评估报告编写及披露-王生龙

1、,评估报告编写及披露,王生龙,大纲,如何规范编写报告？编写报告应注意些什么？报告披露应注意些什么？,第一部分评估报告编写、披露有关规范,一、评估报告规范概况,资产评估报告，一直为资产评估行业所重视。某种程度上讲，中国资产评估行业的发展历史，也是资产评估报告不断规范的历史,国有资产评估管理办法，1991年国务院颁布；关于资产评估报告书的规范意见1993年原国资局颁布；关于资产评估立项、确认工作的若干规范意见1995年原国资局颁布；资产评估操作规范意见（试行）1996年原国资局转发中评协制定；资产评估报告签字制度（试行）1998年中国资产评估协会颁布；资产评估报告基本内容与格式的暂行规定1999年

2、财政部颁布；资产评估准则评估报告2007年中国资产评估协会颁布实施；企业国有资产评估报告指南2009年中国资产评估协会颁布实施；金融企业国有资产评估报告指南2010年中国资产评估协会颁布实施,都对资产评估报告进行了规范。这些法规、制度的规定，对于资产评估报告的规范起到了重要作用。,目前，23项评估准则中，关于评估报告编写、出具和披露的规范有专门的规范专门的章节专门的条款,二、评估报告规范体系,6,非金融企业,金融企业,行政事业,参照,企业国有资产评估报告指南,金融企业国有资产评估报告指南,行政事业国有资产评估报告指南（规划）,（一）专门的准则,资产评估准则评估报告,2020年6月15日,报告准

3、则与“报告指南”的关系,母子、依据关系：资产评估准则评估报告，是评估报告的基本要求。其主要内容是评估报告的基本要求和一般内容构成。“各种报告指南”，根据监管部门的不同要求，从其监管角度对评估报告提出更细的要求，是资产评估准则评估报告的“子准则”。各报告指南依据报告准则制定。一般性、针对性：资产评估准则评估报告，是披露的通用性要求。各评估报告指南，是在资产评估报告最低要求的基础上，为满足企业国有资产评估管理的需要，根据企业国有资产评估管理的相关规定，针对性地对各部分内容做出更为详尽的规定，充分反映企业国有资产评估监管的要求。,2020年6月15日,二、专门的章节,十三个“实体性”准则均有专门的一

4、章，规范披露,2020年6月15日,三、专门的条款,第十条注册资产评估师应当在评估报告中提供必要信息，使评估报告使用者能够合理理解评估结论。注册资产评估师不得出具含有虚假、不实、有偏见或具有误导性的分析或结论的评估报告。,资产评估职业道德准则基本准则,第二十八条注册资产评估师应当在执行评定估算程序后，根据法律、法规和资产评估准则的要求编制评估报告。,资产评估准则评估程序,第二部分评估报告出具与内容的公开,2020年6月15日,一、评估报告出具、签字,资产评估准则评估报告企业国有资产评估报告指南金融企业国有资产评估报告指南,评估报告正文：两名以上（含两名）评估师签字盖章；评估机构加盖公章；法定代

5、表人签字：1、法定代表人或合伙人自己签；2、授权首席评估师或者副总经理以上管理人员签,分支机构：1、被授权以分支机构名义出具除证券期货相关评估业务外的评估报告两名以上（含两名）评估师签字盖章分支机构加盖公章分支机构负责人经授权签字；,二、评估报告内容公开的规范与责任,资产评估准则业务约定书第十二条：业务约定书应当约定，未经委托方书面许可，注册资产评估师和评估机构不得将评估报告的内容向第三方提供或者公开，法律、法规另有规定的除外。业务约定书应当约定，未征得评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或者披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外。资产评估准则工作底稿第二十条：工作

6、底稿的管理应当执行保密制度。除下列情形外，工作底稿不得对外提供（一）司法部门按法定程序进行查询的；（二）依法有权审核评估业务的政府部门按规定程序对工作底稿进行查阅的；（三）资产评估行业协会按规定程序对执业质量进行检查的；（四）其他依法可以查阅的情形。,评估机构,第三方/公开,委托方/相关方,摘抄、引用或者披露于公开媒体,评估报告,评估报告内容,委托方书面许可,评估机构同意,工作底稿不得对外提供（除司法部门按法定程序进行查询的；依法有权审核评估业务的政府部门按规定程序对工作底稿进行查阅的；资产评估行业协会按规定程序对执业质量进行检查的）,三、评估报告内容被引用的校验与同意,（一）实践中，遇到的情

7、形,2020年6月15日,关于审理证券市场因虚假陈述引发的民事赔偿案件的若干规定,法释20032号,（二）容易忽视的法律责任问题,最高人民法院,第十七条证券市场虚假陈述，是指信息披露义务人违反证券法律规定，在证券发行或者交易过程中，对重大事件作出违背事实真相的虚假记载、误导性陈述，或者在披露信息时发生重大遗漏、不正当披露信息的行为。,2020年6月15日,第二十四条专业中介服务机构及其直接责任人违反证券法第一百六十一条和第二百零二条的规定虚假陈述，给投资人造成损失的，就其负有责任的部分承担赔偿责任。但有证据证明无过错的，应予免责。,虚假陈述行为的认定,第七条虚假陈述证券民事赔偿案件的被告，应当

