先增资后注销最大限度弥补投资损失

先增资后注销最大限度弥补投资损失2013-10-9 9:27 余斌背景资料主营化工产品销售的 A 公司是某省 B 研究院全资子公司，注册资本 500 万元， A 公司自 1995 年成立以来，因经营管理不善等原因，多年亏损，净资产为负数，日常运转现金主要依靠母公司 B 研究院的往来借款，近 5 年亏损额为 500 万元。B 研究院净资产5000 万元，历年盈利，未来预期保持年所得额 300 万元。 A 公司 2012 年 12 月 31 日资产负债表主要数据如下： 资产类：银行存款 1 万元、应收账款 100 万元、存货 50 万元（为过期未报废农药产品）。 负债类：其他应付款 1300 万元（为母公司 B 研究院历年来垫付 A 公司日常运转费用及非经营性借款）、应付工资 1 万元。 所有者权益类：实收资本 500 万元、未分配利润-1650 万元。 母公司 B 研究院决定注销 A 公司，实现业务整合。怎样选择注销方案，才能最大限度地弥补投资 A 公司的亏损，减少母公司未来的税收支出。 筹划方案设计 A 方案：一般性合并 财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知（财税200959 号）第四条规定，企业合并，当事各方应按下列规定处理： 1.合并企业应按公允价值确定接受被合并企业各项资产和负债的计税基础。 2.被合并企业及其股东都应按清算进行所得税处理。 3.被合并企业的亏损不得在合并企业结转弥补。 B 研究院若实施一般性合并， A 公司资产、负债账面价值几乎等同于公允价值，无评估增值可能，A 公司资产近 5 年未弥补亏损500 万元不能在 B 研究院未来所得中得到弥补。合并后 A 公司其他应付款下 B 研究院的往来借款，与 B 研究院其他应收款下 A 公司的借款对冲，B 研究院滚存未分配利润合并后减少 1650 万元。该方案下，B 研究院因一般性合并，投资 A 公司的亏损未获得税收弥补。B 方案：特殊性合并 财税2009 59 号文件第六条第四项规定，企业合并企业股东在该企业合并发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的 85%，以及同一控制下且不需要支付对价的企业合并，可以选择按以下规定处理： 1.合并企业接受被合并企业资产和负债的计税基础，以被合并企业的原有计税基础确定。 2.被合并企业合并前的相关所得税事项由合并企业承继。 3.可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额被合并企业净资产公允价值截至合并业务发生当年年末国家发行的最长期限的国债利率。 4.被合并企业股东取得合并企业股权的计税基础，以其原持有的被合并企业股权的计税基础确定。 A 公司是 B 研究院全资子公司，符合特殊性税务处理条件。B研究院若实施特殊性吸收合并，A 公司资产、负债账面价值以原有的计税基础并入 B 研究院。因 A 公司净资产为负，可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额被合并企业净资产公允价值截至合并业务发生当年年末国家发行的最长期限的国债利率，B 研究院可弥补的 A 公司亏损额为 0。A 公司近 5 年亏损额 500 万元无法得到弥补。同样，B 研究院投资 A 公司的亏损未获得任何税收弥补。 C 方案：直接注销 A 公司通过程序实施资产、债权、债务清算后，直接注销，B研究院投资 A 公司，产生投资损失。 财政部、国家税务总局关于清算业务企业所得税若干问题通知（财税2009 60 号）规定，企业的全部资产可变现价值或交易价格，减除资产的计税基础、清算费用、相关税费，加上债务清偿损益等后的余额，为清算所得。 A 公司资不抵债，按照国家税务总局清算所得申报表计算思路，A 公司欠母公司 B 研究院往来款 1300 万元，因 A 公司无力偿还，转作债务清偿收益。经初步计算，清算所得为 1150 万元，弥补前5 年亏损 500 万元后，还有清算所得 650 万元，需缴纳税款 160万元左右。而 A 公司账面存款只有 1 万元，根本无力缴纳税款。长年亏损，资不抵债，无力清偿到期债务而关门的企业，竟然需要缴纳清算企业所得税，显然有悖常理。在实践中，资不抵债情况下清偿收益如何计算，给执行清算的税务人员带来很大困扰，需要国家税局总局作出进一步明确。对此，天津市地税局、国税局企业清算环节所得税管理暂行办法公告明确了清偿收益计算限额，帮助企业走出了因无力偿债而关门却需缴纳清算所得税的死胡同。该办法第十一条规定，企业清算期间确定的不需支付的应付款项，需并入清算所得征税。企业清算期间应支付但由于清算资产不足以偿还的未付款项，无需并入清算所得征税。根据该办法规定计算，A 公司清算所得为-150 万元。 企业会计准则第 2 号长期股权投资第十一条规定，投资企业确认被投资单位发生的净亏损，应当以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限，投资企业负有承担额外损失义务的除外。B 研究院对 A 公司长期股权投资为 500 万元，虽然 A 公司净资产为负，未分配利润为-1650 万元，远大于实收资本，但可确认长期股权投资损失只有500 万元。