连云港房地产市场调研分析报告

2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构1连云港房地产市场调研分析报告城市年轮2006472007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构2一城市篇11城市概况连云港市地处江苏省东北部，属于海陆、南北过渡的结合部，是中国沿海首批14个对外开放城市之一。全市总面积7444平方公里，其中水域面积17594平方公里，市区面积880平方公里，市区建成区面积65平方公里。辖东海、赣榆、灌云、灌南县和新浦、海州、连云三区及国家级经济技术开发区，新浦区为市政府所在地。根据国家统计局中心城市综合实力全国百强排名，连云港市从2001年的83位提到2004年的55位。在江苏省政府向苏北政策倾斜，对苏北重要城市连云港给予大利支持下，连云港市在错失前几轮发展机会之后，又迎来新的机遇。做成连云港城市重要组成部分的连云港海港是全国十大海港之一，港口现有万吨以上泊位30个，年吞吐量4000万吨以上。建设和发挥连云港海港功能，是连云港腾飞的重要保2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构3障。12港城经济121地区生产总值（地区GDP）2005年连云港市全市生产总值为45388亿元，同比增产9，全市人均GDP为9682元，连云港市地区GDP连续三年保持快速增长。连云港市历年地区生产总值走势（亿元）551916839453884163635113312153158229113010020030040050019901995200020012002200320042005122三产结构2005年全市第一产业增加值为9336亿元，同比增长33；第二产业增加值为19943亿元，同比增长199；第三产业增加值为16109亿元,同比增长149；三产增加值比为1214173。从三产比例来看，第一产业在连云港是仍占较大比例，连云港距离现代化工商业城市仍有较大距离。123固定资产投资2005年全市完成社会固定资产投资总额3236亿元，同比增长314；其中房地产投资3536亿元，同比增长294。各区投资额比较如左图所示2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构4连云港市四区固定资产投资比较（亿元）32148158,23114,178312新浦区海州区连云区开发区124其他经济数据经济指标2005年连云港全市数值财政收支一般预算财政收入246亿元，一般预算支出432亿元金融储蓄全市金融机构存款余额4374亿元，其中居民储蓄存款2501亿元，较2004年增长324亿元国际贸易进出口总额204亿美金，其中出口额93亿美金13港城生活131人口特征2004年末全市共有人口46881万人，其中市区总户数2098万户，总人口6662万人，相比2000年增长405万人，年均增长101万人，市区人口增长缓慢。2004年市区户均人数318人，该项指标近十年来不断下降，反映市区家庭结构不断扁平化。连云港市各类人口数量情况单位万人人口指标1990199520002001200220032004全市人口40505427784556145964464034678346881市区人口5214571562576386647465636662非农人口653377531071112067127082007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构5连云港市各类从业人数情况单位万人人口指标1990199520002001200220032004从业总人数20554222922084020803208192091921455国有经济2871324222572122189617471579集体经济12931099528412362327274其他经济03816141043052161813私营企业及个体劳动者19410047198348219181005乡村劳动者16158167951682616914164751653216717其他009101091117132124全市国有经济和集体经济企业经营效益不佳，两者在岗职工数量不断减少，截止2004年末，共有国有经济和集体经济从业职工1853万人，相比90年代初期减少一半以上。与之相反的是，私营企业、个体劳动者和其他经济从业人员大幅增加，截止到2004年末，共有从业人数1818万，相比90年代初期增加7倍以上。乡村劳动者从业人数保持相对稳定，从上世纪90年代以来，一直保持在160170万之间。132人均收入2005年连云港市城镇居民人均可支配收入首次突破万元大关，达到10006元，同比增长1134元，增幅128，增长迅速。2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构6连云港城镇居民人均可支配收入变化（元）100068872778269534718453669816457598154583000600090001200019961997199819992000200120022003200420052005年连云港市城镇居民平均每户人口285人，户均可支配收入为28517元，同比增长2078元，增幅79。