XXXX年2月20日南通市如东县万华二期地块投资报告.ppt

1、万华二期地块投资报告 2010年2月20日,目 录 壹、市场篇 贰、地块篇 叁、产品篇 肆、投资篇,壹、市场篇 一、宏观市场 二、中观市场 三、微观市场,第一章：宏观市场,城市概况 城市交通 城市人口 城市经济 城市规划 宏观政策,注：由于2009年经济公报未出，2009年数据为预估。,城市概况,如东，位于江苏省的东南部，地处长江入海口的东北翼，她东临南黄海，南靠长江口，西接苏中平原，北边欧亚大陆桥，隶属2小时上海城市经济带。全境1872平方公里，海岸线106公里，耕地140万亩，盛产文蛤、鳗鱼、紫菜等50多种海鲜产品，沿海滩涂每年向大海淤长3000-5000亩土地。全县人口105万。 如东县

2、辖14个镇：栟茶镇、洋口镇、苴镇、长沙镇、大豫镇、掘港镇、马塘镇、丰利镇、曹埠镇、岔河镇、双甸镇、新店镇、河口镇、袁庄镇，县城为掘港镇。,城市交通,以高等级公路为主骨架、水陆空并举的交通网络,公路主要通过公路运输，境内有334、223、221等省道，有发达的长途汽车线路。规划建设的海启高速、通如高速分别从西北（海安）-东南（启东）、东北（洋口港）-西南（南通）过境。通如高速预计2010年动工，由洋口港城东出，经掘港、金沙至兴仁方向接入宁启高速。 铁路海洋铁路。海安至洋口港，全长77公里，国铁二级。 运河境内如泰运河为5级航道，是地理意义长三角分界线。为洋口港运输而建设洋口运河在建当中。 港口洋

3、口港（建设中），一大型散货、液体燃料深水港口，位于长沙镇。由太阳岛、金牛岛（已规划）和临港作业区构成，设计码头62座，30万吨级2座。洋口渔港90年代初就被列为全国82家国家一级群众性渔港之一，2008年7月新建成，目前可同时停泊船只2500艘，年卸港量达到20万吨，年交易额预计为12亿元。 空运 如东距南通兴东机场30公里，现已开通至北京、广州、深圳、厦门、大连、重庆等航线。,城市人口,数据来源：如东统计年鉴,近几年苏中地区人口大量外流，如东、通州等苏中地区人口负增长情况突出；每年有数千至万人的人口外流。如东县乃至整个南通市都呈现人口大量外流的现象： 2003年至2009年如东县每年人口负增

4、长5-9千人不等，其中2009年末比2008年末减少约3000人。,2003-2009年末人口（单位：万人）,城市人口,苏中地区虽然人口外流情况严重，但仍然有另一种现象：即苏中地区中心城区的人口吸引能力也具有优势，如南通市区、如东县城每年人口也增长迅速。2009年底如东县城区人口预计已经达到了24.85万人。 城市人口的增长为房地产的发展带来机会。,数据来源：如东统计年鉴,城市经济,国民生产总值呈快速增长态势，地产市场进入快速发展阶段,如东经济发展速度较快，其房地产市场进入飞速发展阶段。但受金融危机影响，预估2009年经济增长率小于9%，如东实体经济依旧受到了较大的影响。,城市经济,国民生产总

5、值呈快速增长态势，地产市场进入快速发展阶段,城市经济,经济结构逐渐逐渐合理,第一产业占比逐渐下降，第二产业快速增长，第三产业逐渐增长。产业结构逐渐合理。 如东形成“二、三、一”的经济结构。,宏观部分主导产业,形成了棉纺、棉织、针织、印染、服装等10多个门类的大纺织格局。拥有日商独资企业群亚洲最大的毛巾生产基地，拥有全国针织绒类面料及制品生产基地，拥有获多项国家专利的羊毛、羊绒制品企业，产品畅销30多个国家和地区。,出口创汇较多的行业之一。主要产品有汽车零部件、石油钻井机械、铁链、塑料机械等。拥有亚洲最大的铁链出口基地和全国紧固件出口量最多的企业，产品远销欧美、非洲、东南亚等40多个国家和地区。

