第二章 资产评估的基本方法.ppt

1、第二章 资产评估的基本方法,第一节 市场法 第二节 成本法 第三节 收益法 第四节 评估方法的比较与选择,判断题，资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段，是资产评估所独有的评估方法。（ ） 例，资产评估三大方法中的每一种评估方法都是指（ ）。 A.一套方法体系 B.多种评估方法的集合 C.一条评估思路 D.一条评估思路与实现该思路的各种评估方法的总称,资产评估方法时实现评定估算资产价值的技术手段。但就资产评估方法本身来讲，它并不为资产评估所独有。事实上资产评估方法是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系。区别就在于资产评估将其他学科的技术方法按

2、照资产评估运作的内在要求，用资产评估的技术思路加以重组，从而构成了资产评估方法体系。该体系由多种具体资产评估方法构成，这些方法按照分析原理和技术路线不同可以归纳为三种基本类型，或称三种基本方法，即市场法、成本法和收益法。,第一节 市场法,一、市场法的基本涵义 二、市场法应用的前提条件和适用范围 （一）市场法的前提条件 （二）市场法的适用范围 三、市场法的基本程序 四、市场法中的具体评估方法 （一）直接比较法 （二）类比调整法 五、对市场法的简单评价,一、市场法的基本涵义 P38 考试：市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称

3、。 例，市场法是根据（ ）原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。 A.预期收益原则 C.贡献原则 D.替代原则 E.评估时点原则,二、市场法应用的前提条件和适用范围 （一）市场法的前提条件 例，应用市场法进行资产评估必须具备的前提条件是（ ）。 A.需要有一个充分发育活跃的公开市场 B.必须具有足够数量的参照物 C.可以收集到被评估资产与参照物可比较的指标和技术参数 D.必须是与被评估资产相同或相类似的全新资产 E.参照物与被评估资产的功能相同或相似,例，运用市场法评估资产要求参照物与评估对象面临的市场条件应具有可比性，具体包括（ ）。 A、用途 B、供求关系 C、性能

4、 D、竞争状况 E、交易条件,（二）市场法的适用范围 例，市场法更适用于（ ）的评估。 A、单项资产 B、整体资产 判断题：整体资产不可以用市场法进行评估。（ ） 判断题：单项资产都可以用市场法进行评估。（ ）,三、市场法的基本程序 （一）选择参照物 注意：1、可比性 2、参照物的数量 例，运用市场法时选择三个及三个以上参照物的目的是（ ） A、使参照物具有可比性 、便于计算 、排除参照物个别交易的偶然性 、容易得出评估值,（二）在评估对象与参照物之间选择比较因素 判断题，对房地产价值进行评估时，一般来说应该选择其建造成本作为比较因素。（ ） （三）指标对比、量化差异 （四）在各参照物成交价格

5、的基础上调整已经量化的对比指标差异，形成初步评估结果 （五）综合分析确定评估结果 判断题，对某资产用市场法进行评估时，选定了三个参照物，其初步评估结果分别是100万、95万、110万，则其平均数即为该资产的最终评估价值。（ ）,判断题：用市场法评估所得的价值类型是市场价值。（ ）,四、市场法中的具体评估方法 （一）直接比较法 、直接比较法的基本概念 判断题，直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的基本特征直接与评估对象的基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。（）,、直接比较法下的评估方法 （）现行市价法 （）市价折扣法 （）功能价值类比法 （）价格指数法 （）成新率价格调整法 （）

6、成本市价法 （）市盈率乘数法 ,（）现行市价法 例，判断题：对一全新汽车进行价值评估，与其同品牌、同型号、同规格、同厂家、同批量的汽车在评估基准日的现行市场价格为万，则可以将万作为该全新汽车的评估价值。（） 注意：条件,（）市价折扣法 （）功能价值类比法 资产价值与其功能呈线性关系的情况 资产价值=A+K功能 资产价值= K功能 因此：评估对象价值评估对象功能， 参照物价值（价格）参照物功能 所以：评估对象价值参照物价格（评估对象功能参照物功能）,例，设某资产的价值与功能之间存在线性关系，参照物与评估对象仅在功能方面存在差异，参照物的年生产能力为1000件产品，成交价格为2000元，评估对象的

