物管实务-物业环境管理(教案)4

1第4章物业环境管理物业环境管理是指物业管理企业通过为业主和使用人提供保洁服务、绿化管理等业务活动，为业主和使用人提供整洁、舒适、美化的居住和工作环境。41保洁服务在物业区域中，良好的环境卫生所带来的舒适和幽雅，对提升物业管理公司的服务水准是一个直观的指标。整洁的物业区域环境就需要常规性的保洁服务。411保洁服务的概述1保洁管理的涵义保洁服务是指物业管理公司通过宣传教育、监督治理和日常保洁工作，保护物业区域环境，防止环境污染，定时、定点、定人进行垃圾的分类收集、处理和清运，通过清扫、擦拭、整理等专业性操作，维护辖区所有公共地方、公共部位的清理卫生，保持环境整洁，提高环境效益。2保洁服务的原则（1）扫防结合，以防为主“扫”和“防”是保持整洁的两个重要方面，“扫”是指清扫，“防”是指防治。搞好清洁卫生，首先要清扫干净，要保持下去就要靠防治。通过管理服务，纠正业主和使用人的不良卫生习惯，防止脏乱差现象发生。（2）依法依规，严格管理在实施物业管理之初，企业就要与业主就保洁服务的有关事项签定协议（一般在业主公约中有具体规定），提出切实可行的措施和要求，规范业主和物业管理公司双方的行为，并通过长期的宣传教育，以达到深入人心的目的。（3）责任明确，分工具体保洁本身是一个很烦琐的工作，工作内容多、时间长。服务过程中，为保证各个环节的有机衔接，防止出现卫生保洁的空白点，要周密安排岗位，明确岗位职责、责任人，保持良好的卫生状况。3保洁服务的范围（1）公共区域在物业辖区中，公共区域的卫生保洁，包括楼宇的前后左右、道路、广场、空地、绿地等平面位置，（2）共用部位这是指楼宇在垂直方面的保洁，包括楼梯、走道、电梯间、大厅、平台和建筑物的外观的卫生保洁。（3）垃圾处理指住宅区的生活垃圾和生产经营过程中废弃物的分类收集、处理和清运。4保洁服务的质量标准（1）“五定”指卫生保洁工作要做到定人、定地点、定时间、定任务、定质量。（2）“六净”、“六无”指清扫保洁的标准。“六净”是指路面净、路沿净、人行道净、雨（污）水井口净、树坑墙根净、果皮箱净；“六无”是指无垃圾污物、无人畜粪便、无砖瓦石块、无碎纸皮核、无明显粪迹和浮土、无污水脏物。（3）“当日清”即指清运垃圾要及时，当日垃圾当日清。要采用设置垃圾桶（箱），采取垃圾分类、袋装的方法集中收集垃圾。5保洁服务的机构设置及职责划分（1）保洁服务机构设置物业管理企业或项目管理处一般下设保洁部，根据实际业务状况，管辖室内保洁班、室外保洁班、高空外墙保洁班。（2）保洁部各级人员的岗位职责1部门经理（保洁主管）的职责按照公司经理的指示和公司保洁服务目标，组织落实保洁服务的具体工作。每日检查督促各区域保洁任务的完成情况，发现问题及时返工补做。接洽开拓各种清洁服务业务，为公司创收。经常进行巡查抽查，发现卫生死角及时解决。2）技术员的职责配合经理拟定保洁服务工作的实施方案。对专用清洁设备进行使用指导。随时检查和保养清洁用具和机械设备。检查监督分管的保洁区域和项目。学习目标通过本章学习，了解保洁管理的概念、保洁和绿化管理机构的设置及管理机构人员的岗位职责，掌握楼内与外围保洁服务的内容及基本保洁方法、工作程序、工作标准；掌握垃圾的收集方法和清运程序；掌握绿地规划的基本要求及绿地养护管理的质量要求和考核目标。关键词物业环境管理保洁管理岗位职责日常清洁方法垃圾的收集及清运绿化管理绿地建设绿化养护管理工作标准质量要求2做好经理交办的其他事项。3）公共卫生区域领班的职责向保洁主管负责，每日班前留意当日保洁主管的指示，并接受其督导。检查员工签到记录、是否全勤当值，对缺勤及时采取措施，合理安排属下员工工作。检查所辖范围的清洁质量。随时检查员工的工作情况，及时调整各种工具及人力配备。编制保洁人员、用品、物料计划，减少消耗，控制成本。4）保洁员的职责遵守员工守则，统一着装上岗。听从领班的安排，严格按照清洁程序作业，保质保量地完成职责范围内的保洁工作。5）仓库保管员的职责严格遵守员工守则及各项规章制度，服从主管的工作安排。认真做好仓库的安全、整洁工作。按时到岗，经常巡视打扫，合理摆放物品，发现可疑迹象或火灾隐患及时排除或报告上级。负责清洁工具用品的收发工作。收货时必须严格按质按量验收，并正确填写入库单；发货时必须严格审核领用手续是否齐全，对于手续欠妥者一律拒发。严禁私自借用工具及用品。