龙泉生态农业旅游区开发项目可研报告

目录第一章总论111项目概述112编制依据313研究范围414主要经济技术指标415承办单位概况516项目综合评价6第二章项目背景及必要性分析821项目区概况822发展规划分析1323产业政策分析1624行业准入分析19第三章项目区旅游开发条件分析2231旅游资源分析与评价2232交通条件分析2433发展机遇25第四章市场分析与营销3041旅游消费趋势3042温泉旅游业发展状况3143项目的旅游目标市场定位3344客源市场细分3945旅游发展战略规划4346营销策略4547市场规模预测4548客房需求预测46第五章项目总体方案4851规划背景4852现状综合分析4953规划理念5054战略分析5055总体规划51第六章项目建设内容与规模5761概述5762建设内容与规模5763主要技术指标58第七章主要工程设计5971建筑设计5972给排水工程6373交通系统6574供电系统6575通讯系统6576农业景观产业工程6677生态及林业景观工程6678标示系统6679安全预警系统67710环卫设施69第八章环境和生态影响分析7081执行依据和标准7082环境和生态现状7083生态环境影响分析7284环境保护措施73第九章节能方案分析7991设计依据7992用能标准和节能规范7993能耗种类和数量分析8094能源供应状况8095节能措施和节能效果分析8096节能机构82第十章职业安全卫生83101设计依据83102危害因素及安全隐患分析83103主要防护措施84104消防85105主要卫生措施86106预期效果及评价87第十一章组织管理与劳动定员88111项目管理88112劳动定员91113实施计划92第十二章投资估算与资金筹措93121投资估算93122资金筹措与使用计划96第十三章财务评价97131财务评价依据97132项目建设期、经营期、计算期97133成本和费用估算97134营业收入及税金预测98135利润估算100136财务盈利能力分析100137不确定性分析101138财务评价结论102第十四章经济与社会影响分析103141经济影响效果分析103142社会影响效果分析105143社会适应性分析108第十五章社会风险分析109151风险分析109152风险防范对策111第十六章结论与建议112161主要结论112162主要建议113附表项目财务分析表附件1、企业营业执照2、项目地理位置图3、项目平面布置图第一章总论11项目概述111项目名称龙泉生态农业旅游区开发项目112建设单位安徽西海温泉度假村有限公司113建设地点与范围龙泉生态农业旅游区位于安徽省池州市东至县龙泉镇曹村，总规划面积约200100平方米（300亩），基地东北面为松田村，西南临江西省鄱阳县石门街镇。114建设背景龙泉镇位于皖赣两省的东至、彭泽、鄱阳三县交界处，周边与本县的青山、昭潭、泥溪及江西鄱阳的石门、侯岗等乡镇接壤，地处安徽最南端，俗有安徽“南大门”之称。龙泉镇是一个有着悠久历史和发展前景的城镇，优越的地理位置，便利的交通条件，以省级边贸重镇龙泉镇为中心，分布着河溪万亩生态茶园、曹村省级生态科技示范园、大板水库风光、香炉山、小九华等景区及省级重点文物保护单位皖赣特委旧址。大板红军局旧址和千年古樟树、唐太宗赐名的“贞节”牌坊、唐代诗人罗隐题名的“金鸡石”、屈原祠等景点。尤其是河溪万亩生态茶园接碧连天，与周边环境协调，给人以赏心悦目、心旷神怡之感。龙泉温泉位于龙泉镇曹村，温泉蕴藏有高质量的丰富地热资源，经专家评估，水源储量丰实、水质适合洗浴。目前已建有开采井1口，可开采42638温度段的地热水，允许可开采水量3000吨/日以上，水质优，属氟偏硅酸医疗矿水，PH值99，并含有氡、锂、硫等多种有益元素，对皮肤病、各类风湿、关节炎、神经衰弱等慢性疾病有良好疗效，同时还有镇静、催眠、促进新陈代谢、调节血压之保健作用，十分符合现代都市人健康休闲时尚需求，市场前景广阔，有着极高的开发价值。为此提出在龙泉镇建设一个以生态农业旅游为主题，集休闲娱乐、度假、会议、多功能为一体的生态农业旅游区。115建设目标项目建设体现可持续发展的思想，强调人工景观与自然景观的完美结合，根据自身特色，建设一个拥有公共服务设施和现代基础设施，生态良好的田园型度假组团。以生态休闲度假带动旅游，以旅游促进当地经济发展。116建设规模及内容项目基地占地300亩，总建筑面积113890平方米，由酒店温泉洗浴服务区、庄园区、度假公寓区、商业区、景观林区及采摘区、射击场等部分组成，各区域相互依存，相互补充，形成以生态农业休闲为主题，集观光旅游、专业培训、会议、文化体育休闲于一体的多功能旅游区。117建设期限本项目建设期为2年（2013年3月2015年2月）。118投资估算与资金来源项目估算总投资45247万元，融资渠道有企业自有资金、银行贷款。