房地产估价案例与分析真题2008年

1、房地产估价案例与分析真题2008年一、问答题1、某市土地储备中心以拍卖方式出让一宗住宅用地，甲、乙两家房地产开发公司拟参加竞买，甲公司委托丙房地产估价机构进行应价评估，最高应价评估结果为12000万元。乙公司委托丁房地产估价机构评估出的最高应价为15000万元。若该两家房地产估价机构的评估结果均是合理的，请分析两者差异的主要原因。2、某公司于5年前在公开市场上以2000万元购得一宗出让性质的办公用地，投入1000万元建成办公用房一幢。目前，该办公用房的市场价值为4000万元，若5年来房屋建安工程造价水平基本稳定，则有观点认为该宗土地的重新取得价格上涨了1000万元。请问上述观点是否正确?为什么

2、?3、某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1500m2，占地2900m2，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/m2，商品住宅销售均价为1.2万元/m2。 据此，估价师拟定了以下两种估价思路： 1以商品住宅销售均价为基础估价。 2以商业用途土地价格为基础估价。 请问： 1上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。 2针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。二、单项选择题(共3大题，10小题

3、，每小题的备选答案中只有一个最符合题意)1999年在某城市中心城区购买了一幢6层的百货大厦，为保证正常经营，于2004年初进行了重新装修。2006年初，王某委托房地产估价机构评估该大厦的市场价值，评估结果为800万元。一年后王某因病去世，临终前留下遗嘱：总价值800万元的大厦由其一儿一女平均继承。为此，该大厦处分前兄妹俩达成书面协议：妹妹获得该大厦的一、二层，哥哥获得三六层。4、若结合周边类似房地产价值分析，该大厦一六层的价值比例关系为： 1:0.7:0.6:0.5:0.4:0.3，则哥哥应向妹妹支付补偿款( )万元。 A11.43 B11.77 C22.86 D23.535、因该大厦800万

4、元的价值为2006年初的评估结果，一年后处分该房地产时，兄妹俩共同委托甲房地产估价机构对该大厦重新进行价值评估。估价中正确的选择是( )。 A若选用市场法，应按当地房地产市场价格变化进行价值分析 B若选用市场法，应结合大厦各层业态进行价值分析 C若选用收益法，其净收益中应扣除分摊的年均装饰、装修费用 D若选用收益法，其净收益中不应扣际分摊的年均装饰、装修费用6、兄妹俩处置该房地产需要办理的房屋所有权登记手续为( )。 A房屋所有权注销登记 B房屋所有权初始登记 C房屋所有权变更登记 D房屋所有权转移登记7、若哥哥将其房地产出租后，又与银行签订了抵押合同，并委托房地产估价机构评估，则房地产估价师

5、在抵押估价报告中应提示( )。 A该房屋租赁关系不能对抗已登记的抵押权 B如未通知承租人，则该抵押合同效力待定 C如不办理抵押登记，该抵押合同无效 D如处置该抵押物，该租赁合同对受让人依然有约束力甲公司所有的厂房位于某城市中心，于1986年4月30日建成投入使用。建筑结构为框架结构，厂房的经济寿命为50年。甲公司于2006年4月将该厂房转让给乙公司，转让后乙公司将厂房改建为百货超市，并补交了土地使用权出让金，将土地变更为商业用途，土地使用期限为40年。自2006年4月30日起至2046年4月29日止，约定不可续期。2008年4月30日，乙公司以该商业房地产作价出资成立合资公司。8、如果采用收益

6、法估价，下列关于该宗商业房地产的收益年限说法正确的是( )。 A该宗商业房地产的收益年限为28年 B该宗商业房地产的收益年限为28年，但须考虑剩余年限土地使用权价值的影响 C该宗商业房地产的收益年限为38年 D该宗商业房地产的收益年限为38年，但须考虑建筑物剩余经济寿命的影响9、若该百货超市由乙公司自行经营，经营状况正常，年经营收入为6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税金及附加为年经营收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%。若2008年4月30日同类建筑物重置价值为4500万元，房屋资本化率为8%，土地资本化率为6%。采用直接资

