折旧率空置率

折旧率目录释义计算方法:展开编 辑 本 段 释 义“固 定 资 产 折 旧 率 ”的 简 称 。 计 提 的 固 定 资 产 折 旧 额 与 固 定 资 产 原 始 价 值 比 率 。 它 反应 固 定 资 产 价 值 分 摊 到 成 本 费 用 中 去 的 程 度 。计 提 固 定 资 产 折 旧 首 先 要 计 算 年 折 旧 率 (参 见 该 条 目 )， 全 面 兼 顾 固 定 资 产 原 值 、净 残 值 、 使 用 年 限 等 因 素 ， 然 后 在 各 月 平 均 计 提 。 折 IEI 率 包 括 个 别 折 旧 率 、 分 类 折旧 率 和 综 合 折 IH 率 (参 见 各 有 关 条 目 )。 年 折 旧 率 固 定 资 产 年 折 旧 率 ”的 简 称 。 固 定资 产 年 度 应 计 提 折 旧 额 与 原 始 价 值 的 比 率 ， 它 反 映 在 年 度 内 转 移 到 产 品 成 本 或 有 关费 用 中 的 固 定 资 产 价 值 的 程 度 。 年 折 旧 率 除 以 12 即 为 月 折 旧 率 。编 辑 本 段 计 算 方 法 :固 定 资 产 折 旧 率 与 折 旧 年 限 相 关 ,所 以 应 该 先 确 定 折 旧 年 限 .会 计 上 没 有 明 确 规 定 固 定 资 产 应 按 多 少 年 计 提 折 旧 ,原 则 上 说 固 定 资 产 按 几 年 计提 折 旧 都 不 能 说 是 错 误 的 .但 是 如 果 会 计 上 的 计 提 折 旧 年 限 和 税 法 上 的 不 一 致 时 ,年 底 企 业 所 得 税 汇 算 清 缴要 调 整 ,相 对 较 麻 烦 ,所 以 最 好 是 按 照 税 法 规 定 来 计 提 .税 法 规 定 固 定 资 产 折 旧 年 限 如 下 :1,房 屋 、 建 筑 物 为 20 年 ；2， 火 车 、 轮 船 、 机 器 、 机 械 和 其 他 生 产 设 备 为 10 年 ；3， 电 子 设 备 和 火 车 、 轮 船 以 外 的 运 输 工 具 以 及 与 生 产 、 经 营 有 关 的 器 具 、 工 具 、家 具 等 ， 为 5 年 ；残 值 率 一 般 为 5%。 （ 内 资 企 业 5%， 外 资 企 业 10%） 残 值 率 是 固 定 资 产 的 残 值率 。 残 值 就 是 固 定 资 产 报 废 的 时 候 的 价 值 。比 如 固 定 资 产 的 入 帐 价 值 为 10000 元 ， 残 值 率 为 5%， 那 么 固 定 资 产 报 废 时 的 残值 就 是 500 元 。如 果 按 照 直 线 法 计 提 折 旧 ， ?公 式 :折 旧 率 =（ 买 入 价 -残 值 ） /买 入 价 /折 旧 年 限 OR 折 旧 率 =（ 1-残 值 率 ） /折 旧 年 限=折 旧 费 /固 定 资 本 价 值 原 值残 值 率 =残 值 /买 入 价年 折 旧 额 =买 入 价 X（ 1-残 值 率 ） /折 旧 年 限月 折 旧 额 =买 入 价 X（ 1-残 值 率 ） /折 旧 年 限 /12注 ：新 政 策 出 台 ， 已 没 有 残 值 率固 定 资 产 折 旧 率 的 分 类固 定 资 产 折 旧 率 有 个 别 折 旧 率 、 分 类 折 旧 率 和 综 合 折 旧 率 之 分 。 个 别 折 旧 率 ，是 指 根 据 某 项 固 定 资 产 的 原 价 和 预 计 使 用 年 限 计 算 出 来 的 折 旧 率 。 