成都北改详细解读及趋势预测ppt课件.ppt

1、成都市 “北改”详细解读及趋势预判,1,目录：,北改规划现状 “北改”规划影响 “北改”政策对楼市影响 “北改”分区规划对楼市影响 “北改”事件对楼市影响 “北改”发展方向预测,一、 二、 三、,2,目录： “北改”规划背景关键词： 均衡发展,民生工程 城市升级,城西 新貌,3,成都市急需“北改”大平台推动城北均衡发展，从根本上解决整个成都市 的发展瓶颈，从而统筹“成都中轴”协调发展，最终全面实现现代化、充 分、国际化的世界现代田园城市的总体发展目标。 成都：一南一北，遥相呼应。且城南天府新区已经上升为国家战略。,成都城北,成都城南,均衡发展？,4,城北,成都市城北是成都中心城区发展最薄弱、城

2、区面貌反差最大的区域，并伴 随着“东调”战略和东郊危旧房改造惠民工程的成功实施， “北改”作为 成都市有一重大民生工程，顺应民意、惠泽百姓。,城北成都名副其实的“北大门”,城北“北改”,宜业、宜商、宜居的现,代化、国际化城区,“北改”造福超百万人口，增强,城北幸福感。,城市国际化的背景,重大民 生工程,5,成都市发展日新月异，城北却仍然老旧不堪，区域基础设施短缺、产业业 态低端、城市形态老旧、综合治理任务艰巨等诸多问题亟待解决，城北急 切呼唤华丽转身，为一座城市的未来发展定下基调。,基础设施短缺 产业业态低端,城市形态老旧,城北关键词： 脏、乱、差 破旧 低端 城北发展升级,6,目录： “北改

3、”规划关键词： 范围及格局 项目及投资,产业及生态文态,城西,新貌 交通 区域 周期,7,东至：新成华大道,南至：抵一环路（局部至府河）,西至：西大街金牛大道 （老成灌路）,成都市城北“北改” 总面积约195平方公里（含绕城高速内新都区部分区 域），涉及金牛区、成华区、新都区三个区域，集中“四轴四片” ，重点 改造总面积约104平方公里。 关键词：四轴四片 北至：绕城高速金牛、成华北边界,8,成都市城北“北改”规划建设用地规模为168.64平方公里，规划人口约为246万人。,9,形成“四轴九片、一核八心”的“北改”片区总体结构,10,城北“北改”是成都市最大规模民生工程，工程项目约360个，总

4、投资3300 亿元，其中2012年拟启动的项目约200个，总投资超过1500亿元。北改工程 已成为未来几年成都市为民办实事民生工程的首位。,2012年“北改” 启动项目投资情况：,北改涉及人群：近2万家个体商户，400多家企业，从业人员10多万人，居民逾百万。,关键词：北改项目 投资,11,2013年北改将启动173个项目，6棚户区4725户搬新家,2013年“北改”计划启动项目173个，总投资约1800亿元，计划完成投资550亿元。其中，市级重点项目计划启动81个，总投资约1106亿元，计划完成投资约314亿元。“两横两纵”路网构架将启动建设，4725户棚户区居民的居住条件将得到改善。旧城改

5、造项目主要包括棚户区改造和企业自主改造两大类，共17个，占地面积约4000亩，拆迁面积近40万平方米。加快推进荷花池小商贸市场、驷马桥果品市场、512建材市场等大型专业市场的调迁工作。棚户区改造，拟实施市委党校、华西集团片区、新华印刷厂南片区、建设南路地块土地整理项目、68片区红线外点位、省建校等6个棚户区改造项目，涉及住户4725户，改造面积29.15万平方米；同时在单位自主改造项目较为集中的八里庄二仙桥、昭觉寺、人民北路等片区掀起建设高潮，形成“北改”新的引爆点。,12,成都城北商贾云集，以专业市场为主，“北改”将商品市场外迁，并在绕 城内不再布局任何专业市场，提档升级，打造城北现代商业商

6、务中心。,关键词：,产业提档升级,2012年工作：启动商品市场、货运场站、 物流服务站、仓储企业搬迁工作；客运站 整合调迁工作；区域拆迁安臵工作。,商品市场：以荷花池片区、火车北站片 区、五块石片区、驷马桥片区、八里庄片 区为调迁先期重点。,多商业中心布局：在新建区和改旧区聚 集高端商业和现代服务业，初步形成北部 城市级商业中心、火车北站商圈、各城市 组团或板块的商业商务中心。,13,成都“北改”以“统筹规划、集中集约、引导外移、提档升级”的发展原 则，按照“关闭-改造-转型”的发展思路，打造城北城市级商业中心以及 组团商业商务中心。,关键词： 产业发展,两大产业集约 发展功能区,14,成都“