连云港城镇居民户均可支配收入变化（元）2851726439235802079016183145602115219500191391839410000150002000025000300001996199719981999200020012002200320042005全市城镇居民户中，按家庭收入高低划分，高收入20的家庭户均年收入52907元，是低收入20家庭的513倍，可见全市贫富差距相对较为合理。2005年连云港高中低收入家庭户均可支配收入（元）1031952907264290200004000060000高等收入家庭20中等收入家庭20低等收入家庭20133社会消费品零售总额在居民收入增加的带动下，全市社会消费品零售总额快速增长，2004年已经达到了1412亿元。2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构7375110821662595614120501001501978198019851990199520002004全市社会消费品零售总额（亿元）14城市发展规划141城市定位连云港市的区域定位如下（1）新亚欧大陆桥的东桥头堡。（2）上海和青岛之间迅速发展的港口城市。（3）江苏省城镇体系一级类中心城市，淮海经济区的中心城市之一，在“三圈五轴”中处于徐连城镇聚合轴和连通城镇聚合轴的交汇处，苏北主要的出海口岸。（4）江苏沿海区域性国际商务中心城市。142城市发展连云港城市结构将建设为由新海城区和连云城区组成的组团式形态。新海城区近期主要向东、向北发展，远期主要向东和东北方向发展；连云城区主要向西南发展。十五期间，连云港市重点进行了旧城区的拆迁改造工作和向东新城区的建设，目前已经取得了可喜成绩旧城区面貌日新月异，新城区人气与日俱增。十一五期间，连云港市将重点建设新海城区和连云城区的两级组团式结构，逐步将新海城区和连云城区两大组团连成一片，融为一个新的整体。2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构8143城市建设2006年，连云港城市重点建设工程为以下三个（1）连云港国际商务中心；该项工程为东部城市建设最大亮点，意在建成连云港最大的商务商贸中心，该项工程将贯穿整个十一五。（2）城市南大门，打造六大亮点A宁海立交桥；B城南物流中心；C城南客运中心；D南城入口广场；E滨湖公园；F郁海广场。（3）城市西大门，同样包括五大工程A蔷薇河大桥节点；B海州老火车站节点；C新海路节点；D幸福路广场；E片区商业街。二地产篇21城市房地产宏观情况211城市化水平逐步提高2004年末全市城镇化水平为363，较2000年的28年平均增长21，即每年约有10万人城镇化。此外，连云港市区城镇化水平为878连云港全市旧城改造力度颇大，十年间累计拆迁房屋面积30324万，2005年批准拆迁面积6075万。2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构9连云港市历年拆迁量（万）103060755056040020406080200020012002200320042005历年城市建设投入情况比较指标20012002200320042005城市建设投入101亿元226亿元305亿元40亿元50亿元房地产开发投资1607亿元197亿元2584亿元3535亿元房地产开发投资所占比例711646646707212人均住房面积持续上升全市城镇居民人均居住面积3157，农村居民人均住房面积2950；目前全市城镇居民家庭住房商品化率78，住房私有化率935。各类住宅建筑式样比例665021507126503150单栋住宅四居室三居室二居室一居室普通楼房平房及其他213房地产开发、销售齐头并进在居民现有住房中，住宅建筑式样以二居室和三居室为主，两者合计共占总数的58；具体如左图所示2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构10连云港市近十年房地产市场总体情况单位亿元、万年份房地产投资额房地产施工量房地产施工量房地产竣工量房地产销售量房地产销售额1996年43559617812385820151771997年42365526473426630653151998年45483838309438236513751999年7491088312940825467927262000年6591278310671618546165112001年9661518815008737262227542002年160718054190281058077309672003年19772123923559105701028017222004年27322463030612146491325927262005年3536323604009112585144863345214商品房销售均价涨幅回落房改以来，全市商品房销售均价从1996年到2005年十年间年均增长90，近三年来涨幅尤其大，2005年全市商品房销售均价2309元/，同比上涨123，相比2003年、2004年分别340、227的涨幅有所回落。