6、,如东县的一大资源优势，滩涂养殖丰富了海洋经济的工业化体系，全县拥有自动烤鳗、紫菜一、二次加工、文蛤粉、水产品保鲜剂等生产企业五十多家。,近年来迅猛发展的新兴产业。这个产业主要以上市公司中天科技股份有限公司为主导企业，主要生产特种光缆、光纤拉丝、光无源器件等产品。目前全县已建成多媒体资料宽带网和高速综合信息宽带网，实现了互联网的升级换代。,如东县的传统产业之一，拥有全国最大的劳保手套生产基地，二次加工紫菜获国际有机食品认证，具有保健功能的葵籽油填补国内空白。速冻蔬菜、食品专用淀粉等产品，带动了农业产业化的发展。,如东县工业经济的重要产业之一，对促进全县社会经济的发展做出过重要贡献，已形成农药、

7、化肥、染料、精细化工、油漆涂料、医药为主的格局，多种产品获国家级新产品称号，填补国内空白，一批已获GMP认证的医药生产企业正在崛起。,城市经济,主导产业,城市规划,“一城一港”的空间结构,城市远景规划结构将形成“一城一港”的空间结构形态。一城是指如东城区，为组团块状中心集聚发展的空间结构形态；一港是指洋口港，规划由长沙镇区、洋口工业区、石化工业园区、高科技工业园区及延伸到浅海区的码头作业区组成。 发展目标：一是将如东建成上海大都市圈重要的海洋开发基地；二是建成富有特色的沿海港口城市；三是具有高标准基础设施和人居环境质量的现代化城市。 城区人口规模控制在40万左右，建设用地规模控制在45平方公里

8、左右。 城市用地主要向东、向北发展与洋口港开发相呼应，形成“港城联动”的发展格局。,洋口港建设 洋口港地处中国经济最发达的长三角地区，地处黄金水道和黄金海带，具有极其优越的区位优势，开发建设不仅能带动江苏沿江沿海开发、推动江苏在更高层次上开发发展，对于中国东西部地区的共同发展都深具价值。陆岛跨海通道是洋口港的交通要道，是各类物资、人员交通运输的重要载体和平台，其开工对加快洋口港开发进程、改善投资条件，具有战略意义和现实意义。陆岛通道、临港工业区、人工岛、码头等四大基础设施工程建设已经基本完成。 如东县工业新区规划 工业园区的开发建设，未来将引入大量的企业及相关产业，同时为如东带来了一大批的企业

9、投资客户，未来这部分企业有经济实力的人群将成为本项目中的一部分。,城市规划,“一城一港”的空间结构,宏观政策,“国十一条”定调 2010年，房地产业政策由“宽松”转为“从紧” 增加保障性住房和普通商品住房有效供给 ； 合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求 ； 加强风险防范和市场监管 ； 加快推进保障性安居工程建设 ； 落实地方各级人民政府责任 ； 二套房贷不管首付是否属于“改善性需求”首付不低于四成，将给市场带来的影响： 给火热的楼市适度降温； 抑制投资需求，增加其投资成本和门槛； 进一步加剧市场的波动性； 影响开发商对后市的预期。,未来政策预期,政策转向值得业内警惕，短期内市场波动幅度可能

10、加大，但房价向上趋势不会立刻逆转。,宏观背景小结,市区人口的持续增长为本项目提供了需求基础。 掘港镇现有人口13万人，建成区面积7平方公里，到2020年人口规模达到40万人，建成区将达到45平方公里； 城市区位优越，形成江苏东南桥头堡 如东位于南通版图末梢，具备一定的区位优势（长三角）。随着洋口港的开发建设，区域的聚集优势将逐步显现，未来将形成江苏东南桥头堡，与上海洋山港形成互动，发展潜力巨大； 城市经济持续发展，支撑房地产发展。 03年-09年，GDP持续保持10-15%的增长，除09年受经济危机影响，GDP增长率虽然降低，但是，如东房地产市场仍然火爆。 宏观政策对未来市场有影响 2010年