7、北改” 生态环境工程 也是打造的重点，结合区域所独有的生态资源，,文化底蕴，城北将建设城市最大的都市绿岛、天回镇文化地标等生态项目。,关键词：生态文态 以凤凰山、天回山、虎头山为重点的北部 “198”区域，结合区域独有的生态资源，建 设城市最大都市绿岛； 打造城北独特的亲水生态环境； 打造天回场镇文化旅游片区； 提升昭觉寺、驷马桥、三洞古桥文化元素； 打造国际大熊猫文化品牌。,15,成都“北改”大力推进基础设施建设，全面梳理城北的路网体系，规划“8 横10纵”的骨干路网，为城市形态升级奠定基础。,关键词：,8横10纵,16,成都“北改” 交通先行，着力打通城北断头路、打通梗阻点，2012年将启

8、 动总长约46.5公里的道路、立交桥等基础设施建设，总投资约79亿元。,疏通易堵路,川陕路新都段改造明年建成通车，届时川陕路将变身8 车道景观大道 改造货运路,货运大道绕城高速互通立交预计6月通车，届时货车 统一走货运大道 打通断头路,打通人民北路、蜀龙路5期等断头路，尽快完成2.5环金 牛、成华段,关键词：46.5公里路桥建设,17,金牛区是成都 “北改”工程的主要承载地，以区域 “四轴八片”为 金牛 区“北改”工程推进的重点区域。,关键词：四轴八片,四轴：,老成灌路,交大路沙西线 人民北路,川陕路和解放路,5大旧城改造片区：人民北路火车北站片区、 解放路曹家巷驷马桥片区、沙湾路铁二局西 南

9、交大片区、金牛大道茶店子金牛宾馆片区、 川陕路天回旧场镇片区,3大新区开发片区：北新干道凤凰山片区、北 新干道国际商贸城片区、沙西线“198”片区,八片：,18,成都金牛区“北改”划分为新建区、优化区、整治区三个功能区来实施工 程项目建设，区域首批40个龙头工程项目已经确定。,关键词：三区,重点片区 产业,改造模式 部分项目,19,成都成华区以道路建设、公建配套和龙头产业项目带动，推进“北改”工 程项目的实施，同时加速高端业态聚集，整合生态文化资源，加快构建生 态田园环境。,关键词：两区五轴七片,改造模式 配套建设,率先启动项目,20,成都新都区“北改”按照 “两廊两带三片多点”重点区域实施，

10、构建 “一主 四廊三轨”的空间布局和产业体系，以“两廊两带三片区”核心起步区，其 他区域为政策辐射区和产业承接区。 关键词：两廊两带三片区 一主四廊三轨 交通 产业,21,昭觉寺片区居成都“北改”七大重点片区之首，规划面积约为1.56平方公里（2340亩），打造传统文化与现代文明交融的国际文化旅游商贸区。,22,成都市“北改”锁定“一年出形象，三年见成效，五年大变化”的目标， 摘下“北乱”的帽子，将城北打造成为“三位一体”，“四态合一”，宜业宜商 宜居、更加宜人的现代化城区。,2014年 三年见成效 绕城内不再有任何批发市 场，荷花池、五块石，八 里庄等商品市场调迁；关 闭荷花池汽车站，整合五

11、 块石汽车站，新建北站汽 运站。力争三年内见成效。,2016年 五年大变化 通过五年努力，打造产业 城北、生态城北、生活城 北，让城北成为高端化、 多样化、特色化，宜业、 宜商、宜居、宜人的现代 化城区，让惠群众。,关键词：“北改”时间表 2012年 一年出形象 交通先行，交大路改造， 年内彻底打通2.5环， 加强金芙蓉大道、金凤 凰大道等骨干道路建设， 并贯通2.5环黄忠大道 茶店子段。,23,成都市城北“北改”工程正式启动，规划已完成并不断完善，按照规划实 施，以交通先行为改造准则，从基础道路建设和搬迁任务为主，从而为提 升城北形象奠定牢实的基础 。,1月,2月,3月,6月,10月,“北改

12、”动员大会,“北改”工程启动大会 “北改”规划方案征集 昭觉寺绿水青龙项目、区域 旧城改造项目启动 交大路改造启动,完成“北改”区域规划 完成详规、城市设计、交通、 生态、产业等专题规划 川陕路改造启动,启动建设项目34个,交大路改造完成,贯通2.5环黄忠大道茶店子段 完成“五轴七区两片”实施 规划 货运大道-绕城高速互通式立 交建成通车,关键词： “北改”2012年时间表,开工建设金芙蓉大道、金凤凰 大道、天回大道、天丰路等道路 完成羊西线、解放北路、金牛 大道综合整治改造工程 西北村低洼棚户区、成铁木材 厂片区改造项目全面竣工,12月,24,目录：,北改规划现状 “北改”规划对楼市影响 “

