青岛维多利亚广场酒店式公寓项目可行性报告

青岛维多利亚广场酒店式公寓项目可行性报告维多利亚酒店式公寓可行性报告青岛华森置业有限公司青岛维多利亚广场项目可行性报告酒店式公寓目录全国房产市场分析（一）近几年房价上涨的主要原因何在（二）今年乃至以后几年房价的变化趋势分析青岛房产市场分析（一）青岛市房地产回顾（二）2004年青岛市房地产市场综述（三）2005上半年青岛市房地产各项数据统计分析（四）青岛现行主要房地产政策青岛市民购买力分析（一）市场环境调查总结（二）商业环境总结酒店式公寓市场分析（一）酒店式公寓概念与特征（二）酒店式公寓的主要类型（三）酒店式公寓的主要优势（四）青岛酒店式公寓现状分析青岛市及周边发展规划分析（一）青岛城市地位（二）城市重大节日（三）城市投资与发展（四）城市CBD规划与发展（五）中山路商贸旅游区的规划与改造（六）青岛小港湾改造工程项目运作深入分析项目概况项目SWOT分析项目总体规划目标客户定位项目实施进度计划表项目投资回报分析规划指标成本核算销售收入投资收益敏感性分析结论一、全国房产市场分析（一）近几年房价上涨的主要原因何在近几年来，在各方面因素的带动下，房地产价格呈现快速上涨、逐年攀升的态势。到2004年，全国商品房和商品住宅平均销售价格分别上涨1444和152，是1998年以来的最高水平。房价的快速上涨制约了普通居民居住权益的实现，既影响国民经济的健康发展，也波及到社会的稳定，成为社会各界关注的焦点问题。面对这种形势，国务院连续出台了一系列稳定房价的政策措施。那么，这一轮房价快速上涨的内在原因何在各项调控措施出台后，房价又将向何处发展导致近几年房价快速上涨的因素是多方面的，有经济快速发展下的合理因素，也有利益驱动下的投机行为；有住房消费观念的影响，也有深层次的制度制约。这些因素的共同作用，最终体现为房地产市场供求关系的过度失衡。房价快速上涨是房地产市场需求过度旺盛的结果。从理论上讲，房价的上涨或下跌，其根本的动因都是由供求关系所决定的。在当前，又主要表现在房地产市场的需求过度旺盛上。城镇住房商品化改革导致了住房市场有效需求的快速增加。1998年，国务院下发了关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，实施了积极的税收政策和住房金融政策，鼓励居民住房消费。各地区、各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的决策部署，尤其是银行推出个人购房按揭贷款业务，有效激发了长期被压抑的购房需求，住房消费有效需求迅速释放，使住房销售市场的合理需求增加；另一方面，从1999年下半年起，住房二级市场开始放开，允许房改房上市交易，增加了个人购房的支付能力，使住房需求在短期内急剧增加。另外，随着工业化和城镇化发展、城镇人口增加，大规模城市改造和居民拆迁，使住房销售市场的被动需求也不断增加。2003年，全国城市房屋拆迁量约为14亿平方米。在国务院办公厅下发关于控制拆迁规模规范拆迁行为的通知之后，2004年全国城市房屋拆迁量有所下降，但也达到相当规模。生活需求和改善需求是刚性的，其变化是有规律可循的。但投资性需求和投机性需求的变化是迅速的，也是房地产市场泡沫产生的基础。而实际上，当前的房地产市场中的投机现象客观存在，在部分地方表现得十分突出。如在长三角部分城市，投机性购房占20左右，少数区域个别楼盘甚至占60以上。据上海市统计局调查，2003年底上海投资购房占166，已经超出了10的国际警戒线。从更深的层次讲，房地产市场需求旺盛，房地产业快速发展还得益于国民经济持续快速健康的发展、人民收入水平的提高。1998年至2004年，我国国内生产总值由78345亿元，增长到2004年的136876亿元，扣除物价因素，年均增长85；城镇居民人均可支配收入由5425元增长到2004年的9422元，年均增长86。2004年底，我国城乡居民人民币储蓄存款余额高达12万亿元，客观上也具备了较强的消费能力。而从实际结果看，我国城镇人均住宅居住建筑面积，也由1998年的187平方米，提高到2004年的24平方米左右，城镇住宅成套率超过80。房价快速上涨是房地产市场供给结构失调的体现。供给结构不合理主要表现在三个方面一是房地产二级市场发展缓慢，二手房供给短缺；二是房屋租赁市场还不够完善，大多数居民还只能通过买房解决居住问题；三是房地产一级市场中，中低档住房比重偏低，高档商品房比重偏高，住房超前消费现象十分突出。房地产二级市场是一级市场的延续和有效补充。完善二级市场不仅能够实现存量和增量市场的联动，进一步搞活房地产市场，也能够促进住宅资源的合理使用，满足不同层次居民的购房需求。但由于住宅产权不明晰、中介不成熟、手续繁杂等原因影响，我国的住宅二级市场发展存在着严重的不足。二手房市场没有发展起来，需求都被挤压到了住房一级市场，造成了房价的持续攀升。住宅租赁市场也是住宅市场体系重要的组成部分。流动人口的大量存在，决定了住宅租赁市场的需求旺盛。而我国当前的住宅租赁市场管理极不规范，租金也不合理。租赁市场的低效导致多数居民只能通过购房实现住房需求，无疑导致了房地产一级市场的需求过度旺盛。房地产一级市场上，面向中低消费阶层的中低档住房比重偏低。导致了需求结构和供给结构的错位，有效供给不足继续扩大。