8、是虚假陈述行为人，包括：（一）发起人、控股股东等实际控制人；（二）发行人或者上市公司；（三）证券承销商；（四）证券上市推荐人；（五）会计师事务所、律师事务所、评估机构等专业中介服务机构；,虚假陈述行为人包括资产评估机构,2020年6月15日,第二十四条专业中介服务机构及其直接责任人违反证券法第一百六十一条和第二百零二条的规定虚假陈述，给投资人造成损失的，就其负有责任的部分承担赔偿责任。但有证据证明无过错的，应予免责。,虚假陈述行为的法律责任,第三部分评估报告编写若干问题分析,评估报告类型咨询报告的讨论评估对象评估范围与评估结论评估基准日、结论使用有效期、期后事项评估假设、收益预测假设内容评估取

9、价依据（预测资料、交易案例）评估结论表述、变化分析,USPAP对评估的分类,出具评估报告,是对某一评估人员全部或部分工作，包括对其评估报告、评估复审报告或评估咨询报告全部或部分内容的质量进行评判和传达评判意见的行为和过程,评估,评估复核,评估咨询,一、评估报告类型,（作名词时）系指进行价值判断的行为或过程；或一项对价值的判断。（作形容词时）系指属于价值评估的或与价值评估的操作或价值评估的服务有关的。,出具评估复核报告,出具评估复核报告,为某个论题提供分析、建议或主张的行为或过程，此时，价值判断可能是评估咨询的分析工作中的一部分。包含价值判断的评估咨询项目并不具备评估和评估复审项目的效用。,1、

10、按照评估分类，评估报告通常类型有：（1）评估报告评估（2）咨询报告评估咨询（3）复核业务报告评估复核,2、评估实践中，评估机构往往因程序受到限制（或发现风险苗头），为了防范风险采取“出具咨询报告”做法。缘由是：认为咨询报告无风险。,（一）程序受到限制时出具咨询报告？,出具咨询报告,特别事项披露,两大法宝,1、相关评估准则,不动产评估书面报告必须是下列完备型评估报告概述型评估报告限制使用型评估报告这三种类型中的一种，并且必须在评估报告中醒目地显示所采用的报告类型。（当评估结果的预定使用者包括除评估委托方之外的人员时，必须提供完备型评估报告或概述型评估报告。当评估结果的预定使用者不包括除评估委托方

11、之外的人员时，可以提供限制使用型评估报告。）这三种报告类型的实质差别是报告所提供信息的内容和详略程度。适用的报告类型和报告所需要的信息详略程度由由评估结果预定的预定用途与预定使用者决定。,限制使用型评估报告的内容必须符合评估结果的预定用途，并至少应该：以名称或类型列示评估委托方的身份；醒目地列示限定报告仅能由委托方使用的使用限制；并需要告诫若无评估师工作档案中资料的补充，则可能不能恰当地理解报告中评估师的评判与结论；,限制使用型评估报告仅供委托方使用。在签署评估委托协议前，评估师应使委托方明确该报告类型使用时的条件，保证委托方了解限制使用型评估报告用途受限制的性质。,资产评估准则评估报告讲解评

12、估师不得以评估报告的形式出具不符合资产评估准则要求的专业意见。同样，符合资产评估准则要求的业务，应该出具评估报告。在执行与价值估算相关的其他业务时，可以参照评估报告准则出具相关价值分析报告和其他专业意见，但此类报告并不是资产评估报告，不得以“评估报告”名义出具，以免给委托方和报告使用者造成误解。,按照资产评估考试教材中的提法，“目前国际上的资产评估主要分为三类，即评估、评估复核和评估咨询。”因此，从广义上讲，评估咨询也应为资产评估。,资产评估准则评估报告第八条注册资产评估师执行资产评估业务，评估程序受到限制且无法排除，经与委托方协商后仍需出具评估报告的，应当在评估报告中说明评估程序受限情况及其

13、对评估结论的影响，并明确评估报告的使用限制。本条考虑评估实务中委托方对评估报告的需求情况，指出在评估程序受到限制时，可以出具含有特别使用限制的评估报告，但同时强调评估结论合理性是评估报告的底线。由于评估程序受限，注册资产评估师尽管采取了相应措施和相应的替代程序，但不足以确信评估结论的合理性时，注册资产评估师不得出具评估报告。,在必要评估程序履行受限情况下，能否出具报告，一直是评估师和委托方关注的一个重要问题。因此，通常一般认为：1、在评估程序受到限制且无法排除的情况下，经与委托方协商可以出具评估报告，但应当在声明中对评估报告的特别使用限制予以明确，提示评估报告仅供委托方使用，并不得用于法律、法

14、规规定的用途。2、无论何种情形，当评估结论合理性受到重大影响时，不能出具评估报告。,2、趋于一致的认识,3、结论（几点认识）,程序受到限制且无法排除的，可以出具评估报告，但无论在何种情形下，保证结论合理性是前提；程序受到限制出具评估报告，需要与委托方协商出具评估报告；程序受到限制出具的仍然是评估报告，但属于“仅供委托方使用的”评估报告；出具的评估报告，不得用于法律、法规规定的用途。出具的评估报告应披露：（1）评估程序受限情况；（2）评估程序受限对评估结论的影响；（3）明确评估报告的使用限制。因程序受到限制（而非咨询项目），出具“咨询报告”无准则依据。真正发生执业案件，咨询报告能否“想当然”防范