7、本化法测算该宗物业的价值为( )万元。 A6625 B7333 C7571 D883310、下列关于该宗房地产由工业用途改为商业用途的表述中正确的是( )。 A项目改建投入的成本费用应包括：工业用途房地产的购买价格、补交的土地出让金、商业改造工程费用、管理费、专业费、投资利息和利润 B项目改建的前提是投入成本小于项目产生的经济收益 C项目改建在法律上主要考虑工业房地产的产权是否合法 D项目改建在技术上应首先考虑解决停车场问题甲公司在城乡结合部有一宗面积为5000m2的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见下表：名称建筑面积/m2建筑基底面积/m2房屋结构

8、建筑物重置单价/(元/m2)建筑物成新率店面10001000砖混80090%仓库20002000砖木50085%住宅15001500砖混65090%11、如果对上述房地产进行估价，当利用成本法测算土地价格时，不应计入土地取得相关税费的是( )。 A耕地占用税 B征地管理费 C耕地开垦费 D新增建设用地有偿使用费12、如果评估店面和仓库的房地产价值均为200万元，住宅价值为195万元，则按土地价值进行分摊，店面应分摊的土地份额为( )。 A22.22% B33.61% C36.55% D37.80%13、如果因市政建设需要将沿街店面拆迁，下列关于拆迁估价的表述中，正确的是( )。 A店面内的装修

9、装饰补偿金额由房屋拆迁公司和甲公司协商解决，或由双方通过委托评估确定 B因拆迁估价对象为店面，所以应选用收益法进行估价 C评估结果与房屋拆迁公司和甲公司沟通认可后才能最后确定 D甲公司可自行委托估价机构评估店面价值三、指错题14、封面和目录(略)致委托人函(略)估价师声明 我们郑重声明： 1我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T502

10、91-1999)进行分析和测算，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5注册房地产估价师 已对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。 6没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 7本估价报告依据了委托人提供的相关资料，委托人对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 8本报告估价结果仅作为委托人在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托人

11、及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任。 9本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。 中国注册房地产估价师(注册号 )： (签名盖章) 中国注册房地产估价师(注册号 )： (签名盖章) 中国注册房地产估价师(注册号 )： (签名盖章) 二00八年六月三十日估价的假设和限制条件(略)房地产估价结果报告 一、委托人(略) 二、估价机构(略) 三、估价对象 估价对象为位于 市 区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3853.05m2，土地面积为2294.5m2。 1坐落 估价对象坐落于 市

12、 区数码路北段2123号，四至为：东临 路，南靠 广场，西接 干休所，北依 创业中心(区位情况略)。 2产权状况 根据委托人提供的房屋所有权证和国有土地使用证，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为 有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日2053年6月29日，且约定不可续期。 3土地状况 土地使用权面积为2294.5m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通信，土地平整。容积率为1.68(土地其他情况略)。 4建筑物状况 估价对象为一幢五层办公楼，

13、钢筋混凝土结构，开敞式布局，建筑面积3853.05m2。各层层高及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区；二四层层高均为3.3m，为办公区；五层层高3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，天棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗岩，天棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，天棚铝扣板吊顶，TOTO洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主入口为白色钢化平推玻璃门。 估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率

14、约为100%(建筑物其他情况略)。 5配套设施状况 估价对象上下水、电力、供暖、通信等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖；消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用DAIKIN分体式中央空调，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。 四、估价目的 为委托人转让估价对象提供价值参考依据而评估其市场价格。 五、估价时点 根据估价目的，经与委托人协商，估价时点确定为2008年6

15、月25日。 六、价值定义(略) 七、估价依据(略) 八、估价原则 本估价报告在遵循独立、客观、公正的基本原则下，结合估价目的对估价对象进行估价。具体依据如下估价原则： 1最高最佳使用原则(略) 2替代原则(略) 3估价时点原则(略) 4谨慎原则(略) 5合法原则(略) 九、估价方法 本报告选用市场法和收益法进行估价(方法选择及方法定义略)。 十、估价结果 在评估过程中，估价机构本着独立、客观、公正的原则，在对现场进行实地查看、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象市场价值的因素，并运用科学的估价方法对估价对象的市场价值进行了评估，最终确定估价对象在估价时点可能实现的

