资产评估期末复习

1、第一章导论,资产的类型（一）有形资产：设备、房地产、森林。无形资产：专利权、著作权、商标权、商誉。可辨认资产：不可辨认资产：商誉（唯一）无法单独转让，,会计中的规定？,第一章导论,单项资产：单件或单台资产。整体资产：一组单项资产组成，具有综合获利能力的资产综合体。注意：上述分类是交叉的而不是孤立的。,第一章导论,评估主体谁来评（评估机构和人员）评估客体评什么（评估对象）评估依据凭什么（相关法规等）评估目的干什么用（具体用途）评估原则坚持什么（行为规范）评估程序怎样评（工作步骤）价值类型对号否（质的规定是否市价）评估方法用什么法（特定技术）,第一章导论,资产评估的特点1、时点性对被评估对象在某一

2、时点的价值的估算。过去时点现在（评估基准日）将来注意：评估结果具有时效性,是资产评估工作日吗？,第一章导论,2、市场性（1）资产评估的产生是市场经济发展到一定阶段的产物。（2）资产评估活动的本质是对资产在模拟市场条件下的价值的估计和判断。（3）评估结果是否客观需要接受市场价格的检验。3、预测性（1）预期资产未来能产生净收益资产才有价值。（2）预测-折现（3）不确定性,第一章导论,4、公正性（1）交易双方以外的独立的第三者（2）客观公正的价值判断（3）评估结果具有公正性5、咨询性（1）评估结果本身并没有强制执行的效力（2）评估人员只对评估结论的客观性负责，而不对资产交易价格的确定负责。（3）评估

3、结果只是为资产业务提供一个参考价值，最终的成交价格取决于交易双方在交易过程中的讨价还价能力。,第一章导论,资产评估目的资产评估行为所服务的经济活动，也即估价结果的期望用途。二、资产评估的假设（一）持续使用现行用途原地使用资产按照转换用途后在原地继续适用地理位置发生迁移后继续适用注意：经济上、技术上、法律上是否允许,第一章导论,（二）公开市场假设在完全竞争市场按照最佳利用方式进行评估。不同的资产市场化程度不同。（三）清算假设强制清算、有序清算注：根据评估目的对现实中发生的不同资产业务情况科学归类和判断。,第一章导论,一、工作原则（一）独立原则评估主体的中立地位（二）客观性原则从实际出发（三）科学

4、性原则科学的价值类型、评估方法、评估方案。,第一章导论,二、经济原则(一)贡献原则待评估资产的边际效用决定其价值。（二）替代原则同一市场上的相同（相似）物品具有相同（相近）的价值。（三）预期收益原则资产的价值不取决于过去的生产成本或销售价格，取决于其预期获利能力,第一章导论,（四）供求原则资产的市场价值体现该类资产市场供求均衡状况。（五）最佳使用原则最佳使用：法律上允许、经济上可行、技术上可能的前提条件下，能使估价对象产生最高价值的利用方式。根据最佳使用原则，对估价前提选择：保持利用现状；重新利用转换用途；投资改造；前四者组合,第二章资产评估的程序和基本方法,一、成本法（一）基本思路待评估资产

5、在评估基准日的价值=复原重置成本（更新重置成本）-各项价值损耗复原重置成本更新重置成本1、相同点：评估基准日的成本。,二、基本方法,资产评估值,被评估资产重置成本,第二章资产评估的程序和基本方法成本法,价值损耗折旧,重置成本直接成本间接成本,建造成本构成：材料成本人工成本制造费用资金成本合理利润,取得成本构成：购买价格安装调试费运杂费人工费,间接成本构成：取得和建造资产的管理费用、设计制图等费用,第二章资产评估的程序和基本方法,间接成本相关公式P22,基本原理是在资产历史成本的基础上，通过价格变动指数，将其调整为评估基准日时的重置成本。,（二）物价指数法,资产重置成本资产账面原值物价变动指数,

6、计算公式,分类物价指数,个别物价指数,综合物价指数,第二章资产评估的程序和基本方法,物价变动指数,定基指数,环比指数,评估基准日物价指数资产购建时物价指数,（1a1）（1a2）（1a3）（1an）,（其中an表示第n年环比价格指数）,第二章资产评估的程序和基本方法成本法,参照物功能价值,被评资产重置成本,（单位生产能力）,（三）功能价值法是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物，根据资产功能与成本之间的内在关系，由参照物成本推算被估资产重置成本的方法。,第二章资产评估的程序和基本方法成本法,理论假设：功能相同，购建成本也应相同。,（四）规模经济效益指数法采用统计分析法确定某类资产的重

