圆中园房地产项目可行性研究报告

1 圆中园房地产项目 第一部分 项目总论 目背景 多情的山水，演绎无数灵动的故事与传奇，礼花闪耀的星空，传承多少历史的经典与不朽。这就是浏阳，一个有着一千八百年历史的山水名城。 优美的环境、便利的交通吸引越来越多的外地人来浏旅游度假。据市旅游局统计，去年 “十一 ”黄金假日共接待游客 人次，同比增长 今年预计翻番。特别是长浏、大浏、浏醴高速的建成通车和城铁拉通，都将直接带动周边都市人群来浏度假休闲。 而按照目前浏阳房地产市场供应状况来看， 2009 平方米，新开工面积达 平方米，今年预计新增约 100 万平方米商品房投量，市场将迎来一个高峰。 展望未来，随着浏阳“十二五”规划的全面实施，一个“西融长株潭、南接珠三角、东连长三角”的区域性中心城市蓝图正在渐渐展开。届时，浏阳现代服务业比重大、高新产业快速发展、外贸业的比率上升，尤其是城铁的正式开工，必然带来城市产业的重组，城市价值和等级将发生本质的提升。高端商务地产因为稀缺，必然在供求关系方面表现出供不应求，高端商务地产的租赁和出售价格一定会大有提升。本项目位于湖南省长株潭一体化和“一点一线 ” 区域经济发展重大战略规划生物医药基地的核心载体；长沙市国家生物医药科技园。 湖南省“十五”规划重点建设的十大标志工程之一； 长沙市政府重点建设的十大标志工程之一。 随着政府对园区基础建设的不断投入和众多企业相继入园，园区已经形成具规模、有影响的生物医药产业聚集地，改变了长沙市、浏阳市的工业格局，提升了城市工业的科技水平。 园区的发展也极大地促进了区域房地产市场的发展，现有的商业地产及住宅地产已不能满足园区发展，本项目在此背景下上马，将承担园区商业与住宅配套的升级换代。同时，通过项目的建设，提升整个生物园 区的形象及招商实力。为浏阳的经济又好又快发展做出贡献。 目所在区域发展情况 项目位于长沙国家生物产业基地医药科技园，生物医药园距离长沙市 35公里，距黄花机场 18公里，距离浏阳市区 25 公里，是湖南省唯一一个没有母城依托的开发区。 8 年来，浏阳自筹资 2 金抓园区建设和医药专业化服务体系建设，已整体开发 方公里，引进各类医药企业 110多家，配套企业 80多家，总投资 46 亿元。 2006 年，园区实现工业总产值 元、元， 2007 年产值将突破 70 亿元，利税突破 5 亿元。由于我园的贡献，湖南 医药工业从 2001 年全国第 22 位上升到目前的第 16位，成为中西部地区最大的生物医药园。园区也因此成为联合国工业发展组织在中国合作建设的唯一医药园、国家科技部火炬计划基地、国家商务部医药出口基地和省政府重点工程、长沙市十大标志性工程。 2006 年 10月，园区被国家发改委认定为长沙国家生物产业基地。拥有较有特色的城建风格。园区建设注重环境保护和生活生产设施的配套，以健康产业为特色的城镇已初具雏形，被誉为全省最美的工业园区之一。 拥有较为到位的管理体系。园区人、财、物相对独立，浏阳市所有相关行政管理权限已授权 到位，并经人民银行批准建有一级金库，所有地方县级收入全部返还投入园区建设。园区投资公司按“市场运作，滚动开发”方式经营、开发园区。园区投资公司今后将采取市场化运作，通过资产置换、引入社会资本和民间资本增资扩股、合资投建企业、股份转让及管委会员工持股等方式，拓展盈利模式，实现上市融资。从 1999年至今的十年园区以集聚生物医药产业为主，未来十年园区将以“生物经济社区”为追求方向，一方面继续做强产业形成世界知名的生物医药产业基地；另一方面则以完善生活配套为主线进行城 3 镇化建设，建设生态宜居的生态社区城。同时积极引进 社会投资者，大力建设园中园及各种生活服务、生产服务设施。浏阳生物医药产业园区，正准备着力打造世界生物经济社区和临空经济区，使长沙这座深厚底蕴的文化古城，又将成为生物经济中心和生物产业创业之都。 目发起人及发起缘由 本项目由浏阳市东玉房地产开发有限公司开发建设，该公司是在长沙市浏阳市工商行政管理局办理了注册登记的法人资格的房地产开发机构，并且经长沙市浏阳市规划建设局批准取得房地产开发企业资质。公司经营范围以房地产开发为主营业务，涵盖物业管理、酒店经营、投资实业等多个领域的综合 公司。浏阳市东玉房地产开发有限公司董事长陈小英，浏阳市政协委员，大专文化， 2002年至 2006年分别获浏阳市、长沙市“三八红旗手”、省农村“巾帼科技带头人”、全国“双学双比”女能手。“追求完美品质，超越用户期望”是陈小英对房地产项目建设的承诺。 公司秉承“以人为本，服务为先”的企业理念，“服务浏阳、 4 服务长沙、服务湖南”经营理念开发本项目。 