2016成都成华区龙潭地块初步研判

1、,成华区龙潭街道38亩地块初判,CONTENTS,01,地块分析,市场分析,02,典型项目,03,初步测算,04,地块规划指标一览,地块占地38亩，容积率2.0，此前两次流拍，起拍楼面价3000元/方,*14年7月起拍楼面价4000元/方，14年10月起拍楼面价3800元/方,区域位置：成华区位于成都东北面，是成渝、成绵、成南三条高速公路和川陕公路的起始点，成都东客站等城际交通重要枢纽布局其间，是成都出川、出海通道的起点。 区域人口：2014年末，全区户籍总人口707758人，常住人口94万 区域经济：全年全区GDP（地区生产总值）达651.0亿元，按可比价格计算（下同）比上年增长6.6%。

2、区域产业现状：三次产业比重分别为0.0%：24.4%：75.6%,产业格局规划：成华区优化产业发展格局，着力打造“一核三轴六区”产业能工区 一核：成都国际创意商务中心 三轴：二环路现代服务业发展轴、新成华大道文化创意产业发展轴、2.5环商旅产业发展轴 六区：建设路商圈、八里庄创意商务区、昭觉寺文化旅游商贸区、新客站城际商旅城、龙潭总部经济城和北湖熊猫国际旅游休闲区,区域现状,发展 规划,成华区位于成都市区东北部，是成都市面积最大的城区，传统老工业区向现代服务业新区转向的示范区域,区域简介,板块格局,龙潭寺片区 板块特征：工业园区 、低价刚需,宗地,11KM,地块位于3环外龙潭工业园板块，靠近北

3、湖熊猫国际旅游休闲区,北湖片区 板块特征：以北湖、熊猫 公园为核心资源，开发起步,青龙场片区 板块特征：北改核心、 轨道交通,理工大,地块,198片区,建设路北-理工大片区 板块特征：建设路沿线、 轨道交通7号线,区域规划,龙潭新城现代商务商贸区 片区划定约12.5平方公里范围，打造成都“北改建新示范区”。 片区将以新成华大道龙潭段为轴，以龙潭场镇为中心，规划形成常住人口达30万，集高档住宅、休闲、旅游为一体的新型城市，积极引进国内外知名大型购物中心、直销中心，规划建设超大空间尺度、高密度人口聚集、多功能、高效率的大型城市综合体，打造辐射新都、青白江、金堂、龙泉的现代商贸中心。,以龙潭总部经济

4、城为依托，借北改契机，打造“北改建新示范区”,地块,隆兴路,交通四至,龙港路,成华大道,华冠路,三环路,鹤林四路,快速路,主干路,次干路,支路,隆兴路,龙潭立交,地块呈“7”字形，四面临路，成华路、三环路快速通达各区域,地块现状,配套资源,地块,北湖公园,熊猫体育公园,1.5公里,桂林小学,38中,第七人民医院,双庆中学,龙潭寺小学,石室中学,龙潭小学,上古天地,公园,学校,商业,医院,地块教育资源丰富，商业配套略显单薄，短期内无轨道交通利好,轨道交通规划：2016-2020 8号线： 线路：谢家桥-龙潭寺东 一期建设：长城路十里店 9号线： 站点：外环（设站龙潭寺） 一期建设：金融中心东两河

5、森林公园,地块价值,经济指标,区位交通,配套资源,地块现状,三环外开发启动区域，无轨道交通利好,教育资源相对丰富，生活配套略显不足,地块初步平整，但宜居环境较弱,中小型低容积率地块，具备一定产品打造空间,【地块界定】,主城区三环外刚需板块，有一定发展空间，但宜居环境相对较弱，生活配套略显不足，溢价空间小,地块小结,Part 2 市场分析,土地市场 房地产市场,土地市场-成交,龙潭片区土地市场热度较低，片区住宅用地土地楼面价集中在2500-3200元左右，本地块容积率偏低，具备一定产品打造空间,龙潭片区14年至今土地累计未成交地块4块合计367.2亩，预计此部分土地16年会逐步激活再次入市,土地

6、市场-存量,蓝光乐彩城,蓝光金悦府,首创光合城,泰博理想城,郎基少东家,蓝光雍景阁,地块,电建美立方,北湖国际城,蓝润v客尚东,保利林语溪,2公里,区域市场-市场分布,区域在售住宅项目较少，板块内住宅售价集中在6500-7500元/方,7100元/方,6450元/方,7400元/方,8300元/方,7300元/方,8250元/方,6400元/方,8500元/方（精装1300）,上古天地,30000元/方,建设派,8300元/方,10000元/方,14000元/方,华宇地块,绿地项目,在售,待售,商业,价格：6300-7500,建设路（北） 价格：8000-1w,龙潭板块：包含北湖、龙潭、圣灯街

7、道等区域，统计项目主要以北湖国际、V客尚东、保利、美立方、乐彩城、正成东区1号、金科天籁城等为主,数据来源：CRIC,板块14年至今累计供应52.8万方（6755套），累计成交54.3万方（6877套），供求结构相对均衡，成交价格保持稳定,区域市场-板块容量,区域市场-产品结构,板块受限于区位及资源条件，在售项目均为刚需产品，80方以下产品供求占比约为60%，80-100方产品为绝对次主力,数据来源：CRIC,区域市场-项目表现,*北湖国际城及蓝润V客尚东为指标综合后数据,数据来源：CRIC,板块受限于区位及资源条件，在售项目均为刚需产品，80方以下产品供求占比约为60%，80-100方产品为

8、绝对次主力,Part 3 典型项目,保利林语溪 中铁建北湖国际城 蓝光乐彩城,典型项目-北湖国际城,*房型占比以已领取预售户型估算,典型项目-北湖国际城,高开低走,降价跑量,项目以精装面市，价格高开低走，开盘至今月均去化40套，降价后月均去化92套,典型项目-乐彩城,72方两房,79方三房,典型项目-林语溪,*房型占比以已领取预售户型估算,典型项目-林语溪,项目面试以来，整体去化保持稳定，开盘至今月均去化44套,典型项目-林语溪,65方两房,88方三房,典型项目-乐彩城,*房型占比以已领取预售户型估算,典型项目-乐彩城,开盘以来，售价贴地飞行，持续热销，月均去化116套,典型项目-乐彩城,新规前报批项目，高赠送，55方做两房，65方做三房,65方三房,55方三房,Part 4 项目预判,初步测算,指标预估,成本测算,销售产值,利润敏感性分析,拿地价格-售价交叉分析,1、地块条件：地块所处区域形象差、配套欠缺，无轨道交通利好，短期内缺乏溢价空间 2、土地市场：地块所处板块为非热点板块，周边闲置、流拍地块较多，周边板块形成夹击之势，片区热度较低 3、房产市场：周边在售项目刚需为主，去