计 算 公 式 如 下 ：某 项 固 定 资 产 月 折 旧 率 = 该 项 固 定 资 产 年 折 旧 率 12某 项 固 定 资 产 月 折 旧 额 = 该 项 固 定 资 产 原 价 月 折 旧 率【 举 例 】 ， 某 项 固 定 资 产 原 价 6,000 元 ， 预 计 使 用 10 年 ， 该 项 固 定 资 产 的 折 旧率 、 折 旧 额 计 算 结 果 如 下 ：固 定 资 产 年 折 旧 率 =1/10100% =10%固 定 资 产 月 折 旧 率 =10 %12 =0.8333%固 定 资 产 月 折 旧 额 =6,000 0.8333% =50 元按 照 使 用 年 限 法 平 均 计 算 求 得 的 折 旧 额 ， 在 各 个 使 用 年 份 或 月 份 中 都 是 相 等 的 ， 折旧 的 积 累 额 成 一 直 线 上 升 的 趋 势 ， 因 此 ， 这 种 方 法 也 称 “直 线 法 ”， 它 是 计 算 固 定 资 产折 旧 时 通 常 采 用 的 一 种 方 法 。 但 就 某 些 固 定 资 产 来 说 ， 为 了 正 确 地 核 算 生 产 耗 费 ， 使 成本 负 担 较 为 合 理 ， 也 可 以 采 用 按 照 固 定 资 产 实 际 工 作 时 间 成 完 成 工 作 量 的 比 例 计 提 折旧 的 方 法 。 例 如 价 值 大 又 不 经 常 使 用 的 某 些 大 型 机 器 设 备 ， 可 按 其 工 作 时 间 计 提 折 旧 ；汽 车 等 运 输 设 备 ， 可 按 其 行 驶 里 程 计 提 折 旧 等 。 计 算 公 式 如 下 ；某 项 固 定 资 产 月 折 旧 额 = 该 项 固 定 资 产 单 位 工 作 量 应 计 折 旧 额 该 月 实 际 完 成 工 作量 分 类 折 旧 率 ， 是 指 按 照 固 定 资 产 的 类 别 ， 分 类 计 算 的 下 均 折 旧 率 。 综 合 折 旧 率 ， 则指 按 全 厂 固 定 资 产 计 算 的 乎 均 折 旧 率 。 分 类 和 综 合 折 旧 率 ， 应 该 是 以 固 定 资 产 原 价 为 权数 计 算 的 加 权 平 均 数 ， 也 就 是 说 ， 它 们 的 计 算 应 以 个 别 固 定 资 产 的 原 价 和 使 用 年 限 为基 础 。 下 面 举 出 的 是 月 综 合 折 旧 率 的 计 算 公 式 ；采 用 分 类 或 综 合 折 旧 率 计 提 折 旧 时 ， 为 了 计 算 调 出 和 报 废 固 定 资 产 的 已 计 折 旧 额 ， 在 固定 资 产 卡 片 上 仍 应 填 列 个 别 折 旧 率 。以 上 3 种 折 旧 率 的 区 别 在 于 提 取 固 定 资 产 折 旧 的 对 象 是 以 每 项 固 定 资 产 、 每 类 固定 资 产 还 是 企 业 全 部 固 定 资 产 。 采 用 个 别 折 旧 率 ， 计 算 结 果 准 确 ， 并 能 随 时 查 明 各 项 固定 资 产 的 净 值 ， 但 对 于 固 定 资 产 种 类 繁 多 的 企 业 来 说 ， 计 算 折 旧 额 的 工 作 量 较 大 。 相 反采 用 综 合 折 旧 率 ， 计 算 折 旧 额 比 较 简 便 ， 工 作 量 较 小 ， 但 计 算 结 果 不 够 准 确 。 所 以 ， 在实 际 工 作 中 ， 一 般 采 用 分 类 折 旧 率 计 算 折 旧 额 。 这 样 ， 既 能 使 计 算 结 果 较 准 确 ， 又 能 减轻 计 算 折 旧 的 工 作 量 。空置率百科名片空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。 按照国际通行惯例，商品房空置率在 5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%-20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在 20%以上为商品房严重积压区。目录空置率的定义空置率的种类空置率的算法相关信息住房“空置率” 为何被“ 空置”编 辑 本 段 空 置 率 的 定 义空 置 率 主 要 用 在 国 内 ， 与 国 外 的 空 房 率 不 同 。 空 房 率 指 的 是 开 发 商 建 好 房 子 后 ， 空置 的 房 子 与 建 成 的 房 子 之 比 。