做好月底盘点工作，及时盘点月末库存数据，上报主管。做好每月物料库存采购计划，提前呈报主管。412楼内保洁服务1楼内保洁卫生要求（1）人行楼梯、电梯1）地面保持光洁、光亮，无污迹、无水印、脚印。2走廊四角及踢脚线保持干净、无污渍。3墙面、地面、灯具保持干净、无积灰。4扶梯台阶保持清洁、无污物，栏杆上保持光亮、无污迹。（5电梯门光洁、光亮，轿箱及四壁干净、整洁。（2）高层楼宇出入口、大堂及楼层清洁1地面无废杂物、纸屑，无污迹，地毯平整、干净。2墙面踢脚线、消防排烟口、警铃、安全指示灯、各种标牌表面干净，无灰尘、水迹、污迹、斑点。3垃圾桶外表干净，无积垢、臭味。4玻璃窗（玻璃、窗框、窗帘、窗台）明净、光洁，无积尘、污迹、斑点。5各种设施外表（如大堂前台、广告牌、灯箱、消防栓箱、楼层分布牌等）表面干净，无积尘、污迹、斑点。（3）公共部位的卫生间1）大小便池内外光洁，无污垢、积尘。适当地方放卫生球、喷空气清新剂。2）洗手盆、镜台、镜面内外光洁，无污垢、斑点、积水、积尘。3）地面、墙面光洁、无污迹，无杂物、脏物，无积水、积尘，无蜘蛛网。4）厕所篓、垃圾桶无陈积物，无臭味，外表干净。（4）玻璃门窗及不锈钢设施1玻璃无灰尘，无水迹，保持干净、光亮。2玻璃上的污斑、手印应及时清除，保持清洁。3爱护清洁工具，注意保养，不得用损坏的工具擦洗玻璃。4不锈钢表面无灰尘，无水迹，无污迹，无手印。2保洁操作细则和要求（表41表44）表41每日保洁操作细则和要求序号保洁项目和内容保洁方式保洁次数1各楼层楼梯含扶手过道清扫、抹擦12居民生活垃圾、垃圾箱内垃圾收集、清除、集送23电梯门、地板及周身清扫、抹擦24通道扶手、电梯扶手、电梯两侧护板与脚踏抹擦、清扫25男女卫生间拖擦、冲洗36会议室、商场等公众场所清扫、拖擦24表42每周保洁操作细则和要求3序号保洁项目和内容保洁方式保洁次数1天台、天井清扫12各楼层公共走廊拖洗13用户信箱抹擦14电梯表面保护膜涂上15手扶电梯打蜡涂上16公用部位门窗、空调风口百叶抹擦17地台表面拖擦28储物室、公共房间清扫1表43每月保洁操作细则和要求序号保洁项目和内容保洁方式保洁次数1公用部位天花板、四周围墙清扫12公用部位窗户抹擦13公用电灯灯罩、灯饰抹擦14地台表面打蜡涂上15卫生间抽排气扇抹擦26公用部位地毯清洗1表44商厦清洁服务的内容及要求清洁范围清洁内容清洁要求1清理大厦内所有垃圾到垃圾转运站每天2次2收集及清理所有垃圾桶、烟灰缸及花槽内垃圾每天4次3清洁垃圾桶及花槽、花盆内外表面每天2次4清洁所有告示牌、橱窗及指示牌每天4次5清洁所有出口大门每天4次6清洁所有手印及污渍（包括楼梯、墙壁、防烟门）每天2次7清洁所有扶手、扶杆及玻璃表面每天4次8清洁所有通风窗口每天2次9清洁空调风口、百叶门窗每周2次10拖擦地台、云石、大理石表面每周2次11大堂云石地板（含电梯厅、走道）打腊每月1次12大理石、云石墙壁打腊每季1次13其它公共区域、走廊区地面打腊每季1次14办公室地毯清洗每月1次15清洁所有楼梯、窗户、走廊地毯吸尘每天1次（一）商厦总体清洁服务16清洁所有灯饰（含灯罩、灯片等）每月1次1擦净扶手带表面及两旁安全板每天4次2踏脚板、梯级板表面吸尘每天2次（二）扶手电梯卫生3扶手带及两旁安全板表面打蜡每周1次1抹净所有门板、档板每天1次2抹、冲及洗净所有洗手间设备每天3次3擦洗洗手间内镜面每天4次4冲洗洗手间地台表面每天4次5定时喷洒空气清新剂每天3次6天花板及照明设备表面除尘每天2次7抹净排气扇每天1次8清理卫生桶表面脏物及垃圾每天2次9更换手纸、毛巾、清洁液及肥皂每天2次（三）男、女卫生间卫生10墙壁及地漏清洁每天1次1打扫及拖抹所有楼梯每天2次2擦抹扶手不锈钢栏杆每天1次（四）人行楼梯卫生3给不锈钢栏杆扶手上保护剂每月2次44洗擦及磨光楼梯表面每月1次1扫净及洗刷大堂出入口地台及梯级每天2次2清洁大堂入口所有玻璃门窗每天3次3抹净大堂内墙壁、镜面、分布牌表面每天1次4大堂总服务台、地脚线抹尘每天2次（五）商厦出入口大堂卫生5清洁大堂天花板、空调窗每天1次3日常清洁方法（1）地台清洁使用有硬毛、尼龙或钢绵底垫的洗擦机，配合适当的去污剂将所有污渍包括深藏地台内的沙泥及尘埃清除，然后用吸水机吸净，再用湿地拖拖地台表面，干毛巾抹干即可。