11、国十一条对未来楼市走势有影响，但房价向上趋势不会立刻逆转。,第二章：中观市场,房地产投资 竣工及销售面积,04年-09年房地产开发投资快速增长09年房地产投资比例加大； 房地产投资占固定资产投资比重从06年-09年渐增，凸现房地产的重要性；,中观部分房地产投资,中观部分竣工面积及销售面积,如东商品房竣工量从2004年开始保持了一个稳步发展的趋势，主要是由于如东对住宅的大力发展，促使整个商品房市场发展迅猛，2009年商品房竣工量预估达到35.6万平米；而相对于供给，需求相对增长较慢，09年去化房源预估约26.47万平米。 从全国去年的房地产形势来看，09年房地产市场火爆，市场销量好，但09年的供

12、需比偏高，将会导致2010年市场存量偏大，另外，国十一条政策出台，2010年住宅市场将会竞争激烈。,第三章：微观市场,项目情况 供应结构与规模 物业类型 容积率 绿化率 主力户型 楼盘品质分析 客户分析 去化分析 个案分析,楼盘区域分布,中观部分项目情况,楼盘基本情况,（小）高层均价在4000-4500元/； 各项目销售剩余房源，多为13楼以上，及顶楼大户型或带阁楼； 后期房源将于2010年春节后推出。,微观部分供应结构与规模,区域普通公寓市场开发已具有一定规模效应，体量较大，未来小高层市场将会竞争激烈。,微观部分物业类型,目前如东在售房源均以多层和（小）高层为主。除浅水湾城市花园有别墅类型。

13、,微观部分容积率,从容积率来看，区域项目多为小高层、多层混合性社区，近期项目仍然是小高层居多，预计1年半左右，小高层将会较好的被市场所接受。,微观部分绿化率,从绿化率看，竞争市场中小区内部的环境景观和绿化情况差别不大，除浅水湾城市花园项目外无特别突出景观设计的竞争个案。,微观部分主力户型,市场供给以三房为主，面积主要集中在110-140左右，以3房2厅1卫居多； 二房则集中在90-100左右，也以2房2厅1卫居多。,微观部分住宅市场调研楼盘品质分析,以上三个楼盘均位于城北面，间隔距离较近，对其产品及售价做分析比较： 浅水湾打造10万平方米的景观湖，并设置水上公园，配套商业、酒店，户型设计270

14、度的景观阳台，物业管理较为人性化；中坤苑具备规模优势，建筑栋距较大，保证住户的充分采光及私密性，短板设计降低了居住密度。景观上也设置湖景、水岸码头等标志性景观，价格上稍低于浅水湾；嘉汇湖畔居紧邻浅水湾，其内部也具备湖面景观，住入口设置商业广场等，整体品质一般，相比其他两个楼盘没有明显的优势；上述楼盘均为目前如东较大的全封闭式楼盘，距离市区中心相对较远，商业配套均为后期开发。,微观部分住宅市场调研客户分析,目前如东客源特征： - 如东客群以工作区域为主要购房要素：其表现主要在公务员方面，如最南端的“东大公寓”和“民生阳光新城”其公务员人群较少，而处于县政府周边的项目则公务员为主力人群之一； 个体

15、私营者（包括渔民）以及周边城镇人群分布较为平均。 未来客群变化预测： - 如东中高端收入群体重复置业现象明显，是换房需求和长期投资需求的结合； - 公务员以及教师仍然为本地改善性居住购房群体，2004年底如东县教师总量在9344人基本集中在，此部分群体购房潜力有待开发。 - 随着工业区的逐步建立和完善，将会吸引部分中高级企业管理人群以及高级白领将成为购房者主力之一； - 个体业主以及周边城镇人群随着如东城市化水平提高，人群将逐步集中至如东，这一人群将需要住房落脚，一部分需要购房，一部份需要租赁，市场活跃程度有提高迹象；,微观部分住宅市场调研客户分析,市场现存项目基本进入尾盘，未来房源将于201

16、0年3月后推出； 以绿城嘉汇湖畔居为参考，月均销售30套；,微观部分住宅市场调研去化分析,微观部分住宅市场调研去化分析,以售罄项目为例，每个项目月均去化面积为7784平方米。 文峰财富广场商住，以普通住在为主，地处市中心，属于如东城区的地标性建筑，去化较快。,中坤苑,目前情况：该楼盘在如东属于大型项目，但整体规划品质一般，物业管理较差，旺销的主要理由是较低的价格；100-140主力户型面积；距离闹市区近的地理优势。 注：3月份将推出100140，另有30套复式住宅预计5月份推出，共计约200套房源。,中观部分个案分析,绿城嘉汇湖畔居,基本情况：该项目位于距县城中心2公里，项目依次分为四个组团，