2004年全国商品住宅施工面积、竣工面积同比分别增长182和23，其中经济适用房却分别下降11和263。这造成了真正有居住需要的、占社会人群之大多数的中低收入居民的住房得不到解决，而房地产投资投机市场却大行其道。信贷资金激增、土地交易价格上涨是促使房价过快上涨的重要动力。房地产业是一个资金密集性产业，房地产业的发展离不开资金的支持和土地的供应。近几年来，也正是这两个因素直接推动了房地产业的过度繁荣，间接推动了房价的急剧上涨。从资金的角度看，一是随着房地产金融支持力度的逐年加大，在商业贷款和公积金贷款的双重支持下，市民潜在购买力成为现实购买力，巨大的市场需求快速形成。二是利率过低和投资渠道单一，国内大量储蓄资金以及闲散资金找不到更好的投资渠道时，纷纷流入国内房地产市场。三是人民币升值压力的存在，吸引了大量国际游资。自2003年起，由于中国外贸大量顺差，国际上要求人民币升值的压力很大。在人民币升值预期的影响下，大量海外资金进入中国，并大多选择进入国内的楼市。中国人民银行公布的2004年上海市金融运行报告表明，2004年1月11月，境外资金通过各种渠道仅流入上海房地产市场的总额就超过220亿元，比2003年增长135。资金的问题同样表现为房地产市场银行资金的易获得性。资金的背后是银行等金融机构。如果银行资金管理比较严格，不仅可以控制银行自身的风险，也约束了贷款人的行为。但是，大多国内商业银行为了降低不良贷款，放松了对个人住房消费信贷的审查。信贷资金的易获得性不仅导致大量购房条件不足的消费者轻易地进入房地产市场，个人消费信贷快速增长，而且导致了个人住房消费快速膨胀、房地产市场炒作盛行、房价快速上涨等。根据央行中国房地产发展与金融支持报告，中国房地产信贷在整体信贷中的比例由2000年的6急剧提升到2003年的21。从土地的角度看，主要来源于地方政府利益驱动。自从银行管辖权上划以后，来自土地的收入成为地方政府财政的支柱。房价、地价的上涨，有助于地方政府获取更多的收入，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。而与此同时，地方政府的成本却是零。正是这种成本和收益的极端不对称性，使地方政府成为推动中国房地产业快速发展的动因。尤其是在实行“经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”政策后，土地价格大幅上涨，部分城市土地价格成数倍增长。据统计，2004年土地交易价格比上年上涨101，涨幅比2003年高17个百分点；2005年一季度，又上涨了78。土地交易价格上涨自然增加了房屋开发成本，推动房屋销售价格上涨。信息系统不畅进一步加剧了房价的上涨。目前，我国还没有一个统一、规范、完善的房地产市场信息发布平台，各政府部门相互独立，信息之间互相矛盾的情况时有发生。另一方面，少数开发商与中介机构联手谎报商品房销售进度，发布不实价格信息，恶意哄抬房价；有的开发商囤积土地、囤积房源，人为造成市场紧张，诱发房价短期内非正常上涨。这种虚假信息，严重误导了广大居民的市场预期，造成了部分消费者的恐慌心理。在房价快速上涨的同时，大量居民盲目跟进，加剧了房地产市场的供需矛盾，刺激了房价的进一步抬升。另外，向广大居民宣扬正确的住房消费观也非常重要。如前几年，由于政府住房信贷政策误导，银行的超低利率及银行资金易获得性，使得国内民众住房需求出现了虚假繁荣，大量没有支付能力的民众纷纷进入房地产市场，导致中国的房地产市场才发展几年就远远超过国外发展几百年的市场。据统计，我国城镇72的居民已拥有自己的住房，而发达的市场经济国家个人住房拥有率，法国与德国仅3040，美国仅68。（二）今年乃至以后几年房价的变化趋势分析在国家出台一系列调控措施之后不久，中国人民银行公布的二季度全国城镇储户问卷调查结果表明，炒房者的投机行为受到了遏制，近期有购房意向和为买房而储蓄的居民人数所占比重双双回落。然而，在全国多个城市居民购房意愿下降的同时，北京和广州反而上升了22和07个百分点。另据国家统计局提供的数据，2005年15月份，房地产开发投资同比增长243，比14月份回落了16个百分点；商品房和住宅平均销售价格分别同比增长89和113，比14月份回落36和23个百分点；住宅平均销售价格增长速度比14月份升高的省份仍有12个。从以上信息可以看出尽管扣除政策时滞的影响，房地产价格增长速度也只是略有回落，并没有出现大幅度下降的情况，部分地区甚至逆市上扬。那么，在宏观调控的大背景下，我国的房地产价格将向何处发展呢我们可以从以下三个角度加以分析1、从供需趋势看，长期内房价下跌的可能性不大。如前所述，房地产市场需求分为生活需求、改善需求、投资需求和投机需求。生活需求和改善需求是刚性的，其变化也是有规律可循的。在宏观调控的新形势下，部分消费者预期房价会下跌，可能会等待房价进一步回落而持币待购，但从长期看，这部分需求是客观存在的而且数量巨大，也是必然要释放出来的。而对于投资性需求和投机性需求，在宏观政策的调控下，投资者会更加理性地分析投资收益，短期内这部分需求肯定会大幅度下降。但是，从长期看，在利率、汇率政策不发生大的改变，而投资渠道单一的状况不可能好转的情况下，这部分从楼市中撤出的资金流向何方，今后仍然是一个问题。如果没有更好的投资渠道，这些资金也许还会重新回到楼市中来，在下一波行情中继续推高房价。供给状况近期内难以有大的改观。