（2）墙角线清洁使用棉质湿软布加去污剂去除表面积尘，如遇顽固污渍，除使用已认可的清洁剂擦洗外，还可用刮刀或天那水配合，再用干抹布抹干表面即可。（3）竖面除尘使用除尘刷、毛刷或真空吸尘器清除附在墙表面的污渍、蜘蛛网及污尘等，同时使用湿布将照明灯片抹净。（4）金属表面清洁使用快洁布或软质棉布，浸放适当份量的专用清洁剂，将金属表面彻底清洁，直至有附着物生锈的地方恢复光亮，不可用硬物抹擦，以保持其统一色泽（金属保护膜只可在核准情况下方可使用）。（5）地台打蜡先用起蜡剂加适量清水用地拖均涂在地台表面，浸泡数分钟后用洗地单刷机来回擦洗，直至原蜡彻底去除，然后用吸水机吸干，再用干净地拖加清水拖洗地台表面二遍，如有顽固污渍，必须用专用清洁剂或专用工具彻底清除干净，用烘干机将地台吹干，再用干净棉布抹一遍，即可进入打蜡程序1）先用底蜡从纵向上第一遍，待干后横向上第二遍，每层蜡不宜太厚，且要均匀涂抹；2）按上底蜡程序再上二层面蜡；3）待地台面蜡干后，使用打蜡磨光机对地台表面进行抛光处理，直至光洁明亮（在抛光时可用喷壶对地台表面喷射少许喷洁蜡再抛光）。（6）卫生间清洁1）所有表面必须喷上清洁消毒剂。2）用棉质干布搓擦表面及抹干。3）用橡胶手套加洁厕灵洗净厕具。4）镜面用玻璃水洗擦并抹干。5）洗手盆用去污粉洗净。6地面用洁厕灵洗拖，用干地拖拖干。7）门窗及其间隔的污点用洗涤净或去污粉清洗抹干。8）定时喷射空气清新剂。（7）地毯清洗1）使用专用设备清洗（单刷直立式或喷吸式洗地机）。2）使用高泡干洗地毯清洁剂或低泡湿洗地毯清洁剂。3清洗前，务必将地毯上的尘埃用吸尘器吸净。4）如发现地毯上有茶迹、墨水迹或其他污迹，务必使用已认准的清洁剂先将其去除。5）清洗地毯过程中，个别较脏或有固渍的地方，务必重复清洗几遍，直至干净为止。6）新装地毯作干洗处理，较脏地毯作湿洗处理。案例41业主因积水骨折责任谁负王某出门下楼时，由于楼梯积水湿滑，摔成骨折。事发当天分项承包的清洁服务有限公司员工只在三楼拖地未用水冲楼梯，而当时楼梯间及地面已形成较大积水。在此前两天该楼梯下水道堵塞维修过，且当时也无其他住户因其他原因造成漏水，故可认定当时的积水是由下水道堵塞形成的，他认为是负责打扫卫生的小区物业管理公司的责任，于是一纸诉状把物业管理公司告上法庭，分析物业管理公司认为他们与清洁服务有限公司即本案第三人签订了保洁合同，因此第三人才是本案的直接责任人。那楼梯的积水是物管的责任还是清洁公司的呢事发当天清洁服务有限公司员工只在三楼拖地未用水冲楼梯，而当时楼梯间及地面已形成较大积水。在此前两天该楼梯下水道堵塞维修过，且当时也无其他住户因其他原因造成漏水，故可认定当时的积水是由下水道堵塞形成的，而下水道堵塞的责任依合同约定为物业管理公司，故造成王某滑倒致伤的责任在物业管理公司。想一想假如你是物业管理公司的负责人，你在这个案例中得到了那些启示413外围保洁服务1外墙保洁（1）清洗条件由于外墙情况一般是在室外高空进行，危险性大，因此要注意清洗的气候条件及人员的身体条件。51）气候条件。一般情况下，风力应小于四级，尤其是高空风力。此如果下雨、下雪、下雾及高温（35C以上）气候条件，均不宜进行外墙的清洗。2）人员条件。外墙清洁工人须经过专门培训、取得高空作业证书，并在证书有效期内，持证上岗。（2）清洗方式1）擦窗机。擦窗机也叫作室外吊篮，通过吊篮上、下、左、右移动，达到清洗的目的。吊篮内有电话，可以与外界随时联络，比较安全，是今后高楼外墙清洗的发展趋势。2）吊板。吊板是由悬挂支架、大绳（直径16毫米）、吊板、安全带和安全滑动锁组成。清洗时，将清洁工吊到工作位置上进行外墙清洗作业。使用这种清洗方式，危险较大，因此，要求各项安全措施到位，避免危险事故发生。（3）擦窗机的操作1）操作程序包括查看清洁现场，确定工作方案，做好准备工作。现场测风力，是否符合工作条件。检查擦窗机性能，工作位置地面设好围栏，安全告示牌，由安全员现场监督。准备清洗工具。清洁人员携带清洗工具和用品进入吊篮，系好安全带。2）安全操作规程包括清洁工人须经专门培训，经考试合格后持证上岗，且定期体检，确认身体合格。清洁工人在工作前及工作期间，不准喝酒、嘻笑，更不准在吊篮内打闹或投掷物品。作业期间必须穿工作服，戴安全帽及手套，系好安全带。在吊篮工作时要设法使吊篮稳定，防止大的晃动。作业前应由安全员进行现场安全检查，对屋面结构悬挂装置的连接件、紧固件、牵引绳等进行检查，确认无隐患后方可作业。