15、执业风险，值得思考。,（二）复核业务出具评估复核报告,评估复核：是对某一评估人员全部或部分工作，包括对其评估报告、评估复审报告或评估咨询报告全部或部分内容的质量进行评判和传达评判意见的行为和过程。,质量评判发表评判意见,同业复核制度（PeerReview）起源于上世纪70年代并广为西方各国借鉴和推广的美国注册会计师行业。评估复核，借鉴了”会计行业”同业复核思路。,30,中国证监会2000年9月22日下发的“关于拟发行股票公司聘用审计机构等问题的通知”中规定：“拟申请发行股票的公司,设立时应聘请有证券从业资格许可证的中介机构承担验资、资产评估、审计等业务。若设立时聘请没有证券从业资格许可证的中介

16、机构承担上述业务的,应在股份公司运行满三年后才能提出发行申请,在申请发行股票前须另聘有证券从业资格许可证的中介机构复核并出具专业报告”。,2、同业复核制度在中国的情况,31,复核本身是“对评估的评估”，而非“对过去的评估”；评估复核，是指依据出具评估报告当时的相关法律、法规、规章以及当时的市场价格水平、技术经济政策以及各种定额、取费标准和取价依据，对已经出具的评估报告进行评判，发表评判意见，并出具复核报告。复核不是对原评估报告因超出有效期而重新实施评估出具的报告，也不是对因资产数量和价格变化而进行调整出具的评估报告。复核，从是否符合有关规范要求和满足专业判断结论的需要两个方面发表专业意见，而非

17、对资产本身的存在、所有与使用状况、价值发表专业意见。复核，是对资产作价方法与参数选取的合理性、结果的正确性发表专业意见，而非对资产过去的价格发表价值意见；复核报告，仅是对原评估报告反映的所有内容发表的复核意见，不是对评估范围和对象发表的专业意见。,3、复核评估报告的理解,4、司法实践中的“互证”或所谓的司法鉴证评估，并不是复核评估报告,B评估公司执行所谓的司法鉴证评估（尺子），司法机关将其作为确定A评估公司评估值高低、甚至损失额的依据。评估值的合理性尽管不是司法人员说了算，但利用所谓的“复核报告”，同样界定了评估执业责任，应当引起警觉！,如：福建某法院拍卖查封土地案，就采用另外一个机构出具复核

18、报告作为前任评估机构损失的依据；如：厦门某征地拆迁补偿，某工程造价公司受公安机关委托，对拆迁进行鉴定，认定的结果，被用作某评估公司出具虚假评估报告的证据,（一）评估准则关于评估对象的规范,1、专门的章节,二、评估对象、评估范围、评估结论,2、专门的条款,（二）评估对象内容是披露的基础,（三）评估对象披露时，下列问题的理解是关键,资产评估准则评估程序第十八条注册资产评估师应当要求委托方提供涉及评估对象和评估范围的详细资料。资产评估准则无形资产第三章评估对象第十四条注册资产评估师接受无形资产评估委托时，应当要求委托方明确评估对象。专利资产评估指导意见第三章评估对象第十三条注册资产评估师执行专利资产

19、评估业务，应当要求委托方明确专利资产的基本状况。第十六条注册资产评估师执行专利资产评估业务，应当在要求委托方根据评估对象的具体情况和评估目的对专利资产进行合理的分离或者合并的基础上，恰当进行单项专利资产或者专利资产组合的评估。著作权资产评估指导意见第三章评估对象第十七条注册资产评估师执行著作权资产评估业务，应当要求委托方明确著作权评估对象的组成形式。商标资产评估指导意见第三章评估对象第十四条注册资产评估师执行商标资产评估业务，应当要求委托方明确商标的基本状况，以财务报告为目的的评估指南第三章评估对象第十七条注册资产评估师执行以财务报告为目的的评估业务，应当与委托方进行充分协商，明确评估对象，并

20、充分考虑评估对象的法律、物理与经济等具体特征对评估业务的影响。根据项目具体情况、会计准则和委托方的要求，评估对象可以是各类单项资产、负债，也可以是资产组或资产组组合。,评估对象，是交易行为决定的；评估对象，是由委托方明确的；评估对象，是有内涵、外延的；评估对象，是由委托方提供给评估机构的；评估对象，需要由月舞约定书约定。评估对象，不应由评估师决定，应要求委托方明确评估对象,（四）“账外单项”资产评估对象的披露,资产评估准则业务约定书第九条注册资产评估师应当与委托方进行沟通，根据评估业务的要求和特点，在业务约定书中以适当方式表述评估对象和评估范围。,为了防范执业风险，账外、单项评估对象，应十分明

21、确；账外资产，特别是帐外单项资产，应当由相关当事人（交易双方）确认一致，评估业务约定书清晰表述,名称、数量：确认一致；并如实描述；存放、地点：确认一致；并如实描述；个别资产应当确认定义，并据此在评估报告中披露（如：补偿性质的评估，载体是房地产，实际多数含有经营损失的补偿，补偿对象即为评估对象，其的内涵，应当确认一致，并据此在评估报告中披露。,（五）企业价值评估对象披露,资产评估准则企业价值第二条本准则所称企业价值评估，是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或者股东部分权益价值等进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。,显然：评

