普华永道：房地产行业并购回顾

普 华 永 道 房 地 产 行 业 并 购2017 年 全 年 回 顾境 内 并 购 海 外 并 购 数 据 说 明目录 境 内 并 购海 外 并 购数 据 说 明31421普 华 永 道 房 地 产 行 业 并 购PwC28 三 月 20182境 内 并 购 海 外 并 购 数 据 说 明境内并购普 华 永 道 房 地 产 行 业 并 购PwC28 三 月 20183境 内 并 购 海 外 并 购 数 据 说 明2017年全年中国房地产交易超过 480笔，交易金额同比增加 31%达逾 800亿美元，平均交易规模明显增大2014-2017年 大 陆 房 地 产 并 购 交 易 数 量单 位 ： 笔600 60%2014-2017年 大 陆 房 地 产 并 购 交 易 金 额单 位 ： 十 亿 美 元90 120%102% 8148245% 45362400 60 80%33436% 30% 4442%200 30 40%31%6%0 0% 0 0%2015 2016 2017 2015 2016 2017交 易 数 量 yoy 交 易 金 额 yoy注释：只包含中国大陆地区，且并购交易不包含企业内部重组型交易平 均 每 笔 交 易 金 额（ 百 万 美 元 ）130 137 168资 料 来 源 ： CV， Mergermarket， Thomson普 华 永 道 房 地 产 行 业 并 购PwC28 三 月 20184境 内 并 购 海 外 并 购 数 据 说 明2017年房地产并购交易额大于 10亿美金的交易额占比增加 21%， 110亿美金的交易额下降 17%按 交 易 规 模 划 分 2016-2017年 房 地 产 并 购 交 易 金 额 2017年 房 地 产 行 业 大 型 境 内 并 购 交 易14% 10% 宣 布 日 期 目 标 公 司 /物 业 买 方 交 易 金 额（百万美元） 股 权 比 例61%25%44%46%10亿 美 金29/06/201722/08/201731/05/201712/01/201718/11/201712/06/201719/07/201706/06/201712/05/201722/11/201719/07/201727/02/201714/06/201728/12/201714/07/201728/11/201712/10/2017广 东 省 信 托 房 产 开 发 公 司 万 科 企 业 股 份 有 限 公 司 8,105 100%万 达 商 业 融 创 房 地 产 集 团 6,500 91%恒 大 集 团 战 略 投 资 者 6,300 15%万 科 深 圳 地 铁 集 团 有 限 公 司 5,359 15%成 都 会 展 中 心 云 南 城 投 4,292 51%万 科 深 圳 地 铁 集 团 有 限 公 司 4,217 14%万 达 商 业 旗 下 77家 酒 店 广 州 富 力 地 产 股 份 有 限 公 2,940 100%司佳 源 国 际 明 源 集 团 投 资 有 限 公 司 1,504 16%天 津 星 耀 融 创 中 国 控 股 有 限 公 司 1,486 80%深 圳 康 侨 佳 城 公 司 深 圳 市 创 景 投 资 1,296 70%淮 矿 地 产 信 达 地 产 股 份 有 限 公 司 1,131 100%我 爱 我 家 昆 明 百 货 大 楼 (集 团 )有 限 1,031 94%公 司慧 诚 房 地 产 有 限 公 司 阳 光 城 集 团 股 份 有 限 公 司 949 100%上 海 星 外 滩 开 发 建 设 有 限 公 上 海 国 际 港 务 （ 集 团 ） 股 915 50%司 份 有 限 公 司巴 登 城 投 资 恒 大 集 团 809 100%招 商 蛇 口 的 三 处 商 业 物 业 SUPER ALLIANCE 753 100%南 京 恒 祥 置 业 有 限 公 司 福 建 凯 瑞 特 贸 易 有 限 公 司 609 65%2016资 料 来 源 ： CV， Mergermarket， Thomson2017普 华 永 道 房 地 产 行 业 并 购PwC28 三 月 20185境 内 并 购 海 外 并 购 数 据 说 明2017年房企规模扩张和业务转型效应的叠加加剧了并购活动的发生通 过 并 购 目 标 公 司 取 得 目 标 公 司 的 物 业 和 土地 ， 打 开 快 速 进 