成都新会展58亩商业用地项目建议书

第1页共17页成都新会展58亩商业用地项目建议书地产企业发展部2008年5月第2页共17页目录一、本项目基本情况简述二、本项目区域环境三、可供参考的商业、写字楼项目四、该区域2007年商业用地土地成交情况汇总五、该商业项目所面临的环境及条件六、规划建设指标测算七、投资分析及所需要关注的问题第3页共17页一、本项目基本情况简述1、宗地位置（1号宗地）高新区益州大道以西、德赛二街以南，盛华南路以东2、宗地现状净地面积588763亩（合3925087）土地性质商业用地（不兼容住宅）3、规划条件容积率30且60；建筑密度30且45，建筑高度（含构筑物及设施）不大于9003米（航空限高绝对海拔高程为579米）第4页共17页，绿地率15。4、宗地价格起始价格260万元/亩（若按55的容积估算，楼面地价约为710元/）5、项目周边的社区配套（1）交通地处城南副中心城市主动脉天府大道侧畔，驾车一路畅通，距二环路立交桥仅10公里，距双流国际机场12公里，有501、805、809、819、817多路公交直达市区，紧邻地铁一号线出口。（2）医院成都市第一人民医院新址、成都市急救中心（在建）等（3）商业距现南沿线商业中心新会展中心500米。二、本项目区域环境随着成都市市政府的南迁、新会展中心的开发和使用，南延线将作为成都市未来商务发展的主要区域；该区域总体上分为三个板块行政办公核心区、会展中心区、高尚住宅区。1、CBD商务办公区随着成都市政府的南迁，从三环路到绕城高速的人民南路沿线区域将成为成都市未来的行政办公核心区；该区域以较多体量的行政办公业态为主，以新市政办公区辐射开，规划为南部新区CBD商务办公中心。截至目前，从红星路南延线到天府大第5页共17页道南部新区周边，聚集了高新区政府、联通大厦、高新区科技孵化园区、消防指挥中心、森林武警总队等。成都海关、三峡总公司、武侯区政府中心等单位也已经或即将进入南部新区起步区建设办公大楼。城南势必会成为成都行政办公的新聚集地。2、会展中心区该区域主要以信息服务、金融服务、咨询设计服务、广电传媒、会展、酒店、政府公共服务等项目为主，以新会展中心辐射开，现已确定的项目有英国洲际酒店、世纪城假日酒店、天府科技园、天府软件园、四川广电大楼，同时也将作为未来科技新城的核心片区。截止目前看，成都主要的大型活动基本都集中在世纪城会展中心举办，其聚集效应已开始凸显。而随着世纪城会展功能逐渐体现，南部新区的商业布局也正在形成。目前南部新区在建和在规划的商业写字楼目前已超过200万平方米，其中大部分为甲级写字楼。随着大批国际化企业以及高新技术新型企业的入驻，也随着诸多在建项目的交付使用，人口的增加必将带动城南的商业消费。从长远观望，06年至今拍卖的土地中，南部新区至少有数十个地块有兼容商业或者纯商业规划。随着近期拍卖的商业地块越来越多，未来的南部新区将形成几个商业新兴的商圈，并改变成都传统商业格局。按照目前各地块的开发节奏推算，这种格局可能在未来35年即将形成。3、高尚住宅区该区域主要以大型优质住宅项目为主，以地铁广场站辐射开。自2005年以后，该第6页共17页区域内开发商数量和实力都不断提升，不管从产品形态、类型还是开发商品牌，南部新区都代表了成都房地产开发的最高水平，其住宅开发呈现了多样化发展趋势，从传统的多层到小高层、高层电梯公寓，加上别墅洋房等产品类型，其丰富成熟程度，远非其他新兴区域能比拟。4、知名开发商营集据统计，南部新区07年全年共出让31宗土地，拍卖成交11宗，挂牌推出20宗，总宗数和总规模居成都各区域之首。其中9宗二类住宅用地被外来实力开发商拿下，香港嘉里置业拿下3宗，合景泰富拿下3宗，中海地产拿下2宗，厦门建发1宗。除厦门建发外，其余3家均为香港上市地产企业，资本实力雄厚，加上南部新区现有开发商香港新鸿基地产、和黄、华润置地、深长城、香港新世界等地产巨头，南部新区已成为2008年成都房产市场的绝对主角。三、可供参考的商业、写字楼项目1、“国航世纪中心“该项目是一个一具有国际水准的商务写字中心,该项目不管在用材、设计规划、物业管理等方面都体现了独具匠心,以人为本地高品质建设与服务理念,而每隔5层的观光空中花园,以及项目外观的整体玻璃立面设计均可堪称成都之首。第7页共17页所属商圈人民南路沿线物业地址武侯区人南立交桥人民南路与航空路交汇口环线位置二至三环开发商中国航空集团建设开发有限公司售楼处地址航空路一号2楼租/售电话02885356555,02885357798全部为写字楼，出售价格15000元/；出租价格140元/2、特拉克斯国际广场比邻高新区政府，紧邻天府大道，巨头云集的大鳄效应。