戴德梁行－上海某写字楼市场咨询及项目定位报告197页

上海元海大厦 (暂名）市场咨询及项目定位报告戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司机 密1客户定位分析宏观政策分析写字楼市场 分析项目定位分析项目竞争分析项目设计建议2静安区控制性详细规划南京西路、威海路规划新颁布的房地产政策法规宏观政策分析宏观政策分析写字楼市场分析项目竞争分析项目定位分析客户定位分析项目设计建议3静安区控制性详细规划静安区控制性详细规划宏观政策分析宏观政策分析4规划指导思想明确其作为中心城区内的 “ 双高区 ” 定位： 高品位的商业商务区、高品质的生活居住区。进一步推进以南京路为主体的 “ 一轴两翼 ” 和七大分区功能的完善，推进静安南京路高品位的商务办公、商业服务区的形成和南北两翼高品质生活居住区的形成 合理地进行全区中小学、菜场集市、幼托、老年设施、社区卫生保健中心、社区服务中心、社区活动中心、公共绿地广场等配置，构筑高品质生活居住区的基本框架。 进一步提升静安高品质中心城区的环境形象 ，并成为改善城市投资环境、吸引中外企事业单位和居民入驻、促进房地产市场兴旺的重要抓手。优化总体布局 ,促进经济发展明确发展目标确定总体规模 重塑社区结构 ,完善设施配置推进环境建设 ,提升环境品质保护保留体现静安历史文脉的传统建筑和街区，展示静安以及上海现代化建设丰厚的传统文化底蕴；同时，加强对高层建筑布点的梳理工作，以形成高品质的城市风貌空间体系。 维护建筑特色 ,优化空间设计规划期限 2010年5上海中心商业区的重要部分上海国际经济、金融和贸易中心区的主体组成之一上海城市东西发展景观主轴（陆家嘴 -外滩 -静安寺 -虹桥）的重要窗口城区用地分配与建筑总量规模 居住用地占全区用地比重为 41商业、办公、文化娱乐服务用地占 21科研教育卫生体育用地占 9城市道路停车场用地占 20公共绿地占 4市政、水域、特殊用地等其他占 4.4工业仓储用地占 0.6全区建筑总量达到 1640万平方米，其中：住宅建筑 : 900万平方米商务贸易办公建筑 : 360万平方米商业服务娱乐业建筑 : 230万平方米科教体卫建筑 : 130万平方米市政设施及其它设施 : 10万平方米工业仓储 : 10万平方米城区发展定位与配比“ 双高 ” 定位高品位的商业商务区高品质的生活居住区6处于上海城市东西发展主轴上（虹桥机场-静安寺-外滩-陆家嘴），静安城区社会经济发展的主轴线和黄金走廊。本案城区总体布局 “ 两翼 ”南翼地区：延安路威海路以南北翼地区：愚园路北京路以北是静安 高品质的生活居住区“ 一轴 ” 静安南京路沿线地区面积约 1.8平方公里约 180万商务办公建筑和 80万商业建筑面积是静安 高质量的商务商业区南翼： 面积 0.96平方公里。地属上海十个近代建筑风貌保护区之一，是以花园住宅、新式里弄和近代公寓为主体的 高档居住区和办公区高档居住区和办公区 。北翼： 面积 3.86平方公里。由大片老工业区和危棚简住宅改造而成的 现代化高层住宅集中地区现代化高层住宅集中地区 。7城区总体布局 西分区 静安寺地区面积 0.87平方公里全区及上海中心城区西部最重要的综合型中心商业区和文化娱乐旅游宾馆区。上海西区主要的综合交通换乘枢纽之一。以静安古寺和静安公园为核心的上海重要景观旅游轴线和休闲集会中心。反映中西文化合璧特征的近代历史风貌集中的文化窗口地区。