苏州吴中区独墅湖与尹山湖地块取地价格及可行性研究

苏州吴中区独墅湖与尹山湖地块取地价格及可行性研究苏州吴中区独墅湖与尹山湖地块取地价格及可行性研究2009年11月297日谨呈天地源集团项目本体分析高新区相城区吴中区古城区工业园区1苏州东进，金鸡湖CBD规划已被确认，经济中心地位不可撼动独墅湖，城市中的生态景观资源，豪宅片区已见雏形新机场路独墅湖湖底隧道的通车，意味着双湖板块的都市中心化指日可待双湖板块拥有高等教育区的产业依托，后势发展被市场看好金鸡湖独墅湖亲水商圈的建成，将大大提高双湖板块居住功能独墅湖金鸡湖高尚CLD发展前景发展中的苏州CBD金鸡湖板块独墅湖板块高等教育区两湖板块苏州正在崛起的CBDCLD城市发展方向2双湖板块整体启动时机已成熟，众多高端项目开发将奠定双湖板块高尚人居住区的形象城市资源CBD毗邻，环湖商圈自然资源双湖生态景观都市内涵生态内涵金鸡湖大酒店、高尔夫独墅湖景湖底隧道蓝图描绘李公堤资源价值决定项目地位双湖苏州唯一城市资源与自然资源的完美结合尹山湖独墅湖苏嘉杭高速公路郭新东路尹山湖北路尹山湖地块郭巷北路独墅湖地块通达路地块周边缺乏配套，远离城市中心3地块印象独墅湖地块和尹山湖地块独墅湖地块地块四至西至通达路，南至东方大道，东边为待建规划道路；技术经济指标占地面积17万，容积率20。地块印象位于传统的独墅湖板块区域，北侧沿通达路两侧中高端公寓和别墅项目众多，生活氛围相对成熟，东侧为中海和保利在建项目，南侧东方大道沿线相对陌生。独墅湖地块地块四至郭巷东路以西，郭新东路以南，望湖路以东，尹山湖北路以北；技术经济指标占地面积22万，容积率别墅06772万平米，总建面1070783万平米，总建面1003万平米，共706户127611层普通公寓，公寓9700元/平米200804中房寓上湖占地17万平米，总建面2万平米117层电梯洋房，户型面积70170平米700010000元/平米200902中房澜泊湾占地面积11万平米，总建面13万平米，共9718层电梯公寓，高层9617037幢73007706香槟水岸占地面积877户117777200706中锐地块7712中海地块3476000177200910绿城地块07号城镇住宅用地277776000263610成交总价万元2163003920017739207706200712200801200908中海地块保利地块本地块双冠地块中锐地块仁恒地块绿城地块绿城地块步骤一地块的选取案例说明1、可比案例均为目标地块周边区域，苏州市市场上0709年土地“招、拍、挂”成交地块；2、共选择四个案例，其中仁恒、中海和保利三个地块位于滨湖一线区域，紧邻独墅湖，资源条件较好，中锐和本地块位于滨湖二线区域，近湖而不临湖，资源条件稍逊于前三幅地块；3、绿城地块由于地价远远超过周边其他项目，且至今土地款未缴清，并传出退地传闻。而双冠地块由于拍卖时间较早，且价格较低，可比性较差。为保证测算的准确性，将以上两个案例剔除。地块比较因素条件指数表编制规则本项目各个比较因素的条件指数标定为100；而案例的各个条件指数，则根据步骤二中的详细描述和比较，以100为基准，赋予相应的值；若案例的某项比较因素优于本项目，则其条件指数大于100，反之则小于100；条件指数的大小视案例与本项目因素差异的大小而定，但一般应该控制在80120以内。步骤二地块比较因素条件说明表地块比较因素条件比较因素宗地面积万173779390资源环境条件1001177098087087区域配套成熟度100087097118088091宗地形状100097097169176比准价值（万元/亩）199327797步骤四制作地块比较因素修正系数表步骤五地块价值加权评估比准价格实际交易单价比准系数修正后的评估单价比准价格权重系数最终评估单价各修正后的评估单价之和对四个案例的修正后评估单价进行加权平均，根据案例与本项目地块的临近程度，对可比案例一、二、三和四权重分别取010、030、0278万元/亩。本地块的评估总价为147390万元。