在吊篮作业中，严禁修理或移动吊篮悬挂机构及制动器等。在移动屋面某部分结构或吊篮跨越障碍移动时，吊篮中严禁站人，必须用缆绳稳定吊篮以防止碰撞到其他地方。严禁用吊篮作垂直运输，更不能超负荷。注意气候条件，雨天应停止作业。指挥人员必须集中精力从事专项指挥工作，不得兼做其他工作。爱护设备及工具，提升机每24小时注油并检查一次。悬挂钢丝绳每工作56小时全面检查一次，提升机制动器每日检查一次。作业后，保养设备及工具按指定位置集中放置。吊蓝停放或悬挂在安全地点，并上好安全锁，防止损坏。2室外场地（1）保洁范围1）清扫地面的灰尘和垃圾。2）每星期进行两次大面积的冲洗，冲洗后及时清扫干净，保证无积水。3）不间断地循环清扫，保持地面无灰尘、无垃圾、无烟蒂。4）各垃圾点垃圾集中到垃圾转运站。5）保持室外场地的各类标牌、栏杆、墙面、灯座的清洁。6）保持室外场地的上下水道干净、通畅。（2）卫生标准1）地面保持清洁、无垃圾、无纸屑、无污迹、无水渍、无脚印。2）公共部位垃圾箱内应套有垃圾袋，四周无散积垃圾，无异味。案例42业主不缴物业管理费，能降低保洁服务标准吗十多天来某小区的居民，一直生活在肮脏、恶臭的环境中。小区楼前楼后到处是垃圾，小区为何成了“垃圾小区”负责小区物业管理的物业管理公司负责人抱怨说，这是因为住户不交物业管理费所致。去年下半年只有少数住户交了费，而今年以来，则几乎没有住户交费，公司目前已亏空6万多元。对此，居民认为，物业管理公司物业服务质量差，光收钱不办事，这钱不能交。分析小区物业管理出现的问题其实带有相当的普遍性。根据物业管理条例规定，如果物业管理公司认为业主违约不交物业管理费并且屡催无效，可以向法院提起诉讼。本案例中的物业管理公司非但没有按法规保护自己的权利，反而用这种降低保洁服务标准的方法去激化矛盾，实在是不明智的。想一想假如你是物业管理公司的负责人，住户不交物业管理费，应该怎么做呢414垃圾清运垃圾的收集及清运是住宅小区及商贸楼宇清洁服务的重要项目，如果垃圾收集处理不当，不仅影响物业的6环境美观，还会产生臭味，滋生细菌、蚊蝇、害虫，严重污染工作和生活环境，影响人们的身心健康。1环境卫生设施1废物箱废物箱一般设置在道路的两旁和路口。废物箱应美观、卫生、耐用，并能防雨、阻燃。（2）垃圾容器和垃圾房1供居民使用的生活垃圾容器，以及袋装垃圾收集堆放点的位置要固定，既应符合方便居民和不影响市容观瞻等要求，又要利于垃圾的分类收集和机械化清除。2生活垃圾收集点的服务半径一般不应超过70米。在规划建造新住宅区时,未设楼内垃圾道通的多层住宅一般每四栋楼设置一个垃圾收集点，并建造生活垃圾房，安置活动垃圾箱（桶）。生活垃圾房内应设有冲洗设备及通向污水窨井的排水沟。3医疗废弃物和其它特种垃圾必须单独存放。垃圾容器要密闭并具有识别标志。4各类垃圾容器的容量按使用人口、垃圾日排出量计算,垃圾存放容器的总容纳量必须满足使用需要,避免垃圾溢出而影响环境。（3）垃圾通道。1多层及高层建筑中排放、收集生活垃圾的垃圾通道包括倒口、管道、垃圾容器、垃圾间。垃圾通道应满足机械装车的需要。2垃圾管道应垂直。内壁应光滑无死角。内径应按楼房不同的层数和居住人数确定，并应符合下列规定多层建筑管道内径600800毫米；高层建筑（二十层以内，含二十层）管道内径8001000毫米；超高层建筑管道内径不小于1200毫米。管道上方出口须高出屋面1米以上，管道通风口要设置挡灰帽。3）垃圾通道应采取防火措施，其设计和建造应符合有关防火规定。4）垃圾通道在楼房每层应设置倒口间，但不得设置在生活用房内。倒口间应封闭，并便于使用、维修和清理管道。5）垃圾通道底层必须设有专用垃圾间。高层垃圾通道的垃圾间内应安装照明灯、水嘴、排水沟、通风窗等。北方地区应考虑防冻措施。（4）垃圾转运站1）供居民直接倾倒垃圾的小型垃圾收集、转运站，其收集服务半径不大于200米、占地面积不小于40米。2）垃圾转运站外型应美观，操作应封闭，设备力求先进。其飘尘、噪音、臭气、排水等指标应符合环境监测标准，其中绿化面积为1030。2垃圾的收集与清运1收集方法1）划分垃圾类别，分为可回收垃圾与不可回收垃圾，如塑料瓶、玻璃瓶、铝罐等属于可回收垃圾，单独收集；泡抹塑料盒、塑料带等属于不可回收垃圾。