华侨城项目高级公寓客户

1、公寓客户分析表1、以纯居住为主体（个人决策）客户分类单身欧美居家日韩香港人台商外企 / 外籍华人使用本物业可能可能不使用本物业本 物 业 的 契基于不同客户群体成 为 本 物 业可能购买本物业成 为 本 物 业 最 终本项目可采取的对应营销策最 终 使 用 者的原因的原因合度的限制 / 激励因素的原因购买者的可能性略的可能性1.客户数量较少1.华侨城环境1. 蛇 口 情 结（ 交2.租金接受范围为1. 转化为度假需建 立国 际 品 质的 可 识 别性2.轨道交通，际圈、人脉）80-100 元 / 月求（服务、商业、硬件）3.国际品质服务3.需求面积在 90-120 平方米1.未来国际街区1.

2、蛇口情结2. 居家的需求（别1.客户数量少生活的预期墅） .1.华侨城地缘关1.目前租金成交区1. 高密度区内社区推广（升间为 50元 / 平方值潜力、空间、品质感）系米，可保持较高的2. 装修风格迎合喜好2.时尚感1 区内大量替代品1升值潜力租金承受弹性3.SHOPPING MALL 配置符合3.品质服务2.取决于同国籍朋特定生活习惯的餐饮、超市友的选择等1.华侨城高提及1.取决于物业的档1. 深港地铁 / 地铁站的广告率次、品质感宣传2.轨道交通1. 不认同华侨城的2.取决于捷运系统1. 升值潜力2. 置业投资计划（金融渠道3.认同高品质服非港式文化的环境和效率2. 度假需求的 匹配 性

3、轻 松 便 利按务所带来的物业3.地铁 4号线沿线揭、港币 / 美金定价）价值物业的强力竞争1.认可华侨城1. 嘈杂1. 升值潜力2. 对物业价值可能1. 相关台商协会路径营销2.崇尚品质2. 稀缺产品的怀疑1.身份体现1. 混杂的人群结构1.数量少1. 稀缺物业1. 品质身份诉求2.认同高标准的2. 转化为度假需2. 特定推广途径（金卡营销无法保证阶层感2.对价格不太敏感服务品质求球会 / 信用卡路径）普通华人不会因个人决策的纯居住原因成为本物业的最终使用者和购买者。1 / 62、以纯居住为主体（企业决策）：使用本物业可能的可能不使用本本物业的契合基于不同客户成为本物业最可能购买本物成为本物

4、业最本项目可采取的对客户分类群 体 的 限 制 /终使用者的可终购买者的可原因物业的原因度业的原因应营销策略激励因素能性能性1.物业档次、体现只要保证品质公司形象1. 企业在深运优势，本物业1. 高福利企业员工寓所2.增加企业凝聚力作良好，长期1. 针对特定明星企是明星企业员在深数量少3.提高工作 / 交通发展工宿舍的首选业进行团购（世界效率500 强 / 知名企业总1.体现公司形象1. 明星企业对1. 竞争来自于部设于深圳）企业会所海景 /Golf等1. 企业在深持2. 高档写字楼推广2.物业昭示性企业会所有更( 商务接待 )景观物业及别续稳定发展3.稀缺物业高要墅3、以商务居住为主体：使

5、用 本 物 业 可 能可 能 不使 用 本 物业本 物 业 的 契成为本物业最可能购买本物业成为本物业本项目可采取的对客户分类终使用者的可最终购买者的原因的原因合度的原因应营销策略能性的可能性1. 地铁 4号线沿线1. 酒店巡展，物业的竞争1. 取决于深港一2. 地 铁 / 地 铁 站 宣港深线商务人士1. 轨道交通2. 酒 店 因 素 （ 方体化进程传、便）倾向于支付短期成本1. 深 南 大 道 昭 示1. 酒 店 因 素 （ 方1. 升值潜力1. 广深高速公路广广深线商务人士便）倾向于支付短性2. 城市吸引力告牌宣传期成本1. 酒 店 因 素 （ 方便）倾向于支付短1. 中国一线城市1.

6、航空杂志宣传空中飞人1. 深圳稀缺物业期成本置业成为趋势2. 机场广告牌宣传2. 品质未 必能达到他们的需求2 / 64、以商务办公为主体：成为本物成 为 本 物 业使用本物业可能的可 能 不 使 用 本本 物 业 的 契基于不同客户群体的业最终使可 能 购 买 本本项目可采取的对应客户分类最 终 购 买 者原因物业的原因合度限制 / 激励因素用者的可物业的原因营销策略的可能性能性1. 体现公司形象1. 居 家 氛 围 贬1. 华 侨 城 的传 统损物业价值1. 中心西区公寓写字公寓式写字楼 / 商住楼驻深办事处2.物业昭示性城 市 窗 口 效行业2. 大 堂 能 否 提楼形成竞争推广3.轨道

7、交通应供企业水牌1. 物业能体现标签式生活（时尚 / 潮流文化艺术人/ 优越感）1. 未 形 成 特 定1. 客户稀疏，较难聚1. 取 决 于 圈2. 华侨城地缘关系层 形 成 的 势士文化圈层集（欢乐谷、世界之力窗演艺人士、经纪1. 造场（文化、创 意人）专业）沙龙：美学/ 文阶层小型专业机1. 体现公司形象1. 居 家 氛 围 对1. 高 档 次 、 小 空 间化审美 / 管理、金融讲构（法律、座 / 培训2.物业昭示性强物 业 价 值 的 贬（ 办 公 室 为 稀 缺 产1. 永续经营会 计 、 审损品）计）个人工作室1. 车公庙等老工业区1. 稀 缺 物 业（平面网页1.满足个性需求不

