湖北省城镇土地级别更新.ppt

1、湖北省城镇土地级别更新技术规范（试 行）,张安录 华中农业大学土地管理学院 ,一、背景 二、指导思想 三、湖北省城镇土地级别更新技术规范特点 四、湖北省城镇土地级别更新技术规范主要内容,一、背景,近年来，随着城镇经济建设的发展、基础设施的不断完善，社会经济状况和土地市场价格水平发生了较大变化，原有基准地价已不适应发展的需要。为全面掌握我省城镇土地资源的利用情况，科学评价和管理城镇土地，促进城镇土地集约利用，确保基准地价能满足土地市场的需要，需要适时更新土地级别、调整基准地价，充分发挥地价的宏观调控作用，更好地为城镇经济建设服务。,二、指导思想,以国务院关于深化改革严格土地管理决定、国务院关于加

2、强国有土地资产管理的通知 等文件精神为指导，以城镇土地分等定级规程为依据，以现有的土地级别成果为基础，以适应土地市场发展需要为目的，以实现全省土地级别及基准地价数字化管理为着眼点，充分利用高新技术手段，完成全省城镇土地级别的更新工作。,三、湖北省城镇土地级别更新技术规范特点,1. 现势性 规范编制力求与湖北省社会经济发展相结合： （1）技术途径在国家规程以多因素加权评价法为主，级差收益测算法或市场交易地价资料为辅，参照原土地定级成果更新土地级别基础上，增加以原土地级别成果为主，市场交易地价资料或级差收益验证局部更新土地级别的途径。,三、湖北省城镇土地级别更新技术规范特点,（2）技术手段 为提高

3、更新成果的现时性、实用性和科技含量，并为以后更新工作奠定基础，更新技术规范重视更新软件的使用。,三、湖北省城镇土地级别更新技术规范特点,2.现实性 更新技术规范突出强调湖北省实际情况，从湖北省实际出发，增强对更新工作指导的实用性。 （1）详细列出利用多因素综合加权法进行综合定级和分类定级的因素因子体系，并根据点（线）状因素和面状因素进行分类。,三、湖北省城镇土地级别更新技术规范特点,（2）根据湖北省实际情况，增加多因素综合加权法评定的因素因子。如增加发展潜力方面的城市规划因素，以及商服繁华程度方面的商服聚集影响度。 （3）土地级别确定数量方面，按照特大城市、大城市、中等城市和小城镇等四个级别分

4、别对综合定级及分类定级进行了规定，使得全省同等城镇之间土地级别可以相互协调平衡。,三、湖北省城镇土地级别更新技术规范特点,3.连续性 湖北省城镇土地级别更新，在原定级成果的基础上根据不同情形，确定更新对象，强调更新与原定级成果二者之间的连续性。,四、湖北省城镇土地级别更新技术规范主要内容,1.适用范围 本规范适用于湖北省各市建成区、县城建成区、神农架林区政府所在地建成区、沙洋监狱管理局所在地建成区土地级别更新，其它建制镇建成区、独立工矿区、开发区、旅游区土地级别更新可参照本规范执行。城镇土地级别更新范围应与城镇总体规划以及土地利用总体规划协调一致。,四、湖北省城镇土地级别更新技术规范主要内容,

5、2.更新原则 （1）城镇土地分等定级规程 综合分析原则 主导因素原则 地域分异原则 土地收益差异原则 定量与定性分析结合原则,四、湖北省城镇土地级别更新技术规范主要内容,（2）湖北省城镇土地级别更新技术规范 a.连续性原则 在原有基础上进行的土地定级成果的更新，必须考虑土地级别变化的渐进性和原有成果资料的连续性，在更新时充分利用原有成果，使新旧成果具有一定的连续性。,b.可比性原则 定级成果更新的目的是为了及时准确的提供现势性成果，满足城镇土地市场管理的需要，为经济建设服务，因此修订后的成果资料必须与原有成果有可比性。 c.实用性原则 成果更新要尽量采用最新资料，能反映社会经济和自然状况的现实

