来安房地产市场报告20130318

1、来安房地产市场调研报告,2013年3月18日,来安城市发展分析 来安房地产市场分析 个案分析,1.1 来安县城市基本概况 1.2 来安县经济发展现状 1.3 来安县总体城市规划 1.4 来安县城市发展小结,PART来安县城市发展分析,PART来安县城市发展分析/来安县城市基本概况,来安县，地处安徽省东部，介于长江、淮河之间，环邻本省天长市、滁州市、明光市和江苏省盱眙县、六合区、浦口区。 来安县城距滁州市区约23公里；南距南京市区约60公里；北距明光市68公里，距天长市约75公里；东距扬州市约120公里，距镇江约120公里。 县辖汊河镇地处苏皖交界，与南京高新技术开发区隔河相邻。来安县是南京“1

2、小时都市圈”的核心层，是江北的重要门户、安徽的东大门。 县城距津浦铁路滁州北站18公里、南京禄口国际机场80公里、沪宁洛高速公路来安出入口5公里，104国道从南京长江大桥自东向西贯穿全境。 全县总面积1481平方公里，耕地面积71.3万亩，辖12个乡镇，130个村，50.2万人口。,城市基本属性,PART来安县城市发展分析/来安县城市基本概况,来安县是安徽东部带城市群中接受南京市辐射的重要城镇之一； 来安县位于南京市“1小时经济圈”中的核心圈之内，县辖汊河镇地处苏皖交界，与南京高新技术开发区隔河相邻。来安同时接受来自扬州、镇江的经济辐射； 来安县是长江三角洲对外开放的重点区域，经济发展潜力巨大

3、。,城市优势,PART来安县城市发展分析/来安县经济发展现状,【GDP总量】：平稳高速增长 -近几年来安县GDP总量一直保持在10%以上，保持快速增长势头。,GDP总量及三产结构,【三产结构】：第二产业突出 -第二产业占比最高，逐渐成为来安县支柱产业，三产结构逐步优化，有较强的增涨势头；,PART来安县城市发展分析/来安县经济发展现状,【人均GDP】：近两年增速加快 -人均GDP近两年增速加快，,人均GDP及社会固定资产投资,【固定资产投资】：保持高速增长 -投资增速均保持在30%以上的高位，,PART来安县城市发展分析/来安县经济发展现状,【人均可支配收入】：保持平稳较快增长 -人均收入保持

4、平稳较快增长，四年内累计增长77.5%，,来安县人均收入与支出,【社会消费品总额】：近年增速放缓 -相比较与人均可支配收入的平稳较快增长，来安县社会消费品支出总额近年增速有放缓的趋势，特别在2011年，收入大幅增长，但消费增幅却下降。,PART来安县城市发展分析/来安县总体城市规划,根据来安县城总体规划（2009-2030），来安县的规划为：,城市整体将向南发展，加大新城建设力度，加强与“大滁城”、南京都市圈的衔接； 进一步分析研究城市性质和发展定位。突出产业发展特色和地位，明确产业发展策略，优化城市空间结构和用地布局。 优化城区道路网结构，完善路网级配，合理确定道路的红线宽度、横断面形式。

5、设置组团间生态隔离，结合水系、高速公路、高压走廊等廊道，完善城市生态绿地系统，深化“四线”控制内容。 完善公共服务设施和基础设施规划内容，补充完善城市供水、排水、供电、防洪、环境保护等专项规划的相关内容。,城市总体规划,PART来安县城市发展小结,来安县城市发展小结,来安经济综述,消费能力分析,小结,来安县是南京“1小时都市圈”的核心层，是江北的重要门户、安徽的东大门，经济总量平稳高速增长，居民生活水平不断提高。 来安县正处于融入南京都市圈的高速发展时期。,来安县近年经济快速发展，但处于南京一小时经济圈内，经济高速发展，但城市向心力不强，居民消费外流，正在逐渐成为南京市和滁州市的“服务生”。,

6、来安县城市未来规划,来安县人均可支配收入近年大幅增长，但是社会消费品消费总额增幅却降低，社会消费正在外流。 居民收入增加，但消费却逐渐趋于外向型。,来安将向南发展，重点建设新城区，积极与大滁城及南京一小时经济圈衔接。以获得更广阔的的发展机遇。 向南发展，融入南京经济圈。,2.1 来安各个项目分布图 2.2 来安各个项目对比分析 2.3 来安房地产市场概述,PART 来安房地产分析,紫金城 均价：4000元/,泰鑫世纪城 未售,来安新城紫荆苑 均价：3600元/,贝发现代城 未售,亿升观天下 未售,威尼斯花园 均价：4000元/,峰汇国际 均价：4100元/,弘升望湖名邸 均价：3600元/,P

7、ART 来安房地产分析/来安房地产各项目分部图,PART 来安房地产分析/来安各项目对比,1、 2011年，来安县完成投资15.39亿元，全县房地产施工面积1170376平方米，其中新开工面积669722平方米，房屋竣工面积129415平方米，商品房销售面积199273平方米，商品房销售额达到7.59亿元。 2、来安的房价从08年的每平方米不到2000元，到现在基本上已经达到了每平方米3500元以上。成熟小区或新建小区大概在3600元/平米4300元/平米之间。相比较周边城市而言，滁州已达到5000元/平米7000元/平米左右。南京江北则是达到了每平米700013000元。 3、来安县房地产项