入 目 标 地 域 市 场 的 通 道 融 创 收 购 莱 蒙 国 际 、 联 想 控 股 等 众 多 物 业项 目 ， 快 速 增 加 土 地 储 备 信 达 地 产 收 购 淮 矿 物 业 ， 布 局 安 徽 和 浙 江市 场 云 南 城 投 收 购 成 都 会 展 ， 成 功 进 入 四 川 市场房 地 产 企 业 正 面 临 着 从 “拿 地 卖 房 ”模 式向 “出 售 与 持 有 运 营 并 举 ”的 转 型 雅 居 乐 收 购 绿 地 物 业 ， 物 业 管 理 及 各 类社 区 增 值 服 务 的 快 速 发 展 融 创 中 国 收 购 链 家 地 产 部 分 股 权 ， 进 军长 租 市 场 ， 也 适 应 当 下 政 策 导 向地 产 业 务 之 外 寻 求 新 的 增 长 点 ， 改 变 当 下 重资 产 业 务 结 构 ， 转 向 以 文 旅 、 金 融 、 互 联 网等 为 主 业 的 轻 资 产 模 式 昆 明 百 货 收 购 我 爱 我 家 ， 进 行 互 联 网 业 务布 局 探 索 招 商 蛇 口 成 立 地 产 基 金 ， 作 为 其 在 地 产 金融 和 轻 资 产 业 务 试 点 金 科 股 份 提 出 了 “美 好 生 活 服 务 商 ”转 型 升级 标 准资 料 来 源 ： CV， Mergermarket， Thomson普 华 永 道 房 地 产 行 业 并 购PwC在 地 产 业 务 板 块 中 进 行 多 元 化 探 索 ， 发 展 除 了 传 统 住 宅 与 商 业地 产 以 外 的 地 产 相 关 类 业 务 万 科 收 购 普 洛 斯 ， 致 力 打 造 全 球 最 大 的 物 流 地 产 开 发 平 台房 地 产 不 断 尝 试 与 金 融 、 养 老 、 产 业 地产 、 教 育 、 旅 游 、 医 疗 、 物 流 等 领 域 产生 融 合 苏 宁 入 股 恒 大 ， 恒 大 增 加 其 互 联 网 零 售商 业 运 营 优 势 绿 地 向 基 建 、 大 消 费 、 金 融 以 及 康 养 、科 创 等 多 元 产 业 发 展 阳 光 城 收 购 力 合 顺 德 科 技 园 控 股 权 探 索产 业 地 产 莱 蒙 国 际 出 售 其 资 产 包 降 低 负 债 ， 加 速向 房 地 产 +大 健 康 的 投 资 及 转 型 恒 大 收 购 武 汉 巴 登 城 ， 逐 渐 加 大 对 文 化旅 游 开 发 业 务 的 投 资 力 度28 三 月 20186境 内 并 购 海 外 并 购 数 据 说 明1 2017年 500亿以上房地产企业继续扩容，并购是企业快速实现规模增长的方式按 销 售 收 入 划 分 中 国 百 强 房 企 数 量7762 房 地 产 行 业 的 规 模 优 势 主 要 体 现 在 ： 更 出 色 的 品 牌 影 响 力11219 11 3 3- 3 更 全 面 的 运 营 能 力 更 强 的 融 资 能 力 和 规 模5000亿 元 更 强 的 资 源 整 合 能 力2016 2017 2017 年 排 名 前 列 的 大 型 房 企 继 续 保 持 较 快 增 长 ， 行 业 集 中房 地 产 行 业 TOP200 2016-2017销 售 额 增 速 对 比68%度 进 一 步 提 升 并 购 是 企 业 在 较 短 时 间 内 实 现 收 入 增 长 的 重 要 方 式 ， 且 并购 标 的 的 规 模 也 有 所 提 升53% 56% 55% 规 模 较 小 房 企 （ 销 售 额 小 于 500 亿 ） 增 速 远 低 于 行 业 平 均值34%8%5000亿 3000-5000亿 1000-3000亿 500-1000亿 500亿 行 业 平 均资 料 来 源 ： CRIC， 中 国 房 地 产 测 评 中 心 ， 克 而 瑞 研 究 中 心普 华 永 道 房 地 产 行 业 并 购PwC28 三 月 20187境 内 并 购 海 外 并 购 数 据 说 明2 相比于传统的招拍挂拿地，房企能够以相对较低的成本通过并购来获取土地储备，并且能够在较短时间内获取较大面积的储备，在巩固原有部分区域房地产业务优势的基础上，可完成对全国核心城市的布局2016和 2017年 中 国 300城 土 地 供 应 情 况 招 拍 挂 中 配 资 被 禁 止 ， 地 产 商 需 要 以 100%自 有 资 金 进 行 拍 卖 ； 收 购 企 业 