6、，并考虑近期规划即将实施的项目，反应未来土地级别变化的趋势，使更新的成果资料具有实用性。,四、湖北省城镇土地级别更新技术规范主要内容,3.湖北省城镇土地级别更新情形与更新对象 需进行土地级别更新的情形： a. 地价随社会经济发展，空间结构发生变动，以及因新区扩展、旧城改造、城市建设等导致地价突变； b全域地价空间结构发生非均衡变化； c尽管全域地价空间结构变化不大，但因商服、交通、基础设施、环境条件等影响因素个别发生变化使得少数区域或地段土地级别发生变化。,更新可以是全域的，也可以是局部的，局部更新区域较多时，宜进行全面更新。 局部更新，对象是级别发生变动的地块，某一区域地价监测变化率小于25

7、时，在技术上以原定级成果为基础，实地调查级别发生变化区域或地段，根据土地收益资料、市场交易价格资料等对土地级别做出调整。 全面更新，地价监测变化率或定级区域内地价指数变动超过25，以原定级成果为参考依据，土地市场发达、土地交易案例较多的城镇可选用土地交易地价法重新定级。,四、湖北省城镇土地级别更新技术规范主要内容,4.湖北省城镇土地级别更新技术途径 （1）以多因素加权评价法为主，级差收益测算法或市场交易地价资料为辅，参照原土地定级成果更新土地级别； （2）以原土地级别成果为主，市场交易地价资料或级差收益验证局部更新土地级别。,四、湖北省城镇土地级别更新技术规范主要内容,5.湖北省城镇土地级别更

8、新分类 城镇土地定级分综合定级和分类定级两种。小城镇城市市区面积小，人口少，土地利用率较低，土地结构单一，各种用地分区不明确，可只进行综合定级；大中城市社会经济发展水平较高，城市土地利用结构分异明显，在进行综合定级的同时，必须按照商业、工业和住宅等主要城市土地利用类型，进行分类定级。,6.利用多因素综合加权法更新土地级别 （1）技术程序 a.建立城镇土地级别更新因素因子体系； b.确定各因素因子的权重值； c.计算各因素的指标值和作用分，编制各因素的指标值与作用分值的对照表； d.划分城镇土地级别更新单元； e.计算单元内各因素分值，加权求和计算总分值，按总分的分布排列和实际情况，初步划分土地

9、级； f.进行土地收益测算或市场交易价格定级，对初步划分的土地级进行验证和调整； g.编制城镇土地级别更新图件、报告和基础资料汇编。,四、湖北省城镇土地级别更新技术规范主要内容,6.利用多因素综合加权法更新土地级别,（2）土地级别更新因素的选择原则 根据城镇土地分等定级规程，土地级别更新因素选择遵循显著性和差异性原则；各城镇在选择级别更新因素时尽量简化所选因素的数量，突出重要因素对土地级别的影响。,6.利用多因素综合加权法更新土地级别,（3）以综合定级说明因素选择范围 a. 商服繁华程度方面因素 商服繁华影响度：商服中心、高级商务区 商服集聚影响度：商服网点密度 b. 交通条件方面因素 道路通

10、达度：道路类型、路网密度 公交便捷度：公交站点流量 对外交通便利度：火车站、长途汽车站、港口码头、机场、高速路出入口 c. 基础设施方面因素 基础设施完善度：供气、供水、排水、供电、供暖、电讯 公用设施完备度：高等院校、中小学、幼托所、医院、邮局、农贸市场、电讯营业厅、体育馆、图书馆、文化馆、影剧院,6.利用多因素综合加权法更新土地级别,（3）以综合定级说明因素选择范围 a. 商服繁华程度方面因素 商服繁华影响度：商服中心、高级商务区 商服集聚影响度：商服网点密度 b. 交通条件方面因素 道路通达度：道路类型、路网密度 公交便捷度：公交站点流量 对外交通便利度：火车站、长途汽车站、港口码头、机

11、场、高速路出入口 c. 基础设施方面因素 基础设施完善度：供气、供水、排水、供电、供暖、电讯 公用设施完备度：高等院校、中小学、幼托所、医院、邮局、农贸市场、电讯营业厅、体育馆、图书馆、文化馆、影剧院,6.利用多因素综合加权法更新土地级别,d. 环境条件方面因素 环境质量优劣度：声环境、大气环境、水环境、视觉环境、人文环境 自然条件优劣度：地形、地质 绿地覆盖度 e. 发展潜力方面因素 城市规划：规划商服中心、规划道路、规划基础设施 f. 人口方面因素 客流人口密度 居住人口密度 g. 其它方面因素 参照附表A1、表A2、表A3、表A4，根据掌握的数据进行特尔菲法测定要选择的因素。,6.利用多