12编制依据（1）技术规范旅游规划通则（GB/T189712003）旅游资源分类、调查与评价（GB/T189722003）旅游景区（点）质量等级的划分与评定（GB/T177752003）风景名胜区规划规范建标1999267号（2）法律法规中华人民共和国土地管理法中华人民共和国水土保持法中华人民共和国水法中华人民共和国防洪法中华人民共和国河道管理条例中华人民共和国环境保护法中华人民共和国水污染防治法中华人民共和国城乡规划法建设部风景名胜区建设管理规定国务院风景名胜区条例（2006年）（3）相关政策关于加快发展旅游业的意见安徽省人民政府关于进一步加快发展旅游业的实施意见安徽省皖江城市带旅游发展总体规划（20112020）安徽省皖南国际旅游文化示范区游发展总体规划（20112020）池州市旅游发展总体规划2011年东至县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要安徽省东至县总体规划东至县旅游发展总体规划13研究范围我们受建设单位委托，对工程项目建设背景、建设必要性、旅游开发条件、旅游市场、建设规模与方案、环境保护、投资估算、技术经济等进行分析论证，为单位决策提供参考，为初步设计提供依据。14主要经济技术指标表11项目主要经济技术指标汇总表序号经济指标名称单位指标值备注一经济指标1项目总投资万元错误链接无效。其中建设投资万元错误链接无效。流动资金万元错误链接无效。2年经营收入万元错误链接无效。平均数3年总成本万元错误平均数序号经济指标名称单位指标值备注链接无效。4年经营成本万元4525平均数5年利润总额万元错误链接无效。平均数6年上缴税收总额万元错误链接无效。平均数7财务内部收益率错误链接无效。税后8财务净现值万元错误链接无效。税后9投资利润率错误链接无效。10投资利税率错误链接无效。11盈亏平衡点错误链接无效。二技术指标1项目规划面积M2200100300亩2总建筑面积M2113890计容面积3旅游设施用地面积M2355004容积率0575绿化面积M21146006建筑密度17747新建道路KM105包括干道、支路、游步道8广场M2500000不计入容积率15承办单位概况本项目建设单位安徽西海温泉开发有限公司由港恒旅游发展（九江）有限公司（占80股份）、东至惠中农林科技开发有限公司（占20股份）共同投资组建，在安徽省东至县登记注册，具有独立的中国法人资格，注册地址安徽省东至县龙泉镇，法定代表人闫洪学，企业性质为有限责任公司，注册资本为2000万元人民币。港恒旅游发展（九江）有限公司，2004年在江西九江注册成立，注册资本5330万元人民币，位于云居山柘林湖风景名胜区内，开发经营庐山西海国际温泉度假村酒店、温泉洗浴、房地产、娱乐体育休闲等项目，总资产45亿元人民币，银行A级信用等级。分支机构西海温泉假日酒店，酒店按GB/T143082003五星级标准建造，含温泉服务区建筑总面积36万平方米，2007年10月开始营业，2010年被评为“中国十佳温泉酒店”，年营业额5000万元，经过六年的经营发展，酒店逐步形成了追求品质、提升价值、创造感动的经营理念和良好的企业文化。房地产项目方面，目前已开发10万多平方米高品质公寓住宅，已打造成有着“养生之泉长寿之源”之称的绿色生态住宅区。公司现有员工600人，其中酒店管理、经济、建筑、房地产、财务等有关专业管理人员98人，各部门负责人都具有大专以上文化、中级或以上资格职称。东至惠中农林科技开发有限公司，创建于2009年，注册资本100万元人民币。全部队伍由县政府从海南的海南惠中农科招商引资回家乡建设的，惠中农科一直致力于高新农业的开发研究。16项目综合评价（1）东至县具有深厚的文化内涵和良好的生态环境资源，依托东至优越的区位条件，以生态农业为资源开发特色旅游，培育持续的旅游吸引力，形成以乡村休闲型旅游产品和自然生态型旅游产品为主体旅游产品，旅游与城镇协调可持续发展的旅游格局，将龙泉建成兼具观光、休闲、文化、生态、民俗等功能的旅游地，“两山一湖”旅游品牌系列中的重要组成部分，皖南和赣北旅游区的转憩地，使旅游业成为支柱产业之一。本项目具有优越的旅游开发条件和市场机遇。（2）本项目开发目标明确，坚持特色为主、联动发展。以乡村休闲旅游业态为主，发展东至县特色旅游项目。规划以“引导休闲潮流，创造健康生活”为理念，以温泉度假、乡村格调休闲为主题，通过特色温泉旅游项目建设，结合以园林绿化、游乐策划、建筑设计，把旅游区建成集康体、养生、休闲、度假于一体的生态农业旅游区。项目旅游定位准确，产品丰富，项目完成后将能形成较大的市场规模，产生较大的营业收入。（3）旅游产业是池州市及东至县重点打造的主导产业、国民经济支柱产业，本项目符合有关发展规划和产业政策，建设实施是发展东至县旅游产业，调整产业结构，转变经济增长方式的需要。（4）本项目贯彻落实科学发展观，对现有的旅游资源有限度的开发利用，注重环境保护与治理，尤其是保护植被及水环境质量，尽量减少旅游业对自然旅游景点所产生的消极影响，同时将近期利益与长远发展相结合，以实现旅游可持续发展。（5）根据池州市旅游业发展“十二五”规划及东至县旅游总体规划，“十二五”时期是全面推进旅游业的战略提升期、机遇叠加期和黄金发展期，也是加快培育旅游支柱产业、推进旅游经济强市建设的关键时期，本项目建设恰逢时机。本项目为各级政府高度重视，在政策上大力支持，具有良好的政策环境。（6）财务评价表明，本项目经济效益良好，财务风险较小，抗风险能力较强。本项目的实施将为承办单位带来良好的经济效益，并实现可持续发展。第二章项目背景及必要性分析21项目区概况211东至县概况东至县位于长江中下游南岸，系皖江之首，东与贵池区、石台县、祁门县接壤，西、北与望江县、安庆市隔长江相望，南与江西省毗邻，是安徽省的西南门户，安徽省第三大县，又是一座历史悠久的小城。