第3章-资产评估的基本方法3

1、第三章资产评估的基本方法,第一节成本法（Thecostmethod）,第二节收益法,第三节市场法,第四节资产评估方法的选择,第一节市场法,一、市场法的基本原理,（一）理论基础均衡价值论,（二）评估思路,（三）运用的前提条件,均衡价格的决定,静态分析,P1时:供给需求，价格会下跌。,P2时:需求供给，价格会上升。,由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市价的相对合理性，并通过替代原则（参照物）为被估资产定价。,（三）运用的前提条件,1、充分活跃的公开市场2、参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到,（二）评估思路,（一）寻找参照物。1、成交价必须真实。2、至

2、少三个交易案例。（原因是什么?）3、与被估资产相类似（可替代,即功能相同）。4、成交价是正常交易的结果。5、尽可能选择近期成交的交易案例。,二、市场比较法的基本程序及有关指标,（二）调整差异（类比调整法）,一般情况下，应当根据参照物价格变动指数将参照物实际成交价格调整为评估基准日交易价格。,评估值=参照物价格*交易时间差异修正系数,1、时间因素,参照物所在区域比被估资产好：；反之系数1。一般以被评资产为100。,2、区域因素,3、功能因素,功能系数法,4、交易因素,5、成新率因素,（三）确定评估值,将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。,三、市场法的具体操作方法,（一）单

3、一因素比较法参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：成新率、功能等。,参照物A因素在分母,（1）功能价值法（比较功能）以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与被估对象之间的功能差异进行调整来估算被估对象价值的方法。,案例2被估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，被估时点参照物的市场价格为10万元。被估资产的价值为：10901207.5（万元）,（2）价格指数法（比较价格变化）以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与被估对象的评估基准日间的时间间隔对资产价值的影响。评估值参照物成交价格（1+物价变动指数）此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的

4、情况。,案例3与评估对象完全相同的参照资产6个月前的成交价格为10万元，半年间该类资产的价格上升了5，则：资产评估价值10（15）10.5（万元）,（3）成新率价格法（比较新旧程度）以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况。,（4）市价折扣法（比较市场条件）以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员经验或有关部门规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。评估值参照物成交价(1价格折扣率)此方法一般只适用于评估对象与参照物之间

5、仅存在交易条件方面差异的情况。,案例4评估某拟快速变现资产，评估时点与其完全相同的资产正常变现价为10万元，评估师经综合分析，认为快速变现的折扣率应为40，因此，资产评估价值=10（1-40）6（万元）,（5）成本市价法（比较成本因素）以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象的价值的方法。,案例5评估时点某市商品住宅的成本市价率为150，已知被估全新住宅的现行合理成本为20万元，则其市价接近于30万元。资产评估价值2015030（万元）,（6）市盈率乘数法（比较收益额）以参照物的市盈率作为乘数（倍数），以此乘数与评估对象的收益额相乘估算评估对象价值的方法。评估值被

6、估资产收益额参照物市盈率,案例6某被评估企业的年净利润为1000万元，评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为20倍，则：评估价值=10002020000（万元）,（二）类比调整法参照物与被估资产大体相似，但仍在多方面存在差异。交易案例A的调整值参照物A的成交价时间因素调整系数区域因素调整系数功能因素调整系数成新率因素调整系数交易情况调整系数或：交易案例A的调整值=参照物A的成交价时间因素调整值区域因素调整值功能因素调整值成新率因素调整值交易情况调整值,例题：某商业用房，面积为600平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2006年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与

7、评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示。单位：,被评估商业用房与参照物商业用房结构相似、新旧程度相近，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。被评估商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别为107、110和108。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数117;参照物B的时间因素调整系数104;参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。单位：,被评估资产单价（5,4675,4185,480）35,455被评估资产总价5,4556003,273,000元,计算题,有一待估宗