用户要严格地按照分类要求,将垃圾投放到标明分类用途的垃圾回收容器中，管理人员将各个用户投放的垃圾逐级集中送至垃圾站。2）规定特种垃圾收集日期，废弃的旧家具、旧电器等，必须到规定的日期才可以抛弃。在楼宇的各个场所分别放置垃圾筒、垃圾箱、字纸篓等存放垃圾的容器。放置这些容器时应考虑按垃圾种类和性质配备存放垃圾的容器；按垃圾的产生量放置在合适的位置；存放容器要易存放、易清倒、易清洗；存放垃圾容器的周围环境要保持清洁。2卫生标准1无堆积垃圾。2垃圾做到日产日清。3所有垃圾集中堆放在指定地点。4垃圾堆放点应定期喷洒药水，不得产生异味，防止发生虫害。42绿化管理联合国确定的可以达到保障人类健康的城市人均绿地标准是5060平方米，绿色是生命之色，可以使人益寿延年，可以陶冶情操，净化环境。物业管理中，通过行使组织、协调、督促、宣传教育等职能，创造出一个清洁、安静、优美、舒适的生活环境和工作环境，是物业管理的绿化管理工作内容。421绿化管理概述1绿化管理的涵义绿化管理是指绿地建设和绿化养护管理。绿地建设包括新建小区绿地建设、恢复整顿绿地和提高绿地级别三方面的内容。新建小区绿地一般由房地产开发公司建设，物业管理公司应争取早期介入，参与建设和了解掌握建设情况，以便日后更好管理。恢复整顿绿地主要是对原有绿地因自然或人为因素严重损坏部分进行整治和修复工作。提高绿地级别就是对原有绿地7进行全面升级改造。绿化养护管理主要是经常性地对辖区内的绿地进行浇水、施肥、除草、灭虫、修剪、松土、围护等活动，以及巡视检查，保护绿地等工作。按照我国城市绿化分工的有关规定，居民小区道路建筑红线之内部分归房管部门或物业管理公司绿化和养护管理，小区内部没有路名的道路归房管部门或物业管理公司绿化和养护管理。2绿化的作用1）绿化具有保护和改善生态环境的作用。绿化树林能起到降低风速、阻挡风沙的作用；绿色植物能吸收二氧化碳，放出氧气，起到净化空气的作用。2）绿化具有美化作用。绿化是美化城市的一个重要手段，运用园林植物树木花卉不同的形状、颜色、用途和风格，可以使园区、楼宇披上瑰丽的色彩，美化周边的环境。3）绿化能陶冶人的情操，起到修身养心作用。人们在色彩丰富的园林绿地中生活，不仅能得到美的享受，还能陶冶人的情操，提高人的审美能力。3绿地规划的基本要求居住区绿地规划的指导思想是“适用、经济、美观”。居住区绿地规划的基本要求是（1）合理组织，统一规划要采取集中与分散，重点与一般，点、线、面相结合，以居住区中心花园为中心，以道路绿化为网络，以住宅间绿地为基础，使居住区绿地自成系统，并与城市绿地系统相协调，成为有机的组成部分。（2）因地制宜，节约用地要充分利用自然地形和现状条件，尽量利用劣地、坡地、洼地和水面作为绿化用地，以节约城市用地。对原有的树木，特别是古树名木应加以保护和利用，以期早日形成绿化面貌。（3）植物为主，注意景观居住区的绿化，应以植物造园为主，合理布局。植物的选择和搭配置，要结合居住区的绿地的特点，结合居民的能力，力求投资节省，养护管理省工，充分发挥绿地的防护功能。为了居民的休息和景观的需要，适当布置一些园林小品，其风格及手法应朴素、简洁、统一、大方。4绿化管理的机构设置及职责划分1绿化管理的机构设置物业管理企业或项目管理处一般下设绿化部，根据实际业务状况，管辖办公室、花圃组、养护组。2绿化部各级人员的岗位职责1）经理（部门主管）职责包括负责绿化管理部的全面工作，结合公司的有关规定和要求制定本部门的工作规划，并安排布置到班组。负责物业区域绿化管理工作的检查、监督、验收和考核工作。负责组织绿化管理人员的岗位培训和技术培训工作。负责编写物业区域绿化设计要求、建议，制定花草树木的购买计划以及维护、改进物业景观的计划。负责做好本部门职工的思想教育工作，增强集体的凝聚力。完成上级领导交办的其他相关任务。2）技术人员（工程师或技术员）职责包括负责绿化管理措施的制定和实施。负责整个物业区域绿化的技术指导和部门外的绿化经营业务的技术指导。负责绿化管理人员的技术培训。定期向部门主管汇报日常工作情况。完成上级交办的其他相关任务。3）绿化工可以是长期工，也可以是临时聘用人员，或者是一部分是长期工、一部分是临时聘用人员。主要完成物业区域的具体绿化工作。熟悉物业小区绿化布局和自己工作职责的范围，了解花草树木的品种、数目并逐步掌握花草树木的种植季节、生长特性、培植管理方法。对花草树木要定期浇水、施肥、清除杂草、整型修枝、防治病虫害、补植栽植等。