报经税务机关审核后，在 B 研究院收益中税前扣除。 B 研究院借给 A 公司的往来款 1300 万元，因 A 公司注销时无力偿还，B 研究院确认为坏账。 国家税务总局关于企业资产损失所得税税前扣除管理办法的公告（国家税务总局公告 2011 年第25 号）第四十六条第五项规定，企业发生非经营活动的债权，不得作为损失在税前扣除。B 研究院借给 A 公司的往来款 1300 万元，属于非经活动的借款，税前无法扣除。 因 A 公司与 B 研究院为母子公司，历年来，B 研究院为 A 公司付出 500 万元投资成本和 1300 万元往来款现金流，会计上共形成1800 万元损失。 C 方案相比前两个方案，税收上也只能就 500 万元投资损失进行弥补。 D 方案：先增资后注销 母公司 B 研究院通过正常程序，对 A 公司增资 1300 万元，这时，A 公司实收资本从 500 万元变成 1800 万元，净资产从负到正，同时 B 研究院对 A 公司长期股权投资账面价值也从 500 万元增加到 1800 万元。 A 公司因 1300 万元增资，偿还欠母公司 B 研究院的 1300 万元往来款，这时母子公司无往来借款。然后，关闭注销A 公司。清算债权债务后，亏损 150 万元，加上原有公司的经营亏损 1650 万元，这时 A 公司资产负债表未分配利润数为-1800 万元，实收资本 1800 万元，净资产为 0。母公司 B 研究院可确认长期股权投资损失 1800 万元，无与 A 公司坏账损失，报经税务机关审核后，可以税前扣除。 方案比较 A 公司因长期经营不善，造成了巨额亏损，给母公司 B 研究院带来投资损失及坏账损失共计 1800 万元, 母公司 B 研究院从税收角度出发，希望能最大限度得到税收弥补，减少未来母公司的税收支出。A、B 两方案下，B 研究院未获得任何税收弥补；C 方案下，B 研究院只能弥补投资损失 500 万元；而 D 方案下，B 研究院全部损失得到弥补，显然最有利。“假股权真债权”投资业务企业所得税风险及纳税筹划2013-9-22 16:55 李林律师“假股权真债权 ”属于一项金融创新业务，主要存在于房地产行业，并被许多信托公司所运用。由于房地产项目银行借款的自有资金比例要求和借款担保不足的现实问题，同时也出于对房地产项目的高回报率的市场预期，信托公司以股权投资形式入股房地产项目公司，约定持股期间的固定投资收益比例，一定期间以后再由项目公司或其股东回购信托公司持有的股份，此即“假股权真债权”投资业务。 “假股权真债权 ”业务兼具权益性投资和债权性投资双重性质，为统一该类业务的税务处理口径，国家税务总局于 2013 年 7 月15 日发布 关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告（国家税务总局公告 2013 年第 41 号）（以下简称 41 号文），对该类业务的各项收入和扣除的税务处理作了明确规定。 41 号文将 “假股权真债权 ”投资业务称为“混合性投资业务”，即兼具权益和债权双重特征的投资业务。对于符合 41 号文第一条规定的所有条件的“混合性投资业务” ，根据“实质重于形式”的原则，对于投资期间收取或支付的利息和投资收回支付或付出的对价均按照债权投资方式进行税务处理。在投资期间，投资企业收取的固定利息或利润，计入其应纳税所得额计算缴纳企业所得税，而被投资企业支付的固定利息或利润，确认利息支付并依法扣除。投资收回时，双方按回赎价与投资成本之间的差额确认为各自的债务重组损益，分别计入当期应纳税所得额或作为债务重组损失扣除。 但是，在对投资期间的利息进行税务处理时，41 号文规定投资企业收取的利息收入需要全部并入其当期应纳税所得额计算缴纳企业所得税，而被投资企业支出的利息部分，需要根据企业所得税法实施条例第 38 条国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告（2011 年 34 号）规定的限定利率，在当期进行税前扣除。34 号文规定可以扣除的利息支出为根据银行同期同类贷款利率计算的部分，实际情况是，“假股权真债权” 投资业务，年华利润率往往是银行同期贷款利率的 2-3 倍，高的甚至超过 4 倍。如此产生的税务风险是投资方收到的利息需要全额缴纳企业所得税，而被投资方支付的利息只能扣除根据银行贷款利率计算的金额，其余部分需要进行纳税调整。房地产行业“假股权真债权” 投资业务，投资规模一般在2-3 个亿，按这个比例计算，投资企业每年将有几千万的利息支出不能税前扣除，税务损失高达几百万甚至上千万。 尽管“假股权真债权” 投资业务约定了投资期间的固定利息或利润，投资方没有承担被投资企业的风险，与债券投资没有本质区别，但其毕竟具有权益性投资的某些特征，因此 41 号文将投资企业的利息支出限定在根据银行同期同类贷款利率计算的金额范围内，造成同一笔业务双重征税的问题，加重了投资企业的税务负担。 通过仔细研读 41 号文，发现上述税务负担完全可以利用 41 号文第二条第（二）项予以规避。