2016养老公寓项目可行性研究报告

*养 老 公 寓 建 设 项 目可行性研报告2016 年 9 月目 录第一章 总论.11.1 项目概况 .11.2 编制依据和可行性研究概况 .41.3 主要研究结论 .5第二章 项目建设背景及必要性.72.1 项目建设背景 .72.2 项目建设依据 .92.3 项目建设的必要性 .112.4 项目建设的有利条件 .112.5 项目建设的可行性 .12第三章 市场分析.143.1 国内老年公寓的现状.143.2 老年公寓现状.153.3 老年公寓发展趋势.173.4 老年住公寓目标客户需求及应对分析.183.5 需求分析.233.6 本项目服务对象.24第四章 建设规划及方案.254.1 项目规划指导思想和建设目标 .254.2 建设项目功能及规模 .26I4.3 规划构思.264.4 规划结构和功能分区.274.5 规划设计 .274.6 项目建设方案 .33第五章 建筑设计.355.1 建筑设计规范.355.2 建筑结构设计.445.3 结构选型.465.4 主要设备.465.5 配套设施.47第六章 建设地址及建设条件.526.1 建设地址及区位关系.526.2 建设条件.52第七章 项目管理及实施计划.567.1 项目组织.567.2 项目实施计划 .577.3 建设工期及项目实施进度表.58第八章 环境保护与影响评价.608.1 环保规划设计依据 .608.2 项目建设地环境质量现状.608.3 项目建设期与运行期对环境的影响 .61II8.4 环境质量及排放执行标准 .62第九章 组织机构与人力资源配置.689.1 组织机构及职责.689.2 机构设置评价.719.3 人力资源配置.719.4 人员培训.71第十章 项目建设进度与招标方案.7210.1 建设进度.7210.2 项目招标.73第十一章 投资估算及资金筹措.8211.1 投资估算.8211.2 资金筹措.83第十二章 社会效益评价.8512.1 项目对本地区社会效益影响分析.8512.2 项目与本地区经济社会的互适性分析.8512.3 社会效益评价结论 .87第十三章 风险分析.8913.1 政策风险.8913.2 市场风险.8913.3 财务风险.89III13.4 经营风险.9013.5 其他风险.9013.6 主要风险因素识别.9013.7 风险控制措施.91第十四章 结论与建议.9214.1 结论.9214.2 建议.930第一章 总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称*养老公寓建设项目1.1.2 项目建设地址河北保定市满城区神星镇西裕村1.1.3 项目建设单位*养老公寓1.1.4 项目建设性质建设性质：新建1.1.5 项目建设内容及规模本项目总投资 17020 万元，占地 300 亩，建设内容包括生活区、动力区、后勤区及生态区。项目竣工后可接收 2000 位老年人入住，设床位 2000 张。一.生活区：占地面积 50 亩。1.老年公寓，六层，带电梯，精装修，包含一室一厅、两室一厅户型。每栋楼每层设服务室和仓库一间 20 平方米。接待全自理和半自理老人。2.综合楼，五层建筑，带电梯，精装修，其中底层裙房为餐饮服务中心，1一层为接待大厅、老年超市、银行、教室（会议室）、娱乐健身活动中心。二层为医疗康复中心。三、四层为标准公寓，接待不能自理全护理老人。五层为办公区。二.动力区： 建筑面积 480 平方米，占地面积 480 平方米。1.锅炉房和二次加压水泵房 360 平方米，占地 360 平方米。2. 液化气站 120 平方米，占地 120 平方米。3.洗衣房 100 平方米，占地 100 平方米。三.后勤区：建筑面积 346 平方米，占地面积 346 平方米。1.物业办 100 平方米，占地 100 平方米。2.门卫室（含小区外部监控室）80 平方米，占地 80 平方米。3.车库 120 平方米，占地 120 平方米。4.室外公厕 46 平方米，占地 46 平方米。四.生态区：建筑面积 560 平方米，占地面积 200 亩。1. 花房 200 平方米，占地 200 平方米。2.蔬菜大棚 2 个 360 平方米，占地 360 平方米。3.蔬菜基地 3000 平方米，占地 3000 平方米。4. 果园 3000 平方米，占地 3000 平方米。1.1.6 项目总投资及资金来源项目总投资计人民币 17670 万元，全部自筹。1.1.7 项目建设期建设期 2 年。建设期限为 2016 年 10 月2018 年 9 月。21.1.8 项目发展战略为积极寻求合作和融资渠道，提升项目的科技含量，以达到设施先进、装备齐全、设计合理。同时在软件方面要在全国相关系统中通过公开选拔、竞争上岗的方式选配懂经营、有责任心的管理人员，通过建设一流的班子，带出一流的队伍、提供一流的服务，打造全国“社会福利事业社会办” 的第一品牌。1.1.9 项目经营性质本项目的投资系社会福利性公益事业投资，对社会、对政府暂不谈其经济效益。1.1.10 项目市场定位以高层次、高档次为主与旅游名城相配套，与国际老年公寓接轨的品牌；以监护、助护和生活护理为主，为老人提供健康和急慢性病康复服务；以安助全世界符合条件的老年人和接待来自世界及全国各地的老年团体。1.1.12 项目建设指导思想替天下儿女尽孝心，为社会家庭解忧愁；老人至上、服务至上、诚信至上；让入住老人满意、让家属子女放心；让老人宾至如归，感受家庭温暖，尽享天伦之乐。31.2 编制依据和可行性研究概况1.2.1 编制依据（1） 中华人民共和国老年人权益保障法 ；（2） 国务院办公厅关于转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知( 国办发200019 号)；（3） 国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知(国办发2006 6 号) ；（4）财政部和国家税务总局关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知( 财税 200097 号)；（5）中共中央国务院关于加强老龄工作的决定 （中发200013 号）（6） 老年公寓和养老院设计指南 ；（7）项目业主提供的其它相关基础数据和材料；（8）编制人员调查的有关资料、数据和材料。1.2.2 可行性研究概况根据项目承办单位提供的情况，并汇同相关责任人员经过对项目建设地多次实地踏勘调研，收集了大量的真实性基础资料，了解和掌握了项目建设背景及理由，同时还多次与承建单位有关负责人进行座谈，交流意见，认真听取项目单位对项目建设的意见和建议。本可行性研究报告依照投资项目可行性研究指南的编制深度要求进行编制。通过对项目建设相关方方面面的问题进行公正、科学、公平、客观的研究分析，并经过认真计算、对比、综合分析、汇编，最终提交此报告，为项目的建设决策提供可靠的依据，项目的研究范围包4括：1、项目建设背景；2、项目建设地址的自然条件介绍；3、项目建设条件分析；4、项目建设必要性；5、项目总体规划、功能定位；6、项目建设规模、建设内容；7、项目建设方案设计；8、项目投资估算及资金筹措；9、项目财务评价；10 、项目的结论与建议。1.3 主要研究结论1.3.1 该项目是保定市重点项目之一，是解决民生问题的具体体现项目建成后，不仅能促进县域经济的发展，而且能为老年