17、分四期开发，配套有商业中心、幼儿园，总体规划品质较高。该项目所处地理位置一般，但其整体规划、绿化、建筑质量、物业管理等在如东市场的口碑非常好，这也是该项目价格遥遥领先，却丝毫不影响销售的法宝。从该项目上也可看出，多一点成本做好外表，多赚一点称赞，自然可以多提高一点价格，即是项目结束了还可以赢得不断喝彩。如万华房产公司准备根置如东，我们推荐该项目的经营理念。,浅水湾,基本情况：本项目与占地20万平方米的浅水湾公园、五星级雷迪森浅水湾花园酒店整合开发，结合公园商业，项目自然环境优越，生活配套成熟。该楼盘进入扫尾阶段，其销售数据对如东市场的参考作用逐渐弱化。该楼盘开发商在10年5月份还会开发三期地块

18、，预计规模建筑面积约15万平方。该楼盘的经营理念与中坤苑类似，与水上公园为邻是其最大的销售优势。,名居花苑,基本情况：此项目与三元名居为同一开发商，工程分期规模及进度：分两期开发，一期主要为4万的拆迁安置房，二期约3.5万为商品房，工程处于主体施工阶段。由于前期预热时间长，客户积累量大，去化速度较快，目前余房主要是13层以上高层房源。,中央广场,基本情况：此项目是如东市场在建的最大规模项目，距离老城区很近，各项配套设施齐全，小户型和得天独厚的地理位置是该项目的最大优势。,盛世华城,基本情况：该项目位于繁华的商业中心，亚萍国际购物广场西侧，目前仍处于拆迁安置选房期间，主要进行客户积累登记。,市场

19、研究结论,目前市场剩余房源多为113-150（10楼以上），或者顶楼大户型； 小高层均价在4000-4500元/； 以绿城嘉汇湖畔居为参考，月均销售30套； 以其他售罄项目为例，每个项目月均销售面积为7784平方米。,贰、地块篇 一、地块情况 二、开发优先级 三、价格预测,地块现况： 1#有少量民宅需动迁； 2#地块上民宅需动迁量较多； 3#地块较为平整。,3#,一期,1#,2#,一、地块情况,我们认为在当前形势下，优先开发1#地块比较有利。 理由：1 距离相对近：1#地块距离市中心及行政中心相对近，目标客群（环保局、建设局 等办公人员）认同感更强； 2 拆迁量相对少：1#地块拆迁量相对3#较

20、少，土地费用支出少； 3 产品定位明晰：1#地块与万华一期项目一路之隔，恰好能把别墅与洋房客群巧妙 分隔，适宜建造多层及小高层，丰富产品类型，扩大客源范围； 4铺垫作用：1#开发后，从生活配套与人气积累方面为2#做好铺垫； 53#可延续别墅社区概念做低密度住宅，可在市场培育（高端客户积累）一段时间 后再推出。,二、开发优先级,三、价格预测,成交统计 位置分布 分析定价,近期土地成交统计,近期成交地块的基本情况，单价在50-210万元/亩。,0918-1,万华地块,0921-1,0916-1,0910-1,0908-1,0922-1,成交地块地理位置分布：,在售及成交地块分布图：,土地市场分析定

21、价,通过对地块影响相对重要因素分析，进行打分统计，得出： 万华地块市场价格约为71.7万元/亩。,叁、产品篇 一、客户定位 二、市场定位 三、规划建议 四、建筑建议 五、户型建议 六、景观建议 七、价格定位 八、开发建议,目标客群分析： 本统计是以万华一期小高层来人来电客户数据为样本，抽样调研竞品楼盘做为参考予以修正。,一、客户定位,统计数据显示如东高档公寓楼的主流消费群为公务员、企业主管等中高收入人群，总价预算为40-60万元，100平米以内的二房，120-130的三房需求较大。,目标客户定位：,1、以中青年人士为主 万华二期地块的目标客群多为3045岁年龄段，45岁以上与2130岁年龄段所