编 辑 本 段 空 置 率 的 种 类按 照 所 依 据 的 房 地 产 市 场 类 型 的 不 同 ， 空 置 率 可 以 分 为 存 量 市 场 的 空 置 率和 增 量 市 场 的 空 置 率 。 房 地 产 存 量 市 场 的 空 置 率 是 指 某 一 时 刻 空 置 房 面 积 占 全 部 房 屋总 面 积 的 比 率 。 但 是 ， 空 置 并 不 区 分 房 屋 的 新 旧 ， 无 论 是 第 一 次 进 入 市 场 的 新 房 屋 ， 还是 由 于 当 前 房 屋 使 用 者 迁 移 后 留 下 的 房 屋 ， 只 要 没 有 确 定 新 的 使 用 者 时 ， 都 可 被 视 为 空置 房 屋 。房 地 产 增 量 市 场 的 空 置 率 是 指 某 一 时 刻 新 建 房 屋 的 空 置 房 屋 面 积 占 一 段 时 期 新 建 房屋 总 面 积 的 比 率 。 这 时 的 空 置 房 仅 指 第 一 次 进 入 市 场 的 新 房 屋 。编 辑 本 段 空 置 率 的 算 法空 置 率 的 算 法 当 前 流 行 的 空 置 率 的 计 算 方 法 有 三 种 ： 空 置 率 全 社 会 空 置 房 面积 /全 部 住 房 面 积空 置 率 空 置 商 品 房 面 积 /最 近 三 年 内 竣 工 面 积空 置 率 空 置 商 品 房 面 积 /当 年 竣 工 面 积众 所 周 知 ， 三 年 内 竣 工 面 积 要 比 当 年 竣 工 面 积 大 二 三 倍 ， 全 部 住 房 存 量 比 三 年 内 竣工 面 积 又 大 几 十 倍 。 分 母 不 一 样 ， 计 算 结 果 自 然 大 相 径 庭 。西 方 空 置 率 的 常 用 算 法 ：空 置 率 待 售 、 待 租 的 住 房 面 积 /可 用 住 房 和 其 他 商 品 用 房 出 售 和 出 租就 是 全 部 可 用 住 房 和 其 他 商 品 用 房 出 售 和 出 租 总 量 多 少 作 为 分 母 ， 把 待 售 、 待 租 的住 房 作 为 分 子 ， 计 算 出 空 置 率 。专 家 认 为 不 适 用 于 我 国 ：原 因 是 西 方 国 家 的 大 规 模 城 市 化 进 程 早 已 结 束 ， 而 中 国 才 刚 刚 开 始 。 中 国 一 年 竣 工的 建 筑 面 积 就 相 当 于 所 有 发 达 国 家 的 总 和 。编 辑 本 段 相 关 信 息住 房 空 置 的 合 理 性需 要 强 调 的 是 ， 房 地 产 市 场 有 一 定 量 的 空 置 面 积 十 分 正 常 。首 先 ， 商 品 房 竣 工 验 收 后 不 一 定 会 即 刻 转 移 到 消 费 者 手 中 ， 而 是 要 经 过 销 售 或 出 租出 去 ， 需 要 一 个 合 理 的 时 间 段 ， 这 类 似 工 业 产 品 的 库 存 期 。 在 这 段 时 间 内 ， 这 些 商 品 房将 暂 时 表 现 为 空 置 状 态 。 造 成 这 种 状 况 的 原 因 至 少 有 三 个 方 面 ： 第 一 ， 商 品 房 价 格 昂 贵 ，正 常 情 况 下 需 要 花 费 一 个 家 庭 多 年 的 积 蓄 ， 因 此 在 购 买 时 消 费 者 非 常 谨 慎 ， 需 要 一 定 时间 进 行 决 策 。 第 二 ， 商 品 房 是 存 在 较 大 差 异 的 商 品 ， 消 费 者 总 是 努 力 寻 找 自 己 喜 欢 的 商品 房 ， 这 需 要 时 间 。 第 三 ， 商 品 房 是 一 种 较 复 杂 的 商 品 ， 隐 含 的 信 息 很 多 ,为 达 成 交易 ， 开 发 商 与 消 费 者 之 间 有 一 个 信 息 沟 通 的 过 程 。 基 于 以 上 三 点 ， 商 品 房 空 置 按 照 时 间长 短 划 分 为 摩 擦 空 置 （ 正 常 空 置 ） 和 市 场 空 置 （ 因 销 售 困 难 而 形 成 的 空 置 ） 两 类 。 