长期看，随着我国二手房市场的逐步规范，房地产市场化的进一步发展等因素影响，我国住房市场有效供给将会不断增加。但房地产市场的供给主要来源于房地产开发，在目前房地产开发投资规模依然过大，房价上涨过快的前提下，房地产开发投资进一步加快是不现实的。因此，从供需双方的发展趋势综合来看，居民住房巨大需求与供给短缺的矛盾近几年内会持续存在。在严格的宏观调控政策下，近期内房地产价格增长速度会有所回落，但回落幅度不会太大；从长期看，房地产价格将呈现持续小幅升高的态势。2、从房价的构成看，房价下跌的空间不大。房价的构成主要包括土地成本、建安成本和项目经营期间的费用、税金及附加等内容，再加上开发利润。从这几部分分析，房价增长速度会有所减缓，但房价下跌的可能性不大。A。土地成本持续上涨。土地是房地产业生存和发展的必要条件，也是整个商品房成本中的重要组成部分。在国家土地新政策执行后，土地价格上涨迅速，土地供应量已出现了较大幅度减少，而住房需求的快速增长，又进一步加剧了房地产开发土地供需矛盾。从长期来看，由于土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足和土地供需不平衡，在一定程度上推动了地价上涨。而拆迁工作的进一步规范也相应增加了拆迁补助费用。另一方面，土地出让金也是当地政府进行配套基础设施的资金来源。因此土地成本将呈逐步升高的趋势。B。建材价格持续上涨导致建安成本不断提高。近几年来，由于投资的过度旺盛等因素影响导致建材价格的持续上涨。2004年，全国固定资产投资价格比上年上涨56。其中，建筑安装工程价格上涨82、材料费价格上涨107，建筑用钢材价格上涨174。建材价格的上涨直接导致了商品房竣工造价的快速上涨，2004年全国商品房平均竣工造价为每平方米1402元，比上年增长10。从整体上看，尽管近期建材价格有所回落，但从长期来看，原材料供应紧张趋势仍将延续。我国电力、煤炭、石油供应紧张的局面仍将持续；铁路运输紧张局面难以得到根本缓解建材价格仍将维持在高位。另一方面，随着人们需求层次的不断提高，商品房的品质会逐步提高，配套设施和环境也会不断改善，这些都在一定程度上加大了商品房的开发成本。C。人力成本、项目的期间费用和开发利润都难以明显下降。由于工资的刚性特征，房地产开发企业的人力成本将会持续上涨；项目期间的费用多是由政府部门征收的，也都是经过相关部门批准的，这部分成本短期内也不可能下降；而对于企业的开发利润，由于国家采取了加大普通商品住宅和经济适用房建设、整顿规范市场秩序等宏观调控政策，这部分可能会下降一些。但房地产企业作为市场中的法人主体，其着眼点只能以盈利为中心。所以从长期看，这部分成本也不会有太多的下降空间。3、从房地产市场主体的行为看，房价下跌的动力不足。房地产市场的活动主体主要有三个一是政府部门，包括中央政府和地方政府；二是企业，主要是房地产企业和金融机构，也包括为房地产企业提供原材料的上游企业；三是购房者，主要是居民。从这三个方面的行为动机来看，房地产价格下跌的动力明显不足。A。政府的行为和动机。政府是房地产市场的监管者，对房地产市场的稳定发展负有直接的责任；在我国，政府尤其是地方政府同时也是房地产市场的利益参与和分配者。利益的不同导致两者的行为取向略有不同，但不管怎样，在当前的形势下，他们都不希望也不会使房价下跌。对于地方政府来说，地方政府对土地收益的高度依赖决定了他们不会希望房价的大幅度下跌。地方政府是房地产市场的头号受益者，房地产膨胀得越大，地方政府的收益就越大。这首先表现在土地收入中。根据人大副委员长盛华仁报告的数据，2001年到2003年间，地方政府的土地出让收入为9100亿元，而在1998年，这个数据不过67亿元。土地已经变成地方政府名副其实的第二财政。其次，地方政府的收益也表现在房地产的交易过程中。大多数的交易收费都直接或者间接成为了地方政府的资金。因此，房地产价格上涨不仅可以提高当地GDP的数据，而且可以使地方政府得到更多的土地出让金，搞更多的城市建设，使地方官员的升迁机会增加。而与此同时，地方政府却没有付出任何经济上的成本。土地的减少，银行的坏帐，资源的衰竭几乎都与地方政府无关，都不是由地方政府来承担最终责任。正是这种成本和收益的极端不对称性，使地方政府成为推动中国房地产业快速发展的动因。与地方政府相比，中央政府的处境比较尴尬。一方面，由于房地产业和其他行业的高度关联性，中央政府希望房地产能够发挥其拉动作用，从而保持经济的增长速度。而在另一方面，中央政府不仅要单独承受房地产业过快增长所带来的金融风险、国土资源浪费的成本，也要单独承受房地产所可能带来的诸如财富分配失衡等一系列的隐性成本。而房价下跌，不仅会影响刚刚培育起来的住宅产业发展，从而影响整个国民经济的持续稳定；而且对社会稳定也没有好处，特别对金融安全带来严重威胁。因此，在这次宏观调控中，中央政府一再强调，稳定房价是这次房地产新政的主旨，稳定房价就是稳定房价上涨幅度，而不是房价的下落。B。银行和房地产开发企业的行为和动机。银行对房地产业的价格影响基本上是中性的，因为银行对开发商的贷款紧缩减少了房地产市场的供应量，而对按揭贷款用户的紧缩减少了房地产市场的需求量。从银行的利益出发，房地产市场价格的大涨和大跌都不符合银行业的利益。但在目前银行信贷资金大多注入房地产市场的状况下，已经隐含着巨大的金融风险，房价下跌不仅会直接影响银行信贷资金的回收，也可能导致整个金融系统的信用危机。