41 号文第二条第（二）项关于投资收回的税务处理，按照债权投资的处理思路，投资企业相当于债权人，被投资企业相当于债务人，投资赎回支付的对价和投资成本之间的差额，根据国家税务总局对 41 号文的解读，如果实际赎价高于投资成本，被投资企业应将赎价与投资成本之间的差额，在赎回当期确认为债务重组损失，并准予在税前全额扣除，不存在纳税调整的问题。因此，投资双方在达成“假股权真债权”投资协议时，可以将投资期间支付的固定利息或利润限定在根据银行同期贷款利率计算的范围内，超过部分全部计入赎回投资的对价，这样被投资企业支付的全部利息和对价均能在税前扣除。 假设 A 企业接受 B 企业“混合性” 投资，由 B 企业向 A 企业增资2.5 亿，双方约定年化收益率为 15%，二年后 A 企业应以 2.8 亿元的对价赎回该项投资，假设银行同类贷款利率为 6%， 双方所得税缴纳情况如下： （1）B 企业在投资期间及投资收回时取得的利息收入和债务重组收入为 25000 万 X15%X2+28000 万元-25000 万元=10500万元 B 企业该项投资业务需缴纳的企业所得税为10500X25%=2625 万元 （2）A 企业投资期间支付的利息及债务重组损失为 25000 万X15%X2+28000 万元 -25000 万元=10500 万元 A 企业可以税前扣除的利息支出及债务重组损失为 25000 万X6%X2+28000 万元-25000 万元=6000 万元 A 企业需做纳税调增的金额为 10500-6000=4500 万元 A 企业应补缴企业所得税为 4500X25%=1125 万元 如果按照本文纳税筹划方案，双方应修改投资协议，投资总额不变，年化收益率改为 6%，二年后赎回的价格为 3.25 亿元，双方所得税缴纳情况如下： （1）B 企业在投资期间及投资收回时取得的利息收入和债务重组收入为 25000 万 X6%X2+32500 万元-25000 万元=10500万元 B 企业该项投资业务需缴纳的企业所得税为10500X25%=2625 万元 （2）A 企业投资期间支付的利息及债务重组损失为 25000 万X6%X2+32500 万元-25000 万元=10500 万元 A 企业可以税前扣除的利息支出及债务重组损失为 25000 万X6%X2+32500 万元-25000 万元=10500 万元 A 企业需做纳税调增的金额为 10500-10500=0 万元 A 企业应补缴企业所得税为（10500-10500）X25%=0 万元 通过纳税筹划，B 企业的税务不变，A 企业税负减少 1125 万元。氯化公司系煤化集团公司下属子公司。随着城市的发展，氯化公司已被居民小区包围，不仅造成安全隐患、环境污染，同时也不利于企业的扩大发展。根据省、市环保局及市政府要求，氯化公司需限期搬迁。氯化公司新址拟选在某县境内煤化集团公司下属子公司“盐化公司”住地，这就需要取得盐化公司的土地。盐化公司是新设立的且在筹建阶段，仅有土地及其地上部分建筑物。氯化公司想要取得盐化公司所有土地及其地上建筑物，大致有三种方式：一是购买；二是投资；三是吸收合并。采用何种方式节税最多、经济效益最大，这就需要进行纳税筹划，选择最佳方案。 税务经理“价值链全突破 ”6 天 10 项核心能力特训班，帮您轻松做好涉税财务管理与纳税筹划，提升税务经理人实战能力；降低企业税收成本，实现企业价值最大化。第一种方案：购买此方案，就是氯化公司购买盐化公司所有土地及其地上房屋建筑物。采用此方案，完全属于市场交易行为，应缴纳所有相关税费。盐化公司属于出售方，发生了转让土地及其地上房屋建筑物行为，按照税法规定，应缴纳营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税和企业所得税。氯化公司属于购买方，其承受的土地及其地上房屋建筑物，按照税法规定，应缴纳契税和“产权转移书据”印花税。 另外，根据财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知（财税2008175 号）规定，如果氯化公司按照劳动法等国家有关法律规定政策妥善安置盐化有限公司全部职工，其中与盐化公司 30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；与盐化公司全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税。 第二种方案：投资此方案，就是盐化公司将其所有土地及其地上房屋建筑物，以投资入股形式转让给氯化公司，为其股东换取氯化公司的股权。采用此种方案涉及如下税金： 营业税。根据财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知（财税2002191 号）“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税”规定，盐化公司以其所有土地及其地上房屋建筑物对外投资入股不缴纳营业税。当然也不缴纳城建税及教育费附加。 土地增值税。按照财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548 号）“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的，一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税”规定，盐化公司以其所有土地及其地上房屋建筑物投资入股，可不计缴土地增值税。 