22、估对象有：1、企业整体；2、股东全部权益；3、股东部分权益；,而采用资产基础法评估时，经审计的资产负债表的各项资产和负债，属于“评估范围”的范畴,对于体现“股东权益”，但又未确认并计量在“资产负债表”中的“资源”，就存在“识别”、“可评估”、“委托方确认提供”等披露前提处理问题；对评估范围中，委托方另行委托评估的资产（如矿业权、土地使用权），存在评估范围单独披露问题；对于未确认并计量在“资产负债表”中、委托方另行委托评估的（如账外的矿业权、土地使用权），评估范围描述时，应十分谨慎，因为此时并不仅仅是“价值引用”，也包括了“资产确认”问题。（见后）,经济行为（交易标的）,评估对象（评估范围）,误

23、差,不对应,评估结论与经济行为不一致,审计,引用,评估实务中：“具体评估范围，以经XXX会计师事务所审计后的资产负债表为准”1、假设：企业股东的权益，完全可以通过资产负债表为基础反映；2、约定：该种披露，是否在评估业务约定书中约定；3、范围：帐外资产纳入评估范围，并体现在资产基础法结论中，前后矛盾；4、结论：收益法或市场法定价时，评估范围与评估对象匹配。,Textinhere,审计确认资产,土地矿权引用,评估对象,评估结论,42,（一）几个日期的相互关系,结论到期日,三、评估基准日、结论使用有效期、期后事项,根据评估基准日与评估报告日的相互关系，美国专业评估执业统一准则（USPAP）规定了3种

24、评估类型：(1)现时性评估。基准日与报告日是相同或接近的，大多数项目属此类评估。(2)追溯性评估。需要确定资产过去价值的评估，基准日早于报告日。在资产纳税、司法诉讼等情况下，需此类评估。通常情况下，追溯性评估的经济行为已经发生。(3)预测性评估。即资产的未来价值。对正在开发的项目（如房地产开发）的资产权益进行评估时需要确定资产的未来价值。,评估基准日、报告日相互关系形成的评估业务类型,我国评估实践中，也大量存在“追溯性评估”的业务,（二）评估基准日的理解、披露,资产价值是时点价值，不同时点的资产价值是不同的。资产评估，就是以货币作为计算资产的统一尺度，对在一定时点上的资产价值进行估算的行为。为

25、了体现一定时点上的价值，评估选择的作价标准、参数等依据，应该在评估基准日有效。资产评估操作规范意见（试行）中第二十二条指出：“评估基准日是评估结论开始成立的一个特定时日。在形成评估结论过程中所选用的各种作价标准、依据也要在该时点有效”。,1、评估基准日的理解,45,评估基准日究竟是谁确定？三种看法：是完全由委托方确定还是由“委托方确定，评估师提供建议评估师确定主流的看法是“委托方确定，注册资产评估师可以根据专业经验提供建议”，即主体还应是委托方，评估师可以提供建议。,2、评估基准日的确定,46,一个评估项目只能有一个评估基准日。评估基准日的变更，应当视为一项新的资产评估业务。委托方企业若为国有

26、大型企业，评估基准日的确定应事先与其主管部门沟通，避免评估基准日的变更给评估工作来来的不利影响。评估准则没有明确要求：确定评估基准日对评估结果影响程度做出明确的揭示等内容评估准则没有要求申明评估中所采用的价格是评估基准日的标准，如不是则说明原因等内容,3、评估基准日的确定、披露考虑,披露注意：,1、评估结论“有效”的本质是：评估结论变化不大；长短的本质，是评估结论变化的周期评估结论在评估基准日成立，在基准日后的某个时期经济行为发生时，市场环境未发现较大变化，评估结论在此期间变化不大；而一旦市场价格标准出现较大波动，则评估结论变化较大时，失效。因此，规定评估报告通常为自评估基准日至经济行为实现日

27、一年内有效，基于一个重大假设在一年内，市场价格标准未发生较大波动，评估结论变化不大。当，评估基准日至经济行为发生日尽管不到一年，但市场条件或资产状况发生重大变化时，评估报告的结论不能反映经济行为实现日价值，应该重新评估。2、追溯性评估报告不存在有效期限的限制。追溯性评估报告出具时，其经济行为即已发生。所谓评估报告有效期的问题，对其没有影响。追溯性评估的价值结论不存在现实市场条件对其影响的问题，因此，追溯性评估报告不存在有效期限的限制。,（三）“有效期”的理解、披露,48,3、有效期的表述评估结论的使用有效期，,49,2、期后事项的披露,资产评估中的期后事项，通常是指评估基准日至评估报告日期间发

28、生的、可能对评估结论产生影响的事项。比如国家调整税收政策、中央银行调整存贷款利率等都会对评估结论产生影响。,（四）“期后事项”的理解、披露,50,四、评估假设、收益预测假设、特别事项说明中前提、使用限制,资产评估准则评估报告取消了“评估原则”，增加了“评估假设”；增加的“评估假设”是原91号文件的“具体写明评估报告成立的前提条件和假设条件”单独规范的结果；评估实践中：（1）评估假设、收益法预测假设、报告成立的前提条件、特别事项说明中的部分内容，显得“界限不清”，造成不能准确理解、合理使用评估报告；（2）评估报告中的“评估假设”与评估说明收益法的预测假设完全一样,例如：现场清查无法查看,（一）评

