佛山房地产市场研究报告

1、佛山房地产市场研究报告上海开启房地产投资咨询有限公司,目录,一、综述二、一级土地市场月度成交三、二级住宅市场月度供求情况四、重点个盘跟踪分析五、禅桂顺重点楼盘报纸广告投放分析六、总体经济环境分析七、政策法规八、市政规划建设,一、综述,一、土地市场本月，除了禅城区“0”成交之外，全市其余四区的成交面积均有不同程度的增长，土地市场回暖态势明显。本月共有8宗住宅土地成交，总成交面积为32.83万，环比上升139%。而土地出让方面，本月共出让了12宗住宅用地，总出让面积为36万，环比下降29%。需要指出的是，继顺德区4月推出第一块配建保障房用地后，禅城区本月也推出了一宗5.5万的土地“试水”配建一定数

2、量的安置房和保障性住房。而为了完成全市本年2.1万套保障房的建设任务，预计未来仍有出让土地需要配建一定数量的保障房。二、预售市场本月，佛山新增住宅供应明显增加，全市新增套数为5564套，新增面积为60.18万，环比上升41.3%，同比上升63.7%。新增货量主要集中南海和顺德两区。由于目前开发商推售的产品以市场适销的中小户型为主，新品消化速度较快，因此不少楼盘在本月都有加推，通过“以量换价”的方式来应对限购后艰难的市场环境。三、成交市场本月全市共成交住宅4336套，成交面积为39.89万，环比下降2.9%，同比上升35.8%。由于担心市场环境恶化，目前已有不少楼盘提前出货，通过小量逐次加推的方

3、式聚揽人气，实现快速销售，回笼资金。由于禅城区本月在售楼盘以消化剩余货量为主，新盘入市较少，因此成交套数环比下降66%，在全市五区中降幅最为明显。而成交均价方面，本月的成交主要集中在各区的镇街楼盘中，因此价格出现了小幅的下滑，环比下降5.4%，均价为8943元/。四、市场小结本月佛山楼市呈现出“量价齐跌”的态势。由于限购后，佛山楼市成交量跌幅明显，不少楼盘都放缓了推货节奏，仅推出部分目前市场上适销的中小户型产品。但持续的延后推售无疑加重了开发商的资金链压力。经过了央行数次的”提储“以后，目前开发贷款已经越来越难，这就不得不迫使他们加紧出货，积极争取市场上有限的刚需购房客和改善型住户。虽然“五一

4、”等几个假期消化了不少楼盘相当一部分的存量，但预计下半年市场上仍将有大量新盘新货上市，因此不少楼盘在定价方面都十分谨慎，未来楼盘的价格将面临着较大下调压力。,二、一级土地市场月度成交,2.1.本月佛山五区住宅土地供求概况,进入6月，全市的土地市场凸显出持续回暖的态势。从各区土地成交的情况来看，本月共有8宗住宅土地成交，总成交面积为32.83万，环比上升139%。成交的土地中，有2宗面积较大的土地要求配建保障性住房。本月全市土地的成交均价为1945元/，环比下降17%。土地出让方面，本月共出让12宗住宅用地，总出让面积为36万，环比下降29%。,（由于南海区上月仅成交646平米，因此本月环比涨幅

5、较大）,2.2.本月佛山土地市场分析,本月全市土地成交面积为50.98万，环比下降46%。成交主要集中在高明区和顺德区，而禅城区本月“0”成交。而成交类型方面，本月商住用地成交大增，占总成交面积的64%。而工业用地本月成交明显放缓，仅为16.8万，成交占比由原来的61%下降至33%。进入6月，政府开始比较集中地推出土地，而开发商经过降价促销后，资金有所回笼，因此本月商住用地成交激增。,2.3.本月佛山五区重点出让地块汇总,进入6月，政府开始比较集中地推出土地，土地市场有显明的回暖迹象。禅城区本月有多宗土地出让，而且出让的地块区域位置比较优越。其中，位于禅城区港口路西侧、华新路南侧、澜石二路北侧

6、的佛禅（挂）2011010号地块，建筑面积为23.26万，地块要求提供不少于82956.78的安置房和保障性住房，是佛山第二块试水配建保障住房的地块。而高明区，在本月的15日同时出让了位于荷城街道的三块邻近土地，若地块由同一开发商竞得，总出让面积可达9.4万。,2.4.本月佛山五区重点成交地块汇总,本月，全市有多宗重点地块成交。其中，位于南海区罗村街道北湖一路罗村实验小学东面的佛南（拍）2011-006地块，占地面积为21361.9，起拍价为14420万元。该地块虽然规模不大，但是距离桂丹路比较近，而且周边有尚观御园、时代倾城等已经相对成熟的小区，因此地块以1.92亿成交，溢价33%，楼面地价

