邢台市住房保障现状及对策研究

1邢台市住房保障现状及对策研究2摘要住房关系着广大人民群众的切身利益，而我国从上个世纪九十年代对住房政策进行大范围的改革以来，住房开始向市场化方向发展，这也就使得住房从单位分发福利向市场化商品形式转变，从而使得以政府作为住房问题解决主体逐步向市场调控为主体转型。同时，随着国内土地以及住房价格的迅速增长，高昂的房价也让大部分中低收入者面临着无力购房的窘境。所以说，有效维护中低收入者住房权益是目前我国各级政府以及社会所普遍关注的焦点问题，这也就要求政府必须要尽快创建出合理的住房保障制度，尤其是对收入较低、无收入者的住房权益的保障上要给予更多的关注与支持。基于此，本文通过对邢台市住房保障发展现状的分析研究，运用相关理论与调查相结合的方法，对邢台市政府在住房保障方面的政策实施现状进行阐述。另外，本文还邢台市政府在住房保障方面的创新举措及其相关实践进行了分析，从而找出当前面临的问题以及问题产生的原因，进而提出健全邢台市住房保障的相应策略，以此来为创建符合中国特色的住房保障体系提供一定的参考。关键词：邢台市；住房保障；现状；制度3目 录摘要 .2一、绪论 .5（一）研究背景及意义 .5（二）相关概念 .51.经济适用房 .52.廉租房 .53.公租房 .54.住房公积金 .5（三）国内外研究现状 .51.国外研究现状 .52.国内研究现状 .6（四）研究的主要内容、方法 .71.研究的主要内容 .72.研究的主要方法 .7二、住房保障的基本理论以及形式 .8（一）住房保障的基本理论 .81.国家干预理论 .82.住房过滤理论 .83.倒 U 型曲线理论 .84.公平与效率理论 .8（二）住房保障的基本形式 .81.政府直接建造保障性住房 .82.政府间接建造保障性住房 .83.政府管制住房租金和价格 .9三、邢台市住房保障现状以及存在的问题 .10（一）邢台市概况 .10（二）邢台市住房保障现状 .101.邢台市住房保障体系 .102.邢台市住房保障管理机构 .10（三）邢台市住房保障存在的问题 .111.住房保障规章制度建设落后 .112.住房保障管理机构不合理 .113.住房保障融资渠道窄，金融配套单一 .114.准入和退出机制不健全 .12四、住房保障制度的国际经验以及启示 .13（一）国外住房保障制度 .131.美国的住房保障制度 .132.日本的住房保障制度 .133.英国的住房保障制度 .13（二）国外住房保障制度特点 .131.住房保障制度的共性 .1342.住房保障制度的差异 .133.国外经验借鉴 .14五、完善邢台市住房保障的策略 .15（一）建立统一的住房保障管理机构 .15（二）拓宽住房保障资金的融资渠道 .151.加强财政支持力度 .152.组建住房贷款担保公司 .153.建立专门的政策性住房银行 .154.创新金融服务 .15（三）完善住房保障制度 .161.制定准入和退出的接续手续 .162.增加中心人员编制 .163.完善可持续发展的供给方式 .164.加大跟踪监测监管力度 .16（四）邢台市住房保障的创新举措 .171.向外来务工人员提供公租房 .172.以有限产权形式出售公租房 .173. 创新保障房办理方式，加强项目监管 .184.加大经适房的补贴力度 .185.创新物业服务模式 .186. 多渠道保证保障性住房的来源 .18六、结论 .20参考文献 .215一、绪论（一）研究背景及意义住房关系着社会各个群体的切身权益，随着我国实施改革开放政策的不断深入以及城镇人口的连年激增，使得各个阶层的收入差距逐渐被拉大，相应的也就加剧了住房问题的严重程度，最终演变为社会问题。由此我们可以得知，政府建立合理住房保障体系可以最大程度的满足城市中等收入以及低收入家庭满足其住房上的巨大需求，同时这也是当前我国政府创建和谐社会的重要任务。我国政府在联合大会当中也曾承诺国民将享有并且有权利获得能够满足其居住需求的住房，同时这也是公民生存、发展权利中的基本构成内容。中共十八大上将住房、就业以及教育和医疗等民生问题提上了议事日程，并且我国政府提出要全面实现人人有房住、人人有病看、人人有学上的建设目标，从而使得住有所居成为全面保障公民住房权利的重要发展目标。另外，广大人民群众住房需求的充分满足也是中国共产党领导群众奔向新生活的伟大举措，这对于建设和谐社会、小康社会有着重要的历史意义。（二）相关概念1.经济适用房经济适用房从概念上指的就是政府出资建设的以满足特定群体居住需求的具有保障功能的商品房，其具有经济、适用以及政策与保障的特色 2。2.廉租房廉租房从其功能上可以明显看出是相比于经济适用房价格还要偏低的一种由政府出资建设来通过租赁的方式来满足特定群体居住需求的商品房。