白云永泰可行性研究报告

白云永泰项目可行性研究报告第1页项目的基本情况一、项目概况白云永泰项目用地位于新广从公路永泰收费站两侧，用地面积53096M2，（其中净用地面积38719，道路面积14377），规划建筑密度23，容积率20，绿化率327，规划居住人口3780人（1080户左右）。二、可行性研究的主要技术经济指标1总建筑面积106192其中住宅面积85292商铺面积45202总投资额3自有资金投入4住宅得房成本商铺得房成本5税后利润6全部投资投资利润率税后净现值（FNPV）税后内部收益率（FIRR）7自有资金税后净现值（FNPV）税后内部收益率（FIRR）白云永泰项目可行性研究报告第2页第一部分项目投资环境和市场研究一、广州市房地产市场走势分析1、房地产宏观市场概况随着经济形势的好转，广州市房地产市场也逐步升温，从现时的交易情况和2000年的统计数据来看，房地产市场的供给和需求都同步扩大。2000年广州市完成房地产投资335亿元，同比增长13，其中住宅建设投资230亿元，同比增长15，商品房施工面积3680万平方米，同比增长4，商品房新开工面积950万平方米，其中住宅760万平方米，竣工商品房面积930平方米，同比增长84，其中住宅750万平方米，同比增长119，销售商品房面积650万平方米，同比增长206，其中住宅590万平方米，同比增长242。2001年1月份广州市获准上市商品房项目23个，总建筑面积4103万平方米，同比增长975，房屋交易总面积6468万平方米，同比增长975，商品房交易情况交易总面积48146万平方米，同比减少263，1月份预售商品房成交情况，以海珠区、天河区、白云区分别排列前三名。广州市全面实行货币分房后，商品房市场继续保持了较强的购买力，市场的需求结构实现了平稳过渡。白云永泰项目可行性研究报告第3页近年广州市房地产有关指标一览表指标1998199920002001预测房地产投资额（亿元）26878296335350新开工面积（万平方米）972078824921004751500竣工面积（万平方米）756385799301000成交登记面积（万平方米）578316296506802房地产市场发展趋势因素分析近几年，广州的GDP保持了持续增长，从1998年到2000年上半年，增长速度分别为13、133、138，从而带来广州居民收入的持续增长，2001年，市政府预计增长速度仍会达到13。从整个经济形式来看，居民的有效购房能力进一步的提高，房地产市场的有效需求将进一步扩大，对住宅业的需求也相应提高，根据资料统计分析，在未来五年内，广州楼市的需求量依然庞大，而且一手市场仍将占据主流地位，发展前景明朗。、经济增长因素广州市经济持续平稳增长，带来居民收入的持续增长，而楼价保持理性持平，居民的有效购房能力大大提高。、政策因素A税费调整房地产租赁税费的下调，刺激购房者投资置业。B房屋面积计价新规从今年1月1日起实行套内建筑面积计价白云永泰项目可行性研究报告第4页办法出台，使市民可以明明白白消费，不再犹豫入市，必将带动新一轮房地产销售热潮。C政府合理配置土地资源政府加大回收闲置土地及经营用地招标拍卖的力度，严格控制土地供应总量，形成良好的供求关系，促进房地产市场健康发展。D简化办事程序房地产部门进一步增强服务意识，提高办事效率，为市民提供方便、快捷的优质服务、交通、环境因素A交通内环路及环城高速的开通，打破房地产市区发展的格局，交通路网的改善，使市场热点向郊区倾斜。B环境随着“三年一中变”工程的进一步深入，市容市貌进一步改观，市区与郊区进一步融合，郊区化的居住趋势逐步增强。、住宅规划、设计新的规划理念变革，将更多地融进环保意识与科技概念，在户型上追求更大的空间感，层次感及区间功能的分明将成为设计时尚。、物业管理随着数字化、网络化、智能化的发展，物业管理公司也向网上“转移”，住宅小区的栏栅或围墙将被打破，居住环境更宽松、自由、更具隐私性。由各种情况分析来看，广州市房地产发展趋势较去年形势看好，楼盘仍以中高档楼盘走俏，在户型上环境上、功能及层次感为综合的住宅是市场的发展方向。白云永泰项目可行性研究报告第5页二、区域市场房地产分析白云区地处广州市城郊边缘，随着番禺、花都的撤市建区，广州市山水城市的概念逐步成型，白云区成为广州的中心区域之一，是广州市政府“青山、绿水、蓝天“工程计划的重点工程区域。有广州“市肺”之称的白云山就座落在白云辖区内，优越的自然环境，成为白云区内各楼盘的卖点。近年来，由于政府的合理规划给白云区带来了许多利好的消息，带动了该区房地产的发展。