16、市场价值为：人民币(大写)贰仟叁佰壹拾万元(2310万元)，单价为5995.03元/m2。 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期 2008年6月25日2008年6月30日。 十三、估价报告应用的有效期 本估价报告应用的有效期自完成估价报告之日起原则上为一年，但市场状况变化很大时，估价报告应用的有效期不超过半年；超过有效期使用本报告，本估价机构不负任何责任。 房地产估价有限公司 二00八年六月三十日房地产估价技术报告 一、个别因素分析 估价对象为位于 市 区数码路北段的一幢办公楼，建筑面积为3853.05m2，土地面积为2294.5m2。 1坐落 估价对象坐落于 市 区数码路北段2123号，

17、四至为：东临 路，南靠 广场，西接 干休所，北依 创业中心(区位情况略)。 2产权状况 根据委托人提供的房屋所有权证和国有土地使用证，估价对象房屋所有权人和土地使用权人为 有限公司；房屋所有权性质为商品房产权，土地使用权性质为国有出让，土地用途为办公，土地使用年限为50年，从2003年6月30日2053年6月29日，且约定不可续期。 3土地状况 土地使用权面积为2294.5m2，地块形状规则，呈矩形，地势平坦，土地开发程度为红线内六通一平，即通上水、通下水、通电、通路、通暖、通信，土地平整。容积率为1.68(土地其他情况略)。 4建筑物状况 估价对象为一幢五层办公楼，钢筋混凝土结构，开敞式布局

18、，建筑面积3853.05m2。各层层高及功能为：一层层高3.6m，为大堂及办公区；二四层层高均为3.3m，为办公区；五层层高3.3m，局部为办公区，局部以玻璃幕墙间隔为会议室。其装修情况为：外墙贴面砖；房屋内部地面为国产品牌地砖，墙面石灰砂浆抹面后刮大白、刷乳胶漆，天棚铝扣板吊顶；一层大厅、走廊公共部分地面、墙面均为花岗岩，天棚铝扣板吊顶；每层设男女卫生间，卫生间地面铺地砖，墙面贴瓷砖，天棚铝扣板吊顶，TOTO洁具；窗体采用塑钢中空玻璃窗，主入口为白色钢化平推玻璃门。估价对象建成于2008年6月，根据国家有关房屋新旧程度判定标准，经估价人员现场查看，确定其综合成新率约为100%(建筑物其他情况

19、略)。 5配套设施状况 估价对象上下水、电力、供暖、通信等基础配套设施完善，并安装消防、中央空调、电子监控系统、公共广播系统等配套设备。其中采暖为高新园区物业集中供暖；消防系统采用美国SIMPLE消防报警系统，每层设消火栓、自动喷淋装置及烟感、温感探头；空调系统采用DAIKIN分体式中央空调，暗卧式风机盘管及新风空调系统；监控系统为飞利浦电子监控系统；每层设TOA公共广播扬声器，提供背景音乐及应急消防广播；并配有两部三菱电梯。 二、区域因素分析(略) 三、市场背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估价方法选用 估价对象所在的 市软件园区域，房地产市场活跃，同一供需圈内类似房地产转让交

20、易案例较多，市场依据充足，因此可选用市场法进行评估。同时，该区域房地产市场中与估价对象类似的物业多以出租方式经营，同一供需圈内出租实例较多，容易获得物业租金、费用等数据，根据估价对象能获得稳定的租金收益的特点，可选用收益法进行评估。 市场法的具体估价思路为：在近期房地产市场中选择与估价对象处于同一供需圈内，具有较强相关性、替代性的房地产交易实例，根据估价对象和可比实例的状况，对区域因素、个别因素、时间因素和交易情况等影响房地产市场价格的因素进行分析比较和修正，评估出估价对象的市场价格。 收益法的具体估价思路为：运用适当的报酬率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常净收益折算到估价时点上的现值，

21、将各期现值累加来确定估价对象房地产价格。 六、估价测算过程 (一) 市场法测算过程 1选择可比实例 经筛选确定A、B、C三个比较实例。 实例A：软件园区软件开发10号楼，地处 市软件园，东临数码路，南临五一路。钢混结构，共四层，建筑面积为4419m2，办公用途，成交价格为6100元/m2，成交日期为2008年6月20日，成交情况为正常交易(其他情况略)。 实例B：软件广场办公楼，地处 市软件园，北临五一路，西北侧邻近数码广场。钢混结构，共四层，建筑面积为3986m2，办公用途，成交价格为6250元/m2，成交日期为2008年4月5日，成交情况为正常交易(其他情况略)。 实例C：经济开发区软件开