7、置成本P24,第二章资产评估的程序和基本方法成本法,某类抽样资产的重置成本,被评估资产的重置成本,六、实体性贬值的估算实体性贬值由于使用和自然力作用而导致的资产实体贬值决定实体性贬值的因素有：使用时间使用率，也叫利用率资产本身的质量维修保养程度,第二章资产评估的程序和基本方法成本法,（一）观察法资产实体性贬值=重置成本（1成新率）=重置成本实体性贬值率,通过观察确定新旧程度,主要观察被评估资产的外表：光洁度腐蚀程度形体物理变化程度,第二章资产评估的程序和基本方法成本法,（二）使用年限法（公式法）,资产的实体性贬值=（重置成本预计残值）实际已使用年限总使用年限（实际已使用年限+尚可使用年限）,名

8、义已使用年限资产利用率,截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用时间,100,相关概念P25,七、功能性贬值及其估算方法,资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗。,功能性贬值有两种表现形式:（1）超额投资成本（2）超额运营成本,第二章资产评估的程序和基本方法成本法,（1）超额投资成本：由于新技术、新材料、新工艺不断出现，使得相同功能的设备的建造成本比过去降低，原有设备中就有一部分超额投资得不到补偿。它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本。超额投资成本复原重置成本更新重置成本注意：如使用复原重置成本则应考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值

9、；如使用的是更新重置成本，这种贬值因素则已经考虑在内了，无需考虑；如使用现行市场价格作为重置成本，也不需再考虑超额投资成本。,第二章资产评估的程序和基本方法成本法,（2）超额运营成本：由于技术进步出现了新的、性能更优的设备，致使原有设备的功能落后于新设备，新设备在运营费用上低于原有设备。超额运营成本各年净超额运营成本折现系数分析设备的超额运营成本，应考虑下列因素：生产效率是否提高维护保养费用是否降低材料消耗是否降低能源消耗是否降低操作工人数量是否降低,第二章资产评估的程序和基本方法成本法,八、经济性贬值的估算经济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值的损失。产生的原因

10、有：（1）竟争加剧，社会总需求减少，导致开工不足；（2）材料供应不畅，导致开工不足；（3）材料成本增加，导致企业费用直线上升；,第二章资产评估的程序和基本方法成本法,（4）通货膨胀的情况下，国家实行高利率政策，导致企业运营成本加大；（5）产业政策的变动，缩短使用寿命；一般情况下，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。,第二章资产评估的程序和基本方法成本法,估算方法：A经济性贬值资产在尚可使用年限内可预见的经济收益损失额现值系数B经济性贬值率=1（实际使用生产能力/额定生产能力）X100%经济性贬值=（重置成本-实体性贬值功能性贬值）经济性贬值率,第二章资产评估的程序和基本方法成本法,九、成新

11、率的估算成新率：评估对象的现实价值与其全新状态重置价值的比率。（一）观察法综合考虑资产的实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值。（二）经济使用年限法成新率=剩余经济适用年限/总经济使用年限（实际已使用年限+剩余经济适用年限）,第二章资产评估的程序和基本方法成本法,（三）修复费用法贬值率：待评估资产恢复到全新功能状态下所需要的修复费用占资产重置成本的比率。成新率=1-贬值率=1-（修复费用/重置成本）注：不可修复性损耗部分，以其对资产价值造成的损耗额来替代对其修复的费用例：P28,第二章资产评估的程序和基本方法成本法,一、基本思路市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似资产的市

12、场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估思路。市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的评估途径之一二、基本原理：资产的替代原理三、基本前提：1、需要有充分发育活跃的资产市场2、参照物及其与被评估资产可比较的技术参数指标等资料是可以收集到的。,第二章资产评估的程序和基本方法比较法,参照物的主要差异因素有：A.时间因素。B.区域因素。C.功能因素D交易情况E个别因素评估值参照物价格交易时间差异修正系数区域因素修正系数功能差异修正系数交易情况修正系数个别因素修正系数,第二章资产评估的程序和基本方法比较法,资产资产收益率收益,第二章资产评估的程序和基本方法收益法,基本方法,评估值Ri/(1