本项目坐落于长沙市生物科技园区，项目的建设承担着长沙市商业的辅助配套及园区商业、住宅的配套需求，为配合项目的建设开发，公司精心准备，整合了多方优势资源，搭建了由工程、规划 、营销、物管等多领域专业人才组建的开发团队，为区域市场的发展和当地商、住产品品质的提升贡献力量，同时也为公司在房地产开发之路探索模式，积累经验，储备人才，对项目所在区域及公司本身意义重大。 目投资的必要性 随着浏阳城市中心区开发的深度推进，纯居住地产已渐次退出了市场舞台，取而代之的是后来居上的商务地产。例如联邦房产打造的香山国际名苑、创意房产打造的财富新世界、醴浏铁路打造的醴浏大厦、鸿宇房产打造的中央公园、湘鑫房产打造的名河鑫都商务性质已经慢慢凸显，很多购房者看中的还是它们的地段价 值和商务前景。目前，浏阳城市中心商业地产正呈现两个特点：一是从推出规模上看，中心区的商务地产大大超过以前的住宅；二是从楼盘品质上看，商务地产也将超过以前开发的住宅，成为打造中心区形象的名片。 与国外接轨的写字楼类型公寓正成为一些投资者的首选。无论是在浏阳主城区还是在工业新城区域，人口的聚集和企业的增加势必直接导致优越地段的商务地产成为稀缺资源。 5 展望未来，随着浏阳十二五规划的全面实施，一个西融长株潭、南接珠三角、东连长三角的区域性中心城市蓝图正在渐渐展开。届时，浏阳现代服务业比重 大、高新产业快速发展、外贸业的比率上升，尤其是城铁的正式开工，必然带来城市产业的重组，城市价值和等级将发生本质的提升。高端商务地产因为稀缺，必然在供求关系方面表现出供不应求，高端商务地产的租赁和出售价格一定会大有提升。当新四路正迅速拉近浏阳与世界的距离，当城铁满载希望沿着融入长株潭两型社会试验区的跑道奔来，当工业新城建设的步伐全面开启，浏阳城，这个古时易守难攻的要塞之地今天正全力融入长株潭，孕育着新一轮建设的高潮。 伴随着城市的提质和交通的提速，在市场调研的基础上，依托新四路带来的区位优 势，积极引导主动对接域外市场，探索度假型、商务型、养老型等复合型特色房地产市场，实现差异化发展将成为浏阳房地产发展的未来大势。浏阳工业新城启动的投资优势。近三年来，浏阳市委、市政府提出了建设工业新城、助推浏阳经济进入高速时代的战略构想并大力推动。目前，形成了工业新城投资公司、长沙国家生物产业基地、浏阳制造产业基地三个投资主体，永安、洞阳、北盛、蕉溪四个乡镇分片负责、共同发力的开发热潮。浏阳在对接长沙省会经济圈、连通珠三角、长三角的思路和实践上，达到了前所未有的高度统一。这有利于浏阳全市发展现代工业精力集中、 资源集中，有利于政策持续、长远规划，对激活投融资、企业招商引资、产业集聚和城市建设都是很好的契机。十 6 二五期间园区将新增开发面积 10 平方公里，规划人口达到 15 万人，项目的建设进一步完善了工业园区的配套，促进了商业的繁荣、提高了园区人民生活的品质。 目概况 目名称：浏阳园中园（暂定名）项目 目建设单位概况：浏阳市东玉房地产开发有限公司 目地块位置及周边现状 地块位置 项目位于长沙长沙国家生物产业基地医药科技园， 东经 1131848 1132431 ，北纬 281152 281452 。西距长沙市区 35花机场 18距浏阳市区 25起砰山屋场、西南至洞阳河、北至捞刀河，总规划用地面积 28 平方公里。其中克里小学以西范围用地面积 方公里作为近期建设范围，克里小学以东约 10 平方公里范围作为规划生物医药园区远景发展的备用地予以控制。 园区总体规划充分考虑浏阳 长沙中间的区域关系，挖掘、创立、坚持自己的产业特色，讲求经济效益确保长久持续发展，考虑与周围环境的融合、共生，提高规划的弹性，合理有效利用国土资源，建设 “ 生态型、 环保型 ” 园区。地块北靠康宁路，南邻银河生化制药厂，西至健康大道，东面紧挨东风制药厂和绿 之 韵 生 物 工 程 有 限 公 司 。 7 地块地势属于园区内最高点，地块内场地平整，无其他建筑杂物； 地块 由南往北临近康宁路的位置地块与整体地块有较大落差，最大处落差将近在 10米左右（在地块东面），最小落差在 2米左右（在地块西北面）。 8 (2)析 优势（ S）： 1、地块方正，场地平整； 2、周边交通路网十分发达，交通便捷； 3、净地，无拆迁工作； 4、临街面开阔，适宜发展商业。 劣势（ W）： 1、地块内的高低落差增加开发成本； 2、周边配套不完善 。 机会（ O）： 1、园区中心位置，紧邻园区中央商务区； 2、随着园区日益发展地块优势日益凸显； 3、园区发展起步阶段，存在相当的市场机会。 威胁（ T） ： 1、周边多为厂区，商业氛围较差； 2、周边同类型项目的建设。 9 （ 3）项目周边配套 项目位于园区核心位置，紧邻园区商贸街，配套完善，主要有： 1、 通信：中国移动、中国联通； 2、 银行：中国邮政、工商银行； 3、 园区管委会； 4、 商业：家润多超市、商贸街及中央大街； 5. 