上海恒地仓项目市场篇.ppt

1、一、市场总体分析,1、上海办公楼市场走势 2、上海LOFT 产品市场情况分析 3、项目区域办公楼市场现状 4、项目解析及定位建议,1、 上海办公楼市场现状,供应量分析,供应延续下降趋势，本月供应量又创新低,自今年1月起，办公楼供应一直呈递减趋势，且降幅较大，自2008年3月以来达到了供应最低水平。从2008年3月办公市场供应总体走势来看，供应呈“V”字形起落。 受到金融危机影响，开发商延迟推案，或者转售为租的行为使供应量出现明显不足，预计后市供应量不足的态势仍将在一定范围内持续。,成交量分析,成交量止跌回升，办公楼展露“回暖”迹象,整体市场办公楼成交在3月呈现今年以来办公成交量首次止跌回升，接

2、近去年11月成交水平。本次的成交量上扬可视为春节后的正常回暖。从2008年3月及后几月的走势中可以看出，春节后办公市场将会迎来一波成交“小高峰”，相信今年的后几个月也会呈现出这股上涨势头。 同时随着上海力推金融中心定位，以及整体楼市回暖、经济相对稳步的利好下，后市或将持续回暖势头。,成交价格分析,受益于个案成交带动，整体市场均价有所回升,在整体市场成家量回暖的同时，价格也初见抬头上扬，虽然成交价格在供应量整体不足的情况下，受到个案成交的影响较大，但依然可见，办公市场的整体认可度正逐步重建。 后市随着上海金融中心规划定位带动力效应体现，经济救市效应的逐渐显现以及世博经济的临近，整体办公市场有望持

3、续回暖。,整体办公市场总结： 整体市场新建办公项目的不足，后市办公市场将主要以存量房去化为主，新建项目将面对存量用房现房优势及价格优势的竞争； 本月成交量及成交价格的回升，是08年以来整体办公市场后市逐渐回暖的良好征兆，同时上海定位的再次确定以及救市经济的效应体现将有助于市场回暖，而随着日趋接近的世博经济的到来，办公市场将注入强有力的上升推力。,整体市场的回暖以及后续利好因素的确定，办公产品仍有较大的发展空间,整体市场,二、上海LOFT 办公产品市场情况分析,上海LOFT项目分布,普陀 1家 60000 m2,闸北 2家 30000 m2,杨浦 2家 1000000 m2,黄浦 1家 5000

4、0 m2,徐汇 7家 130000 m2,长宁 4家 60000 m2,静安 5家 80000 m2,卢湾 2家 40000 m2,虹口 2家 60000 m2,上海市目前loft创业园分布(含老建筑改造),上海LOFT项目分布,上海市目前创意产业园分布统计,上海LOFT项目分布,普陀,闸北,杨浦,黄浦,徐汇,长宁,静安,卢湾,虹口,近期主要新建筑新建商业中心模式LOFT分布,曹安锦程,禹州金桥国际,绿地汇创国际,东云领驭,苏河1号,上海021联合滨江大厦,上海LOFT项目产品分析产品规划导向,新建的LOFT产品基本以区域产业为依托，是区域产业的衍生产品。,上海LOFT项目产品分析销售情况（0

5、8年至今）,销售情况,受宏观经济影响,LOFT办公市场供求失衡。,价格情况,区域LOFT产品价格大致为同区域平层产品价格的1.21.5之间，主力价差在1.31.4之间。,上海LOFT项目产品分析客源分析,LOFT产品由于基本以小面积产品为主，利于总价格控制，因此外省市的投资比例占到41.14%。,LOFT办公市场总结： 随着创意产业园项目停批影响，LOFT办公项目面临较大的市场供求压力； 目前上海LOFT项目主要以小户型，低总价项目为主，同时由于多为老建筑改造项目，普遍品质不高，客户档次偏中低档。 LOFT产品相对平层产品的高单价性是利于本案销售的市场机会点。,当前LOFT项目品质的普遍不高，

