《杭州某旅游景区项目开发建议书》

杭州XX风景区项目开发建议书根据杭州市委市政府提出的“旅游西进”战略和XX市委市政府关于加快旅游业发展的实施意见，为配合XX市通过旅游项目优化配伍打造为“中国优秀旅游城市”的目标，世界策联杭州机构受XX旅游公司委托，成立以世界商务策划师联合会主席为首的XX山项目组，对XX山、XX岛及其它XX本地旅游景点进行了实地考察评估，并就以华东地区为主的旅游市场及江浙地区现有旅游项目进行了调查。经项目组会有关专家反复研究论证，对项目评估、规划如下一、项目概述（一）项目名称杭州XX风景区（二）申报单位XX旅游公司（三）单位地址杭州XXXX路158号六楼（四）单位法人胡跃（五）规划单位世界策联杭州机构（六）项目概况拟建的杭州XX风景区为包括XX山、XX岛及部分XX江面在内的多功能旅游度假区，它位于XX市区西南6公里处，距杭州市区38公里。景区中XX山部分原已经进行初步开发，接待游客达5万人次。为更深层次地发掘旅游资源，将XX建设成为杭州旅游西进第一站，拟在原有景区基础上进行较大规模的重建和改造，并将XX岛和部分XX江面纳入景区范围，以充实XX风景区景观类型和功能层次，整和XX现有的旅游资源，实现景区自身发展和XX旅游增长的联动。项目占地面积共约4650亩，其中征用土地650亩（包括田地250亩、山坡荒地250亩、XX岛150亩），其余4000亩山林向所属村租用），总投资为15亿元。项目分为山水佛境、绿野XX、春江香谷三个区块，实行总体规划、分期实施、滚动开发。建设周期约为5年，一期开发在2005年内完成。二、项目背景（一）旅游趋势分析1、国际旅游趋势近年来，世界旅游业发展迅猛。从世界范围来看，旅游业是一个充满生机和活力的新兴产业。据世界旅游组织预计，未来10年世界旅游将以810的速度持续增长，其中亚太地区将成为全球最大的旅游市场。2、国内旅游趋势随着中国人均可消费性支出的增长和消费意识形态的转变，国内旅游市场份额逐年上升。尤其是中国加入WTO以后，旅游行业被有关专家认定为中国在入世以后最有发展潜力的行业。杭州XX地处长江三角洲南翼，将有很大部分客源流入本地区。据统计，2001年杭州市接待海内外旅游人次为259204万人次，XX为1412万人次。3、杭州周边旅游趋势杭州作为南宋古都和东南名城，历史积淀深厚，旅游市场号召力巨大，节假日明显存在游客过载的情况。近年来，杭州市政府提出了“构筑大都市，建设新天堂”的方针，以“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”为未来发展战略，给XX等辖区城市带来诸多机遇。（二）XX旅游现状1、XX概述XX位于长江三角洲南翼、沪宁杭城市连绵带，紧邻XX江，属杭州市中部，距杭州市区38公里。XX市域总面积1830平方公里，人口62万，是全国卫生城市和全国园林绿化先进城市。它是上海经济区和沿海经济开发区的组成部分，经济实力较强。XX古称XX。秦始皇26年（公元前221年）置XX县。东晋太元十九年（公元394年）避简文帝生母宣丈后讳，改称XX。XX先后归属会稽县与吴郡，隋唐后属杭州。以后名称与归属多有变动，建国后属杭州，1994年1月撤县设市。2、XX旅游环境（1）自然环境XX地形多变，山水秀丽。山区丘陵占总面积的763，平原占18，水域面积占57。XX江及其支流的河谷丘陵平原地带山水相成，是XX风景旅游资源较集中的地方。XX江横贯全市，全长54公里，主要支流有渌渚江、葛溪、壶源溪、剡溪等。著名文人吴均在与朱元思书中用“风烟俱净，天山共色”描绘XX江的美景；元代著名画家黄公望更是沉迷于XX山水中，以XX山居图长卷将秋初春江两岸数百里精粹聚于笔底。