7、约为3959元/。,三、二级住宅市场月度供求情况,3.1.佛山市近一年月度供求走势表现,单位:万,单位:元/,本月佛山楼市呈现出“量价齐跌”的态势，成交面积为39.9万，环比下降2.9%；成交均价为8943元/，环比下降5.4%。全市新增面积为60.2万，环比上升41%。不少楼盘在经过推售货量的结构调整后，主推的中小户型受到了众多刚需客的追捧，而热闹起来的楼盘人气为开发商继续加推和顺势推出部分别墅项目鼓足了勇气，因此本月的新增供应量涨幅明显。,本月，佛山新增住宅供应明显增加，主要集中南海和顺德区，全市新增套数为5564套，新增面积为60.18万，环比上升41.3%，同比上升63.7%。其中，南

8、海区成为本月供应榜首，占全市的53.7%，环比大幅度攀升至131%；高明区新增供应也有明显提升，环比上升66.6%；而禅城区本月仅有两个项目领取新货，供应量下降明显；而三水区由于政府数据系统仍在维护，新增货量没有显示。,3.2佛山五区本月新增供应情况,3.2.1.禅城区本月新增明细,本月，禅城新增住宅仅有保利香槟和星海岸两大项目领取新货，新增面积仅为2.04万，环比下降69%，产品以二三房小户型为主，面积集中为90-126单位。,3.2.2.南海区本月新增明细,本月南海新增住宅放量明显，共32.34万，成为五区之首，各镇街均有项目领取新货。产品户型丰富。,3.2.3.顺德区本月新增明细,本月顺

9、德新增住宅共20.77万，环比有轻微下降5%，各镇街供应产品均以二三房中小户型为主。,3.2.4.高明区本月新增明细,本月高明新增住宅有较大放量，新增套数共523套，新增面积共5.03万，环比上升66.6%，新增货量主要集中在荷城街道。,本月，全市总成交面积为39.90万，环比下降2.9%，同比上升35.8%。虽然受到佛山限购政策的影响，全市各区成交量出现了不同程度的下滑，但是与上年同期相比，仍有较大的增长。本月全市的成交价格为8943元/，环比下降5.4%，同比上升13.7%。,3.3.佛山五区月度供求走势分析,3.3.1.五区本月供求概况,3.3.1.1.五区本月供求对比,单位:万,本月，

10、南海区的新增供应量涨幅明显，达到32.34万，为全市五区之首；禅城区本月成交面积为4.29万，高于2.04万的新增供应量；顺德区的成交量则与新增供应量基本持平，供需相对平稳；三水区由于政府信息网站维护的关系，为不完全统计；高明区的成交量与上月相比，基本上致，而供应量则继续攀升。,3.3.1.2.五区月度成交价格走势,单位:元/,本月禅城区和南海区的成交均价变化幅度较少，而顺德区由于成交主要集中在中小户型，因此价格降至10895元/，环比下降11%。三水区本月成交持续低迷，均价为6695元/，环比上升26%；高明区本月成交均价为5608元/，环比下降13%。,禅城区本月新增供应面积为2.04万，

11、环比下降69%，新增供应集中在保利香槟花园和星海岸花园二期两个楼盘当中。成交面积为4.29万，环比下降45%。由于本月推售新货的楼盘较少，在售楼盘以消化积压的货盘为主，因此成交量下滑明显。而成交均价方面，由于成交相对集中在几个成熟大盘，因此本月禅城区的楼市成交价格变化不大，为8950元/，环比下降1.4%。,3.3.2.禅城区月度供求走势分析,单位:元/,单位:万,本月禅城区的成交楼盘明显增多，但成交相对集中，主要分布在保利香槟花园、东海国际花园、喜居、碧桂园城市花园等楼盘中。从楼盘成交的业绩来看，目前禅城区比较热销的楼盘主要分为以下两类：一、以优惠价格清售尾货，以东海国际花园、万科城为代表；