3.公租房公租房从概念上可以得出首先其是由政府出资建设的，另外就是相比于廉租房更具有公共性，并且在租金上要更加贴近于城市中等以及低收入群体的消费或者居住需求。4.住房公积金住房公积金从概念上可以理解为国家政策范围内，由企业为个人所缴纳的住房贷款基金。住房公积金当前是我国住房保障体系当中的一项重要的内容，其对于满足社会各个阶层的住房需求起到非常大的促进作用 3。（三）国内外研究现状1.国外研究现状（1）政府住房保障角色的相关研究丹尼森在对政府住房保障角色研究上将其分为社会、社会责任以及雏生三种类型；奎格利在对北美国家政府在住房保障上的市场调控作用研究上，总结出政府主要在消费者权益保障以及促进社会公平和缓解住房压力等方面扮演者重6要的角色；哈曼在政府干预住房市场研究上则认为当前政府应当在掌握人口增长走失以及商品房市场运行状况的基础上来执行其市场干预政策。同时，他还认为在市场经济比较健全的体制当中，政府的房屋补贴应当发放给需求的一方，也就是按照中低收入家庭人头来进行补贴；沙利文在对住房保障与城市中低收入者的相关性的研究上发现，保障住房有可能会加大贫富之间的差距，并且政府在进行住房补贴的推行上应当更多的给予中低收入者实物补贴，以此来提升住房补贴的实用性。（2）国外学者对我国住房保障的研究现状随着全球经济一体化进程的加快，使中国成为世界主要经济体之一，中国的经济发展速度惊人，这反过来又带来了城市住房问题。目前国外学者对我国城市中低收入住房问题的研究较多：亨德森分析从社会的角度看，我国应从两个方面解决住房保障问题，一方面是解决城镇中低收入居民住房问题，也对进城务工人员的住房需求得到了充分的满足 4。同时，他还强调政府应当将城市中的外来务工人员尽快纳入到保障住房群体中，从而在根本上满足这部分外来务工人员在住房上的巨大需求；马克、杜达在对我国公积金制度研究过程当中发现这项制度确实对部分群体的住房需求起到了很大的满足效应，但是更大的问题在于公积金对于城市中等以及低收入家庭来将，要想真正满足这部分群体的住房需求还远远不够。另外，联合国所发表的一份关于我国中低收入家庭的住房研究报告当中也指出了这一问题。从国外学者对我国政府在住房保障体系研究的一系列成果或者观点上可以很明显的发现，国外学者大部分都关注住房保障的资金以及各项政策等方面，这样一个研究特点与国外本身住房保障的建设是十分有关的 5。2.国内研究现状（1）住房保障领域研究刘波、刘继敏等人通过对东京以及纽约等发达城市住房保障制度的研究，他们认为当前我国要想创建出符合国情的住房保障制度，就必须要加大对国内住房市场的调节与管理的力度，全面提升对城市中低收入者的房租补贴水平；李志明对巴西政府在治理以及扶持城市中低收入者的住房需求满足的研究上发现，加大对贫民区以及控制房价等措施十分有效；孙继芬认为随着我国城市化进程的不断加快，日韩等亚洲发达国家的住房保障制度对我国住房保障制度的发展有着重要的参考价值；柳德荣通过对西方发达国家在廉租房方面的措施研究，认为当前我国仅凭收取低廉房租等方式来加大社会融资的方式是不可行的；郭宏宇则认为当前以美国为代表的住宅金融市场面临着两难的境地，也就是政府财政与住房保障落后的问题，这对于我国正在推行的住房保障制度有着警示性的作用 7。（2）住房保障制度领域研究陈淑云在研究中发现当前建设具有社会主义特色的住房保障制度，首先要解决住房市场中存在的贫富差距问题，同时她还认为政府相关部门将各类社会资7本纳入到住房保障建设的行为能够为社会主义住房保障制度建设提供有利的外部发展环境；李磊认为目前我国在住房保障制度建设中存在明显的供给不足、管理效率较低等一系列问题，而政府应该进一步增加房源、完善相关管理机构，以此来解决当前住房保障制度中存在的问题；楚道文提出公民所拥有的住房权实际上就是指的是要保障居民住有所居，而政府单纯的运用房产税来调控住房市场并不能够从根本上遏制房价虚高问题 8；蒋来用认为资金是有效促进住房保障制度可持续发展的重点，这也就需要政府要加大对住房保障制度的资金投入力度，并且还要鼓励各类社会资本参与进来。从当前我国学者在住房保障制度的研究成果中可以发现，我国学者在研究内容以及重点日益多元化，但是依然存在缺乏有力个案研究，大部分学者只能够从大的层面上去研究相关的理论，缺乏对地方住房保障制度的相关研究。（四）研究的主要内容、方法1.研究的主要内容本文以邢台市住房保障体系为研究对象，通过对其现行住房保障体系及其发展现状及存在问题的研究与分析，提出相应对策。本文的主要研究内容分为六个部分：第一部分是绪论。本部分主要包括三个方面的研究背景、研究意义和内容。