连云港市历年商品房销售均价走势（元/）1107121223092056167512510100020003000200020012002200320042005我司认为，促使连云港商品房销售价格不断上涨的原因有以下三点（1）经济发展和收入增长拉动房价上涨；（2）刚性需求增加推动房价上涨；（3）成本上升促使房价上涨；成本上升包括土地价格上涨和建筑成本上涨两个方面。2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构1122一级土地市场分析2005年连云港市共挂牌推出市区土地43块，其中成交31块，流拍12块。出让土地总成交面积32104976（其中净地出让25347175，毛地出让6757801），比2004年增加15741458；总成交金额为220160万元，比去年同期增长140268万元。市区土地成交区域分析，新市政府所在地的东部城区成为重中之重，东部全年出让土地17宗，面积22242429，出让面积超过全市市区总面积的2/3，显示出市政府建设新城区的决心和魄力。所有出让地块中，编号为LTC200501地块成交价格达到了443亿元，为连云港市单块出让土地的最高价格。编号为LTC200502地块成交单价达到了388万元/亩，为连云港市出让土地的最高单价。2006年第一批计划出让土地19块，土地总面积9447521，起拍价总额为45915万元。一方面土地出让所得资金是连云港政府完善城市配套，改造旧城区，建设新城区，提供经济适用房等的主要资金来源，另一方面为了抑制市区房价上涨过快，连云港市至2005年以来加大了土地供应力度，土地供应量较往年大幅上升，形成一柄双刃剑一方面增加了投资商进入连云港市场的机会，另一方面又将加剧二级商品房市场的竞争力度，可谓有喜又忧。各块挂牌土地具体指标请见附件（1）附件一2005年连云港市区已出让土地情况一览（2）附件二2005年连云港市区流拍土地情况一览（3）附件三2006年连云港市区第一批出让土地情况一览2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构1223二级商品房市场分析231市区行情概述2005年第四季度，市区商品住宅销售均价2685元/，同比上涨2872；写字楼均价2668元/，同比上涨1565，中心区商业用房销售均价13000元/，同比上涨1785。2005各区域住宅销售均价如下图所示连云港各区住宅销售价格比较（元/）2650280028502330257025902100240027003000中心区东区南区西区北区连云区连云港市各区商品房销售价格，呈东高西低、南高北低的形式，这也表明了东面代表城市的发展方向和南面比北面配套更为成熟两点。连云港各区住宅销售价格涨幅比较1158212132552460317926340001000200030004000中心区东区南区西区北区连云区东区房价在经历了2004年的大幅上涨之后，2005年涨幅回落，仅为1158，南区、2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构13西区、北区和连云区由于基础比较薄弱，上涨速度相对较快。目前各区在售楼盘约有30个左右，从区域分布，主要分布在新浦区，少数分布在连云区；从物业类型，主要为住宅社区和商铺，少数为写字楼和酒店；从建筑层数，除东区以小高层为主外，其他区域都已多层为主；从销售价格，中心区、东区和南区销售均价突破了3000元/，连云区销售均价在2900元/，西区约为2700元/，最低的为北区，销售均价在2500元/以下。从销售情况，从之前的结案楼盘和目前在售楼盘来看，由于认购情况普遍存在，所以多数楼盘在开盘时已经销售大半，在项目交房之前基本售磬，销售情况比较理想。不同户型产品，三房销售量最大，二房次之；但由于三房供给大于两房，所以两房的销售率最好，三房次之，四房销售率比较一般，部分成为滞销产品。2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构14各分区代表楼盘详细情况如下中心区盐河路以东、瀛洲路以西、朝阳路以北、民主路以南；项目名称项目位置规划设计户型设计工程进度销售价格销售情况备注国际贸易中心海连中路10号占地1万多，总建78万，两栋26层群楼商场25万、一栋产权酒店23万、一栋写字楼2万。写字楼自有拆分最小50，酒店50和80共320套地下基础带装修销售均价酒店6500元，写字楼5000元，商铺9000元。未售预计06年78月份开盘，引入五星级酒店管理公司旺角名座通灌南路银城国际酒店旁总建1近1万，12层为商场，层高59M，312层为写字楼，层高32M写字楼最小面积40，可自有拆分地下基础写字楼销售均价3600元/，商场为定价未售东新绿苑新埔区通灌北路项目总建16000，8栋6层，容积率25，绿化率30一期住宅60套（一房6412套、二房9936套、三房12812套），层高29M，进深12M；商场48间打桩阶段住宅销售均价3300元/，商铺8500元/认购二房60，一房、三房2006年66号开盘东区瀛洲路与解放东路连接线索东城区（包括新城区）项目名称项目位置规划设计户型设计工程进度销售价格销售情况备注金盛花园二期巨龙南路69号占地面积7000，总建筑面积2万多，两栋11层。