12、二、适销新品低价入市，以喜居、保利香槟为代表。归结起来，楼盘热销的背后是顺应市场需求，主动调整营销和定价策略的结果。尤其是限购后，争取合资格的客户成为了各楼盘竞争的焦点。,单位:元/,南海区本月的新增供应量再度上涨，达到32.24万，环比上升131%，由于前一批次适销的中小户型产品已基本消化完毕，不少开发商受楼盘人气和销售业绩的鼓舞，本月有继续加推，当中不乏别墅高端产品。本月，南海区的成交面积为13.47万，与上月基本持平。开发商持续的广告宣传和购房优惠活动，吸引了不少刚需购房客进场选购，不少楼盘保持着较好的销售业绩。因里水镇、松岗镇有高端项目持续推售，因此成交均价仍维持在“万”元以上的水平，

13、本月成交均价为10895元/。,3.3.3.南海区月度供求走势分析,单位:元/,单位:万,单位:元/,单位:万,本月，桂城街镇新增供应面积为2.71万，环比下降2%。新增供应集中在季华金品和万科金域蓝湾两大盘中，总供应套数为266套。而成交量方面，由于富丰新城、万科金域蓝湾、创鸿水韵尚都等几个楼盘成交大热，因此本月的的成交量为年内首次超过新增供应量，成交均价也小幅攀升至10468元/。,重点镇街供求分析,本月初，桂城街道的富丰新城“先声夺人”，在经过长达几个月的开门蓄客后，顺势推出了全新二期的洋房产品，本月共售出86套，成交均价为11246元/。而属于东平新城区域的万科金域蓝湾项目更是“一鸣惊

14、人”，6月17日开盘推出了142套全新单位，当天就已销出近七成的单位，为限购后的佛山楼市注入一剂“兴奋剂”。而创鸿水韵尚都因清尾货的关系，打出“一口价”等购房优惠，本月共成交57套，成交均价为11162元/。,单位:元/,顺德区6月新增供应量为20.8万，环比下降5.5%，成交面积为19.2万，环比上升15%。本月，顺德区的楼市成交量继续攀升，这与开发商主动调整定价和营销策略有直接的关系。目前开发商纷纷采用以首批单位低价入市招揽人气，然后根据项目的销售情况决定是否加推和调整价格优惠情况。从目前市场的反应来看，不少楼盘的销售业绩都比较理想。而成交价格方面，本月顺德区成交均价为8045元/，环比下

15、降11%。因镇街楼盘大打“优惠牌”，因此本月的成交均价有所回落。,3.3.4.顺德区月度供求走势分析,单位:万,单位:元/,本月，杏坛镇的新增供应大增，供应面积为8.25万。而上月位居全区新增供应量榜首的容桂街道，本月则为“0”供应。主要原因是，目前镇街楼市的成交主力以刚需购房客和改善型住户为主，因此楼盘的去货速度有限，以周期性推售为主。而成交量方面，虽然本月顺德区的楼市成交仍主要集中在大良、容桂、乐从三镇街，但成交量与上月相比，有所回落。而由于杏坛镇的佳兆业可园、金海岸花园和陈村镇的万科缤纷四季几个大盘的热销，推升了各自镇街的楼市成交量。受东平新城内高端项目的价格抬升，乐从镇仍然是本月顺德区

16、楼价的最高点。,单位:万,单位:元/,重点镇街供求分析,受三水区房地产信息网站维护的影响，本月三水区的楼市新增和成交数据为不完全统计，但从相关记者走访了解的情况来看，目前三水区的成交主要集中在荷城地区的一些中小户型洋房产品中，别墅产品销售受阴。,3.3.5.三水区月度供求走势分析,单位:万,单位:元/,本月高明区新增供应回落至5.03万，环比上升67%，成交面积为2.29万，环比下降4.6；成交均价为5608元/，环比下降12.8%。本月，高明区的新增供应量止跌回升，供应主要集中在荷城和明城两镇街。因为高明区的购房人群相对固定，以本地刚需购房客为主，因此限购后几个月的成交量相对稳稳定。,3.3

17、.6.高明区月度供求走势分析,单位:万,单位:元/,四、重点个盘跟踪分析,禅城区：保利香槟花园,保利香槟花园现主推1、2座92、142的三至四房单位，均价7800-8500元/。近期还将推出24、25座40的一房和90-124的N+1升级洋房，目前新品正在优惠登记中。保利香槟花园本月共成交住宅143套，成交均价为8253元/。,推售情况:,禅城区：东海国际花园,东海国际花园目前在售二期1-4、6-9栋剩余单位，户型为80的三房，90的三房带套房，112-120的四房，价格为8300元/起，带精装修发售。东海国际花园本月共成交82套，成交均价为8708元/。,推售情况：,禅城区：碧桂园城市花园,

