第10章中国现行土地使用制度.ppt

1、第十章 中国现行土地使用制,第一节 中国农村现行土地使用制度 第二节 中国城市现行土地使用制度,农村土地使用制度的构成,农村国有土地使用制度 农村集体土地使用制度 农用地使用制度 建设用地使用制度,农村集体农用地使用制度,（一）1949年1952年，农民个体使用制 （二）1953年1978年，土地集体使用制 （三）1978年后，家庭承包经营制度 （四）2016年，所有权使用权经营权“三权分置”,1978年11月24日晚上，安徽省凤阳县凤梨公社小岗村西头严立华家18位农民召开秘密会议，诞生了一份不到百字的包干保证书，内容：分田到户；不再伸手向国家要钱要粮；如果干部坐牢，社员保证其小孩养活到18岁

2、。 1979年10月，小岗村打谷场上一片金黄，经计量，当年粮食总产量66吨，相当于全队1966年到1970年5年粮食产量的总和。,家庭承包经营制度开端,1980年5月31日，邓小平公开肯定了小岗村“大包干”做法。农村改革势在必行。1982年1月1日，中国共产党历史上第一个关于农村工作的一号文件正式出台，明确指出包产到户、包干到户都是社会主义集体经济的生产责任制。此后，我国政府不断稳固和完善家庭联产承包责任制，鼓励农民发展多种经营，创造了令世人瞩目的用世界上7的土地养活世界上22人口的奇迹。,家庭承包经营制度的确立,家庭承包经营制度的基本特点： 限定使用者资格的使用制度 以家庭承包为基本形式 有

3、限期的承包制 可依法、自愿、有偿的流转,农村土地承包法,第三条 国家实行农村土地承包经营制度。 农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。 第十五条 家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。,农村土地承包法,第四十七条 以其他方式承包农村土地，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权。 第四十八条 发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。,农村土地承包法

4、,第二十条 耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。,农村土地承包法,第三十一条、第五十条 承包人死亡，其应得的承包收益，依照继承法的规定继承；在承包期内，其继承人可以继续承包。,农村土地承包法,第四条 国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定。 农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。（解释：也就是说所有权不能买卖） 第八条 农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。 未经依法批准不得将承包地用于非农建设。,农村土地承包法,第十条 国家保护承包方依法、自

5、愿、有偿地进行土地承包经营权流转。（流转的收益归承包方所有，摘自第三十六条 ） 第三十二 通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。 第四十九条 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。,农村土地承包法,第三十八条 土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。,转包：发包方承包方 承包方（转包方）接包方（本集体成员） 无需发包方同意，但需备案，代耕一年以内

6、的除外。 出租：发包方承包方 承包方（出租方）承租方（非本集体成员） 无需发包方同意，但需备案，代耕一年以内的除外。 转让：发包方承包方 承包方（转让方）受让方（非集体成员也可但必须是农户） 发包方新承包方 应当经发包方同意。除此之外的流转方式备案即可。,农村土地承包法,第五十一条 因土地承包经营发生纠纷的，双方当事人可以通过协商解决，也可以请求村民委员会、乡(镇)人民政府等调解解决。 当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。,土地集体所有权人对集体土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 土地承包权人对承包土地依法享有占有、使

7、用和收益的权利。 土地经营权人对流转土地依法享有在一定期限内占有、耕作并取得相应收益的权利,2016农村土地所有权承包权经营权分置,土地所有权,土地承包经营权,土地所有权,土地承包权,土地经营权,家庭承包经营的局限性,承包经营权内涵不明确、不充分 土地产权流转有一定的限制 土地承包期不稳定,农村土地承包法,第二十七条 承包期内，发包方不得调整承包地。 承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。承包合同中约定不

8、得调整的，按照其约定。,相对于城镇土地出让期限，农村土地承包期限仍然偏短，而且目前还没有土地承包到期后是否续期的规定；加上在承包期内频繁调整，土地承包期限更短； 土地承包经营权的不稳定意味着未来收益不确定，从而导致投资不足。,农村集体农用地使用制度的完善,明确承包经营权的性质 分离农地承包权和经营权 完善承包经营权的权能结构 使承包经营权债权物权化 土地承包期长期化 建立健全农村社会保障体系,明确承包经营权的性质 既不能否认农民对土地承包权的要求，也要将承包经营权应有的转让、入股、转租、抵押等各项权利完全赋予承包经营权的内涵，使之成为一完整的土地使用权，以利于土地使用权权利的充分实现。 分离农

