北京益园文化创意园区项目定位报告

,这里是艺术灵感创意交融的精神家园！,这里不是钢筋混凝土的构筑,出则繁华，入则宁静 知进退，能上下,如何实现产品差异化，打造具有竞争力的产品定位？ 如何整合内部资源，提出融合性的项目形象定位？ 如何从产品规划、定位的层面体现该核心竞争力？ 如何进行非常规写字楼招商的渠道推广，将本案的定位与理念传达于受众？,创意=差异,定位篇 推广篇 招商篇,三大篇章,Part1 项目定位,产业选择,以文化创意产业为发展背景，依托国内外大型企业的设计研发中心， 集办公、商务配套、商业设施为一体的综合性产业聚集区！,主体产业,辅助产业,以数字化技术、工业设计、科技研发等服务业为基础，涵盖了影视、动画游戏设计、CG设计、创意设计、数字艺术等多媒体领域。,商务服务业配套，紧密结合主体产业需求，消费性文化产业，突出创意，个性鲜明，引领区域商业发展。,结合北京市的创意产业发展背景，确定本项目的产业定位,创,辛苦一天，不小心错过六点的晚餐； 直至23：00放下工作吃上宵夜； 突然灵感闪现，继续工作； 灵感枯竭，放下鼠标，听上两曲音乐 完成工作已是太阳升起，收拾东西，睡觉休息； 午后起床，下午再进公司，下班后三两知己放松片刻； 等待下一轮的创作,工作着、生活着； 游离在二者之间；,新,创意人士的一天,让创意更有意义，让生活更有活力,现有园区提供的： 工作、再工作、还是工作,创意人士需要的： 成功的生意、舒适的生活、放松的享乐,Vs,在8小时之内更在8小时之外,在界内更在界外,创意,限 界,创意人士的商务秀场,绿色低碳的智造空间,文化产业的创造舞台,定,文化创意产业实训基地，设计师艺术灵感创意交融的精神家园,EOD企业独栋,功,能,双链：DNA式双链结构联动 创意+生活,双核：创意办公核+特色商业核,创意办公区,总部办公区,行政办公区,双核：创意办公核+特色商业核,核心创意产业办公区域，针对对项目建筑有独特偏爱的文化创意企业、工业设计类企业、IT网络企业、科技类创新企业等灵感创作业者,创意办公区,创意是形而上的学问 故先有形而后方能生意,行业标杆企业，乃至权威机构，国内外知名领先企业,跨国企业的地区性乃至全球性设计研发总部 国内领先企业的全国性/全球性总部,全球500强，以及国内500强企业，央企国企单位,成长中的中小创意设计企业、文化培训机构、传媒机构、艺术家工作室,行政办公区,知名艺术家工作室、国内外艺术培训机构，动漫设计公司,双核：创意办公核+特色商业核,高档餐厅：富丽堂皇/奢华 品味餐厅：讲究情调/形象 简餐/快餐：经营时间灵活 大众餐厅：辐射周边社区,休闲娱乐,商务服务,特色商业,餐饮,文化酒吧、私人会所 健身房、茶屋 医疗按摩、台球室 个人画廊、雕塑馆,便利店、银行 蛋糕房、洗衣房 图书馆、票务中心,餐饮客户,Customer,财富精英与时尚白领聚集的消费领地， 以地域风情为主的特色文化餐饮，给 在此居住和工作的消费者创造理想的 消费场所。,休闲娱乐,Customer,注重个人安全、私密的会员制高级会所、医疗服务机构，以及供给 商务洽谈的咖啡吧，创意者放松、娱乐的健身中心，台球馆等,商务服务,Customer,满足园区日常办公需求于，丰富园区配套种类,需求,全方位、多元化、创意产业园区,创意办公区,行政办公区,商业服务区,建筑、IT网络、科技,培训、设计类,特色品牌,讲求空间、环境，增加灵感，促进创作,讲究产品给企业带来良好的形象展示,注重产品的硬件配套，园区的软性服务,注重服务人群的质量、数量,总部办公区,500强知名企业,3,6,11,12,5,9,10,4,7,8,创意办公区,特 色 商 业 区,行政办公区,A,B,2,A,B,总部办公区,A,B,1,C,A,B,特色商业区,业态规划：3、6号楼地下一层、地上四层1、5号楼地下一层 规划面积：3号楼地下2402 ，地上92506号楼地下3592 ，地上53501号楼地下20005号楼地下2000,业态划分,特色商业区,业态规划：地下一层 业态定位：台球馆 规划面积：1000,业态规划：地上四层业态定位：一层咖啡吧、连锁超市、便利餐饮、商务中心二层保健养生、美容医疗医院三、四层艺术主题酒店规划面积：一层2490咖啡吧300 、连锁超市300 、便利餐饮1000茶屋300、商务中心100,二、三、四层商业门脸500二层2301保健养生1000 、美容医疗医院1300三、四层4460 ，艺术主题酒店,3,业态规划：地下一层 业态定位：健身中心 规划面积：2000,6,业态规划：地上二层业态定位：一层银行、蛋糕房、品牌中餐二层私人会所、品牌中餐规划面积：一层2696银行2000（两家） 、蛋糕房200 、品牌餐饮500二层2654 私人会馆1500 、品牌餐饮1200,业态规划：地下一层 业态定位：员工宿舍 