交通 : 开 元 东 路及建 设 中的 长浏 高速、 浏 醴高速、大 浏 高速、即 将启动 的 长浏轻轨线 ，都在 园区 有 连 接口和站点，使 园区 的区 位交通即 将 成 为 新的 优势 目规划控制要点 规划控制要点 :（技术经济指标） 10 序号 内容 数据 1. 土地面积 2. 地价总款 100000000 元 3. 容积率 . 总建面积 289108 5. 商业面积 30% 6. 楼面地价 / 目现状： . 010 年 11 月通过竞拍取得土地使用权，拟计划在 2011年 5 月投资建设； 划 4 年开发周期，分三期开发； 2011年开发一期 2012年开发二期 2013年开发 基 础设施已在完善中 ,建设方案已经形成 . 行性研究报告编制依据 （ 1）城市居住区规划设计规范 （ 2）长沙市城市拆迁管理条例 （ 3）城市居住区公共服务设施设置规定 （ 4）住宅设计规范 （ 5）住宅建筑设计标准 （ 6）建筑工程交通设计及停车场设置标准 11 （ 7）城市道路绿化规划及设计规范 （ 8）高层民用建筑设计防火规范 (9)浏阳市发改局 ”十二五 ”规划 .(10)项目单位提供的资料及数据 . 行性研究综合评价 该项目的建设符合本市经济发展城市建设需要 ， 对拉动浏阳工业化经济发展， 城镇化建设健康稳定发展起着极大的辅助作用。 目前项目所在区域的开发氛围逐步成熟，随着浏阳融入大长沙，必定为区域经济的发展带来更广阔的空间和强大的城市发展效应，房地产市场将迎来较大的发展空间。 本项目属于长沙副市级商业配套的综合商业中心，是完善生物科技园区商业及居住配套，形成区域大发展的重要组成部分，项目的开发对于当地的发展起到积极的推动作用，本项目的开发价值也随着项目服务功能的完善以及项目功能档次的提升而得以提升。本项目的开发，符合该园区位物业供给的基本特征，有助于改善该区域商业服务配套物业结构局部供给相对失衡 ，且充分利用了城市宝贵的土地资源，适应了园区整体配套现代化的趋势，也有利于城市总体规划的具体实施。 12 第二部分 市场研究 观环境分析： ， 最近几年，浏阳房地产开发投资持续增长，房产开发用地保持一定规模；结构逐渐改善，商品住宅占比提高，办公楼和商业营业用房占比下降；房地产信贷增长趋缓，贷款结构优化，信贷资产质量稳定。这些特征都展现了湖南房地产市场良好的发展状况。而在公众敏感的市场和价格运行问题上，浏阳房地产价格有小幅上涨，增幅较稳定；房产市场价格结构基本合理，仍是满足中等收入消费者的大众市场。与国内其 他地区相比，浏阳房地产市场运行更为平稳、理性。 从这些趋势预测，未来几年，浏阳房地产的发展仍然有很大的升值空间，主要的城市发展将呈现空间多中心化、生活社区化、资源集约化等趋势，而在大的城市发展政策环境下，浏阳房地产市场发展也将呈现开发增速减缓，土地资源优化配置；市场需求旺盛，房价稳中有升；金融信贷紧缩，企业竞争激烈等总体趋势。 具体来说，在土地政策方面，政府将实行“有保有压、区别对待”的土地供应原则；在房产价格方面，由于供应与需求基本平衡，房产价格将会稳中有升；在楼盘品质方面，由于开发门槛提高，楼盘品质 将会大幅度提高；在政策环境方面，商业房产项目建设即将纳入城市规划；在融资渠道方面，银行与外资开始进入房产市场；在物业管理方面，物业纠纷问题逐渐受到关注，新型冲突不断呈现；在住房保障方面，经济适用房和廉租房问题得到重视；此外，“产权式商铺”渐遭冷落，整体持有型物业的增加；项目开发形态多元化，社区购物中心成热点；专业化服务更受重视，复合型人才严重奇缺也将成为最近一段时期浏阳商业地产行业的发展趋势。 浏阳市居民房产位置选择（单位： %） 按人口变量细分，包括年龄、性别、家庭人数、收入、职业、宗教信仰、国籍和民族等。 如表 1 和表 2所示，大部分浏阳购房计划居民中都打算购买一般商品房和经济适用房，在房产结构的选择上，七成居民计划购买普通板式楼房。不同年龄层的消费者对房产类型和结构的偏好也有所区别，开发商根据自己的资源选择不同的细分市场。 表 1 不同年龄消费者房产类型选择 13 （单位： %） 居民总体 1525354555经济适用房 般商品房 55 0 别墅 公房 二手房 4 它 样本量（人） 269 66 75 74 37 *15 表 2 不同年龄消费者房产结构选择 （单位： %） 居民总体 1525354555普通板式楼房 通塔式楼房 4 0 立体式（复式、跃式、错层等） 4 它 古典自然 别墅 14 样本量（人） 269 65 74 75 38 *15 表 3 不同收入消费者房产类型选择 （单位： %） 没收入 2000元及以下 2001- 4000元 4001- 6000元 6001- 8000元 8000元及以上 拒答 经济适用房 0 0 般商品房 0 50 墅 50 房 二手房 其它 样本量 30 130 55 *7 *2 *2 42 （注：表 1 中纵向相加为 100，打 “ ” 的部分，由于样本量不足 30，数据不稳定，仅作参考，请慎用。） 