大厦公共设施公摊费计收标准(呈批版)

1、.白云电气科技大厦公共设施分摊费方案 （试行）业主单位： 广州市世科高新技术有限公司物业公司： 广州广电物业管理有限公司编制部门： 公司办日期： 2015 年 4 月 1 日.目录一、公共设施费用分摊原则.3二、公共设施费用分摊总面积计算3三、公共设施运行总费用的测算 （以设备 100%运行时进行成本测算）4四、公共设施分摊费单价计算（单位：元/ 月/ m 2）：5五、公共设施公摊费的收费标准.6六、周边大厦公摊费对比.6七、大厦租户公摊费测算明细表.7八、大厦公摊执行单价阶梯式费率参照表8九、大厦设施运营水电费、空调费及分摊费占比率分析表（2014 年10-12 月份）8十、大厦公摊费用思路

2、组合演示图9.根据业主单位与租户所签订的租赁合同 （合同条款 6.3 ： 大厦的电梯、卫生间等公用设施的维护、用电等费用由租户根据其租赁面积的比例按照实际发生的费用进行公摊，具体的缴纳方案按照业主 / 物业公司后续发布的通知执行） ，白云电气科技大厦（以下简称“大厦“）各租户根据其租赁面积分摊大厦公共水电及空调费用。2013 年大厦刚建成，集团进驻初期，由于有些公共水电的计量仪器未安装好（比如电梯的独立电表等），同时考虑到大厦进驻前期人员不多，消耗也不大，因此未计收分摊费。2014 年，前期为了鼓励租户进驻，促进大厦的招商工作，改进2013 年的招商困境，因此作为其中一项优惠政策，经综合考虑，

3、公摊费从2015 年开始正式计收。为达到大厦能耗的收支平衡为目的，租户自用的水电费及空调能耗均由用户自行承担，其余所有的公共能耗，都需要根据“谁受益，谁承担”的原则进行分摊，现按租赁合同之相关规定及结合大厦实际水电运行数据，对公共区域水、电、空调冷量特制定以下分摊方案：一、公共设施费用分摊原则1. 总分摊费 =总分摊电费 +总分摊水费 +总分摊冷量费2. 总分摊电费 =总电费 - 地下停车场电费 - 天面（ LOGO）LED泛光照明用电 - 用户总量电费3. 总分摊水费 =总水费 - 用户总量水费4. 总分摊冷量费 =中央空调总费 - 用户用量总费二、公共设施费用分摊总面积计算因大厦各楼层区域

4、性质有所区分，现按以下分类计算分摊面积（单位：层/ m 2）：序号项目设备系副楼主楼主楼主楼主楼分摊面积统名称地下 1 层1-4 层5-6 层7-16 层17-20 层备注(m2)1面积/8041.6 m 210793.2 m 23980m219900m27785m2/消防系统、监控中心、给2公共用排水、通风、50499.81电费用绿化及喷泉灯、楼梯灯、功能设备房3电梯用电梯系统不含未开通电费用50499.82的电梯4基本电楼层/34673.20费.5公共用公共水50499.80水费用公共6VIP电梯厅/42714.81空调7公共照走廊、绿墙50499.81明电费8大堂空大堂空调/42458.

5、20调费用9网络机网络机房、50499.80房访客室10用户新用户新风50499.81风费用电费三、公共设施运行总费用的测算（以设备 100%运行时进行成本测算）设备功率及运行时间（单位：D=天数； H=小时； KW=功率； K=设备运行系数）：月运行天数日运行时间运行系数总功率月运行费序号项目设备系统名称（ D）（ H）（k）（kw）备注（元 / 月）消防系统、监控公共用中心、给排水、1通风、绿化及喷30240.103456914799.45270959550.4153166电费用泉灯、楼梯灯、功能设备房2电梯用电梯系统30240.111444163122.8不包含未开9853.447115