12、因素综合加权法更新土地级别,（4）土地级别更新因素权重确定 权重确定原则 a.各因素重要性顺序:综合定级时参照表A1、商业用地定级时参照表A2、住宅用地定级时参照表A3、工业用地定级时参照表A4。无特殊需要，不得随意打乱表中前两位因素原有的重要性顺序； b.定级因素对不同类型用地的影响程度不同，各分类定级应选定相应的因素权重； c.权重值与因素对土地质量影响大小成正比，数值在01之间，各选定因素的权重值之和为1； d.因素所涉及的因子权重值在01之间，每个因素对应的选定因子的权重值之和为1。,6.利用多因素综合加权法更新土地级别,权重确定方法 级别更新因素（因子）权重确定的方法一般有特尔菲法、

13、因素成对比较法和层次分析法（AHP方法），权重值可单独选用以上一种方法确定，也可以用特尔菲法结合其它两种方法确定。各方法的要求和确定程序根据城镇土地分等定级规程的规定进行。并将确定结果与原土地定级因素权重进行比较确定。,6.利用多因素综合加权法更新土地级别,（5）土地级别更新资料的调查 调查要求、调查范围及调查内容根据城镇土地分等定级规程13.规定进行。 （6）土地级别更新因素（因子）分类 级别更新因素按其分布类型及对土地质量的影响方式不同可分为点（或点面）状因素、线状因素、面状因素三种类型。,6.利用多因素综合加权法更新土地级别,点状因素、因子：商服中心、高级商务区、对外交通便利度（火车站、

14、长途汽车站、港口码头、机场、高速路出入口）、公用设施完备度、水环境、视觉环境、规划商服中心 线状因素、因子：道路通达度、公交便捷度、声环境、规划道路 面状因素、因子：商业网点密度、基础设施完善度、大气环境、人文环境、自然条件优劣度、绿地覆盖度、客流人口密度、居住人口密度、产业集聚影响度、企业聚集度、规划基础设施,6.利用多因素综合加权法更新土地级别,（7）因素资料整理及量化 城镇土地级别更新资料整理及量化工作内容包括：选择级别更新因素因子，确定级别更新因素因子权重，计算因素的指标值、指数、功能分、距离及作用分，编制作用分值表，勾绘级别更新因素作用分值图等。 因素资料整理及量化遵循城镇土地分等定

15、级规程的有关技术规定，这里着重介绍商服聚集影响度资料、人口资料、环境资料的整理。,6.利用多因素综合加权法更新土地级别,一般因子量化公式 通过对各因子空间实体的规模、等级等指标进行量化赋分计算规模指数，并对因子规模指数或分级因子平均规模指数进行极值标准化，求出因子实体影响的功能分，标准化值的范围为0，100，功能分公式如下： fi=100（Xi-Xmin）（Xmax-Xmin） 式中：fii指标值的作用 Xii指标值； Xmini指标值的最小值； Xmaxi指标值的最大值。 其它因子量化公式 因子功能分计算时有几类特殊情况需要处理，即商服中心、人口密度等的功能分计算。商服中心资料整理可参见国家

16、规程，人口资料整理、环境资料整理以及增加的商服聚集影响度资料整理分述如下：,6.利用多因素综合加权法更新土地级别,商服聚集影响度主要由商服网点密度体现，用其来衡量区域性的商服活动频度，选择一定范围内单位面积的商服店铺的数量作为商业店铺集聚度的指标，作用分按下式计算： ei=100（Xi-Xmin）（Xmax-Xmin） 式中：eii区域或单元商服网点密度作用分； Xii区域或单元商服网点密度指标值； Xmax商服网点密度指标的最大值； Xmin商服网点密度指标的最小值。 商服网点密度指标值与作用分对应划分510个区间，按本规范附表A6编制区域作用分值表。,6.利用多因素综合加权法更新土地级别,