开发商是紧跟地方政府节奏的一个群体，也是对房地产市场价格走势有良好期盼、但没有主导能力的一个群体。但不管怎样，作为商品房市场中的供给者，房地产开发商肯定不希望房价的下跌，而且会在和政府的博弈中选择相应的对策保证自己的利益最大化。从另一个方面看，在宏观调控的大背景下，如果房地产开发商真的有暴利，那么房地产价格至少具有理论上的下跌空间；反之，如果房地产商的盈利空间并不大，那么房价下跌的结果是房地产商停止开发甚至破产，但是低价格的房子依然造不出来。C。居民的两难选择。住房的最终消费者居民，对于房价的涨落处于两难选择之中。对于还没有购房的居民来说，他们肯定希望房价下跌，以实现他们的住房需求；但是对于大部分已经拥有房产的家庭来说，房价的大落对他们肯定没有好处，因为房价大落，他们的资产会缩水。结论从以上的分析可以看出，近几年，因需求结构和供给结构的错位，投资、投机者信贷资金的易获得性，导致房地产市场炒作盛行，房价快速上涨。今年以来，尽管很多房产新政出台，但政策的着眼点是稳定房价，不是打压房价。故此，近期内，房地产价格会增幅趋缓，部分上涨过快的城市会略有回落。但从长期看，房地产价格走势仍将缓慢上扬，这是因为房价大幅下跌不利于整个国民经济的持续稳定发展，不利于维护社会的稳定，与政府初衷相违背；在整个房地产市场主体中，无论是政府、开发商、信贷银行，还是大多数购房者都不希望房价下跌过多。银行对信贷的严格控制，二手房转让交易税的出台，使投机、投资客户大量减少，房价上扬的动力明显不足；土地成本不断上涨、建安成本不断提高、人力成本、项目的期间费用等居高不下，又导致房价难有下跌空间。随着政府的不断调节，消费者购买力的进一步增强，房价将基本上和居民的收入水平相适应，并最终保持相对稳定。二、青岛房地产市场分析（一）青岛市房地产回顾1、青岛市商品房屋竣工面积调查20002004年商品房屋竣工面积走势图单位（万平米）2、青岛市商品房屋销售面积调查20002004年商品房屋销售面积走势图单位（万平米）3、青岛市商品房屋销售走势情况调查20002004年商品房屋销售额走势图单位（亿元）4、青岛市商品房屋平均销售价格调查20002004年商品房屋平均销售价格走势图单位（元/平米）（以上图表数据来源于青岛市统计年鉴）小结1）房屋施工面积快步扩张，新工开面积增速放缓。2004年青岛市房地产开发受有关土地政策的影响和良好的市场预期，前八月房地产企业加大存量土地开发的力度，新开工项目一度大量增加。加之上年结转较多，房屋施工面积快步扩张，导致在建房屋盘子很大。八月份之后，各房地产企业在国家宏观调控政策的影响下，为化解风险加大了在建工程的投入，新开工项目逐步减少，增幅回落，走势趋缓。全年房屋施工面积达21012万平方米,增长202,其中住宅施工面积16897万平方米,增长193。全年各类房屋新开工面积9408万平方米,同比仅增长26。2）竣工房屋明显增多，办公楼可供房源涨幅快。2004年青岛市房屋开发步入“收获期”，竣工房屋明显增多，全年累计竣工各类房屋637万平方米，增长181，快于上年同期153个百分点，其中住宅竣工504万平方米,增长112；办公楼竣工面积达203万平方米,增长1722；商业营业用房竣工589万平方米,下降23。3）投资完成情况2004年，青岛市房地产开发完成投资18924亿元，比2003年同期增长26。其中商品住宅完成投资14394亿元，同比增长39。办公、写字楼完成投资595亿元，同比下降28；商业用房完成投资146亿元，同比下降86。别墅、高档公寓完成投资17亿元，同比增长94；经济适用住房完成投资1388亿元，同比增长93。4）房价持续走高。2004年青岛市房屋价格指数比上年增长152，商品房平均销售价格达到23978元/平米。而我市2004年城镇居民人均可支配收入11088元，比上年增长101，低于房价指数涨幅38个百分点。从市场房屋售价看，目前市南区新近开盘的宁夏路附近的几处楼价已达到7600元/平方米以上；市北区辽宁路新开的楼盘也直逼6000元/平方米以上；地处李沧的经济适用住房楼价也攀升至3500元/平方米。市区居民受收入所限，虽然有比较高的购房热情，但在房价与地段的选择中出现两难的局面，甚至会出现因经济适用房等中低档房屋价格的“高位”而买不起房子现象。5）住房制度改革和金融政策的扶持，激活了居民购房热情随着住房制度改革的深化和居民住房商品化意识的增强，商品房市场应用而生，且不断规范、发展。2004年全市商品房销售额1531亿元，相当于2000年的3倍。推动房地产升温的因素中，居民收入增加是前提，但金融政策的扶持更是功不可抹，银行系统开辟按揭贷款购房业务又使得一大批经济实力暂且受限的普通家庭圆了购房梦。个人购房已成为商品房消费市场的主体，而个人消费贷款已在个人购房中唱起的“主角”。6）房地产投资快速增长，民营经济成为开发的主体。2004年全市房地产开发投资规模继续放量增加，呈现快速增长势头，全年完成投资1627亿元，同比增长273,分别比2002年、2003年房地产投资增幅提高153个百分点和4个百分点。随着房地产改制企业的增多，我市房地产开发投资中国有企业投资继续回落，非国有企业投资强势增加，民营经济成为全市房地产开发中最具活力的代表。