2008年重庆房地产市场总结与研究

2008年重庆房地产市场总结与研究12008年房地产政策分析房地产作为国家的支柱产业之一，关乎国计民生，已远远超越单纯的经济范畴，对经济结构构建，对社会安全、政治稳定都至关重要。房地产的公共属性决定了政府必须行使干预、管理和调控的职能。11保障民生，刺激内需，楼市调控的天平向着保障住房的方向倾斜2007年底到2008年陆续出台的国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见、经济适用房管理办法、廉租住房保障方法等政策，预示了我国住房政策的战略转型，国家和政府在对待住房问题上从计划经济时期的福利分房、到市场化的依靠商品房解决、到现在以商品房为主解决中高收入者的住房需求、以经济适用房、廉租房、创业公寓、人才公寓为附的多层次住房体系来解决中低收入者的住房需的政策导向。随着政府对楼市调控的天平向着保障民生的方向倾斜，以及对整个国民经济下滑担忧，启动保障性住房投资，希望以此带动低迷房地产市场上游行业需求，阻止投资下滑对GDP下滑拉动。2009至2011年，中央财政将投资9000亿元，用于廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造根据重庆住房建设规划，今明两年，重庆计划建设保障性住房56286万平方米，今年建23592万平方米，明年建32694万平方米。加快保障性安居工程的建设，既是保障民生的需求，也是拉动经济的需求。在拉动内需，促进经济发展的同时，房地产业，特别是保障性住房建设是一个很好的结合点。一方面解决了社会关心的民生问题，解决了中国百姓住房的困难问题，另一方面能够促进整个社会经济的发展。12房贷利率及住房交易税费降低，支持居民购买普通自住房和改善型普通自住房央行宣布2008年9月16日起下调一年期人民币贷款基准利率027个百分点，宣布了中国进入减息期，截止到从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各108个百分点，央行已连续进行了四次降息，一年期人民币存贷款基准利率108个百分点的调整力度，为央行近年货币政策调控历史上所罕有。就行业而言，对房地产行业是个重大利好，房地产企业对银行依赖程度较大，大幅降息明显降低了开发企业的财务成本，同时随着降息效应的叠加，有利于提高按揭购房者购买力，降低已按揭贷款购房者负担。2008年10月22日经国务院同意，财政部、国家税务总局宣布交易税费下调及对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款首付可至两成，贷款利率下限扩大至07倍。新政出台的背景更多的是出于政府对整体经济安全的考虑，针对当前就业机会大量消失、经济衰退的担忧的考虑，其目的在于增强购房者信心与预期，带动楼市交易回暖，最终促进国内需求的上升。同时重庆市政府出台了扩大楼市地方优惠政策，2008年11月7日起，对个人购买套内面积144平方米以下普通住房，无论是首次购买还是二手房，契税税率统一下调到1。对购买二手住房建筑面积超过144平方米、二手住房的赠予和交换行为、个人购买二手非住房不享受优惠新政，仍按现行契税政策执行。13二套房贷“有限”松动，减轻住房转让环节营业税负12月17日国务院常务会议决定加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。减轻住房转让环节营业税负。将现行个人购买普通住房超过5年含5年改为超过2年含2年转让的，免征营业税对个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。本次会议政策延续了之前中央政府“救市”房地产的精神，但也显示了决策层担心炒作和投机氛围的再次蔓延，既要防止投机和炒作，又要促进市场交易量的恢复，仅对二套房贷有限放开，突出满足改善型住房需求，是对前期改善型住房政策的进一步明确和细化，但其因操作层面的难度以及面临群体相对有限，其对市场需求的刺激还需进一步观察。14加大土地清理整顿力度，挤出土地市场泡沫2008年国家先后出台国务院关于促进节约集约用地的通知、违反土地管理规定行为处分办法等政策及启动了新版土地出让合同。我国自2004年8月31日取消协议出让土地，开发用地一律采取“招拍挂”以及价高者得的制度。由于政府垄断了土地的一级供应，土地资源的供应紧张和稀缺性更加突出，开发商之间的竞争也日益演化为对土地资源的争夺。再加上2006年至2007年的大牛市，以及资本市场的追捧，终于制造出地价超过房价的泡沫。不过无论从房价，还是地价来看，泡沫主要集中在2007年。