辖15个乡镇，人口55万，面积3256平方公里，境内大历山（又名舜耕山），相传为舜躬耕之地，尧访舜时由此渡河，留下众多遗址和传说，县城遂称“尧渡”，自古就有“尧舜之乡”美誉。景点有金字牌森林公园、天台山森林公园、大历山、仙寓山、升金湖、香口瀑布、市民广场。东至县是安徽省生态环境最好的县份和皖南山区著名的茶乡，境内山清水秀，生态优良。为全国优质棉基地县，全国红茶出口基地县、安徽省弥猴桃鲜果出口基地、山栀等中药材生产基地。有升金湖国家自然保护区；陶公祠、建德文庙大成殿为省级重点文物保护单位；东流古街为省级历史文化保护区。东至县襟江带湖，生态优美。是首列国家生态经济示范区和中国二十一世纪试点地区，人与自然协调，生态环境优良。东至南部多山，林茂水丰，植被丰富多样，森林覆盖率达587。北部为长江冲积平原，河湖纵横，这里有国际重要湿地国家级珍禽自然保护区升金湖，拥有水面20万亩，是我国最大的白头鹤越冬种群的栖息地，其中越冬东方白鹤占世界总数的1/8，有国家一级保护鸟类6种，是冬季生态旅游观鸟的好去处。东至县资源丰富，特产众多。已探明的矿产尤以高品位的石灰石、白云石、方解石储量大，分别达20亿吨、4亿吨、2亿吨以上。农业资源得天独厚，具有农、林、牧、副、渔全面发展的优越条件。是全国“商品粮基地县”、“全国优质棉基地县”、“全国速生丰产林基地县”、“全国绿化先进县”、“沿江渔业高效示范区”和“全国红茶出口基地县”。“东至云尖”等7个品种绿茶，多次在全国农业博览会上获金奖，并被国务院办公厅和省政府指定为接待专用茶。东至县产业凸现，特色鲜明。拥有纺织服装、化工、机械、玩具、新型非金属材料和绿色食品生产加工等六大支柱产业，以东至香隅化工园区为龙头的化学工业，以东至华源纺织股份有限公司为龙头的纺织企业集团，以东齿机械股份有限公司为龙头的机械业，以凯林木业有限公司为龙头的木材加工综合加工业，以东至玩具总厂为龙头的玩具加工业，以辰鑫植物油厂为龙头的绿色食品加工业等构架了东至工业的轴心。农业已形成优质米、优质油、优质棉、食用菌、茶叶、禽畜、水产、经果林等八大农产品开发基地，并渐成规模。东至县交通便捷，优势明显。长江黄金水道流经县内85公里，沿江有香口、东流、大渡口3个港口，纵贯全县南北的206国道和横穿东西的318国道与安庆长江大桥相连，4条省道在县内结网，已建好的铜（陵）九（江）铁路、沿江高速、安（庆）景（德镇）高速横穿全境。206国道纵贯县境，318国道通过北部，222、231、325、327省道穿境而过。沿江有香口、东流、大渡口等港口。县城距安庆机场、港口、火车站50公里。每天有直达上海、义乌、温州、苏州、常熟、太仓、南京、合肥、九江、景德镇、九华山、安庆的客车。距安庆50公里、池州112公里、铜陵213公里、合肥247公里、南京386公里、武汉389公里、九江121公里、南昌319公里、杭州515公里、景德镇150公里、九华山156公里、黄山266公里、庐山160公里、小孤山68公里、龙宫洞105公里、石钟山106公里、天柱山164公里、蓬莱仙洞80公里、武夷山480公里。东至县2012全年生产总值GDP突破100亿元，按可比价格计算，比上年增长24。财政收入达10亿元以上。随着香隅工业园，大渡口经济开发区，东流和胜利工业集中区的建成和发展，东至的经济已跨上腾飞的道路。年末全县从业人员362万人，比上年增加05万人。其中，第一产业17万人,减少07万人；第二产业95万人，增加11万人；第三产业97万人，增加01万人。“十一五”期间，东至县旅游业得到较快发展，产业框架基本形成，旅游业在国民经济中地位和作用已然显现。至2010年末拥有国家级品牌景区景点6个（其中国家3A级景区1家、AA级旅游景区2家、国家工农业旅游示范点3家）；安徽省优秀旅游乡镇3个，旅游乡镇2个，四星级省级“农家乐”示范点3家，三星级省级“农家乐”示范点3家，二星级省级“农家乐”示范点5家；三星级旅游饭店一家，二星级旅游饭店二家，四星级旅游餐馆1家，三星级旅游餐馆3家，旅行社及门市部5家，旅游车队一家，旅游商品定点企业7家，旅游商品20多个。旅游发展基础得到进一步巩固，2007年获安徽省旅游经济强县称号。2010年接待国内外游客268万人次，其中入境游客29万人次，实现旅游综合收入197亿元。旅游形象进一步提升，旅游经济效应进一步显现。东至县提出到“十二五”末，接待国内外游客695万人次，年均增长210，旅游综合收入达485亿元，年均增长197，旅游综合收入增加值达县GDP8左右，旅游产业要素进一步完善，旅游业成为支柱产业之一，东至建成为华东重要生态休闲旅游目的地。211龙泉镇概况龙泉镇位于皖赣两省的东至、彭泽、鄱阳三县交界处，周边与本县的青山、昭潭、泥溪及江西鄱阳的石门、侯岗等乡镇接壤，地处安徽最南端，俗有安徽“南大门”之称。是安徽省十三个重点边贸市场之一，是安徽省综合体制改革试点镇及省中心建制镇、农村集体土地流转试点镇，2006年被省政府列为新农村建设示范镇。传说龙泉湾村中有一口井，泉水从龙嘴里吐出来的，故称“龙泉”。境内有龙泉河，迤逦北来，淼茫南去，源于仙寓山，注入鄱阳湖。与龙泉镇隔河相望的是江西省波阳县石门街镇，其间有一桥如虹勾通两地。景泉（景德镇至龙泉）、大石（大渡口至石门街）两条联接两省、沟通南北的公路，在此交汇，傍206国道，距景九高速仅24公里，交通便捷。因地处交通要塞，历史上战乱时期为兵家角逐之地，和平年代是商贾云集之所。龙泉镇是以山区生态经济为基础，商贸物流为龙头，旅游开发为引擎的边贸生态型小城镇。