东分区 王家沙上海电视台地区 面积 0.96平方公里 全区传统商业中心区之一 老字号、专业街、专业商厦密集分布区之一以上海电视台、文汇报业集团为主体的文化传媒领先区和信息服务贸易区全区主要的居住区之一和近代居住风貌保留地区之一。中分区 上海商城梅龙镇广场地区面积 0.96方公里全区高级商务活动中心区和全市四大高级商务办公写字楼区之一。全市高档时尚商品消费中心区和国际型商业区之一。全市政治活动、外事接待和大型展览活动的重要地区之一。近代建筑风貌和现代都市建筑景观结合最为完美的地区之一。8北西分区 :曹家渡武宁南路地区 面积 1.29平方公里 现代高层居住区 以区际综合商业服务为特色的曹家渡地区商业中心组成区之一 以武宁南路为主体的商贸办公及文化娱乐密集地带。北中分区 昌平路常德路地区 ) 面积 1.16方公里 现代高层居住区 全区的居住分布重心 以昌平路为主体的全区北翼主要的商业服务业中心和行政、文化、体育、科技活动中心北东分区 江宁路苏州河沿线地区 面积 1.41平方公里 现代高层居住区 苏州河滨水居住及旅游观光地带 以江宁路为主体的商业服务贸易区和文化公共活动区城区总体布局 南分区 延安路以南地区 面积 0.97平方公里全市三大宾馆区之一重要的市级医疗、文化单位分布区。全区高档外销公寓及中小型外销写字楼集中分布地区。全区最集中的花园住宅、新式里弄分布区和上海近代历史风貌保护地区之一。9南京西路商业街 隶属全市商业布局 “ 四街四城 ” 的主框架v特色： 以高级商务区、宾馆区、公寓区为依托并辐射全市的国际性的高档商业区和时尚商品消费中心v四大商业业态相组合 :现代化大型商业广场、专业特色商厦、潮流品牌专卖店、传统 “ 老字号 ” 特色店v布局： 静安寺地区、南京西路地区两大商业中心。产业发展规划与布局 商业南京西路地区商业中心带状商业区商业建筑总量达 40万平方米 静安寺地区商业中心块状商业区建筑总量达 40万平方米规划：对梅龙镇、恒隆、中信泰富、亚细亚四大 5 10万平方米商业广场进行平台或地道串接 北侧预留大型立体停车场用地。上海最为流行、高档的时尚商业 消费中心街区和国际化商业区沪西地区最大和最靓丽的商业购物文化旅游休闲中心。10产业发展规划与布局 商业五大支柱行业百货业 (高档为主 )服装业 (时装为主 )食品业服务业 (文化、娱乐、中介业为主 )旅游业新的增长点汽车贸易业家居装潢业电脑家电业形成区域经济的重要支撑商业经济总量发展速度年递增 10。q以构造静安南京路市级重点商业圈 (含静安寺、南京西路两大商业中心 )为重点，形成层次化、特色化、规模化的国际性商业区域，同时要拓展周边区域商业布点。q建设威海路、陕西路、石门路、愚园路等十条左右的专业特色商业街区。q强化商业业态调整，巩固和提高国际知名百货店、购物中心和品牌专卖店在静安商业业态的核心地位q拓宽连锁商业网点建设，超市、便利店、专卖店等网点总量达到 500个，年营业额 3 5亿元 规划11位居上海中心城区的中心以南京路沿线为代表并延伸到延安路、威海路及江宁路南段 .总量规模 :240万平方米已经成为上海市中心区最成规模、档次最高的商务办公区q坚持强化优势、推进招商、控制增量的三大发展策略。q在中心城区内保持对淮海路、徐家汇商务区的领先优势，并与浦东外滩中央金融贸易区、虹桥涉外商务区错位互补发展，共同形成上海多中心的商务贸易办公区的分布格局。q加强静安南京路沿线商务楼盘招商为龙头，推进对沿线 60余幢外资和中资楼盘的整体招商策划和市场细分 。