（2）人文环境XX历史悠久，秦王嬴政二十六年（公元221年）置县，古称XX，东晋太元十九年改名XX。“天下佳山水，古今推XX”。国家级风景名胜区XX江横贯东西，它不仅景色秀丽，风光迷人，而且孕育了三国东吴大帝孙权、李白、白居易、罗隐、谢灵运、郁达夫等名人雅士，拥有深厚的文化底蕴和神奇迷人的典故、传说。3、XX旅游格局XX现有旅游资源主要划分为XX山水文化休闲区、龙门孙吴文化休闲区、碧湖双洞光休闲区、受降休闲度假区四大发展区块。四个旅游区中，品牌重点区是两个一是“XX山水文化休闲区”，二是“龙门孙吴文化休闲区”，前者以自然观光和休闲为重点，后者以文化旅游与休闲为重点。4、XX旅游现状XX旅游顺应杭州“旅游西进”的大好形势，取得了较好的发展。近年来更是开发出杭州野生动物世界、中国造纸印刷文化村等市场反应较好的项目。但XX旅游业市场总体份额低于杭州及邻近地区，客源基本局限于沪杭及邻近地区，旅游形式也以一日游为主，大大影响了旅游及相关产业的经济和社会效益。三、项目市场分析（一）竞争分析项目组对以华东地区为主的旅游市场及江浙地区现有旅游项目进行了调查，详细分析其旅游资源及优劣势，为项目开发提供了借鉴（参见附表一）。（二）自身资源1、生态资源XX山濒临XX江，山色秀美，溪水潺潺，转马潭、织筐潭、龙潭飞瀑、高池天泉等自然景点缀其中。XX江江面开阔，碧水与青山相得益彰。江中XX岛长约3公里，宽约300米，其形弯如新月，岛上杨柳成林。2、人文历史资源XX山有秦始皇、明太祖、孙权等帝王将相和苏东坡、朱熹等文人雅士的历史典故和神奇生动的民间传说。XX禅院是素有“小天竺”之称的千年观音古刹，寺院古朴静穆，为杭州人民政府批准的开放宗教场所。（三）SWOT分析1、优势（STRENGHTH）（1）自然与人文景观有机整合景区内XX禅院、转马潭、织筐潭、神仙石屋、龙潭飞瀑、候军岭等处景色秀美且有深厚的历史渊源。风景与典故相映生辉，与周边景点相比有较强的优势。（2）有利的经济背景华东一带是我国经济发达地区，随着生活水平的提高，人们更注重工作之外的生活质量。据统计，旅游休闲在居民消费性支出中所占比例越来越大。XX周边地区经济发展水平也较高，居民消费性支出充沛。（3）旅游业已有一定基础XX旅游业有一定的基础，部分景区，特别是XX江，已在沪杭等地具备一定知名度，结合现有项目整体连线开发，更有助于将XX打造成“杭州西进生态游第一站”。目前，已有沪杭甚至云南的十余家旅游公司开辟了XX山风景区的旅游线路，累计接待游客已达5万人次。2、劣势（WEAKNESS）（1）自然资源有待整和XX山与XX江及XX岛现各成一体，缺少联系，有待资源整和。XX山自然生态在周边类似景区中缺乏独特过人之处，水流系统不够丰富且流量随季节变更，植被少有高大乔木的配合并缺乏通透性。（2）人文资源开发不足现有历史人文景观基本属于简单利用，缺乏进一步的发掘和整体性协调。3、机遇（OPPORTUNITY）（1）旅游市场增长世界旅游整体上将取得较快增长，而我国又是日趋重要的旅游目的地国。国内旅游业发展势头迅猛，而带有佛教特色的旅游近年来受到了越来越多人士的青睐。（2）大杭州旅游格局2006年，杭州将承办世界休闲博览会，杭州将进一步被打造为休闲之都。杭州市政府提出了“城市东扩、旅游西进、沿江开发、跨江发展”的未来发展战略，这无疑给XX旅游业提供了良好的发展契机。4、威胁（THREAT）（1）周边临安浙西大峡谷、江苏同里、新昌大佛等周边类似项目从自然生态、江南特色及历史文化发掘上已臻成熟，市场细分更趋缜密，并在华东等地取得了较高的知名度。XX新近开发的中国杭州野生动物世界从开发项目设置上具有较大竞争力。