现辖管14个行政村，一个居委会、三个国有场（种子场、园艺场、茶树良种场），人口27万人，耕地面积3万亩，镇域面积187平方公里。2010年城镇建设用地25平方公里，城镇布局结构为“一轴两带四组团”。现有规模企业23家，就业人数1200余人，规模以上工业总产值达到19亿元。2010农林牧渔总产值达到7998万元。龙泉镇资源丰富，盛产棉花、粮食、油料、莲子、木材、香菇、木耳、鲜鱼等农副产品，一马平川的万亩盐田大板是安徽久负盛名的“米粮之仓”，有26万亩山场资源，木材蓄积量十分丰富。有国家旅游圣地，全国农业生态旅游示范地，大板红军局、天主教堂、屈原祠、天子坡、小九华香山等一批旅游景点，龙泉既有山色之灵秀，又兼具平原水乡之旖旎。该项目场址曹村位于东至县最南端，S222省道由此经过，距景（德镇）九（江）高速公路仅30公里，交通便利，总面积76平方公里，其中耕地面积1804亩，山场面积13万亩，森林覆盖率75。全村10个村民组，296户，总人口1169人，该村为新农村建设示范村，村容整洁，经济发展较快，该村进行改土治水，农田林网，生态富民工程，道路组组通，主要路段全部绿化。该村相继被评为市奔小康先进村，市“五好”村党支部标兵，安徽省百佳生态村等。本项目以生态农业旅游为主要旅游开发资源，依托龙泉镇深厚的文化底蕴，利用龙泉镇优越的地理位置，建设龙泉生态农业旅游区项目，形成东至旅游的独特形象，提升整个池州市旅游形象，丰富安徽旅游产品的最终目的。22发展规划分析1、中国旅游业“十二五”发展规划中国旅游业“十二五”发展规划纲要中指出到“十二五”期末，旅游业初步建设成为国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业，在扩内需、调结构、保增长、惠民生的战略中发挥更大功能。我国旅游业在世界旅游业格局占据更重要的地位，在国际旅游事务中的影响力进一步提高，建设世界旅游强国迈出坚实步伐。旅游服务质量明显提高，市场秩序明显好转，可持续发展能力明显增强，力争2020年我国旅游产业规模、质量、效益基本达到世界旅游强国水平。2、池州市国民经济和社会发展“十二五”规划池州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要提出“十二五”时期，要大力实施生态立市、工业强市、旅游兴市、商贸活市、文化名市战略。抓住皖南国际旅游文化示范区建设的机遇，推进旅游与文化、创意、体育、农业、工业、林业等相关产业的融合发展，推动旅游产业转型升级，着力培育千亿旅游文化创意服务产业集群，努力建成国际性旅游文化休闲度假基地和世界级旅游目的地。纲要以文化旅游、生态旅游、养生旅游为重点，大力发展乡村旅游和城郊农家乐等休闲度假项目。成立旅游营销中心，加强政府主导的旅游市场营销工作，加快推进旅游国际化进程。加大旅游基础设施和服务设施建设力度，构建全区大旅游交通格局，形成方便快捷的旅游路径和游客进出通道。加大旅游招商引资力度和人才引进力度，提升宾馆、餐饮等硬件服务功能和服务水平。积极开发地方特色旅游商品。3、池州市旅游“十二五”规划池州市旅游业发展“十二五”规划提出的池州市旅游业发展的基本任务是围绕一个目标，落实两项任务，实施三大战略，优化四大板块，构建五大系列旅游产品，推进六大工程。其中一个目标，即实现旅游大市到旅游强市建设目标，培育千亿元旅游文化创意产业群；两项任务，即把池州市打造成世界级旅游目的地，把九华山建成国际著名佛教道场；三大战略，即国际化战略、品牌化战略、产业化战略；四大板块，即大九华圣境旅游板块、杏花村秋浦仙境旅游板块、牯牛降原生态旅游板块和升金湖尧舜胜境旅游板块；五大系列旅游产品，即宗教朝拜、生态观光、休闲度假、文化体验、康体养生五大系列旅游产品；六大工程，即大项目支撑、品牌创建、市场营销、人才建设、道路畅通、信息化提升等六大工程。主打生态牌，做休闲度假、康体养生等旅游大文章，建设集生态观光、休闲度假，康体养生、乡村体验、科学探秘等旅游产品于一体的生态旅游强县。以生态休闲、康体养生为产品特色，打造中国原生态最美山乡和中国优秀乡村旅游目的地。规划提出构建国际性旅游目的地体系，加快国际性旅游文化休闲度假基地建设，要用国际视野优化重点区块规划布局。确立全市“一山一城四区二十基地”旅游发展空间布局，形成各自的特色品牌和主打旅游产品，加快休闲度假、乡村体验旅游景点景区建设，以休闲度假、文化体验为产品特色，打造国际性旅游文化休闲度假旅游区。4、东至县十二五发展规划东至县十二五发展规划提出大力发展旅游业开发和全面整合生态自然资源和历史文化资源，完善旅游基础设施，开发旅游产品，把旅游业培育为新兴支柱产业，打造华东重要的生态休闲旅游度假目的地。加快旅游景区交通建设，完善旅客接待服务设施。加强营销，整合旅游资源，挖掘文化，培育旅游品牌。深度挖掘整理尧之境、舜之地、陶之园、周之乡、屈之村等文化资源，大力推进文化旅游产业发展，充分开发尧舜农耕文化、陶渊明田园文化、南溪古寨匈奴文化、仙寓山葛公养生文化、屈原文化、周氏家族与近代中国等资源，并与升金湖湿地等自然生态风光结合起来，推动历史文化旅游、生态观光旅游、休闲度假旅游的多元化发展和推进旅游与体育、工业、农业、林业、养生等相关产业的融合发展。积极推进区域旅游一体化战略，加强县内与周边县市旅游景点旅游线路综合建设及行业合作，将东至打造成东中部现代旅游的重要节点。