项目管理(人信).ppt

1、,房地产项目工程管理,培训讲师：单长兵,引 言,按公司内部培训工作的安排，由我来讲讲关于房地产方面的工程项目管理的课程，我主要结合我们目前正在进行的奥林花园这一项目，联系我自己的实践工作经验和多年来的感悟，与大家共同探讨这一课题，其中许多观点其实已在平时的工程例会或个别交谈中有所涉及，这里主要系统整理一下。,目前，武汉的房地产可以用“火热”一词来形容，可以这样讲，武汉已经达到甚至有些方面超过了我在2001年至2002年上半年在深圳所看到的感受到的房地产开发水平。,房地产项目管理涉及诸多方面，如项目投资，拿地，项目规划设计，项目策划和市场定位及工程管理和销售，每一个环节都很重要，但我们在这个课程

2、上只探讨项目工程管理这一块。,第一篇,管 理,管理的定义,所谓管理就是在特定的环境下组织对所拥有的资源进行有效的计划、组织、领导和控制，以便实现既定的目标的过程。,管理的四层含义,有意识有目的的活动 由一系列相关过程构成 有效性要从效率和效果两方 面来判定 环境条件：机遇和机会，挑 战和威胁,效率：正确地做事效果：做正确的事即：正确地做正确的事，别把正确的事做坏，也别把不正确地事做好。,管理的正副作用对比表,成功首先需要的是毅力和决心，因为先进管理制度遇到的最大敌人和最坚决的抵抗是“习惯”，我们必须有革除这一“习惯“的毅力和决心。,管理要做到：,无空白无重叠，指挥流畅，上下贯通，事情有人管，责

3、任有人担。 回扣不敢吃了，物品有人管了，扯皮行不通了，功劳有人记了，效率高了，干劲足了，利润增加了，企业发展了。,IDEA,案例分析,某日,项目总经理要求给排水工程师（王工）落实绿化水管安装问题，王工积极找水电施工队联系，很快施工队就该工程拟了一份报价单给王工，王工又交给工程部经理（李经理）定夺，李经理转给合约预算部张主管核定，结果张主管又原封不动的交给王工，这表明公司在管理上存在什么问题？,管理的原则,分工的原则 责权对等的原则 纪律严明（纪律的有效性，公平的奖惩）,管理的原则,命令统一（统一指挥）原则 统一领导的原则（任何目标活动都应有一位管理者和一个计划的指导）,管理的基本职能,计划 组

4、织 领导 控制,案例分享,奥林花园的开发管理,管理人员的技能要求,管理技能包括： 技术技能 人际技能 慨念技能,IDEA,案例分析,某房地产公司项目部有一位工程师，非常能干，业务精通，曾多次被评为优秀员工，后来，他晋升了经理，走上了管理岗位，时间不久，他与部属之间的冲突也随之而来，部门工作效率降低，请分析可能是什么原因？,案例分享,某日，工程部经理召开民主生活会，决定周末搞一次休闲活动，以增进同事们的相互了解和友谊，会议讨论了一个简单的问题：到什么地方去玩？开会时大家七嘴八舌，讨论了半天也没有取得任何收获，结果这个周末大家各玩各的，没有组织成任何活动，大家来分析一下，造成这种情况最主要的原因是

5、什么？,第二篇,工程项目,项目的定义,项目是指在一定的约束条件下（限定资源，限定时间），具有特定目标的一次性任务。建设一项工程的项目即是工程项目，例如我们的奥林花园建设，即是一个工程项目。,项目的特点,单件性 具有生命周期 具有一定的约束条件。投资控制、开工到完工的期限、质量要求等。,现在都在讲“理念”、“哲学”等，如企业理念、开发理念、管理理念、经营理念、经营哲学等。 在讲奥林花园工程管理之前，先讲讲我认为较为先进、略为超前的工程管理理念：,优秀的工程管理理念,以目标为中心，围绕目标全力以赴 “不镀金原则”避免范围蔓延变成功能蔓延 “环境适应原则”,优秀的工程管理理念,依靠团队 1、营造一种