22、占比例相对较小。 2、受教育程度高 我们的目标消费群普遍受过高等教育，大专以上学历占的比重较高。 3、社会地位高 目标消费群是高收入阶层。如东政府官员、私营企业主、证券金融、高级企业管理人员、公务员及教师、垄断企业高管等收入较高人士所占比例较其他类型购房者略高。（周边行政办公大楼的公务员将成为我们的主力目标客群） 4、市场敏锐度高 我们的目标客群对新事物接受度高，生活态度具前瞻性。,产品：多层、小高层；主力总价：40-60万元家庭年收入6-10万的中产阶层决定潜在客户在下列群体中：,1、学校教职员工、垄断行业从业人员（一次置业） 标签：教育程度良好，收入平稳、福利优越，所处行业收入大大高于其它

23、行业。年龄2535岁之间，即将或刚刚建立家庭，注重生活品质，思想较超前，父母可以给予一定首付补贴。发展前景良好，对未来收入极有信心，敢于提前消费。 有发展前景注重居住品质的青年人-新生代,2、政府公务员、大型企业管理层。（二次置业） 标签：如东本地居民，教育程度大专以上，收入较高且稳定，在政府机关、企事业单位担任管理职务。年龄3545岁之间，家庭生命周期处于成熟期，更注重生活享受。因人生阅历丰富，有一定社会地位，追求享受、讲究生活层次，有优越感，已有一套普通住宅，有能力改善居住环境。 有社会地位注重生活层次的中年人-中产阶层,、私营业主、投资客。（多次置业） 标签：如东本地人，教育程度一般，多

24、为个体经商者，经济实力雄厚。年龄3045岁之间，家庭生命周期进入成熟期，具有经济头脑，对新事物认知及接受度较高。人生经历丰富，已取得一定成就，生活优越，注重身份荣耀感。对目前居住环境不满意，对居住空间有更高要求。注重置业的价值感，看重升值空间，有明确的投资意向。 有经济实力注重投资理财的中年人-都市新贵,万华二期地块位于如东新城发展CLD位置，随着周边配套的建设与完善，加上一期紫金花苑纯豪宅的产品定位，全面提升地块价值，故建议二期项目的市场定位为： 一 座 高 价 值 风 尚 精 品 社 区 中产阶级的栖息乐园 产品线：多层花园洋房 + 小高层电梯洋房 我们将打造一座适合如东中产阶级生活的乐园

25、，提供一种具前瞻性、追求生活的本质、本源、幸福感，更加低碳环保、享受生活大乐趣的生活方式。,二、市场定位,选择 / 洋房-类别墅体验、景观0距离、超高性价比,低密度：对于花园洋房类的，花园洋房是一种介于别墅形态和板楼产品之间的产品，可以让买家找到舒适与价位的最佳接合点。花园洋房和户外的联系最大的特色就是退台，多层产品的阳台是扁长的，而露台是方正的，没有顶盖区别于阳台更有花园感，能够真正把室外和室内的空间结合在一起。 得房率高、实惠：在户型设计上都力求方正、紧凑，面积控制合理，拥有较高的得房率，同时，户主还能获得赠送面积，享受更大的实用面积。底层户型还赠送地下室、花园，二、三层赠送露台。 功能空

26、间与丰富情趣：花园和露台能够使居者充分与自然情景沟通，实现每户都具有一片自有的室外空间、绿地，增强了室内外空间的互动与交流，在春夏季节的使用率较高。 睦邻关系：公共空间开敞化，让邻里之间交往更为容易。人与人之间的关系比较轻松，互相之间可以在公共场所、在院子里面、平台上打招呼，进行交流。 私密性、安全性：在露台、花园的活动多为种植、观景、娱乐活动等，对私密性要求不高，甚至可以和邻里分享、参与；安全性方面，首先对人的因素考虑，同类产品的客群匀质，所以在这种低密度社区客户素质比较高，不用担心邻里相处的因素，因此，社区的保安工作是业主安全的根本保障。,技术指标数据建议： 占地面积：120亩； 容积率：

