论住宅小区物业管理法律制度问题研究

1学校代码： XXXXX 学 号：XXXXXXX XXXXX学院毕 业 论 文 （ 设 计 ）论文题目： 论住宅小区物业管理法律制度问题研究 学科专业： 物业管理 作者姓名： XXX 指导教师： XXX 完成时间： 2013 年 5 月 2选题背景物业管理作为一种全方位、多功能的不动产管理模式，既是房地产经营管理的重要组成部分，又是现代化城市管理不可缺少的一个环节。在世界上都占着非常重要的地位，被现代化城市誉为朝阳产业。物业管理在我国起步较晚，兴起时间较短。传统的住房制度下，居民住房及维修都由政府、企业承担，属于福利性住房制度，政府、企业不堪重负。随着住房制度由实物性向货币性分房过渡，住房实行商品化，住房的维修保养也由物业公司承担起来。随着城市经济改革的进一步深入，过去计划经济时代的住房福利制度逐步向住房商品化发展，组织住宅生产与流通位目标的住房制度改革与推行有偿解困，实施“安居工程”。本文通过对北京市住宅小区法律中出现的问题进行分析和探讨。积极提出自己的观点。希望物业管理在法律制度问题上能够健全与完善。从而使得国家，企业，和居民得到深刻的重视，积极促进物业行业的发展。毕业论文进度安排：2013.1.20-2013.12.15 提纲2013.2.15-2013.4.20 初稿2013.4.20-2013.5.1 定稿2013.5.1-2013.5.20 装订文稿3指导教师意见：指导教师签名： 年 月 日毕业论文（设计）写作提纲1、 论文题目论住宅小区物业管理法律制度问题研究2、 论题观点来源：通过一系列的资料查阅与客观实践发现的自我总结3、 基本观点：物业管理是随着住房制度改革和房地产管理体制改革的深入而形成的新兴产业,作为一种新型的城市管理模式,物业管理日益成为社会各界和老百姓关注的焦点之一。然而,随着物业管理行业的迅速发展,物业管理法律制度中存在着许多缺陷，值得我们思考与解决。4、论文结构一物业管理1 概念、本质、原则2物业管理法律关系概述3物业管理法律关系的内容4建筑物区分所有权二住宅小区物业管理法律制度存在问题及其原因分析4三住宅小区物业管理法律制度完善对策四总结观点毕业论文（设计）工作中期检查表系别：XXX 系 班级： XX 物业管理 学生姓名 XXX 学号 XXXXXXXX 指导教师 XXX 职称 X 教授论文（设计）题目 论住宅小区物业管理法律制度问题研究选题是否有变化 无如有，请填写原因是否一人一题 是是否进行了选题背景、及写作提纲是是否进行了文献调研是本论文拟解决的关键问题住宅小区的法律制度问题教师填写部分论文（设计）进度情况：提前完成 正常进行延期滞后（请写出原因）工作态度情况（学生对毕业论文（设计）的认真程度、完成指导教师布置任务情况）：认真 较认真 一般 不认真中期质量评价（学生已完成部分的工作质量情况）：好 中 差5存在的问题与建议：1. 文章内容不充实而且很多复制的成分，建议按照相关资料进行增加修改完善。2. 格式上还有点缺陷，格式全部按照毕业论文规范调。3. 评语增加，下注增加，参考文献规范。4. 论文摘要是中心思想的浓缩没有体现中心要修改下。5. 目录与论文格式要对应。指导教师（签名）：年 月 日系毕业论文（设计）工作领导小组意见（如被查学生为差的，请系毕业论文设计领导小组写出处理意见）：领导小组组长（签名）：年 月 日住宅小区物业管理法律制度问题研究 中文摘要 随着时代的不断变迁，经济的高速发展。物业作为一种新型产业也在不断的自我发展，自我成长。然而在当前法律法规不健全物业服务不完善的今天。物业服务这一伟大行业出现了很多问题，它的问题严重影响到自我的成长。值得我们深刻的反思与探讨。作为新时代的我们，拥有着舒适和谐的园区生活。