上海深圳产权式酒店酒店式公寓案例分析【一类优选】

1、酒店式公寓及产权酒店案例分析,2014.9,1,行业内部,Analyze System,报告结构,2,行业内部,产权式酒店公寓,服务式酒店公寓,持有型酒店公寓,开发商全部持有进行经营，不寻求出让获得销售回报,开发商对特定产权或收益权进行出让，引入酒店公司后续经营,直接出售房产，引入酒店管理公司进行后期管理，高档公寓,三种酒店公寓分类 市场上酒店式公寓根据所有权形态，可大致分为以下三种,3,行业内部,持有型酒店式公寓,持有型酒店式公寓实质为开发商自行经营的公寓型酒店； 持有型酒店经营依靠酒店管理公司，盈利依靠酒店租金，盈利需要长期开发，盈利较为稳定，不能实现一次性开发收益。,开发模式,经营模式,

2、收益模式,后续发展,自主开发,持有型酒店公寓,聘请酒店管理公司进行后续经营管理,长期经营收益，与经营状况息息相关,酒店的持续经营发展，与开发商相关,4,行业内部,持有型酒店公寓 持有型酒店公寓瞄准细分市场，有效吸纳酒店分流客户，价格与同等级酒店拉开距离,酒店公寓功能,酒店公寓客户群体,酒店公寓价格,持有型酒店公寓可以视为公寓型酒店，比起普通酒店，更注重居家及长期居住功能,上述酒店式公寓的客户以商务客户为主，多为长期租住，高端酒店公寓国际群体需求非常大,短租价格接近不是很理想；长租价格有优势。,5,行业内部,产权式酒店公寓 开发商出让产权或收益权获得一次性收益，负责后续管理经营，小业主获得投资回

3、报,产权式酒店公寓是典型的投资型产品，开发商虽然一次性获得出让收益，仍需负责后续管理经营，存在较多变数，实际操作中大致存在以下经营模式,6,行业内部,产权式酒店公寓,产权式酒店公寓，服务式酒店溢价能力高，能够摆脱周边价格天花板，并且销售风险小，回款快，发展商资金压力小，没有后续经营压力。,开发模式,经营模式,收益模式,后续发展,自主开发,产权式酒店公寓,聘请酒店管理公司进行后续管理,直接出售房产，获利高，回现快,不考虑发展，维持物管水平即可,客户群体,纯投资产品，客户相对较少,7,行业内部,产权式酒店公寓 目前市场上采用固定比例分成与不固定利润分成结合方式为主流。,收益模式,购买方式,业主每年

4、享受总价一定比例（大大高于银行利率）的固定回报，同时可以享受酒店经营管理带来的分红。,投入低：首付即便五成就可以拥有一套不断赚钱酒店公寓；即可享受经营收益，又可享受溢价收益。,业主权益,业主每年还可以享受一定期限的免费入住权，可以转让他人使用，也可以获取收益,8,行业内部,酒店服务式公寓,服务式酒店溢价能力高，能够摆脱周边价格天花板，并且销售风险小，回款快，发展商资金压力小，没有后续经营压力。,开发模式,经营模式,收益模式,后续发展,自主开发,服务式酒店公寓,聘请酒店管理公司进行后续管理,直接出售房产，获利高，回现快,不考虑发展，维持物管水平即可,客户群体,客户群体广泛，涵盖投资与自住需求,9

5、,行业内部,服务式酒店公寓 服务式公寓价格实现能力强，客户面广，市场认可度高，品牌形象好，开发商风险低,溢价能力强,形象佳，认可度高,产品结合酒店式服务及居住性质，容易为客户接受，能够高于同片区物业价格80%-100%,甚至更高,产品容易被接受，形象较好，产品素质高，客户及市场认可高，能够提升开发商品牌价值,客户面广,产品摆脱纯粹投资品属性，包括投资需求和自住需求都会购买，远远超越产权式酒店的客户范围,10,行业内部,高尚地段 统一经营 极致奢华,三种酒店公寓成功要素：,11,行业内部,Analyze System,报告结构,12,行业内部,目前深圳市的酒店式管理和服务主要依托口岸优势、CBD