17、人口资料整理 a.居住人口资料 居住人口密度指标值计算 式中： i区域或单元居住人口密度指标值； i区域或单元居住人口总数（为常住人口 和暂住人口之和）； i区域或单元面积。,6.利用多因素综合加权法更新土地级别,居住人口密度作用分值计算 式中： i区域或单元居住人口密度作用分； i区域或单元居住人口密度指标值； 居住人口密度最佳值（城镇人口未达到最佳值时取最大值）； 居住人口密度指标的最小值。,6.利用多因素综合加权法更新土地级别,居住人口密度作用分值表整理 密度值与作用分值对应划分510个区间，按本规范附表A6编制区域作用分值表。 b.客流人口资料整理 客流人口密度指标值计算 式中： i区

18、域或单元客流人口密度指标值； i区域或单元客流人口总数； i区域或单元面积。,6.利用多因素综合加权法更新土地级别,客流人口密度作用分值计算 式中： i区域或单元客流人口密度作用分； i区域或单元客流人口密度指标值； 客流人口密度指标的最大值； 客流人口密度指标的最小值。 作用分值表整理 密度值与作用分值对应划分510个区间，按本规范附表A6编制区域作用分值表。,6.利用多因素综合加权法更新土地级别,环境条件资料整理 环境条件优劣主要由环境质量优劣度、自然条件优劣度、绿地覆盖度来体现，其资料整理按照城镇土地分等定级规程14.5进行。 其中环境质量优劣度可由声环境、大气环境、水环境、视觉环境及人

19、文环境等五个因子来评价。声环境主要分析噪声污染对土地级别的影响，噪声污染主要来自工业生产和交通运输，工业噪声主要呈点状分布，交通噪声污染则呈网状分布；大气环境主要分析大气污染对土地级别影响，收集各区域空气轻度污染、重度污染、良好、优等各指标值；人文环境可以划分为教育学习、邻里素质和社会治安等三个方面，指标可选择居民素质，案情发生率等，无衰减；视觉环境指外部景观对视觉的感受从而影响土地级别，如：建筑物位置、外形之间是否协调，公园绿化及临湖、临山等形成的景观是否赏心悦目等；水环境，水能够提升住宅品质，但水体的污染反而会影响周围的环境，指标可选择单位面积水污染度，呈点状分布。,6.利用多因素综合加权

20、法更新土地级别,（8）土地级别更新单元分值计算与级别初步划分 单元分值计算 城镇土地级别更新单元划分以及单元内级别更新因素的分值取值，按照城镇土地分等定级规程15.2，15.3规定进行，单元内各因素影响分值计算遵循城镇土地分等定级规程15.415.9有关规定。 应特别注意作用分取值方向应一致。大多数因子对土地的影响与功能分呈正相关，但是如噪声污染等因子，功能分越大，噪声影响越大，因子对土地的影响与功能分呈负相关。对这类因子的取值要进行处理，可用100减去作用分，作为该因素对土地级别的影响分值。,6.利用多因素综合加权法更新土地级别,级别更新单元总分计算 每一个级别更新单元，按照各因素的功能分及

21、衰减公式计算各因素得分，并按下式计算单元总分值： 其中：Sjj单元的土地总分值； Fijj单元的i因素分值； Wii因素的权重。,6.利用多因素综合加权法更新土地级别,土地级别的初步划分 级别划分方法：主要有总分数轴确定法、总分频率曲线法、总分剖面图法三种。 级别数量规定,四、湖北省城镇土地级别更新技术规范主要内容,7.利用级差收益更新土地级别 根据企业利润资料，剥离资金、活劳动等因素对企业利润的影响，测算出土地的级差收益来验证并更新土地级别。 测算土地级差收益的步骤参见城镇土地分等定级规程15.11.1中的规定。,四、湖北省城镇土地级别更新技术规范主要内容,8.利用市场交易价格更新土地级别