假 如以 一 年 为 标 准 来 划 分 摩 擦 空 置 和 市 场 空 置 ， 市 场 空 置 估 计 只 占 一 半 左 右 。其 次 ， 商 品 房 市 场 上 总 是 存 在 一 定 量 的 “有 瑕 疵 ”供 给 或 者 无 效 供 给 。 这 里 的 “有瑕 疵 ”供 给 是 指 品 质 上 不 太 适 应 市 场 需 求 ， 在 价 格 上 与 消 费 者 购 买 力 及 现 实 购 买 欲 望 不能 及 时 对 接 的 商 品 ； 无 效 供 给 则 是 指 因 品 质 存 在 严 重 缺 陷 而 无 人 购 买 ， 或 者 在 价 格 上 消费 者 根 本 不 能 接 受 的 产 品 。 由 于 决 策 失 误 、 交 通 不 便 、 施 工 质 量 缺 陷 以 及 楼 层 、 朝 向 、设 计 、 周 边 环 境 等 方 面 的 原 因 ， 总 会 有 一 些 商 品 房 要 很 费 劲 并 延 后 很 长 时 间 才 能 卖 出 去 ，甚 至 根 本 无 法 卖 出 。 这 些 商 品 房 也 表 现 为 空 置 状 态 。如 此 看 来 ， 我 国 的 商 品 房 空 置 率 指 标 与 外 国 学 者 使 用 的 指 标 虽 同 名 却 毫 无 可 比 性 ，而 据 此 得 出 的 结 论 也 就 很 难 具 有 说 服 力 。 偏 差 在 所 难 免 ， 但 是 如 果 数 据 偏 离 实 际 太 远 ，以 至 于 影 响 到 国 家 整 体 的 宏 观 决 策 ， 则 是 需 要 警 惕 的 问 题 。么 是 合 理 的 房 屋 空 置 率 ？在 近 期 房 地 产 泡 沫 论 争 中 ， “空 置 率 超 过 国 际 警 戒 线 ”是 人 们 频 繁 使 用 的 论 据 之 一 。但 是 ， 何 谓 空 置 率 ？ 在 我 国 却 是 一 个 含 糊 不 清 的 东 西 。 在 国 家 统 计 主 管 部 门 和 建 设 主 管部 门 手 中 ， 只 有 新 建 商 品 房 空 置 面 积 的 数 据 ， 截 至 2004 年 9 月 商 品 房 空 置 面 积 为9748 万 平 方 米 ， 其 中 商 品 住 宅 空 置 面 积 为 5736 万 平 方 米 。 那 么 ， 空 置 率 分 母 、 分 子不 清 的 情 况 下 ， 人 们 争 论 的 “空 置 率 ”是 怎 样 推 算 出 来 的 呢 ？ 在 基 本 概 念 不 清 的 情 况 下 ，生 搬 硬 套 “国 际 警 戒 线 ”又 有 何 意 义 。从 国 外 的 情 况 来 看 ， 空 置 是 指 房 屋 没 有 投 入 使 用 ， 处 在 待 出 租 或 出 售 的 状 态 。 空 置率 多 以 全 部 房 屋 存 量 为 分 母 ， 以 全 部 空 置 房 屋 为 分 子 ， 计 算 出 总 空 置 率 ； 也 可 以 依 据 房屋 的 种 类 (住 宅 、 办 公 楼 、 商 业 用 房 )和 交 易 方 式 (出 租 或 出 售 )细 分 空 置 率 ； 计 算 单 位可 以 是 面 积 或 套 。 以 美 国 为 例 ， 2001 年 全 国 共 有 人 口 2.7 亿 人 ， 住 宅 1.2148 亿 套 ，平 均 每 2.25 人 拥 有 一 套 住 房 ， 空 置 期 一 年 以 上 的 住 房 为 1091.6 万 套 ， 空 置 率 为9%； 季 节 性 空 置 住 房 为 355.4 万 套 ， 季 节 性 空 置 率 为 2.9%。 空 置 一 年 以 上 的 住 房 中 ，有 320 万 套 为 租 赁 住 房 ； 有 130 万 套 为 出 售 住 房 。 除 对 空 置 住 宅 总 量 进 行 分 析 外 ， 美国 还 按 住 宅 的 类 型 (如 出 租 房 或 出 售 房 ， 独 户 或 多 户 住 宅 )， 住 房 的 结 构 (一 室 、 二 室或 多 室 厅 )、 住 房 的 建 筑 年 限 ， 不 同 的 租 金 水 平 以 及 住 宅 所 处 的 区 域 (大 都 市 区 内 、 大都 市 区 外 、 东 、 中 、 西 、 南 部 )等 分 别 计 算 出 各 类 住 房 的 空 置 率 和 空 置 期 限 (6 个 月 、1 年 、 1 2 年 和 2 年 以 上 )。