6、区位优势和稀缺景观资源等优势； 在经营模式上，高端产品以持有型物业为主，如东方银座，泰格公寓等；产权式物业以销售返租，提供统一的酒店式管理为主。 酒店式管理的客户群主要集中在：跨国企业的高管，在深的外籍人士，及来往深港两地的商务人士，以长租客为主。 由于这部分客户一般是由公司为其提供长期在深居住地，因此愿意选择酒店式公寓，不仅服务周到，方便快捷，而且相对于公司购买等方式，能节约成本。同时，跨国企业高管、外籍人士、国内外商务人士等高端消费群，处于金字塔消费顶端，有丰厚的津贴和补助，有较强的消费实力。因此，这些客户就租金的承受力较高。 对于产权式物业，由于采取统一销售后，酒店管理公司统一管理，因此

7、能较好的保证高租金回报率及收益稳定性，因此对酒店式管理的高管理费接受度也较高。,深圳酒店式管理,13,行业内部,固定返租型酒店式公寓 经营型酒店式公寓重要营销方案，通过承诺固定收益，促使业主购买产品,金中环酒店公寓,丹枫白露,趣园私人公寓,固定返租型酒店公寓是此前酒店式公寓常见的一种操作方式，销售时期，通过向客户承诺固定比例收益，吸引投资客户购买 据了解，现在市场流通返租酒店公寓有金中环公寓、趣园公寓、丹枫白露 这部分酒店公寓现在购买后都需以固定价格同酒店管理公司签订长期返租合同,14,行业内部,金中环酒店式公寓位于项目附楼，产品略好于项目商务公寓，以居住型需求居多，主要是外地在深企业高管人士

8、，该公寓起到替代酒店作用（相比酒店有价格优势），项目酒店式公寓的价格明显高于项目商务公寓价格,金中环酒店公寓 金中环酒店公寓客户可选择与酒店管理公司签长期租赁合同，价格为市场价格65-70%,15,行业内部,金中环酒店公寓,16,行业内部,Analyze System,报告结构,17,行业内部,上海酒店式公寓的几大特点 1、酒店式公寓往高档化、配套全方向发展。 2、主要的客户类型为高端商务人士，其中又以国外企业的高管及国内大公司驻沪的公司高层为多，同时包括一部分在上海短期进行商务活动的国内企业办事人员和国内企业驻上海分支机构的高层。 3、酒店式公寓的租金价格不菲，通常情况下，根据面积的不同，租

9、金在800-2000元/天之间，一个月租金在2-6万元之间。 4、酒店式公寓的房型不仅仅为小户型，而有许多包括三卧的大户型，房型结构基本为一卧室搭配一卫生间。各卧室之间相对保持私密性，公共客厅相对较大。 5、装修风格突出个性化，打破“酒店感”，营造家的氛围。 6、配套相当齐备，包括健身配套和商务配套。 7、服务方面，主要包括日常卫生打扫、免费早餐等。 8、经营管理主要分为两种，一种为开发商成立物业管理部门进行管理，另一种为委托专门的酒店管理公司进行管理。,18,行业内部,翠湖天地（大产权服务式公寓）,翠湖天地御苑位于市中心黄金地段淮海路商圈，环境成熟交通便利，楼盘定位全市高端豪宅，客户以港、台

10、、外籍人士为主,项目位于卢湾区黄金地块，淮海路商圈，距离新天地咫尺之间，太平桥人工湖、企业天地尽在周围 周围环境繁华成熟，尤其是新天地是上海国外人士消费的首选之地 交通便利，1号、8号、10号地铁环绕周围,新天地,19,行业内部,摩根整栋收购翠湖天地御苑18号，改装成顶级酒店式公寓租赁经营，现已被韩国未来资产收购,翠湖天地项目大都是超高端住宅，总建筑面积为61.4万平方米。主要围绕太平湖环水而建，形成一个“都市型环湖住宅群落”。 紧邻上海地标新天地，企业天地，形成一个融合老上海建筑风格与现代化配套于一体的“中心城商住办综合区”,2006,2007,2008,基汇资本收购 翠湖天地御苑 18号改