22、发大楼，地处 市经济开发区，东临长春路，南临东风路。钢混结构，共四层，建筑面积为4555m2，成交价格为6430元/m2，成交日期为2008年5月16日，成交情况为正常交易(其他情况略)。 比较实例与估价对象各项比较因素对比详见表1。表1 修正因素比较表 可比实例估价对象ABC成交单价/(元/m2)待估610062506430交易情况-正常正常正常交易日期-2008年6月20日2008年4月5日2008年5月16日区域因素自然条件较好较好较好较好环境状况较好较好较好较好距市中心距离/km10101010交通条件便捷便捷便捷便捷商业繁华程度一般一般一般一般公共设施配套情况完善完善完善完善规划限制

23、一般一般一般一般个别因素临街状态数码路数码路、五一路数码路、数码广场长春路、东风路建筑结构钢筋混凝土钢筋混凝土钢筋混凝土钢筋混凝土建筑面积/m23853.05441939864555平面布局较合理合理较合理合理装修情况普通清水房简装普通成新度较新较新较新较新通用性较好较好较好好基础设施配套情况齐全齐全齐全齐全 2确定可比实例修正指数 (1) 交易情况修正 以上所选择的可比实例A、B、C均为正常交易，故无需进行交易情况修正。 (2) 交易日期修正 由于选取可比实例的交易日期均为近期， 市商品住宅市场价格比较平稳，故对可比实例的交易日期不做修正。 (3) 区域因素修正 可比实例A、B、C均为周边地

24、区的交易案例，根据交通条件、距市中心距离、商业繁华程度、公共配套设施等因素进行区域因素优劣造成的减价或增价修正(具体过程略)。 (4) 个别因素修正 可比实例A、B、C与估价对象个别因素进行的对比分析，主要考虑临街状况、结构功能、规模、设施、装修、平面布局、基础设施配套情况等因素进行修正(具体过程略)。 比较因素修正指数详见表2。 表2 比较因素修正指数表 可比实例估价对象ABC成交单价/(元/m2)待估610062506430交易情况100100100100交易日期100100100100区域因素自然条件100100100100环境状况100100100100距市中心距离/km1001001

25、00100交通条件100100100100商业繁华程度100100100100公共设施配套情况100100100100规划限制100100100100个别因素临街状态100103103103建筑结构100100100100建筑面积/m2100100100100平面布局100102100102装修情况10098102100成新度100100100100通用性100100100102基础设施配套情况100100100100 3可比实例比准价格修正 在表2确定的各比较因素修正指数的基础上，对各可比实例的交易价格修正见表3。 表3 交易价格修正计算表 可比实例ABC成交单价/(元/m2)6100625

26、06430交易情况100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100区域因素自然条件100/100100/100100/100环境状况100/100100/100100/100距市中心距离/km100/100100/100100/100交通条件100/100100/100100/100商业繁华程度100/100100/100100/100公共设施配套情况100/100100/100100/100规划限制100/100100/100100/100个别因素临街状态100/103100/103100/103建筑结构100/100100/100100/100建

27、筑面积/m2100/100100/100100/100平面布局100/102100/100100/102装修情况100/98100/102100/100成新度100/100100/100100/100通用性100/100100/100100/102基础设施配套情况100/100100/100100/100比准价格/(元/m2)592559496000 4比准价格测算 各比较实例交易价格经修正后比较接近，本报告中估价人员取上述三个比准价格的简单算术平均值作为估价对象的市场价格(单价)为： (5925+5949+6000)元/m2divide3=5958元/m2 (二) 收益法测算过程 经过认真分

28、析，得知估价对象在未来使用年限内，每年可获得稳定的净收益，且每年的报酬率保持不变，故收益价格测算公式为 V=A/r1-1/(1+r)n 式中 V房地产价格； A年净收益； r报酬率； n收益年限。 1确定年净收益 在测算估价对象未来各年潜在总收益的基础上，考虑估价对象在使用过程中的正常空置等损失后，实际所能获得的年总收益扣除其经营过程中为取得租金收入需花费的维修费用、保险费用、管理费用和税金后，得出估价对象未来各年的净收益。 (1) 估算年总收入 采用市场法确定估价对象可出租面积的正常租金为1.8元/(m2天)(具体过程略)。 根据估价对象实际状况，出租率按90%考虑，则其年收入总额为： 1.