印花税。盐化公司以其所有土地及其地上房屋建筑物投资入股，必然办理财产转移手续并书立产权转移书据。根据印花税暂行条例（国务院令198811 号）第二条规定，双方应按产权转移书据所载金额万分之五粘贴印花。 企业所得税。根据企业所得税法实施条例第二十五条“企业发生非货币性资产交换，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务”规定，盐化公司以其所有土地及其地上房屋建筑物对外投资入股，应当视同转让财产，计算财产转让所得，缴纳企业所得税。当然，财产转让无有所得，则无须缴纳企业所得税。 契税。氯化公司承受盐化公司房地产，按照契税暂行条例规定，应缴纳 4%契税。 第三种方案：吸收合并此方案，就是氯化公司将盐化公司兼并或吸收合并，盐化公司注销。盐化公司（被合并企业）将其全部资产和负债转让给氯化公司（合并企业），为其股东换取氯化公司（合并企业）的股权或非股权支付。采用此方案涉及如下税金： 营业税、增值税及附加。企业合并是转让企业产权，即整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，根据国家税务总局关于转让企业产权不征营业税问题的批复（国税函2002165 号）规定，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。因此，盐化公司转让给氯化公司的土地及其地上房屋建筑物不缴纳营业税及其附加。根据国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告（2011 年第 13 号）规定，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。 土地增值税。根据财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548 号）第三条规定，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。因此，盐化公司可不计缴土地增值税。 印花税。在企业合并中，如果氯化公司与盐化公司办理财产转移手续并书立产权转移书据。根据财政部、国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知（财税2003183 号）第三条规定，企业因改制签订的产权转移书据免予贴花规定，办理的产权转移书据可不缴纳印花税。 企业所得税。如采用此方案，企业所得税政策留有筹划空间，可依法进行纳税筹划。根据财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知（财税200959 号）规定，企业重组的税务处理区分不同条件分别适用一般性税务处理规定和特殊性税务处理规定。 一般税务处理规定： 1.合并企业应按公允价值确定接受被合并企业各项资产和负债的计税基础。 2.被合并企业及其股东都应按清算进行所得税处理。 3.被合并企业的亏损不得在合并企业结转弥补。 特殊性税务处理规定： 1.具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。 2.被收购、合并或分立部分的资产或股权比例符合本通知规定的比例。 3.企业重组后的连续 12 个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。 4.重组交易对价中涉及股权支付金额符合本通知规定比例。 5.企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续 12个月内，不得转让所取得的股权。 企业重组符合本通知第五条规定条件的，交易各方对其交易中的股权支付部分，可以按以下规定进行特殊性税务处理： 企业合并，企业股东在该企业合并发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的 85%，以及同一控制下且不需要支付对价的企业合并，可以选择按以下规定处理： 1.合并企业接受被合并企业资产和负债的计税基础，以被合并企业的原有计税基础确定。 2.被合并企业合并前的相关所得税事项由合并企业承继。 3.可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额=被合并企业净资产公允价值截至合并业务发生当年年末国家发行的最长期限的国债利率。 4.被合并企业股东取得合并企业股权的计税基础，以其原持有的被合并企业股权的计税基础确定。 如上企业合并中，如果符合上述特殊税务处理规定条件的，盐化公司 （被合并企业）可不计算转让所得或损失，不缴纳企业所得税；反之，则要按一般税务处理规定，计算转让所得或损失，申报缴纳企业所得税。氯化公司兼并盐化公司，属于同一控制下且不需要支付对价的企业合并，符合特殊税务处理规定条件，因此，盐化公司无须计算转让所得或损失，缴纳企业所得税。 契税。氯化公司兼并盐化公司，系同一投资主体控制下的合并，两个公司合并后，原投资主体煤化集团公司仍然存续。