全年国有企业投资105亿元，增长186，占65，比去年回落04个百分点；非国有投资完成152亿元，增长288，占935，其中民营企业完成1409亿元，增长318，高于全市房地产投资增速45个百分点，占非国有投资的比重达947。（二）2004年青岛市房地产市场综述从市房地产开发管理局得到的关于2004年度房地产开发统计的数据显示，我们可以看出，随着城市核心竞争力的进一步提高，经济持续稳定增长，城镇居民收入增加，在诸多利好因素和相关政策的影响和推动下，我市房地产开发投资持续升温，呈现出良性发展态势，基本形成投资、开发、销售的良性循环。房地产开发对于提升城市综合竞争力，提高城市居民的居住水平，改善人居环境，拉动城市经济增长方面发挥了重要作用。房地产投资开发完成情况1）房地产投资完成情况2004年，我市房地产开发完成投资18924亿元，比2003年同期增长26。其中商品住宅完成投资14394亿元，同比增长39。办公、写字楼完成投资595亿元，同比下降28；商业用房完成投资146亿元，同比下降86。别墅、高档公寓完成投资17亿元，同比增长94；经济适用住房完成投资1388亿元，同比增长93。2）房地产投资资金来源情况2004年到位资金265亿元比去年同期增长325。其中银行贷款资金694亿元，同比增长36；企业自筹资金91亿元。同比增长60；定金及预收款85亿元同比增长9。商品房供求与结构情况1）施工和开工面积2004年，全市商品房屋施工面积1969万平方米，比去年同期增长22；其中商品住宅1579万平方米，同比增长25。2004年商品房新开工831万平方米比去年同期增长53；其中住宅开工面积679万平方米，同比增长4。2）竣工和销售面积2004年，全市商品房竣工面积637万平方米，同比增长13；其中商品住宅竣工面积521万平方米，同比增长15。全市商品房屋实际销售面积502万平方米，与去年同期持平；其中住宅销售面积456万平方米，同比增长53。从区域分布情况看，市内四区竣工房屋面积17694万平方米，占全市的278。除去娄山后、湖岛村改造和错埠岭三小区等拆迁还建和统建代建房屋竣工面积6887万平方米，可用于销售的竣工房星面积10807万平方米；实际销售房屋面积11916万平方米。全市商品房空置面积8839万平方米，同比下降53。3）商品房价格情况分析2004年，全市商品房屋销售平均价格为2845元/平方米，比去年同期增长11。其中，商品住宅销售平均价格为2717元平方米，同比增长15。从区域情况看，市内四区商品房2004年预售平均价格为5127元平方米。商品住宅预售平均价格为4979元平方米，其中，市南、市北、四方、李沧区商品住宅预售平均价格依次为5996、4845、4283、3198元平方米。市内四区商品房实际销售平均价格为4384元平方米，同比增长11；其中，市南、市北、四方、李沧区商品房销售平均价格依次为5649、4652、3733、2930元平方米。崂山区、黄岛区、城阳区的商品房销售平均价格依次为5548、3466、2618元平方米。胶南、胶州、即墨、平度、莱西五市的商品房销售平均价格依次为1644、1329、1959、1306、1147元平方米。2001年2004年商品房销售平均价格走势图单位元（三）2005上半年青岛市房地产各项数据统计分析市统计局发布了上半年我市房地产各项数据权威统计分析，一连串的数字说明，青岛房地产市场总体情况向好，各项目体验到的售楼速度减缓既是房地产新政调控的结果，也是市场趋向稳定发展的表现。更是青岛楼市回归理性的契机。房地产开发投资增速趋缓上半年，我市认真贯彻国家、省以稳定“房价”为主要内容的房地产市场一系列调控政策，效果明显。全市房地产开发投资增幅逐月以较大幅度回落；房屋销售价格上涨趋缓；商品住宅供需基本平衡；房地产开发投资高速增长的势头和房价急剧上涨的局面得到有效遏制。开发投资增长趋缓受宏观调控政策的影响，上半年我市房地产开发投资增幅逐月回落，增势趋缓。上半年，完成开发投资913亿元，比上年同期增长558，增幅在五月比四月回落169个百分点的基础上，又回落23个百分点。从房屋用途看，办公楼投资增长最快，完成投资81亿元，同比增长3倍，占全部投资的88；其次是其他投资完成149亿元，同比增长2倍，占全部投资的163，商业营业用房、住宅分别完成投资73亿元、61亿元，同比增长为316、305，占全部投资的8和668。从投资额和所占比重中可以看出，住宅投资仍是房地产投资的主体，但所占比重比去年同期下降129个百分点。土建投入占“半壁江山”上半年，从房地产开发投资构成看，我市房地产企业用于土建的投入为494亿元，增长205，低于全市投资增速353个百分点，占全部投资的542，比去年同期下降157个百分点；安装工程投入55亿元，增长511，占全部投资额的6；设备工器具购置投入09亿元，增长809；其他费用投入354亿元，增长1641，高于全市房地产开发投资增幅1083个百分点，占全部投资388，同比上升159个百分点。由此可见，以土地购置费为主的其他费用大幅增长是拉动我市房地产投资增长的主要原因。新开工面积平稳增长前6个月，我市房地产新开共面积增长平稳，各类房屋新开工6062万平方米，比去年同期增长264，增幅比去年同期下降83个百分点。其中住宅新开工468万平方米，增长117，增幅比去年同期回落23个百分点，占全部新开工面积的772。办公楼和商业营业用房新开工面积分别为325万平方米和345万平方米，增长3倍和下降127。