7、年生产能力为500件，问，评估对象的价值为多少？ 2000（500 1000）=1000元,资产价值与其功能呈指数关系的情况 资产价值功能 （称为功能价值指数，一般来说，） 因此：评估对象价值评估对象功能 参照物价值（价格）参照物功能 所以：评估对象价值参照物价格（评估对象功能参照物功能） ,例，设某资产的价值与功能之间存在指数关系，参照物与评估对象仅在功能方面存在差异，功能价值指数为0.8，参照物的年生产能力为1000件产品，成交价格为2000元，评估对象的年生产能力为500件，问，评估对象的价值为多少？ 2000（500 1000）0.8=1000元,（）价格指数法 例，与评估对象完全相同

8、的参照资产个月前的成交价格为万元，半年间该类资产的价格上升了，则评估对象的评估价值接近于： 资产评估价值（）.万元 定基价格指数： 环比价格指数： 定基价格指数与环比价格指数的关系：,例，与评估对象完全相同的参照物资产个月前的成交价格为万元，成交时定基价格指数为，评估基准日定基价格指数为，则评估对象的评估价值接近于： 资产评估价值（）.万元 例，被评估房地产于年月日进行评估，该类房地产年上半年各月月末的价格同年底相比，分别上涨了.，.，.，.，.，.。其中参照房地产在年月底的价格为元平方米，则评估对象于年月日的价值接近于： 资产评估价值（.）（）（元平方米）,例，已知某资产在年月的交易价格为万

9、元，该类资产的价格变化情况如下：从年2月月的环比价格指数分别为.，.，.，.。则评估对象于年月的评估价值最接近于： 资产评估价值.万元,（）成新率价格调整法 例，被评估资产为年月日购入并投入使用的一台设备，评估基准日为年月日，该设备技术性能及生产的产品市场销售都很好，经技术鉴定，该设备尚可使用年，与被评估设备相同的参照设备于年月日投入使用，预计总使用寿命为年，参照设备在评估基准日的市场价格是万元。根据上述给定条件，被评估设备的评估值最接近于： 资产评估值（） 注意：资产成新率的计算 若参照设备是2000年4月10日投入生产的呢？,（）成本市价法 评估基准日某市商品住宅的成本市价率为150%，已

10、知被估全新住宅的现行合理成本为20万元，而其市价接近于30万元。则资产评估价值： 20150%=30万元,（）市盈率乘数法 例，市盈率乘数法主要适用于（）的评估 、不动产、无形资产、生产设备、企业价值、长期股权投资 例，某被估企业的年净利润为1000万元，评估基准日资产市场上同类企业平均市盈率为20倍，则评估企业价值为： 评估价值=100020=20000万元,（二）类比调整法 类比调整法是市场法中最基本的具体评估方法。该法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似，该法通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算

11、评估对象的价值。 基本公式：,例，被评估设备年生产能力为万件，运用市场法对其进行评估，所选参照物的生产能力万件，其他条件与评估对象相同，已知参照物三年前的价格为万元人民币，三年中该类设备的价格指数分别比前一年上升，该类设备的价格与生产能力之间成线性关系，则被评估设备评估价值接近于（）万元。 资产评估价值（）.万元,例， 以甲为参照物，类比调整得到评估对象初步评估价值：（）（）（）元平方米 以乙为参照物，类比调整得到的评估对象初步评估价值：（）（）（）元平方米 以丙为参照物，类比调整得到的评估对象初步评估价值：（）（）元平方米,五、对市场法的简单评价 优点 局限性,第二节 成本法,一、成本法的基

12、本涵义 二、成本法的基本前提 三、成本法的基本要素 四、成本法中各项要素的具体评估方法,一、成本法的基本涵义 概念 评估思路 例，成本法是根据（ ）原则，采用重置或重建被评估资产的思路对资产价值进行判断的评估技术规程。 A.预期收益原则 C.贡献原则 D.替代原则 E.评估时点原则 判断题：被评估资产存在三种贬值因素：实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值，至资产评估基准日，分别为万，万，万。该资产的当初购建时的成本是万，则根据成本法，该资产的评估价值接近于4万,二、成本法的基本前提 三、成本法中的基本要素 例，成本法涉及的基本要素包括（） 、资产的重置成本、资产的有形损耗、资产的功能性贬值、资产