本部分主要阐述了住房保障制度的界定，同时也对本研究所采用的研究方法和研究内容的输出；二是对住房保障相关理论和形式进行论述；第四章是对国外发达国家在住房保障制度建设中的先进经验进行论述；第五章则是对邢台市当前现行的住房保障制度发展现状及其存在的问题进行研究，以此来分析出其产生问题的原因，从而提出相应的应对策略；第六章是本次研究的结论部分，主要是对结论以及邢台市住房保障发展趋势进行展望。2.研究的主要方法本次研究所运用的方法主要包含理论实践结合法、比较分析法者两种方法。理论实践结合法主要运用在对国家干预、过滤以及倒 U 型曲线和公平效率理论进行论述，从而运用这四种理论来对邢台市住房保障制度的发展现状及其存在的一系列问题进行研究，从而试图提出相关的应对策略；在比较分析法的运用上，笔者主要是运用在对国外发达国家住房保障制度的研究上，并且对美国、英国以及日本和瑞典这些国家现行的住房保障制度中的共同点、差异和经验进行比较分析，以此来为邢台市住房保障制度的发展提供一定的参考经验。8二、住房保障的基本理论以及形式（一）住房保障的基本理论1.国家干预理论国家干预理论最早是由凯恩斯所提出的，这一理论主要是针对国家对经济进行干预提供一种合理的经济证明。1936 年，凯恩斯在就业与货币通论当中就提出政府对市场进行干预的理论主张。同时，凯恩斯还从经济角度上强调政府的宏观干预能够对消费者的个人行为进行约束 9。但是经济学家萨伊认为政府所提供的市场供给并不能够带来相应的消费需求的增长，这主要是因为在市场运行过程当中的边际消费比较稳定，并且人们都比较倾向于储蓄而不是消费，所以就会直接导致消费需求较低，从而出现市场供给与消费需求的失衡。所以，凯恩斯所提出的国家干预理论强调的就是政府应当介入到经济发展中，通过行政手段来扩大国内消费需求，从而实现经济的稳步增长。2.住房过滤理论住房过滤理论作为当前政府制定住房政策的主要指导理论，其主要是因为这一理论能够从微观角度上展现出住房市场的内在运行原理，从而可以帮助研究者从高中低三个层次的收入阶层来匹配出住房市场的动态化模型。住房过滤理论最大的特点是耐久性，所以在同一个地理位置上的旧房屋的出售价格要低于新房屋的价格。3.倒 U 型曲线理论倒 U 曲线理论在发展住房保障体系在不同经济发展时期的动态发展规律。根据住房保障体系的内部运行机制和各时期发展的特点，为政府制定合理的住房保障政策提供理论支持 11。4.公平与效率理论公平与效率是人类发展史上的一个永恒主题。同时，它也是实现经济社会发展平衡的主要目标。西方学者对公平与效率优先研究主要有三个结论：一是以效率优先，这种观点强调效率是经济发展过程中的第一；二是优先兼顾公平，这一观点强调的是股权市场的发展 13。（二）住房保障的基本形式1.政府直接建造保障性住房当前政府在住房供应上的直接提供有两种方式，一种是直接出售，一种是直接出租。根据笔者研究发现，政府对于尚没有能力购买房屋的城市中低收入者都是运用向其收取低廉的房租，而对于有一定经济能力而不能够真正能够购买市场住房的居民则运用出售的方式。2.政府间接建造保障性住房政府通过建造保障住房的方式通常是运用向开发商提供相应的补贴来组织开发商进行房屋的建设，政府则通过制定出符合城市中低收入者收入水平的房9屋价格提供给市场。当前政府为房地产开发商所提供的补贴方式有税款与地价款的减免以及提供低利率贷款等方式。3.政府管制住房租金和价格政府对住房租金以及价格上的管制主要是指政府对房地产企业市场权利的全面限制，基本内容则是通过政府制定出相应的规范以及激励制度来达到控制房屋价格的目的 14。但是由于当前政府为了防止房地产开发商产生垄断行为而进行的全面限制行为则极容易使得住房市场的出现负面发展。当前政府在住房市场的管制上主要采用价格、租金以及设定严格的市场准入机制这三种方法。10三、邢台市住房保障现状以及存在的问题（一）邢台市概况邢台市在地理位置上位于京津冀地区的中心地带，同时也是整个河北省地区的新型的工业中心，市区总面积为 12456 平方公里。同时，邢台市本身具有非常悠久的发展历史，其是一座拥有三千多年历史的古城，这也就使得邢台市在历史文化上有着丰富的积淀，从而使得当地的旅游业为代表的第三产业发展也非常的迅速。目前邢台市在管辖上有两个辖区，分别为桥西区以及桥东区。目前邢台市作为河北省地区的新型工业发展地带，其开放基础非常的雄厚，从而使得其成为河北省进行全面改革开放的前言地带和窗口，成为华北地区最具有开放潜力的政策地区之一。另外，邢台市在交通基础建设上也非常的发达，京广、京九等多条高速都通过这一重要的地区，从而使得邢台市成为横贯我国南北以及东西地区的重要的交通枢纽，这也为本地的工业以及交通运输业的发展创造了有力的发展条件。根据第六次人口普查，邢台市的总人口为 710 万人，同比上次普查增长