分别占全部新开工面积的54、57。前6个月，我市全部房屋施工面积为16317万平方米，比去年同期增长22，其中住宅12681万平方米，下降23，办公搂683万平方米，增长202，商业营业用房1446万平方米，下降54。竣工与销售面积小幅增长上半年，我市累计竣工各类房屋1974万平方米，比上年增长122，其中住宅竣工1631万平方米，增长292；全部商品房屋销售面积2097万平方米，比上年增长218，其中商品住宅销售1863万平方米，增长314，比住宅竣工面积多出232万平方米，占全部商品房屋销售面积的888，比去年同期上升62个百分点。全市房屋均价略有提高上半年，我市房地产开发从地域布局看，市内四区及崂山区投资继续快速增长，累计完成投资604亿元，增长83，高于全市投资增幅272个百分点，占全市投资的662，比去年同期上升了99个百分点。据测算，上半年我市全部商品房屋平均售价3312元/平方米，同比增长62。上半年“青房”景气指数与去年同期对比表（单位点）指数名称2004上半年2005上半年增减点投资指数1022910411182资金来源指数1002010401381土地转让指数1027610903627开发面积指数1085210175677空置面积指数99879908079新开工面积指数1018410140044竣工面积指数11463100251438销售价格指数1121710124793总指数1047610265211从市统计局获悉，青岛二季度七区平均房价5456元，较去年同季上升143。由于房地产市场供需双方进入政策观望期，房地产市场销售由热变冷。受去年下半年以来青岛市房地产价格大幅上涨的翘尾影响，进入今年二季度市内七区房价仍继续上升，与去年同季相比，房屋销售价格仍上升124；土地交易价格上升30；房屋租赁价格上升31。据介绍，从二季度调查统计数据看，由于近几年来青岛市房地产开发投资处于较高的增长速度，但仍然不能满足居民的购房需求。因房地产价格调查范围增加了黄岛和城阳区，使商品房的加权平均价格为每平方米54555元。（四）青岛现行主要房地产政策1、金融1中国人民银行决定，从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。中国人民银行决定从2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调027个百分点，由现行的198提高到225，一年期贷款基准利率上调027个百分点，由现行的531提高到558。2）3月16日，中国人民银行宣布调高个人房屋贷款利率，公积金贷款利率提高018；允许各商业银行自行决定首付比例由20调高至30。新利率政策自2005年3月17日起施行，对于已购房贷款则由明年起施行。2、税收1）5月11日，中央七部委联合出台关于做好稳定住房价格工作意见的通知指出自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。对不符合享受优惠政策标准的住房，一律不得给予税收优惠。2）青岛市普通商品房规定符合单套建筑面积在120平米以下含120平米,住宅小区建筑容积率在10以上含10的住房为普通房6月1日后，我市个人转让其购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人转让其购买超过2年（含2年）、且符合我市普通住房标准的住房，免征营业税；个人转让其购买的非普通住房超过2年（含2年）的，按其售房收入减去该房屋购置原价后的余额缴纳营业税。3、开发管理1）自2005年5月20日起，青岛市房地产市场开始执行项目建设资本金制度。项目资本金占项目建安配套总投资的比例不得低于35。按现行项目平均建安成本计算，多层、小高层和高层分别按以下标准执行。多层7层及7层以下每平方米252元，小高层13层及13层以下每平方米350元，高层13层以上每平方米385元。拆迁补偿资金的监管按城市房屋拆迁法律法规的规定执行。项目资本金应足额专户存储。实施分期开发的，可分期到位，分期到位的项目资本金应符合第二条的规定。开发项目扩大投资规模的，应及时补充项目资本金。开发项目依法转让的，受让人必须具备本办法规定的项目资本金条件。项目资本金的专户存储银行由开发企业自行选定。开发企业与开户银行应签订房地产开发项目资本金监控管理协议，房地产开发企业凭开发管理部门出具的缴存通知，将监管资金一次性足额存入企业在银行设立的专项帐户，开户银行凭开发管理部门出具的解控通知，为开发企业办理取款手续。开发企业自行选定的存储银行，应向开发管理部门作出按规定返款的承诺；不能承诺的，由开发管理部门指定存储银行。项目资本金只能用于项目建设，根据项目建设进度及配套设施建设情况分两个阶段解控，即工程主体施工阶段和配套设施施工阶段，解控额度按项目的建设进度、配套设施规模等确定。项目资本金不得挪用，不得擅自抽回。否则，由市建委提出警告，并责令限期改正。拒不改正的，纳入开发企业不良记录管理。房地产开发企业在办理房地产开发项目经营权证时，由开发管理部门一并办理项目资本金监管手续。房地产开发企业未按规定缴存项目资本金的，开发管理部门不予核发房地产开发经营权证。4、销售管理青岛市政府及相关部门下发的经济适用住房和普通商品住房销售管理有关问题的通知规定，购买的经济适用住房，自办理房屋权属登记之日起10年后方可上市交易。