29、估原则、评估假设收益预测假设、使用限制等关系理解,1、评估原则：综合已经发布施行的评估准则，资产评估原则为“独立、客观、公正”。如：资产评估准则基本准则第七条规定“注册资产评估师执行资产评估业务，应当勤勉尽责，恪守独立、客观、公正的原则”。资产评估职业道德准则基本准则第五条规定“注册资产评估师应当诚实正直，勤勉尽责，恪守独立、客观、公正的原则”。由此可见，资产评估原则是指注册资产评估师执行资产评估业务，应当恪守独立、客观、公正的原则。原资产评估报告披露的“预期收益原则”、“供求原则”，“贡献原则”、“替代原则”属于资产评估经济技术原则范畴。我们理解这些原则是进行评估方法选择、参数确定等所遵循的

30、原则。,2、评估假设：中国资产评估协会编资产评估学（2012）支出的中重要的“评估假设”是：,资产评估的假设中最重要的基本假设有：交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设。交易假设：交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。资产是被置于交易市场之中，资产评估不能脱离市场条件股利的进行。公开市场假设：公开市场假设就是假定比较完善的公开市场存在，被评估资产将要在这样的市场中进行交易。凡是能够在公开市场上交易，用途较为广泛或者通用性较强的资产，都可以考虑使用公开市场假设进行评估。其他假设（

31、持续使用假设和清算假设）都是以公开市场假设为基本参照。持续使用假设：持续使用假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。一般包括在用续用、转用续用、移地续用清算假设：清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。清算评估值通常要低于公开市场假设和持续使用假设前提下同样资产的评估值。,上述针对的是：“市场条件的假设”“企业经营状态、资产使用状态的假设”（如持续经营假设、产权主体变动假设、破产清算假设、结业清算、改变经营方式、调整产品结构、改变主营业务的假设等。,3、特别事项说明中

32、限制使用条件,而评估实践中，资产评估报告“特殊事项的说明”披露的相关内容，表面上属于评估结论成立的前提、或评估报告使用的前提条件，因（1）其限制了评估结论的理解和应用，（2）资产评估准则评估报告讲解：增加的“评估假设”是原91号文件的“具体写明评估报告成立的前提条件和假设条件”单独规范的结果；与“评估假设”一并也构成评估假设内容，是否需要多处出现“假设”，值得探讨。,4、收益预测假设属于收益预测基准或前提一是未来收益指标预测结果的成立的前提；二是企业未来众多“变量”中，一部分预测，另一部分固化；,通常是为了（1）将有关评估外部环境“固化”：如宏观政治、经济、社会环境的稳定性，涉及的汇率、利率、

33、税赋、物价或通货膨胀、人口、产业政策的变化趋势，外界不可抗力因素的影响等。（2）将企业经营状态或环境“固化”如企业的税收、管理、经营业务类型、方式、规模等,（二）评估假设的理解、披露,有的机构报告假设：1、被评估企业及相关责任方提供的有关本次评估资料是真实的、完整、合法、有效的；（而特别事项中又披露：评估工作是以委托方及被评估单位提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭证，有关法律文件的真实合法为前提）2、没有考虑控股股权或少数股权因素产生的溢价或折价；3、本次评估测算各项参数取值未考虑通货膨胀因素4、在执行本次评估程序过程中，对资产的法律权属，评估师进行了必要的、独立的核实工

34、作，但并不表示评估师对评估对象法律权属进行了确认或发表了意见。评估师执行资产评估业务的目的只是对评估对象价值进行估算并发表专业意见。有的机构报告模板假设：1、本次评估假设委托方及被评估单位提供的基础资料和财务资料真实、准确、完整；2、评估范围仅以委托方及被评估单位提供的评估申报表为准，未考虑委托方及被评估单位提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债；,显然：这些假设披露，均与资产评估准则不符。比较规范的评估假设，包括：1、市场条件的假设（公开、非公开等）2、企业经营状态的假设如：持续经营假设产权主体变动假设破产清算假设结业清算改变经营方式调整产品结构改变主营业务的假设）3、资产使用状态的假设”

35、如：在用续用、转用续用、移地续用等）4、其他假设：如：投资性房地产评估中，需要假设：已签租约是否合法、有效；已签租约是否实际履行，是否会改变和无故终止；已出租建筑物的经营业态是否会发生重大改变；,57,特定前提：是直接与某一具体评价项目在其评价结果生效日的情况相关的前提假设，若这一前提假设是错误的，则将改变评估师的判断或结论。EXTRAORDINARYASSUMPTION:anassumption,directlyrelatedtoaspecificassignment,asoftheeffectivedateoftheassignmentresults,which,iffoundtobefa

36、lse,couldaltertheappraisersopinionsorconclusions.说明：特定前提排除了所评估财产的实体、法律和经济属性方面的不确定性，或是排除了财产市场条件或趋势这些外部环境的不确定性，或是否定了评估分析中所使用数据资料完整性方面的不确定性，设定上述要素都是确实的。Comment:Extraordinaryassumptionspresumeasfactotherwiseuncertaininformationaboutphysical,legal,oreconomiccharacteristicsofthesubjectproperty;oraboutcond

37、itionsexternaltotheproperty,suchasmarketconditionsortrends;orabouttheintegrityofdatausedinananalysis.,关于正确运用假设，美国评估准则，可以得出一些启示,58,逆向假定：是直接与某一具体评价项目相关的假定，其是与评估师所了解的评价项目结果生效日的情况相反的情况，但可供评估分析使用。HYPOTHETICALCONDITION:acondition,directlyrelatedtoaspecificassignment,whichiscontrarytowhatisknownbytheapprai