27、2； 总建筑面积：约16万平方米；（住宅：15万平方米，商业：1万平方米） 建筑密度：26.5% 绿化率：约35-40% 产品配比：多层-6F花园洋房（4-6F）； 7万平方米； 小高层-12F电梯洋房（11-14F）； 8 万平方米。 多层：6F 建筑密度：30% 占地比例：65% 小高层：12F 建筑密度：20% 占地比例：35%,三、规划建议,商业内街,小高层,小高层,4-6F多层,泰 山 路,四、建筑建议,本项目的客户对项目整体质感有较高要求，外立面作为直观要素尤为重要。而市场上高品质类型的物业基本上是以面砖、石材为主，色调以沉稳的暖色调为主。 因此我们在客户需求和成本控制的多方考虑下

28、：建议以面砖作为本项目立面的主要材质。并在建筑檐口、底部、分段处以及装饰线条处使用石材增加立面的丰富性和质感。 多层 小高层,为提升整个项目的品质，除建筑、景观、配套方面需加强外，最值得考究的是户型配置，如附赠入户花园、附赠面积的户型设计，所带来景观入户、超高性价比等深受一、二线城市消费者消费者的青睐，值得重点推荐。,五、户型建议,参考示意图： 1、4F情景洋房,以层层退台、首层花园、外置楼梯等设计元素体现洋房特质,层层退台，由自家退台俯视室外楼梯，小花园也进入眼底；,退台,退台,室外楼梯,首层私家花园,俯瞰露台,外置楼梯,步入式花园,步入式设计，穿过院子才可进入家门，回归小院生活；私家花园彰

29、显居住者生活情调，业主小院落与社区大环境的结合； 外置楼梯，打破传统”楼道”的昏暗，增加与自然的亲近；,露台增加功能空间以及丰富生活情趣,业主对露台的接受度较高，春夏季节的使用频率高于秋冬季； 在露台中布置绿植、桌椅、鹅卵石等，使居者能够充分的接触自然，同时丰富了生活情趣； 超大露台的赠送也是洋房类产品的一大卖点；,多层情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化丰富,情景花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个性的突破，最大的的特色是米的横厅，户户有露台。 主要为4F（可带阁楼）建筑，入户方式巧妙： 首层：南向花园入户 二层：南向露台入户 三层、四层：楼梯入户,二层露台入户,

30、三层露台,首层花园入户,首层情景房,首层情景房,首层户型：南向私家花园入户、情景房、错层、超大面宽,建筑面积：149.14 架空层储藏室：28.37 错层四室两厅双卫 南入口首层，位于首层，独享50左右私家花园，花池的设置，平添主人生活情趣。 独有情景房，倍添院居情趣 开间宽大客厅和餐厅，视野开阔、采光充分 超过20主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间 三间主卧组织紧凑，空间利用合理,架空层平面,情景房,错层,12米,二层户型： 南露台入户、错层、客厅7.4米面宽,建筑面积：140.48 错层三室两厅双卫 独创露台入户方式，私密性、归属感更强 7.35米开间，近40横向客厅和餐厅，视野开阔，采光

31、充分 超过20的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间 三间卧室组织紧凑，空间利用合理 活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富附带观景露台,露台入户,错层,三层户型：楼梯入户、 南露台、错层、客厅7.4米面宽,建筑面积：128.92 错层三室两厅双卫 7.35米开间，近40横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分 超过20的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间 三间卧室组织紧凑，空间利用合理 卫生间洗卫分离，互不干扰 活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富 附带观景露台,错层,顶层户型：跃层、豪华主人区、客厅8.1米面宽,建筑面积：186.59 跃层四室两厅三卫 上层豪华主

32、人区，设卧房、休闲厅、超大卫生间、走入式衣帽间、书房主卧室连通观景楼台，采光通透，情趣盎然坡屋顶，低于2.2米处可设壁橱、书架等，空间利用充分，富有新意卫生间、化妆间设有天窗，市内屋顶采光明亮，空气流通更加顺畅顶层双向“观景天窗”，近收阳光与惬意 下层8.1米开间宽大客厅与餐厅，三间卧室、三间卫生间层高达3米，辟有6米共享空间，空间宽敞明亮客厅与观景露台相通，便于干燥通风附带超大观景露台,露台,主人区,露台,露台,2、6F花园洋房,a,b,c,d,六大价值点： 独特的露台空间 多景式阳光房,丰富的建筑形态 首层私家庭院,6层花园洋房，主力面积控制得当 提供可支付的洋房生活,e,f,大面积赠送