结论1、在全国房产一片红的大好形势下，受2008奥帆赛的影响和刺激，青岛房地产走过了几年持续升温的增长期，涨幅居全国前茅。2、受国家关于切实稳定住房价格的通知和加强房地产市场引导和调控的八条措施等政策性文件的影响，2005年，青岛的房地产开发投资和销售增速趋缓，但并没有出现暴跌或大跌的现状，证明青岛房价下跌的理由和动力不足。3、随着政府对投资、炒房的不断制约，部分购房者短期内会持币待购处于观望状态。但总体需求的良性上升，抑制了房价的下跌空间，使之在一段时间内保持相对稳定。三、青岛市民购买力分析（一）、市场环境调查总结青岛市人口状况调查总结人口、家庭数人口年龄构成情况青岛市经济特征调查总结青岛市地区生产总值青岛市2004年地区生产总值为216380亿元；较2003年增长了2153；青岛市地区生产总值逐年稳定增长，从2000的115007亿元上升至2004年的216380亿元，五年间增长了近2倍；且增长速度逐年加快。青岛市产业结构2004年青岛市三产业所占比例分别为748、5414和3839；2004年青岛市产业结构以第二（117140亿元）、第三产业（83060亿元）为主；2004年青岛市与山东省相比，青岛市第三产业发展更为突出；2004年青岛市内四区除李沧区外均以第三产业为主，第三产业生产总值占地区生产总值的比重均在79以上，其中以市南区最为突出，第三产业占总产值的比重达到8603。城市广域定位分析（二）商业环境总结青岛市社会消费品状况调查总结青岛市城镇居民生活水平及消费构成调查总结青岛市城镇居民收支状况青岛市城镇居民人均总收入逐年上升,五年间增长了3739；青岛市居民人均消费性支出呈平稳上升趋势，2000年至2004年五年间由667656元增加至900232元,增加了232576元；青岛市居民人均消费性支出占可支配收入比呈波动下降趋势。但消费总额仍处上升趋势。青岛当地居民的消费动向和消费环境居民的收入水平呈年年上升趋势居民消费潜力较大家庭月收入在4000元6000元之间的人群比例大2539岁人群的购买欲旺盛商业设施分析商业设施聚集，形成规模餐饮设施呈现出丰富化倾向，但缺少购物与餐饮相关联的消费设施缺乏可满足“一站式消费”的商业设施居民的购物频度较高、消费能力有较大潜力消费者习惯性在居住地较近地购物消费者上街频度较高，有很高的购物欲，消费潜力大青岛市商业零售业状况总结青岛市零售排名前十企业全年销售额达125亿元，同比增长317，增幅相当于社会消费品零售额增幅的两倍，已连续三年增幅保持在30以上。从单体规模看，规模经营有了新的突破。连锁经营实现新跨越，辐射带动力持续增强。零售企业业态结构实现多元发展，呈现出创新型百货、高档百货、大型综合超市、购物中心、大型专业店、中型超市、便利店7种业态。外资企业的不断界入，使得发展战略逐步深入。目前，青岛最主要的零售商圈是台东商圈和中山北路商圈。（1）台东商圈主要由台东一路、台东三路、台东四路等几条主干道及与其相交的和兴路、昆明路、福寿路等小马路围合成的商业步行街。利群商场、当代商场、沃尔玛超市等大型商场和小马路两旁的各种专卖店、小商铺互利互补，组构成熟商圈，人流如织，生意红火，其成功支撑点主要是台东地区为成熟居民社区，各种网点也已经营多年，家喻户晓；商圈内大型超市、中高档商场、品牌专卖店和生活小百货功能互补，经营品种从家电、家具到手机、电脑、日常生活用品应有尽有，各店家经营主题明确；以步行街的方式使各家商铺汇聚在一个群落，停车场等各种辅助设施比较齐全，且人行道宽敞、整洁，可让人在闲逛中增加购物乐趣；（2）中山路商圈主要有百盛商厦、火车站附近的发达商厦、华联商厦、曲阜路和中山北路交界处的韩国城、邻近市场和沿街商铺组成，其主要网点有韩国服装城、小商品批发市场、箱包批发市场等，同样车水马龙，络绎不绝。其成功支撑点主要有A、网点四周为成熟居民小区，具备一定的客流资源。且周边尚有红星美凯龙、百盛商场、古藉书店等较有规模的商业网点，形成客流互补；B、经营的服装城、箱包市场、各种小商品主体概念明确，且大都为面向工薪阶层的中低档商品，针对性很强；C、宣传推广较多，特别是韩国城搞活动、广告牌、媒体广告等，知名度已传遍岛城；D、靠近中山路主干道，交通便捷，有多路车可以直达；青岛主要商圈分布示意图青岛市零售业销售排名状况总结青岛市商业中心性指标状况总结在以中国为基数计算商业中心性指标进行地区间比较中发现，山东省的商业中心性指标与全国平均持平为100，但青岛市的商业中心性指标略高于全国平均水平为176，但与全国大中型城市相比略有距离。青岛市餐饮娱乐业状况总结青岛市作为国际知名旅游特色城市,其旅游业迅速发展的同时,带动了餐饮经济的飞速发展；在云霄路美食街和台东步行街一线已形成规模，有众多特色海鲜酒楼、风味特色餐厅，多样化的异国风味饮食；丰富多样的饮食不仅吸引着各地旅游游客及异国同胞，同时也吸引着当地居民；外藉人员的增多，使岛城的异域饮食文化得到了很大的发展；各种新兴休闲、健身、海上项目的兴起与发展，使得青岛市的休闲娱乐业发展日渐多彩；结论通过以上综合分析可知青岛人口总数呈持续稳步增长的态势，市内四区中以市南区人口增速最高、增量最大，各项消费有着深厚的客源基础；青岛市地区生产总值和居民人均消费性支出逐年稳定增长，社会消费品零售总额以市南、市北区为最高。