6、客源档次偏低，不利于支撑本案未来的销售价格,上海LOFT市场,三、 项目区域办公楼市场情况分析,徐家汇写字楼供应主要集中在徐家汇区域,而本项目所在的田林板块无新建项目供应。,区域市场,08年-至今徐汇区各板块写字楼供应及成交情况,区域办公需求,1、重点个案光大会展中心,区域市场,甲级办公的租金基本集中在2.5-3元/天之间，且面积普遍偏大，单元面积从90-175不等。,租金及租赁情况,区域市场,部分二手房源销售价格,办公产品报价集中在19000-20000元/之间。,区域市场,光大会展中心客源类型,依托光大会展中心，会展类及相关企业是项目的主要客源，其次为电子制造和贸易类,区域市场,2、附近租

7、赁型办公物业情况,附近租赁型办公物业多为企业外租赁用房，且档次较低。,区域市场,租金及租赁状况,租金基本集中在2元/天左右，单元面积主要为50平方米左右，和100-120平方米左右两个面积段，市场整体租赁率高。,区域市场,附近办公物业客源类型,电子制造业及贸易物流业是区域客源需求的主体。,区域市场,区域办公市场总结： 区域市场新建办公项目供应明显不足。除光大会展中心外，多数办公用房为企业对外出租； 区域内的办公需求充足，但受迫于区域供应不足，仅靠租赁去化，导致区域产品租赁率极高。区域目前甲级办公产品的租赁价格在2.5-3元/天之间，而厂房类办公产品考虑到位置因素，则从1.7-2.4元/天不等，

8、主力集中在2元元/天左右； 区域产品面积段较为丰富，单元主力面积在90-120平方米之间； 由于距离漕河泾开发区较近，区域内的办公租赁型企业以电子、制造及物流企业为主，同时依托光大会展中心，会展行业也是区域一大客源主体； 目前区域办公产品普遍档次较低，高档办公需求难以去化。,区域内新建办公产品，尤其是高档办公项目，具备较大的市场需求,区域市场,四、 项目解析及定位建议,1、地理位置,项目没有紧靠漕宝路，同时周边环境较为嘈杂，项目的位置在区域环境内不具备优势,项目分析,特点 大面积的露台设计丰富了局部产品形态，提升了产品的附加值； LOFT产品目前为市场空白，对其产品自身价值的提升无法在区域市场

9、内得到考证； 产品预计80-100平方米的主力面积符合目前市场的主流需求，但考虑到LOFT带来的实际使用面积的增加从而造成其超过了目前市场的主力需求面积。,2、产品自身,产品自身在区域内具有鲜明的特点，但实际需求与产品存在一定的差距。,项目分析,3、项目SWOT分析,优势： 位于徐家汇、漕河泾和南站商务圈三大商务区交汇处，区域办公氛围浓厚。 区域办公物业需求旺盛，市场整体租售率高；,劣势： 没有紧靠漕宝路交通主干道，产品影响力受到制约； 项目周边目前环境比较凌乱，不利于产品价值提升； 柳州路施工严重影响了区域环境；,机会： 整体市场的回暖以及规划定位、政策导向的利好确定。 区域办公市场供应严重不足，且整体产品档次较低； 结合市场普遍对于LOFT产品价格的认可度，利于本案后期销售价格的提升；,威胁： 全球金融危机的影响仍将在一定时期内持续； 当前LOFT项目普遍的客源档次不够，不利于项目未来价值的体现。,项目分析,结论： 从整体市场角度来看，区域办公物业供应缺乏，尤其以高档办公极为缺乏，而市场需求较为旺盛，市场呈现较为激烈的供应空白。 从项目自身情况来看，虽然项目本身具有鲜明的特点，但与市场主力需求存在一定的差异，如能进行一定的调整则市场接受度将更高。,综上所述，本项目可定位于针对区域高端客源，融合LOFT产品特性，具备5A甲级办公标准，区域内具有标杆地位的高端办公产品