13、北改”政策对楼市影响 “北改”分区规划对楼市影响 “北改”事件对楼市影响 “北改”发展方向预测,一、 二、 三、,25,目录： “北改”规划政策对楼市影响 关键词： 交通建设,产业升级 旧城改造 土地供应,城西未来商业副中心,城西 新貌,26,“北改”之交通： “8横10纵”的骨干路网，突破城北交通瓶颈，催生改 建道路周边新兴楼市热点区域，综合体或商业体为主，商品住宅价值提升，,熊猫大道 断面改造,三环路交大立交建设 老成灌路建设,二环路快速路建设 二环路快速路建设,同时提升城北楼市居住品质，为宜居城北奠定基础。 交通改造建设,兴起,高尚住宅 城市综合体 体现 价值城北 宜居城北,27,“北改

14、”之产业升级：利用“北改” 的机遇，城北有选择性地承接产业转 移，着力外迁商品市场到新都、青白江等地。正所谓产业格局影响楼市格 局，并为区域带来产业人群购买力，产业承接区域楼市将快速腾飞。,“北改”,青白江发展 大丰镇人口总量5年后将扩展至40万。,高层为主，提升大丰楼市价值，宜,居价值，新建品质住宅已达27个。 高层单价区间3980-6200元/平方米。 弥补区域综合体缺位状况，如福地,关键字：大丰楼市 目前，大丰镇人口总量,10万。,多层为主，单价区间 26002800元/平方米。 承接荷花 池等市场 无集中性的商业综合体，,临街商铺商业业态混杂。 青白江房价将不到2000 元/平米,广场

15、入驻。 成都市青白江区2012年第一批总投 资308亿元的重大项目集体开工，发 展战略从“纸上谈兵”进入施展演 练阶段。 聚集的产业人群消费力将带动区域 商业及住宅和商铺的投资发展。 房价达到了3000多元/平米。,“北改”,大丰楼市局部概览 青白江产业园区局部概览,28,“北改”之旧城改造：以自主改造和原地返迁方式为主进行，短期内将不 会直接刺激房地产市场需求，但会对租赁市场有直接的作用。值得一提的 是，该部分人群闲臵资金较多，商品住宅和商铺投资将会突起。,“北改”旧城改造重点在金牛区、成华区。,29,“北改” 将引领土地市场新一轮放量，尤其是土地资源稀缺的主城区，北 改新建、旧城改造将推出

16、近3万亩建设用地，满足未来城北5-10年的土地需 求。从而为城北成为开发商的新宠夯实基础。,关键字：土地,注：凤凰山、198片区建设用地规模按总用地规模*15%（政府相关标准）推算出,30,目录： “北改”分区规划对楼市影响 关键词： 金牛区,成华区 新都区,城西未来商业副中心,城西 新貌,31,“北改”分区 金牛区三环内均要进行旧城改造，未来楼市以城市商业 综合体为启动项目可能性较大，商业地产会最先繁华；三环外区域未来将 形成以凤凰山和198为主的改善型住房片区。,32,“北改”分区 成华区未来楼盘供应量较大，刚需物业主要集中在昭觉 寺、驷马桥、红花堰片区，凤凰山白莲池片区主要以改善型住房为

17、主，八 里庄、猛追湾主要以商务办公物业为主。,33,30,“北改”分区 新都区作为城北产业主要承接地，商贸物流产业聚集， 北新干道周边以投资和刚需为主，蜀龙大道周边以改善型住房为主。,34,目录： “北改”事件对楼市影响 关键词： 5大红利,楼市格局 成交市场 楼市客群 营销广告,城西 新貌,35,“北改”拉动城北楼市升温，刺激 “北改”区域土地入市，利好楼市发展，整个成都楼市重心开始北移,32,“北改”5大红利,5、“北改” 概念作为楼 市新的预期， 可以预热成 都整体楼市， 成为整体楼 市的信心之 火。,4、吸引成都 本土之外的 有意向购买 北区的人群， 重新审视和 定位北区映 象，扩容北

18、 区消费特群， 并且分流传 统南富西贵 东升的消费 者。,3、庞大的市 场资本投放。 北改刺激了 刚需、原住 民、二次升 级臵业者、 投资消费者 的购房需求， 进一步活跃 了楼市。,2、打破城北 土地市场。 传统的温和 和沉寂，土 地价值明显 上扬，从而 推动楼市价 值增值预期， 引领区域楼 市的价格走 势。,1、城市的固 态表情升级。 基础设施、 市容市貌等 是北改的重 头戏，北改 之后，城北 面貌势必焕 然一新。,36,33, 大量新增购房需求，促进市场成交回升； 拆迁户集中租房需求，二手房租赁市场表现活跃。 旧城改造提供一定量的土地供应； 因旧房改造带来的住宅需求将在很大程度上刺激 房地产市场，而区域未来的良好的发展前景，让 城北土地成为开发商争夺的焦点。 天府新区和城北改造都是城市投资，北改老城区 在服务型和零售型商业受追捧， 北改可能形成投资客户新浪潮，商业