从 我 国 房 地 产 的 实 践 来 看 ， 首 先 ， 理 想 的 空 置 率 并 不 是 零 空 置 。 住 宅 作 为 一 种 投 资大 的 耐 用 消 费 品 ， 开 发 商 供 给 的 时 滞 、 结 构 与 居 民 购 房 需 求 的 不 对 称 ， 很 难 使 房 屋 的 供给 与 需 求 一 一 对 应 ， 因 此 ， 市 场 的 非 均 衡 应 该 是 一 个 常 态 。 空 置 率 过 低 ， 在 求 大 于 供 的市 场 环 境 下 ， 为 开 发 商 推 动 价 格 走 高 ， 获 取 高 收 益 提 供 了 便 利 ； 同 时 也 剥 夺 了 消 费 者 的选 择 权 ， 抑 制 了 居 民 的 消 费 偏 好 ， 导 致 消 费 需 求 不 足 。 当 然 ， 空 置 率 也 不 是 越 高 越 好 ，空 置 率 过 高 、 空 置 期 限 过 长 意 味 着 供 大 于 求 ， 房 屋 利 用 率 低 ， 这 会 促 使 开 发 商 改 变 经 营策 略 ， 降 价 促 销 或 减 少 房 屋 的 供 给 ， 以 寻 找 市 场 新 的 均 衡 点 。 从 这 个 意 义 上 讲 ， 空 置 率是 反 映 市 场 供 需 关 系 的 指 标 器 、 风 向 标 。其 次 ， 各 城 市 可 承 受 的 空 置 率 大 相 庭 径 。 房 地 产 自 身 的 特 点 即 空 间 不 可 移 动 性 、 异质 性 ， 决 定 了 房 地 产 是 一 个 属 地 化 极 强 的 市 场 。 各 城 市 的 经 济 发 展 水 平 (GDP 的 规 模 、收 入 的 增 长 、 消 费 水 平 、 房 屋 价 格 )、 社 会 文 化 (人 口 规 模 、 增 长 趋 势 和 年 龄 结 构 、 文化 水 平 、 消 费 品 味 )、 制 度 政 策 环 境 (土 地 供 给 方 式 、 融 资 渠 道 、 税 收 政 策 )和 开 发 企业 的 资 质 (自 有 资 本 金 、 经 营 管 理 水 平 等 )千 差 万 别 ， 各 城 市 合 理 空 置 率 不 能 只 有 一 个标 准 。 对 于 一 个 人 口 规 模 小 、 经 济 落 后 、 居 民 收 入 低 和 金 融 资 产 积 累 不 足 的 中 小 城 市 来说 ， 5%的 空 置 率 可 能 是 一 个 警 戒 线 ， 但 是 对 于 北 京 、 上 海 这 类 常 驻 人 口 、 流 动 人 口 多的 大 城 市 来 说 ， 合 理 的 空 置 率 可 能 是 8%、 9%或 者 高 于 10%。 1992 1993 年 房 地产 热 中 ， 海 南 450 万 平 方 米 的 空 置 量 ， 使 海 南 房 地 产 市 场 陷 入 灭 顶 之 灾 ； 而 上 海 当 时有 700 万 平 方 米 的 空 置 房 屋 (占 全 国 的 十 分 之 一 )， 却 能 安 然 无 恙 。 也 正 是 由 于 有 了 一定 量 的 空 置 房 ， 使 得 上 海 的 房 价 长 期 保 持 在 一 个 相 对 低 的 水 平 ， 而 2003 2004 年 ，旺 盛 的 住 房 需 求 ， 导 致 上 海 的 空 置 量 下 降 了 ， 可 房 价 却 在 大 幅 度 盘 升 。 如 果 上 海 住 宅 供给 充 足 ， 能 够 满 足 大 规 模 拆 迁 、 大 量 新 婚 人 口 和 国 内 外 流 动 人 口 的 需 求 ， 几 个 “黄 牛 ”投 机 炒 作 就 很 难 左 右 市 场 ， 推 动 价 格 走 高 。再 次 ， 空 置 不 能 与 不 良 资 产 直 接 划 等 号 。 