13、的经济性贬值、资产的获利年限 （一）资产的重置成本 例，复原重置成本与更新重置成本相比较，采用相同标准的是（） 、价格水平、材料消耗、设计水平、规格和技术、功能,（二）资产的实体性贬值 判断题：设备在使用过程中，零部件受到摩擦、冲击、振动等作用，而产生磨损、疲劳等破坏，结果导致零部件的几何尺寸发生变化，精度降低，寿命缩短等现象称为实体性贬值。（ ） 判断题：设备在闲置过程中，受自然界中的有害气体、雨水、射线、高温、低温等的侵蚀，而出现腐蚀、老化、生锈、变质等现象，也称为实体性贬值。（ ）,（三）资产的功能性贬值 下列影响因素中属于功能性贬值的影响因素是（）。 、社会需求下降、市场价格变化、新工

14、艺新材料运用、银行利率变化 （四）资产的经济性贬值 下列有关经济性贬值的说法中，正确的是（ ） A、经济性贬值是指因外部环境变化引起的价值贬值 B、经济性贬值主要是由技术进步导致的 C、经济性贬值可以采用修复费用法来估算 D、经济性贬值额一般应以设备的重置成本乘以经济性贬值率获得 下列影响因素中属于经济性贬值的影响因素是（）。 、社会需求下降、市场价格变化、新工艺新材料运用、银行利率变化,62,四、成本法中各项要素（参数）的具体评估方法 （一）重置成本的估算方法 （二）实体性贬值的估算方法 （三）功能性贬值的估算方法 （四）经济性贬值的估算,（一）重置成本的估算方法 例，重置成本的估算方法有（

15、 ） A、重置核算法 B、价格指数法 D、收益折现法 E、功能价值类比法 F、统计分析法 、重置核算法 例，重置自建设备一台，原材料现行市场价格每单位1000元，设备建成需花费500单位原材料，原材料运杂费共需元，零配件共需元，需耗费人工成本元。另根据统计分析得知，建造中的间接成本为每人工成本.元，此类设备生产者的社会平均利润率为10%，该机器设备重置成本为： （1000*500+1000+800+500+500*0.8）*（1+10%）=,例，重置外购设备一台，账面价值200万元，现行市场价格240万元，运杂费1万元，安装调试费2万元，必要配件市场价格3万元，其它使该设备达到预定使用状态的费

16、用合计5万元，请问该设备的重置成本是？ 240+1+2+3+5=,例，某悬链式水幕喷漆室为非标准自制设备，构建日期为1995年12月，评估基准日为2003年9月30日。根据设计图纸，该设备主材为钢材，主材的总消耗量为25.5吨，评估基准日钢材市场价为3500元/吨。成本主材费率55%；另外，所需主要外购件（电机、泵、阀、风机等）费用为55680元。成本利润率为15%。暂不考虑各项税的影响，计算该悬链式水幕喷漆室的重置成本。 重置成本： （25.5350055%+55680）（1+15%） 资产的重置成本应包括开发者的合理收益。,例，某一自建设备，计算其重置成本，有下列资料：以现行价格表示，自建

17、的设计费为4万元，材料费为12万元，人工费为8万元；市场大部分建造者建造该设备的建造成本为，设计费4.5万元，材料费为12.5万元，人工费为9万元。则该设备的重置成本为？ 4.5+12.5+9= 例，下列各项中，构成资产重置成本的耗费应当是资产的（ ）。 A、实际成本 B、社会平均成本 C、个别成本 D、加权平均成本,、价格指数法 判断题，价格指数法可以估算复原重置成本和更新重置成本。（） 判断题，重置核算法可以估算复原重置成本和更新重置成本。（ ） 例，一项科学技术进步较快的资产，采用物价指数法往往会比采用重置核算法估算的重置成本（） 、高、低、相等、无法比较,例，某项资产构建于2000年，

18、账面原值为15万元，2004年进行评估，已知2000年和2004年该类资产的定基物价指数分别为110%和140%。则该项资产的重置成本为： 15（140%110%）=19.09万元 例，某项资产构建于2000年，账面原值为15万元，2004年进行评估，已知2000年至2004年该类资产价格每年上涨12%。则该类资产的重置成本为： 15（1+12%）4=23.6万元,、功能价值类比法 （1）成本与功能呈线性关系 例，重置全新的一台机器设备价格为5万元，年产量为8000件，已知被评估资产年产量为7000件，由此可确定其重置成本为： 50000（70008000）=4375元 （2）成本与功能呈指数