33、全明户型,深圳万科城,首层：128平米4室2厅2卫，私家花园+阳光房+错层,私家花园,阳光房,多露台、阳台设计，与景观的亲密接触； 全明户型，保证采光效果；,二层到六层：面积控制，111-70平米层层退台赠送南向10平米大露台,二层：111平米 3室2厅2卫 五层：80平米 2室2厅1卫 三层： 98平米 3室2厅2卫 六层：72平米 2室2厅1卫 四层： 88平米 3室2厅2卫 以上户型仅供洋房设计参考，设计院可根据如东市场情况加以调整，适当增加面积，并让卧室与客厅尽量朝南。,端头户型舒适度放大： 270度八角窗,四层，94平米，3室2厅1卫,270度八角窗增加了卧室的采光通风效果，提升了居

34、住舒适度，也可以按照需要改造成情趣空间，提升居住乐趣；,主卧朝南与大面积露台连接，次卧北向，或者设计露台连接或者在端头适当情趣化设计，居住价值得到提升；,六层退台洋房的五层和六层两个卧室均超北，业主接受会有困难，建议户型局部调整，将主卧室与餐厅空间调换，保证主卧南向采光； 与露台相接部分门窗采取保暖功能较好的材质，保证居住舒适度。,六层,次卧,六层,主卧,主卧,卫生间,餐厅,次卧,卫生间,餐厅,3、小高层电梯洋房 注：若地块条件允许（容积率2），可考虑做16-18F的高层。,79,小高层满足客户高人一等居住生活的需求,关键举措：城市/专属,满足高收入人群需求的KPI指标,城市,成熟配套,城市地

35、标,时尚街区,专属,入户花园,观景阳台,空中花园,赠送面积,品牌电梯,价值要求,小高层规划设计思路,80,满足本项目条件的关键举措,发展策略,中高档产品、城市形象、适度成本,满足项目“中高档产品、城市形象、适度成本”的KPI指标,中高档产品、城市形象,12层挺拔的建筑高度,入口门处尽量体现豪华,公共活动区材质高档,建筑顶部造型及灯光效果,建筑外立面及270度弧型阳台,基本原则,只有客户能感受到的价值，才是需要展示出来的价值,适度成本,外墙以涂料为主,减少维护成本,立面少造型，多平面,做少量点睛水景,园林成本控制,把钱花在看得见的地方,成本控制不影响品质,项目条件,小高层规划设计思路,81,规划

36、核心要点：大栋距、大花园、大庭院、大空间,小高层规划设计思路,“3大建筑空间元素” 构成新概念高层建筑,项目卖点：电梯公寓洋房化，丰富建筑空间，提升建筑品质，生活多样化构成新概念,小高层规划设计思路,82,83,小高层规划设计思路,低层和顶层特殊化处理增加产品附加值,低层（一层至五层）层层退台设计，洋房概念,房顶层别墅化处理做4-5房的空中花园,小高层规划设计思路,低层和顶层特殊化处理增加产品附加值,84,小高层规划设计思路,标准层空间引入双层空中露台设计 可房可院,85,小高层规划设计思路,步入式飘窗设计，降低建面(舒适度不减)，提高容积率使用,86,一卫小户型做组合卫生间处理,小高层规划设计思路,87,户内花园的设计使各户型均可组织良好的穿堂风,小高层规划设计思路,88,120平米可享140平的复式空间,89,90,120平米可享140平的复式空间,六、景观建议,八大原则： (一) 社区成为城市景观主题 (二) 重点挖掘“水概念” (三) 整体设计中强调和谐统一性 (四) 注重项目沿马路四侧外部景观形象，营造归属感和荣耀感 (五) 内部强调邻里交流的景观节点营造 (六)由于紧临别墅社区，须通过景观调节和谐性 (七)立体绿化、室内外绿化的营造 (八)强调景观艺术小品点缀,节点：中心景观,在建筑围合的中心布置绿地,以缓坡