虚心学习，接受专业技术培训，不断提高自己的业务水平和自身的素质。保护绿化场地不受破坏，发现违法违章行为要及时加以劝阻，必要时可报告保安人员和主管人员，并协作处理。维护和保养好自己所使用的各种工具和公用设备、设施。服从主管人员的工作安排和调动。阅读资料城市绿化条例的相关规定根据城市绿化条例的规定，城市绿化分工如下1城市的公共绿地、风景林地、防护绿地、行道树及干道绿化带的绿化，由城市人民政府城市绿化行政主管部门管理。2各单位管界内的防护绿地的绿化，由该单位按照国家有关规定管理。83单位自建的公园和单位附属绿地的绿化，由该单位管理。4居住区绿地的绿化，由城市人民政府城市绿化行政主管部门根据实际情况确定的单位管理。5城市苗圃、草圃和花圃等，由其经营单位管理。城市绿化管理的相关法规如下1城市绿化条例2城市绿线管理办法3城市绿化规划建设指标的规定4城市园林绿化企业资质管理办法和城市园林绿化企业资质标准5城市绿化工程施工及验收规范422室外绿地养护园林绿化是一个功能和美观结合的整体，它的设计原则是“适用、经济、美观”有机的结合。小区的园林绿化也应遵循这一原则。1园林绿地的营造与养护小区的园林绿地，是利用精巧的园林艺术小品和丰富多彩的园林植物配置，形成优美清新的环境，供住户做短时间的文体活动和户外休息。园林绿地应做到遮荫、降温、减少噪音、防尘。重点美化部分应放在小区的出入口处，引人注目的地方，一般地方的绿化方式宜简，主要着重改善环境的实效。（1）植物选择园林中，包括植物、建筑、地形、山石、甬道、水体等，而植物是园林的主体。园林植物的选择，要注意树种的选择，因为树木生命周期长，如果选择不当，将造成严重的后果，园路树应树干高大，树冠浓密，根深耐旱；水池边宜栽落叶少，不产生飞絮的花木；花木尽量不选用带刺和有毒的品种；花坛、花境应栽种色彩鲜艳，花香果佳的植物。（2）配置方式小区园林绿化布置分别采用规则式和自然式两种格式。接近房屋建筑物的园区采用规则式，远离房屋的地方采用自然式。园林植物配置，不仅要取得“绿”的效果，还要进一步给人们美的享受。因此，必须考虑植物的外形、赏色等方面的特性，进行仔细的选择，合理的配置，才能创造出美的景象。房屋附近种植的乔灌木，必须严格按绿化规范中所规定的乔灌木与建筑和各种管道网的最小距离种植，同时要注意不要影响房屋的通风和采光。在搭配问题上，除考虑到快长与慢长外，也应考虑到常绿与落叶、乔木与灌木、观叶与观花、观果树的搭配。（3）施工绿化工程可由园林工程部门承建；企业自身具备条件，也可以自行设计、施工。但不管采取哪种施工形式，为了达到绿化美化、改善环境这个目的，除了良好的设计外，施工是重要的一环。它直接影响工程的质量与以后的管护工作，影响花木的生长、绿化美化的效果和各种功能的发挥，因此，施工过程中要加强监理，严格按照设计图纸、设计标准组织施工。（4）养护园林绿化工程完成后，要巩固其成果，发挥其功能，主要取决于后期的养护工作。养护工作一年四季不间断地长期地进行，只有这样才能使花木生长旺盛，花红草绿。养护工作包括除草、松土、浇水、施肥、整形、修剪、防治病虫害、围护等项。2绿化养护管理的质量要求和考核标准（1）绿化养护管理的质量要求1）树木生长茂盛无枯枝。2）树形美观完整无倾斜。3）绿篱修剪整齐无缺枝。4）花坛土壤疏松无垃圾。5）草坪平整清洁无杂草。（2）具体的考核标准1）新种树苗。本市苗成活率大于95，外地苗成活率大于90。2）新种树木。高度1米处倾斜超过10厘米的树木总数不超过树木总数的2，栽植一年以上的树木保存率大于98。3）五大虫害的树木不超过树木总数的2；树木二级分枝枯枝不超过树木总数的2。4）围栏设施无缺损；绿化建筑小品无损坏。5）草坪无高大杂草，绿化无家生或野生的攀援植物。6）绿地整洁无砖块、垃圾。7）绿化档案齐全、完整，有动态记录。3园林植物养护作业标准北方地区园林植物浇水时间、次数参考表见表45，各类草坪浇水时间、次数参考表见表46。9表45北方地区园林植物浇水时间、次数参考表植物类型生长期内每月浇水次数浇水时间湿润深度（）冬灌深度（）低矮地被植物23早、晚1040一年生草本花卉34早、晚1040多年生灌木、藤木12早、晚2040竹类35早、晚305015年生乔木25早、晚40505年以上乔木1早、晚4050表46各类草坪浇水时间、次数参考表植物类型生长期内每月浇水次数浇水时间湿润深度（）冬灌深度（）观赏草坪23早晨、下午6830休息草坪34早晨、下午5820球场草坪12傍晚与夜间61020活动性草坪35傍晚61020南方冷季型草坪25傍晚34204园林小品居住区绿地建设中，少不了园林小品点缀。