产业发展规划与布局 商务办公地理位置居中，高档商业组合， 中介服务完善，空间环境优雅，主力楼盘声誉好 以政策区位、金融业、交易市场为优势先发规模、外贸展馆、 毗邻领馆，外商居住重心虹桥外贸商务区陆家嘴外滩中央商务区静安商务区三分天下 各具特色 互补发展规划12南京路 沿线并包括 延安路 沿线地区总量控制在 250万平方米(留有 10万平方米可能的上海展览中心等商务场馆增量 )在 成都路 高架以及 武宁南路 、 江宁路 沿线总量不超过 40万平方米产业发展规划与布局 商务办公引导一批与商务配套的中介服务企业的率先入驻强化静安商务区综合服务便捷的特色优势所在近年来 市级文化传媒和信息服务机构 纷纷移驻静安报业电视文艺展览咨询广告策划静安规划商务办公建设总量上基本不再增加13产业发展规划与布局 旅游娱乐 三大宾馆群 全市三大高级宾馆分布区之一 上海中心城区内最大的旅游住停中心规划期末（ 2010年底） ：全区中高级宾馆数达到 38所建筑面积达到 100万平米拥有 12000间客房和 700万人次以上的接待能力。 规划静安寺(希尔顿、贵都、上宾、静宾、 4507、航站、百乐门 )上海商城 (波特曼丽丝卡尔顿、锦沧文华、香格里拉与 )石门路(四季南洋、地铁假日、海港 )q壮大南京路商业购物、文化娱乐、餐饮休闲功能的发展 q推进愚园路、吴江路、华山路等文化娱乐餐饮街和旅游风情街的形成 q建设静安寺地区旅游观光线 ，开发历史文化建筑旅游观光线 q利用航站楼和地铁车站的通达优势和静安区位居全市中心的地理位置，大力引进旅行社等旅游服务机构 q在静安寺地区和南京西路地区设置两个旅游咨询服务中心 14产业发展规划与布局 工业加大工业结构调整加大工业结构调整静安工业要呼应 “ 建设上海工业新高地 ” 的全市发展目标，坚持走商办工业品牌化、大工业配套化之路 形成总部在静安、生产基地在郊县、销售市场在国内外的静安工业发展新格局。城区北翼预留都市型工业发展备用地城区北翼预留都市型工业发展备用地调整改造的主要方向是住宅、商业、绿化、市政和道路广场用地，规划合计调整工业用地约 41.8万平方米 集中布置诸如电子、食品、服装、商务印刷、办公用品等都市工业或企业设计总部，合计占地面积约 4.3万平方米 大力发展服装制衣、食品、电子信息、商务印刷、办公用品和旅游工艺品等六类都市型工业， 积极培育通信电缆、精细化工、冶金设备等有基础的配套型工业，并在生物医药、环保节能等行业开发一些现代高新技术产业项目 15产业发展规划与布局 住宅发展拆除破旧低层住宅 110万平方米 进行住宅建设改造新建建筑面积 220万平方米 ，拆建比为 1： 2。曹家渡社区 占地 1.50平方公里 规划人口约 7.7万人静安寺社区 占地 1.57平方公里 规划人口约 4.7万人南京西路社区 占地 1.62平方公里 规划人口约 4.4万人 石门二路社区 占地 1.09平方公里 规划人口约 4 .8万人 江宁路社区 占地 1.84平方公里 规划人口约 8.4万人 合计住宅总量达到 900平方米，其中：高层住宅 550万平方米多层住宅 230万平方米低层住宅 120万平方米规划16卫生区内现状有市属医院 7家，企业医院 3家，医、教、研综合发展基础突出。每 2 3个居委会设置一个社区卫生服务站，从而建立起现代化的完善社区卫生服务体系。 文化上海市级文化资源分布最为富集的区之一，区内市级文化机构密布，发展文化事业基础雄厚 。 力争在 “ 十五 ” 期间内建成静安北区文化中心 (含文化馆、群艺馆和图书馆部分功能 )，改变北翼居住密集区缺乏文化设施的薄弱环节 。