2013高策北京蓝色港湾商业调研分享

1、蓝港商业研究与共享，2013年5月，北京蓝港成为中国相对独特的商业形式。该项目经历了从热情到失败的运作，再到目前稳定良好的商业运作的全过程；这种特殊的商业形式给许多业内人士留下了许多困惑。为什么它受欢迎？在操作失败的情况下如何起死回生。这种分享将从项目设计规划和商业运作开始，并诠释蓝港的秘密！SOLANA是中国第一个生活购物公园，它引入了世界第六代商业模式，充分发挥其区位和环境优势，准确诠释了全新的商业理念“家庭消费模式”。索拉纳包括购物、美食、休闲文化和娱乐等多种形式，其产品极其丰富。在索拉纳核心消费区半径5公里内，与中央商务区、燕莎、丽都交汇，覆盖朝阳区和东城区，是北京经济最发达的地区。项

2、目周围是成熟的第一、二使馆区和第三使馆区，常年有大量外国人在此生活和工作，每年约有3000万外国人来此购物、餐饮、住宿、休闲、展览和娱乐。该地区有许多国际写字楼和高端公寓，包括3000多家外国公司；近200家国际新闻机构；100多家财富500强公司；还有10多家五星级酒店，如长城、凯宾斯基和希尔顿。丽都商务区、燕莎商务区、中央商务区、五公里辐射圈、项目分析区，该项目位于北京经济最发达的地区，毗邻第三使馆区，周围有许多高档酒店和写字楼，交通便利：索拉娜位于东四环、机场高速公路、东三环和农展南路环绕的区域，距燕莎不到1公里， 距丽都2公里，距国茂三环路、四环路、地铁10号线(2008年通车)、地铁

3、14号线(2008年通车)和许多城市主干道4公里，形成了非常便捷的交通网络。 轨道交通现状：在轨道交通方面，规划中的地铁10号线在索拉纳项目附近有三个站点，即“麦子甸西路”、“马良河”和“农业展览馆”，从这里步行到索拉纳仅需5-10分钟，换乘公交车方便。公共交通状况：索拉纳项目周围有众多公交线路，基本上可以方便地到达城市的各个区域。该项目位于城市核心区，毗邻地铁汽车站，与城市交通联系紧密，与城市主干道相连，方便人员和车辆进出。据北京市交通局统计，紧邻索拉纳的东三环日交通量约为20万次，客流量约为100万次；东四环的日交通量约为30万次，客流量约为70万次。周边高端物业(约600万平方米)和现有

4、成熟社区，日稳定流量超过20万人；周围的办公楼(约90万平方米)和酒店平均日客流量超过10万人；距项目1000米的农业展览馆年客流量超过100万人；朝阳公园目前年客流量为300万人次。随着2007年摩天轮的正式运营和公园新娱乐项目的完成，预计年客流量将超过500万人次；根据上述数据，SOLANA的平均日流量约为320，000人。朝阳公园、使馆区、使馆区、三元桥商务区、农业展览馆、工人团体。该项目位于核心区，交通便利，人员流量大。占地面积：13万平方米建筑面积：地上两层，地下两层，容积率9万平方米：绿化率0.63周边环境：朝阳公园：亚洲最大的城市公园。索拉纳靠近朝阳公园的西北湖岸。南岸是奥林匹克

5、沙滩排球比赛场地，东岸是世界最高的摩天轮“朝天轮”。还有几个大规模的项目，如10，000人的贝壳剧场，杂技马戏团广场索拉纳将是这条黄金旅游水道上唯一的商业项目。根据项目用地情况，项目容积率低，周边自然景观丰富，以家庭为核心消费者。SOLANA的目标客户是周边高端城市社区、燕莎商务区、丽都商务区、使馆区、三元桥商务区乃至CBD商务区的消费者。主要消费者是生活和工作在5公里范围内的高端消费者，25 -49岁的人群是项目的主要客户。家庭消费在中国消费结构中的比重越来越大，并将成为未来的主流。索拉纳迎合了这一趋势，其丰富的格式非常适合家庭来消费。同时，以娱乐休闲为引爆点，开辟了一种全新的商业消费模式。

6、到达SOLANA的每个家庭成员将在SOLANA找到自己的休闲方式，在商业模式的配置中考虑所有家庭成员的爱好和需求。在享受丰富的形式的同时，SOLANA还拥有美丽的风景和众多的户外空间，让人们除了消费之外还可以进行各种休闲娱乐活动。分析了该项目的主要客户。根据项目的整体定位和客户导向，避免与周边成熟商业区竞争，SOLANA将引进的商户定位在中高档。目前，引进的主要门店包括美瑞百货、BHG精品超市、传奇时代影城、ZARA、MUJI等国际国内知名品牌。选择主店的标准：我们希望引入有特色的主店，选择一些能与蓝港整体定位相匹配、符合国际标准、给消费者带来新体验、与现有店铺形式互动的品牌。专注于休闲娱乐的