政府一直在利用各种紧缩性的金融政策，以及加大土地清理整顿，规范土地市场，加强对土地市场的供应管理，挤出地产泡沫。2当前重庆房地产市场基本情况21重庆市房地产开发经营运行状况211重庆房地产开发投资额、施工、竣工面积增幅放缓，新开工面积增幅大幅下降数据来源国家统计局中国房地产指数系统CREIS110月，重庆市房地产开发完成投资7235亿元，同比增长249，此增幅和2007年比下降1004个百分点房地产开发投资占固定资产投资比重为254，该比重较2007年度下降了148个百分点房地产投资额同比增幅明显小于固定资产投资增幅，可见2008年前3季度货币紧缩政策，对房地产开发投资产生较大影响。商品房施工面积为104429万平方米，同比增长1467，较2007年增幅基本持平商品房竣工面积为262038万平方米，同比增长238，较2007年增幅上涨了207个百分点商品房新开工面积为262038万平方米，同比增长238，较2007年增幅大幅下降2887个百分点。客观分析，受宏观经济形势及房地产市场需求不旺、开发企业市场预期悲观影响，房地产开发投资、施工、竣工面积增幅均放缓，但受2007年市场销售较好影响，因大部分成交商品房为期房，故商品房施工面积和竣工面积均保持一定程度的增长面临楼市低迷以及开发商资金筹措难题，纷纷减少商品房新开工面积，故其增幅大幅下跌。212重庆商品房销售面积大幅回落，商业用房下降幅度最大数据来源国家统计局中国房地产指数系统CREIS2008年110月，重庆商品房销售面积为204139万平方米，同比下降1793商品房销售额57232亿元，同比下降1651销售面积增速进一步下降主要原因是去年同期基数较高而今年市场需求不旺，2007年110月商品房销售面积达248725万平方米，同比增长928住宅、办公楼、商业营业用房销售面积同比分别下降178、14、290，商业营业用房下降幅度最大。213重庆商品房价格涨势趋缓数据来源国家统计局中国房地产指数系统CREIS2008年110月，重庆商品房销售价格为2804元/平方米，同比上涨173住宅、办公楼、商业营业用销售价格同比涨幅分别为063、455、1771，从各物业价格走势来看，商业营业用房价格增长较大，而住宅在经济适用房大量成交下，涨幅明显回落，2008年110月重庆经济适用房销售面同比增长918，销售价格为1746元/平方米写字楼价格在2007年大幅增长后，2008年涨幅明显下降。214重庆市土地购置面积下降近四成，土地开发面积同比增幅大幅回落数据来源国家统计局中国房地产指数系统CREIS2008年110月，土地购置面积为67503万平方米，与去年同期相比下降4021土地开发面积为66379万平方米，与去年同期相比增长891。土地购置面积大幅下降主要是受2007年底开始房地产二级市场大幅调整的影响，企业放缓扩张步伐受国家加大土地清理整顿政策影响，各企业加快现有土地开发，土地开发面积依旧保持较高增速，但相对2007年增幅已大幅回落。22重庆市主城区房地产市场运行状况221保障性用房大体量入市推动重庆主城区商品房新批准预售量高位运行数据来源重庆网上房地产中国指数研究院西南分院2008年111月重庆主城区商品房新批准预售面积182080万平方米，较去年同期减少了9335万平方米，同比减幅为488。2007年受整个市场环境的影响，需求旺盛，新批准预售面积也较大，2008年市场逐步回归理性，但随着大量保障性用房入市，拉动整个市场的供应，导致了2008年111月新批准预售面积和去年相差不大。222重庆主城区商品房销售面积大幅下降，近六成集中在“三北一南”四区域数据来源重庆网上房地产中国指数研究院西南分院2008年111月，重庆主城区商品房成交11884套，较去年同期减少52589套，同比减少3065商品房成交面积112614万平方米，较去年同期减少55382万平方米，同比减幅为3297。2007年重庆房地产市场受多重利好影响，购房者对商品房市场的良好预期导致商品房市场供需两旺，但随着国家各项调控政策的出台以及经济环境的变化，市场逐步回归理性，消费者观望情绪浓厚，导致了2008年111月商品房成交量大幅下降。“三北一南”区域南岸区、江北区、渝北区、北部新区依旧为成交热点区域，四个区共成交67648万平方米，占总成交量6007223重庆主城区商品房价格依旧高位增长，月度价格同比差别缩小数据来源重庆网上房地产中国指数研究院西南分院2008年111月重庆主城区商品房成交4024元/平方米，较去年同期每平方米增长了735元，增长幅度为2236，2008年重庆主城区房价依旧在高位运行，但从从2008年重庆主城区月度成交均价来看，18月成交均价走势相对平稳，一直在4100元/平方米上下波动，随着市场形势的进一步严峻，开发企业资金链紧张，销售压力增大，各楼盘优惠折扣力度加大，同时保障性用房大量上市等因素，导致了8月来成交均价逐步走低，和去年同期价格差距不断缩小。