科技创造良好的投资创业环境 ， 引进和扶植民营科技企业发展，使之成为区域发展新的经济增长点之一。“ 十五 ” 期末（ 2005年），民营科技企业数量达到 1500户。 科教与社会事业发展布局教育静安区是上海市基础教育的先进区之一，基础教育水平在全市处于领先地位。静安教育事业要坚持 “一流城区建设一流教育 ” 的奋斗目标，切实确立教育作为先导性、全局性、基础性知识产业地位，建设好静安 “ 教育高地 ” 17环境景观规划绿化建设与公共绿地 “ 三横四纵三横四纵 ” 的绿化体系的绿化体系 ：推进以昌平路、北京路、延安路和成都路、江宁路、常德路富民路、武宁南路为主体的绿化带的形成在各轴线交会处规划控制 10组圈状对景绿化节点的形成，并与西南苏州河路、华山路巨鹿路等林荫大道和遍地分布的透墙绿化、建筑物绿化相结合，构成遍布全区的绿化体系。 城市公共广场 规划设置静安寺广场、玫瑰园广场、王家沙广场、广电大厦广场、恒隆商业广场、协和商业广场、曹家渡商业广场、体育中心广场、北区文化广场和苏州河滨河广场等城市公共活动广场 10处，总面积约为 15000平方米 .18城市空间景观建设 “ 多岛多带 ” 对 北翼 广大居住开发地带内而言，采用 “ 岛 ” 式理论，进行高层建筑相对集中的布置方式，其间安排一系列的多层建筑地带进行阻隔，形成错落有致、空间丰富的现代化中心城区住宅区的合理形态。 “ 一轴一环、多岛多带 ”“ 一轴 ” 南京路 高层、超高层建筑分布连带轴，为全市性东西主轴和商务商业、公共活动轴线，成为 全区的制高走廊 。“ 一环 ” 一个低层、低多层建筑分布环带， 环绕南京路高层建筑轴分布 并对之进行 高层建筑延伸的阻隔 。 规划对规划对这一地带不再允许新开发高层这一地带不再允许新开发高层建筑的出现，并严格控制环内建筑的出现，并严格控制环内现状存在的现状存在的 10个左右的高层组个左右的高层组团的进一步扩大。团的进一步扩大。19道路交通综合规划市级主干路在区内有 4条 ,市级次干路 18条，全区道路规划合计 63条，道路面积率由 14提高到 21.5划定南京西路作为机动客车专用道划定延安路等主次干路作为机动车专用道，在西苏州河路南苏州河路、吴江路、青海路等道路根据道路通行情况，适时设置全步行或半步行道路。 根据全市轨道交通规划， 静安区共有五条地铁线和一条轻轨线经过 ，分别是已建的地铁 1号线和地铁 2号线、选线论证中的地铁 4号线、远期预留的地铁 9号线、地铁 11号线、轻轨 D D线。 静安寺地区建设了上海浦东国际机场城市航站楼 (CAT)， 成为全市空中客运的延伸服务口岸。规划结合苏州河整治工程的进展， 在康定东路的北侧开发建设苏州河水上旅游码头 ，作为全市旅游活动的重要节点和全区水上观光进出的口岸，其南、西侧各预留相应的文化娱乐公共设施用地，作为开发旅游延伸功能的备用地。轨道交通规划20历史风貌保护计划静安区是上海近代历史文化风貌的重点保护地区之一，保护规划风貌分区和保护方向是：南风貌组群南风貌组群 ：位于延安路华山路以南以东地区，包括 9个相连的街坊，建筑历史风貌最为浓郁和完整，是以环境优雅著称的近代法租界高档居住区的代表区域之一。中风貌组群中风貌组群 ：江宁路胶州路北京路新闸路围合地区，包括 4个相连的街坊，是上海近代公共租界(西区 )的代表性区域之一。东风貌组群：东风貌组群： 石门路铜仁路延安路南京路围合地区，包括 4个相连的街坊，是上海近代公共租界(西区 )另一类代表性区域。 