8、胜枚举厂 房 / 写字 楼 的 低 价带 来 的 偶 发设计）竞争需求3 / 65、以商业使用为主体：使用本物业可能的可 能 不 使 用 本本 物 业 的 契基 于 不 同 客成为本物业可能购买本物业的成 为 本 物 业 最 终客户分类户 群 体 的 限最终使用者原因物业的原因合度原因购买者的可能性制 / 激励因素的可能性直接生意关系1.公寓形成直接消1. 关 注 公 寓 客1. 客 户 量 有1. 需时间验证客户费群体消费能力，实现生作为精品直销卖场户群体待挖掘2.区内消费水平高意的开持续性1.节 省 交 易 成 本1. 区内以零售间接生意关系（ 时 间 、 运 输 费长期经营，看好华为 主

9、 ， 未 形 成前店后厂用）侨城批发型市场2.货物存放本 项 目 可 采 取 的对应营销策略作 为 集 成 物 业 进行 推 广 （ 置 业 组合 宣 传 ， 公 寓 和商 业 的 组 合 互动）6、短期使用因素：使用本物业可能的原成 为 本 物 业 最 终基于不同客户群体的客户群体对可 能 购 买 本 物成为本物业最客户类型使用本物业的于物业的契终购买者的可因使 用 者 的 可 能 性限制因素 ( 数量 / 竞争 )业的原因前提条件合度能性研判研判度假 /1.著名旅游景点区星级酒店式经旅游人士 /2.交通便利Golf 发烧友3.临近 Golf 球场营管理4 / 6由此得到公寓客户的量化排序成

10、为本物业最终使用者的可能性排序（由可能性大到可能性小）作为员工寓所的企业决策作为窗口作用的企业驻深办事处香港人的个人居住小型专业机构的办公用途作为小型商务接待的企业会所日韩籍人士居住满足广深线往来商务人士需要台商居住频繁穿梭于城际间的“空中飞人”的短期居住作为直销卖场适应港深线往来商务人士需求欧美人士自住文化艺术阶层的弹性需求类似“前电后厂”的间接生意需求作为个人工作室外籍 / 外企华人的自住成为本物业最终购买者的可能性排序（由可能性大到可能性小）香港人的个人居住小型专业机构的办公用途作为员工寓所的企业决策作为小型商务接待的企业会所频繁穿梭于城际间的“空中飞人”的短期居住作为直销卖场日韩籍人士

11、居住外籍 / 外企华人的自住台商居住作为窗口作用的企业驻深办事处类似“前电后厂”的间接生意需求满足广深线往来商务人士需要适应港深线往来商务人士需求文化艺术阶层的弹性需求作为个人工作室欧美人士自住注：该表中的购买客户分析未涉及纯粹的投资客的购买5 / 6最终使用客户的分类具像描述及对应面积需求客户分类客户具像描述需求面积（平米）传统企 业 驻 深 办 事注重物业形象及昭示性，便于客户寻找，强调交通便利，利于商务45-120行业处往来，关注物业能否挂上自身企业水牌小型专业机构以智力、专业知识创造财富，注重物业形象、昭示性，关注物业能45-90以 商 务 办否挂上自身企业水牌公为主体创意阶层个人工作

12、室以个人作品创作创造财富，个性十足，物业必须满足其个性化需求70-90文化艺术人士追求时尚、优越感，物业能体现标签式的生活，向往国际化的文化38-90街区生活，向往特定文化艺术圈层人士聚集的群居氛围空中飞人稳重理性，经常穿梭于国内、世界各大城市，视野开阔，注重品质45-90多选择中国主流城市置业，认可深圳认可本物业的稀缺性以 商 务 居广深线往来商务人士经常往来于珠三角，注重高品质的酒店式服务，对深圳这城市较为40 左右住为主体认可，被深圳的城市魅力所吸引，对物业价格敏感港深线往来商务人士经济实力较强，注重高品质的酒店式服务，经常往来于香港、深圳40 左右之间，熟悉香港地产行情，善于捕捉可能的

13、生意机会以 居 住 为员工寓所注重物业档次，注重企业对外形象，讲究工作效率，以高福利增强45 以上企业凝聚力主 体 （ 企注重物业品质，突显公司形象，强调国际化星级服务、居住的舒适业决策企业会所 ( 商务接待 )90-120度、安全性及私密性港人认可华侨城的区域美誉度，认同高品质服务所带来的物业价值，喜40-90欢热闹、繁华的高档场所，有一定度假需求，关注物业的升值潜力注重团队精神，同籍朋友的选择影响自己的选择，强调品质，对居日韩住面积的需求在人均45 平方米左右，租金50 元 / 平方米，租金承40-120以 居 住 为受有一定弹性空间忍耐和固执，是台湾商人经商的特点，不仅表现在经商上，也表现主 体 （ 个台湾商人在他们的人生态度上。他们讲求信用，注重承诺，注重私密性和安70-120人决策）静的氛围，崇尚品质，对物业价格敏感外企华人 / 外籍华人追求尊贵感，希望展示不凡的身份，向往与众不同的舒适的生活，70-120认同高标准