因此，根据财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知（财税2008175 号）“两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税”规定，氯化公司承受盐化公司房地产可不缴纳契税。 通过上述三个方案比较，如果实行第三个方案，无须缴纳营业税、增值税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、契税和企业所得税。显然，第三个方案节税最多，现金流出较少，经济效益最大，应是最佳选择方案。老师麻辣语录：（来自 税务经理 10 项核心能力特训班）1、关于出路：财务用“ 有借必有贷、借贷必相等” 谋生和混日子的时代已经过去了，必须用更新整合的财税管理新思维为企业创造看得见的税务价值，才能有出路。 2、关于判断：避免“ 传统税务判断四大硬伤” ：表面学习文件、加上道听途说和粗浅理解，结合没参透的企业实际做出风险极大的税务判断，要懂得利用证据对业务进行有效定性和判断。 3、关于制度：当大家热谈执行力的时候，忽视了执行力制度建设、更忽视了税收在企业制度中的重要作用，给企业带来不必要的损失，涉税管理制度在企业中势在必行。4、模型合同：在商务谈判中，财务人员如果不懂得利用模型测算企业的税负，只凭借感觉瞎参和而达成协议，最终不仅会让企业利益受损、也会丧失在企业的话语权！整体出售子公司的财税策略2013-9-22 16:52 中国税务报甲公司将独立核算的子公司的某酒店整体转让给乙公司，转让中涉及的资产如何缴纳增值税、营业税和企业所得税？乙公司以什么票据作为合法入账凭证？ 国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告（国家税务总局公告 2011 年第 13 号）规定，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。 国家税务总局关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告（国家税务总局公告 2011 年第 51 号）纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于营业税征收范围，其中涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税。 根据上述规定，符合上述规定的重组方式中涉及的货物转让，不征收增值税，涉及的不动产、土地使用权转让，不征收营业税。因不属于应税行为，受让方乙公司不需要取得发票，凭双方签订的重组协议及收付款凭证作为资产的入账凭证。 甲公司转让某酒店涉及的企业所得税，应根据财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知（财税2009 59 号）规定，可以适用一般纳税处理或特殊纳税处理。如果整体资产转让同时符合财税200959 号文件第五条规定的五个条件，甲公司对其交易中的股权支付部分，可选择特殊纳税处理。即转让企业取得受让企业股权的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定。受让企业取得转让企业资产的计税基础，以被转让资产的原有计税基础确定。某省地税局房地产税收执法督察要点2013-9-22 15:58 无极小刀 【大 中 小】【打印】【我要纠错】一、督察依据 （一）中华人民共和国营业税暂行条例（旧） （二）中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（旧） （三）中华人民共和国营业税暂行条例（新） （四）中华人民共和国营业税暂行条例实施细则（新） （五）中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 （六）中华人民共和国房产税暂行条例 （七）中华人民共和国土地增值税暂行条例 （八）中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 （九）中华人民共和国印花税暂行条例 （十）中华人民共和国印花税暂行条例施行细则 （十一）中华人民共和国耕地占用税暂行条例 （十二）中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则 （十三）中华人民共和国契税暂行条例 （十四）中华人民共和国契税暂行条例实施细则 （十五）国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知 国税发200582 号 （十六）国务院办公厅 21 日发布的关于促进房地产市场健康发展的若干意见 国办发2008131 号 （十七）财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知 财税2008137 号 （十八）财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知 财税字1999210 号 （十九）国家税务总局关于房地产开发经营业务征收所得税问题的通知 国税发200631 号 （二十）国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复 国税函2009342 号 （二十一）国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知 国税函2008299 号 （二十二）关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知 国税发200931 号 （二十三）税务总局何道成解释房地产新 31 号文房地产开发经营业务企业所得税处理办法 （二十四）财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税200621 号 （二十五）国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发2006187 号 （二十六）国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知 国税发2007132 号 （二十七）国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知 国税发200991 号 （二十八）国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知 国税发2004100 号 （二十九）财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知 财税2006186 号 （三十）财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知 财税2004134 号 （三十一）财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知 财税2006162 号 （三十二）国家税务总局关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复 国税函2008576 号 二、房地产行业税收管理容易出现问题的地方 （一）房地产税收一体化管理工作落实不到位，信息共享、税源监控水平不高。 （二）未按规定建立房地产税源信息数据库，纳税人基础资料不完备。 （三）征管单位征收管理台账记录不详细，管理人员对房地产开发情况底子不清，情况不明。有的征管人员对开发企业开发的工程项目数、每个楼盘的面积数、工程进度等基本情况不清楚。 （四）新、老营业税政策执行对接不到位。 （五）拆迁偿还面积未按规定征收营业税。 （六）价外费用未按规定征收营业税。 （七）未及时督促建设单位代扣外来施工单位建筑营业税。 （八）混合销售行为未严格按政策征收营业税。 （九）企业所得税、土地增值税预征工作落实不到位。 （十）企业所得税、土地增值税达到清算条件的，未依法予以清算。 （十一）未严格执行城镇土地使用税征收管理规定，税款未及时足额入库。 （十二）印花税未严格按照法定税目、税率征收，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同未依法征收印花税。 （十三）未依法征收耕地占用税，对获准占用耕地后超过两年未使用者、对农村居民占用耕地新建住宅、免税或者减征后改变原占地用途的未依法征税。 （十四）契税征收工作不到位，契税计税价格、税率、减免税政策执行不准确。 （十五）房地产二级市场税收征管不到位，营业税、个人所得税、契税、印花税等所涉及的税种未依法征收、依法减免。 （十六）对未按规定依法纳税的，未依法采取相应措施。 三、执法督察的方法 （一）日常征管工作 1检查房地产税收一体化管理工作的开展情况。是否建立了相对固定的房地产税收一体化管理机构；是否严格执行“先税后证”的有关规定；是否与房地产管理等部门建立了信息传递机制，积极争取相关部门的配合与支持，充分掌握各税种征管所依据的基础信息。2检查房地产税源信息数据库的建设情况。是否建立了房地产税源信息数据库；是否将从各渠道获取的房地产信息资料进行整合归集，作为长期的税源资料及时归入税源管理档案，充实、完善房地产企业户籍资料，做到数据集中，信息共享，方便查询，比对分析，促进工作。 3检查税收征管档案资料。检查纳税人档案、征收台账、纳税资料看纳税人基础资料是否齐全、纳税是否及时准确，涉税情况记录是否详细；管理人员对房地产开发情况是否做到底子清，情况明，对开发企业开发的工程项目数、每个楼盘的建设、销售等基本情况是否心中有数；是否督促企业依法及时、足额纳税；对未依法纳税的是否依法采取相应措施。 （二）营业税 1取得商品房销售收入、房产预收款（预收定金）是否长期挂“预收账款”、“应付账款”、“ 其他应付款”等科目，未按规定及时申报纳税。 2是否有隐匿收入偷逃税款问题，如设立两套账、将收取的房款直接转入关联单位，将不需要办理房地产证的停车位、地下室、阁楼、公共配套实施对外出售不计收入等等。 3营业收入是否包括了各种价外费用，取得的各类手续费、管理费、奖励返还收入、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价位收费是否按规定计入应税收入。 