在 房 地 产 经 营 中 ， 各 开 发 企 业 的 资 本 实力 、 融 资 能 力 、 营 销 能 力 千 差 万 别 ， 只 要 其 生 产 经 营 所 产 生 的 收 益 大 于 成 本 ， 企 业 有 一定 比 例 的 空 置 房 屋 在 经 济 上 都 是 合 理 的 ， 因 为 它 并 不 影 响 企 业 的 还 贷 能 力 、 也 不 增 加 其经 营 成 本 ， 只 影 响 企 业 的 盈 利 水 平 。 换 言 之 ， 一 个 房 地 产 开 发 企 业 可 能 卖 出 80%的新 建 房 屋 ， 就 收 回 了 全 部 投 资 ， 此 后 ， 多 卖 出 一 套 房 ， 就 多 一 份 盈 利 。 关 键 看 企 业 的 财务 状 况 和 企 业 投 资 的 盈 亏 点 。 如 果 一 个 企 业 资 本 金 不 足 、 负 债 率 过 高 ， 销 售 业 绩 不 佳 ，现 金 回 流 慢 ， 直 接 影 响 企 业 清 偿 银 行 债 务 的 能 力 ， 在 这 种 情 况 下 空 置 量 大 才 可 能 会 影 响银 行 贷 款 的 质 量 ， 但 能 否 转 变 为 银 行 的 不 良 资 产 还 取 决 于 抵 押 物 品 质 的 优 劣 、 抵 押 物 在市 场 上 的 变 现 能 力 ， 而 这 些 又 有 赖 于 相 关 法 律 、 金 融 制 度 安 排 。 这 也 是 为 什 么 各 国 政府 都 致 力 于 相 关 法 律 制 度 、 金 融 制 度 建 设 ， 保 障 银 行 债 权 人 的 利 益 ， 营 造 良 好 的 信 用环 境 ， 积 极 培 育 抵 押 二 级 市 场 ， 分 散 化 解 房 地 产 信 贷 风 险 ， 帮 助 银 行 渡 过 房 地 产 的 周期 波 动 所 带 来 的 风 险 的 原 因 。 有 了 良 好 的 制 度 安 排 ， 抵 押 物 就 可 以 规 避 低 价 贱 卖 的 厄 运 ，卖 个 好 价 钱 ， 从 不 良 资 产 转 变 为 好 资 产 。房 屋 空 置 率 ： 没 有 使 用 的 房 屋 建 筑 面 积 除 以 所 有 房 屋 的 建 筑 面 积 乘 以 100%得 到的 数 字 。 房 屋 空 置 率 的 计 算 是 为 了 了 解 市 场 对 房 屋 的 需 求 趋 势 ， 如 果 房 屋 空 置 过 多 ， 说明 需 求 量 不 足 或 购 买 力 不 够 ， 国 家 或 市 场 可 作 出 相 应 调 节 。编 辑 本 段 住 房 “空 置 率 ”为 何 被 “空 置 ”三 个 月 前 ， 有 媒 体 报 道 ， “国 家 电 网 利 用 智 能 网 络 ， 在 全 国 660 个 城 市 查 出 一 个数 据 ， 总 共 有 6540 万 套 住 宅 电 表 读 数 连 续 6 个 月 为 零 。 “6540 万 套 “房 子 被 空 置 ？ 随 后 ， 虽 然 国 家 电 网 表 示 并 未 发 布 此 数 据 ， 这 个 缺 乏 权威 来 源 的 调 查 结 果 依 然 引 起 了 持 续 不 断 的 波 澜 。 今 年 5 月 和 8 月 央 视 财 经 频 道 接 连 进行 了 两 期 “空 置 房 “的 调 查 报 道 ， 调 查 结 果 显 示 ， 北 京 、 天 津 等 地 的 一 些 热 点 楼 盘 的 空置 率 达 40%， 而 多 处 新 城 成 为 “空 置 房 “密 集 区 ， 这 将 人 们 对 于 “有 人 有 房 不 住 ， 有 人没 房 住 “的 愤 怒 撩 拨 到 了 极 点 。中 国 的 住 宅 到 底 有 多 少 空 置 ， 这 似 乎 成 为 了 一 个 让 公 众 痛 斥 炒 房 者 “恶 行 “和 驳 斥“中 国 房 地 产 无 泡 沫 论 “的 强 大 利 器 ， “昭 然 若 揭 “地 证 明 着 中 国 房 地 产 市 场 已 经 到 了 “危 险 境 地 “。 所 以 ， 人 们 迫 切 地 想 了 解 真 相 ： 中 国 的 住 宅 空 置 率 到 底 有 多 高 ？ 