19、关系 例，某设备生产能力为50000件/年，参照设备生产能力为30000件/年，重置成本为12000元。设规模经济效益指数为0.7，则该设备的重置成本为： 12000（5000030000）0.7=17158.8元 参照设备的成本与市场价格有何区别？,若你是一位评估师，现有一机器设备评估的业务，有下列资料：该设备为通用设备，市场上有很多同样功能的该类设备交易价格的资料，也很容易通过征询，获知使用该类设备的企业的账面成本资料。被评估设备的生产能力已知为80000件，请给出你评估该资产重置成本的思路（步骤）？,、统计分析法（点面推算法） 例，评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性的通用设备5

20、台，估算其重置成本之和为30万元，而该5台具有代表性通用设备历史成本之和为20万元，该类通用设备账面历史成本之和为500万元。则该类通用设备重置成本为： 500*（30/20）=750万元 例，一般来说，点面推算法的性质决定其适用于某一类资产的价格评估，通常不适用于企业整体资产的评估。（ ）,（二）资产的实体性贬值的估算方法 、观察法（成新率法） 资产实体性贬值=重置成本（1-实体性成新率） 实体性成新率=1-实体性贬值率 、使用年限法 3、修复费用法,美国评估协会使用的实体性贬值率参考表,2、使用年限法 资产的实体性贬值=（重置成本-预计净残值）实际已使用年限总使用年限 总使用年限=实际已使

21、用年限+尚可使用年限 实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率 资产利用率=截至评估基准日资产累计实际利用时间截至评估基准日资产累计法定利用时间,例，某汽车设计总使用年限为10年，至资产评估基准日实际已使用5年。按行驶里程设计的总使用寿命为60万公里，年均6万公里，在过去的5年里平均每年实际行驶7万公里。假设该汽车的重置成本为100万，残值率为1%，则该汽车的实体性贬值为： 资产利用率= (75) （65）=116% 实际使用年限=5116%=5.8年 实体性贬值=100（1-1%）(5.810)=57.42万元,各种来源资金的成本 资金来源 金额(万元)(账面价值) 资金成本长期借款 150

22、0 6债 券 2000 7优 先 股 1000 11普 通 股 3000 16留存盈余 2500 15合 计 10000则加权平均成本为：1500/100006%+2000/100007%+1000/1000011%+3000/1000016%+2500/1000015%1195= 加权平均使用时间,例，某资产构建于1955年，于1975年和1990年分别进行了更新改造，现于2000年进行评估，有关资料如下：,求，该资产的实际使用年限。,若该资产设计使用年限为55年，到评估基准日为止的资产利用率为0.9，则该资产的实体性贬值额为？ 350000*32.14*0.9/55=,3、修复费用法 P5

23、8+P89 注意：可修复性损耗、不可修复性损耗,（三）资产的功能性贬值的估算方法 1、第种功能性贬值 第种功能性贬值反映在超额投资成本上，由于技术进步，新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的新设备的制造成本比过去降低，它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。复原重置成本与更新重置成本之差即为第种功能性贬值，也称为超额投资成本。,例，某化工设备，1980年建造，建造成本项目及原始造价成本如下： 原始成本表,在评估基准日（1）钢材价格上涨了23%，人工费上涨了39%，机械费上涨了17%，辅材现行市场价合计为13328元，电机、阀等外购件现行市场价为16698元。假设利润、税金水平不变。（

24、2）由于制造工艺的进步，导致主材利用率提高，钢材的用量比过去节约了20%，人工工时和机械工时也分别节约了15%和8%。试计算该设备超额投资成本引起的功能性贬值。 功能性贬值为：203740-176641=27099元,在评估基准日（1）钢材价格上涨了23%，人工费上涨了39%，机械费上涨了17%，辅材现行市价合计为13328元，电机、阀等外购件现行市场价为16698元。假设利润、税金水平不变。（2）由于制造工艺的进步，导致主材利用率提高，钢材的用量比过去节约了20%，人工工时和机械工时也分别节约了15%和8%。试计算该设备超额投资成本引起的功能性贬值,在评估基准日（1）钢材价格上涨了23%，人