13、+r)i,第二章资产评估的程序和基本方法收益法,评估值Ri/(1+r)i,1、未来各年收益额不相等,各年收益额,现值系数,第二章资产评估的程序和基本方法收益法,评估值A11/(1+r)n/r,2、未来各年收益额相等且有限期,年金(各年相等的收益额),年金现值系数,第二章资产评估的程序和基本方法收益法,评估值A/r,3、未来各年收益额相等且无限期,年金（各年相等的收益额）,本金化率,第二章资产评估的程序和基本方法收益法,评估值Rt/(1+r)t+A/r(1+r)n,4、未来收益额在若干年后保持不变-无限期,前期收益额(各年不等),后期收益额(各年相等无限年期),第二章资产评估的程序和基本方法收益

14、法,评估值Rt/(1+r)t+A/r(1+r)n1-1/(1+r)N-n,5、未来收益额在若干年后保持不变-有限期,前期收益额(各年不等),后期收益额(各年相等有限年期),第二章资产评估的程序和基本方法收益法,基本前提,（1）被评估资产未来预期收益可预测并可以用货币衡量。（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可预测并可以用货币衡量。（3）被评估资产预期获利年限可以预测。,第二章资产评估的程序和基本方法收益法,（1）基本含义是指由被评估资产在使用过程中产生的超出其自身价值的溢余额。（2）主要特点收益额是资产未来预期收益额，而不是资产的历史收益额或现实收益额；收益额是资产的客观收益，而不是资产

15、的实际收益；收益额是资产超出自身价值的溢余额。,1、预期收益额,第二章资产评估的程序和基本方法收益法,（3）有关收益额内容的主要观点注P32经营管理成本税后净利润现金净流量利润总额（4）收益额预测方法综合调整法：预期年收益额=当前正常年收益额+预期有利因素增加的收益额预期不利素减少的收益额,第二章资产评估的程序和基本方法收益法,（1）折现率的基本含义从本质上讲，是一种期望投资报酬率，是投资者在投资风险一定的情况下，对投资所期望的回报率。（2）折现率的形式折现率：未来有限期收益折算成现值的比例本金化率：未来无限期收益折算成现值的比例,2、折现率,第二章资产评估的程序和基本方法收益法,（3）折现率

16、的估算方法基本方法：无风险报酬率风险报酬率,行业风险、经营风险、财务风险、其他风险,第二章资产评估的程序和基本方法收益法,基本方法：市场比较法根据市场上相似资产的投资收益率确定。例：P33基本方法：加权平均资本成本（折现率）=权益成本*权益比+负债成本*负债比=权益成本*权益比+税前负债成本*（1-所得税率）负债比,第二章资产评估的程序和基本方法收益法,3、收益期,（1）基本含义是资产具有获利能力持续的时间。（2）收益期估测方法以法律、法规的规定时间为基础进行估测以合同规定的时间为基础估测根据产品寿命周期进行估测,第二章资产评估的程序和基本方法收益法,第三章机器设备评估,评估值=重置成本-实体

17、性贬值-功能性贬值-经济性贬值一、机器设备重置成本的测算重置成本更新重置成本复原重置成本注:重置成本的构成及其数额，需要根据评估目的所要求状态下机器设备的全部取得费用来确定。持续经营：购置成本、运杂费、安装调试费-直接费用管理费用、总体设计制图费用、资金成本-间接费用非持续经营:购置成本,第三章机器设备评估,（一）重置核算法1、按复原重置成本评估适于：设备构建成本资料保存完整，根据现行价格和费用标准调整即可。2、按更新重置成本评估适于：经过重大技术改革、设备技能上更新提高，将直接消耗量按现行价格或费用标准计算加上按现行价格计算的间接费用。3、综合估价法,第三章机器设备评估,（三）指数调整法以机

18、器设备原始购买价格为基础，考虑同类机器设备的价格上涨指数予以确定重置成本。简便易行，但需注意：1、避免用综合物价指数；2、区分生产国和国内价格变动指数；3、适用于技术进步不快、进步因素对设备价格影响不大的设备。,第三章机器设备评估,（四）功能价值法适于：机器设备的生产能力与其成本之间成线性关系。（五）规模经济效益指数法适于：机器设备的生产能力与其成本之间成非线性关系。二、机器设备实体性贬值的测算实体性贬值-有形损耗-磨损或受自然力侵蚀公式P44,第三章机器设备评估,（一）运用使用年限法估测设备的实体性贬值率1、总使用年限P44物理寿命：技术寿命：经济寿命：2、已使用年限根据使用中的负荷程度名义