甚 至 有 人呼 吁 公 布 国 家 权 威 统 计 数 据 以 正 视 听 。住 房 空 置 率 到 底 有 多 重 要 ， 而 国 家 权 威 数 据 又 为 何 缺 位 ？现 有 统 计 不 科 学对 于 “6540 万 套 “空 置 房 的 数 据 ， 很 多 专 家 和 业 内 人 士 都 对 这 个 数 据 进 行 了 证 伪 。如 果 以 每 户 90 平 方 米 来 计 算 ， 6540 万 套 住 宅 的 总 面 积 大 约 为 58 亿 平 方 米 ， 而过 去 20 年 ， 全 国 城 市 住 房 建 设 总 面 积 为 60 亿 平 方 米 左 右 ， 这 就 意 味 着 这 些 房 子 绝 大部 分 都 空 着 。 北 京 大 学 房 地 产 研 究 所 所 长 陈 国 强 向 中 国 经 济 周 刊 再 次 证 实 了 这 一数 据 的 荒 谬 。对 于 目 前 一 些 机 构 通 过 查 水 表 、 电 表 、 夜 晚 亮 灯 的 调 查 方 式 ， 国 家 住 房 和 城 乡 建 设部 (下 称 “住 建 部 “)政 策 研 究 中 心 房 地 产 处 处 长 赵 路 兴 认 为 ， 这 并 不 科 学 。 首 先 ， 在 楼盘 选 择 上 存 在 片 面 性 ， 不 能 代 表 整 体 情 况 ； 其 次 ， “现 在 很 多 白 领 晚 上 在 酒 吧 ， 或 者出 差 在 外 ， “有 很 多 情 况 都 会 影 响 此 类 调 查 的 结 果 的 真 实 性 。 “在 我 国 进 行 住 房 空 置率 的 调 查 并 不 难 ， 只 需 要 在 全 国 重 点 城 市 ， 针 对 不 同 档 次 的 楼 盘 进 行 抽 样 调 查 ， 就 能得 出 结 果 ， 当 然 ， 这 需 要 一 大 笔 的 资 金 投 入 。 “统 计 局 称 目 前 算 不 出 空 置 率赵 路 兴 对 记 者 表 示 ， 关 注 住 房 空 置 率 的 问 题 ， 首 先 要 清 楚 住 房 空 置 率 的 概 念 。 在 国外 ， “空 置 率 “一 般 是 指 已 经 售 出 的 住 房 中 空 置 的 部 分 ， 主 要 关 注 的 是 房 屋 存 量 的 使 用 率 ； 而 住 建 部 以 往 的 “空 置 率 “调 查 对 象 ， 是 指 当 年 竣 工 而 没 有 卖 出 去 的 房 子 ， 主 要 考 虑的 是 金 融 风 险 ， 银 行 信 贷 资 金 是 否 能 安 全 回 收 。“像 国 外 那 种 空 置 率 统 计 ， 我 国 现 在 还 没 有 官 方 的 统 计 数 据 。 “赵 路 兴 对 记 者 坦言 。 原 因 主 要 是 这 几 年 我 国 房 地 产 市 场 的 主 要 矛 盾 发 生 了 变 化 。 “2003 年 前 后 ， 房 地产 市 场 存 在 过 热 的 现 象 ， 就 房 地 产 泡 沫 问 题 ， 我 们 在 珠 三 角 几 个 热 点 地 区 对 空 置 率 进 行 过 调 查 ； 而 2005 年 后 ， 房 地 产 市 场 发 生 了 变 化 ， 房 子 供 不 应 求 ， 主 要 矛 盾 就 体 现在 房 价 的 上 涨 上 。 “ 赵 路 兴 表 示 ， 如 今 国 家 关 注 更 多 的 是 如 何 调 控 房 价 ， 而 不 是 已 售房 屋 的 空 置 率 。据 了 解 ， 目 前 住 建 部 对 房 地 产 市 场 的 调 研 主 要 体 现 在 房 地 产 价 格 指 数 和 70 个 重点 城 市 的 房 价 上 ， 并 未 对 空 置 率 进 行 调 研 。 赵 路 兴 表 示 ， 现 在 民 众 关 心 的 主 要 问 题 还 是买 房 贵 ， 不 管 有 没 有 钱 ， 大 家 都 想 去 买 房 ， 认 为 只 有 买 房 才 是 解 决 居 住 问 题 ， 而 空 置 率问 题 反 映 的 是 租 赁 市 场 的 问 题 。 所 以 ， 未 来 住 建 部 关 注 的 重 点 依 然 是 房 价 。