29、8元/(m2天)90%3853.05m2365天=227.83万元 (2) 运营费用 维修费：按重置成本的2%(确定过程略)计算，重置成本为1500元/m2(确定过程略)；则： 维修费=1500元/m23853.05m22%=11.56万元 保险费：按建筑物的原值的0.2%(确定过程略)计算。则： 保险费=1500元/m23853.05m20.2%=1.16万元 管理费：按年收入的3%(确定过程略)计算。则： 管理费=227.83万元3%=6.83万元 营业税及附加按年收入的5.5%计算，房产税按年收入的12%计算，则营业税及附加和房产税为： 227.83万元(5.5%+12%)=39.87万

30、元 则运营费用合计为59.42万元。 (3) 净收益 净收益=年总收入-运营费用=227.83万元-59.42万元=168.41万元 2确定报酬率 本次评估报酬率的确定采用了安全利率加风险调整值的方法，报酬率确定为7%(确定过程略)。 3收益年限的确定 估价对象以出让方式获取，土地使用年限为50年，自2003年6月30日起至2053年6月30日止。估价对象为钢混结构，其经济寿命为60年，根据孰短原则，估价对象的收益年限为50年。 4测算估价对象的收益价格 将净收益、报酬率和收益年限代入计算公式，测算估价对象于估价时点状态下的收益价格为： V=A/r1-1/(1+r)n=168.41万元/7%1

31、-1/(1+7%)50=2324.18万元 单价为： 2324.18万元divide3853.05m2=6032.05元/m2 七、估价结果确定 1单价的确定 本报告分别采用了市场法和收益法对估价对象的市场价格进行了评估，采用市场法求取的单价为5958元/m2，采用收益法求取的单价为6032.05元/m2，两者的结果比较接近，本报告取其算术平均值作为最终结果，即： 估价对象单价=(5958元/m2+6032.05元/m2)divide2=5995.03元/m2 估价对象总价=5995.03元/m23853.05m22310万元 2估价结果 本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采

32、用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价人员的经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的条件下在估价时点的评估价值为：人民币(大写)贰仟叁佰壹拾万元(2310万元)，单价为5995.03元/m2。附件(略)四、指出并改正下面估价报告片断中的错误(错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误)15、 估价对象为A城市一临街商业铺面，当地类似房地产转让、租赁活动活跃；因城市道路扩建需要拆迁，并于2008年8月30日获得该房屋的拆迁许可证。因拆迁需要对其进行估价，拆迁当事人约定室内自行装饰装修部分

33、一并估价。某房地产估价机构于2008年9月5日接受委托并签订估价委托合同，对该商业铺面进行估价，估价作业日期为2008年9月5日9月10日，房地产估价师张某于2008年9月5日到现场进行了实地查看。以下为该估价机构出具的估价结果报告的片段。 一、委托人(略) 二、估价机构(略) 三、估价对象 (一) 估价对象实物状况(略) (二) 估价对象权益状况(略) (三) 估价对象区位状况(略) 四、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。 五、价值定义：估价对象于估价时点的公开市场价值。 六、估价时点：2008年9月5日。 七、估价依据 1中华人民共和国城市房地产管理法。 2城市

34、房屋拆迁管理条例(国务院令第305号)。 3房地产估价规范(GB/T50291-1999)。 4A市城市房屋拆迁管理实施办法(A市人民政府令130号)。 5A市城市房屋拆迁评估管理暂行规定。 6A市城市房屋拆迁评估操作技术规范(试行)(A房市2002148号)。 7市物价局、房产管理局关于印发A市房屋重置价格标准的通知(A价房字200474号)。 8房屋拆迁许可证(证号：规拆许(2008)第 号)。 9委托人提供的权证资料及其他相关资料及图件、注册房地产估价师实地查看记录及了解的有关估价对象现场资料和A市有关市场信息资料等。 10其他法律法规、部门规章、政府规章及政策性文件(略)。 八、估价原