19、已使用年限实际已使用年限,第三章机器设备评估,3、尚可使用年限老设备-技术检测新设备-总使用年限-实际已使用年限注意：法律规定限期淘汰设备按规定年限计算经大修理、技术更新改造或追加投资的设备按加权投资年限确定（二）运用观察法估测设备的实体性贬值率,第三章机器设备评估,（三）运用修复费用法估测设备的实体性贬值率适于：可修复的有形损耗的确定。注意：修复费用是否包括被评估机器设备的技术更新或改造支出，避免考虑设备功能性贬值时重复计算或漏评。三、机器设备的功能性贬值的估算（一）有超额投资成本所致的功能性贬值的估算注意：采用更新重置成本时不考虑超额投资成本；停产设备采用类比法估测更新重置成本,第三章机器

20、设备评估,（二）由超额运营成本所致的功能性贬值的估算超额运营成本由于技术进步导致注意：必须找到技术先进的现代化设备作为参照物考虑超额运营成本抵减的所得税,第三章机器设备评估,四、机器设备的经济性贬值的估算经济性贬值由于设备自身以外的外部因素的影响而造成的设备在价值上的贬值。（一）由于设备利用率下降造成的经济性贬值（二）由于外界因素变化造成设备收益额减少所导致的经济性贬值的测算每年收益损失扣减因此所递减的所得税在折现累加。,第四章房地产价格评估,一、成本法理论（一）成本法的基本原理1、成本法（累积法、承包商法）房地产价格=土地价格+改良物残余价值=土地价格+（建筑物成本-折旧）2、适于折旧较少和

21、建筑成本易于评估的新建筑物；折旧额能准确估计的旧建筑物评估；市场交易数据资料缺乏。如：工业或特殊用途房地产、房屋保险价值评估,搜集交易实例分析估价对象建立交易实例库选取可比实例可比实例A可比实例可比实例建立价格可比基础建立价格可比基础建立价格可比基础交易情况修正交易情况修正交易情况修正交易日期调整交易日期调整交易日期调整房地产状况调整房地产状况调整房地产状况调整比准价格A比准价格B比准价格C求取最终可比价格,第四章房地产价格评估,一、收益法的基本理论（一）定义将估价对象在估计时点后的所有正常纯收益，用适当的折现率折算到估价时点价值的方法。（二）基本原理-预期原理（三）相关概念潜在毛收入、有效毛

22、收入、经营费用、净收益净收益=有效毛收入-经营费用,第四章房地产价格评估房地产价格的假设开发法评估,一、基本理论1、定义假设开发法（剩余法、倒算法）：将估价对象房地产预期开发后价值，扣除预期各种开发及销售费用、税金、期望利润，所得剩余额作为评估价格。理论依据：地租剩余理论2、相关公式P1043、相关公式P105生地、毛地、熟地,第五章无形资产评估,一、无形资产概念不一定能够占有空间，不具有实物形态，可以进入流通领域，为其他权利人带来经济利益的资产。二、分类1、按存在期限2、按能否独立存在3、按性质和内容构成知识型、权利型、关系型、结合型,第五章无形资产评估无形资产评估方法,一、收益法相对最为适

23、宜1、考虑因素预期经济收益、收益期限、资本化率2、无形资产的收益（1）对无形资产的使用（2）对无形资产的拥有许可给他人使用（3）对无形资产的暂不使用-阻止竞争对手使用，其收益为所有者不拥有无形资产可能产生的损失。,第五章无形资产评估无形资产评估方法,3、无形资产收益的分析方法（1）超额收益分析：将使用和不使用无形资产情况下的预期收入、预期成本相比较，前者相对于后者的收入增加额和成本节约额为无形资产创造的经济收益。（2）分成法：从利润或销售收入中分割一定的比例作为对无形资产所创造价值的衡量。,第五章无形资产评估无形资产评估方法,4、无形资产转让的最低收费额（1）开发成本：研究开发该无形资产的现实

24、成本。（2）机会成本：净减收益、转让成本无形资产的最低收费额=开发成本净值*开发成本分摊率+转让机会成本开发成本净值=开发成本*成新率开发成本分摊率：允许买方运用该无形资产的生产设计能力占该无形资产的总生产设计能力的百分比。,第五章无形资产评估无形资产评估方法,5、销售收入分成率或利润分成率的确定无形资产收益额=销售收入销售收入分成率（1-所得税率）=销售利润销售利润分成率（1-所得税率）销售收入分成率=销售利润分成率销售利润率销售利润分成率=销售收入分成率/销售利润率销售收入分成率的确定是以利润分成率为基础的。,第五章无形资产评估无形资产评估方法,7、收益期限的确定（1）收益期限：无形资产发

