济发展和城市建设提供了新的活力，建议在中部旅游地产开发中要统筹考虑，完善配套，走可持续发展的战略。 22 （ 1） 通过城乡统筹发展，提升当地居民生活质量，营造良好的养老度假环境，有利于置业人群将养老型度假居住地产转化为第一居所。同时吸纳当地的就业人口，完善医疗、餐饮、娱乐等配套设施，为当地居民安居乐业提供帮助。 （ 2） 通过深入的市场研究， 针对不同的自然资源条件和人文积淀，完善相关的配套设施，形成不同特色的养老度假基地，避免同质化竞争。海南当地文化原始淳朴，对旅游和发展都有很强的促进作用。 （ 3）养老地产的特殊性表现在其针对的客户都是老年人，生活中有大把的闲暇时间需要打发，建立社区的人际交流机制至关重要。要有和当地交流的公共空间，如学校、中心广场、配套商业区等，注意加强养老社区和所在城市的互动关系。 3、针对城市拓展区复合旅游地产开发 超前规划空间聚集战略 如东线文昌的航天产业 将带动大规模高素质人口和爆炸性旅游人口，海南岛西线东方、临高、 洋浦等地线聚集了海南主要的工业项目。这些城市既有丰富的旅游资源也有巨大的发展机遇，但旅游地产的开发起步晚，正处于探索阶段。 （ 1）海南城市面貌日新月异，城市拓展区的地产规划面临的挑战也更大。既要和城市的总体规划紧密衔接，也要和当地的市场状况结合，与前两类相比需要采取迥然不同的发展战略。 （ 2） 规划方案要站在城市发展的角度，对未来前景有着超前的认识。在规划范围内，预留未来市政发展用地，特别是要预留现代城市功能必须的体育场馆和文化娱乐、医疗卫生、水处理等设施用地。 （ 3） 在适当区域内适度提高开发的强度，不仅能 够节约用地，更能够聚集人气，形成都市氛围。引导开发项目与当地城市建设和地方市场相结合，增强城市设施的丰富性，避免形成孤岛式的居住地域，造成生活氛围的不 23 足。 （ 4） 在海南岛的空间规划当中，西部的工业产业带和东部的旅游产业发展带，发展方向不同。这一区域的地产开发和产业要紧密互动，共同承担起海南振兴的责任。 24 第五章 本项目区域休闲度假地产分析 一、 *县关于度假居住地产的发展思路 1、海口后花园 * 海口后花园，位于海南岛东北部内陆，南渡江中下游南畔，与省会海口一江之隔，距海口美兰国际机场仅 20 分钟路程。近些年来，科学的定位，清晰的思路，有效的执行，让 *县这个海南内陆传统农业县在国际旅游岛建设上取得长足发展，现已成为省会海口的卫星城、后花园，成为国际旅游岛上的璀璨明珠。 2、重视规划先行 *县政府在 06年完成了 *县城市总体规划、 *风景名胜区总体规划、塔岭新区控制性详细规划、全县 9 个镇总体规划修编等 29 个规划。又在 07 至 08 年期间完成了 *县旅游发展规划、全县土地利用总体规划等 21 个规划。有了新思路，有了新规划，真抓实 干也是不可或缺的， *以新思路、新规划为准则扎实地一步一步前行。 在思路的指引和规划的统领下， *塔岭工业园区的基础设施建设得到快速改善，入园企业纷至沓来，顶津、新台胜、高远、达川、德威士等企业建成投产。首次引来投资额超亿元的大项目，总投资 的 *合利包装厂，目前正在加紧建设厂房。此外，罗牛山集团、江苏雨润集团等上马的项目正在开展前期准备工作。据预计，这几个大项目全面投产后，全县年工业产值就可增长 10 倍以上。如果这与 05 年 *塔岭一带一片荒凉的情况比拟，不由得人感叹：新规划的先 行，给 “ 海口后花园 ” 带来了前所未有的新貌。 3、重视招商引资 在国际旅游岛建设背景下， *休闲地产也是迅速崛起。 “ 后花园 ” 25 将旅游地产集中布局在 “ 一湖一城四带 ”( *周边，县城范围和十里长廊、南渡江边、潭榄河两岸、丁湖路九公里等 4 个休闲带 )，计划打造成“ 吃住行娱购 ” 的上规模休闲人居社区。有了规划，县城做大了整整一倍；有了规划， *的投资上了档次，引进了上置集团、中基集团、华田集团和南湖投资公司等大企业。 *县和昌茂集团签订了 “ 十里长廊 ” 项目合作开发框架协议书。计划从中润温泉水城开始， 一直延伸至 *的 “ 十里长廊 ” 项目，规划用地 3 万亩，总投资约 40 亿元，布局了住宅区、旅馆街区、商业街区、影视基地、酒吧街区以及主题公园等。整个项目定位为 *县休闲高档旅游地产产业带；和北京中科恒通投资有限公司签署大黄竹合作开发项目协议，约投资 30 亿元，用三到五年时间，优化配置黄竹镇生态、文化及靠近琼海区位优势资源，打造高规模上档次的风情小镇和国际知名的休闲、娱乐、健康、养生的生态度假基地，亮化 *“ 南大门 ” 形象。