35、则(略) 九、估价方法 由于估价对象周边区域商业铺面交易活跃，交易实例容易搜集，故可采用市场法进行评估；由于A市建安工程造价资料比较齐备，故也可采用成本法评估(市场法、成本法的定义略)。 十、估价结果(略) 十一、估价人员(略) 十二、估价作业日期(略) 十三、估价报告使用期限(略)答案:一、问答题1、理由包括： 1本次评估的价值为投资价值(拍卖应价)。 2投资价值是从某个特定投资者的角度来衡量的价值。 3不同投资者在开发建设成本经营费用方面的优势不同，纳税状况不同，对未来的信心不同，所有这些因素都会影响投资者对该房地产未来收益能力的估计，从而影响投资者对该房地产价值的估计。 (说明：若回答估

36、价目的、估价时点、估价方法、价格影响因素、资料依据及估价师经验不同，)解析 3在某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。属于站在特定的投资者角度和立场上的估价，评估出的价值不是公开市场价值而是投资价值，即使是这两家开发公司选择了同一家估价机构进行拍卖应价评估，也会导致不同的估价结果。两家估价机构的评估结果有差异的主要原因有： (1) 不同的房地产开发公司有不同的自身条件。如：不同的承担风险能力、不同的开发成本或经营费用方面的优势、不同的纳税状况、不同的开发利用方式(包括最佳用途、建筑规模、档次)等。 (2) 不同的房地产开发公司对未来房地产市场的预期不同。如：对未来的信心

37、不同、不同的价值取向和产品定位等。2、1错误。 2房地产价值不是土地价值和建房投入简单的相加。 3应考虑房地产拥有者自己对房地产进行投资改良、通货膨胀因素。 4虽然造价稳定，但管理费用财务费用，税费水平可能有变化。解析 4(1) 不正确。 (2) 原因：现在该宗土地重新取得价格可能要超过2000万元，但该办公用房市场价值4000万元中包括社会平均正常合理的开发利润，换句话说，相比5年前多出的1000万元中肯定包含社会平均正常合理的开发利润，也可能包含上涨的土地重新取得价格。3、1若转让后允许改变用途，则以商业用途价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。

38、 理由： 估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳使用原则应以商业用途价格为基础估价。或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。 2估价技术路线：选择估价方法。方法运用中的具体处理。确定估价结果。解析 2(1) 第二种估价思路更合适。划拨土地上房屋对外转让，要由受让方补交土地使用权出让金，由于该直管公房地处繁华商业区，且其剩余经济寿命有限(按砖混结构40年经济寿命考虑，实际年龄53年，已过经济寿命，即使经过两次大修能延长其经济寿命，但剩余经济寿命也有限)，在规划许可前提下，完全可以考虑拆除重建为商业用房，可按商业用途补交土地使用权出让金，现在估价可按商业用途土地估价。 (

39、2) 土地按商业用途估价，可用假设开发法估价，假设将现有建筑物全部拆除重建商业用房，最后扣减将划拨住宅用地变成出让商业用途应补交的土地使用权出让金，得出估价对象的市场价值。二、单项选择题4、A800万元/3.5=228.57万元，一层价格：228.57万元，二层价格：0.7228.57万元=160万元，一二层合计：388.57万元，400万元-388.57万元=11.43万元。5、A 6、D继承手续属于房屋所有权转移登记。7、D 8、A在估价时点2008年4月30日，根据孰短原则，应以建筑物剩余经济寿命为收益年限，在计算收益价格时，应考虑剩余年限土地使用权价值的影响。9、B 10、BA错。理论教材341页应扣减项目为工业用途房地产的购买价格、买方税、补交的土地出让金、商业改造工程费用。 C错。项目改建在法律上主要考虑工业用途改为商业用途是否合法。11、D 12、C店面的土地价值=200-80090%1000=128(万元)，仓库的土地价值=200-50085%2000=115(万元)，住宅的土地价值=195-65090%1500=107.25(万元)，店面应分摊的土地份额=128/350.25=36.55%。13、D被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被