25、挥作用，并具有超额获利能力的时间。（2）考虑因素法律寿命、合同寿命、技术寿命、经济寿命二、无形资产评估的成本法（一）无形资产重置成本的估算1、自创型无形资产的重置成本估算,第五章无形资产评估无形资产评估方法,重置成本：研究开发的全部投入、投入资本应取得的正常报酬。即材料、人工、间接成本、开发商利润、企业家奖励。2、外购型无形资产的重置成本估算一般以账面原始成本为依据，进行适当的价格指数调整。（二）无形资产成新率的估算1、类型：功能性损耗、经济性损耗2、估算：专家鉴定法、使用年限法,第六章金融资产评估,一、金融资产的概念表示对未来收入的合法所有权的一种合约。分为货币市场和资本市场。二、金融资产的

26、投资特点（一）股票-风险性、流动性、决策性、交易价格与面值不一致（二）债券-风险性、收益稳定性、流动性三、金融资产评估特点1、是对投资资本的评估2、是对被投资者的偿债能力和获利能力的评估,第六章金融资产评估,一、上市债券的评估按评估基准日的收盘价确定评估值。二、非上市债券评估主要采用收益法（一）定期支付利息到期还本的债券评估（二）到期一次还本付息的债券评估P=F/(1+r)n,第六章金融资产评估,一、股票价格二、上市股票的评估市场发育完善条件下，市场价格可以作为股票评估依据。市场发育不完善条件下，评估方法同非上市股票。三、非上市股票的评估（一）优先股的评估,第六章金融资产评估,（二）普通股的评

27、估1、固定红利模型P=R1/r2、红利增长模型P=R1/(r-g)=R0（1+g）/(r-g)3、分段式模型4、几何随机模型,第七章流动资产和其他资产评估,一、流动资产的含义及特点流动性强、周转速度快、形态多样化二、流动资产的分类三、流动资产评估的程序1、确定评估对象和范围2、清查核实流动资产3、调查分析、确定风险4、选择评估方法5、出具评估结论,第七章流动资产和其他资产评估,一、材料评估1、针对库存材料评估2、评估方法（1）近期购进材料成本法（2）购进批次间隔时间长，价格变化大市场法（3）购进时间早，市场已经脱销根据替代品价格变动修正材料价格；根据供需关系修正材料价格；根据同类材料平均物价指

28、数评估；,第七章流动资产和其他资产评估,3、低值易耗品的评估（1）在库低值易耗品的评估成本法、市场法（2）再用低值易耗品的评估成本法二、在产品评估（一）成本法1、按价格变动系数调整原成本在产品评估值=原合理材料成本（1+价格变动系数）+原合理制造费用（1+合理制造费用变动系数）,第七章流动资产和其他资产评估,2、按社会平均工艺定额和现行市价计算在产品评估值=在产品实有数量（该工序单件材料工艺定额单位材料现行市价+该工序单件工时定额正常工资及其他费用）3、按在产品的完工程度计算评估值（二）市场法某在产品评估值=在产品实有数量可接受的不含税的单位市场价格预计销售过程中发生的费用或：某报废在产品评估

29、值=可回收废料的重量单位重量现行的回收价格,第七章流动资产和其他资产评估,三、产成品及库存商品的评估（一）成本法1.评估基准日与产成品完工时间接近，成本费用变化不大：产成品评估值=产成品数量单位产成品账面成本2评估基准日与产成品完工时间相距较远，成本费用变化较大：产成品评估值=产成品实有数量（合理材料工艺定额现行材料单位市价+合理工时定额单位小时合理工时工资费用）或：产成品评估值=产成品实际成本（材料成本比例材料综合调整系数+工资费用成本比例工资费用综合调整系数）,第七章流动资产和其他资产评估,一、应收账款及预付账款的评估预计坏账损失的定量方法：坏账估计、账龄分析二、应收票据的评估带息票据按本金加利息确定，计算公式为：应收票据评估值=本金（1+利息率时间）不带息票据按应收票据的贴现值计算，公式为：应收票据评估值=票据到期价值贴现息贴现息=票据到期价值贴现率贴现期,第八章企业价值评估,企业所有的投资人所拥有的对企业资产索取权价值的总和。企业股东权益价值：资产价值-负债价值企业资产价值：各种权益和负债评估目的企业投资价值：企业的资产价值-无息流动负债或权益价值+付息债务,投资人：债权人股权人,第八章企业价值评估,企业价值评估的一般用途（一）运用于企业产权转让及兼并收购分析中收购