其种类、造型、规格可根据功能与需要而设计。园林小品建造宜简单、小型，较多采用的是水池、瀑布、喷泉、花架、假山、亭子等。建筑小品既有功能要求，又具有点缀、装饰和美化作用。（1）喷泉瀑布喷泉和瀑布都是用立体的方式来表现动水景观。可根据造型的需要和水量的多少来创造各种造型。在地势平坦、规则的水域中，常以喷泉为主景。在地形起伏的庭园中常设人工假山，配以瀑布水景，瀑布不宜设置过高。瀑布的造型各异，以石头的排列组合为重点。水流下泻的方法也有种种变化，自上而下的动水形式还有壁泉、滴泉等，在位置选择上，不要设置在与居住楼宇邻近之处，以免水声影响他人。（2）叠石以石头相叠，作为山的缩影称为叠石。庭园中的叠石给人带来永恒之感。在庭园一隅叠石或置几块山石即可成主景，也可以粉壁为纸，以石作画，形成立体画面或云墙石壁等景观。在大树之下或在草地及铺装空间点缀几块奇石作为凳、桌，不仅有欣赏价值还有休息等功能。叠石在空窗、漏窗之前造景，可形成天然的框景；在楼梯之下，布以叠石即可创造从山中云梯登楼之意；门前的踏步，用叠石构成便有踩云朵而升堂之感。（3）水池水池是人造的蓄水体。水面平静，在室外环境中作为其他景物如雕塑、建筑或喷泉的柔和背景，能在水中映照出景物的倒影，为人们提供了优美的观赏效果。（4）人工喷泉人工喷泉是利用压力，使水自喷嘴喷向空中。喷泉由于其垂直变化，加上灯光或音乐的配合，色彩绚丽斑斓，乐声悠悠，使人赏心悦目。（5）花架花架是建筑与植物结合的造景物，上有攀援蔓遮荫，下设凳、椅供人们休息。其种类有竹木花架，砖混凝土花架，钢筋混凝土花架。（6）假山假山是用天然的山石块堆叠而成，具有自然的山形，假山常与流水和瀑布结合设置，颇具有自然情趣。（7）亭一种开敞的小型建筑物。多用竹、木、石等材料建成，平面一般有圆形、方形、六角形和八角形等。常设在园林中或小区活动中心处。（8）雕塑雕塑是人文精神产物，它是居住小区精神面貌的反映，也是时代精神的体现。雕塑常放在小区内的主要广场或草坪位置中间。5园林绿化管理的规章制度居住区园林绿化工作的好坏,不仅仅是绿化部门的职责,同时也是每一位业主和使用人的职责。如果只有绿化部门的认真养护、管理,没有业主和使用人的支持、配合,居住区的绿化工作是搞不好的。为此应加大宣传，制定规章制度，规范人们的行为。（1）要加强绿化宣传，培养绿化意识要使业主和使用人认识到绿化工作的重要性，绿化管理直接关系到我们能不能拥有一个安静、清洁、优美的生活环境。（2）加强制度建设，严格管理一般在居住区物业环境绿化管理中都要制定有关绿化管理方面的规章制度。这些规章制度的基本内容包括1）爱护绿化，人人有责。2）不准损坏和攀折花木。3）不准在树木上敲钉拉绳晾晒衣物。104）不准在树木上及绿地内设置广告招牌。5）不准在绿地内违章搭建。6）不准在绿地内堆放物品。7）不准往绿地内倾倒污水或乱扔垃圾。8）不准行人和各种车辆践踏、跨越和通过绿地。9）不准损坏绿化的围栏设施和建筑小品。10）凡人为造成绿化及设施损坏的，根据政府的有关规定和业主公约的有关条文进行赔偿和罚款处理。案例43绿地护栏刺伤女孩，物业管理公司承担责任11岁女孩在居住的楼下与同学一起打网球时，网球被打到楼上一层平台上。她便攀登草坪边的70余厘米高的钢筋护栏拿网球，但不慎脚下一滑，倒在了钢筋护栏上的尖头上，该护栏尖头扎进她的胸部。受伤女孩将小区物业管理公司告上法庭。分析物业管理公司认为安装钢筋护栏的目的是为了保护栏内草坪，不允许进去践踏。该女孩脚登70余厘米的护栏拿球时倒在护栏上被扎伤，孩子11岁了也有责任；作为家长的监护人没有起到监护之职，也应负一定责任，物业管理公司不应承担责任，不同意原告人的诉讼请求。但法院认为作为物业管理公司，在住宅小区内为保护绿地安装钢筋护栏时，应考虑到居民特别是孩子的安全。该钢筋护栏70余厘米高，且留有10余厘米的尖头，埋下了安全隐患，给女孩造成伤害事故应承担一定责任。想一想假如你是物业管理公司的负责人，你在这个案例中得到了那些启示423室内绿地养护建筑物内（如宾馆大堂、餐厅，会议厅、商店和居室等处）种植或摆放观赏植物，构成室内装饰不可分割的部分。