与周边景点竞争，需突出自己的特色，从市场定位与项目定位上胜人一筹，项目营销策划也要新颖独特。四、项目定位（一）总体定位XX风景区是自然生态、历史人文和佛教景观为开发契机，有机结合观光、休闲、娱乐、运动、冒险与度假等多种旅游项目为一体的复合型旅游项目。通过合理规划，项目开发的目标定义为在华东地区具有较高知名度和市场占有率，并在全国乃至国外市场保持一定游客流量。佛教旅游在华东的地位次于灵隐寺。（二）地域市场定位作为杭州旅游大市场的一个分支，开钟山的旅游开发无疑要和杭州以及XX旅游市场总体规划相呼应。2001年杭州市接待海外旅游人次为819万人（XX为1193人次），外汇收入3073万美元；国内旅游人次251014万人次，省内及周边市场占371、上海、江苏次之，分别为243和105。据杭州市假日旅游协调办公室统计今年“五一”旅游黄金周，西湖风景区7天共接待游客12417万人次。其中灵隐圭以3237万人次居榜首。2001年XX市共接待国内外旅游者1412万人次，旅游总收入达5187367万元。（三）项目目标市场1、主攻市场以杭州以及周边地区（含XX）、上海市为主体，含摄江浙二省的华东市场。达到较高的知名度和市场占有率。2、辐射市场全国市场乃至部分海外市场。保持一定的游客流量。（四）客源年龄定位1、年轻人以年轻职员、大学生为主。包括中学生等其他人群。这一群体是旅游消费者中的主体，据统计，每100个出游的人群中，就有72人是年轻人。加上杭州市创建大学城的目标，大学生的人数在原有的基础上，会有大幅度的提升，这无疑会刺激杭州周边旅游景点的发展。根据年轻人的心理特点，本项目主要设置休闲、运动、冒险、观光、极限类的景点活动。2、老年人随着生活水平的提高，中老年人出游的人数也在递增。这部分人群由于心理趋于成熟、稳定，工作与生活的压力比较大，旅游的目的与年轻人有所不同，主要以宗教朝拜、自然观光、休闲为主。（五）旅游形式定位近年来，经过几次“黄金周”的磨炼，游客的出游心理已日趋理智成熟，短线旅游因其质优价廉、形式自由，正日益受到游客的欢迎。而在杭州的多家旅行社，已开始调整思路，为适应市场需求，迎合“长线趋淡、短线升温”的发展趋势，在短线游产品上做起了文章。各家旅行社根据游客需求，相继推出了一批游山玩水、休闲娱乐、探险观光和文化游览的特色项目，时间有一至二天、三至四天的。这个新趋势刺激了杭州周边地区的旅游消费，也带动了XX的旅游热潮。XX地区丰富的旅游资源完全可以让旅行社做足文章，通过一批有新意、有特色、精彩刺激的短线旅游项目吸引潜在游客。游客对短线旅游的选择余地将会更大。开发XX的短线旅游，将以其颇具特色的主题、灵活方便的行程，吸引更多的游客。1、周末游主要对应人群杭州地区旅游者。2、短期假日游主要对应人群上海地区旅游者。3、宗教朝拜游主要对应人群江苏、浙江地区旅游者。4、连线观光游主要对应人群江苏地区乃至全国旅游者。五、项目规划（一）总体规划XX山不仅山景秀丽，传说故事和佛教文化兼具，“转马塘”、“积筐潭”等景点给景区内添加了神秘的气氛，被誉为“小天竺”的“XX古刹”香火兴旺。在开发结构上，主要以佛教文化为主，并开发休闲娱乐旅游项目增加景区内的系统化。（二）功能布局根据XX山现有资源的性质、功能结构及赋予XX风景区的主题文化，综合考虑未来旅游景区发展的趋势以及适应杭州旅游市场的空白，现将景区划分为四大功能区一、山水佛境区；二、绿野XX区；三、春江香谷区。1、山水佛缘区（1）概述近年来佛教旅游市场不断攀升，如今年杭州五一黄金周期间，灵隐寺的客流量为3237万人次，比作为杭州旅游代表的三潭印月客流量（2251万人次）多出近一半。