38、sertoexistontheeffectivedateoftheassignmentresults,butisusedforthepurposeofanalysis.说明：逆向假定与已知的所评估资产实体、法律、经济属性方面的事实相反，或与资产市场条件与趋势的外部环境方面的事实相反，或与评估分析所使用数据资料完整性方面的事实相反。Comment:Hypotheticalconditionsarecontrarytoknownfactsaboutphysical,legal,oreconomiccharacteristicsofthesubjectproperty;oraboutconditio

39、nsexternaltotheproperty,suchasmarketconditionsortrends;orabouttheintegrityofdatausedinananalysis.,（三）使用限制披露,使用限制根据资产评估准则评估报告二十七条：评估报告的使用限制说明通常包括下列内容：（一）评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途；（二）评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用；（三）未征得出具评估报告的评估机构同意，评估报告的内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体，法律、法规规定以及相关当事方另有约定的除外；（四）评估报告的使用有效期；（五）因评估程序受限造成的评估报告的

40、使用限制。,使用限制根据资产评估准则评估报告第十三条：评估报告的声明应当包括以下内容：（一）注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，并承担相应的责任；（二）提醒报告使用者关注评估报告特别事项说明和使用限制（三）其他需要声明的内容。,1、使用限制的内容有：（1）特定的用途；（2）特定的使用者；（3）特定的使用期限；（4）特定的公开程序。（5）评估程序受限时的限制使用。2、评估报告声明应：提醒提醒报告使用者注意评估结论所对应的使用限制条件。,据此：关于评估报告使用限制的的披露：,（四）收益预测假设的理解、披露,1、收益预测假设的重要性,收益预测的假设条件，

41、应当结合评估项目的具体情况确定。不同的行业，不同的企业运营模式，由于企业面临的宏观、微观环境不同，企业自身的经营条件不同，其收益获取的方式也不同，不可能有完全相同的假设条件。另一方面，假设条件的变化，通常会引起收益预测结果的变化，因此收益预测的假设条件，在一定程度上比预测结果本身更重要。认定假设条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化时，将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。,某种程度上，收益法结论的合理性，关键在于假设,62,2、收益预测假设分类披露,3、需要探讨的问题,（1）预测主体及责任,三种观点：收益额的预测应由注册资产评估师完成；收益额的预测应由企业管理层完成

42、；收益额的预测由企业管理层进行，注册资产评估师通过相关分析、判断和验证，以确信预测的合理性。,三种观点分歧的焦点在于，企业价值评估中收益额预测的责任究竟由谁来承担。业外认为：收益额预测的责任应由注册资产评估师承担。,64,评估准则规定变化,第二十七条注册资产评估师运用收益法进行企业价值评估，应当从委托方或相关当事方获取被评估企业未来经营状况和收益状况的预测，并进行必要的分析、判断和调整，确信相关预测的合理性,企业价值评估指导意见预测由企业进行，评估师调整（确信合理性）,预测趋势与实际差异时，分析原因及合理性，并披露,企业价值准则预测资料由提供，与评估师共同形成预测,第二十七条注册资产评估师应当

43、充分分析被评估企业的资本结构、经营状况、历史业绩、发展前景，考虑宏观和区域经济因素、所在行业现状与发展前景对企业价值的影响，对委托方或者相关当事方提供的企业未来收益预测进行必要的分析、判断和调整，在考虑未来各种可能性及其影响的基础上合理确定评估假设，形成未来收益预测。注册资产评估师应当关注未来收益预测中主营业务收入、毛利率、营运资金、资本性支出等主要参数与评估假设的一致性。,65,应当从委托方或相关当事方获取被评估企业未来经营状况和收益状况的预测”预测是企业做的，并提供给评估师。而评估师做什么呢?进行必要的分析、判断和调整，确信相关预测的合理性。即：评估是对企业提供的预测合理性进行确认。这与注

44、册会计师关于盈利预测执业责任很类似。,企业价值评估指导意见,一、借用会计师的做法（类似于会计师的盈利预测审核的做法，可能更存在执业风险）有实质性区别,中国注册会计师其他鉴证业务准则第3111号预测性财务信息的审核,注册会计师接受委托对预测性财务信息实施审核并出具报告，可增强该信息的可信赖程度。注册会计师不应对预测性财务信息的结果能否实现发表意见。当对管理层采用的假设的合理性发表意见时，注册会计师仅提供有限保证。,评估规定“不得采用不合理假设”，实际上是否是：评估师做的“假设”呢？,评估中“确信合理性”实际上就是能实现，否则为什么作为评估结果依据呢？,我们需要考虑这样一个事实：评估中的预测结果，

45、直接决定了评估结论；评估师在确信企业预测合理性的同时，同时将其形成评估最最重要的依据，及其以此形成的结果可能与会计师很明确的“盈利预测审核”有很大的区别。,66,二、确信预测合理性，隐含着“确信企业预测假设合理性”，但这与监管实践、评估实践存在很大差异：确信企业预测合理的结论得出，必然首先需要分析确信预测假设的合理性，而不是评估师“采用不合理假设”的问题,三、评估实践中的披露：评估说明中不难看出，预测假设显然是评估师设定的，所有收益指标的预测也都是评估师做的。企业能够客观提供的也就是自身的未来经营模式、资本结构（融资计划）、发展规划等资料，有了这个资料，评估师据此选择收益模型，并对收益模型中的