从收入来看，中等收入消费者的房产消费较活跃（如表 3 所示）。这部分消费者多为工薪阶层，开发商应当根据他们的消费 特征和需求，设计相应的经济适用房或低价位商品房，而对于高收入群体则开发高档商品房和别墅。 类似的，心理和行为变量也可作为细分市场的依据。例如，调查显示，在事业上，浏阳市居民是非常敬业的。他们中有 人认为 “ 家 15 人认为自己做的很成功是非常重要的 ” ， 人希望自己能够达到职业的顶峰（如图 2 所示）。 在房产价格方面，由于供应与需求基本平衡，房产价格将会稳中有升；在楼盘品质方面，由于开发门槛提高，楼盘品质将会大幅度提高；在政策环境方面，商业房产项目建设即将纳入城市规划；在融资渠道方面，银行与外资开 始进入房产市场；在物业管理方面，物业纠纷问题逐渐受到关注，新型冲突不断呈现；在住房保障方面，经济适用房和廉租房问题得到重视；此外，“产权式商铺”渐遭冷落，整体持有型物业的增加；项目开发形态多元化，社区购物中心成热点；专业化服务更受重视。 最近几年，浏阳 房地产开发 投资持续增长，房产开发用地保持一定规模；结构逐渐改善，商品住宅占比提高，办公楼和商业营业用房占比下降；房地产信贷增长趋缓，贷款结构优化，信贷资产质量 稳定。这些特征都展现了湖南房地产市场良好的发展状况。而在公众敏感的市场和价格运行问题上，浏阳 房地产价格 有小幅上涨，增幅较稳定；房产市场价格结构基本合理，仍是满足中等收入消费者的大众市场。与省内其他市区相比，浏阳房地产市场运行更为平稳、理性。 房产论坛 ,装修论坛 ,业主论坛 * - W5 % - _ 国房地产行业发展分析： 中国近年来最红的经济话题莫过于房地产问题。中国人自古以来就有“安家立命”、“安居乐业”的说法，与此息息相关的“房子”在国人眼中自然有不可比拟的重要性。 16 我国真正意义上的房地产市场应该是开始于 1996 年左右。房地产业在深圳、广州等发达地区率先起步。 1998 年，中国开始了“房改”，那一年，为了摆脱亚洲金融危机为中国经济低增长的影响，国家又出台了一系列拉动内需的政策，为个人房贷提供了政策 支持。由此，天时地利人和俱备，中国步入了房地产市场化的高速发展期。 房地产市场化的直接后果就是房地产价格的市场化，人们在计划经济时期被压抑已久的对房产的需求被激发出来，供需规律开始发挥其魔力，虽然供应量越来越大，但是需求更为强劲，房地产价格节节攀升。 从图中我们可以清楚看到， 2006 年以前，房屋销售价格一 直处于一个比较稳定的状态。 2006 年到 2007 年，房价开始出现异动，呈现快速上升态势。直到 2008 年，房价才有所回落，但仍然远远高于以前。大多数普通老百姓发现，自己就算不吃不喝，光凭工资得几十年才能拥有一套仅够容身的房子。 二、对我国现在房地产价格合理性的分析 17 世界银行认为比较合理的房价与人均收入比是 4 6 倍，为房价收入比所设定了 5 的警戒线。而从上图中可以清楚的看到，我国的房价收入比已经远远超过了这一警戒线。 我国的房地产市场在保持较高增长速度的同时也出现了有效需求不足，房产品 结构失衡的现象，房地产的总量大于有效需求，商品房空置率远超过国际警戒线。同时，房地产过剩与短缺并存，一方面，大量的商品房积压，这主要是指没有充分分析市场需求，对市场有效需求估计不足，过多投资高档住宅，导致了空置；另一方面，大多数居民的住房还十分紧张，普通住宅尤其是经济适用房供给短缺、增长缓慢。 对于一个发展中国家而言，这样的高房价是不合理的。虽然房地产业的快速增长可能会使 现出一种非常繁华的景象，但神话一旦破灭，后果不堪设想。大量经济学者对此忧心忡忡，认为我国目前的房地产业已经形成了泡沫，对我国是一 个严重的隐患，这泡沫一旦破灭，就会对我国经济造成无法估量的损失。据国家统计局网站 2008 年 8 月 5 日消息， 2008 年全国各地一路狂涨的房价开始出现分化，在一些大城市率先出现了下跌；由于对未来房价预期的改变，消费者开始了对楼市的观望，房屋销售市场交易量开始急剧萎缩。 18 上图中的房地产开发综合景气指数，似乎也能说明我国 的房地产市场正在走向低迷。 三、国家宏观调控措施及效果分析 房地产问题引起了国家有关部门的高度重视，早在 2003 年年底开始的新一轮宏观调控过程中，就根据房地产业持续过热的状况，适时推出了一些政策措施。仅 2006 年，就出台了一系列政策对房地产业进行宏观调控。