人们希望在享受现代物质文明（如空调、音响和灯光等）的同时与植物为伴，是现代审美情趣祟尚自然、追求返朴归真意境的反映。植物可以改变室内环境的呆板、单调，并起到改善小气候和清洁空气的作用。现代室内环境的特点是冬暖夏凉，其温度适合植物生长，但光照却比较差，可选用荫生观叶植物作为室内绿化的主体植物，既可以观赏它们形状各异的绿叶，还可以用来分隔室内空间，如餐厅、酒吧可借助植物挡住人们的视线、以创造一个相对独立的空间。室内植物可以栽植在事先设计和安排好的种植槽中，或是色调和格式统一的容器中。种植槽和容器外面都要采取防水措施，以免水分溢出。在一些公共建筑较宽阔的厅堂内，利用室内植物结合水景、山石等创造小型园林或园林局部叫做室内园林。除造景外，可与休息、社交、购物等活动在空间上有机结合。1大厦内的绿化布置大厦内的绿化布置主要以公共部位为主，如大堂、过道、走廊、大小会议厅、观光厅等，其摆设基本固定。但根据植物的长势和需要，一般在13个月更换一次。（1）大堂的绿化摆设以大盆或中盆的观叶植物为主，如棕竹、龟背竹、苏铁、巴西铁、橡皮树等。在春、秋季节还可适当配些色彩鲜艳、品种名贵的盆花来加以点缀，如茶花、杜鹃等。（2）走廊、过道的绿化摆设以普通型的大盆或中盆的观叶植物为主，如散尾葵、发财树、针葵、棕竹等。（3）会议厅的绿化摆设绿化布置力求高贵、典雅、美观、大方，四周可放置大型和中型的较名贵的观叶植物，茶几和桌子上可以放上瓶插花。（4）观光厅的绿化摆设观光厅本身就是让人们观光欣赏的地方，因此要注意绿化的整体效应，使宾客好像置身于园林、花坛之中，令人心情舒畅，赏心悦目。2办公室的绿化摆设办公室是写字楼办公的主要地方，在绿化摆设上要突出舒适、清静、高雅。在窗台上可选用小兰草、君子兰、文竹等植物来点缀，办公桌上可放些小型盆景或瓶插，如水仙花等来衬托。3阳台绿化阳台是楼房单元式住宅仅有的外部空间。如充分加以绿化可布置成“缩小了的庭院”，同时美化了楼房和城市景观。绿化时应注意1根据阳台不同方向和地区气候特点所形成的日照、风力、温度、湿度等条件选择植物，特点是选择喜阳或耐阴植物。2根据阳台的面积、形状选择容器。除一些建筑阳台设有固定的种植池外，可以采取在栏杆上加挂吊箱、阳台内设花盆架或增设格架，供植物攀援等方式，丰富绿化布置形式。在栏杆上放置盆花时应有防止坠落的措施。为减轻建筑结构的负荷，阳台绿化最好使用轻质人工合成基质。（3）由于阳台上一般有风，空气湿度低，因此充分的灌溉往往是养护管理的关键。若能使用小型自动灌溉装置，常能获得理想的效果。4窗台绿化窗户是沟通室内外空间的纽带。窗台是一块可以用于绿化的宝贵空间，因为那里常有充足的阳光，又处于11人们视觉的重要位置上。特别在建筑密集、空间宝贵的城市中，窗台绿化更有特殊意义。（1）室外窗台绿化室外窗台处一般风大、干燥，冬季气温低、夏季阳光灼热，应注意选择适合这些条件的植物品种。在窗台上摆放盆栽植物一定要采取防止跌落的措施。在窗台上安装种植槽则既安全，又可增加绿化面积。（2）室内窗台绿化在室内装饰中处于重要地位，能给居室带来勃勃生机。但要选择比较耐阴的品种，以观叶植物为主。由于室内比较温暖，可以栽培多种不耐寒的观赏植物，常年收到赏心悦目的效果。本章小结本章以物业环境管理为中心，主要阐述了保洁服务与绿化管理两大问题。保洁服务、绿化管理可以说是物业管理中的两大形象工程，不仅是人们了解物业管理的窗口，也是人们评价物业管理企业管理服务水平最直观的认识，因此，无论是业主和使用人，还是物业管理企业，都十分重视这两大业务活动。物业环境管理是物业管理专业应重点讲授、重点学习的内容。但在本课程学习中，我们能够了解物业环境管理的基本内容、组织机构、岗位职责，以及管理服务的标准，对物业环境管理有一个概貌性的认识，就基本达到了本章的学习目的。这是因为物业环境管理在今后的专业课程学习中，将以一门专业课程的形式出现，它将全面、系统地向我们介绍物业环境管理的具体业务内容，操作流程、质量标准等，因此，本章学习，要重在了解物业环境管理中保洁、绿化管理的工作标准；楼内、楼外保洁的范围及保洁工作程序；垃圾的收集方法和清运程序；绿地养护管理的质量要求和考核目标等内容，归纳把握其业务性质和特点，通过实训、实习，掌握今后课程学习的重点，为今后强化保洁、绿化两项业