4是否有直接坐支售楼款的情况。 5按揭贷款是否计入“ 短期借款”、“其他应付款 ”等科目，未及时申报纳税。 6按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。 7是否存在低价销售的行为、有无价格明显偏低同类房产而无正当理由的情况，关联企业之间销售价格是否合理。 8在以房换地、参建联建、合作开发过程中，是否按规定申报缴纳营业税。 9各种换购房地产、以房地产抵债、单位无偿赠与房地产、集资建房、纳税人自建住房销售给本单位职工、委托建房、中途转让开发项目等行为是否按规定足额纳税。 10 拆迁偿还面积是否按规定申报纳税，动迁、拆迁补偿等售房行为是否按规定足额申报纳税。 11 以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税。 12 房地产企业大额往来、长期挂账的款项是否存在漏转房款问题。 13 各种房产出租收入（如开发商将未售出的房屋、商铺、车位等出租）是否按规定申报纳税。 14 个人投资性购房再次转让是否按规定纳税，重点检查房地产开发企业对已售商品房退房、过户的处理。 15 征管单位是否及时督促建设单位代扣外来施工单位建筑营业税及附加。 （三）企业所得税 1比较各管理单位、各开发企业所得税税负率是否有明显差异，盈利水平是否与实际情况有较大出入，综合分析选取重点检查业户。2是否按规定预征企业所得税。 3对达到清算条件的是否按规定进行了清算。 4检查应税收入的真实性、完整性 （1）确定收入的完整性。重点是检查各种主营收入、其他收入、营业外收入（包括各种形式的财政返还在内）、投资收益等是否全部按规定入账；有无故意压低售价利用关联关系转移利润的行为；有无将已实现的收入长期挂往来账或干脆置于账外而不确认收入的情况；对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。 （2）确定收入确认的合法性。重点检查开发产品（包括完工产品、未完工产品）的销售收入、预售收入、视同销售收入、预租收入、代建工程和提供劳务的收入确认，是否符合国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931 号）等有关规定。 （3）确定应税收入与非应税收入的划分，检查其有无将应税收入作为非应税收入申报等情况。 5检查税前扣除项目的真实性、合法性 （1）要重点检查构成房地产成本的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效。有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用，尤其是建安企业和个人所提供的安装工程成本是否真实，是否存在以营销策划公司、项目咨询公司或个人的名义代开发票虚列销售佣金、咨询费等套取现金的情况；是否存在以虚开办公费、服务业发票等虚列薪资支出、广告支出等。 （2）要通过检查成本对象总开发成本、可售总面积、可售面积单位成本、已售面积等资料，来检查成本与收入的配比性、合法性，是否存故意混淆前后项目之间的成本和费用支出，使得成本和费用前移，减少当期应纳税所得额；是否存在少结转自用经营房成本、职工福利性支出挤占成本费用，加大销售成本，减少销售利润的情况。 （3）结合房地产行业的特点，针对会计处理与现行税法规定不一致的项目，重点检查各项预提准备金、风险金以及业务招待费、广告费、租赁费、人员工资等相关费用支出、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费支出、财产损失等项目，是否在纳税申报时予以调整，支付的土地出让金、配套费用是否按成本对象进行合理分摊。 6重点检查项目。 （1）检查应付未付、应收未收款项的处理情况，是否存在预售房款长期挂“预收账款” 、“其他应付款”等科目，不按照规定缴纳所得税问题。 （2）检查预提费用、应付账款等科目，对年末留有余额的预提费用和超过 3 年因债权人原因无法支付的应付账款应调整成本和收入。 （3）检查无形资产和长期待摊费用的摊销是否符合税法规定。 （4）检查关联交易问题。检查关联企业之间的购销业务是否按独立企业之间的业务往来作价；是否利用关联关系承包或分包工程,如建筑、装饰、建材、绿化和物业等,通过加大建安成本造价、虚加工作量等非法手段减少或转移利润，或委托关联企业代理销售开发产品，支付高额佣金转移利润,或利用非法代开发票、假发票虚开费用套取现金偷逃税款等；是否存在以管理费、特许权使用费、商标使用费等名目向控股公司支付巨额费用的情况；是否在所得税优惠期满后，与享受优惠的其他境内关联企业之间存在转移产品销售、劳务和费用等情况。 （5）检查房地产项目中建造的各类未销售的营业性的“会所” 是否计入销售成本。 （6）检查企业按重估价计提折旧的固定资产，看其重估收益是否申报缴纳企业所得税等等。 （7）亏损弥补问题。检查纳税人获利年度与亏损弥补是否合法，有无人为调节利润而在年度之间多转少转成本，有无人为地推迟获利年度的情况。弥补数额是否准确，弥补期限是否准确，有无经过税务审计、检查已经调整过的亏损额仍然按原先的亏损数额申报弥补。 （四）