联通大楼、成都海关、川投、国电、三峡总公司、上海华敏、九龙仓、和记黄埔、中天盈，各类商企地产大鳄云集于此，五星级酒店、甲级写字楼、高档娱乐会所、高尔夫球场、西餐厅、各国美食、国际城南已经初现端倪。特拉克斯国际广场，城市新中心，6A甲级写字楼，整个项目设计规划为独具匠心的双塔式建筑外形，A、B座之间特有8000城第8页共17页市广场规划，成为区域内首个拥有城市广场及商业服务辅楼的甲级办公物业，聚集区域内商业人气。所属商圈人民南路沿线建筑类别20层甲级写字楼物业地址武侯区成都人南路天府立交左侧（高新管委会对面）环线位置二至三环开发商特拉克斯海外投资管理（成都）有限责任公司售楼处地址成都人民南路四段威斯顿联邦大厦大堂租/售电话02881359600829829822008年6月开盘，目前在销售咨询阶段；容积率42，无商业铺面，写字楼暂定均价900010000元/；3、ICON高新国际广场该项目法国高技派空间序列，是建立在21世纪自然科学最新成果之上的高度艺术建构。建筑的基本个体体现在其所具有的三大思维范式上跳棋思维两败俱伤第9页共17页的象棋时代终结，多赢共生的跳棋时代到来；信息思维能量思维、物质思维和信息思维的三位一体；序变思维量变、序变和质变的统一。所属商圈人民南路沿线物业地址高新区天韵路150号环线位置三至四环交通状况26路、93Q；紧邻地铁1号线出口开发商成都高新置业起价7400元/，08年均价13580元/；4、区域住宅项目配套商业情况调查表本项目所在区域，除去个别小区配套商业外，目前尚无大型的商业综合体或写字楼项目销售；第10页共17页楼盘名称项目位置价格项目情况开发商天鹅湖花园双流县人民南路南延线天府大道中段底层旺铺5500元/起部分已交付成都世纪城新国际会展中心有限公司中海兰庭高新区大源组团东邻站华路和天府大道南延线,新会展旁（纯住宅，无商铺）在售中海国际华润凤凰城高新区大源组团东邻站华路和天府大道南延线,新会展旁（纯住宅，无商铺）在售华润房产城南名著双流县人民南路南延线天府大道南端（商铺还在规划，也未正式发售，价格不明）尾盘在售四川园丁房地产开发有限公司鸿阁一号双流县区成都市天府大道南延线东侧（商铺将在6月下旬正式发售，目前价格不明）在售四川晋元实业有限公司利通城南四川佳年华置业有限责任公司（商铺还在规划，也未正式发售，价格不明）在售成都利通实业大城际双流县成都城南天府大道人南延线左侧（纯住宅，无商铺）在售四川腾盛实业有限公司凯华丽景双流县人民南路延线（天府大道西侧）60009000元/（共计20余间临街商铺，目前基本销售完毕）尾盘在售成都市华兴住宅房地产开发有限公司水印城双流县南延线天府大道四段锦江畔1500018000元/（临街商铺，在十字路口处，对面是滨河公园）在售四川远光实业有限公司第11页共17页时间交易形式宗地位置宗地面积宗地面积（亩）宗地性质容积率起始价万元/亩成交价万元/亩楼面地价元/竞得人2007年5月22日拍卖高新区建设村一组、建设村二组、双土村二组、双土村十一组、民乐村十组2972330445850商业用地30220222111000成都天合房屋开发有限责任公司高新区五岔子村一组、双土村四、五组351087352663160230920230000东方投资高新区南区双土村三、四组226382933957450230900270000蜀都嘉泰置业2007年9月13日至2007年9月28日挂牌高新区南区花荫村六组、七组、八组3913793587069商业服务用地15220620265714按35容积率估算正成投资开发有限公司南部新区火车南站片区32地块（高新区原农产品批发市场）26736714011353000030000128572苏宁电器南部新区火车南站片区35号地块（原高新区红光村2组、3组）30040844506203000042000315000凯德置地2007年10月17日至2007年11月1日挂牌南部新区科创中心片区核心区13号地块（高新区原清和村十组）27813144172商业用地282100021000112500一航瑞赛置业第12页共17页四、该区域2007年商业用地土地成交情况汇总第13页共17页根据07年全年南沿线商业地块成交情况可看出，受去年宏观调控的影响，该板块土地成交价格全年波动较大，从210万920万不等，与该片区住宅用地高昂的价格相比，商业用地整体价格偏低，且受市场影响，作为08年该片区第一块公开招拍挂的商业项目用地，260万的起价已基本回落至一年前的价格水平；五、该商业项目所面临的环境及条件1、成都2008年4月荣获“商业地产投资环境”全国最佳城市投资前景进一步看好；2、在金融政策从紧的大背景下，住宅项目举步维艰，商业地产却在略显压抑的市场环境中蓬勃成长；商业地产的客户是集团消费和个人投资消费，住宅类是个人消费和个人投资。