22、（1）基本思路与步骤 直接从土地收益的还原量地价出发，根据地价水平高低一致性在城镇空间划分地价均质区，制定地价区间，划分土地级。具体操作步骤如下： a.按土地条件相似和样本地价相近划分地价均质区； b.参考城镇土地估价规程和湖北省城镇基准地价更新技术规范，对均质区内各类用地的样点地价进行统计分析、检验、计算得出各均质区平均地价； c.对各均质区平均地价进行方差分析，确定各土地级别相对应的平均地价区间； d.根据均质区平均地价水平分布特征，将处于同一地价区间的相邻均质区域归并，更新各类用地的土地级别。,8.利用市场交易价格更新土地级别,（2）地价均质区划分 主要根据地域分异规律和地价分异特征划分

23、地价均质区，具体步骤如下： a. 土地利用功能类型分区。从城镇土地定级估价更新的实际应用需要出发，以最能揭示土地使用差异的用地性质和用途进行类型分区，根据城市地籍调查规程对城市土地的划分结合城镇规划资料，按主导土地利用类型初步划分地价均质区。 b. 土地区位条件划分。以土地利用功能类型划分的均质区为基础，分析区位条件的分异特征，对商服繁华程度、道路情况、基本设施等主要因素差异较大的区域进行细分。 c. 样本地价分区。根据收集到的市场样本地价的分布特征，对地价水平差异较大的区域进行细分或调整地价均质区的界限。 d.地价均质区的确定。地价均质区的确定原则：同一地价均质区内主导土地利用类型基本一致，

24、辅助土地利用类型基本相似；同一地价均质区内土地区域条件和地价水平基本一致；明显属于同一商服中心的区域不能分割为不同的地价均质区；以明显的现状地物、土地利用类型界线为地价均质区边界线。,8.利用市场交易价格更新土地级别,（3）利用市场地价资料更新土地级别 在地价均质区划分的基础上，根据以下步骤更新土地级别： a. 对均质区域内各类用地的样点地价进行统计、检验、分析、比较、计算、得出各均值区域的平均地价； b. 对各均值地域平均地价进行数理统计分析确定各土地级相对应的平均地价区间； c. 在图上对处于同一地价区间的相邻均值地域勾画连块，得到各类用地的土地级。,四、湖北省城镇土地级别更新技术规范主要

25、内容,9.土地级别的确定 （1）土地级别确定的原则 a. 土地级别与土地质量相对优劣的对应关系基本一致，各类用途的各级土地的平均单位面积地租或地价应具有明显的正向级差； b. 遵循城镇土地质量变化规律，各级之间应渐变过渡，相邻单元间土地级差不宜过大； c. 保持自然地块及权属单位的完整性； d. 级别界线尽量采用具有地域突变特征的自然及人工界线，以利成果的应用。,9.土地级别的确定,（2） 土地级别初步确定 a.采用全面更新的城镇，以多因素加权评价法确定的土地级别为主，级差收益测算法或市场交易地价资料验证更新土地级别。 b.采用局部更新的城镇，以原土地级别成果为主，市场交易地价资料或级差收益验

26、证更新土地级别。 c.土地市场比较发达，市场地价交易资料丰富、规范，房地产交易管理比较完善的城镇直接以市场交易地价资料更新土地级别。,9.土地级别的确定,（3）土地级别检验与调整 土地级别检验与调整的步骤为： a.将因子中影响权重较大的单因子分值图分别与级别初步成果图进行比较，复查因素因子分布图，存在偏差，则修改级别更新因子图，重新进行级别更新计算，直至单因子分值图与级别更新结果基本吻合； b.聘请熟悉本城镇有关城镇规划、土地利用管理方面的专家召开意见征询会议，检查级别更新单元或格网分值和频率直方图，对土地级别更新结果进行分析，并进行级别的野外验证，结合实际情况，对土地级别初步结果进行细部调整； c.对于土地市场较为发达、土地交易案例较为丰富的城镇，在利用市场交易价格法得到土地初步级别之后，须在实地校核验证，并征询专家意见，对土地级别初步结果进行细部调整。,9.土地级别的确定,（4）土地级别确定与边界落实 在实地踏勘进行验证、调整的基础上，结合专家咨询意见，最终确定综合级别、分类级别，参考城镇土地定级规程17.2和17.3的规定落实土地级别和宗地土地级别的界线，并对土地级别界线进行描述。,