6、相互支持的组织氛围 2、团队成员的自豪感 3、让每一位成员的才能与角色（职位）相匹配。 4、设定具有挑战性的团队目标 5、正确的绩效评估,优秀的工程管理理念,诚信 一个分项必须只能有一名工程师负责，并有时间及质量目标控制,优秀的工程管理理念,成本、进度、质量控制系统考虑，综合平衡原则 逐步确定工作程序化原则,下面就以奥林花园的工程管理为例，来讲房地产项目工程管理，主要指现场管理，大概有5个方面的问题：,研究环境，分析目标,我们要认真研究已确定的施工单位的情况； 我们要认真研究已确定的施工单位派驻现场管理人员的情况； 我们要认真研究已确定的施工单位各个分包（外包）的情况，包括木工，钢筋工，砼工，

7、泥工等,研究环境，分析目标,研究本公司与施工单位签订的合同情况，招标书及投标答疑情况。 研究公司对工程部管理的具体要求 研究本公司领导的开发理念，客户策略导向,研究环境，分析目标,研究目前本公司关于工程管理的一些制度流程、签证权限，付款签认等。 研究工程部人力资源配备情况。 研究项目所在地的环境状况，周边道路、地材供应情况、当地居民对工程可能的干预等。,制 定 计 划,研究清楚了环境状况 研究清楚了要达到的目标 那么下一步就该有针对性地拟定计划了,项目工期计划,活动定义 土建工程： 水电工程： 室外市政管网： 园林景观绿化工程：设计招标、设计、进场施工 活动排序 土建工程 室外市政管网工程 园

8、林景观绿化工程,项目工期计划,活动工期估计 （专家判断、类比估计等方法、储备时间） 进度开发 网络图、横道图、项目进度、支持细节、进度管理计划、工程进度预警机制,项目质量目标计划,根据人信质量标准（人信工程管理手册将进一步制定完善）B级人信工程管理手册有关质量标准分为A、B、C三级。,项目安全文明施工计划,人信工程管理手册有关安全文明施工标准为甲级、乙级二级标准，对进出场道路顺畅程度，场内临时道路的规格标准、每天清扫的次数及整洁程度、临时绿化覆盖率、生活及施工垃圾限时清扫、客户看房的安全措施、接待方案，进场材料的堆放等等项目作出明确规定。,项目成本计划,在房地产项目开发过程中，成本管理是一项重

9、要内容，主要在设计及招标这块表现突出，具体到现场工程管理这一块，表现在以下几个方面： 团队组织的人力成本。定员定岗，按人信工程管理手册有关项目定级、人员定编的要求，奥林花园项目定为一级项目，项目团队定编为14人。（二级项目定编为8人即可） 工期压缩成本，视工期的紧张程度而定。,项目成本计划,项目预算外签证。 项目安全文明的投入成本。,项目综合目标计划,总体评价 项目影响 团队塑造 个人提升,实 施 控 制,项目进度计划绩效报告变更请求进度管理计划,进度控制,进度更新 纠正措施（赶工、快速跟进、增加资源） 经验教训,进度变更控制系统（预警机制） 绩效测量 项目管理软件 偏差分析,输 入,工具和技

10、术,输 出,进度控制：,质量控制： 1、合同控制 2、现场监督控制：工程师通知单、处罚单（制成标准格式，体现人信工程管理特色） 3、会议协调控制,实 施 控 制,质量控制： 4、改变“猫捉老鼠”的甲乙双方关系状态。我们的承包商一方面可能出于利益的考虑，可能会有偷工减料的行为，这方面，我们应该加强监督，另一方面承包商有做好工程的愿望，只是管理不善而出问题，这方面我们就应该加以帮助。,实 施 控 制,项目安全文明施工控制 成本控制 项目综合目标控制 总结、补充、完善人信工程管理手册,实 施 控 制,项目管理的利益,据李总讲，我们公司即将由项目公司制走向项目管理制，为什么要这么做呢？,对公司的利益：

11、,项目管理的利益,1、更好的财务、资源和人力资源控制 2、改进的客户关系 3、增加的项目干系人信任和信赖4、改进的项目控制和成功,对公司的利益： 5、缩短开发时间 6、更低的成本 7、更高的质量,项目管理的利益,对公司的利益： 8、改进的工作效率 9、更好的内部协调 10、更高的士气,项目管理的利益,项目管理的利益,对个人的利益： 提供公司领导的未来资源 建立工程项目结果的高可见度 提高职业和个人成长机会 构建项目工程师的名声和人际网络 发展技能和经验,工程项目管理要达到的综合目标概述,要让我们管理的奥林花园工程顺利达成目标 要让我们工程部的员工到任何一个项目部都能独挡一面地工作 要让我们工程部的管