清洁卫生、绿化养护、秩序维护，以及一系列安全问题都是由物业为我们做出奉献。保洁、保安、物业管家以及在物业岗位的工作人员都在不辞辛苦的为物业这一行业，为园区业主付出。此时的我们是多么需要物业服务这一行业。因此在它出现危机时，我们要想尽办法来解决。本文通过对物业概念及其一些列特征进行研究，讨论住宅小区物业管理在法律法规上的缺陷及其解决的策6略。本文通过对物业管理中法律制度问题的研究，阐述在物业管理中，物业法律不健全、不完善出现的原因及其应当解决的良策，分析目前物业管理这一服务行业在社会中的如何改善自我，如何不断壮大。并且积极寻找可用办法和尽量杜绝此问题出现的策略。通过国内外的分析了解物业服务的前景，并且通过对北京市的某些资质较高，物质较雄厚的物业小区进行客观调查分析。了解到物业管理法律制度在当前法律中还很不成熟，某些观点过于模糊化。本文写作目的也很明确，作为一名物业服务行业者，通过对物业服务这一行业的了解，找出它的不足并加以完善。同时希望将来有一天物业管理真正成物业小区业主的好管家、好帮手。减少在物业管理中出现的问题，使得物业与业主达到心与心的交流与相处。使得社会不断进步，人类不断发展。关键词：法律制度；分析原因；解决良策 7目录前言.81、物业管理.8（一）物业管理的概述81 物业管理的概念92 物业管理的本质93 物业管理的原则9（二）物业管理法律关系概述.10（三）物业管理法律关系的内容.10（四）建筑物区分所有权.112、住宅小区物业管理法律制度存在问题及其原因分析12三、住宅小区物业管理法律制度完善对策14四、总结观点.14五、参考文献15 8前言在房地产兴起的今天，物业公司也随之兴起。物业就好像一个新生的生命在不断地成长，它需要不断注入新的血液来壮大。就目前而言，物业行业在法律制度问题上有着很大的缺漏。它直接影响到物业与业主之间的关系，甚至两者之间出现对峙的局面。但是它在很大程度上还是很受大家的一致好评，本文就是通过住宅小区物业管理在法律制度问题研究上，分析业主与物业之间的问题。解决造成他们不能和谐相处的因素，拉近二者之间的距离。深刻他们的关系。确保矛盾的及时解决。我国的物业管理是随着房地产市场的迅速发展和住房体制改革的逐步深化而发展起来，至今仅有二十多年历史。在此期间，物业管理经历了从引出试点，总结经验，到逐步推广的过程。作为一个新兴行业，在其迅速发展同时，暴露出深层次的法律问题。如物业管理法律关系混乱、物业管理权属不清、业主与物业管理企业权责不明等。由于我国物业管理立法滞后，现行法规、规章不够协调、统一使得物业管理纠纷不断，而成为社会生活中焦急解决的迫切问题。现代物业管理规模的不断扩大及管理事务的越来越复杂性，使得专业化的物业管理成为物业管理的必要方式。一、物业管理 （一）物业管理的概念1.物业 一般认为， “物业” 一词源于港澳粤的方言对房地产的称呼，在我国实行改革开放以后传入内地。物业即单元性地产。一住宅单位是一物业，一工厂楼宇是一物业，9一农庄也是一物业。故一物业可大可小，大物业可分割成小物业。 从我国大陆对该词使用情况来看， “房地产” 和“物业”并不是同一用语。从所指对象来看，房地产是抽象的整体集合概念，表示一个国家或地区所有的全部房产和地产，一般不做量的区分，是宏观概念；物业则是表示某一项具体的房地产，物业可大可小，是微观概念。从适用场合来看，房地产的概念通常跟开发经营联系在一起，适用于房地产的投资、开发、建设、销售、售后管理整个流程；而物业则是已经建造好的房产，更多地与各业主的专有所有权为核心、共有权为纽带的权利体系相联系。1.1 物业管理关于物业管理，有狭义、广义和泛义之分。