西风貌组群西风貌组群 ：乌北路 镇宁路之间的愚园路两侧地区，包括 2个相连街坊，是上海西部华界区的代表区域之一，并反映了地处三界交会的中西文化交融的特色氛围。四大风貌保护组群合计占地面积约 172万平方米，内有历史建筑约 109万平方米，空间组合上呈犄角之势，围绕静安寺及南京西路地区辐射展开。21宏观政策分析宏观政策分析 南京西路、威海路规划南京西路、威海路规划22规划目标至 2010年，将静安南京路建设成集国际性商务活动、高品级商业购物、时尚性生活消费、精致性城市景观于一体的城市中心，成为上海跻身于现代化国际大都市的标志性中心城区。 以创造优良的城市中心区的生活品质 (Quality of Life)为基准，建构丰富的具有多样化及可选择性(Diversity and Choice)的城市中心区生活氛围和交流魅力，使中心城区形成为一个生机勃勃的居住、工作和娱乐综合地域 (Live-Work-Play)， 独具特有的氛围和魅力。 23功能及市场战略以英美领事商务签证中心为依托，扩大对跨国公司总部的吸引；以现有现代服务业最为发达的优势，强化客户聚类现象，形成现代服务业的中心；利用地处浦西几何中心的位置，吸引各大银行开设浦西支行或代表处；利用上海新闻媒体聚集静安的基础，吸引海内外媒体集团、信息内容产业企业和广告业巨子，形成国际媒体、广告、内容产业之谷。打造上海乃至中国的媒体娱乐业的中心，成为中国的 “ 时代广场 (Times Square)” 。甲级办公楼仍应作为静安南京路的主力业态来进行发展规划办公楼的建筑面积规划办公楼的建筑面积 ： 242万平方米，其中：甲级甲级 写字楼总量达到 130万平方米，比例为 54%乙级乙级 写字楼总量达到 32万平方米，比例为 13%规划未来发展形成若干副区域：未来发展形成若干副区域：会议展览区外国领事区金融办公分中心区跨国公司及现代服务业公司总部区媒体区（包括电视及电影制作、出版业、广告公司）24功能及市场战略进一步扩大高档商业中心的规模，在梅泰恒地区和静安寺地区继续发展一批高档百货、品牌专卖中心和顶级街铺，发挥静安南京路作为上海国际大都市中高档品牌尤其是服装品牌展示和销售中心为主的商业功能。加大对静安寺、石门路、协和城地区商业中心的培育，应着力进行差异化投入及缺陷补充，补充商业断层，形成多层次的商业中心体系，如静安寺地区涵盖中高档商业和旅游购物概念、石门路地区为前卫、时尚购物区，协和城则引入国际风情主题化、卡通化购物区和品牌折扣店为主。大力发展沿街商业街铺和支马路街铺，形成特色专业店、品牌旗舰店、概念店、系列店群，发挥街铺在形成品牌专卖店和专业店中的主力作用。加大对文化娱乐休闲业和餐饮业的引进力度，开发商用裙房、会所俱乐部、小型博物馆以及独立街铺，形成餐饮、酒吧、影视、演出、娱乐、歌舞、休闲、健身等现代消费业群，发展铜仁路、青海路、吴江路等一批国际风情休闲街。同时，运用静安南京路地区国际国内大型旅行社集中的优势条件，扩大旅游交易、旅游推介等功能。围绕静安南京路的静安寺以及富有文化氛围的老建筑、老弄堂风情，形成都市特色旅游功能。高档商业街区将作为静安南京路的特色定位进一步扩大规划商业娱乐建筑面积：规划商业娱乐建筑面积： 96万平方米，其中：高档主力购物中心达到高档主力购物中心达到 8个：个： 建筑面积 39万平方米。25功能及市场战略继续发挥静安南京路五星级酒店的总体经营状况在全市处于的领先位置优势，参考全市 8%的年度增长率，保持适度的增长规模和新盘投入，维护好年发展成型的商务环境，发展浦西香格里拉等一批高星级商务宾馆。