绿化率30，公摊12住宅110套（三房140，77套，四房190，33套），商铺30间；现房起价2850元/，均价3000元/，层差50元。商铺1万，车位六万总体销售率达90，三房97，四房70。06年7月交房水木华园学院路18号占地面积130亩，总建20万，共分两期，12栋11F小高层，8栋别墅。容积率227，绿化率60以上，公摊13共有住宅1327套，一期三房136141530套，64套别墅地基起价2880元/，均价3160元/，车位75万已经销售200多套，高楼层较为畅销06年7月8月城市走廊巨龙路58号项目分两期，占地面积12719，建筑面积56000，一栋16层。三层裙楼商业；416层255套单身公寓，层高5M和31M两种地基住宅均价3500元/，商铺均价13000元/未售06年8月2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构15公摊20温哥华国际花园海连东路56号项目占地面积17万，建筑面积30万共26栋，616层。绿化率40，公摊20。共200套住宅，层高29M；一房70，100套；二房100,700套；三房140，1200套起价2800元/，均价3100元/，层差5060元/总体销售率为70,其中一房99，二房99，三房8005年11月万润怡景居解放东路8号占地面积105公顷，总建筑面积20万，项目分为三期，20栋11层小高层。容积率189，绿化率45二房109，400套；三房138,400套；四房172，150套；楼中楼200300，50套。落架均价2980元/，层差30100元/总体销售率为80，二房、三房100，四房60，0楼中楼为6506年12月交房海连新天地科苑路占地160亩，总建13万二期一房3640，二房94100，三房1331385，四房163。2F起价2600元/，均价2860元/刚刚开盘南区盐河路以东、朝阳路以南、瀛洲路以西城区范围；项目名称项目位置规划设计户型设计工程进度销售价格销售情况备注澳城118英尺新浦区海宁中路3栋小高层建筑，公摊15左右二房923961，三房10851245地基起价2860元/，均价3100元/。层差40元。商铺1300016000元/内部认购中，认购约3040认购金每套8万元，可退盛世嘉缘赢州路项目建筑面积52万10栋617层，绿化率30一期共156套；一房43、两房72、97，三房108、120，跃层90两房地基起价2780元/，均价3150元/；商铺9000元/，车位78万/个刚开始接受预定山水湾南极南路用地面积16万，总建面积26万，容积率156，绿化率45，建筑密度569。7栋多二房100，三房121，124，126，133，136。部分3层均价2600元/3楼、5楼内部认购中分两期开发，一期35号楼2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构16层建筑西区海连西路与解放西路连接线以南、盐河路以西城区范围；项目名称项目位置规划设计户型设计工程进度销售价格销售情况备注东方纽约城海连西路8号占地面积112亩，总建筑面积15万。多层17栋，小高层10栋住宅共1100套，两房9608，三房13444、137、13268，四房16570多层封顶小高层2F27003200元，总体销售率已达到90预计开盘2006925天景美地盐河路占地面积57753总建筑面积37746。12栋，均为多层。56层。绿化率3507，项目分两期两房面积92，107。三房面积134，139。四房159。地面均价2600元内部认购情况良好，其中两房的销售效果最好。每期六栋多层青岛花园海宁大道项目分为两期占地面积300余亩，建筑总面积22万，一期共7万，一期第二阶段6栋6层。绿化率达到40以上。共264套，二房10352885410198三房1080413418。封顶均价2600元/已经销售90，困难产品为六层。一期第一阶段为别墅产品已经售磬北区海连西路与解放西路和民主路连接线以北的城区范围；项目名称项目位置规划设计户型设计工程进度销售价格销售情况备注中房新天地盐河北路一期占地面积6万，建筑面积56万，14栋多层；二期占地面积8万，建筑面积6万。14栋多层。绿化率428。公一期580套，二期约470套；二房82113，约188套，三房108154约320套。楼中楼5套。封顶起价1950元/均价2300元/层差90110元/一期100，二期未售一期交房，二期预计5月份开盘2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构17摊约10。千叶花园城宋跳开发区项目分三期，总占地428亩，总建筑面积为285万。共64栋，容积率1262，绿化率4078。一期住宅共800套，层高28M；二房83、90,500套。三房120，300套地面均价1900元/，层差50元/一期认购30，其中二房35，三房20。预计064月开盘新港国际新新路以东，陇中路以北占地面积共80101亩，总建筑面积共80万；项目分四期，一期45亩，建筑面积47万一期共10栋六层，容积率149，绿化率40一期住宅共330套，层高28米；二房9296。