9、地承包权和经营权 农地“两权分离”改为“三权分置”。 同时使承包经营权债权物权化。 现实的土地承包经营权是由承包合同规定，而不是由法律明确规定，因而具有明显的债权性质，还不是一个完整的物权。,完善承包权和经营权的权能结构 物权化的土地承包经营权具体权能须由法律规定而不是合同约定。应通过法律明确授予土地承包权和经营权主体的权利有: 1)占有权2)使用权 3)收益权, 4)处分权,其中包括:出租权、抵押权、转包权、自主转让权;入股权;5)物上请求权; 6)相邻权; 7)退包权; 8)优先的续期承包权9)取回权和补偿权; 10)承包土地征收征用的补偿权,应明确土地承包经营权人是接受土地补偿款的主体,

10、禁止任何组织和个人以集体的名义进行截流或再行分配11)继承权;等等。,土地承包期长期化 中华人民共和土地承包法规定的承包期30年长期不变永久不变？ 建立健全农村社会保障体系。 农村社会保障体系的建立与健全，能够对土地的保障功能进行替代，降低农民的“恋土”情结，消除由于农地产权的福利性安排而阻止土地产权的流转。,使得土地承包期长期化 土地承包期的不断调整影响了农民土地使用的合理预期，致使农民对土地进行粗放经营，不利于土地的合理使用。对承包期规定一个较长期限是赋予农民长期而有保障土地使用权的根本保证。,农村集体建设用地使用制度特征,限定使用者资格 依法批准使用 严格限制流转,土地管理法第四十三条规

11、定：任何单位和个人进行建设需要使用土地，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。,土地管理法第五十九条 乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。,第六十条 农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人

12、以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。,土地管理法第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。,土地管理法第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租

13、用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 2007年10月1日实施的物权法规定，“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理”。,但按照市场经济体制的要求，经营性集体建设用地应当通过市场配置，发生置换和流转。这就使得现行法律提供的狭窄空间与集体建设用地配置对流转的现实需求之间产生了强烈矛盾。 在市场经济体制完善、社会技术变迁和土地收入预期转变的过程中，数量庞大的集体建设用地开始自发流转，形成了庞大的隐形市场。 特别是城乡结合部，珠江三角洲、长江三角洲等地区更为活跃。,20世纪90年代中期开始，集

14、体建设用地自发、无序流转的不良局面逐渐为政府所重视。 1996年，在原国家土地管理局支持下，苏州市颁布了苏州市农村集体存量建设用地使用权流转管理暂行办法，开始对无序的集体非农建设用地使用权流转进行规范管理。 随后，一系列试点促使大范围的规范管理工作向纵深推进。,1999年11月，经国土资源部批准，芜湖市被确定为集体建设用地流转试点市。 2000年，国土资源部在江苏南京市、苏州市，上海青浦区，浙江湖州市，广东南海市等9个市区开展集体建设用地流转试点工作； 2001-2002年，国土资源部在苏州、安阳和湖州先后三次组织“土地制度创新座谈会”，在各试点单位在实践的基础上总结了规范集体建设用地流转的相

15、关经验和做法。,2004年10月，国务院关于深化改革严格土地管理的决定提出，“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”，无疑为集体建设用地流转的规范管理提供了有力依据。 2005年10月实行的广东省集体建设用地使用权管理办法，作为我国首部关于集体建设用地流转的地方性法规，明确了集体建设用地使用权可以出让、出租、转让、转租和抵押，被视为“新中国历史上的第四次土地流转改革”。,2006年3月，国土资源部关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知进一步明确，“稳步推进集体非农建设用地使用权流转试点，不断总结试点经验，及时加以规范完善”,20

16、08年中共中央十七届三中全会中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定 在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益。逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。抓紧完善相关法律法规和配套政策，规范推进农村土地管理制度改革。,土地管理法1986年颁布实施，1988、1998、2004三次修正。2008年初启动了此轮第四次修订，2009年5月形成修订案送审稿，由于各方观点并未达成