项目案例一案例二案例三案例四交易单价（万元/亩）384477169176比准价格（万元/亩）199327797权重系数010302791277627827本地块评估单价（万元/亩）78本地块评估总价（万元）147390吴中区独墅湖地块项目经济测算及可行性分析土地价值评估经济测算项目技术经济指标独墅湖地块占地面积27万建筑面积34万容积率2出让年限70年土地单价78万元/亩8670元/土地总价1474亿元楼板价43378万元/亩分期开发策略参照苏州市独墅湖周边项目的年度开发量，结合自身地块规模及取地时间，本次方案从2010年7月开始计算，分三期共六年开发，年度开发量为72011年6月2011年72012年6月2012年72013年6月2013年72014年6月2014年720172016年6月开发比例307060406040年度开发量平米3468080920693604624067财务费用8不可预见费1962667209开发成本合计不含地价2009476832210经济测算销售收入住宅三期按开发总量平均开发；一期由于受高层建造周期影响，第一年销售率为30，第二年销售率为70；二期和三期按正常销售周期测算，第一年和第二年的销售率均分别为60和40；参照目前周边区域普通公寓销售价格12000元/平米，价格按照年均增长率7计算；当年度销售率均按照100全部清盘计算。一期二期三期序号项目合计2010年72011年6月2011年72012年6月2012年72013年6月2013年72014年6月2014年720172016年6月1销售收入合计7437101,9627872,7334702978,3741411普通公寓销售收入万元7437101,9627872,7334702978,37414111可销售面积3400001173814,700172916,83018,008114销售率（）100307060406040经济测算现金流量从第三年开始，项目累计净现金流量和累计净现值“转正”，项目开始盈利。序号项目金额万元1房地产销售收入7807,3406净现值79,3737成本利润率税前77从本项目的财务分析结果来看，项目的投资净现值大于0；内部收益率大于基准收益率10；累计盈余资金大于0；故从盈利能力和偿债能力分析来看，该项目是可行的。经济测算测算结果不确定性因素主要来自以下几个方面开发成本、售价、开发周期、贷款利率等。这些因素，受到当地政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，从而影响本项目的经济效益目标的实现。为此，借助盈亏平衡分析与敏感性分析来进一步了解投资的可靠程度。经济测算敏感性分析因素变化情况部分指标变化敏感性分析结果销售收入（万元）总投资（万元）税后利润（万元）税后成本利润率财务净现值（万元）内部收益率动态投资回收期（半年）基本方案712137,34040979,374437277销售收入变化销售收入下降10466,780221,379114,20936373327316变动率100026316841128270,7917318767133,02639074,269397764397,74441178,912424281变动率0000712137,34040979,374437277土地成本上升7723987718401288土地成本上升1072,062369299土地成本上升177,06736464,776121,9313427,439273337方案一土地成本上升7万元/亩时，财务内部收益率将接近40，为了更好的空置风险，实现更高的利润，应尽可能的争取607万元/亩以内的价格。方案二土地成本上升2723万元/亩时，财务内部收益率将低于30，此时项目成本利润率过低，所以建议取地价格保证在723万元/亩以下，以合理规避风险，保证项目的基本利润。地价合理范围地价上限范围不同地价范围的测算结果比较世联建议，为更好的控制项目风险，保证合理的利润，取地价格应尽可能控制在607万元/亩的范围内，最高地价上限不应超过723万元/亩。地价607万元/亩条件下的项目技术经济指标地价723万元/亩条件下的项目技术经济指标占地面积27万建筑面积34万容积率2出让年限70年土地单价607万元/亩9104元/土地总价17万建筑面积34万容积率2出让年限70年土地单价723万元/亩10838元/土地总价1843亿元楼板价7776000263610成交总价万元2163003920017739207706200712200801200908尹山湖独墅湖苏嘉杭高速公路郭新东路尹山湖北路本地块保利地块中海地块仁恒地块中锐地块步骤一地块的选取案例说明1、可比案例均为目标地块周边区域，苏州市市场上0709年土地“招、拍、挂”成交地块；2、共选择四个案例，其中仁恒、中海和保利三个地块位于滨湖一线区域，紧邻独墅湖，资源条件较好，中锐和本地块位于滨湖二线区域，近湖而不临湖，资源条件稍逊于前三幅地块；郭巷北路地块比较因素条件指数表编制规则本项目各个比较因素的条件指数标定为100；而案例的各个条件指数，则根据步骤二中的详细描述和比较，以100为基准，赋予相应的值；若案例的某项比较因素优于本项目，则其条件指数大于100，反之则小于100；条件指数的大小视案例与本项目因素差异的大小而定，但一般应该控制在80120以内。