7、中高档消费业态，主要商户项目分析，项目规划，2，建筑面积：13万平方米，建筑面积：地上两层(部分三层)，地下两层(部分九米高)，地下两层，9万平方米，容积率：0.63，绿化率：30.72，物业类型：综合商业停车位：地上1300，地下800，美瑞时尚百货SOLANA MALL 钟楼广场、中央广场、马良美食街、水安街、酒吧街、美食广场等项目规划中，项目的主要入口是一面代表北京城市特色的“城市墙”，由石板、混凝土和玻璃以独特的方式组成，并围绕北侧和西侧延伸。 表面位置按等级排列，以降低整体比例并提高整体兴趣。地中海式建筑形式丰富，空间变化丰富，具有鲜明的特色，充满异国风情、建筑风格、主要入口和项目规

8、划的建筑特色。19栋地中海式建筑层数：2-3层；地下2层；地上3层；B1B 2:5米；F1F3:4.5米(部分为6米)柱间距：8.4米。店铺划分模式：横向划分(百货店、商城、活力城)纵向划分(美食街、品牌街、滨水街、酒吧街)店铺面积：横向划分：100300平方米，纵向划分：3001000平方米，店铺深度：横向划分：1020米，纵向划分：主要是1725米，个别915米或30米左右，对于项目规划的单体建筑，如何保证大型购物中心的客流是一个至关重要的问题。选址、选址、建筑规划、投资促进和运营等一系列决策在很大程度上决定了客流。换句话说，客流的聚集不是购物中心开业时需要考虑的问题，而是购物中心还在图纸

9、上时就应该考虑的问题。对于大型商业项目，商业动线的规划是项目设计者对商业理解的标志。据统计，一条好的动线将使商业项目的客流量增加15%至20%。根据项目规划动线的分析，一条好的动线可以增加商业项目的客流，这不同于一般购物中心关注的垂直交通问题。索拉纳蓝港最大的问题不是高度，而是“8”字形独立内街系统在商店、街道和公共共享空间中设置多条通道，使顾客可以快速改变购物空间，增加多条走廊、台阶和步道的设计，使内外水平和垂直交通可以相互连接，利用地形高差，形成更多的街道面和多层首层，使商店有更多的展示空间。停车空间的设计考虑了顾客购物的便利性，顾客可以到达任何蓝色，而不需要通过地下二层车库离开地面。就项

10、目规划而言，SOLANA的商业动线是一个“8”字形的内部街道系统，有自己的环路，打破了传统的根据商业形式规划商业动线的方法。“8”字形的环路形成了大量的沿街商业，有效地避免了死角商店的产生。零售、餐饮、娱乐和其他形式集中在各自的主题领域，并在移动线的节点处相互渗透。根据项目规划的交通分析，该街区的百货商店有许多出口，商业步行街可以通过任何一条通道快速转换。在特色商业街上，也有许多阶梯通道，消费者可以自由选择蓝港。中央广场的公共通道还设计了步行梯和滚动电梯两种设计，方便消费者购物。项目规划交通分析，多出口，多垂直交通模式，突出购物的便利性和不同形式的体验。索拉纳还通过许多走廊、台阶和步道连接内部

11、和外部的水平和垂直交通。SOLANA不仅使用环形道路引导客流，而且在道路设计中注重周围建筑的规模。走在路上的消费者可以感受到街道、小巷、广场、环路和大道之间的不同体验，购物的乐趣自然产生。项目规划、交通分析、走廊设计等。引导人流，突出购物乐趣。SOLANA还打破了商业项目在水平面上的统一，它有一个凹陷的中央广场，在东面有一个略微凸起的斜坡，还有一个二层环形设计，这使得整个项目错落有致，充满了趣味。同时，由于广场的存在，广场周围的建筑有两个不同的临街面，这使得商店有更多的展示空间。项目规划中的交通分析和下沉广场使商店有了更多的展示空间。SOLANA项目垂直分割商店，最大化了项目的展示面积。项目规