作为传统文化的重要组成，中国人心中都有着不同程度的佛教情节，正确地引导可以使人们在娱乐中净化身心、陶冶情操。山水佛缘区是对XX山原有佛教和自然人文景观的合理利用和深度开发，尤其是其作为整体项目的一期工程，必将以轻松而清静的深度开发，尤其是其作为整体项目的一期工程，必将以轻松而清静的佛教氛围和秀美而生动的景观这点打开局面，产生较高的市场占有率和知名度。（2）地域范围以XX景区正门至观音殿游览路径为主轴线的地域，参见附图一。（3）主导功能有机结合佛教文化与XX山自然和人文景观，从整体上满足人们观光、休闲、游览和了解宗教和朝拜祈福的需求。（4）项目内容A、将入口处进行改建，重建无顶式“无量法”门，原有水池改造为“莲池”，使之更与佛教氛围和自然景观相契合。B、在入口处至观音殿之旅游步径上进行山体、植被、水流及道路的规划调整，为原有景点增配特色标识及摄影点和凉亭等。C、在旅游主径上增设（A）绕经亭亭内铭刻华严经文，游客可绕亭三圈祈福。（B）洒净廊少量山泉滴顶洒净，示意去业清心。（C）百岁汀步水道中形态各异中的汀步，以跨越汀步予人以长寿的憧憬。（D）转经栏杆游览主径的栏杆中嵌以不同样式或诉求主题（即内置经文）的转经筒，游客边登山边转经轮以求去祸生智。（E）菩提林释迦牟尼在菩提树下成佛，菩提树在佛教中被赋予了智慧解脱的象征，采一片菩提叶，得一份佛缘。（F）赵州茶楼禅宗在日常生活中觅得教育机趣，如赵州禅以吃茶示静心开悟之机。茶道乃由禅宗而来，此借禅宗典故，宣佛门茶道。D、以非封闭非中轴线对称的格式建设XX禅院，在保留原有特色的前提下增添内山门殿、钟鼓楼、后大殿及客堂、积香厨等，以便进一步深化佛教文化发掘。2、绿野XX区（1）主题形象惊险刺激的极限运动，神秘的冒险探奇，充满温情的假日游。（2）主导功能周末休闲的好去处，吸引省内及全国的低龄的消费层。（3）辅助功能解决杭州市区内旅游者拥挤的现象。（4）项目内容A、充分利用险峻山体挖掘极限运动项目，开展蹦极、滑翔伞、仿真彩弹对战区，让现代人远离都市的压力，放松自己的心情。配备适当消费群体的休闲吧、俱乐部、酒吧。B、在广阔地带开辟野营区，增设露营地、篝火场、树巢等设施，填补周末假日旅游项目的空白。C、设立基本设施，包括IC、IP电话亭以及公共厕所、医疗保健中心等，满足突发事件的需求。3、春江香谷区（1）主题形象美丽的XX岛，清澈的XX江水，幽静的XX山谷。（2）主导功能展现一流的度假山庄与现代水上乐园的有机结合及无限乐趣。（3）辅助功能可作为连接XX市内分散景点的枢纽，分担集中在杭州的各大小会议的密度，通过XX江与XX山的资源整和，突出景区内的高新旅游产业，使之成为与国际化接轨的重点旅游度假风景区。（4）项目内容A、XX岛水上娱乐中心，突出景区内的高新旅游产业XX岛水上游船娱乐中心；皮划艇基地；XX岛江边烧烤点；XX岛游泳场；月光沙滩排球场。B、在临江地段新建码头，连接XX岛与XX山的水路联系，使整个景区有总体的连贯性，缩短旅客的游程，减少旅客的疲劳。C、填补XX境内旅游项目的空白，大力开发度假休闲区的设施，打造集度假、住宿、疗养以及会展的重点基地。D、修建大型停车场，解决旅游高峰期车辆过多早成的拥挤现象。E、开发景区内的度假村将达到一定规模，配置酒店、会议中心、漂浮酒吧、水景餐厅、度假别墅等，提供全功能服务。在度假园内打造一流的度假环境，建造多功能广场、音乐喷泉、疗养温泉、游泳池等设施，并采用卵石、花岗石等加以连接，配备庭院椅、庭院灯、草坪灯和现代雕像。F、引进先进设备，投资开发迷你高尔夫、跑马场等高档消费场所。G、设立基本设施，包括IC、IP电话亭以及公共厕所、医疗保健中心等。六、整合营销策划（一）营销目标扩大XX旅游景区知名度，有力推动XX旅游业的整体发展。