6、8电费用通电梯33024/固定基本费基本电费楼层201726.4278用4公共用3024/按设备情况公共水/6123.2148水费用估算5公共 VIP电梯厅21.75100.023527746761.63897.3240694空调公共照办公时间为6走廊、绿墙30240.11303228493.87633.74833222白天模式开明电费启含大堂冷量7大堂空21.7510/费（按大堂空调19569.231调费用156kw/m2计算）8网络机房网络机房、访客30240.1126396231.692570.07568161室.每平方米按18W风量用户新风9用户新风电费21.755/15529.5算，

7、风量价费用按 0.63 元/kwh 计算10合计326453.3841备注：1、以上各分项月运行费用=月运行天数（ D）x 日运行时间（ H）x 运行系数 x 总功率（ kw）；其中“ / ”为不参与功率及运行系数的计算，直接由固定费用或监理工程师估算确立。2、以上第 3 项为大厦所支出的物业服务费、房地产税费、营业税、易耗品、垃圾清运等月度综合运营支出费用的总和。3、以上第 5 项为大厦业主单位自用空调费用，包含2 层、 3 层、 4 层、 17 层、 18 层、 19 层的空调运行费用总和。四、公共设施分摊费单价计算（单位：元 / 月/ m 2）：设备系运行费副楼地下主楼主楼主楼主楼序号项

8、目（元 / 月）1 层1-4 层5-6 层7-16 层备注统名称17-20 层1面积/8041.610793.23980199007785消防系统、监控中心、公共用给排水、通2风、绿化及 59550.4153166 1.1792201.1792201.1792201.1792201.179220电费用喷泉灯、楼梯灯、功能设备房3电梯用电梯系统9853.44711580.19511850.19723510.19965200.22195110.2456213电费用4基本电费楼层用户201726.4278/2.194562.204062.204062.204065公共用公共水6123.21480.1

9、200.12125220.12125220.12125220.1212522水费用6公共 VIP电梯厅3897.3240694/空调7公共照走廊、绿墙7633.74833222/0.1511640.1511640.151164明电费8大堂空大堂空调19569.231/0.3875110/调费用.9网络机房网络机房、2570.07568161/0.0508930.050893/访客室10用户新风用户新风15529.50.307516/0.307516费用电费11合计/326453.38411.80185454.07977833.90624123.92854034.2088335备注：以上第4 项

10、为大厦所支出的物业服务费、房地产税费、营业税等月度综合运营支出费用的总和。五、公共设施公摊费的收费标准区域公共水电空调公摊单价（元 /m2）副楼主楼主楼地下一层1-4 层5-6 层1.80185454.07977833.90624120.72074181.631911321.56249648主楼主楼备注7-16 层17-20 层情况3.92854034.2088335按设施运行率的 100%1.571416121.6835334按设施运行率的 40%说明： 现阶段大厦租户进驻率为50%左右，按公共设施运行率的40%来计算收费单价，后续随着进驻的提升，结合实际的发生费用，再根据此原则每3 个月调

11、整一次收费单价，直到租户进驻率达100%。六、周边大厦公摊费对比白云电气科技大厦为白云区太和镇地标建筑，属甲级写字楼，配套设施齐全，设备选型先进，比一般写字楼较为高端，由于大厦地理位置是太和镇唯一的甲级写字楼，在附近没有可比较的项目，在广州、深圳市中心写字楼除了业户自用的水电费外，一般采用在物业管理费中包含公共分摊电费、水费及空调费用的一切费制做法，为此，将白云电气科技大厦的费用转换成一费制进行对比。1、按费用最高的主楼测算，白云电气科技大厦一费制费用表（含空调、公共水电分摊）：项目管理费公共水电费分摊（最高）大堂平均空调单价（元/m2）合计（元）主楼6.004.20883352.23012.