、九运会分会场场馆选址在东方乐园旁，将于今年11月九运会期间投入使用，新体育馆的落成，将改善该区的交通和市政配套，为该区域带来商机。、地铁二号线的运行路线，在白云区有多个站点，将于2004年投入使用。、广州新机场预计到2003年10月正式启用，白云国际机场将重新规划，变成真正的白云新城。、北二环高速及机场高速公路的建成，极大的改善白云区的交通条件。、广州市着力梳妆“新广从”市政对广从公路沿线景观进行规划整饰，依照“治山、治水、治路”的思想进行整治措施和远期规划的方向。白云永泰项目可行性研究报告第6页、加大力度整饰“市肺”白云山是广州的“市肺”，有28平方公里的山林，每日释放2500吨以上的氧气，白云山规划把新广从公路一带的白云山麓建成公园，共划分为八个主题性园区，目前已部分完工。、根据市政规划资料得知，2010年规划黄石路将建成是城市主骨架路网中的一级主干道。、新规划的广州科学院，位于东方乐园南侧，占地6公顷，属于广州市的又一个形象工程。二、项目周边概况1项目周边住宅市场周边住宅市场向两个极端发展，一是以低档住宅为主，二是以高档住宅小区为主，占地面积较大，竞争较为激烈，以多层及小高层建筑为主，高档住宅区以豪宅的市场定位为主导，而低档盘则以安居房的定位为主导。两者之间层次相差大，各楼盘的素质不一，主要有如下几个方面A、豪宅形象楼盘以白云堡、保利白云山庄为代表，以山景为依傍，依湖而建，住宅以别墅为主，销售价格在800010000元/M2之间。B、高档住宅，竞争激烈，新广从路周边附近，有几个大型高档楼盘在售，销售均价在50008000元/M2之间，且开发面积较大及周期较长，顾客选择的范围较为局限，楼盘素质大体相同，竞争激烈程度高。白云永泰项目可行性研究报告第7页C、以经济住宅形象出现的楼盘新广从路两旁有新兴白云花园，教委宿舍云泉居，创业园，春庭花园，黄石路有祥景花园，富景居。D、以山景园林小区形象出现的楼盘倚绿山庄，颐和山庄，松涛北苑、雍涛居等，以山景、自然生态园林绿化景观来吸引购房者。项目区域周边主要楼盘分布沿新广从路东方乐园段起，至外贸学院范围，由南向北分别有隆康花园，金兰花园，东方明珠花苑，由外贸学院向北段分布有保利白云山庄，新兴白云花园，春庭花园，云山别墅，白云堡豪苑，创业园及雍涛居等。项目周边在售楼盘情况A、创业园位于白云山风景区的松涛北苑内，紧贴白云山麓而建。小区总建筑面积约15万平方米，拥有山景楼盘概念。7栋不带电梯多层楼宇，号称为创业者而设，拥有多种户型，面积在（36188M2）之间，销售价格在25003000元/M2之间。装修标准为毛坯房。B、雍涛居与创业园相邻，山景楼盘概念，建筑面积45000平方米，全封闭六幢十层电梯洋房，顶层为复式单位，房型面积在100130M2之间，销售价格在30004600元/M2之间，复式销售价格在42006200元/M2之间，复式面积在200285M2之间，为毛坯房标准。2项目街区功能调查分析。交通白云永泰项目可行性研究报告第8页新广从路是广州市的北向出口交通要道之一，近年来政府不断地对新广从进行规划整治，拓宽，绿化景观等，使新广从公路成为广州市道路的样板公路之一。由市区乘车经新广从路到项目所在地，交通相对便利。同时有多路公交车途经项目所在地，如下表所示公交路线终始站途经地点76童心南路东平柯子岭、东方乐园、外语学院、陈田村、永泰广场、省警察学校76A童心路永兴村柯子岭、东方乐园、黄石路口、永泰路口、东平村、龙归路、永兴村223东华南白云花园东川路、农林下路、动物园、白云索道、柯子岭、东方乐园、外语学院、陈田村、白云花园268陈家祠白云花园荔湾路、西村、瑶台、机场路、黄石路、外语学院、白云花园529广州火车站太和越秀公园、童心路、东方乐园、太营路、太和白云永泰项目可行性研究报告第9页536越华路东平东前路、越秀公园、景泰坑、柯子岭、东方乐园、集贤庄、东平805广州火车站永泰新村火车站、瑶台、广园新村、柯子岭、东方乐园、外语学院、永泰路、永泰新村864海联路倚绿山庄海印桥、东川路、小北花圈、童心路、柯子岭、东方乐园、永泰路口、颐和山庄、倚绿山庄商业繁荣程度项目所在地与白云花园、元下田村、云泉居相邻，白云花园云泉居是广州市政府的安居房工程，商业设施配套相对完善，农贸市场、银行、电信等一应俱全，新广从路两旁是有名的饮食区，白云区政府在未来将黄石路至同泰路口的新广从路段划为饮食长廊。项目地现时尚未开发，商业配套尚无，周边小区的生活配套相对有一定的距离，尚未形成繁华商业氛围。项目附近的公建配套主要有银行建行、农行、信用社学校广东外语外贸大学，亚加达国际学院、永泰小学、华联私立小学、幼儿园等。