8、目后期均已小高层、高层为主，市场上只有少量多层销售，主力户型区间为80130平方，市区均价4000元/平方左右。各楼盘均有优惠措施，这表示在现今的市场环境下，优惠比拼将比以往更加激烈，快速回笼资金成为各楼盘的主要目标。 4、目前市场上客户主要来源于各个乡镇，由于离南京、滁州 较近，受滁州、南京等项目分流较严重。 5、2013年上半年，许多项目集中入市，产品同质化较严重，竞争必将激烈。,PART 来安房地产分析/来安房地产市场概述,PART III 来安房地产个案分析/重点个案分析/来安新城紫荆苑,来安新城紫荆苑典范水景名宅社区,PART III 来安房地产个案分析/重点个案分析/来安新城紫荆苑

9、,销售信息：在售一期现房17、20、22、24#80-123；1、2、6、8、12、19#90-130；二期小高层21（90-130），成交均价3600元/平方。按揭优惠4000元/套，一次性每套优惠10000元以上。），多层顶楼复式（140、131）2688元/起价，（187）2499元/起价,PART III 来安房地产个案分析/重点个案分析/来安新城紫荆苑,PART III 来安房地产个案分析/重点个案分析/亿升观天下,亿升观天下筑25万平米巅峰人文生态大盘，成就城市的至高居住梦想,一期,销售信息：2012年12月30日一期多层、小高层400多套房源，户型区间89225平米公开预约，交5

10、000元预约金抵15000元购房款。目前认筹300多组，预计4月29日开盘。,PART III 来安房地产个案分析/重点个案分析/亿升观天下,PART III 来安房地产个案分析/重点个案分析/亿升观天下,贝发现代城45万平方米现代都市花园城邦,PART III 来安房地产个案分析/重点个案分析/贝发现代城,销售信息：2013年2月进场，一期第一批1#、2#、5#共100多套房源，户型区间位76106平方，预计4月底或5月初开盘,PART III 来安房地产个案分析/重点个案分析/贝发现代城,PART III 来安房地产个案分析/重点个案分析/贝发现代城,PART III 来安房地产个案分析/

11、重点个案分析/威尼斯花园,威尼斯花园未来CBD稀有高端居住区,销售信息：目前销售三期，主要户型为79.7平方。88.68平方、95.95平方。成交均价为4000元/平方。,PART III 来安房地产个案分析/重点个案分析/威尼斯花园,PART III 来安房地产个案分析/重点个案分析/威尼斯花园,PART III 来安房地产个案分析/重点个案分析/威尼斯花园,D户型：两室两厅一卫 79.7平方,C1户型：三室两厅一卫 95.91平方,PART III 来安房地产个案分析/重点个案分析/泰鑫世纪城,泰鑫世纪城50亿创世巨著380万平米世纪大城,一期,销售信息：目前处于认筹阶段，一期10栋，10

12、万平方米，第一批推出3栋，1#、2#、4#(均26层)，共600多套房源，户型区间位70120平方，目前预交5000元，选定房号，开盘优惠200元/平方，另外还可享受开盘前“日进白金”的优惠。,PART III 来安房地产个案分析/重点个案分析/泰鑫世纪城,PART III 来安房地产个案分析/重点个案分析/泰鑫世纪城,PART III 来安房地产个案分析/重点个案分析/峰汇国际,峰汇国际来安，最高的观景住宅,销售信息：目前主要销售7#，共208房源，户型区间位107-123平方，去化约50套，成交均价为4100元/平方。7#优惠3000元/套，按揭99折，一次性98折。购买其他房源优惠200

13、0元/套。迷你公寓A座也在预约中，面积区间位5080平方，层高5.6米，预交1000元顶5000元使用。预计10月份推出,PART III 来安房地产个案分析/重点个案分析/峰汇国际,PART III 来安房地产个案分析/重点个案分析/峰汇国际,B户型：三室两厅一卫 107.43平方,A户型：三室两厅两卫 121平方,E3户型：三室两厅一卫 109.24平方,PART III 来安房地产个案分析/重点个案分析/紫金城,紫金城 来安核心五分钟繁华生活圈,PART III 来安房地产个案分析/重点个案分析/紫金城,销售信息：在售1期多层1013#，89114，按揭99折一次性98折认购二期26#,

14、约60套房源，99平方与110平方2种户型，预交2万元定房号，优惠未定，预计5月推出。,PART III 来安房地产个案分析/重点个案分析/紫金城,PART IV 来安房地产市场总结,城市经济因素,人口因素,城市规划发展因素,城市经济已每年大于10%的速度递增，为房地产发展奠定发展基础,来安将向南发展，重点建设新城区，积极与大滁城及南京一小时经济圈衔接。以获得更广阔的的发展机遇。,交通因素,来安县人口50余万人，县区人口12万人，城市化让各乡镇人口涌入城市，为房地产的发展提供了客户基础,来安县城周边高速、铁路、航空齐全，交通方便，也为房地产投资带来一定的空间。,利好,PART IV 来安房地产市场总结/利好因素分析,消费经济因素,地方因素,市场因素,来安县人均可支配收入近年大幅增长，但是社会消费品消费总额增幅却降低，社会消费正在外流。居民收入增加，但消费却逐渐趋于外向型。正在逐渐成为南京市和滁州市的“服务生” 。,目前市场上项目较多，且产品同质化较严重，整体去化压力较大，市场的不稳定性，使开发商以价换量，竞争激烈。,城市辐射因素,房地产一二级市场本土开发企业占据主导地位，同时本土开发商不规范运作。