11、装成顶 级酒店式公寓,高档服务式公寓 管理公司Shama 集团经营管理，,大摩，基汇控股,韩国未来资产 收购18号楼，仍 由shama管理,LOCATION,18号物业是一幢高31层的建筑，共有100套豪华公寓，其中99套供出租。,翠湖天地（大产权服务式公寓）,20,行业内部,该物业由Shama集团改造成Shama Luxe ，高端的酒店式服务带来高的租金收入，租金比业主自主散租的高约3倍,服务增值： 服务人员高配置：99套出租公寓的工作人员达到55名。 个性选择：多款不同面积和灵活布局的套房供住客选择。 豪华酒店服务：每天打扫服务、每周更换3次床单，24小时保安、礼宾及门房服务的常驻管家服务

12、、专车接送来往机场服务、专业洗烫及干洗服务，以及免费自助洗衣设备。,翠湖天地（大产权服务式公寓）,21,行业内部,上海新天地莎玛Luxe服务式公寓,莎玛尊客独享: 莎玛特制 slumber 睡床配特柔软床褥 入住时免费获赠Molton Brown 沐浴用品 莎玛咖啡厅 - 特选早餐区域 “尚明会” 时尚指南,设备 设备设备齐全的厨房，配备德国著名 Poggenpohl 厨柜及 Gaggenau 电器 Herringbone 实木地板 国际著名建筑师 Filippo Gabbiani 的室内设计 Teka 洗衣干衣机 宽带上网服务 中央冷暖空调系统 客厅备有42吋等离子电视，主寝室内另备32吋液

13、晶电视，可收看国际频道 DVD影碟机 KEF 音响组合 保险箱 淋浴花洒 具有音箱和闹钟功能的iPod播放底座 婴儿床*（按要求供应）,22,行业内部,设施及服务 每日房间清洁服务（周日及公众假期除外） 每周更换三次床上用品及毛巾 专业洗烫及干洗服务* 24小时专业保安及礼宾服务 视听图书馆免费提供DVD影碟 设施齐全的健身中心，包括室内恒温泳池、健康舞室、网球场、篮球场、高尔夫球练习场及攀石墙 室内儿童游乐园地 水疗按摩服务 商务中心设施 室内停车服务* 机场轿车接送*,上海新天地莎玛Luxe服务式公寓,23,行业内部,项目精装修实景图,24,行业内部,项目区位位于新天地豪宅板块，周围繁华成

14、熟便利，客户以新加坡、香港及外籍人士为主,济南路8号位于卢湾区核心位置的新天地板块，北临淮海公园，南眺太平桥人工湖，西面新天地，东为企业天地二期，为上海市中心豪宅的地标性建筑。 轨道一号线黄陂南路站距离小区步行10分钟，延安高架、南北高架距离小区2000米左右，步行至淮海路仅需要几分钟，地理位置十分优越。,济南路8号（小产权服务式公寓）,25,行业内部,项目地址：黄陂南路506号 物业形态：2栋31层高层 占地：1.7万平方米 总建面：6.5万平方米 容积率：5.5 总户数：364户 主力户型：82-147m2 项目均价：80000-10000元/m2 装修标准：17000元/m2 开发企业：印度三林（雅加达四季丽晶豪庭开发商） 物业服务公司：帕默斯顿酒店及度假村公司 管理费：16元/m2月,项目简介,济南路8号（小产权服务式公寓）,26,行业内部,项目规划,巴卡拉 济南路8号由2座31层高层公寓组成，公寓房型由83-119一房，147二房组成，每栋塔楼仅有7套顶层公寓，面积从295-805。,济南路8号（小