12、43883352、甲级写字楼“一费制”管理费情况对比一览表（大厦附近与市中心大厦）：序号大厦名称具体地址写字楼建筑物业管理费性质总面积楼高12.4391白云电气科技大厦太和镇北太路1633 号甲级写字楼5.5 万 m276.1m.2火炬大厦民科园 863 产业中心甲级写字楼7.53 万 m268m11.53绿地中心大厦 （在建）白云区太和镇大荔村甲级写字楼8.2 万 m285.5m174天河城大厦广州市天河路208 号甲级写字楼10 万 m2200m295万菱汇天河区天河路230 号甲级写字楼23 万 m2221m306高德置地广场天河区花城大道87 号甲级写字楼92 万 m2282m307中

13、信广场天河北路233 号甲级写字楼32 万 m2420m35七、大厦租户公摊费测算明细表目前大厦租户进驻率约为50%，按公共设施运行40%进行预测各租户需要承担的公摊费如下：截止至 2015 年 3 月（单位：元 / 月）：序号单元编号单元名称面积分摊单价分摊总额备注（ m2）（元 / m 2）（元 / 月）1101-102江苏新科电器228372.12104中国银行5631.63191132 918.8163106A广州一鸣财务61.5100.3684702广东特斯拉机器人283444.7115703广州晟众全粤154241.9986705-707广州银筑铝业8251296.41878 楼广

14、州卡伦饰品24223805.978902广州盈碳机械设备283444.7119903广州羿力照明156245.141110906广州宫之秘化妆品283444.71111907广州芯芯佰汇化妆品156245.1411121003广州陵锐建筑156245.1411131006广州绿蒎生物科技283444.711141007广州威希化工156245.1411151010广州逸朗生物325510.711.57141612161103广州文威房地产156245.1411.171106广州新财潮商贸283444.711181107广州帝妆殿堂156245.1411191108广州柳曼化妆品386606.5

15、7201301-1304广州秃鹰装饰12111902.98211306-1307张德彬439689.852214 楼大健康24223805.97231102广东歌维思283444.711241002广州十里八乡283444.711总计11953.518835.5736备注： 以上各租户单元以合同签订面积为基准点，按现阶段1-4 层、 5-6 层、 7-16 层及 17-19 层区分分摊为原则，最高未超过公摊执行单价的40%计提。八、大厦公摊执行单价阶梯式费率参照表序名出租出租阶梯费率预估分摊费号称面积（ m2） 率（ %）（%）总额（元）111953.550%40%18835.57362131

16、48.8555%50%23544.467314344.260%60%18253.3604416734.970%70%32962.2538阶梯分5摊额19125.680%80%37671.1472621516.390%90%42380.0406723907.0100%100%47088.934备注情况1. 阶梯费率应随出租率及租户承受能力做相应调整；2. 该阶梯分摊费总额只是充当当月支出总额的一部分或是盈利部分，不能完全将分摊总额高于当月支出总额费用， 否则租户难以承受及与实际设备运行效率不符。3. 大厦水电支出总额 =分摊费总额+租户水电自用总额 +业主单位水电自用总额。九、大厦设施运营水电费

17、、空调费及分摊费占比率分析表（2014 年 10-12 月份）费用明细项目（单位：元）费用所占比率（ %）公摊备序月水电水电公摊租户水差水费电费公摊率（ %）注号份费费合计费用电总额值占比占比费占110355.46793268287.6318835.5713197.636254.0.52%99.48%27.59%此数95.1453604614据抽样采211268.24786748135.4618835.5710386.018913.0.56%99.44%39.13%40%集截3.233608864止至.20143 12 362.54123741600.118835.5715949.26815.

18、30.87%99.13%45.3%年 121.59360264月 31日备注情况：1因考虑目前进驻率及装修施工较多，其水电运行数据具有一定的偏差，且不够稳定，针对此类情况，尽量避开 2015 年 1 月 -2015 年 5 月份装修施工阶段水电运行数据。2. 上述空调费用专属一楼大堂运行读数测算，且包含在月度周期内的用电读数。3. 上述公摊费用按设施运行率的40%计提，因面积是固定的，只随分摊单价的变化而变化。4. 上述费用所占比率反应大厦在以月度周期结算水电费时，各明细费用项目在总水电费用所表占比率，其公摊费比率反应收支差额的对比值，也会随出租率的增加而相应增加。十、大厦公摊费用思路组合演示图总体分摊费用 =物业服务费 +房地产营业税 +其他向政府支出费用 +大厦运营均摊水电费 +低值易耗品费 +其他物业服务房地产营费业税总体分摊其他向政其他府