224重庆主城区招拍挂商品房用地成交面积下降近七成，土地价格、楼面地价双双大幅增长，渝中区、沙坪坝区、高新区土地成交价格位居区域前三数据来源重庆网上房地产中国指数研究院西南分院2008年110月重庆主城商品房用地成交62块，较去年同期减少113块，同比减幅为6457成交土地面积32440万平方米，较去年同期减少81842万平方米，同比减幅为7161规划建筑面积94624，较去年同期减少168342万平方米，同比减幅为6402。2007年受市场供需两旺影响，开发企业拿地积极性较高，地王屡屡出现，而2008年随着国家宏观政策的调控，银根紧缩，同时市场需求不旺，市场观望情绪浓厚，各项目销售量大幅下降，各企业资金链逐步紧张，拿地扩张实力减弱，导致了土地成交量大幅下降，但土地成交的大幅下降，将为后期市场供应带来深远的影响。2008年110月重庆主城区商品房用地成交价格2966元/平方米，较去年同期每平方米增长1107元/平方米，增长幅度为5957楼面地价为1017元/平方米，较去年同期每平方米增长了209元，增长幅度为2589。2008年土地价格高位运行，一是2007年来土地价格上涨惯性所致，另一方面由于一部分成交土地位于商圈中或附近，导致了2008年110月土地成交价格较去年同期大幅增长。3宏观经济环境分析31GDP保持高位运行的增长态势，高于全国平均水平数据来源重庆统计局2008年前三季度全市实现GDP341956亿元，同比增长153，增速比上半年提高01个百分点，与去年同期持平。前三个季度全市GDP累计增速逐季走高，分别为139、152和153。不仅如此，前三季度累计增速在全国还处于较高水平，分别高出全国同期平均水平33、48和54个百分点。但受经济正在面临加速下滑和通货紧缩的双重威胁，2008年重庆GDP增速应低于2007年。32固定资产投资稳步上升110月重庆市全社会固定资产投资完成284816亿元，同比增长306。其中，城镇完成投资267915亿元，增长302农村完成投资16901亿元，增长363。在城镇投资中，房地产开发投资完成7235亿元，增长249，占全社会投资总量的254。33居民消费价格持续回落10月份，居民消费价格指数同比上涨24，比今年9月回落03个百分点。从八大类价格指数看食品、烟酒及用品、家庭设备用品及维修服务和医疗保健及个人用品分别上涨81、26、23和13。衣着、娱乐教育文化用品、交通和通信分别下降53、23、01，居住价格持平。八大类价格指数除衣着比9月份略有上升外，其他各类均有不同程度回落。虽然10月物价有所回落，但110月累计价格依旧保持较高水平，110月，重庆市居民消费价格同比上涨66，涨幅比去年同期上升26个百分点。34城乡居民收入稳步提高19月城市人均可支配收入1165362元，同比增长148，涨幅较2007年有所回落农民人均现金收入333494元，同比增长209，扣除价格因素，实际增长77。城镇居民人均可支配收入1075517元，同比增长143，扣除价格因素，实际增长67。4、2009年房地产市场展望41保障性住房大量入市，继续拉低总体市场价格根据重庆住房建设规划，今明两年，重庆计划建设保障性住房56286万平方米，今年建23592万平方米，明年建32694万平方米其中经济适用住房建设目标为201万平方米，住房建设用地面积68公顷。随着2009年保障性住房大量入市将拉动总体市场成交均价，这种效应已逐步体现出，例如2008年10月、11月重庆主城区商品房成交均价回落至3800元/平方米水平，就是因为经济适用房成交比重增大所致。我们也要看到，保障性住房政策将对我国房地产市场供应格局发生大的改变，但这将是一个长期的过程，短期内对市场的冲击有限，另外，保障性住房的主要规划和实施的主体是地方政府，这还涉及到地方政府在具体实施过程中是否有足够的资金和土地来实施或实施的意愿如何，最终供应情况也可能打折扣。422009年房地产市场仍处于调整期中从宏观环境看，房地产市场环境的根本好转必须依赖于宏观经济大势的好转，经济的繁荣才能支持楼市健康发展。2008年下半年，中国经济出现了加速下滑局面，2009年，宏观经济面临的国内外环境将更加趋紧，尤其是内部经济内生性变化带来的周期性调整压力可能会明显大于今年，整个经济环境的变化给房地产行业带来深远影响。同时从房地产市场本身规律分析，过去几年成交量增速太快，透支了购房需求房价涨幅太快，超过了居民可支付能力带来房地产泡沫产生，因而房地产行业调整主要通过成交量的萎缩和房价下跌完成，自2007年年底全国主要城市的房地产市场开始进入调整期，目前经过一年的调整，行业风险已部分释放，但还未完全调整到位