依托便捷的交通配套及完善的商业基础设施，抓住上海未来国际及国内旅游业发展的机遇，着力发展一批旅游星级宾馆，并为带动区域内餐饮、购物、娱乐等产业的发展提供新的客源；凸现上海展览中心其地处市中心唯一的上规模的会展场地的优势，适时进行二期扩大建设。按照 “ 北会南展 ” 的功能格局，会议与展示功能的结合，侧重房产展、珠宝展、各类品牌发布会、品牌推介会等。同时，上海展览中心还应同静安南京路的高档宾馆、高级商务楼联动，共同拓展商务功能。考虑到会展业对中心办公区商务活动量、物流量的提升作用，在新建的中心办公区，尤其是商办综合体或大型酒店内中，设置一定比例的会展设施，以增加商务活动气氛和满足商务活动需求。酒店服务设施和会展设施是巩固和发展静安中心办公区的重要支柱规划酒店建筑面积：规划酒店建筑面积： 72万平方米，客房数为 4430个，其中：商务宾馆面积：商务宾馆面积： 55万平方米，客房数为 3400个上海展览中心建筑中面积扩大到 10.7万平方米商办综合体或大型酒店内会展面积比例按平均 5计算，约在 5.6万平方米左右。26功能及市场战略加强以静安南京路南北两侧二线地区高档次服务式公寓，尤其是加强以静安南京路南北两侧二线地区高档次服务式公寓，尤其是 A、 B 和和 B类公寓的建设类公寓的建设 ，提升静安南京路的高品质生活居住功能，并以由此产生的高标准生活消费、高质量生活需求再有效刺激了静安南京路商业、商务功能的发展。启动对沿线一大批历史住宅，尤其是相当数量的保护性近代公寓、新里、花园洋房的居民置换和保护性改造工作。启动对沿线一大批历史住宅，尤其是相当数量的保护性近代公寓、新里、花园洋房的居民置换和保护性改造工作。利用市场机制，引入各类资金，作为服务式公寓进行置换发展。以解决好由于年久失修、加之实际居住人口过密带来的保护建筑屡受损害和群众居住始终难以改善的问题，并形成以保留历史风貌的老建筑为主体的静安南京路两翼典雅、高尚的近代风貌型居住生活街区。特别是沿华业公寓、静安别墅、茂北石库门等一带，可形成受海外归来人士、致富人士以及外籍人士的亲睐的富有历史文化底蕴老静安领事公寓概念地区。 现代高档公寓住宅的强化是建设市中心型的商务区和历史风貌保护区的重要内容27梅泰恒地区 茂名北路至陕西北路西康路，长约 0.3公里，占地面积 30公顷。该地区得名于位于南京西路上的三个标志性的顶级购物中心和甲级写字楼 梅龙镇广场、中信泰富广场和恒隆广场。汇集了全上海 80的世界级知名品牌，是沪上最高档的购物中心。 推进亚细亚大厦等停工楼盘的尽早复工，推进恒隆二期等甲级写字楼的尽快开工，推进梅陇镇东侧地块等招商工作， 形成梅泰恒地区顶级写字楼可持续的发展势头形成梅泰恒地区顶级写字楼可持续的发展势头以 43街坊的保护性改造为主体，推动中安名品街铺的双向发展，形成街坊内侧的一批世界级名牌的旗舰店， 扩大梅泰恒地区的品牌购物中心功能扩大梅泰恒地区的品牌购物中心功能 。在 43街坊内建设以近代历史风貌保护区为载体的综合性的时尚休闲消费区， 根本改变静根本改变静安南京路休闲娱乐时尚消费发展不尽同步的局面。安南京路休闲娱乐时尚消费发展不尽同步的局面。对梅泰恒三大广场及亚细亚大厦、各二期地块进行跨街区空中连接或地下商业空间连接，并研究其与地铁二号线石门一路站体连接的方案， 减少地面商业人流对城市道路的干扰和减少地面商业人流对城市道路的干扰和形成与轨道交通的