5、东至县旅游总体规划东至县旅游总体规划提出以东至县深厚的文化内涵和良好的生态环境为资源基础，围绕着建设皖南环境优美的旅游名县目标，利用已经形成的较广泛的经济联系和优越的区位、交通与市场优势，突出体验旅游的规划理念，加强旅游市场开发和旅游景区建设，积极开发高品位旅游景点，培育持续的旅游吸引力，形成以文化体验型旅游产品、乡村休闲型旅游产品和自然生态型旅游产品为主体旅游产品，旅游与城镇协调可持续发展的旅游格局，将东至建成兼具观光、休闲、文化、生态、民俗等功能的旅游地，“两山一湖”旅游品牌系列中的重要组成部分，皖南和赣北旅游区的转憩地，使旅游业成为支柱产业之一。在规划期内把东至建设成为皖南旅游名县，在全国具有一定影响的、特色鲜明的旅游目的地。旅游业成为全县国民经济中支柱产业。通过培植东至旅游业以达到培养旅游产业，强化第三产业，带动第一产业向以旅游业为龙头的第三产业跨越和发展。通过发展旅游业，推动三农问题的解决，使旅游业成为带动当地经济发展，推动农民致富的重要产业之一。通过发展旅游业，形成东至自己的旅游品牌，扩大东至的知名度，实现经济、社会、生态和游憩四效益相结合，实现形成东至旅游的独特形象，提升整个池州市旅游形象，丰富安徽旅游产品的最终目的。从池州市及东至县旅游业发展“十二五”规划内容可以看出，旅游业是十二五时期大力发展的产业，乡村休闲型旅游产品和自然生态型旅游产品为主体旅游产品是东至县旅游业的极其重要的组成部分，必须加快推进其建设进程。综上所述，本项目建设是贯彻实市、县施旅游发展规划和东至县经济社会发展规划的需要，是振兴东至旅游产业和建设旅游强县的需要。23产业政策分析国务院关于加快发展服务业的若干意见指出服务业是国民经济的重要组成部分，服务业的发展水平是衡量现代社会经济发达程度的重要标志。我国正处于全面建设小康社会和工业化、城镇化、市场化、国际化加速发展时期，已初步具备支撑经济又好又快发展的诸多条件。应加快发展服务业，提高服务业在三次产业结构中的比重，尽快使服务业成为国民经济的主导产业，是推进经济结构调整、加快转变经济增长方式的必由之路，是有效缓解能源资源短缺的瓶颈制约、提高资源利用效率的迫切需要，是适应对外开放新形势、实现综合国力整体跃升的有效途径。加快发展服务业，形成较为完备的服务业体系，提供满足人民群众物质文化生活需要的丰富产品，并成为吸纳城乡新增就业的主要渠道，也是解决民生问题、促进社会和谐、全面建设小康社会的内在要求。意见提出要大力优化服务业发展结构，大力发展面向民生的服务业，围绕小康社会建设目标和消费结构转型升级的要求，大力发展旅游、文化、体育和休闲娱乐等服务业，优化服务消费结构，丰富人民群众精神文化生活。国务院关于加快发展旅游业的意见指出旅游业是战略性产业，资源消耗低，带动系数大，就业机会多，综合效益好。当前我国正处于工业化、城镇化快速发展时期，日益增长的大众化、多样化消费需求为旅游业发展提供了新的机遇。提出要充分发挥旅游业在保增长、扩内需、调结构等方面的积极作用，要把旅游业培育成国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业。意见对对旅游业提出了全新的定位，从“大旅游”的战略角度对未来旅游业发展作出了战略部署，提升了旅游业在国民经济发展中的战略地位，明确了旅游业发展目标和任务，为“十二五”时期各地加快旅游业发展、促进旅游产业转型升级提供了强有力的政策支持。从长远的角度出发，我国的第三产业必须要有一个跳跃式的发展。旅游业具有高关联性，这决定了它在第三产业发展中将起头龙头作用。换言之，我国产业结构的升级在一定程度上要依赖旅游业的发展，所以国家鼓励积极发展旅游服务等需求潜力大的产业。2009年国务院常务会议讨论并原则通过了关于加快发展旅游业的意见。会议强调，要放宽旅游市场准入，鼓励社会资本和各种所有制企业公平参与。推进国有旅游业企业改组改制，支持民营和中小旅游企业发展，积极引进外资旅游企业。此举意味着旅游业定位已抬高至国民经济的战略性支柱产业，未来旅游行业将加快发展，进入长期快速成长期。要让我国旅游业加速发展，就要打破社会资金进入旅游行业的政策壁垒，创造有利于公平竞争、有利于创新的政策环境，而市场准入的被放宽，无疑将成为一种实实在在的助推剂。安徽省人民政府关于进一步加快发展旅游业的实施意见指出，在“十二五”期间，安徽省将把旅游观光与休闲度假、体育健身、购物娱乐、商务活动结合起来，大力发展观光、生态、文化文物、乡村、森林、休闲度假、体育康健等旅游，有序推进旅游度假区建设。安徽省政府鼓励省内省外、境外经济实体、社会团体和各界人士等在不违背法规、土地利用总体规则和相关建设、保护规划的前提下，开发建设和经营“两山一湖”区域内（即黄山、池州和宣城三个市行政区域范围内）的旅游资源，对“两山一湖”区域内的旅游开发项目依法实行灵活供地，限期审批办结。“十五”期间，池州市旅游业已经实现从接待事业型向经济产业型的转变，旅游经济的快速健康发展为下一步的加快发展奠定了坚实的基础。“十二五”期间，池州市把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，力图壮大提升传统服务业，培育发展新兴服务业，构建功能完备、配套完善、服务高效、供给良好的现代服务业体系。池州市各县区成立了旅游发展领导小组，形成了政府主导型的旅游发展格局。