46、收益指标进行判断。如：企业可以提供的是产能（销量）（价格是市场的，应当是评估师判断的）、提供业务成本（经营模式不变，基本能够保持在历史收入的一定比例）、管理费用（保持现有经营管理模式条件下）、资产使用状况等。企业提供的这些资料也足以支持评估师的收益指标预测。这样可能符合评估实践，也不容易受到企业的左右。否则，企业的提供的预测，评估师还得调整，调整还得说理由，而且企业提供预测很大程度上与其资本运营的目的相关。,67,中国注册会计师其他鉴证业务准则第3111号预测性财务信息的审核,审计师审核的是企业提供的预测性财务信息,（2）部分指标属于假设内容？还是预测内容？,税收优惠、各种补贴；部分半市场化商

47、品（服务）价格（上网电价，成品油价格、航空铁路价格、基础行业收费等企业产能不变（假设？还是预测）,（3）投资价值类型评估中的问题,资本结构确定（财务协同性价值）；税收效应（经营协同性价值）管理提升（经营性协同性价值）,属于假设？预测内容？因为：投资价值类型评估，体现协同效应价值，必须明确协同性类型,资产价格信息各种规范定额,各种询价资料各种定额各种费用标准,交易案例系统信息,市场法,收益法,成本法,五、评估依据【预测资料】【交易案例】,经营参数预测信息,产能、价格及其收入预测；成本及费用预测；折旧和摊销预测；营运资金预测；资本性支出预测；折现率计算，资本结构确定依据负债预测溢余资产确定依据非经

48、营性资产确定依据。,所从事的行业、行业地位及其市场占有率;所提供的产品或服务;所处地域及其服务的目标市场;企业构架（控股公司、经营多种业务的公司）;企业的规模（资产、收入、收益及市值等）;资本结构及财务风险;运营风险;经营指标，包括盈利能力、收入及收益趋势、利润率水平等;资产及盈利的质量;分配股利能力;未来发展能力;是否具有商誉及其他无形资产;员工数量及经验;管理层情况;股票交易情况及股票价格的可获得性;,71,产能、价格及其收入预测；成本及费用预测；折旧和摊销预测；营运资金预测；资本性支出预测；折现率计算，资本结构确定依据；无风险报酬依据负债预测溢余资产确定依据非经营性资产确定依据。,企业价

49、值评估收益法参数预测来源依据,2020年6月15日,企业价值评估市场法可比企业来源依据,2020年6月15日,案例所考虑的因素（列举）来源于何处？所从事的行业及其成熟度;在行业中的地位(领导者、跟从者)及其市场占有率;业务性质、自成立起的发展历史;所提供的产品或服务;所处地域及其服务的目标市场;企业构架（控股公司、经营多种业务的公司）;企业的规模（资产、收入、收益及市值等）;资本结构及财务风险;运营风险;经营指标，包括盈利能力、收入及收益趋势、利润率水平等;资产及盈利的质量;分配股利能力;未来发展能力;是否具有商誉及其他无形资产;员工数量及经验;管理层情况;股票交易情况及股票价格的可获得性;其

50、他.,对于：交易当事人、相关监管部门、社会各界而言，评估报告中的结论、及其与账面值比较的变化十分敏感而重要；在很多场合下，评估结论如何确定的？变化如何？也是最容易引发风险之处；客观、准确、不误导、不多意等披露，是评估师应当不断研究考虑的内容,六、评估结论确定及变化分析披露,（一）评估结论确定的披露,23项评估准则，关于两种评估方法下，确定评估结论的披露规范，几乎均有涉及资产评估准则评估程序第二十七条资产评估准则无形资产第二十八条第三十三条资产评估准则珠宝首饰第二十四条专利资产评估指导意见第三十四第三十七条著作权资产评估指导意见第三十一条第三十四条商标资产评估指导意见第三十一条第三十四条以财务报

51、告为目的的评估指南第三十八条资产评估准则企业价值评估第四十三条,上述准则，均为“选择其一”，而非“确定”“应当对采用各种方法评估形成的初步评估结论进行分析比较，确定最终评估结论”相关监管部门的规定和评估规范，涉及采用两种及两种以上评估方法时评估结论的确定，都是“选择”而不是“确定”，给出的都是如何在两个评估结论中选择其一作为最终评估结论，而不是如何确定，也未给出确定的方法。如：国务院国资委关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知（国资委产权2006274号）以及其他规定，也都是“选择”，不是“确定”，未给出如何“确定”评估结论。,1、评估准则要求,企业价值评估准则企业国有资产评估报告指南

52、突破了结论确定传统思路,企业价值评估指导意见(试行)第三十八条:注册资产评估师对同一评估对象采用多种评估方法时，应当对形成的各种初步价值结论进行分析，在综合考虑不同评估方法和初步价值结论的合理性及所使用数据的质量和数量的基础上，形成合理评估结论,企业国有资产评估报告指南第二十一条:采用两种以上方法进行企业价值评估，除单独说明评估价值和增减变动幅度外，应当说明两种以上评估方法结果的差异及其原因和最终确定评估结论的理由。,企业价值评估准则第四十二条：注册资产评估师对同一评估对象采用多种评估方法时，应当对形成的各种初步价值结论进行分析，结合评估目的、不同评估方法所使用数据的质量和数量，采用定性和定量

