物业服务纠纷--讲稿.ppt

1、物业服务关系以及利益纠纷,委托人,业主联合体或者业主大会，不是单个业主,合同标的,对业主共有的建筑物、共有部分、共有场所、共有设施进行管理与维护。,物业服务合同关系解析,不同性质的合同权利义务不同 有合同约定的按照约定确认合同关系,没有约定的按照合同性质确定权利义务关系.,承揽关系,业主大会的权利义务设置,业主大会权利1、对物业公司的工作进行监督； 2、对物业公司完成的工作成果进行验收；3、业主大会可以随时解除服务承揽合同（法定权利）；4、物业公司交付的工作成果不符合质量要求的，业主大会可以要求物业公司承担修理、重作（需要以及时验收为前提并通过诉讼救济）。业主大会义务1、服务工作需要业主大会协

2、助的，业主大会有协助的义务。2、业主大会不得因监督、检查妨碍物业公司的正常工作。3、业主大会应当按照约定的期限支付报酬。 4、及时验收工作成果。,物业公司的权利和义务,物业公司的权利1、要求业主大会协助的权利；2、要求业主大会更正不合理技术要求的权利；3、请求支付报酬的权利4、因变更要求的损失赔偿请求（追加物业费）权利。物业公司义务：1、物业公司应当以自己的设备、技术和劳力，完成主要工作，但当事人另有约定的除外。2、物业公司将其承揽的工作交由第三人完成的，应当就该第三人完成的工作成果向业主大会负责。3、物业公司在工作期间，应当接受业主大会必要的监督。4、物业公司完成工作的，应当向业主大会交付工

3、作成果，并提交必要的技术资料和有关质量证明。,委托关系,委托合同权利义务设置 委托人的权利指示物业管理企业按照业主大会、业主委员会的决议进行物业管理请求受托人返还因处理受托事务取得的财产（公共财产收益）。委托人的义务（归集物业管理费用）以支付费用和支付服务报酬重大事项和业主大会、业主委员会决议的通知委托人的职权制定小区管理规约并保证其有效；及时批准物业管理费用预算并按照预算归集物业费；对服务标准和服务方案作出决议；对物业管理中涉及业主共有、共同管理等事务及时作出决议并保证其有效并通知物业服务企业；,物业公司的权利与义务 受托人权利取得服务报酬请求查偿还垫付费用及利息经委托人同意的转委托 受托人

4、义务自己完成受托事务按照小区管理规约和业主大会、业主委员会决议实施物业管理转交处理受托事务取得的财产给委托人向委托人披露以自己的名义与第三人订立的合同按照委托人要求报告物业管理情况（管理情况、财务开支），合同终止时，报告执行结果。,物业公司的责任,受托人的职责制定物业管理服务方案，报业主大会或者业主委员会通过后执行；制定物业管理费用预算，报业主大会批准后执行；提出物业管理相关制度、规则草案 ，建议委托人通过业主大会表决或者业主委员会决议；按照小区管理规约和物业管理合同的授权，制定具体的物业管理程序和规则。,信托关系,信托关系,委托人的权利指示物业管理企业按照业主大会、业主委员会的决议进行物业管

5、理请求受托人返还因处理受托事务取得的财产（公共财产收益）。 委托人的义务 （归集物业管理费用）以支付费用和支付服务报酬重大事项和业主大会、业主委员会决议的通知,信托关系,委托人的职权制定小区管理规约并保证其有效；及时批准物业管理费用预算并按照预算归集物业费；对服务标准和服务方案作出决议；对物业管理中涉及业主共有、共同管理等事务及时作出决议并保证其有效并通知物业服务企业；,信托关系,受托人(物业公司)的权利 取得信托报酬 按照信托文件管理信托财产行使管理权,信托关系,受托人义务按照约定管理财产并做好记录 将信托财产独立于自有财产进行管理和核算 未经委托人或者受益人同意不得自己交易,不得为自己牟利

6、,信托关系,受托人的职责制定物业管理服务方案，报业主大会或者业主委员会通过后执行；制定物业管理费用预算，报业主大会批准后执行；提出物业管理相关制度、规则草案 ，建议委托人通过业主大会表决或者业主委员会决议；按照小区管理规约和物业管理信托契约的授权，制定具体的物业管理程序和规则。,受益人的权利,按照信托文件约定取得财产利益 请求撤销受托人的不当处分行为,受益人的义务,按时归集管理费用,物业费构成与预算,设备运营成本 管理成本 人员成本 服务者报酬,物业费的追缴,追缴主体：业主大会或者业主委员会,服务质量纠纷结果评价过程评价评价体系,侵权纠纷,管理物造成侵权发生的纠纷 施工发生的侵权纠纷,管理人的侵权责任,共有物造成的侵权以及责任 建筑物 搁置物 堆放物 构筑物 免责:证明自己无过错,施工者的施工责任,对物权的侵权 物权人同意为前提 对人及物的责任 设置明显标志,第三人人身侵权与物业公司的责任,选任责任 选任的分包公司不当应当分担责任 重大过失责任 属于采取相应措施(救助报告),第三人侵犯物权与物业公司责任,业主的违章搭建或者其它侵犯共有权的行为,物业公司的责任