17、共识，一直未能通过。 前三次修正以耕地保护为核心，强化土地用途管制的审批权；这次则立足于解决集体土地的产权问题。核心的争议点是在多大程度上给予农村集体土地与城市土地平等的产权地位。,无论是理论界还是决策层，都承认未来改革征地制度，建立城乡统一的建设用地市场，同地同价同权正因为此，中共十七届三中全会对于集体土地产权的论述，被认为是打破土地二元结构的里程碑。 但是，十七届三中全会的决定，与土地管理法“建设用地必须使用国有土地”的条文相悖。土地管理法新一轮修订，很大程度上就是为了落实十七届三中全会的精神。,2009年03月国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见指出“对需

18、要流转的集体建设用地，要重点开展集体所有权和使用权确权登记，特别要开展集体经营性用地的认定和确权，为集体建设用地流转提供条件。”,2013年11月十八届三中全会中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定第11、21条,（11）建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同 权同价。缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。完善土地租赁、转让、抵押二级市场。,（21）赋予农民更

19、多财产权利。保障农民集体经济组织成员权利，积极发展农民股份合作，赋予农民对集体资产股份占有、收益、有偿退出及抵押、担保、继承权。保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。,集体经营性建设用地流转改革进入快车道,十八大农村集体土地改革突破点总结：允许流转的集体经营性建设用地范围由土地利用规划确定的城镇建设用地范围外扩大到内外均可，增大了集体建设用地供给量；流转的前提条件在符合规划的同时，增加了符合用途管制条款，更符合我国耕地保护的基本国策

20、和国际通行的土地用途管制原则；集体建设用地流转与缩小征地范围配套，解决了集体建设用地流转与征地冲突问题；明确了集体建设用地流转收益分配指导方针，为解决各方利益博弈最激烈的流转收益分配问题指明了方向；土地流转二级市场和农村产权交易市场建设，可提供方便的交易渠道；突破了集体建设用地农民集体或个人自用的限制，实现了国有和集体土地需求主体平等，扩大了集体建设用地需求量。,农民宅基地入市启动破冰之旅,决定首次提出“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道”。这一政策导向具有破冰意义，标志着宅基地入市终于迈出了尝试

21、性的一步。 由于农民宅基地流转涉及农民生计与权益保障、土地财政、社会公平、房价等种种难题，需要逐步试点，谨慎地在较长时间逐步推进。,宅基地使用权可以继承吗？,年月，黄某以一户三人（黄某与妻子张某、大儿子）名义申请了宅基地建房。同年月，小儿子出生。年大儿子结婚，黄某因车祸去世。年，小儿子因结婚另行申请了宅基地建房；大儿子也将房屋拆除，在原宅基地上建了新房，张某随大儿子居住。年，大儿子居住房屋面临拆迁，获得了拆迁补偿款万余元和宅基地使用权补偿款万余元。小儿子得知后，认为宅基地补偿款属于申请宅基时的黄某、张某和大儿子共同所有，三人应各享有万余元。父亲黄某已经去世，其享有的万余元应作为遗产由母亲、哥哥

22、和自己共同继承。大儿子反对，双方对簿公堂。问：宅基地使用权是否是黄某的合法财产？小儿子可否继承？,法理分析,我国继承法第3条规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。 那么农村宅基地使用权能否继承，就主要看其是否属于个人合法财产。宅基地使用权不属于此处所指的个人合法财产，所以不能继承。理由： 1.宅基地使用权的取得具有无偿性。根据有关规定，我国农民取得宅基地使用权原则上是无偿取得的。 2.宅基地使用权具有很强的人身依附性。在通常情况下，宅基地使用权的取得必须是具有农村集体经济组织成员资格才行，并且随着集体经济组织成员资格的失去而失去，不产生在不同农民个体之间的流转，即不可以继承。 3.农村宅基