约76套。三房12236套，127144套，130135各24套。四房15212套内部装修住宅20982700元/，层差6070元/车位19502500元/总体销售率80，其中二房100，三房近80，四房100振兴国际汽车城解放东路丁字路口向南200M占地20万，总建面积162622。一期15栋，三层。容积率0936，绿化率30。建筑密度32店连宅270套，一层商铺，层高445M，面积45，二三层为住宅，层高295M，面积90两房。7栋已经封顶商铺住宅捆绑销售价3080元/起销售率达到45预计开盘时间06年4月连云片区主要以现在连云区为主项目名称项目位置规划设计户型设计工程进度销售价格销售情况备注久和国际新城连云区中云车站附近占地800多亩，总建面积百万，项目分四期进行，一期20多万，二期30万。二期栋数29栋多层6F，8栋小高层1112F。绿化率40，公摊1015二期共有住宅1300多户，层高29M；二房面积90100，三房面积为130140160，四房200二期6层均价2900元/1F与2F差价100元/，2F与3F差价100元/总体认购为7080。二房好于三房，三房一卫好于三房两卫本案为连云区第一大盘天惠爱丁堡公馆新光路18号2占地面积11万，总建筑面积16万。住宅栋数25栋，其中小高层5栋，高层一栋。绿化率共有住宅1110套，一房40，二房88，三房120四房面积200，商场10000基础住宅2800元/商铺6000元/二房50，三房302007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构18402007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构19232客户群体分析A、年龄分布连云港有购房意向的客户群体，主要年龄段为3040岁，占到全部购房群体的465，该年龄层客户工作稳定，收入较高，对居住品质要求更高。购房客户群体年龄层分布图20105023465002040601830岁3040岁4050岁50岁以上B、职业构成购房者职业构成比例29191000700101416001500公务员企事业单位私营业主企业管理层企业职员个体户及自有职业专业技术人员金融证券律师其他各分区购房客户群体细分城市区域主要购房客户群体中心区私营业主、经商户、企事业单位、拆迁户、金融证券律师等东区（新城区）公务员、企事业单位、私营业主、个体户连云港目前主要的购房客户群体职业构成有公务员、企事业单位、私营业主、个体户、企业管理层和职员等，具体构成如左图所示2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构20南区公务员、私营业主、个体户、拆迁户、乡镇新进人口西区企事业单位、个体户、乡镇新进人口、其他北区私营业主、个体户、企业管理层、企业职工连云区拆迁户、企业管理层、企业职工、专业技术人员C、收入分布购房客户群体及潜在客户，家庭年收入主要还是在36万和3万以下，分别占总数的42和38；购房潜在客户在收入和支付能力都要略高于普通居民平均收入。购房客户群体年龄层分布图1244384201530453万以下36万68万810万10万以上根据2005年连云港市区年户均收入28517元，年末市区商品住宅均价2685元/，折算出年家庭收入同商品住宅价格比为106，即平均家庭年收入可买市区商品住宅106。D、购房意向类别选项比例13年813年以后7购房时间未确定12自住91投资6购房目的出租3上涨52平稳34对未来几年房价走势预测下跌142007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构21潜在购房者中，自主性需求仍是主要购买力，且8成以上潜在客户计划在13年购房，市场刚性需求巨大。233产品需求分析连云港市目前在售楼盘中，仍以多层为主，小高层为辅，高层较为稀少，市场正处于从多层向小高层过渡的阶段。受传统观念以及多层价格低公摊小的影响，多数购房者首选仍然是多层，占到总数的近7层，小高层次之，占到总数的22。住房建筑高度偏好分布24353369322000200400600800多层小高层高层平房别墅从市场在售楼盘来看，市区以二房和三房为主力户型，其中两房面积一般在85105之间，三房面积一般在110140之间，存在进深过深，户型面积相比偏大等问题。住房需求户型分布17023025012525118502201111211221311321322421422五房以上（注321表示三房两厅一卫，以次类推）从购房者住房需求户型来看，主力是二房和三房户型，分别占288和605；选择三房户型中，偏好一卫户型是两卫户型的近四倍，原因在于一卫户型更能有效利用空间。2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构22住房需求面积分布2672902528723651660以下608080100100120120140140160160以上对住房结构而言，平层理所当然的成为首选，跃层、错层分别次之。