集团消费的能力与企业发展挂钩，发展越好，企业支付能力就越高，对商业地产的需求就越多；这几年投资商业地产的投资回报越来越高，很多人从投资住宅转向了投资商业；住宅地产的危机即商业地产的转机。3、地震后或须反思成都城市高密发展的模式及四大新城的定位，按照成都市发展规划，成都将建设东部、南部、西部、北部“四大新城”。其中，西部新城定位为“健康休闲城”，以高新区西区为核心，包括郫县、温江的相关区域；北部新城定位为“成都国际商贸城”，配套发展物流、会展、酒店等相关产业，包括金牛区和新都区的相关区域。由于两“新城”距离龙门山地震带较近，在本次地震中遭受到的影响较大，成都已经不宜向西、向北两个方向过度延伸发展，两“新城”的功能定位和发展规模需要重新审视；因此成都向东、向南发展的步伐会进一步的加快。4、南城商业在建、待建配套近百万平方米，目前商业综合体及写字楼严重匮乏；在以新世界、雅居乐、麓山国际社区、深长城、远大等为代表的大盘开发中，其第14页共17页为社区及区域配套的商业规模也相当惊人。该区域内的商业配套开发规模将突破百万平方米。但是，因各开发商为避免前期资金积压，迄今为止，所开发的项目大部分为封闭式住宅楼盘；目前该区域商业配套已经不能满足区域需求，高档商业综合体及写字楼严重匮乏；5、据悉，规划部门将对新开发的项目业态进行控制；天府新城将以现代和后现代的建筑风格为主，住宅开发将以开放式和半开放式住宅楼盘为主，沿元华路、站华路等干道，新项目全部布置商业写字楼复合业态，避免新增封闭式住宅楼盘，沿街楼盘将采用上层为住宅，下层为酒店等。6、国际城南11个高档酒店入主高新区将通过10个国际化载体打造，率先实现天府新城国际化。天府新城规划图上，将建11个国际酒店，包括假日酒店、乔治西顿希尔顿酒店等国际知名的酒店，满足高端人士到新城投资、考察等。此外，欧盟中心将满足欧洲人投资的需求，该中心将成为欧洲企业进入中国市场的桥头堡；本项目不再适宜做高档酒店；建议按高档写字楼设计。7、极地海洋馆据悉，海洋馆位于天府大道一侧，主要功能包括，数个自动升降表演舞台设施的人造冲浪海洋区、人造沙滩、木栈道平台休闲区、热带风情区、数百米的人造漂流河道、泳池等。此外，地铁还将在此设立站点，并且海洋馆内还有酒店等。8、规划院信息另外，从规划院了解到本项目区域，从元华路以东、天府大道以西；规划上已经全部调整为商业及公共服务设施用地，政府准备将其打造为以天府软件园为依托的集科技推广、商务洽谈等为一体的高档商业场所；控制性规第15页共17页划还在进一步调整中。六、规划建设指标测算1、重点基础数据建筑覆盖率45；容积率60；航空限高903M；2、建议业态14层做商业裙楼（层高为45423939）；塔楼部作写字楼或酒店式公寓楼层高为36；3、底层室内外高差按03米计算，顶层机房、楼梯间、女儿墙及避雷设施等合计占用高度3米；因此可修建塔楼层数为19层；总层数为41923层。4、裙房部分按最大覆盖率计算单层面积为392508704509516780平方米；最大商业裙房建筑面积为67120平方米5、塔楼部分按20覆盖率计算单层面积为3925087027850平方米最大塔楼建筑面积为149150平方米6、地上建筑面积合计为216270平方米；容积率557、地下室面积估算按每100平方米配05个车位计算，地下车位占80，每个地下车位计算面积按40平方米计算（含设备用房及非机动车位）；地下室面积（216270/100）05084034600平方米。七、投资分析及所需要关注的问题第16页共17页（一）投资分析1、外环线外目前没有能参照的写字楼项目可以比较；根据该区域的发展趋势和周边项目的开发节奏可以将“国航世纪中心“，特拉克斯国际广场，ICON高新国际广场等三个项目作为参考，取其平均值后作60折减作为写字楼的测算单价7000元/（本项目计划2012年销售）2、商业裙房参照凯华丽景（60009000元/）、水印城（1500018000元/）两项目；取其平均值，再加上区位因素及市值增长预期，测算单价按平均15000/计附表新会展项目收益测算1一、收入单位成本或收益（元/平方米）总额（万元）1、商业裙楼70651500095100,6762、写字楼15101700095100,4223、地下车位887108,870收入合计209,968二、成本总价209,9681、土地成本5888亩270万元/亩7172115,898开发成本60,0322、地上建筑成本3,50000