公园景观白云山保护区、东方乐园、大河马水上乐园、九运场馆、白云永泰项目可行性研究报告第10页新广从路绿化休闲带。住宅区白云花园、云泉居、春庭花园、元下田村，除云泉居尚未入住外，其它的住宅区均已入住。、项目所在地周边住宅市场环境新广从公路永泰收费站西侧，原来是大片农田地，由于早期政府的安居房工程选址在这里，建起了新兴白云花园，教师新村等，使部分市区居民迁到这些住宅里居住，与当地的村镇融合在一起，形成新的居住区。由于此区域是发展的新区，周边社区生活配套尚未成熟，且住宅档次较为低档，属于低档次的住宅小区范围，在一定程度上会影响项目的定位路向及销售。四、项目优劣势分析、项目优势A借助白云山及新广从路绿化自然景观优势。B成本价格较低优势。C新广从路交通畅顺，项目比其他同区域内在售楼盘的交通较为方便。D周边住宅小区的生活配套设施，商业网点相对配套完善。E新体育馆建成九运会召开，新广从路沿线物业将成为热点。F三年后新机场的投入使用，白云机场的搬迁，是利好因素。、项目劣势A目前处于飞机航线下，噪音影响较大。白云永泰项目可行性研究报告第11页B项目西面是大片农田，影响景观。C项目四边有农田排洪沟渠，影响小区规划。D与安居工程的白云花园相邻，影响项目的形象定位。E公交车站离项目所在地距离较远，影响购买者的出入。五、项目机会因素分析、主题式住宅市场前景看好从广州市住宅商品房供需状况分析，主题式园林小区住宅及环保健康型住宅，前景总体看好，存在进一步发展的空间。、周边住宅市场存在的空缺A项目附近的多层住宅，均是档次较低的住宅，属安居房工程类别。B新广从路段的住宅楼盘，档次参差太大，一则为高档楼盘，二则是低档楼盘，处于中档的楼盘相对很少。C项目地块在白云区内属小型项目，建筑以多层和小高层为主，在714层住宅为宜，售价应在43004600元/M2之间，相对同类的楼盘较少，竞争激烈程度不大。、项目投资前景分析今年，随着“三年一中变”的进一步深入，交通路网的改善，房地产市场热点向郊区倾斜，郊区在空气、环境及小区的配套等方面往往比老城区好得多，而且通过番禺、花都的撤市设区，内外环合围，地铁修建等措施，市区与郊区进一步融合，郊区化的居住趋势在进一白云永泰项目可行性研究报告第12页步显现，北郊的花都、白云区将成为热点。项目所处区域属白云山景概念区域，附近区域集中有较多的大型开发项目，高、低档楼盘均有，白云堡豪苑、保利白云山庄等楼盘以别墅为主，价格在10000元/M2以上，倚绿山庄、颐和山庄、松园山庄等楼盘以洋房为主，价格在60008000元/M2之间，低档楼盘有白云花园、创业园等价格在3000元/M2左右。中楼楼盘形象的雍涛居，价格在40004500元/M2之间。附近区域高、低档住宅均齐，目前欠缺的是独具品味，精品型的中档楼盘，将项目设计定位，锁定在中档水平，价格定位在中档水平，以唯美居家的形象出现，对购买者的吸引力较大。随着新机场的动工，白云机场将在3年后迁出，新广从路将开辟85公里长的休闲绿化带，对于目前正处在航线之下的项目是极利好的因素，结合以上的因素综合，该项目前景看好，有着其他区域难以比拟的优越居住自然环境、有潜在升值的有利空间。白云永泰项目可行性研究报告第13页第二部分项目规划设计方案规划设计经济技术指标汇总表规划总用地53096总建筑面积106192总建筑面积（地上）93992居住建筑面积85292配套公建面积3180商场4520其中会所（地上）1000容积率20中心绿化面积12800绿地率32建筑密度23地下总建筑面积10800机动车库面积6792自行车库面积1200其中设备房面积1408白云永泰项目可行性研究报告第14页会所（半地下）1000规划户数1080户规划总人口3780人居住人口毛密度712人/公顷人均集中公共绿地338/人公建配套一览表1幼儿园8002综合商店5003药店2004日杂商店1005居委会506物业管理507卫生所508公厕509垃圾转运站3010配电房50第三部分开发建设经营方案本项目共分两期进行开发，第一期为北面15栋12层带电梯商住楼首层架空做配套，建筑面积为604393,其中住宅建筑面积为545354；商场建筑面积为4520；公建配套建筑面积为13839。第二期为南面6栋12层带白云永泰项目可行性研究报告第15页电梯住宅楼首层架空做配套,建筑面积为335527,其中住宅建筑面积为307566。建设期为3年。