2014年房地产金融发展展望-房地产创新报告-绿维创景

1、2014年房地产金融发展展望 旅游与城市规划设计专家 旅游地产开发运营顾问 北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd. 官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。2014年房地产金融发展展望北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的2013中国房地产创新发展报告。内容由全经联金融投资委员会协助提供。资金是地产发展前提及关键，没有金融就没

2、有地产。过去房地产发展的资金单一地靠间接融资，更多的是通过银行贷款来支持，这一模式是不可持续的，一定会走上多元化。其次，政府每次调控房价都会运用金融手段，如果单靠银行贷款，影响将会很大。另外，整个房地产行业，特别是住宅业的利润呈下滑趋势，在这种情形下，寻找低成本融资对降低房企的成本来说最为关键。于是，近几年房地产企业正在逐渐摆脱对银行的依赖，走上一条多元化的直接融资之路。从利用银行理财产品成立房地产基金到供应链融资、预售款融资到私募基金、房地产投资信托基金、资产证券化到海外上市融资、入股银行及保险等，房地产融资的渠道越来越多，在银行信贷紧张的2013年，多元化的金融创新模式极大地缓解了房地产公

3、司的融资压力。1、大资管时代到来，资金将更大规模流向金融业务经过长期的高速发展，一些龙头房地产企业的规模已经很大，要想持续发展，单靠房地产市场显然不可持续，“跨界”成为了摆在企业面前的难题。房地产具有投资性，属于资金密集型行业，出于寻求企业内部资金平衡的考虑，房地产企业向金融行业渗透是相对安全并合理的做法。另外，一系列金融政策的出台，打破了证券、保险、基金、信托、银行之间的壁垒，标志着资产管理进入全面竞争时代，为房地产企业拓宽融资渠道、创新融资方式创造了条件。随着金融市场化的进一步推进，2014年地产与金融结合的将更加紧密。2、创新型地产金融产品不断出现，直接融资比例进一步提高从未来的发展趋势

4、看，房地产企业将致力于发展更加多元化的地产金融产品，继续摆脱银行的限制。可以预见，2014年，直接融资的比例将会进一步扩大。在大资管时代，基金和银行的联合、银行和信托的联合、信托与证券的联合将衍生出更多的新型金融产品；房地产涉银将更加普遍化，并逐渐走向成熟；房地产企业并购、引入战略投资人将更加普遍；境外直接融资成为房地产企业与国际资本对接的重要平台。3、房地产基金发展三趋势目前来看，房地产基金发展有三个趋势：第一，并购基金将会在未来时间中大行其道，起到主角的作用。据悉，一些资产管理公司和大的房地产企业已经成立了并购基金。如果宏观调控常态化，有许多中小企业会退出房地产领域，到这些并购基金就面临接

5、盘的机会了。第二，股权化的房地产基金将慢慢取代债权化的房地产基金。对大的房地产企业来说，一方面由于形势良好，现金流回流比较快；另一方面由于良好的信用，银行还主动放款给他们。和这种大企业合作，一是道德风险比较小，二是市场风险也比较小，所以房地产股权类基金会慢慢从纯债权再加股走向纯股权。第三，经营性的股权基金会越来越多，比如商业地产、旅游地产、养老地产、写字楼，不可能一下子售罄，但也不能出售，否则就没办法经营、管理。比较好的办法是自己持有，长期经营，在经营当中有一部分获利，在整个市场升值当中有更多的获利。这样的基金可能会越来越多浮上水面。4、房地产信托仍占主要地位房地产信托仍将是房地产企业融资渠道

6、的主体，尤其是对中小型房企来说。同时，房地产信托仍将占据整个信托业资金的半壁江山重要投向。据相关统计数据显示，2013年1-7月房地产信托占32.27%的资金投向比例，位列集合信托资金投向的第一位。房地产长效机制的建立，有利于房地产信托的风险控制，因此，2014年，房地产信托仍将是房地产企业重要的资金来源之一。5、中小房企面临“大资管”时代的挑战需创新思路大资管时代下，对于中小企业来说机遇与挑战并存，应善于创新、抓住机遇，实现融资：第一，债权融资创新。一般情况下，债权融资需要项目产权清晰、法律文件齐全，抵押物价值充裕，偿付保障可靠，“四证齐全”为基本条件。但是，在特定情况下，在开发项目证照不全

7、，但权属清晰，抵押物充裕，偿付保障可靠的条件下，也可以实现债权融资。第二，股权融资创新：一般情况下，股权融资需要项目投资已经形成，收益前景可以预期，操作团队经验丰富，融资企业信用可靠，通过增资扩股或购买股权进行融资。但在特定的情况下，可以在项目开始投资之前，把股权融资提前到合作投资、共同拿地，扩大融资企业的投资规模，提高融资企业自有启动资金的内部收益率，抢占更大的市场份额。第三，股权加债权融资创新。这是前两种融资模式创新的综合使用，股权部分同股同权，债权部分按照约定付息。这种融资模式，对于合作双方都有降低融资成本、分散市场风险的作用，是比较经常使用的模式，它又可以发展为固定收益加激励分红的模式。第四，经营权收益权融资创新。长期持有、经营获利的项目，最大难处在于自有资金不足；而把写字楼、商铺、酒店卖散了，既不利于整体经营，也不利于收获物业增值。根据我们的测算，以写字楼为例，开发商自持能够免交交易税、企业所得税、土地增值税，并且以成本价自持，在一线城市的核心地段，写字楼的租金内部收益率可以达到10-12%。应尝试与开发商合作，募集追求低风险、长期持续回报的资金组成写字楼基金，并且寻求通过