8、地A，与待估宗地条件类似的宗地甲，有关对比资料如下表所示：,表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。,1、计算参照物修正系数：交易情况修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数、交易时间修正系数。2、计算参照物修正后的地价,答案,交易情况修正系数为100/101或者0.99,区域因素修正系数为100/98或者1.02,个别因素修正系数为100/100或者1,容积率修正系数为105/110或者0.95,参照物修正后地价(万元）,交易时间修正系数为108/102或者1.06,？思考题？,市场法的适用范围,本次作业,案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评

9、估基准日为2009年2月1日。评估人员收集的信息：（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异，发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。,分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。参照物为同类设备，因此使用直接比较法。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。评估值=160150/210=114.29(万元),案例2：某待估资产为两室一厅居

10、住用房，面积为58平方米，建筑时间为1995年，位置在某市闹市区，评估基准日为2009年5月1日。在待估房屋附近，于2007年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。2009年居住用房价格与2007年相比上升了9.3%。,分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法（直接比较法）进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。则：资产评估值=58000(1+9.3)=63394(元),案例3：某企业因严重的

11、资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2009年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2009年8月，经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%。,分析：这是清算问题。待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。则待估资产的评估值为：资产评估值=365.2(1-30)=255.64（万元）,案例4：待估资产为某机器设备，其生产时间为1999年1月，评估基准日为2009年1月。经调查了解。搜集

12、到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2008年12月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为2000年12月，尚可使用年限为15年。经调查了解，待估设备的尚可使用年限为13年。,分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。待估资产的成新率为：=13(10+13)=57%,1999年到2009年,参照资产已使用年限为8年，则参照资产的成新率=15(8+15)100%=65%则待估资产的评估值可通过下式计算：该待估设备的评估值为：评估值=1

13、24000(57%65%)=108738.62(元),2000年到2008年,计算题,1、现拟对某采矿权价值进行评估。已知某可参照的采矿权成交价格为3000万元，规模调整系数为1.10，品位调整系数为1.05，价格调整系数为1.15，差异调整系数为0.95。试评估采矿权价值。,四、清算问题,清算价格属于非正常价格清算价格的确定方法1.市价折扣法清算价格公允市价折扣率2.模拟拍卖法（意向询价法）,五、评价,1.最具客观性的评估方法，运用最广泛的方法2.该方法的运用需具备一定的前提条件（1）对产权交易市场成熟度的需求；（2）对被估对象本身的要求，即应是具有一定通用性的资产。最适合用于在市场上交易活

14、跃资产的评估，如通用设备、房地产等。,第四节资产评估方法的选择,一、资产评估方法的多样性和可选择性,从理论上讲，在相对完善的市场中，对于可以在市场上公开交易的资产，如果资产的购建成本与效用是对称的，那么采用三种方法评估同一资产的公允市价，其评价结果不应存在太大差异。,二、资产评估方法的最适选择,由于市场总是存在一定的缺陷；不同的评估对象具有不同的特点，因此不同的资产业务存在最适评估方法的选择问题。,1、与评估对象相适应,在评估时首先应区别被估资产是：单项/整体有形/无形通用/专用可复制/不可复制,一般讲：,成本法适宜评估,可复制的资产专用资产单项资产,收益法适宜评估,资源性资产无形资产整体资产

15、,市场法：具有一定通用性能在公开市场出售的资产,2、受可搜集到的数据和信息资料的制约,3、方法选择的统筹考虑,单项选择题1、专用机器设备的价值评估，一般适宜选用（）。A.成本法B.收益法C.市场比较法D.残余法,2、通常情况下，可以用市场法进行评估的资产是（）。A.专利权B.专用机器设备C.通用设备D.专有技术3、在应用市场法时，一般应该选择（）参照物进行比较。A.3个或3个以上B.2个或2个以上C.1个或1个以上D.4个或4个以上,多项选择题,1、应用市场法必须具备的前提条件有（）。,A需要有一个充分活跃的资产市场B必须具有与被评估资产相同或相类似的全新资产价格C可搜集到参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数D被评估资产未来收益能以货币衡量E被估资产所面临的风险也能够衡量,AC,2、应用市场法估测被评估机组的重置成本时，参照物与被估机组之间需调整的主要参数有（）。,A交易时间的差异B生产效率的差异