其中最引人注目的莫过于 5 月 17 日国务院总理温家宝在国务院常务会议上提出的促进房地产业健康发展的六项措施（即通常所称的“国六条”），覆盖了住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面，这是行政手段开始调控房地产市场 的开始。此外，央行也提高了银行利率，国税局对个人将购买不足年的住房的对外销售全额征收营业税，建设部对商品房户型比例结构进行了调整，国务院设立土地督察局监管地方土地批租，外汇管理局和建设部共同发出通知限制外资进入房地产开发和 19 经营领域，并且进一步加强了土地调控。 2008 年政府还会出台一系列配套政策来进一步起到稳定房价的作用，而且政策的针对性会更强一些，从需求上面，如加息、物业税等，通过增加购房支出，减少收益角度入手，来降低购房需求。从供给上，政府会继续加大对保障性住房的建设力度，以及加大对开发商土地开发进程监 督，严防囤地和捂盘现象出现，最大限度地增加供给，缓解供需矛盾，达到稳定房价的目的。 由此可见，国家在房地产的宏观调控上做出了相当的努力，但是结果到底如何呢？可以说是收效甚微。虽然增幅有所放缓，但绝对值仍然在大幅增长中。 2008 年以来，我国房地产市场出现一些明显变化，交易量下降显著，房价下跌、打折优惠等类似字眼也时常见诸媒体报端。然而，国家发改委公布的月份 70 个大中城市房屋销售价格指数为 同比上涨 这似乎显示房价仍在上涨。从房屋销售价格指数的新涨价因素看， 2008 年上半年，在 35 个 大中城市中有个城市的房价出现了下跌，分别是：深圳、重庆、杭州、大连、广州、沈阳，其中深圳下跌幅度最大，下跌 房价上涨幅度超过 4%（新涨价因素）的有 3 个城市，分别是北京、乌鲁木齐、银川，其中银川上涨幅度最大，为 为什么会出现这种现象呢？主要有地方政府，房地产开发商，购房者三方面的原因。 在我国很多地方，都把房地产作为支柱产业来发展。第一，房地产业产业链长，关联度高，产业拉动能力极强，除了自身的发展， 20 还可以带动如建材，家装等很多相关产业的发展，对 快速增长有强劲的拉动作用。 第二，房地产的活跃将大大推进本地的基础设施建设，提高土地使用价值，对地方的形象提升和招商引资都会提供有力的后备支持。第三，在整个房地产建设交易的过程中，政府得到的土地出让金，各种税费收入绝对是一个不容小觑的数字。统计表明，在整个房地产的建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了房地产价格的将近 30 40%左右。如果再加上占房地产价格20 40%的土地费用，地方政府在房地产上的收入将近占到整个房地产价格的 50 80%。如此，房地产业给地方政府带来如此巨大的好处，难怪地方会对中央的宏观调控措施采取暧昧的态度，对房 地产业的过热投资不是遏制，而是采取默许甚至是鼓励的态度。 实际上我国住房消费水平已明显提前，住房自有率，住房人均面积甚至超过了很多发达国家。中国人对住房是有特殊情结的，而且从中国现实国情看，人多地少，人口数量继续增加，经济高速增长，城市化进程加速，家庭规模化小型化，超前消费意识形成等等因素相互作用，导致需求膨胀，而且具有相当的刚性，不随价格的上升而需求下降。再加上境内外许多购房者并不是出于居住的需要，而完全是在投资或者说是投机的心理驱使下，在房价的高峰期蜂拥而上，导致房价进一步上涨。不断上涨的房价又使 一大批本来持币观望的前仆后继，出于“羊群效应”，大量资金源源不绝进入房地产市场。 21 市房地产市场发展趋势 国房地产市场自 2003年开始升温到 2007年达到顶峰，进入 2008年以后，全国楼市逐渐走向低迷。截至今年上半年，尚未走出低谷。在这样的大环境下，作为三线城市的浏阳，其房地产市场现状怎样？短期发展趋势如何？目前状况对于房地产市场的未来发展有何影响？为此，我们将力求多角度全方位来解读浏阳房地产市场，阐述一个真实的市场现状并对短期内的发展趋势进行客观的预测。 第一章浏阳经济社会发展现状及前 景分析 一、地理位置有所局限，需把握自身的定位和发展方向 浏阳作为长株潭两型社会改革实验区的次中心区，一方面可以分享相关的政策优惠，另一方面可以借助长株潭城市群扩大自己的影响。但是长沙的主要交通优势是南北交通，而浏阳地处长株潭城市群的东部边缘，缺乏直接通向东部发达地区的向东主干道，影响了浏阳和我国东部发达地区的联系。因此浏阳需要在长株潭城市群的发展大前提下，准确把握自身的定位和发展方向，不要依赖长株潭城市群内部产业的转移，而应利用中部崛起和长株潭两型社会改革实验区的名义，树立抢的意识，主动吸 引外来的资金、产业、技术和市场。 