8 月 11 日 ， 国 家 统 计 局 新 闻 发 言 人 盛 来 运 就 空 置 率 问 题 首 次 公 开 回 应 ： “房 屋 空置 是 近 几 年 由 于 房 地 产 行 业 发 展 出 现 的 新 问 题 ， 我 们 的 调 查 统 计 制 度 还 没 有 来 得 及 作 出统 计 ， 目 前 国 家 统 计 局 关 于 房 地 产 统 计 方 面 的 制 度 还 不 能 计 算 出 空 置 率 这 样 的 指 标 。 “据 了 解 ， 即 将 进 行 的 第 六 次 全 国 人 口 普 查 增 加 了 住 房 情 况 的 登 记 ， 其 中 涉 及 到 一 些住 房 的 指 标 ， 包 括 住 房 面 积 ， 住 房 的 间 数 、 建 成 年 代 ， 住 房 是 采 用 什 么 方 式 获 得 的(商 品 房 、 福 利 房 或 租 房 )等 。尽 管 关 于 房 屋 的 信 息 登 记 很 详 细 ， 但 国 家 统 计 局 并 没 有 将 空 置 率 考 虑 进 去 。 国 家统 计 局 人 口 和 就 业 统 计 司 司 长 冯 乃 林 告 诉 中 国 经 济 周 刊 ， 目 前 业 内 对 房 屋 空 置 的认 识 不 一 致 ， 算 法 也 就 不 一 样 。 “作 为 统 计 部 门 要 对 一 个 指 标 进 行 统 计 ， 首 先 要 对 这 个指 标 进 行 清 楚 界 定 ， 如 果 界 定 不 清 ， 就 没 法 统 计 。 “ 冯 乃 林 说 。住 建 部 官 员 ： 空 置 率 跟 高 房 价 没 有 直 接 关 系赵 路 兴 表 示 ， 如 果 已 售 房 屋 的 空 置 率 高 ， 也 是 一 个 不 正 常 的 现 象 ， 说 明 房 地 产 市 场投 资 过 多 ， 投 机 过 多 ， 说 明 房 地 产 市 场 的 需 求 不 是 真 正 的 自 住 需 求 ， 但 将 投 资 或 投 机 行为 认 定 为 高 房 价 的 直 接 原 因 ， 这 并 不 准 确 。 在 中 国 ， 方 方 面 面 都 在 影 响 着 房 价 ， 中 国 的房 地 产 市 场 有 很 多 特 殊 性 ， 国 民 经 济 对 房 地 产 依 赖 度 过 高 ， 全 民 投 资 对 房 地 产 的 依 赖 也很 高 ， 房 价 受 到 产 业 结 构 不 合 理 、 投 资 渠 道 有 限 、 资 本 市 场 不 规 范 、 租 赁 市 场 不 发 达 等种 种 因 素 影 响 。此 外 ， 房 产 到 底 是 自 用 还 是 投 资 、 投 机 ， 其 实 很 难 进 行 界 定 。 随 着 我 国 城 市 人 口 的增 加 ， 大 部 分 人 需 要 通 过 租 房 来 解 决 居 住 问 题 ， 而 租 赁 市 场 的 房 源 大 部 分 来 源 于 个 人 投资 的 房 产 。 赵 路 兴 认 为 ， 投 资 本 身 并 不 像 有 些 人 所 认 为 的 那 样 不 齿 。 一 般 来 说 ， 高 的 空置 率 会 带 来 房 价 和 租 金 的 上 涨 。 如 果 空 置 的 房 子 大 多 投 入 到 租 赁 市 场 ， 那 么 租 房 的 价 格就 下 来 ， 从 而 也 会 导 致 一 手 市 场 上 的 房 价 下 降 。北 京 市 华 远 地 产 股 份 有 限 公 司 董 事 长 任 志 强 认 为 ， 在 一 定 程 度 上 ， 合 理 的 空 置也 是 必 要 的 。 一 、 在 需 要 时 有 供 给 的 选 择 余 地 ， 不 会 因 工 作 调 动 、 家 庭 人 口 增 加 等 要 置换 房 屋 时 缺 少 选 择 ； 二 、 起 到 供 给 增 量 调 节 市 场 价 格 的 作 用 ， 如 当 一 级 市 场 供 给 短缺 时 ， 空 置 房 会 进 入 市 场 增 加 供 给 ， 防 止 一 手 市 场 价 格 上 涨 过 快 。空 置 房 征 税 并 不 容 易有 人