23、地使用权主要是为了保障每户农民的居住需求，具有社会保障功能。如果允许继承的话，将导致宅基地无限扩大，违背了土地管理法规定的农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定。（另，宅基地使用权本身不能作为遗产被继承，但可以基于继承宅基地上的房屋而获得宅基地的使用权。）,第二节 中国城市现行土地使用制,传统城市土地使用制的基本特征 传统城市土地使用制的弊端 现行城市土地使用制的形成 现行城市土地使用制的基本内容 现行城市土地使用制的完善 国有企业改革中土地资产的处置,传统城市土地使用制（行政划拨）的基本特征,无偿 无限期使用 无流动（禁止土地使用权转让） 划拨土地即通常所说的“三无”土地,传统城市土地使用制的

24、弊端,不利于土地的集约利用与合理配置 不利于企业转换经营机制与公平的市场竞争环境的建立 不利于城市的建设与发展 不利于廉政建设，寻租行为盛行,现行城市土地使用制的形成,（一）征收土地使用费（税） 1980年，中外合营企业场地使用费； 城市土地使用费试点：深圳（1982）、抚顺（1984）、广州（1984）； 1988年城镇土地使用税暂行条例施行 国家土地所有权在经济上有了初步体现；,（二）开展土地使用权有偿出让和转让试点； （三）制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规，使土地使用权逐步进入市场经济运行轨迹； （四）修改宪法和土地管理法，为城市土地有偿使用制度在全国推行提供了基本的法律依据； （

25、五）制定全国性土地使用权出让和转让法规，标志着我国城市国有土地有偿使用的确立。,1994年城市房地产管理法确立城市国有土地供应政策：有偿使用和行政划拨并存 1998年新修订土地管理法确立城市国有土地有偿使用为主，有偿使用和行政划拨并存 1998年土地管理法实施暂行条例明确规定国有土地有偿使用的方式：出让、租赁、作价出资或入股,现行城市土地使用制的基本内容,土地使用权出让、租赁、作价出资或入股 土地使用权转让、出租、抵押 土地使用权终止,土地使用权出让,国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。,土地使用权出让,是,受让方：未作

26、禁止性规定的境内外的公司、企业、其他组织和个人 出让的地块、用途、年限和其他条件，由市县人民政府土地管理部门会同城市规划部门和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限经批准后，由土地管理部门实施。 土地使用权有偿出让不及地下。,土地使用权出让的方式,协议出让是指土地使用者直接向国有土地的代表人提出有偿使用土地的愿望，并由双方进行一对一的谈判，协商出让土地使用权的方式。 采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按照国家规定所确定的最低价。,招标，是指在指定的期限内由符合条件的土地使用者以书面投标的形式，竞争某块土地使用权，然后由招标人（国有土地的代表人）根据一定的要

27、求择优确定土地使用者的出让方式。,拍卖出让，是指国有土地的代表人在指定的时间、地点、公开场合下，组织符合条件的土地使用者到场，就某块土地进行公开叫价竞拍，按照“价高者得”的原则确定土地使用者的出让方式。,挂牌出让，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。,土地使用权出让的年限,各类用途土地使用权出让的最高年限为： （1）居住用地 70年； （2）商业、旅游、娱乐用地 40年； （3）工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地、综合或其他用地 50年。,土地使

28、用者需要改变土地使用权出让合同规定的用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，重新签订出让合同，调整出让金。,土地出让金必须按照出让合同的约定付款，如果出让合同约定的是一次性付清，拿地的开发商就需要一次性付清；如果出让合同约定的是分期付款，拿地的开发商就可以按照合同约定的条款分期付款。 不管是一次性付清还是分期付款，受让人都需要付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。,土地使用权租赁是国家将一定年限内的国有土地使用权让与土地使用者使用，并由土地使用者按年度向国家缴纳租金行为。 土地使用权作价出资或入股是国家一定年限内的国有土地使用权的出让金

29、作价，作为国家的投资计作国家股份进行利益分成。 总之，国家通过出让、租赁、作价出资或入股等方式，垄断土地一级市场，宏观调控城市增量土地的供给。,土地使用权转让,指土地使用者将土地使用权再转移的行为,方 式,交换是交换双方约定互相转移土地使用权或一方转移土地使用权，另一方转移金钱以外的标的物而订立的合同行为。 赠与是赠与人自愿把自己的土地使用权无偿的转移给受赠人，受赠人表示接受而达成的协议的行为。,土地使用权转让的特征,权利、义务随之转移； 房地不可分离的原则； 有条件转让：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让； 如以出让方式取得土地使用权的，转让房地产