短短的时间内，旅游地产在 *异军突起，原因不仅在于 *浓厚的文化底蕴 、优美的自然风光和优越的地理位置，还在于投资者看中了 *作为 “ 海口后花园 ” 的后发优势。 *以优质的投资环境和高标准规划的项目引进大公司后，将充分利用大公司资金、技术、设备等优势，整合土地储备资源，用国际眼光去谋划开发建设，打造顶尖的休闲旅游地产项目，使 *在国际旅游岛建设大背景下，发展现代休闲旅游服务业中抢得先机，实现 *经济社会跨越式发展和崛起腾飞。 二、 *县度假居住地产的发展现状 案例一 【昌茂 “ 十里长廊 ” 】 开发商：海南中润投资有限公司 26 楼盘位置： *县定城 镇新区 项目均价：一期住宅项目 “ 昌茂 中润温泉水城 ” ，综合价格 5300 元 /本售罄 项目介绍： 昌茂中润温泉水城荣获 2009 中国广厦奖（海南房地产优秀规划设计奖）。该项目由海南昌茂企业集团有限公司和海南中润投资有限公司联手开发。 2009 年 7 月 27 日， *县人民政府和昌茂集团及中润公司签署了 *新城 “ 十里长廊 ” 合作开发协议并举行了新闻发布会。“ 十里长廊 ” 规划范围为 *县定城镇塔岭新区至 *出口高速公路西测 2500 米范围，规划面积达 3 万亩，是一个大型综合型国际型旅游地产 项目。 *县位于海南岛东北部，南渡江中下游南畔，北距海南省会海口市 33 公里，海口美兰国际机场 30 公里，东距清澜港 48 公里，西距洋浦港 113 公里，是海口市的卫星城市。 *历史悠久，文化底蕴深厚，美食丰富，拥有众多旅游景点和罕见的火山冷泉，是一个适宜休闲度假、娱乐养生的极佳之地。 建筑设计采用热带简约的建筑风格，很好的诠释了生态、健康、时尚三大生活意境。项目将兴建一座五星级酒店，酒店内设有娱乐、餐饮、健身、网球场、温泉泳池等配套设施，以点带面，全面向所有业主提供星级物业服务，充分满足业主休闲、 度假、养生养老的需求。项目在配套设施上更进一步的满足业主的生活需求，商业面积设有银行、医疗、超市等，小区内设有温泉泡池、篮球场、网球场等设施。考虑到项目目前的交通出行状况，开发商将在一定时间内为项目提供免费的巴士车往返海口和项目地址。 27 案例二 【长信半岛美庐】 物业类型：别墅 开 发 商： *长信迪力房地产开发有限公司 楼盘位置： *城市中心 项目均价： 目前价格未定，别墅估计 7000 元 /右 项目介绍： 位于 *城市中心，项目总投资 15亿元， 占地 360亩， 拟建筑面积34 万平方 米。该项目首期推出的别墅群，以两大超两万两千平方米生态湖区为中心展开，由著名 拿大 )公司规划设计，拥有超大花园，超大露台，居所沿水系而生，临湖而立。原生态地貌被充分保留，力求为 *打造一个规划优、品质高、景观好、配套齐全、性价比高的温馨居住环境。 案例三 【龙门旅游度假区】 （ 1）投资方： 三亚南山实业开发有限公司 （ 2） 龙门旅游度假区位于 *县龙门镇。作为热带天堂，海南岛自然风光极其优美，为本项目打造成世界级旅游目的地提供了很好的背景。龙门旅游度假区总规以项目选址自然本底为基础，完好 的原生乡野景色和湿地景观构成一个整体的开发范围。龙门镇作为主要人口聚集区。各景点间设置探险游览区，既把分散景点和湿地保护区连接在一起，也将各个景点和湿地保护区分离开来。以此构成一个完整旅游度假区。游客可以通过自驾车、巴士，或连接东线高速的轻轨进入龙门旅游区。这些入园方式都将以“ 自然之旅 ” 进行主题化，让游客一进入景区就立刻感受到浓厚的尊重环境的氛围。 （ 3）龙门旅游度假区五大景区 根据选址当地独特旅游资源的地理分布，扣合当地深厚道教文化渊源 28 及其核心主题内涵 - 阴阳五行 - 的要素特点，即：相生相克、 循环往复、生生不息，分为五大景区：其中包括现代城镇理想模式之典范： “ 龙门新镇 ” ；作为旅游度假区主入口的大门景观区： “ 龙门岭景区 ” ，游客在这里被引入自然；自然主义者的天堂： “ 久温塘冷泉景区 ” ， “ 秧塘冷泉景区 ” 和 “ 龙洲河景区 ” 。另外， “ 白塘湖景区 ” 由于其区位的战略意义，将作为本项目设置在东线高速出口的迎宾区。每个景区都以其所处区域的地理与人文要素为核心价值，结合冷泉养生的理念，以道家 “ 法于阴阳、和于术数 ” 的最高生存原则，分别打造以下五大主题：动态平衡、天人合一、生命与养生、回归自然和生生不息等。白塘湖景区作为迎 宾区，其主题为：智者乐水。 道可道，非常道。道与路作为同义词在中国文化中被赋予了极为深刻内涵。作为实现旅游经济价值手段的旅游动线，游览道路的设置将构成贯