狭义的物业管理是指五官企业通过公开、公平、公正的市场竞争机制接受业主的选聘和授权，依据物业管理法规的规定和物业服务合同的约定行使管理权，运用现代管理科学和新方法、新技术，对授权管理的物业进行维护，对物业业主和使用人提供特约服务，并依约定合理收取物业管理服务费和特约服务报酬的专业服务性行为。广义的物业管理除了上述物业企业经授权进行的专业化管理外，还包括业主直接对物业进行的自主性管理。泛义的物业管理则在广义的基础上还包括国家对物业管理的指导。1.2 物业管理的本质物业 管理作为一个心性的行业，在我国尚处于起步阶段，在其发展郭晨中暴露出许多深层次的法律问题，包括：物业管理立法滞后，法制建设不健全；业主深受传统房屋管理体制的影响，物业管理意志薄弱，主体地位难以形成；物业管理服务理念落后，管理人员素质较差；物业管理服务合同内容过于原则，不利于操作；业主与物业管理企业权责不明确，纠纷层出不穷，给司法亦带来种种困扰等等。要解决诸多问题，必须首先明确物业管理的本质现代管理制度的产生与两个因素相关：一是区分所有；二是社区。区分所有是一个复合型所有权，在每一个业主均拥有特定建筑空间的所有权意义上，业主享有独立的所有权，但同时，因建筑物和土地不可分割及其共有设施的存在使得每一个业主必须负担共有部分维护。在区分所有的情形下，没有将各业主组织起来共同解决物业管理的机制，没有专业化、社会化的物业管理，各物业主就不能够建立共同物业利用秩序，就会诱发大量的“搭便车”行为，争相享用而将责任或负担转嫁于他人。另外，住宅小区内居民共同居住，可能会产生各种矛盾，可能源于各自建筑物的利用问题，也可能源于共用部分利用和维护问题，还可能源于相邻关系或共同居住关系。因此要建立一个物的利用和共同生活的和谐秩序。基于对物业的所有，业主享有物业管理权，这种物业管理权是一种私权，所以，物的利用和共同生活的和谐秩序的建立不便由政府直接参与，一般由业主自己解决，走自治管理的道路。 李宗锷. 香港房地产法【M】上海：上午印书馆，1988：9，转引用夏单胜.物业管理法【M】北京：法律出版社，2002:2.101.3 物业管理的原则物业管理是无业务管理企业的工作重心，物业的好坏体现一个企业怎的制度，怎样的原则。 物业管理的基本原则是物业管理理论研究和司法实践的基本依据和指导思想，它表现了物业管理的主要特征。（一）业主自治管理原则物业管理中，在具体组织的构建和事务的执行程序方面，要体现业主自治管理原则，这是物业管理可以顺利贯彻施行的的重要前提，实行业主自治是民法中意思自治基本原则的具体表现，自治管理的贯彻有赖于业主的参与。（二）物业所有权与管理权相对分离的原则 物业的所有者是业主，对物业享有所有权。根据物权法原理，所有权的内容包括所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。 所以物业的所有权是物业管理权的基础，业主实质上是物业管理权额权利主体，物业管理企业是物业管理的直接执行者。物业管理企业只有被业主或者业主委员会选聘后，才能对物业进行管理，物业管理企业在接受业主或者业主委员会选聘后，才成为物业的具体管理者。业主与物业管理企业的这种关系正体现了物业所有权与管理权的相对分离。（三）业主利益至上的原则随着我国市场经济的发展，物业管理企业的演变过程也是行政法人的转制过程。物业管理企业源于房地产传统式房屋管理部门的转制，在新的物业管理体制下，物业管理企业从以往的旧模式中走出来，面对市场，独立经营，自负盈亏，成为企业化经营实体。业主真正成为物业的主人，有权选聘、续聘和解聘物业管理企业，业主委员会有权监督物业管理企业。物业管理企业要对业主、业主委员会负责，保护业主的根本利益，为业主和物业使用人提供优质的、全方位的服务。2.1 物业管理法律关系概述物业管理法律关系是一种较为复杂的社会关系，当这种关系经法律规范确