受旅游经济的拉动，青岛第三产业生产总值占地区生产总值的比重较大，其中以市南区最为突出，达到8603。青岛的零售业正在形成特色商圈，大型品牌店的连锁经营实现新跨越，对周边的辐射带动力持续增强。四、酒店式公寓市场分析（一）酒店式公寓概念与特征“酒店式公寓”即“酒店式服务公寓”（SERVICEAPARTMENT），是物业管理水平达到酒店式标准的，或者说提供酒店式管理的公寓。最早起源于欧洲19世纪，并逐渐流行于欧美房地产市场，是当时旅游区内租给游客并供游人临时休息的物业，由专门的管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于游客的“临时之家”。由于它吸取了传统酒店与传统公寓各自的长处，采用星级酒店的一些服务内容和管理模式并同时赋予其住宅和写字楼的一些特点，使其在物业使用功能上做到既能居住也可在室内办公。因此一经推出即备受商务人士的欢迎，随即风行欧美。酒店式公寓的基本特征为房屋结构与布局基本类同于普通公寓房，但底楼一般设置服务台；套内提供居家生活所需的厨房、卫浴、家具等设备与生活物件；公寓内一般配备能提供餐饮、健身、商务等多种服务的会所；就服务而言，酒店式公寓的基本服务水准一般都达到高星级酒店的标准，除了传统酒店服务外，还提供给长住客户家庭式服务，从保证住户私密性到提高寓所服务人员亲和力这两大方面远胜于传统酒店，让住户真正感受到宾至如归。酒店式公寓比较酒店而言，由于没有硬性的指标限制，所以投资成本相对较低而经营方式则更加灵活，一般使用长租或长短结合的租赁形式推出，甚至还有部分酒店式公寓选择出售及租售并行的方式。在租金方面，较低的投入和长期租赁客户的增多给了业主更大的降价空间，所以相比高星级酒店，租金会更加便宜，由此良性循环，吸引到更多的长租客入住。从售价方面，虽略高于普通高级公寓，但优厚的投资回报也逐渐吸引众多的投资客们将目光投向酒店式公寓的市场。国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京逐步拓展市场。它们一般位于城市商业集中地区，CBD及高级住宅集中地区，主要客源是境外企业、跨国公司的驻华中短期办事人员和各国驻华领事以及部分国内企业家等。随着中国加入WTO以及各地商品房内外销并行政策的贯彻，高质量，优服务的寓所的需求量正逐年增长，而酒店式公寓这一新兴物业正好填补了市场的空缺，它以高级酒店式服务包装着居家式生活寓所的表现形式也受到了越来越多人的肯定。（二）酒店式公寓的主要类型纵观酒店式公寓物业在中国的发展，从其背景和性质上来看，大致可以分为以下三种类型1、外资酒店经营类型由于酒店式公寓产业属于服务型物业，所以口碑非常重要，正是因为如此，越来越多的酒店式公寓，为了提高其品牌形象及知名度，聘请国际知名的酒店或酒店管理公司涉足。因此在服务的传统意义上更类似于酒店，但同时又提供更为人性化家庭式服务，如照看儿童等等。在房型设计上与酒店大不相同，一般一房、两房、三房及复式等房型都有，更类似于公寓房，因此我们称其为“公寓式的酒店”物业。特征区域分布一般分布在经济高度发达的CBD中央商务区域和中心城区，周边商业圈发达。户型规划主力房型为两、三房居多。二房面积范围在120193之间，三房面积范围在140267之间。价格分析目前此种类型物业的租金维持在每月180011000/套之间，主力价格段维持在每月25003000/套之间。经营方式只租不售，并以长短租互相结合的方式经营。其中长租的形式约占到90以上，且多为大面积，短租形式只占到一小部分，主要是集中在小面积段的房屋。主力客源目前此种类型物业的主力客源来自CBD中央商务区域，职位多数是境外企业的CEO、高级管理人和领馆人员。长租客约占到80。配套设施及物管配套设施齐全，档次高，完全区别于其它酒店式公寓中的会所配套服务。它集知名外资酒店的基本配套于一体，餐饮、康体、休闲、美容、小商场等设施一应俱全，为住客提供高质量的服务，享受星级酒店的待遇。物业管理物业管理公司一般由国际知名的酒店管理公司前来担当。档次定位此类物业在酒店式公寓领域档次最高，所以可以看作是豪华型的。出租状况由于该类物业的配套设施高档齐全，物业服务舒适周到，加之多为长租客户，因此在市场上的出租情况良好。平时出租率基本都能维持在90左右，遇节假日等均能接近满租或满租。销售通路无主要的对外媒介宣传，多依靠外资酒店自身的品牌优势，多以网页、杂志以及高档场所提供的免费刊物作为其主要的营销推广媒体。2、高档外销住宅类型目前，这一类酒店式公寓大都集中在北京、上海、深圳等发达城市。如上海的仁恒滨江苑、温莎公寓、雅诗阁等。特征区域分布这部分类型的酒店式公寓主要集中分布在闹中取静、环境优雅、生活配套齐全的高档住宅区或中央商务区附近。户型规划完全区别于其它几种类型的酒店式公寓面积规划，以较大面积段的房屋为主力房型，面积从100250平方米的二房和三房不等，约占到总房型配比的5080以上，更有些物业只规划三房以上的房型。价格分析目前上海的此类型物业租金约在每月10006000/套之间不等。主力价格段约维持在每月10002500/套之间。经营方式目前此类型酒店式公寓90以上是只租不售的，当然其中也有部分是可以购买，不过售价不菲，而且大部分出租的物业都以长租的形式运营，一般1年起租居多。这样不但便于公寓内的管理，而且还能通过与客户之间长时期的交流联系，加强对