12、划、交通分析、停车空间设计合理。整个企业共有5万平方米的地上和地下停车位，开车去购物的消费者可以快速实现停车和购物。此外，通过B2地下车库，顾客无需走出地面就能到达绝大多数蓝港商店。这样做的好处是，顾客不仅可以方便购物，还可以避免严寒的冬天，增加顾客在寒冷的冬天出行和购物的可能性，从而保持商务人士的交通。项目规划、交通分析、停车空间设计合理，以私家车为主要交通工具吸引顾客。交通分析垂直交通，8部自动扶梯，楼梯，电梯和乘客电梯，1部观光电梯， 7部客货电梯和34部自动扶梯水平宽度：500米垂直深度：200米F1建筑面积：30，000平方米室外面积：15，000平方米水平室内面积：室外面积=2，3

13、33，601中心广场：面积：6，500平方米宽：180米深：45米钟楼广场：面积：1，500平方米宽：30米深：50米平方：深度：30米街道：面积：4300平方米宽：6米室外开放空间室外广场的中心广场占地约5000平方米，是集休闲、娱乐、消费于一体的综合性广场。 它可以举办各种活动，如商品展览、时装表演、歌舞晚会等。特定的功能空间包括音乐喷泉、露天音乐广场、极限运动区等。项目规划的开放空间分析，室外开放空间，室外广场的中心广场，装饰有各种形式的座椅，功能空间由不同形式的座椅划分；同时，座位的安排也考虑到了不同顾客的不同使用需求。项目规划的开敞空间分析，室外开敞空间、室外街、酒吧街可分为内街和外

14、街，并引入高档酒吧或西餐厅，每日高峰流量为晚上9:00-11:00。项目规划中的开敞空间分析，位于项目北侧的户外开敞空间、户外街、马良美食街，由大量不同特色的餐厅组成，吸引了大量餐饮顾客，聚集人气，带动了零售业的发展。根据项目规划中对开放空间的分析，水安街是室外开放空间中的一条室外街道，位于地块南侧、酒吧街西侧，是连接项目西侧好运街美食街和酒吧街的重要纽带。它将新旧项目串联起来，面向朝阳公园的水体和绿地，具有良好的景观资源。项目规划的开放空间分析，注重体验消费形式。为了充分满足人们的体验式购物需求，餐饮、休闲、娱乐等参与式和体验式消费的内容比例被调整到30%以上的高比例。同时，在引入参与式消费

15、模式时，我们注重模式之间的互补性和互动性，相互依赖，为客户提供更全面的服务。项目规划、商业规划、新老店中引进的店铺，除了引进国际知名品牌落户外，还考虑到中国传统的知名老品牌。项目规划及商业规划，33，别墅酒店面积：8800，定位：100间自然环境优越的精品客房，由国际知名的豪华度假村和酒店及榕树榕树集团管理，项目规划及商业规划，酒吧街，家居馆，美食广场，SOLANA MALL，佐贺传奇时代影城，地下商业的分布特点：根据商业，下沉广场内展览面积大的主要位置作为主要品牌租赁区域。分发目的明确的格式，如电影院、家庭、美食广场等。在整个商业街的内部位置。超市布置在商业街的入口处，以方便消费者在商业街周

16、围和内部的购物需求。卸载区位于该层的美食广场、家居亭和商场的中间，有利于各功能区的卸载需求，同时靠近末端位置，也不会影响美观。项目规划及商业规划、酒吧街、SOLANA MALL、马良美食街、美瑞百货饰品、家装厅、全明星滑冰俱乐部/运动品牌店、品牌街、瑞安街，一楼商业分布特点：珠宝厅布置在商业街入口处，提升整条商业街的整体品位。在一楼，展览面积大的主位置作为主品牌位置。运动品牌系列与滑冰俱乐部一起布置，同时，由于是一种消费目的强烈的形式，它布置在商业街的内部位置。设置、项目规划、酒吧街、马良美食街、美瑞百货服装城、活力生活租赁区、品牌街、水安街及二层业态分布特点：美瑞百货与开发商合作，位于二层(租金最低的位置)，租金高、规模分散的业态位于一层和M层。其次，美瑞百货的档次比其他业态低，所以放在二楼，也符合不同层次的购买力。有活力的居住区出租，项目规划和商业规划，空间形式：高效合理的空间使用；摒弃简单统一的街道空间形式，充分体现街区的趣味性；共享空间：宜人的空间尺度；与自然环境的有机结合；短街窄巷：充分实现商店的可视性和人流的最大化共享，街道和广场的感觉体现了购物的乐趣；交通组织：停车场，容易到达，空无一人；人车分流：一方面方便，另一方面给行人一个安全放松的空间；在开业之初，蓝港不仅吸引了北京许多