18、推售情况:,碧桂园城市花园在售6-8座105-185的三至四房单位。近期推出了全新的公寓产品，面积约为57-123，均价为12000元/，一次性付款96折，贷款98折。碧桂园城市花园本月共售出38套单位，成交均价为9479元/。,禅城区：季华金品,推售情况：,季华金品尚院6月25日公开发售36-110的挑高5米Loft，购房可获99折优惠，同期在售75-90的二至三房单位，均价9000元/。季华金品本月共售出14套单位，成交均价为9306元/。,1月18日推售C1-C3座,禅城区：星海岸花园,推售情况：,星海岸花园目前在售12座的全新3+1四房产品，120-140，产品为望江园景高层洋房，售价

19、9500元/起。星海岸花园本月共售出8套单位，成交均价为10355元/。,南海区：万科金域蓝湾,万科金域蓝湾北区【万科金域道】二期首批单位6月17日盛大开盘，推出1、3、4、9座约140套68-115的二至三房单位，均价9字头起。万科金域蓝湾本月共售出131套单位，成交均价为9847元/。,推售情况：,推售情况：,南海区：怡翠世嘉花园,怡翠世嘉花园新推7座单位88-108的二房单位，均价10500元/，现购房有98折优惠。怡翠世嘉本月共成交23套，成交均价为10707元/。,南海区：富丰新城,推售情况：,富丰新城目前在售19、20座127-172三至四房单位和195、235复式单位，整体折后均

20、价10500元/。富丰新城本月共售出86套单位，成交均价为11246元/。,南海区：创鸿水韵尚都,创鸿水韵尚都现清洋房尾货，户型涵盖185-191的平层单位（两梯两户）及286的复式单位（一梯一户），售价11000-14000元/。在售的大宅单位均为合并户型。此外，项目将推出77套联排别墅新品，户型面积涵盖280-450。创鸿水韵尚都本月共成交57套，成交均价为11162元/。,推售情况：,中海万锦东苑在售90-183的三四房平层单位，售价15000-16000元/。另外，复式单位主打385-408的五房，售价20000元/，毛坯交楼。中海万锦东苑本月共售出2套单位，成交均价为14490元/。

21、,南海区：中海万锦东苑,推售情况：,顺德区：保利东湾,保利东湾现仅余少量100左右的南向三房和140-160左右的全景中心园景大宅，均价10000-14000元/，目前有两个98折优惠。而200-270的大户型单位，均价20000元/。预计7、8月份推出新一批次单位。,推售情况：,顺德区：依云水岸,依云水岸6月4日推出43座120套洋房单位，面积为90-135的3-4房，折后均价9000-11000元/。项目于6月23日再次加推46座88-398的3-4房和复式单位，均价15000元/。,推售情况：,46座,6月23日加推46座,4.2佛山重点楼盘开卖预测,六、禅桂顺重点楼盘报纸广告分析,5.

22、1本月禅桂重点项目媒体投放次数统计,（统计报纸包括：佛山日报、珠江时报、广州日报及南方日报）,本月，禅桂地区共有10个楼盘在佛山日报等主流纸质媒介中投放了广告，总投放次数为24次。投放内容以宣传项目新一批次单位为主，而且都打出了较为诱人的优惠活动。本月楼盘报纸广告投放的另外一个特点就是，宣传主要集中在依云水岸、依云上城、碧桂园城市花园和季华金品尚院几个目前主要推售的楼盘当中，其他在售楼盘广告宣传相对冷淡。,5.2禅桂重点项目媒体版面投放统计,本月禅桂重点项目报纸广告投放仅有全版与半版两种类型。在经过五月的一轮推售“高潮”后，目前主要在售楼盘以消化积压余货为主，本月进行广告宣传的楼盘并不多。从统计可知，禅桂地区楼盘的报纸广告投放主要集中在佛山日报和南方都市报两份主流报纸中。其中，南方都市报投放的广告以全版居多。,（统计报纸包括：佛山日报、珠江时报、广州日报及南方日报）,5.3禅桂重点项目报纸广告投入费用统计,（统计报纸包括：佛山日报、广州日报、南方日报、珠江时报）,6月禅桂顺重点项目报纸