力求成为杭州地区仅次于灵隐寺的佛教文化景点。（二）独特诉求1、佛教文化名山众所周知，佛教自西汉传入中国，XX山佛教渊源始于汉代，这一点是周边类似主题景区所无法比拟的，通过较好建设与仿古复原，可以重拾薪火，扩大文化影响。2、生态休闲运动基地XX风景区植被保存较好，水体纯净，符合现代人远离尘嚣回归自然的向往。通过完善休闲与运动设施，成为人们娱乐冒险、放松身心的首选。3、临江娱乐度假中心XX岛、XX江地区山水相映成趣，项目将重点建设娱乐与度假设施，使之成为华东重要的水岛娱乐中心和杭州会展中心的补充。（三）营销手段1、促销策略认真拓展与江、浙、沪范围旅行社的合作关系。加深与沪杭地区旅行社的业务关系，给予旅行社各种优惠、折扣，吸引华东地区游客周末旅行团队。在杭州设立周末免费接送班车，以方便游客。2、价格战略价格是产品质量、品位的外在体现。参照XX风景区的旅游资源和周边项目的价格标准，票价暂定为50元/人次。同时实行灵活的价格策略，保持团队与散客的价格区别。七、基础建设（一）建设条件概况1、气候资源项目所在区域属中亚热带季风气候区，年平均气温16度，年降水量1500毫米，无霜期为250天左右；年日照时数1995小时，太阳辐射总量1077千卡/平方厘米，10度的有效积温5100度，光热资源较为丰富，优越的气候条件适合人们常年生态度假休闲旅游。2、土地资源项目景区内山水田林兼备，森林、农业景观类型丰富多样。植被保护较好。（二）公用基础设施1、供电、电信项目建成后预计增加1000KW供电容量，年用电量150万度，安装电话50门，目前区内的供水和电信基础设施均满足今后旅游、农村生产及生活发展的需求。2、供水项目建成后预计年生活用水量增加12万吨，由自来水厂供应生活用水，基本能满足农田灌溉和游客生态旅游的生活用水需求。3、交通道路、水利项目规划在江滨建设面积50亩停车场，开通直通杭州的公交车及区内游览车。为满足现代城市居民休闲旅游的需要，完善整修景区内主干道路、景区道路、游步道。4卫生基础设施工程根椐景区功能分区规划择地建设厕所8座。在休息场所附近或道路沿线设置垃圾桶，方便游人，保护环境，组织专人收集处理垃圾。5防洪设施在“全面规划、综合治理、防治结合、以防为主、因地制宜”的方针指导下，所有旅游设施都必须符合水利法相关规范要求；春夏之季旅游建筑设施必须按照防洪要求进行设计，所有正式建筑地面标高应在50年一遇的洪水位高程以上。八、环保消防（一）环境保护XX山景区以独特的自然风光和佛教氛围吸引游客，生态环境保护是景区可持续性发展的关键。严格保护，做到生态效益与经济效益相统一。环境保护主要执行标准如下GWFD52000饮食业油烟排放标准（试行）GWKB32000生活垃圾焚烧污染控制标准GB89781996污水综合排放标准GB168891997生活垃圾填埋污染控制标准GB162971996大气污染物综合排放标准GB149579机动车辆允许噪声标准GB/T177751999旅游区（点）质量等级的划分与评定GB100011994公共信息标志用图形符号标准LDC6133GB574985生活饮用水卫生标准注意植被保护、山石、水体、大气和声环境的保护及塌方和滑坡防治，加强旅游对环境污染的宣传管理。项目建成后主要污染源为废水和固体垃圾，预计年产生生活废水5000吨，可集中生活污水处理生化处理后达标排放。固体垃圾可通过景区职工每日打扫清理集中处理。（二）消防工程按国家消防法要求建设消防系统。积极发动群众，组织宣传以预防为主的思想，消灭火灾隐患，普及消防知识，提高火险警觉意识。通往主要建筑物的道路宽度拟超过4米，确保消防车的通行。在建筑物内按要求设置灭火器和室内消火栓。