房地产市场调研

1、房地产 市场调研,什么是 市场调研？,如何做好 市场调研？,如何运用 调研数据？,什么是 市场调研？,是去售楼处拿楼书,是去售楼处问售价,是拿着系统中的调研表去把相关字段填满,有目的、有计划、系统地收集房地产市场营销等方面的各种情报资料，通过对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，为发展商预测项目经营状况，制定正确决策提供可靠依据。,明确调研内容 运用调研手段,如何做好 市场调研？,调研内容,项目周边调研,项目内部调研,公交枢纽,交通,生态/市中心唯一生态城区,50万平米绿化景观。 6公里景观河道和排水河道。 生态走廊、新江湾城公园等景观。,景观,调研内容,项目周边调研,项目内部调研

2、,售楼处包装销售员配置,销控台布置 洽谈桌的数量和放置位置 沙盘,销售员是否有统一制服 男女销售员比例 销售员专业水准 是否善于引导需求,售楼处包装销售员配置,新天地景观湖,项目销售状况,推案情况 各项差价 促销手段 成交客户情况,产品规划,房型配比是重中之重，通常解决这个问题的方法主要有二种，一种是楼层平面统计法，另一种是外立面辨别法，如果实在没有资料可参阅，只有安排到现场看房一途。,社区规划 配套规划 建材装修 房型配比,调研手段,如何运用 调研数据？,调研数据在项目定位中的运用,案例背景,大华清水湾项目地处普陀区环内板块，该案总建30万平方米，1、2期项目均已交房入住，此次需定位的为其3

3、期项目，预计上市时间在2008年左右。,三期项目经济指标： 总用地面积：49156M2 住宅用地：38952M2 学校用地：10204M2 总建筑面积：125208M2 住宅建筑面积：93020M2 学校建筑面积：6710M2 公建建筑面积：5052M2 综合容积率：2.13 住宅容积率：2.52 学校容积率0.66 总户数：498,调研顺序,土地属性调研,周边市场调研,竞争市场调研,产品细节调研,项目定位,产品定位,土地属性调研,地理区位 项目所处板块位于内环内，地处市中心，地理区位佳。 河滨景观 项目东南面临苏州河岸，河面开阔，河滨景观带较长。 人文环境 项目周边华东师范大学、华东政法学院

4、等名校云集，人文环境极佳。 生态环境 项目西邻长风公园，南与中山公园隔河相望，区域生态环境良好。 交通条件 项目立体交通优势突出，交通可达性极佳。 板块支撑 项目处大中山公园板块，区域开发成熟，认知度高，配套佳。,结论：,土地属性调研,周边市场调研,项目周边二手房汇总（1公里范围内）,周边市场调研,项目周边未来供应汇总（1公里范围内）,周边市场调研,深圳西区标志性高档住宅 提升差异化附加值 打造区域标杆住宅,项目定位,竞争市场调研,苏州河景观是本案最大的卖点和特色，目前类似项目在市场中供应不多，这些楼盘都将对本案产生一定的借鉴意义。,竞争市场调研,在售河滨项目汇总,在售河滨项目价格分析汇总,竞

5、争市场调研,竞争市场调研,在售河滨项目产品分析,河滨项目未来供应汇总,竞争市场调研,竞争市场调研,景观规划,案例选取标准： 相近原则单价25000元/平方米以上，总价500万左右 成功原则其景观设计独具新意，充分将绿化、水景与人文特色相结合，已经成为高品质水景楼盘的代表。 功能原则紧邻苏州河或黄浦江沿岸，绿化率高,案例选取：世贸滨江、苏堤春晓、虹桥河滨、东方曼哈顿、盛世年华等,产品细节调研,绿化布置,社区花园,楼宇回廊联通各个组团，使户外的活动不再受天气的局限。 结合报廊、小品等设计，让社区花园更有生活气息。,产品细节调研,特色景观,小品,每个细节（路灯、垃圾筒、道路指示等），别致而有韵味，营

6、造出一个舒适、优雅的环境。,产品细节调研,豪宅景观设计共性及对本项目的建议,沿苏州河设计：加强苏州河堤岸的景观设置，改变普通防洪堤的脏乱局面。沿水岸设置大型公共绿地，增加项目的亲水性和品质感。 立体平均式景观：坡地花园、社区花园、组团花园、入户花园4个要点结合，将绿化景观步步深入。 改变单一水景布置：结合喷泉、游泳池、凉亭、亲水平台等加强景观的品质感和人与自然的互动性。 特色园林景观设计：从小品、雕塑各个细节上体现项目的人文气息。 入口设置：采用人车分流设计，分别设置主、次入口，均有专门的入口保安设置。 主入口：入口广场设置入口柱廊、入口门庭采用豪华装修，结合装饰强的艺术雕塑，加强社区的人文气