则 不 受 此 限 制拿 地 门 槛 变 高 ， 同 时 各 地 限 价 和 限 购 的 政 策 降 低 了 房 企 通 过 拍 卖 拿 地 的 意 愿住 宅2016 1.22 亿 平 方 米商 办0.35 亿 平 方 米土 地 供 应增 加 ， 并购 交 易 依然 活 跃 主要 是 由 于各 大 地 产 商 都 在 积 极 进 行 土 地 储 备 ， 而 收 购 公 司 可 以 一 次 性 取 得 多 块 土 地 和 物 业 ， 从 而 在土 地 存 量 上 占 得 优 势通 过 收 购 公 司 的 方 式 获 得 土 地 往 往 能 以 较 低 的 成 本 获 得 土 地 （ 目 标 公 司 本 身 的 风 险 和 税 务因 素 降 低 了 成 本 ）增 加 4.9% 增 加 8.4%被 收 购 公 司 持 有 的 地 块 往 往 是 早 年 间 拍 卖 的 位 置 相 对 优 越 的 核 心 地 块2017 1.28 亿 平 方 米 0.38 亿 平 方 米 收 购 企 业 可 以 帮 助 买 方 直 接 进 入 当 地 的 市 场2017年房企通过并购方式增加土地储备的大型案例交 易 时 间 买 家 卖 家 标 的 物 业 获 取 物 业 和 土 地 （ 平 方 米 ）2017 年 阳 光 城 西 藏 鼎 尊 、 南 都 国 际 100%慧 诚 房 地 产 股 权 和 债 务 65 万 平 高 尔 夫 球 场 ， 11.42 万 平 住 宅和 不 少 于 27 万 平 米 的 规 划 指 标2017 年2017 年福 建 凯 瑞 特泰 禾南 京 恒 祥 置 业荔 丰 房 地 产65%恒 祥 股 权 和 36.71 亿 元 债 务100%荔 丰 房 地 产65,400 平 米 土 地 储 备707,200 平 米 土 地 储 备资 料 来 源 ： 中 国 指 数 研 究 院 ， 公 开 信 息普 华 永 道 房 地 产 行 业 并 购PwC28 三 月 20188境 内 并 购 海 外 并 购 数 据 说 明3 房企近年来通过并购实现业务组合、模式切换、产业拓展等多元化及新业务的转型 (1/2)为什么要转型 拿 地 成 本 居 高 不 下 ， 房 地 产 存 量 待 消 化 ， 可 开 发 的 增 量 市 场 有 限 ， 房 企 整 体 利 润 下 滑 ，融 资 成 本 上 升 ， 盈 利 压 力 增 大转型的不同方向对并购的影响房 地 产 企 业 正 面 临 着 从 “拿 地 卖 房 ”模 式 向 “出 售 与 持 有 运 营 并 举 ”的 转 型 ， 并 且 在 地产 业 务 之 外 寻 求 新 的 增 长 点 ， 改 变 当 下 重 资 产 业 务 结 构 ， 转 向 以 文 旅 、 金 融 、 互 联 网 等为 主 业 的 轻 资 产 模 式 ， 来 提 供 房 地 产 行 业 更 好 的 服 务 平 台 。更 多 房 企 通 过 收 购 成 熟 品 牌 物 业 ， 加 快 社 区 等 物 业 类 增 值 服 务 的 发 展 或 进 军 长 租 市 场 ，同 时 踊 跃 参 与 地 产 金 融 和 轻 资 产 业 务 ， 未 来 更 多 企 业 通 过 并 购 进 行 转 型普 华 永 道 房 地 产 行 业 并 购PwC28 三 月 20189境 内 并 购 海 外 并 购 数 据 说 明3 房企近年来通过并购实现业务组合、模式切换、产业拓展等多元化及新业务的转型 (2/2)2注 资 10亿 人 民 币20%支 付 10亿 人 民 币80%1 从 微 观 上 来 看 ： 物 业 服 务 的 品 牌 价 值 ， 地 产行 业 的 差 异 化 ； 从 宏 观 上 来 看 ： 住 宅 产 品 的供 应 商 向 美 好 生 活 服 务 商 的 转 变 2017 年 6 月 ， 雅 生 活 与 绿 地 控 股 建 立 了 战 略 联盟 ， 雅 生 活 收 购 绿 地 物 业 支 付 10 亿 人 民 币 2017 年 8 月 ， 绿 地 控 股 向 雅 生 活 注 资 10 亿 人 民币 并 且 持 有 雅 生 活 20%的 股 本 权 益 。 绿 地 控股 同 意 ， 自 2018 年 1 月 1 日 至 2022 年 12 月 31 日期 间 ， 雅 生 活 作 为 绿 地 控 股 物 业 管 理 服 务 供应 商 以 及 其 他 优 先 权 等 ， 雅 生 活 也 会 在 社 区100% 增 值 服 务 等