加强森林防火工作，林区道路旁设森林防火标识牌，并配备必要的消防工具和器材。（三）安全对景区所有餐饮场所加强卫生管理，要特别注意防止重大食物中毒事故发生。配备必要设施，建立必要安全值班制度，注意旅游防盗和交通人身安全。九、企业组识本项目承办单位为XX奔腾房地产开发有限公司。公司的管理按照现代企业制度规范进行，实行项目法人代表负责制。内部各机构在法人代表的领导下，负责项目建设管理的各项任务。本项目建成后在本地招聘一定数量的管理人员和服务、维护人员、保安、清洁人员，提供就业岗位100个。十、项目进度项目实施进度初步设想序号年限内容立项策划、可行性研究初步设计、土地征用12004年6月至2004年12月在原有景点上完善设施、修建新景点营业建设XX岛村民搬迁22004年10月至2005年12月完善整个景区的设施以及配套服务32009年5月景区全面运营十一、财务效益分析（一）分析依据1、本项目财务评价编制依据为国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法语参数（第二版）中财务评价及现行有关政策规定。2、国家的各项财务、税收和金融政策。3、旅游业的相关资料和同类型企业运营情况。（二）基础数据1、投资规模本项目总投资为15000万元人民币。2、项目计算期本项目设定的计划期为10年。其中建设期为1年；第二年投入运营，起始负荷为40万人，每年以15的比例递增，第八年起负荷为80万，达100。3、营业收入客源支付费用估算收入项目，按每人次计算并考虑每一收入的参与比例。门票收入50元100餐饮购物收入25元80游乐设施收入100元45其他收入15元20每人次游客支付费用50元10025元8015元20100元45118元。按游客总数的30作为住宿费，并以每人每晚120元住宿费计算会议及其他收入按起始年500万元并以每年10递增计算收入。营业收入预算表名称第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年经营收入47205428624271788255949310917住宿收入1440165619042190251928963330会议、其他500550605665730805886小计666076348751100331150413194151334、税金根据本项目经营业务及现行会计制度，从经营收入中直接扣除的税金及附加主要增值税、营业税、城市维护建设税和教育附加税。从利润中扣除的所有所得税（税率为33）。营业税按国家规定税率5计算，城市建设维护税为7，教育附加税为4。综合税率为65。5、利润分配本项目每年所获利润按以下顺序进行分配（1）按规定交纳所得税。（2）税后利润的10提取法定公积金（当法定公积金。）6、营运成本估算（1）本项目总成本费用参照国家计委颁发的建设项目经济评价方法与参数编制。（2）职工工资及福利营业期管理人员工资福利均35万元/年计，职工工资福利按人均15万元/年计，定员100人每年共计250万元，保安、清洁工按1万元/年计，每年共计20万元。（3）固定资产折旧及摊销本项目建成后形成固定资产14000万，固定资产按平均年限法，其中建筑折旧年限为30年，其余平均折旧年限为15年，残值率为5，固定资产余值为6000万元，年折旧额为1280万元。无形资产摊销为10年，递延资产摊销为5年；10年以上每亩10元，约16万元。（4）修理及修理费按年固定资产的折旧额的20计，约256万元。（5）外购原辅料材料费用餐饮成本按餐饮收入的50估算，购物成本按收入的70计，外构原辅材料费用共计1400万元。（6）外购燃料、动力费用主要为水、电、汽油和煤气费用