第四部分项目投资估算一、开发成本1土地成本1）土地使用出让金按建筑面积计25010619226548万元2征地费按80万/亩计805309615637152万元合计902632万元2建安工程费住宅建安工程费组成汇总表序号项目单价（元/平方米）工程量（平方米）金额（万元）1桩基础908529276762土建工程80085292682343水电安装18085292153534电梯1008529285295消防608529251186通讯10852928537煤气10852928538对讲话系统158529212799有线电视48529234110地下室费用200852921705811绿化工程1251061921327412合计159485292138568白云永泰项目可行性研究报告第16页商场建安工程费组成汇总表序号项目单价（元/平方米）工程量（平方米）金额（万元）1桩基础9045204072土建工程800452036163水电安梯10045204525空调350452015826消防6045202717通讯104520458玻璃幕墙5045202269地下室费用200452090410合计1840452083173前期工程费序号项目金额（万元）1规划设计费（按建安费的2计）29382可行性研究费（按建安费的15计22033地质勘察测绘费按建安费的05计7344三通一平费按50元/平方米计26555合计85304基础设施费按150元/计一般而言,基础设施费为150200元/平方米，本项目取费为150元/平方米，则基础设施费总价为15929万元。白云永泰项目可行性研究报告第17页5公建配套设施费公建配套设施费汇总表序号项目单价元/平方米建筑面积平方米金额万元1幼儿园7508006002综合商店4005002003药店480200964日杂商店208100215居委会30050156物业管理所40050207卫生所50050258公厕48050249会所6502000130010垃圾转运站250300811配电房250501313合计4668388023216不可预见费一般按25项的35,本项目取3，故不可预见费为7918万元。7开发期间税费序号项目金额万元1投资方向调节税按建安费的0计002配套设施建设费按建安费的6计88133建筑工程质量安全监督费按建安费的0459白云永泰项目可行性研究报告第18页4物业管理费按建安费的2计29385其他按建安费的2计29386合计14747总合计286593万元三、开发费用序号项目金额（万元）1管理费用（按开发成本的3计）85982销售费用（2122232593821广告及市场推广费按销售收入的3计1296922销售代理费按销售收入的2计864623销售手续费按销售收入的1计43233贷款利息另计4合计34536四、项目投资成费用汇总表成本项目总额（万元）（一）土地成本90263（二）建安工程费146885（三）前期工程费8530（四）基础设施费15929（五）公建配套费2321（六）不可预见费7918（七）开发期间税费14747（八）开发费用34536（九）合计321128白云永泰项目可行性研究报告第19页第五部分项目融资方案一、融资计划本项目开发投资的资金来源有三个渠道一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资金运作方式如下自有资金全部用于投资；预售收入扣除与销售有关税费后用于投资；若还缺资金则向银行贷款。本项目开发总投资为327072万元，目前发展商可用于15000万元，向银行贷款为5000万元，预售收入再投入为121128万元。投入计划与资金筹措表序号项目名称合计建设经营期1231投资总额3270721308191150818117311建设投资321128130001128527827612贷款利息5944819222928962资金筹措3270721308191106808557321自有资金15000100004000100022借款含利息559443081922229289623销售收入再投入12112804845172677二、还贷计划贷款还本付息估算表白云永泰项目可行性研究报告第20页序号项目名称合计建设经营期万元1231借款还本付息11年初借款累计0308195304812本年借款500030002000013本年应计利息59448192229289614年底还本付息55944005594415年末借款累计308195304802资金来源21投资回收559440055944第六部分收入及成本计划本项目住宅定价为4300元/,商铺定价为8500元/,车位定价为12万元/个。