二、经济发展态势良好，但人均地均经济指标较低 本世纪以来，浏阳市国内生产总值以年均 速度增长， 2007 年浏阳市国内生产总值达 元，居长沙四县市第二位，列长株潭三个县级市首位。但浏阳人多地广，按人均和地均指 22 标衡量，浏阳市各项经济指标还处于较低水平。 三、城市化程度相对较低，人均收入提高较快 本世纪以来，浏阳城市化程度提高较快，但相对全国来说，城市化程度仍然偏低。未来几年，浏阳市将加快城市化进程，有助于房地产需求的增加。 2008 年浏阳城镇居民人均年可支配收入达到 16812 元，农村居民人均年可支配收入达到 7618 元，居民收入在我国中部地区处于前列。但居民的消费能力没有有效释放，人均消费支出和社会消费品零售额还处于中等偏低水平。从居民收支结余来看，居民资产积累比较快。对房地产而言，有利于住宅改善需求能力的增加。 四、城市基础设施投资高，市政配套日趋完善 本世纪以来，浏阳市累计用于城市维护建设和市政建设投资的资金和累计投资市政道路桥梁建设、累计投资公共交通建设以及累计进行绿化投资的金额均高于周边县级市，市政配套日趋完善 ，为房地产的发展提供了强有力的支持。 五、城区居住用地超标，城区不再适合继续供应新增住宅用地 2007 年浏阳城区居民用地为 方公里，人均居住用地 ，远远高于建设部标准（居住用地占建设用地的比例为 20 32；人均居住用地指标为 /人）。 本世纪以来，浏阳城区建成区和建设用地扩大了 50%，其 23 中主要是居住用地的扩张，公共设施、工业、仓储、对外交通用地相对减少，浏阳城区基本成为消费城区。对于一个发展中城市来说，这种发展方向并不可取。就 房地产开发而言，浏阳城区已不再适合继续供应新增住宅用地。 第二章浏阳市房地产发展现状一、房地产投资开发 1、房地产开发投资 2003 2007 年浏阳市房地产开发投资年平均增长 累计投资 元， 2007 年达到 元，但投资规模相对仍然偏小。 2、房地产在建规模 2007 年浏阳市房地产新开工面积比2006 年增长 施工面积增长 各种用房在建规模普遍扩大；受经济形势变化的影响， 2008 年施工面积相对减少，全市商品房在建施工面积 （其中住宅 ，商业营业用房 ），同比减少 二、房地产市场 1、房地产供需现状 2006 年 2008 年累计批准商品房预售面积 ，其中商品住宅 ； 2006 年 2008 年累计销售商品房 ，销售商品住宅 ； 07 年、 08年销售面积分别是当年新批准预售面积的 截至2008 年底， 浏阳市尚有 商品房未销售，其中期房 ，现房 （住宅 、商业营业用房 、其他用房 ）。 24 2、商品住宅价格 浏阳市商品房均价由 2001 年的 945 元 / ，上涨到 2007 年的 1919 元 / ，年均增长 低于全国（ 和长沙市（ 平均涨幅。 2006 年 2008 年浏阳市商品住宅价格年均增长 2008 年达到 2018 元 / 。浏阳市商品住宅价格远低于全国和长沙全市的房价水平。 2007 年商品住宅平均价格仅是全国平均价的 45%、长沙全市平均价的 长沙市区平均价的 3、商品住宅需求结构销售套面积结构 2007 年 2008 年，浏阳市共销售 6500套住宅，占同期新批准预售的 其中： 90 /套以下的 1077套，占 占同期新批准预售的 90 120 /套的 864套，占 占同期新批准预售的 120 144 /套的有2661 套，占 占同期新批准预售的 144 /套以上的有 1898 套，占 占同期新批准预售的 （ 2）价格结构 在 2007 年 2008 年已销售的 6500 套商品住宅中，销售单价在 1500 元 / 以上的有 2411 套，占 1500 元 / 的有 2189套，占 2000 元 / 2500 元 / 的有 1299 套，占 2500 元 / 以上的有 601 套，占 2007 年已销售单价在 2000元 / 以下的商品住宅占 2008 年下降到 2007 年已销售单价在 2000 元 / 以上的商品住宅仅占 2008 因此销售单价在 2000 元 2500 元 / 左右的商品住宅将逐渐 25 成为未来 2 年内市场需求的主流。 （ 3）购买对象结构 2007 年 2008 年，浏阳市共销售 商品房，其中城区居民购买 ，占 本市乡镇居民购买 ，占 市外居民购买 ，占 2008 年市外居民购买浏阳市商品房比 2007 年减少 本市居民是市场需求的主流。 4、存量房交易 人口增加相对稳定的地区，一个健康成熟的房地产市场，改善需求是住房市场的主要需求，因此存量房交易将推动商品房的销售。 2006 年 2008 年浏阳市存量房交易面积达 ，和同期商品房期房和现房销售总量比 为 1，不到正常比例 1： 1的一半，存量房交易比较低迷。 三、小结 1、 2008 年房地产开发投资和新开工面积的减少，将缓解未来市场的供需矛盾。