7、息与品质感。 人行步道：结合景观设计，融入水景与绿化，加强人与自然的互动。,产品细节调研,选取标准单价25000元/平方米以上，总价500万左右 单套面积250m2以上的个案。 选取案例金汇豪庭伦敦广场 翠湖天地 北京星河湾北京公园大道,房型设计,产品细节调研,金汇豪庭房型图,4房2厅4卫，建筑面积242平米，1梯1户,产品细节调研,金汇豪庭功能分区分析,产品细节调研,伦敦广场房型图,3房2厅4卫，建筑面积254平米,产品细节调研,伦敦广场功能分区分析,产品细节调研,产品细节调研,产品细节调研,产品细节调研,产品细节调研,产品细节调研,产品细节调研,产品细节调研,产品细节调研,产品细节调研,产

8、品细节调研,产品细节调研,产品细节调研,私密性保证：为保证居住的私密性，避免各功能分区的相互干扰。 景观最大化利用：充分利用空间艺术巧妙地处理内外景观与居室功能的关系，每户主要空间都做到享有景观面，设有大景观凸窗、大阳台、露台。 人性化设计：站在用户的角度，以室内设计的深度细致考虑家具、电器等的室内位置，并有专用洗衣房、储物间、保姆空间。 价值提升：各户型均有12个自身的产品亮点，如3梯1户专用保姆电梯，可分可合 的多功能房、入户花园、窗台外飘增加房间实际使用面积等。,户型共性及对本项目的建议,产品细节调研,选取标准单价25000元/平方米以上，总价500万左右， 装修标准2500-4000元

9、/平方米以上的个案 选取案例世贸滨江花园 中环凯旋宫 仁恒河滨花园 汇宁花园 北京公园大道 古北中央花园 御品大厦The House,产品细节调研,装修标准,产品细节调研,世茂滨江,装修标准：2000-3000元/平方米,产品细节调研,产品细节调研,中环凯旋宫,装修标准,产品细节调研,产品细节调研,装修共性及对本项目的建议,1、分户门： 一般都会采用特制平板实心防火防盗门 2、客厅与卧室 客厅与卧室的地面与墙面装修： 选材：一般地面都是采用柚木或重蚁木等高级实木地板，墙面都是采用高价乳胶漆，有些高档楼盘会采用墙纸。（例如SABBIA品牌） 客饭厅地面一般会采用柚木等高档木材作为地板，墙面则采用

10、污染较少的高级乳胶漆等，窗户会采用中空玻璃，以达到节能和隔音的效果。 卧室地面一般会采用柚木等高档木材作为地板，墙面采用高级乳胶漆或高级墙纸等，窗户也会采用中空玻璃。 3、空调设备： 选材及品牌：面积超过300平方米，一般采用中央空调，品牌则以进口大金中央空调或同级别其他品牌为主。 如面积小于300平方米，有些公寓会采用分体空调。但是在品牌方面也有较高追求，基本以大金、三菱重工为主。,产品细节调研,4、卫生间洁具： 配置标准较高：公共浴室一般会将淋浴及盆浴分开，以给客户更多选择，且可以保证客户在使用中的卫生问题。而主卧室的洗手间则更注重私密性及豪华性，以充分体现主人的尊贵与地位，甚至会使用冲浪

11、浴缸。 地面：会采用高档大理石，大理石方面一般会使用国外进口的“金花米黄“作为主材，以体现整体品味。 墙面：会采用高档面砖； 洁具：会采用世界顶级的品牌，例如德国进口VB卫生洁具或同级品，而保姆卫裕洁具相对档次要低些，例如TOTO或和成或同级品。卫裕的五金配件亦采用世界顶级产品，例如德国进口JADO或同级品。 5、厨房 地面会采用高档大理石，墙面会采用高档面砖，橱柜往往采用意大利进口SNAIDERO橱柜、德国全套进口柏丽品牌或POGGENPOHL品牌的成套设备。,产品细节调研,6、其他设备 该类豪宅一般会预先安装较高档的设施，甚至采用世界一流品牌产品，例如日本进口大金中央空调等，美国进口AO.

12、SMITH、美国进口ECOWATHER IRK27C01软水及净水系统或同级品。 安装高档进口的软水及净水系统一般的豪宅较少使用，但是目前深圳的水质尚不能满足国际的使用标准，使用相应的软水系统将提高水质，同时也是电热水器所必须配置的附件之一。 7、保安及防盗系统 保安及消防系统一般包括：可视对讲系统.电子巡更系统,监控系统。一般会采用美国或日本全进口的高端技防设备，例如日本松下彩色摄像机，美国派尔和日本松下，日本精工摄像镜头，三乐SM4系列硬盘数字录像机等。 在设备方面也更高级，增加了电梯自动化行驶安全系统及自动化物业管理系统等。,产品细节调研,8、消防系统 消防系统管理较为严格，发展商一般会聘请专业的消防管理公司施工，因此高级楼盘一般都采用国内知名品牌的消防监控系统，家里会安装煤气泄露报警系统。 9、智能化系统： 各种楼宇智能化装备可谓应有尽有，例如IC卡层站控制系统、美国Ihome智能系统、光纤宽带入户、楼宇设备自动控制系统、访客可视