住房结构偏好分布15912014439015700150300450平层错层跃层带阁楼无所谓在小区居住环节和景观设计方面，购房者最为喜欢的是“江南园林”和“水岸住宅”。社区景观环境偏好307257413003859723597000150030004500北方庭院江南园林水岸住宅欧洲风情健身艺术其他从购房者住房需求面积来看，主力需求也是80140户型，占总数的809。而60以下和160以上分别仅有16和23，具体如左图所示2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构2324三级二手房市场概述2005年，连云港市区成交二手房5905宗，总成交面积7599万，为全年二级商品房市场14486万成交量的50左右，三级市场处于快速发展期。三级市场购房者需求情况对项目开发定位具有重要参考意义。二手房月交易量较为稳定，基本在400500宗/月之间，2005年下半年月度成交量如下图所示2005年下半年二手房成交量走势（宗）4013865134334984343504004505005502005年7月2005年8月2005年9月2005年10月2005年11月2005年12月二手房成交面积中，面积越小，成交量越大，这一方面说明了购买二手房的客户支付能力相对商品房较低，另一方面也说明了二级市场在售楼盘的户型面积过大，在一定程度上同市场需求之间有落差。2005年下半年二手房成交面积段统计图（宗、）5422801444981476138760200400600800100060以下608080100100120120140140160160200200以上2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构24三项目篇41项目STOW分析411优势A、项目地块地处新浦区瀛洲路和郁洲南路交汇处，处于东区和南区交汇处，面向城市南大门，地理位置优越。B、项目周边商品房项目的成功开发已经提升区位人气，区位价值被购房者认可。C、海宁广场、郁洲花园与项目咫尺之遥，外部景观配套为地块增色。412劣势A、项目地块处于市区南端，与商业中心距离较远。B、瀛洲路南端商业氛围淡薄，影响项目地块商业价值。413机会A、新城区配套建设与日渐成熟以及南大门建设，地块价值大幅提高，开发前景看好。B、项目占地面积260多亩，内部可规划中间大，存在规划创新机会。C、随着锦山秀水、澳城118英尺等项目的开发，本案地块处于诸多商品房项目的中心位置，形成众星拱月之态，地块价值增值空间大。414威胁A、政府规划城市发展为东扩北连，南部片区有被城市边缘化的可能。2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构25B、2005年市区土地供应达到321万，可建商品房面积约500万，而2005年市区商品房销售面积仅为144万。上述地块将在今后几年逐步上市，市场竞争激烈化，风险加大。C、项目地块地处东区和南区之间，对公务员群体而言，地块位置不如新城区靠近市政府项目，片区内竞争威胁本案运营。42规划定位建议通过对连云港市城市和房地产运行情况，以及综合需求问卷调研的分析，我司提出对黄河机械厂项目规划建议。421层数建议连云港市区整体虽已多层建筑为主，但在本案地块所在东南区位，项目起点较高，多以小高层为主。同时考虑到区域内小高层建筑空间优势及销售均价要高于多层200元/以上，我司建议本案开发为纯小高层社区或是以小高层为主的社区。422户型建议目前市场上各类户型销售情况如下市场供给方面，三房最多约占55，二房次之约占25，然后是一房、四房和楼中楼；市场需求方面，三房需求约占60，二房需求约占30，其余合计10；市场销售方面，三房成交约占5560，两房成交约占2530，四房以上约10。从供给/剩余比例来看，80100、120140、140160面积段户型供应比大于2007房地产策划大全策划必备资料库全国货到付款075583513598QQ69031789房策网WWWFANGCENET专业的房地产营销策划资料提供商深圳华信基业营销策划机构26剩余比，说明上述面积段户型销售情况要好与平均水平，而另外四种面积段户型的销售情况则要低于平均水平。如下图2005年连云港市区商品住宅面积段供应/剩余比例1540148119063142139762527011791271278620111130349913000100020003000400060以下608080100100120120140140160160以上面积段供应比例面积段剩余比例从2004/2005年成交面积段比例变化来看，相比2004年，2005年80100、120140面积段户型销售比例得到提高，而140以上大面积户型销售比例均降低，说明随着市场成熟、价格上涨等因素，购房者在户型面积选择上往经济型发展。如下图所示2004/2005年连云港市区商品住宅面积段比例117417821816344815053772028702314286219091100140483000100020003000400060以下608080100100120120140140160160以上2005年2004年根据以上五点分析，我司建议本案项目户型规划比