但由于房地产投资开发的惯性，未来 1 2 年市场仍将处于供大于求的状态。 2、浏阳市房地产市场基本是内向的市场，市场主要需求来自浏阳市域内。 3、浏阳房地产价格远比长沙市平均房价低，是当地居民可以接受的。 4、浏阳存量房交易市场已形成但未成熟，其潜力的挖掘有利于房地产的进一步发展。 26 一、土地供应 1、土地供应政策 浏阳市政府于 2009 年 2 月 3 日制定颁布的浏阳市国有土地有偿使用若干规定，使房地产发展的源头更趋有序和规范。与此同时，浏阳市政府对 2004年公布的基准地价和容积率标准进行修改，降低了正常容积率，相应调整了基准地价，楼面地价比 2004 年的标准平均提高约 80%。 2、土地供需 从浏阳城区建设用地占浏阳城区土地的比例来看，浏阳城区仍具有土地供应的能力，但由于地形、地貌和其他的原因，土地可供量已相当有限。由于浏阳城区土地利用结构已趋不合理，因此未来可供住宅开发用地极其有限，将主要供应产业用地。 从市场需求来看：一方面国内外经济环境影响了市场的需求；另一方面，浏阳房地产开发企业 2008 年受让的土地达 ，是 06 年、 07 两年总和的 很难在短期内消化。因此近期内房地产开发企业对土地需求的热情将大幅度降低。 浏阳市政府和房地产开发企业应在主城区外，另辟房地产开发的战场。 二、浏阳市房地产市场未来供应预测 根据浏阳市近 2 年新开工面积和近 2 年期房销售的情况，2008 年浏阳市在建施工的 商品房中，约有 30 万 未批准上市供应。 2008 年已批准上市供应而未实 现销售的商品房有 41 27 万 。这 71 万 将形成 2009 年及以后的供应量。 2006年 2008年浏阳市房地产开发企业受让 土地， 2008 年浏阳市房地产新开工面积 ，根据上述情况和2004 年正常容积率标准，目前浏阳尚有未开发土地 60 万 70 万 。现假设有 65 万 土地未开发、平均容积率为 么可建 117 万 商品房。因此未来 3 年内，市场总供应量约在 210 万 左右，平均年供应量在 70 万 左右，和往年基本相近。 三、房地产市场未来需求预测 1、未来需求分析 （ 1） 居民改善需求 2007 年浏阳市城区居民人均住房建筑面积 ，超过全国平均水平。但和周边地区相比，仍有一定的距离：浏阳城区周边农村居民人均住房面积普遍超过 50 （ 2007 年长沙全市农村人均住房面积达 ）；宁乡县 2007 年城镇居民人均居住面积 。这种近距离的比较，将促使浏阳市城区居民进一步改善住房条件，增加住房面积。 （ 2）城市化程度的提高 一方面目前浏阳市城市化程度还比较低， 2006 年浏阳城镇人口的比重为 比全国同期平均低 另一方面浏阳农村居 民人均耕地面积较少，农村富余劳动力向城镇转移已势成必然。本世纪以来，浏阳市平均每年增加 4 万多城镇人口，城区平均每年增加 1 万居住人口。从城区居民改善住房和城镇、城区人口机械增 28 长两大需求来看，未来几年城区平均每年住房需求量约 50 万 60万 （近两年城区和乡镇居民购买城区住房比例为 3： 2）。 2、浏阳市居民购房能力 2008 年浏阳市城镇居民人均年可支配收入可购买当年 城区商品住房，房价收入比远低于全国大部分地区：按三口之家人均35 计算，房价收入比仅是 三口之家人均 40 计算，房价收 入比仅是 3、房地产市场未来价格的判断 成本对未来价格的影响 根据 2006 2008年房地产开发企业取得的土地平均价格在570 元 / 左右，按多层平均容积率 算，楼面地价约 420 元 / ，加上建筑安装费、小区建设费、市政配套费等平均成本约 1500元 / （不包括交易税费、销售费用、资金费用和其他费用），如全部计算，总成本约在 1700 元 / 左右（小高 层由于楼面地价减少和建安成本增加相抵，约增加 200 元 / 左右）。因此根据成本构成和 2009年浏阳市基准地价的上调等因素预测，今后房 价在 2008 年基础上的下降空间有限，最多在 10%左右。 供需关系对价格的影响 未来几年浏阳市（主要是城区）房地产供需基本平衡，供略大于求。在这种情况下，如没有需求的心理预期作用，房价将趋于平稳，并小幅上涨。 市场需求的心理预期 29 从浏阳房地产市场目前情况来看，住宅投资需求比重相当小；目前浏阳房地产市场价格波动并不大，主要是区域外部市场价格的波动可能对浏阳市场需求心理预期有一定的影响。这种影响主要作用于交易量，而不是价格。由于影响交易量，因此短期内可能会打破供需平衡态势，使供略大于求 ，从而使价格微幅下跌。由于浏阳市场需求心理预期的影响主要来自外部，因此作用时间不会太长。 