25、工费上涨了39%，机械费上涨了17%，辅材现行市价合计为13328元，电机、阀等外购件现行市场价为16698元。假设利润、税金水平不变。（2）由于制造工艺的进步，导致主材利用率提高，钢材的用量比过去节约了20%，人工工时和机械工时也分别节约了15%和8%。试计算该设备超额投资成本引起的功能性贬值,判断题，如果使用更新重置成本，运用成本法评估资产价值时则不需要考虑第种功能性贬值。（ ） 资产价值=复原重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值=复原重置成本-实体性贬值-（复原重置成本-更新重置成本）-第种功能性贬值-经济性贬值 资产价值=更新重置成本-实体性贬值-第种功能性贬值-经济性贬值,2

26、、第种功能性贬值 超额运营成本是由于新技术的发展，使得新设备在运营费用上低于老设备。超额运营成本引起的功能性贬值也就是设备未来超额运营成本的折现值，称为第种功能性贬值。 例，被评估资产相对于参照资产，年超额运营成本为100万元，所得税率为33%，则该评估资产的年实际（净）超额运营成本为： 100（1-33%）=67万元,若是收入增加一定量呢？,例，计算某电焊机超额运营成本引起的功能性贬值。被评估资产为某电焊机，经分析比较，被评估的电焊机与新电焊机相比，引起超额运营成本的因素主要为老产品的能耗比新产品高。通过统计分析，按每天工作8小时，每年300个工作日计算，每台老电焊机比新电焊机多耗电6000

27、度。根据设备的现状，评估人员预计该电焊机尚可使用10年，每度电按0.5元计算，所得税率为33%，折现率为10%。则该电焊机的第种功能性贬值为： 60000.5（1-33%）（P/A，10%，10）,（四）资产经济性贬值的估计 1、因资产利用率下降所导致的经济性贬值的估算 推导：价值=生产能力x A1=B1 x A2=B2 x A1：按资产原设计生产能力运营时的价值 A2：按资产预计可被利用的生产能力运营时的价值 B1：资产原设计生产能力 B2：资产预计可被利用的生产能力 经济性贬值率=（A1-A2）/A1 100%=1-(B2/B1) x,2、因收益额减少所导致的经济性贬值的估计,32,第三节

28、 收益法,一、收益法的基本涵义 二、收益法的基本前提和适用范围 三、收益法应用的基本计算公式 四、收益法各项基本参数的确定 五、对收益法的简单评价,例，收益法的基本前提条件是（ ） A、未来收益可预测并可用于货币计量 B、承担的风险可预测并可用货币计量 C、预期收益年限可预测 D、历史收益已知 例，收益法的基本要素包括（ ） A、被评估资产的实际收益 B、被评估资产的预期收益 C、折现率或资本化率 D、被评估资产的总使用年限 E、被评估资产的预期获利年限 例，收益法中的具体方法通常是按（ ）划分的 A、预期收益期限 B、预期收益额的形式 C、预期收益额数量 D、折现率的高低 E、折现率的构成

29、例，收益法中的收益额是指（ ） A、资产未来的预期收益 B、资产的现实收益 C、资产的实际收益 D、资产的客观收益 E、资产的永久性收益,下列有关收益法参数的说法中，正确的是（ ） A、运用收益法涉及的参数主要有三个：收益额、折现率和获利期限 B、收益额是资产的现实收益额 C、折现率是一种风险报酬率 D、收益期限是指资产具有获利能力持续的时间，通常以年为时间单位 E、收益额与折现率成反向关系 构成折现率的因素具体包括（ ） A、超额收益率 B、无风险报酬率 C、风险报酬率 D、价格变动率 E、平均收益率,第四节 评估方法的比较与选择,P67P70 例，三种评估方法是不可以同时使用的，因为它们是相互排斥的。（ ） 例，在某一资产的评估中，存在某一种评估方法最直接、最有效的可能性。（ ）,1、资产评估程序是指（ ） A、资产评估机构执行业务的重要步骤 B、从业人员及有关机构为执行业务而指定的履行程序和手续 C、资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤 D、国家计委把颁布的资产评估从业人员执行业务时的工作要求 2、广义的资产评估程序（ ）。