市政府还将旅游工作纳入对各县区及相关部门目标考核的范畴。市、县区两级财政都设立了旅游发展资金并纳入财政预算，旅游发展资金以每年不低于20的幅度逐年递增。本项目为生态旅游开发项目，旅游业是国家政策大力支持的第三产业，是战略性产业，资源消耗低，带动系数大，就业机会多，综合效益好。项目建设对于促进地方产业结构调整，加速旅游业产业化进程，提升经济增长，具有一定的促进作用，项目建设符合有关产业政策。24行业准入分析安徽省旅游管理条例要求发展旅游业应当实施可持续发展战略，坚持社会效益、经济效益、环境效益相统一，促进社会主义物质文明和精神文明建设。县级以上人民政府应加强对旅游工作的领导，把发展旅游业纳入国民经济和社会发展计划，制定旅游产业发展规划和产业政策，加大旅游投入，加强旅游设施建设，加快旅游业的发展。地方各级人民政府应当鼓励、支持国内外的组织和个人依法投资开发本省旅游资源，建设旅游设施，兴办旅游企业，开发旅游商品。开发利用旅游资源必须坚持统一规划、合理开发、科学管理、永续利用的原则。条例规定开发旅游资源和建设旅游设施应当符合旅游区总体规划，依照环境与资源保护的有关法律、法规的规定，采取严格保护措施。旅游景区、景点的开发及旅游涉外饭店等设施的建设，应在征求县级以上人民政府旅游管理部门的意见后，并按照规定程序报有关部门审核批准。旅游经营者必须依法取得经营资格，方可从事旅游经营活动。旅游经营者应当公开服务项目和物价部门核定的服务收费标准，保证服务质量。条例同时规定在旅游经营活动中，禁止从事下列行为（一）擅自改变旅游项目和提高旅游服务收费标准；（二）强制旅游者参加其不愿意参加的旅游项目；（三）经营国家明令禁止的服务项目；（四）欺行霸市、尾追拉客、强买强卖；（五）销售假冒伪劣商品；（六）在景区、景点内圈定观景点从事垄断性经营。条例还规定旅游经营者应当为旅游者的旅游活动提供安全保障服务，建立健全安全管理制度，向旅游者提供的旅游设施和项目必须符合国家规定的安全标准。对可能危及旅游者人身、财物安全的事宜，旅游经营者应当作出真实的说明和明确的警示，并采取相应的安全防范措施。对阻挠正常旅游活动的，旅游经营者应予以制止，并报告当地旅游管理部门或者其他有关部门。旅游管理部门或者其他有关部门接到报告应当立即处理。旅游经营者应当加强对从业人员的专业培训和职业道德教育。从业人员经培训、考核合格后方可上岗。本项目为龙泉生态农业旅游区开发工程，旅游业产业属于国家对民间资本开放的领域。本项目是按照统一规划合理开发、科学管理，项目建成后依法经营，并为旅游者提供有效的安全保障措施，对从业人员培训上岗。根据以上规定，本项目符合行业准入标准。本项目为龙泉生态农业旅游区开发工程，项目属于产业结构调整指导目录2011年本第一类“鼓励类”中第三十四项“旅游业”的第二条“乡村旅游、生态旅游、森林旅游、工业旅游、体育旅游、红色旅游、民族风情游及其它旅游资源综合开发服务项目”中项目，项目建设符合国家、地方产业准入相关规定，且属于第三产业服务业基础设施的投入，符合国家及当地政府大力发展第三产业的产业导向，因此拟建项目有利于促进我国产业发展的转型，有利于维护当地经济稳步增长。第三章项目区旅游开发条件分析31旅游资源分析与评价311旅游资源分析旅游资源的数量、分布、类型、特点、功能、价值等信息，是旅游资源开发以及旅游产业定位的参考依据。依据国家标准旅游资源分类、调查与评价（GB/T189722003），对其旅游资源调查分类如下表31龙泉生态农业旅游区近期旅游资源类型与概况主类基本类型名称基本情况A水域风光温泉区龙泉温泉龙泉温泉位于龙泉镇曹村，温泉蕴藏有高质量的丰富地热资源，是拟建项目的立项之本。水源储量丰实、水质适合洗浴。可开采42638温度段的地热水，允许可开采水量3000吨/日以上，水质优，属氟偏硅酸医疗矿水，PH值99，并含有氡、锂、硫等多种有益元素，对皮肤病、各类风湿、关节炎、神经衰弱等慢性疾病有良好疗效，同时还有镇静、催眠、促进新陈代谢、调节血压之保健作用，十分符合现代都市人健康休闲时尚需求，市场前景广阔，有着极高的开发价值。B生物景观林地采摘园生态景观林区开辟部分经果林，提供采摘项目。培植多种花木果树，形成桃园、李园、桔园、桂园、梅园等特色园区；并充分利用基地周边的农田、果树和天然植被风光，衬托旅游区自然风光。温泉酒店位于旅游区中心位置靠南面，按五星级酒店标准建设，并体现温泉酒店地方特色。度假公寓公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务。C建筑与设施康体游乐休闲度假地度假庄园庄园依主干道分为路南与路北两个组团。庄园建设在具有乡村气息的田园房舍。主类基本类型名称基本情况单体活动场馆射击场飞碟靶场的设计从所处的自然环境出发，利用北侧的林木作为背景，与周围的树林紧密结合，将整个建筑融入到环境中，保持自然环境的连续性。此外树林形成靶场的绿色背景屏障。其建筑形式平和低调，强调与环境的融合。D旅游商品传统手工艺产品、土特产、工艺品购物街结合村建改造，依附园区主干道建设具有现代新农村，科学地、有计划地进行农村现代化建设，满足农村居民日益增长的物质生活和文化生活需求。主要出售各种东至土特产、文化仿制品、酒品、茶品、手工艺品等特色商品，是规划区内中小土特色商品交易的主要集中区之一。312旅游资源开发评价本项目位于东至县南端龙泉镇，属南部休闲农业旅游片区。