浏阳房地产市场未来 2 3 年价格走势： 2009 年浏阳城区房地产市场（商品住宅）价格基本在 2008 年价格的基础上，有正负 5% 8%的微幅波动； 2010 年起，价格将会逐渐上涨，并随时间呈加速度。 第四章 建议一、主城区房地产 发展方向一、主城区房地产发展方向 1、主城区不宜再发展住宅房地产、主城区不宜再发展住宅房地产 主城区用地结构现状中居住用地和产业用地已不成比例：2007 年主城区居住用地所占 城市建设用地比例达到 人均居住用地达到、人均居住用地达到 ，都大大超过国家标准。，都大大超过国家标准。 本世纪以来（截至本世纪以来（截至 2007 年，下同）年，下同）浏阳市累计用于城市维护建设的资金达 326776 万元，市政建设累计投资万元，市政建设累计投资 210205 万元，但如此巨大的投 30 入，都被万元，但如此巨大的投入，都被人口增长所抵消。截至 2007年，主城年，主城区人均道路面积仅 ，人均绿化面，人均绿化面积仅 ，万人拥有公交车辆，万人拥有公交车辆 （标台），都远远低于全国平均水平，辆（标台），都远远低于全国平均水平，同时也远低于周边县市水平，市政基同时也远低于周边县市水平，市政基础设施已不堪人口增加的重负。与此同时，产业用地占城市建设用地的比同时，产业用地占城市建设用地的比例下降， 2007 年主城区工业用地、仓储年主城区工业用地、仓储用地、公共设施用地合计仅占城市建用地、公共设施用地合计仅占城市建设用地的 主城区就业岗位已。主城区就业岗位已很难适应人口的增加。 浏阳主城区已基本成为一个消费城区，不宜再发展住宅房地产。城区，不宜再发展住宅房地产。 2、主城区可适当发展商业房地产，为此，为改善产业用地结构比例，形成对主城区现有形态格局的补充，促进主城区经济社会的发展，建议： 除已出让的居住用地外，原则上主城区不再出让新的住宅开发用地。 分阶段出让行政中心周边的土地，用于开发办公用房。地，用于开发办公用房。 出让在浏阳河西南和天马山公园之间的土地，用于开发现代商业设园之间的土地，用于开发现代商业设施，使之成为浏阳 31 主城区新的、现代商施，使 之成为浏阳主城区新的、现代商业区。 3、控制主城区房地产开发节奏 由于未来一年左右的时间内，市场由于未来一年左右的时间内，市场（包括土地市场）将进入观望阶段，交易（包括土地市场）将进入观望阶段，交易平淡。因此建议，未来一年左右的时间平淡。因此建议，未来一年左右的时间内，暂缓供应主城区的房地产开发土地。内，暂缓供应主城区的房地产开发土地。 二、建设和形成新的建成区 无论是当前的形势还是房地产业的长期发展，都需要浏阳建设新的建的长期发展，都需要浏阳建设新的建成区，并逐渐向浏阳新城过渡。成 区，并逐渐向浏阳新城过渡。 1、新建成区选址 浏阳宜将目前的工业新城，建设浏阳宜将目前的工业新城，建设形成新的建成区。工业新城不仅地理位置优越，而且已有一定的产业发展位置优越，而且已有一定的产业发展基础和市政设施基础，形成了一定的基础和市政设施基础，形成了一定的城市规模。在工业新城建设形成新建成区，一是有利于进一步扩大工业新城的产业集聚；二是可平衡浏阳城市建设用地的结构；三可为浏阳房地产发展提供新的更大的发展空间。 2、新的建成区发展方向 加快新建成区城市发展规划和土地利用规划的制定，在规划指导 下进地利用规划的制定，在规划指导下进行房地产开发。在继续引进相关产业的同时，根据规划布局，进行公建设施的同时，根据规划布局，进行公建设施和住宅、商业房地产联动开发，使新 32 建和住宅、商业房地产联动开发，使新建成区形成以产业发展带动人口集聚的发展模式。 3、公建设施和房地产联动开 任何新区的形成，除市政基础设任何新区的形成，除市政基础设施外，重要的是公建设施的配套。目施外，重要的是公建设施的配套。目前浏阳地方财政很难承担新建成区全部的公建设施配套，需要坚持公建设部的公建设施配套，需要坚持公建设施谁投资谁受益 的原则或公建设施投资补偿的原则和房地产联动开发。 4、新建成区发展前景 由于工业新城的土地大部分属 2009年公布的基准地价五级地区，地年公布的基准地价五级地区，地价远低于主城区的地价。而开发建成后的房价，在未来几年将逐渐接近主后的房价，在未来几年将逐渐接近主城区，其未来发展潜力将超过主城城区，其未来发展潜力将超过主城区。新建成区的开发建设，不仅可以区。新建成区的开发建设，不仅可以保证近期浏阳地方财政的收益，同时保证近期浏阳地方财政的收益，同时使浏阳经济社会发展有了新的增长点，促进浏阳城市化加快发展。点 ，促进浏阳城市化加快发展。 对房地产而言，新建成区房地产市对房地产而言，新建成区房地产市场需求相当大，房地产升值的空间也相场需求相当大，房地产升值的空间也相当大，无论是房地产投资开发的收益，还当大，无论是房地产投资开发的收益，还是房产投资的收益，都