30、时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成投资总额的25以上的，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。,使用期限：为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 转让价格 :市县人民政府对价格的控制 优先购买和抑制措施,案例分析：原告王小刚与被告石家庄远大公司于2012年11月22日签订了土地使用权转让协议一份，被告将其土地使用权（该宗地系划拨用地，当时正处于市中级人民法院查封中）以2450万元的价款全部转让给原告，并约定原告方预付定金500

31、万元人民币进入被告方账户之日为协议生效日。协议签订后，原告于当日下午将定金500万元交付给被告。被告收款后，出具了收款收据，收款收据载明“收到原告交付土地使用权转让定金人民币500万元”。2013年2月26日，经石家市中级人民法院判决、长安区国土资源局协助执行，被告使用的国有土地1879平方米在长安区土地市场交易中心公开拍卖。同年3月16日，被告以电话方式与原告进行了络，原告没有参加竞拍。3月30日，长安区土地市场交易中心与第三人张春桥签订了土地成交确认书，张春桥依约支付了该土地的全部成交款。2013年4月9日原告王小刚以被告违约为由，请求法院判令被告履行合同，并承担违约责任（即向原告双倍返还

32、定金1000万元整）。,（1）法院是否应该支持原告要求被告履行合同的请求？请详述理由。 不应该支持，因为原告和被告签订的合同是无效的。 二者签订的合同无效的理由有：1）被告的土地使用权是划拨得来的，划拨土地使用权在未与国土资源管理部门签订出让合同和补交出让金的情况下不得转让；2）被告的土地使用权处于查封状态，查封中的土地使用不得转让。 （2）法院是否应该支持原告要求双倍返还定金请求？为什么？ 不应该支持，因为合同无效，合同的约定当然也无效，不存在违约的问题。 （3）对原告支付的定金500万元法院该如何判决？ 判被告在判决生效后一定时间内连本带息返还给原告（利息计算期间自2012年11月22日始

33、至还清之日止，利率按银行同期贷款利率计算）,土地使用权出租,土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。,是,土地使用权出租,土地使用权出租的特征,未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。 土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。 土地使用权出租是一种土地经营行为。,土地使用权抵押,土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保，当土地使用权人不能按期履行债务时，债权人享有

34、从变卖土地使用权的价款中优先受偿权的债务担保形式。,土地使用权抵押,是,土地使用权抵押的特征,土地使用权可以抵押；（出让、转让、租赁、入股） 房地不可分离的原则； 土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同并要公证、登记； 抵押权人有优先受偿权抵押财产的权利； 抵押权因债务清偿或者其他原因灭失的，应当按照规定办理注销抵押登记。,土地使用权终止,城市房地产管理法第二十一条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出

35、让合同约定的用途、动工开发期限开发土地。超过约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20以下的土地闲置费，满两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。,现行城市土地使用制存在问题,有偿使用范围不够大，价格机制不健全，国有资产流失； 监督检查力度不够，违法用地大量存在； 宏观调控机制不健全。,进一步改革目标,逐步扩大土地有偿使用范围，由行政划拨为主到市场为主转变 加强市场监管 通过政府土地收购、储备制度，垄断土地一级市场，建立国有土地资产运营监管体制,进一步改革需要解决的问题,（一）在新的城市土地使用制中，行政划拨 方式是否还需要保留 （二）对土地使用权各种出让方式的

36、适用范 围应做出明确的限定 （三）原划拨用地，如何逐步纳入新的土地 使用制中来？,行政划拨方式适用对象,（1）各级财政拨款的党政军机关、行政事业单位的办公用地 （2）城市基础设施、公用设施和公益事业用地； （3）国家重点建设的能源、交通、国防和农业水利工程用地； （4）政府批准的其他用地。,2002年5月9日，国土资源部发布招标、拍卖挂牌出让国有土地使用权规定规定商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或挂牌方式出让。,2007年3月新颁布的中华人民共和国物权法对土地招标拍卖挂牌范围进行了明确规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。” 10月9日，国土资源部部长徐绍史签署了国土资源部39号令，招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定正式出台并从2007年11月1日起施行。,原无偿划拨土地的处置问题,（1）党政机