资源特色区域以农业旅游资源为代表，开发思路充分发挥龙泉等中心集镇的带动作用，尤其要充分发挥龙泉镇作为皖赣边贸城镇的作用，以真正的生态理念为指导，以观光农业、休闲农业等旅游项目为重点，同时兼顾开发其他旅游项目。龙泉温泉位于龙泉镇曹村，温泉蕴藏有高质量的丰富地热资源，是拟建项目的立项之本。地热水储量和水质，能满足和适宜拟建项目的需要，经专家评估，水源储量丰实、水质适合洗浴。目前已建有开采井1口，可开采42638温度段的地热水，允许可开采水量3000吨/日以上，水质优，属氟偏硅酸医疗矿水，PH值99，并含有氡、锂、硫等多种有益元素，对皮肤病、各类风湿、关节炎、神经衰弱等慢性疾病有良好疗效，同时还有镇静、催眠、促进新陈代谢、调节血压之保健作用，十分符合现代都市人健康休闲时尚需求，市场前景广阔，有着极高的开发价值。龙泉生态农业旅游区主要以生态农业休闲为主要旅游源，开发水域风光、生态景观、农业体验、旅游商品、建筑设施、康体养生等旅游产品。景区旅游资源品质高，开发价值大，具体表现为以下特点（1）温泉旅游特色，是以露天温泉沐浴为主导产品，组合在旅游线路之中，成为游客度假休闲的消费产品。强化了温泉的保健、娱乐、休闲、自然、运动的功能，摆脱了从属酒店或度假村配套产品的地位。（2）最特色中国田园生活主题，休闲农庄，采摘园区，打造的是极具地方风韵的田园乡村。（3）户外运动，根据基地势，建设射击场地，体现现代乡村休闲旅游特色。32交通条件分析东至县交通便捷，优势明显。长江黄金水道流经县内85公里，沿江有香口、东流、大渡口3个港口，纵贯全县南北的206国道和横穿东西的318国道与安庆长江大桥相连，4条省道在县内结网，已建好的铜（陵）九（江）铁路、沿江高速、安（庆）景（德镇）高速横穿全境。206国道纵贯县境，318国道通过北部，222、231、325、327省道穿境而过。沿江有香口、东流、大渡口等港口。县城距安庆机场、港口、火车站50公里。每天有直达上海、义乌、温州、苏州、常熟、太仓、南京、合肥、九江、景德镇、九华山、安庆的客车。距安庆50公里、池州112公里、铜陵213公里、合肥247公里、南京386公里、武汉389公里、九江121公里、南昌319公里、杭州515公里、景德镇150公里、九华山156公里、黄山266公里、庐山160公里、小孤山68公里、龙宫洞105公里、石钟山106公里、天柱山164公里、蓬莱仙洞80公里、武夷山480公里。龙泉生态农业旅游区位于池州市东至县最南端的龙泉镇，属皖赣两省的东至、彭泽、鄱阳三县交界处，周边与本县的青山、昭潭、泥溪及江西鄱阳的石门、侯岗等乡镇接壤，俗有安徽“南大门”之称。龙泉镇是一个有着悠久历史和发展前景的城镇，交通十分便捷，从而可以充分利用周边的旅游客源进一步提高本项目客源市场。33发展机遇各级政府高度重视旅游业的发展发展旅游业是优化调整产业结构、改善就业、拉动国内需求的重要举措之一。自从1998年中央经济工作会议作出把旅游业作为国民经济新的增长点的历史性决策以来，各级政府高度重视旅游业发展安徽省委、省政府提出了加快建设世界旅游胜地，推进旅游国际化进程，促进皖南大开放；池州市委、市政府坚持把旅游业作为战略性、先导性和支柱性产业来培育和发展，提出把池州打造成世界级旅游目的地。东至县提出提出大力发展旅游业，开发和全面整合生态自然资源和历史文化资源，完善旅游基础设施，开发旅游产品，把旅游业培育为新兴支柱产业，打造华东重要的生态休闲旅游度假目的地。这是本项目的旅游开发最为重要的政策环境。国际金融危机带来发展方式转变的机遇与“十一五”时期相比，“十二五”时期的一个重要背景就是应对国际金融危机。面对国际金融危机带来的严峻挑战和极其复杂的国际国内形势，党中央、国务院已出台的应对经济危机的一揽子计划及相关政策措施取得了明显成效。但要看到，随着欧洲债务危机影响加剧、人民币升值压力加大以及世界经济存在二次探底的危险性等多重因素，我国经济发展的不确定性仍在，“十二五”时期扩大内需和调整结构的任务仍然相当艰巨。旅游业作为扩内需、促消费、保增长的重要内容，必将发挥更大的作用。此外，为应对此次金融危机，我国高速公路、高速铁路、民航等交通基础的建设，财政补贴以及减税等政策引发了居民家庭汽车拥有量激增，导致了交通格局和居民出行方式的变化，必将推动旅游市场规模不断壮大。国务院批准建设“皖江城市带承接产业转移示范区”的契机池州市是皖江城市带承接产业转移示范区的核心地区之一，要紧紧抓住这一千载难逢的机遇，把全市旅游经济发展全面融入皖江城市带承接产业转移示范区中去，积极争取各项优惠政策，要在国家主体功能区建设中谋求更大的发展；作为池州市的东至县要进一步加大全市旅游资源的开发与整合，加大旅游与文化的融合，把旅游文化品牌转化成旅游文化产品，要充分利用丰富的生态资源，极力打造休闲度假旅游目的地。安徽省委、省政府将“皖南国际旅游文化示范区”列为全省旅游发展的战略重点池州市是皖南国际旅游文化示范区的重要组成部分，项目建设要抓住推进皖南旅游国际化的战略机遇，着力于适应发展国际旅游的人才培养，先进旅游管理理念的引进；依托九华山佛教文化和杏花村等旅游文化品牌，着力于旅游新业态的培育，精品旅游线路、精品旅游景区的打造；着力于把池州旅游培育成安徽旅游最重要的增长极，乃至于中国旅游对外的一张重要名片。南京青奥会契机2014年南京青年奥运会的举办将把中国的国家旅游目的地形象提升到全新的高度。