53、方式确定合理评估结论。,这是结论确定的依据，而不是确定的方法,这是结论确定的理由，而不是确定的方法,这是评估结论确定方法的规定。,国内外评估领域，存在“加权算术平均”或者“算术平均”等确定最终评估结论的方法思路。“加权算术平均”或者“算术平均”就是结论的确定方法。而目前企业价值评估规范或企业国有资产评估项目的要求，可以理解为“定性分析”的方法。,2、实践中，评估结论确定方法与披露,目前的评估实践中，通常的做法是在综合考虑不同评估方法和初步评估结论的合理性及所使用数据的质量和数量的基础上，确定其中一个评估结果作为评估报告评估结论。这本身就是一种评估结论确定的方法。,披露结论的选择考虑的因素,披露

54、结论的是如何确定的,（1）会计准则决定了成本法的范围与收益法对象产生了差异,评估实践中的资产基础法，多是基于会计核算的资产负债表进行的（评估实践中大多数情形是审计通过合规性和真实性审计确定资产的账面价值，企业价值评估的资产范围也因此确定），而资产负债表是依会计准则关于资产定义和确认计量标准形成的，对不符合会计资产定义、不能准确计量的资源（如企业资质、人力资本等）资产负债表均不反映，评估也多未考虑，但这并不能说这些资源不能为股东带来收益，这种时候，就应当考虑到以企业提供的资产负债表为基础采用资产基础法评估企业价值，未考虑上述资源的价值的局限性。而采用收益法评估企业价值，则难以分割这些可能为企业收

55、益产生重要影响的资产。其结果是收益法和资产基础法评估结论产生差异。这时，确定评估结论，就应当考虑评估目的对应的经济行为，体现评估满足经济行为的本质需要。因此，这一现象不能简单从两种评估方法的理论上分析。,因不同方法的评估路径不同，对企业价值的评估难以做到两者评估对象和范围精确一致。,3、评估结论确定披露中，应考虑的问题,如一个企业稳定的客户资源，完善的销售网络，科学的管理体制，雄厚的产品研发能力及高素质的员工队伍，会综合体现为企业价值，但实践中难以对其单独量化。成本法以企业单项资产的再取得成本为出发点，有忽视企业的获利能力的可能性，而且在评估中很难考虑那些未在会计报表上出现的项目，如企业的管理

56、效率、自创商誉、销售网络等。因此，以持续经营为前提对企业进行评估时，成本法一般不应当作为惟一使用的评估方法,同时，由此需要考虑成本法结果对股东权益的不完整反映成本法的局限性,评估实践中，对于股份制改造项目涉及的资产评估，评估范围和评估对象应当由股份制改制方案明确，哪些资产和负债以投入方式作为拟设股份公司的资产和负债；哪些资产以租赁方式投入到拟设股份公司；哪些负债在股改阶段采取其他方式处理等等，都是股改方案的核心内容，不但明确了评估范围，也可能是决定拟设股份公司经营规模、经营方式和经营效果的主要因素。评估结果，客观上是股改拟设股份公司的投资资本的确定依据。而同时进行的收益法，收益预测是无法精确按

57、照股改方案划分收入、费用等，得出的折现资本，往往与投入资本（资产基础法评估结果）的界限存在差异。这是国际上不存在的、中国资产评估实践面临的主要问题，应当客观面对。,（2）重组改制方案决定了成本法的范围，应选满足改制方案的结论,81,（二）评估结论变化分析披露,相关监管部门和社会各界，考量判定评估结论合理性的出发点：1.与账面价值的差额比较，得出结论2.对资产价值的感性认识，得出结论3.与市场交易成交价格比较，得出结论,高度关注、强化评估结论与账面价值“比较的前提”条件或“基础”的概念，对社会正确理解评估十分重要；对评估结论的前提和假设的清晰披露，有助于与社会各界就评估结论的合理性进行良好对接,

58、82,实践当中，看似是一个具体项目的评估技术处理或评估披露的问题，实际上，几乎在每一个具体的评估项目中，总是成为客户、相关监管部门问责评估师的“剑柄”。,不能简单以“数学差”判断评估结论。91号文件、已经发布的实施的评估规范，以及本次发布的指南，均未使用“增减值分析”的概念。而使用“评估结论与账面价值比较变动情况及原因”，而评估实践中，一直使用“增减值分析”的概念，这是不准确的。,重要性,概念误区,1、认识,2、披露内容,所谓评估结论与账面价值比较变动，是评估价值与账面价值相抵的结果，所以应从账面价值和评估价值两个方面进行比较分析，说明比较的基础。在分析时首先应详细说明账面价值与评估价值构成要素，将不可比的因素（非评估增减）剔除后，说明构成要素中同一要素的变化幅度及理由：,根据企业会计核算规范，不同的资产负债，其账面价值的内涵不同，系统准确说明申报的、委托评估的资产负债的账面价值的内涵，是评估技术方面的要求。研究学习会计准则，探讨评估披露的规范内容，对规范评估实务、进而树立评估行业严谨的执业作风等方面意义重大。如，实践中，很多企业申报的单项固定资产账面原值，根本就是不准确的，甚至是编造的，这样无论评估值多么准确，增减值率都会奇高奇低。因此，在不对账面记录发表专业意见的前提下，为了建立科学