销售收入预测表分类数量建议销售价销售收入（万元）住宅852924300366756商铺4520850038420车位2261227120合计432296销售收入分期按比例预测表销售计划建设经营期合计期数面积/个数123万元）一期住宅545354平方米018760246900234502商铺4520平方米026894115263842车位147个013234411764二期住宅307566平方米026451105803132253车位79个018967584948合计住宅85292平方米商铺4520平方米车位226个0256072176223432296销售税金及附加估算表序号项目合计建设经营期1231销售收入432296002560721762232销售税金及附加（1623）2693200159531097921营业税（15）2161500128048811白云永泰项目可行性研究报告第21页22城市维护建设税（217）15130089661723教育费附加（213）6480038426424防洪工程维护费（1018）7780046131725交易管理费（105）216100128088126印花税（1005）21600128883土地增值税（11）432300256117624合计（23）31255001851412741第七部分技术经济评价一、项目静态盈利分析及损益表序号项目合计建设经营期1231销售收入432296002560721762232总成本费用321128001656661554623土地增值税432300256117624销售税金及附加269320015953109795利润总额79913007189280206所得税26371002372426477税后利润53541004816853738盈余公积金53540048175379可分配利润4818700433514836评价指标1全部投资的投资利润率（利润总额/总投资额）100（79913/321128）1002492全部投资的投资利税率（利税总额/总投资额）100（79913432326932）/3211281003463自有资金的投资利润率（利润总额/自有资金总额）100（79913/15000）100533本项目以上三个静态评价指标与房地产同行相应指标比较，可以接受，故项目可行。白云永泰项目可行性研究报告第22页二、项目动态盈利分析与现金流量表基准收益率IC一般取稍大于银行同期贷款利率,本项目取81全部投资序号项目合计建设经营期1231现金流入4322960025607217622311销售收入4322960025607217622312其他收入000000002现金流出378754130001550905279366421建设投资321128130001128527827622土地增值税4323002561176223销售税金及附加2693200159531097924所得税26371002372426473净现金流量53541130000100982825594折现金流量49575120379350276444评价指标税后全部投资FNPV49575FIRR27IC8税前、税后全部投资的FNPV均大于0，FIRR均大于基准收益率，故本项目可行。2自有资金序号项目合计建设经营期1231现金流入4322960025607217622311销售收入432296002560721762232现金流出3846983331000013068977154008621自有资金15000100004000100022预售收入再投资1211280484517267723贷款本息偿还55944005594424土地增值税4323002561176225销售税金及附加2693200159531097926所得税26371002372426473净现金流量47597100000125383222154折现金流量440729259311609520569白云永泰项目可行性研究报告第23页评价指标自有资金的税后FNPV44072万元自有资金的税后FIRR41自有资金的税后FNPV均大于0，税后FIRR均大于基准收益率和同期贷款利率，故项目可行。三、资金来源与运用表及其分析序号项目合计建设经营期1231资金来源63229613000031607218622311销售收入4322960025607217622312自有资金15000100004000100013银行贷款50003000200002资金运用43469813000155090526914960821建设投资321128130001128527827622借款还本付息5594400559442