南京青奥会巨大的宣传效应将带动池州市及各县城旅游目的地形象和市场知名度提升，带动大量的国际人流，加快旅游服务与国际接轨，推动旅游业增长。旅游消费已经进入大众化时代近10年来，我国GDP以年均近10的速度迅猛增长，2012年进入了人均GDP6000美元的新阶段。“十二五”时期，随着小康社会进程的稳步推进，我国人均消费水平将持续增长，消费方式将发生重大变化，居民消费将由实物消费为主走上实物消费与服务消费并重的轨道，居民消费结构将会发生重大变化。目前，我国刚刚实现每年人均出游1次的目标，而世界上的发达国家美、日、韩人均出游均在7次以上，按照旅游经济发展规律，我国旅游消费需求已经达到爆发性增长的基线，随着公众假日、休息日、带薪休假等休息时间趋近于中等发达国家水平，据预测，2015年我国每年人均出游将达到2次，一个巨大的旅游消费市场将在“十二五”时期加速形成，旅游将成为城镇居民生活的基本内容和刚性需求。这一宏观背景为池州市旅游目的地建设提供了有力支持，也对市域旅游发展提出了更高要求。区域合作进一步加强池州旅游在加强与黄山市旅游合作的基础上，先后与全国72个旅游城市建立了友好合作关系，并加入南京区域19城市旅游经济协作区、合肥周边城市旅游网、闽浙皖赣“六山（黄山、九华山、庐山、武夷山、三清山、龙虎山）两湖（千岛湖、鄱阳湖）一镇（景德镇）”黄金旅游经济圈。2005年，池州市正式成为长江三角洲旅游城市联盟成员。2011年，苏浙皖沪共同签订旅游一体化合作框架协议，标志着长三角无障碍旅游已经从单一市场合作迈入全方位融合型发展、从自发的市场推广进入自主性的制度对接阶段。皖江城市带承接长三角产业转移规划的深入实施，为接轨长三角，实施产业升级，拓展大市场创造了良好机遇。国际环境总体上有利于旅游业发展从国际政治经济环境看，和平、发展与合作仍是当今世界的时代主流，世界多极化、经济全球化和区域一体化发展的格局更加明显，为世界旅游经济提供了稳定的外部环境。有关国际组织和各国各地区政府采取更加有利的旅游产业促进政策，有利于国际旅游保持持续较快发展。世界旅游组织在2008年所做的2020年世界旅游展望预测，到2020年，全球国际旅游接待人数可望达到16亿人次，其中378亿人次是跨区域的远程旅游者。接待量最大的三个区域分别是欧洲（717亿人次）、亚太地区（379亿人次）和美洲（282亿人次）。重大交通等配套支撑体系不断完善，将为旅游提供更加稳固的发展基础皖江城市带是泛长三角地区的重要组成部分，是长江三角洲产业向中西部地区转移和辐射最接近的地区。随着宁安城际铁路、皖江黄金水道治理、九华山国际机场等重大交通基础设施的建成，以及未来规划的池九城际铁路、池黄城际铁路、阜六景铁路的交通建设，皖江城市带的交通条件不断改善，实现与长三角交通网络的便利对接，皖江城市带承东启西、连南接北的综合交通枢纽作用将更加突出。综上所述，本项目具面临极好的发展机遇。第四章市场分析与营销“十二五”是全球政治经济格局发生重大变化、我国经济社会发展极其关键而特殊的时期，更是旅游业全面释放综合功能、在国家发展战略全局中发挥更重要作用的关键时期，也为池州各地旅游实现转型升级、进一步做大做强迎来了黄金发展期。41旅游消费趋势随着大众旅游的兴起，旅游市场需求迅猛扩张并正在发生重大变化。“十二五”期间，这些变化将更加明显。主要是1、旅游目的正在从单一观光旅游向观光、休闲、度假复合型旅游转变。随着旅游者经济条件的改善和自由支配时间的增加，旅游者已经不满足于一般的单一观光旅游，必然向观光休闲度假旅游转变。文化休闲旅游日益占据城市旅游的重要地位，度假旅游将在很大程度上取代目前流行的类似“赶场”式的线路旅游，度假城市、度假村、度假景区等将会逐渐跃升为旅游消费热点。2、旅游方式正在从“跟团出游”向自驾车旅游、自助式旅游、家庭式旅游多样化转变。旅游者的消费理念日益成熟理性，个性化要求更加突出，特别是随着私家车的急剧增加，自驾车旅游、家庭式自助旅游将成为未来旅游的重要趋势。3、城市旅游越来越受到重视。城市的发展越来越重视旅游业的作用，尤其随着旅游卫星帐户的普及使用，旅游业对地区和城市经济的强大拉动作用将更具有客观说服力，城市将普遍出现旅游发展热；同时旅游继续呈现城市化趋势，城市旅游以专业性和综合性的景观点、文化产品和商业产品为基础组合旅游产品，将以能够提供多元化的产品获得综合竞争优势。4、旅游消费正在从“门票经济”向旅游要素综合消费转变。单一的“门票经济”格局正在改变，旅游文化、餐饮、购物、娱乐、休闲等消费日益提高，需要完善旅游休闲要素配套，丰富旅游产品，引导和拉动旅游综合消费。5、旅游形态正在从传统旅游向现代旅游转变。目前，部分游客正由一般的传统旅游向高尔夫、俱乐部会所、游艇、空中观光、探险、保健等高端旅游转变，消费行为逐渐接近国际化。游客对体验性消费的要求不断提高促使旅游方式变得越来越多样化，邮轮、游艇等新兴旅游产品市场发展进一步加快。6、互联网将成为获取旅游业相关资料和信息的主要渠道。网上营销的优势不断凸现，将成为目的地城市和旅游企业对外推介促销的主要方式；网络预定系统的成熟程度将逐渐成为决定旅行社、饭店等旅游企业在国际市场上竞争力强弱的重要因素。42温泉旅游业发展状况1、温泉文化我国是温泉大国，在历史记载中，有关温泉的文献多达972处，早在古代，人们就对温泉水质进行分类，以确定其医疗作用，将泉分为“眼泉”和“胃泉”等，明代李时珍在著名的“本草纲目”中记载了温泉治病作用并将温泉分为“热泉、