步骤二地块比较因素条件说明表地块比较因素条件比较因素宗地面积万223778482公共交通便利度10010710788107临路状况1009393877104103临路状况100108108118122宗地拆迁状况100100107136比准价值（万元/亩）3797步骤五地块价值加权评估比准价格实际交易单价比准系数修正后的评估单价比准价格权重系数最终评估单价各修正后的评估单价之和对四个案例的修正后评估单价进行加权平均，根据案例与本项目地块的临近程度，对可比案例一、二、三和四权重分别取0277136比准价格（万元/亩）3797权重系数027187万93万22万建筑面积178万建筑面积6万建筑面积238万容积率14容积率0670年出让年限70年出让年限70年土地单价7672元/7622元/7674亿元土地总价709亿元土地总价1683亿元楼板价74元/楼板价11817072元/项目技术经济指标分期开发策略参照苏州市独墅湖周边项目的年度开发量，结合自身地块规模及取地时间，本次方案从2010年7月开始计算，分三期共六年开发，年度开发量为8万左右分期时间节点共分三期，每期两年时间；分期开发量将总开发量平均到三期之中按378万开发周期2010年72011年6月2011年72012年6月2012年72013年6月2013年72014年6月2014年720172016年6月开发比例307060406040年度开发量平米260007624三通一平10002382763建筑安装工程排别墅80048004园林3000330766管理费用87财务费用8不可预见费4779开发成本合计不含地价177878亿元。项目所有开发成本均来自100自有资金，不考虑银行贷款等财务成本因素。建安成本根据苏州市普通小高层公寓和联排别墅经验数据取值分别为172011年6月2011年72012年6月2012年72013年6月2013年72014年6月2014年720172016年6月1销售收入合计449,297941,78199,171,71,8386423,112007,702967,77078033111可销售面积60,0000060,0000060,0000060,0000078,0000018,0000042,0000036,0000024,0000034,8000023,20000113平均售价元/12,0000012,8400013,7388014,70072976114销售率30706040604012联排别墅销售收入万元177,471618,4800030,4920033,76222121可销售面积20,0000020,0000020,0000020,0000020,0000020,00000122销售面积60,000008,0000012,0000012,000008,0000012,000008,00000123平均售价元/21,0000023,1000027,97461033,8207137,20278124销售率406060406040一期由于受小高层建造周期影响，第一年销售率为30，第二年销售率为70；二期和三期按正常销售周期测算，第一年和第二年的销售率均分别为60和40；参照目前周边区域普通公寓和联排别墅销售价格分别为12000元/平米和21000元/平米，价格按照年均增长率7和10计算；当年度销售率均按照100全部清盘计算。经济测算现金流量项目累计净现金流量和累计净现值分别从第三年和第四年“转正”，项目开始盈利。序号项目金额万元1房地产销售收入449,2962总经营成本开发成本及经营、销售成本299,73利润总额149,7894所得税37,4477成本利润率税前77733739,87变动率10000001633101927461999783销售收入上升10494,2270,02737变动率1000000163388927462149719工程成本变化工程成本增加10449,296209,877111,03836973237217090工程成本减少10449,296202,320113,6477221089不确定性因素主要来自以下几个方面开发成本、售价、开发周期、贷款利率等。这些因素，受到当地政治、经济、社会条件的影响，有可能发生变化，从而影响本项目的经济效益目标的实现。为此，借助盈亏平衡分析与敏感性分析来进一步了解投资的可靠程度。经