规划面积：2000,业态规划：地下一层 业态定位：员工餐厅 规划面积：2000,创意办公区,规划：4、5、7、8、9、10号楼 面积：,总部办公区,规划：1、2、11号楼 面积：,行政办公区,规划：1号楼C区，6号楼三、四层，12号楼 面积：,租金定价原则： 本案租金=租金+物业费+能源费,价格定位,创意/总部办公区,本案租金=租金+物业费+能源费,创意办公区 租金=6.0+0.4+0.4=6.8元/平米/天,总部办公区 租金=6.0+0.4+0.4=6.8元/平米/天,特色商业区,建议：商业租金为810元/平米/天,价格建议说明 上述租金价格为项目经营较为成熟后的建议价格，因项目整体运营，经营成熟需一定成熟期，特别是营销活动对市场的影响也需要一定时期发挥作用，加之考虑经营前期的推广期、空置率、吸引企业入住等因素，建议入市价格以上述价格的50%60%为宜。根据市场经验，通过约三年经营，待市场成熟，进入第四五年可望达到上述建议价格。,首年入市价格,价格递增进度,Part2 项目推广,招商,变,召商,为产业链而召商，实现利益共同体 点对面招商，整体把控，利于塑造项目品牌形象 走差异化路线，形成创意产业的创意招商模式,变,外延三个基本点,户外,活动,媒体,造势,召集,爆破,收益性投入,三面发光灯箱广告位设计，灯箱顶端内容为项目LOGO和名称，及道路指示标志； 灯箱腰身三面广告位，可出租给园区入户企业，每年收取一定的广告费用。 灯箱广告设立在西山创意大道两侧，四季青桥至杏石口桥。 项目大门入口处树立灯箱广告位 西平庄路口设立导式灯箱牌。,项目水坛中心设置三维立体水牌， 园区内路口设道路指示牌,以SP活动为主导的公关营销,花最少的钱 最快到达 最有效的客,可提供场地召开某一行业/类客户发布会，展览会，摸清其行业的市场关注点和媒体接触习惯，有针对性地进行召集式推广,资源整合+组合技巧,举办热门的，具有权威力和创新力的行业类活动，主办或协办创意产业各类重大活动（最好有政府支持背景） 借活动声势或政府、名人效应形成项目在行业内的效应。,创意产业周,目标客户：创意产业所有企业及关注创意产业的群体 活动规划：引入文化创意产业协会，充分利用园区场地，定期主办创意周活动 设计目的：活跃项目创意氛围，利用权威机构的知名度充实品牌形象 活动影响：扩大市场覆盖面和知名度,造势,项目整体推广,北京国际创意产业周活动,策源资源,创新商业地产发展论坛,目标客户：创意产业所有企业及关注创意产业的群体 活动规划：引入创意产业协会，充分利用园区场地，定期主办创意巡展 设计目的：活跃项目创意氛围，利用权威机构的知名度充实品牌形象 活动影响：扩大市场覆盖面和知名度,造势,项目整体推广,策源资源,申请文化创意产业，政府专项资金补贴，入住企业享受相关减税或免税政策。对于企业和个人来说，则意味着权威性与公正性。,让政府的咽喉为项目树品牌大旗申请文化创意产业基地， 创造新闻价值和社会价值,媒体召集,媒体作为全程辅助,以软性新闻报道为主要形式,配合活动全面铺开,扩大影响力,不断加强市场印象,瞬间造势,网络投放策略,配合活动性事件，进行集中式投放 通过专业写字楼网站、图文形象广告、文字链及配送资源，积累客户，维持项目热度 网站制作，全面展示项目信息,定向直投,北京各大文化创意园区、总部办公基地、独栋花园办公区企业，知名品牌企业定点直投项目销售资料 世界500强、国内500强，央企、国企单位直投资料 商业协会、产业协会机构 银行VIP客户，私人会所，高档酒店,文化创意大道灯箱 项目附近导旗、立柱 项目整体外观形象建设 现场创意包装,直邮 短信 邀约 拜访,项目官方网站（含交流平台搭建） 创意类、行业类网站链接 创意专家学者专版 专业写字楼信息网站,点对点推广,网络,推广综议,户外,Part3 招商进度,整体招商进度大致分为三个阶段,强力销售期,持续延续期,市场公开期：广泛客户积累，多种渠道推广，扩大客户原始量,销售目标：30% 完成时间：三个月 时间节点：2012.2月前,销售策略,强力销售阶段：完成销售目标，达到80%,销售目标：50% 完成时间：四个月 时间节点：2012.6月前,持续销售阶段：完成销售目标，借势提价,销售目标：完成销售，出租率达到95%以上 完成时间：两个月 时间节点：2012.8月前,THANK YOU！,資? Y胘Wje樽碜3鈊Q?L?搓#4袂刍窖?A畔/7q?誐棏誄斛Z?X喗Ks轠揋?剬W駒?p鹺j惯?堒j飮鰌?胆?烲?:什听揯t瑽坂:?閕粸?pWd;=vM?z衡$z謘澢辑x鞫獐昃O獳?n瘾h餰蜰z73|庽鮵 1擶ow:缀e?材儍杊咁舰ep?m )?沟钇侭橎牣酸:t ?镚):DKkF|4g肰噿噚?*鍚揝?剾貀窴*権?K1猞i?僗野x.?=萙S?穊堺e崖?*g繍Y犡cn 唇?竟瘡缀頎y?挤lo睈y軩%q1?r?.鍼t滜?j